TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
De la Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, quince (15) de octubre de dos mil veinticinco
214º y 165º

ASUNTO: KP02-R-2024-000716.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 9.639.177.-
REPRESENTACIÓN JUDICIAL: Abogados LILIANA MONTES DE OCA, MARÍA EUGENIA CASTILLO LAMEDA y LUIS IGNACIO CHIRINOS CAMPOS, inscritos debidamente en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los Nos. 161.706, 285.847 y 92.405 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JOSÉ CLEMENTE FERNÁNDEZ MARTÍNEZ y PEDRO JOSÉ MELÉNDEZ MELÉNDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. V-2,382.058 y V-10.769.557, respectivamente.-
REPRESENTACION JUDICIAL: Por el ciudadano JOSÉ CLEMENTE FERNÁNDEZ MARTÍNEZ los Abogados ALBERTO JOSE SILVA CASTILLO y MARIO JOSE ALEJANDRO QUERALES SALAS, debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado, bajo los Nos. 104.102 y 75.754, respectivamente; y por el ciudadano PEDRO JOSÉ MELÉNDEZ MELÉNDEZ, los Abogados MARIA ANDREA GONZALEZ YANES y JOSE GREGORIO VILORIA BARRIOS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los Nos. 114.888 y 252.633, respectivamente.-
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO Y PREFERENCIA OFERTIVA.-
SENTENCIA: DEFINITIVA.-

I
PREAMBULO
Recibió esta Alzada el presente Recurso de Apelación, debido a escrito (folio 187, pieza 6) consignado por el abogado LUIS IGNACIO CHIRINOS CAMPOS, actuando en su carácter de apoderado de la parte demandante, la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO, escrito donde expone que apela contra Sentencia Definitiva (folios 168 al 186, pieza 6), dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 12 de diciembre de 2024, por lo que visto dicho escrito de apelación, fue admitido el recurso para ser oído en ambos efectos, por lo que se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) Civil, a los fines de su debida distribución entre los Juzgados Superiores (folio 188, pieza 6), por lo que de su debida distribución y una serie de incidencias, correspondió a esta Alzada, a la cual se le dio entrada en fecha 14 de agosto 2025 (folio 163, pieza 7).

II
DE LA COMPETENCIA
Previo a cualquier decisión, este Juzgado Superior debe pronunciarse acerca de su competencia para conocer del presente asunto, que corresponde al recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de diciembre del año 2024 (folio 187, pieza 6), por el AbogadoLUIS IGNACIO CHIRINOS CAMPOS, actuando en su carácter de apoderado de la parte demandante, la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO, contra Sentencia Definitiva dictada en fecha 12 de diciembre del año 2024 (folios 168 al 186, pieza 6), por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
Establece el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil:“La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario.”
A mayor abundamiento, contempla la Ley Orgánica del Poder Judicial, en su Título IV De los Órganos del poder judicial, capítulo II De la Corte de Apelaciones y Tribunales Superiores, en su artículo 63, numeral 2 en materia civil: b)“Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancias en lo civil, y de los recursos de hecho.”
En consecuencia, observa esta alzada, que el recurso de apelación es ejercido contra sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 12 de diciembre del año 2024, motivo por el cual, este Juzgado Superior, congruente con la norma citada, se declara competente para conocer del presente recurso; y así se decide.

III
DELIMITACIÓN DEL CONFLICTO SUSTANCIAL
Inicia el presente juicio por demanda, debido a escrito (folios 01 al 07, pieza 1) consignado por la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO, debidamente asistida por las abogadas LILIANA MONTES DE OCA y MARÍA EUGENIA CASTILLO LAMEDA, el cual fue posteriormente reformado (folios 29 al 37, pieza 1)donde alega que su difunto esposo, el ciudadano ALAND RAFAEL RODRIGUEZ, celebro un contrato privado de arrendamiento desde el año 1985, con el ciudadano JOSÉ CLEMENTE FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Pedro León Torres con calle 19, Barrio Pueblo Aparte, código catastral 13-08-01-U-01014019013001000000, señala que una vez terminado el tiempo establecido en el contrato a tiempo determinado existente entre las partes, el mismo paso a ser a tiempo indeterminado, por cuanto la firma de la accionista, Firma Mercantil “CACHAPAS Y RICO POLLO EL MOROCHO C.A”, continuo ocupando el inmueble con la anuencia del propietario, operando la tacita reconducción, ocupando así durante 36 años sin que existiere ningún tipo de problemas entre arrendador y arrendatario, por cuanto las partes dieron fiel cumplimiento a sus obligaciones contractuales; señala que en ningún momento el propietario le notifico de su intención de venderlo, sino hasta el mes de enero del 2022, cuando se enteraron que el propietario, JOSÉ CLEMENTE FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, había dado en venta el Local Comercial al ciudadano PEDRO JOSÉ MELÉNDEZ MELÉNDEZ,quien interpuso una demanda de desalojo en su contra, la cual cursa ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres del Estado Lara, donde alega que no habían pagado el canon arrendaticio durante 26 meses, a lo que señala que la venta realizada es absolutamente nula por violación del derecho de preferencia ofertiva en favor del inquilino; por lo que en su petitorio solicita que los demandados sean condenados a 1) que reconozcan el derecho que tiene de adquirir el inmueble con carácter preferente; 2) que se le subrogue en los derechos del comprador, respecto a quienes solicita que el contrato quede sin efecto, así como los efectos jurídicos de la venta; 3) que en su condición de arrendataria, se le subrogue para adquirir el inmueble objeto del arrendamiento; 4) demanda el retracto legal para que se le subrogue en lugar del comprador y solicita que el Tribunal le imponga el pago de las costas del juicio a la parte demandada.
En fecha 23 de septiembre de 2022, los abogados MARIA ANDREA GONZALEZ YANES y JOSE GREGORIO VILORIA BARRIOS, actuando en su carácter de apoderados del ciudadano PEDRO JOSÉ MELÉNDEZ MELÉNDEZ, introducen escrito de contestación a la demanda (folio 65, pieza 1), donde señalan como punto previo que el derecho de preferencia ofertiva se encontraba vencido y la insolvencia lo justifica; como contestación al fondo rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, así mismo rechazan y contradicen el petitorio.
En fecha 08 de febrero del 2023, el abogado MARIO JOSE ALEJANDRO QUERALES, actuando en su carácter de apoderado del ciudadano JOSÉ CLEMENTE FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, introduce escrito de contestación a la demanda (folios 135 al 137, pieza 1), donde alega la falta de cualidad, argumentando que la demandante actúa como sucesora y no como representante de la Sociedad de Comercio, a lo que alega que se debe declarar sin lugar la demanda; como contestación al fondo, niega rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda; y alega que el difunto ALAND RAFAEL RODRIGUEZ, no tenía derecho de retracto arrendaticio, además señalando que los sucesores, si estaban enterados de la venta y de la insolvencia de la Sociedad de Comercio CACHAPAS Y RICO POLLO EL MOROCHO C.A.
En fecha 07 de marzo del año 2023, la abogada MARIA ANDREA GONZALEZ YANES y JOSE GREGORIO VILORIA BARRIOS, actuando en su carácter de apoderados del ciudadano PEDRO JOSÉ MELÉNDEZ MELÉNDEZ, consignan nuevamente escrito de contestación a la demanda (folios 147 al 149, pieza 1), donde señalan como hechos no controvertidos que su representado es el propietario del inmueble descrito en el libelo de demanda y como hechos controvertidos señalan que desconocen la cualidad con la que actúa la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO; niegan rechazan y contradicen los términos en los cuales se le dio forma al proceso de retracto legal y preferencia ofertiva, alegando que su contraparte ya fue vencida en un litigio anterior muy diferente a este por falta de pago, por lo que argumenta que si la parte se encuentra insolvente no tiene derecho a gozar de los derechos de preferencia ofertiva y mucho menos solicitar un retracto legal; ratifica que la parte demandante si ha tenido pleno conocimiento de la negociación y no ejercieron recurso al día; niegan rechazan y contradicen los términos en que la parte aduce que es fiel cumplidora de sus obligaciones.
En fecha 24 de abril de 2023, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, libra auto (folio 03, pieza 3), donde de conformidad con lo establecido en el artículo 358, ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, abre lapso de cinco (05) días de despacho para dar contestación a la demanda.
En fecha 02 de mayo de 2023, los abogados MARIA ANDREA GONZALEZ YANES y JOSE GREGORIO VILORIA BARRIOS, introducen nuevamente escrito de contestación a la demanda (folios 55 al 57, pieza 3), donde como hechos no controvertidos, señala nuevamente que su representado es el propietario del inmueble descrito en el libelo de demanda y de los hechos controvertidos, señala nuevamente que desconocen la cualidad con la que actúa la demandante, alegando que la misma no posee la cualidad para realizar dicho trámite; nuevamente señala que si la parte se encuentra insolvente, la misma no tiene derecho a gozar de los derechos de preferencia ofertiva y menos a solicitar el retracto legal; nuevamente señala que la parte en pleno conocimiento de la negociación, no ejercieron recurso al día; y nuevamente alegan que niegan rechazan y contradicen todos los términos en los cuales la parte aduce que es fiel cumplidora de sus obligaciones, igualmente señala que está siendo tramitado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del Estado Lara-Extensión Carora, un procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento, el cual resulta extemporáneo visto que la realidad es otra y aun así fue admitido, sustanciado y tramitado, pero jamás se ha consignado pago alguno.
Igualmente, en fecha 02 de mayo de 2023, el abogado MARIO JOSE ALEJANDRO QUERALES SALAS, actuando en su carácter de apoderado del ciudadano JOSÉ CLEMENTE FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, introduce escrito de contestación a la demanda (folios 66 al 68, pieza 3), donde nuevamente alega la falta de cualidad de la parte actora, puesto que actúa como sucesora y no como representante de la Sociedad de Comercio; niegan que el difunto ALAND RAFAEL RODRIGUEZ, o sus sucesores tengan el derecho de preferencia ofertiva; señala que los sucesores del difunto ALAND RAFAEL RODRIGUEZ, si estaban enterados de la venta y de la insolvencia de la Sociedad de Comercio CACHAPAS Y RICO POLLO EL MOROCHO C.A.
En fecha 03 de julio de 2023, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dicta Sentencia Interlocutoria (folios 06 al 10, pieza 4) en la cual declara:
“ÚNICO: se REPONE la causa al estado admisión de la demanda por el procedimiento oral, conforme a lo contemplado en el artículo 43 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial”.
Sentencia que fue declarada definitivamente Firme mediante auto de fecha 12 de julio del año 2023 (folio 12, pieza 4), por lo que en fecha 13 de julio del mismo año, se dictó nueva admisión a la demanda, para ser tramitada por el procedimiento oral (folio 14, pieza 14).
En fecha 13 de julio de 2023, la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO, debidamente asistida por la abogada LILIANA MONTES DE OCA, introduce escrito de Reforma a la Demanda (folios 13 al 24, pieza 4), donde señala que su causante ALAN RAFAEL RODRIGUEZ, mantuvo con el codemandado JOSÉ CLEMENTE FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, en tacita reconducción relación arrendaticia, continuada luego de su muerte personalmente con ella, e implícitamente con el resto de sus únicos y universales herederos, sobre un local comercial ubicado en la Avenida Pedro León Torres, a lo que señala que dicha relación arrendaticia se hizo a título de persona natural en su condición de comerciante; señala que no es sino por causa de una ilícita demanda de desalojo interpuesta contra la Sociedad Mercantil CACHAPAS Y RICO POLLO EL MOROCHO C.A, carente de cualidad para ser demandada en dicho juicio, por parte de PEDRO JOSÉ MELÉNDEZ MELÉNDEZ, pese a su falta de cualidad para demandar, cursante ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres del Estado Lara, bajo la nomenclatura KP12-V-2021-54, alegando que hasta la muerte de su causante el 13 de junio de 2021, ni con posterioridad a esta, jamás fue este o sus herederos, fueron notificados en forma alguna y con arreglo al artículo 38 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y fue en esa oportunidad cuando se percataron que en fraude a sus derechos arrendaticios, el ciudadano JOSÉ CLEMENTE FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, dio en venta el inmueble a PEDRO JOSÉ MELÉNDEZ MELÉNDEZ, sin que hayan tenido oportunidad de conocer sobre su intención de vender. A lo que en su petitorio solicita: 1) que se reconozca su derecho de adquisición preferente del inmueble objeto de arrendamiento; 2) que se establezca y reafirme, incluso cautelarmente, su derecho de subrogación al comprador o a cualquier tercero, en los términos y condiciones del documento protocolizado en apariencia de legalidad; 3)se garantice la posesión pacifica en cualidad de arrendataria hasta tanto se verifiquen los procedimientos de ley y así convengan o sean condenados por el tribunal, los demandados a no incurrir por si y/o por interpuesta persona en prácticas de perturbación posesoria; y 4) que ante la confesión espontanea del demandado de no expedir recibos de pago de estos, se ordene la apertura de la cuenta correspondiente para llevar a cabo los depósitos de los cánones de arrendamiento.
Reforma que fue admitida mediante auto de fecha 09 de agosto del año 2023 (folio 43, pieza 4).
Por lo que en fecha 05 de diciembre de 2023, el ciudadano JOSÉ CLEMENTE FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, debidamente asistido por el abogado MARIO JOSE ALEJANDRO QUERALES SALAS, introduce escrito de contestación a la demanda (folios 70 al 73, pieza 5), donde como contestación al fondo, señala que niega rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda en cuanto a los hechos y al derecho; alega que la parte demandante usa la presente demanda con el fin de lograr un debate que surja una innecesaria actividad jurisdiccional para que nunca se ejecute la sentencia de desalojo; alega que su contraparte redacta la demanda con alegatos absurdos e ilógicos por solicitar la nulidad o inexistencia del documento de propiedad y luego solicitar su derecho de subrogación sobre cuya venta inexistente, al igual que usar la presente acción como una tercera instancia que declare el fraude, nulidad documental y violaciones constitucionales de la sentencia contenida en el expediente KP12-V-2021-54.
Igualmente, los abogados MARIA ANDREA GONZALEZ YANES y JOSE GREGORIO VILORIA BARRIOS, actuando en su carácter de apoderados del ciudadano PEDRO JOSÉ MELÉNDEZ MELÉNDEZ, introducen escrito de contestación a la demanda (folios 74 al 77, pieza 5), donde como hechos no controvertidos señalan que su representado es el propietario del inmueble descrito en el libelo de demanda y dicha compra fue realizada entre el ciudadano JOSÉ CLEMENTE FERNÁNDEZ MARTÍNEZ y el ciudadano PEDRO JOSÉ MELÉNDEZ MELÉNDEZ y como hechos controvertidos, señala que desconocen la cualidad con la que actúa la demandante; niegan rechazan y contradicen los términos en los que se le dio forma al proceso de retracto legal y preferencia ofertiva, alegando que la parte resulto totalmente vencida anteriormente en un proceso totalmente diferente a este, por falta de pago; niega rechaza y contradice, nuevamente el que la parte no haya tenido conocimiento alguno de que existía la venta; niegan, rechazan y contradicen que la parte sea fiel cumplidora de sus obligaciones.
Luego de celebrada la audiencia preliminar (folios 02 y 03, pieza 6) en fecha 01 de julio del año 2024, donde el tribunal se reserva 03 días de despacho para dictar auto razonado con la fijación de los hechos y límites de la controversia, posteriormente, en fecha 08 de julio del año 2024, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dicto Sentencia Interlocutoria de fijación de hechos, donde establece como hechos controvertidos:
“En atención a lo arriba expuesto, este Tribunal concluye que los hechos controvertidos y límites de la controversia, son los siguientes:
a) Determinar si la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO, tenía derecho de preferencia legal ofertiva sobre el local comercial ubicado en la Av. Pedro León Torres con calle 19, Barrio Pueblo Aparte.
b) Si existió una relación arrendaticia a título personal con el ciudadanoAland Rafael Rodríguez.
c) Establecer, si la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO, cumplió con las obligaciones contractuales necesarias para ejercer ese derecho.
d) Comprobar si el propietario del inmueble cumplió o no con realizar la notificación de venta, de ser el caso.-
e) Que si la parte actora tenía conocimiento de la negociación del nuevo propietario”.

Asimismo, se fijó un lapso de 05 días de despacho para la promoción de pruebas, 03 para días de despacho para la oposición y 03 días de despacho para la admisión de pruebas.
Posterior a la celebración de la Audiencia Oral (folios 160 al 167, pieza 6) en fecha 27 de noviembre del año 2024, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dicta Sentencia Definitiva dentro del lapso, en fecha 12 de diciembre del año 2024 (folios 168 al 186, pieza 6), en la cual declara:
“PRIMERO: SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA de la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO para intentar la presente demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demandada de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO contra los ciudadanos JOSÉ CLEMENTE FERNÁNDEZ MARTÍNEZ y PEDRO JOSE MELÉNDEZ MELÉNDEZ (plenamente identificados en el encabezamiento de la presente decisión).
TERCERO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”.

Por lo que al presentar disconformidad contra la sentencia ut supra parcialmente transcrita, el día 13 de diciembre del año 2024, el abogado LUIS IGNACIO CHIRINOS CAMPOS, actuando en su carácter de apoderado de la parte demandante, la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO, introduce escrito de apelación (folio 187 pieza 6), por lo que visto dicho escrito, fue admitido el recurso para ser oído en ambos efectos y se ordenó la remisión del expediente a la URDD Civil, a los fines de su debida distribución entre los Juzgados Superiores (folio 199, pieza 6), el cual luego de una serie de incidencias, correspondió a esta Alzada, a la cual se le dio entrada en fecha del 14 de agosto del presente año.

IV
DE LAS ACTUACIONES REALIZADAS ANTE EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO ANTES DE LA INHIBICIÓN

En fecha 04 de abril del presente año siendo la oportunidad correspondiente para la consignación de informes, la abogada LILIANA MONTES DE OCA, actuando en su carácter de apoderada de la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO, consigna escrito de informes, donde señala de los errores in procedendo:“(…) infracción del ordinal cuarto del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil (…)”, alega que “(…) ha incurrido en OMISION DE PRONUNCIAMIENTO RESPECTO A LA PETICION DE TUTELA RESPECTO A LOS PARTICULARES ASOCIADOS AL CAPITULO IV Y V DE LA REFORMA DE LA DEMANDA(…)”sobre lo que señala, que “(…) el error de procedimiento aquí delatado, constituye, aun involuntariamente, una violación a la Tutela Judicial Efectiva, al Debido Proceso, Oportuna Respuesta y a la Seguridad Jurídica, contemplados en el artículo 26, 49, 51y 257 de la Constitución (…)”; del error in iudicando, señala: “(…) El Tribunal de la causa incurre en errónea actividad del juzgamiento (…)”, esto bajo el argumento de que el Tribunal no incluye como términos en que ha quedado trabada la controversia, los aspectos asociados al capítulo IV y V de la reforma de la demanda. A lo que en su petitorio solicita que se revoque la sentencia recurrida y se declare con lugar la demanda.
Subsecuentemente, los abogados MARIA ANDREA GONZALEZ YANES y JOSE GREGORIO VILORIA BARRIOS, actuando en su carácter de apoderados del ciudadano PEDRO JOSÉ MELÉNDEZ MELÉNDEZ, introducen escrito de informes (folios 133 al 135, pieza 7), donde alegan que si el contrato reconducido es a tiempo determinado, al ser reconducido en sus mismos términos, se reconduce por la misma cantidad de tiempo, puesto que el reconducido era uno de sus términos, por lo que nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a indeterminado; señala que el análisis del A Quo, arrojo que no se había cumplido con los requisitos exigidos por la Doctrina; por lo que solicita se declare sin lugar el recurso de interpuesto y se ratifique la recurrida.
Igualmente, el abogado MARIO JOSE ALEJANDRO QUERALES SALAS, actuando en su carácter de apoderado del ciudadano JOSÉ CLEMENTE FERNÁNDEZ MARTÍNEZ consigna escrito de informes (folios 136 al 140, pieza 7), donde señala como punto previo que la presente demanda es un intento de fraude procesal que tiene el único fin de violentar la cosa juzgada contenida en la demanda de desalojo, además señala que “(…) estamos ante una inepta acumulación de pretensiones con procedimientos incompatibles, y peor aún solicita la revisión de una sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, es decir, pretende la actora que el tribunal sentencie fuera de su competencia o invada las facultades de la sala constitucional (…)”, señala que la solicitud de inexistencia de contrato de propiedad, es inepta o excluyente, puesto que no se puede pedir la nulidad o inexistencia de una venta y subrogarse a la misma; señala que en el numeral segundo insiste en la declaración de la inexistencia del contrato y ataca la sentencia del expediente KP12-V-2021-54, a lo que señala nuevamente como inepta la pretensión, puesto que todas las pretensiones son pronunciamientos contra la sentencia KP12-V-2021-54; a lo que solicita que la demanda sea declarada inadmisible o en su defecto declarada con lugar la defensa de cosa juzgada.
Siendo la oportunidad procesal correspondiente para la presentación de escrito de observaciones a los informes de la contraparte, la abogada LILIANA MONTES DE OCA, consigna escrito (142 al 144, pieza 7), actuando en su carácter de apoderada de la parte demandante, la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO, donde señala que la parte demandada recurrida 1(refiriéndose al ciudadano JOSÉ CLEMENTE FERNÁNDEZ MARTÍNEZ), insiste en alegar la falta de cualidad de la demandante, cuando la cualidad, el tiempo hábil y el objeto de la demanda, han quedado claros, e incluso declarados con lugar por distintos Tribunales; señala que la parte demandada recurrida 2 (refiriéndose al ciudadano PEDRO JOSÉ MELÉNDEZ MELÉNDEZ), alude muy confusamente que el juez de Primera Instancia confunde la tacita reconducción del contrato de arrendamiento con la continuación de la locación concluida del contrato de arrendamiento, puesto que alega que su representada se encuentra en el local objeto de este juicio a la espera de la solicitud del arrendador para la devolución del mismo.
El Abogado JERMAN ESCALONA, actuando en carácter de apoderado de la demandante, consigna escrito (folios 147 y 148, pieza 7), donde alega un grave vicio procesal que causa indefensión, esto bajo el argumento de que se evidencia que consta en los folios 33 al 42 de la pieza 5, escrito de reforma a la demanda, y dentro de dicho escrito, específicamente en el capítulo IV, titulado “DEL FRAUDE Y LA COLUSION PROCESAL EN EL PROCEDIMIENTO DE DESALOJO (COMO ACTORES) Y EN EL DE PREFERENCIA OFERTIVA (COMO CODEMANDADOS) COMPROBADOS SOBREVENIDAMENTE”, la parte actora denuncia por vía incidental la presunta comisión de fraude procesal, sobre lo que alega que al ser una obligación ineludible, se debió tramitar la denuncia a través del procedimiento incidental, a lo que señala que esta situación genera un vicio procesal que afecta la validez de las actuaciones subsiguientes y coloca a su representada en estado de indefensión.
El día 05 de mayo del presente año, se deja constancia mediante auto de que en fecha 02 de mayo, venció el término para la presentación de observaciones a los informes (folio 149, pieza 7).
en la misma fecha, 05 de mayo del 2025, la abogada MARIA ANDREA GONZALEZ YANES, consigna extemporáneamente escrito de observaciones a los informes (folios 150 y 151, pieza 7), donde concluye que el derecho de retracto legal está condicionado al de preferencia ofertiva y para este derecho, el arrendatario debe tener más de 02 años ocupando el inmueble arrendado; estar solvente al pago de los cánones de arrendamiento, condominio y de cualquier otra obligación de pago; y el haber cumplido con cualquier otra obligación contractual, legal o arrendataria.

V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Observa esta Alzada, que la presente apelación se vincula a un proceso judicial iniciado por un Retracto Legal Arrendaticio planteada en la causa judicial N° KP02-V-2023-000684.
Al respecto, la doctrina patria ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses, por tanto es el recurso que la ley le concede a la parte en el proceso que se sienta agraviado por la sentencia dictada por un Juzgado de menor grado, para que el Juzgado Superior la revoque, modifique, anule o confirme, incluso para que anule el proceso de verificarse en el mismo, la violación de normas de orden público.
Según nuestra Sala de Casación Civil, el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada”. (Sent. S.C.C. del 8-05-2009, caso Banco de Venezuela S.A.-Banco Universal contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa)).
De igual manera, la misma Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi MuttiRenuci contra Jaimary Bienes y Raíces, C.A, en cuanto a las facultades del juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente:
(…) Ahora bien, el juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”.

Por lo antes expuesto, estando en la oportunidad legal correspondiente, esta Alzada procede a revisar las actuaciones que cursan en el presente expediente, y a tal efecto pasa a considerar:
Así, resulta imperioso reiterar que la valoración probatoria forma parte de la autonomía e independencia de la que gozan los jueces al decidir, quienes, si bien deben ajustarse a la Constitución y a las leyes al resolver una controversia, disponen de un amplio margen de valoración del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlo y ajustarlo a su entendimiento, como actividad propia de su función de juzgar.
En este sentido, planteada la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil vigente, es necesario recalcar que la carga de la prueba constituye uno de los principios generales del derecho, según el cual las partes tiene la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, por lo que de acuerdo a su contenido y de las reglas señaladas se desprende que al actor le corresponde probar los hechos en que fundamenta su pretensión y a los demandados aquellos en los cuales basa su excepción o defensa. Una vez que las pruebas son incorporadas al asunto a debatir, estas dejan de pertenecer a la parte que la promueve, es decir, escapa de la esfera dispositiva y pertenecen al proceso, lo que autoriza al juez a valorarla independientemente de quien la promovió, por cuanto es una máxima legal el principio de adquisición procesal ¨El juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
DEL ACERVO PROBATORIO
Seguidamente el Tribunal pasa a pronunciarse sobre las pruebas promovidas y lo hace en los siguientes términos:
• Copia simple de acta de defunción del ciudadano Aland Rafael Rodríguez (+), número 726-03 de fecha 23 de julio de 2021, folio 226 del Libro de Registro de defunciones llevado por la Unidad Hospitalaria de Registro Civil del Municipio San Felipe, estado Yaracuy cursante al (folio 8 pieza 1). por tratarse de un documento público, este tribunal superior, le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con los artículos 12 y 77 de la Ley Orgánica de Registro Civil, desprendiéndose de ella el registro de la defunción del ciudadano ALAND RAFAEL RODRIGUEZ.
• Copia certificada del acta de matrimonio de los ciudadanos Aland Rafael Rodríguez (+) y Yoleida Margarita Franco Ocanto, número 22 de fecha 16 de febrero del 2008 del Libro de Registro de matrimonios llevado por el Registro Civil de la Parroquia Trinidad Samuel del Municipio Torres del estaco Lara, cursante al folio 9 de la primera pieza del presente asunto. por tratarse de un documento público, este tribunal superior, le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con los artículos 12 y 77 de la Ley Orgánica de Registro Civil, desprendiéndose de ella la unión matrimonial del ciudadano ALAND RAFAEL RODRIGUEZ y la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO.
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre Aland Rafael Rodríguez (+) y José Clemente Fernández autenticado en fecha 10 de marzo del 2003 por ante la Notaria Publica de Carora, bajo el N.° 15, tomo 4 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaría, cursante a los folios 10 y 11 de la primera pieza del presente asunto. Aprecia esta Superioridad que dicho contrato en modo alguno fue impugnado, desconocido o tachado, siendo el mismo el documento fundamental de la demanda, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Así se decide.
• Original de contrato de arrendamiento suscrito entre Aland Rafael Rodríguez (+) y José Clemente Fernández en 2015, cursante al folio 12 de la primera pieza del presente asunto. . Aprecia esta Superioridad que dicho contrato en modo alguno fue impugnado, desconocido o tachado, siendo el mismo el documento fundamental de la demanda, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Así se decide.
• Copias certificadas (f. 13 al 18 pieza Iy folios 81 al 86 pieza s de documento de compra venta protocolizado en fecha 16 de abril del 2021 por ante el Registro Público del Municipio Torres del estado Lara, bajo el No 2021.35, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N.° 360.11.6.1.8214 V correspondiente al Libro de folio real del 2021. esta Superioridad, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual se evidenciael acto jurídico traslativo de propiedad entre el ciudadano JOSÉ CLEMENTE FERNANDEZ MARTÍNEZ y el ciudadano PEDRO JOSÉ MELENDEZ MELENDEZ. Así se decide.
• Copias certificadas de decreto de únicos y universales herederos de fecha 18 de julio del 2022 dictado en el asunto judicial N. KP12-S-2022-000144 de la nomenclatura interna del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara, la cual cursa a los folios 38 y 39 de la primera pieza del presente asunto. esta Superioridad, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano, artículo 111 y 429 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual se evidencia el trámite judicial de Únicos Universales Herederos efectuado por la parte actora a favor de la sucesión del ciudadano Aland Rafael Rodríguez (+).Así se decide.
• Copias certificadas de solicitud N.° KP12-S-2011-000164, de la nomenclatura interna del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara, presentada en fecha03 de agosto del 2021, contentivo de inspección judicial extralitem solicitada por el ciudadano PEDRO JOSÉ MELENDEZ MELENDEZ, cédula de identidad No V-10.769.557, cursante a los folios 170 al 189 de la primera pieza. esta Superioridad, la desecha del proceso, por cuanto queda evidenciado de autos que hubo una reposición de la causa al estado de admisión lo que trajo como consecuencia la nulidad de las actuaciones, asimismo siendo que se está ventilado esta causa por el procedimiento oral no fue consignado en la oportunidad procesal correspondiente que era la presentación del libelo de demanda y los documentos fundamentales en que se sustente la pretensión. así se establece.
• Escrito de promoción de pruebas del ciudadano José Clemente Fernández, que cursa a los folios 82 y 83 de la tercera pieza del presente asunto. esta Superioridad observa queda suficientemente evidenciado de autos que hubo una reposición de la causa al estado de admisión lo que trajo como consecuencia la nulidad de las actuaciones. Asimismo siendo que se está ventilado esta causa por el procedimiento oral no fue consignado en la oportunidad procesal correspondiente que era la presentación del libelo de demanda y los documentos fundamentales en que se sustente la pretensión. así se establece.
• Original de oficio al Banco Provincial con el No SG-2023-1330, que está inserto a los folios 4 y 5 de la pieza cuatro del presente asunto. asimismo siendo que se está ventilado esta causa por el procedimiento oral no fue consignado en la oportunidad procesal correspondiente que era la presentación del libelo de demanda y los documentos fundamentales en que se sustente la pretensión. así se establece.
• Copias simples de acta constitutiva de la sociedad mercantil Cachapas y Rico Pollo El Morocho C.A., cursante a los folios del 115 al 131 de la pieza cuatro del presente asunto. Asimismo siendo que se está ventilado esta causa por el procedimiento oral no fue consignado en la oportunidad procesal correspondiente que era la presentación del libelo de demanda y los documentos fundamentales en que se sustente la pretensión. Así se establece.
• Copias certificadas del asunto judicial KP12-V-2021-000054, que rielan a los folios del 134 al 404 de la pieza cuatro del presente asunto. Asimismo siendo que se está ventilado esta causa por el procedimiento oral no fue consignado en la oportunidad procesal correspondiente que era la presentación del libelo de demanda y los documentos fundamentales en que se sustente la pretensión. Por lo cual debe ser desechado del proceso. Y así se establece.
• Copias certificadas de solicitud N,◦ KP12-S-2011-000164, de la nomenclatura interna del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas de Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara, evacuada en fecha 05 de agosto del 2021, contentivo de inspección judicial extralitem solicitada por el ciudadano Pedro José Meléndez Meléndez, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N.° V-10.769.557, cursante a los folios 87 al 106 de la quinta pieza del presente asunto.Esta Superioridad, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano, artículo 111 y 429 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual se evidencia el trámite judicial por inspección extra litem efectuado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el inmueble objeto de esta causa. Y así se establece.
• Exhibición del documento denominado: "contrato de arrendamiento autenticado en fecha 10 de marzo del 2003 por ante la Notaria Pública de Carora, bajo el N. 15, tomo 4 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría". En la oportunidad de evacuarse la exhibición de dicho documento, el 08 de octubre del 2024, la parte exhibiente, verbigracia, el codemandado José Clemente Fernández Martínez, mediante Su apoderado judicial, declaró que "no tenía nada que exhibir". En tal sentido y en atención a lo contemplado en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal considera llenos los requisitos para establecer que la parte exhibiente tenga la carga procesal de exhibir el referido documento, y por cuanto no lo exhibió, se considera exacto el original de contrato de arrendamiento cursante a los folios 10 y 11 de la primera pieza del presente asunto, y se adminicula para su valoración, la realizada a tal instrumental. Y así se establece.
• Exhibición del documento denominado: "contrato de arrendamiento privado" En la oportunidad de evacuarse la exhibición de dicho documento, la cual correspondió al 08 de octubre del 2024, queda desechado del proceso, por cuanto se desprende de autos que la parte promovente no cumplió con la carga de consignar medio de prueba de conformidad al 436 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
• Exhibición del documento denominado: "comprobantes de solvencia expedidos al arrendatario". En la oportunidad de evacuarse la exhibición de dicho documento, el` 08 de octubre del 2024, queda desechado del proceso, por cuanto se desprende de autos que la parte promovente no cumplió con la carga de consignar medio de prueba de conformidad al 436 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
• Resultas de la prueba de informes procedente de la Notaria Pública de Carora, cursante al folio 133 de la pieza sexta del presente asunto, remitidos mediante oficio N. 144.2024.10.001 de fecha 04 de octubre del 2024. Las cuales son valoradas de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
• Prueba de informes del Registro Público del Municipio Torres del estado Lara, que cursa al folio 138 del presente asunto, remitido mediante oficio N." RP-360-2024-71 de fecha 10 de octubre del 2023, con el cual anexo tradición legal, certificación de gravámenes y copia certificada del documento protocolizado en fecha 16 de abril del 2021 bajo el N.° 2021.35, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N.° 360.11.6.1.8214 y correspondiente al Libro de folio real del 2021y del cheque de gerencia agregado al cuaderno de comprobantes bajo el N. 344, folio 766. Se valora de conformidad al 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y se desprende de ella el acto traslativo de propiedad que se celebró, pero se desecha del proceso, por cuanta no es tema decidendum ni está en discusión la propiedad del inmueble. Y así se establece.
• Testimoniales de los ciudadanos Jesbelis Karina Oviedo, Freddy Montalvo Bayona y Solangge Susana Suárez López, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.638.207, V-19.149.754 17.342.355, respectivamente, no fueron evacuadas en la audiencia oral por lo tanto no hay prueba que valorar. Y así se establece.
Planteados los términos como ha quedado la litis y debidamente analizado de forma exhaustiva y conforme al Principio de la pertinencia, idoneidad o conducencia y utilidad de la prueba, el acervo probatorio aportado por las partes, pasa esta Sentenciadora al estudio del caso subiudice, asumiendo como paradigma ineludible el mandato Constitucional de Administrar Justicia, teniendo como norte que el proceso constituye el instrumento fundamental para la consecución de la misma y debe impartirse conforme a lo alegado y probado en autos, cuyo análisis, interpretación y valoración se enmarca dentro de los parámetros del ordenamiento legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que ello cercene o menoscabe el derecho conferido por la Ley para la aplicación del Principio IURA NOVIT CURIA ni tampoco los Derechos y Garantías Constitucionales de las partes, todo ello en cumplimiento del deber Jurisdiccional.
Asimismo, acoge y se ampara quien la presente causa conoce, en los principios y valores consagrados en nuestra Carta Magna, en especial los preceptuados en sus Artículos 2, 26, 49 y 257, de los cuales deviene el compromiso del Estado a impartir justicia dentro del ámbito del derecho con miras a lograr la Justicia Social, garantizando de esta manera la Paz Social.
En cuanto al vicio delatado por omisión que señala la parte recurrente demandante en la cual incurrió el jurisdicente de primera instancia de cognición, al argüir que la juzgadora ad quo omitió delimitar la controversia; sobre ello observa esta Superioridad que previa a la admisión de la reforma en fecha 09 de agosto, luego de celebrada la audiencia preliminar (folios 02 y 03, pieza 6) en fecha 01 de julio del año 2024, donde el tribunal se reserva 03 días de despacho para dictar auto razonado con la fijación de los hechos y límites de la controversia, posteriormente, en fecha 08 de julio del año 2024, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dicto Sentencia Interlocutoria de fijación de hechos, donde establece como hechos controvertidos:
(…) “En atención a lo arriba expuesto, este Tribunal concluye que los hechos controvertidos y límites de la controversia, son los siguientes: Determinar si la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO, tenía derecho de preferencia legal ofertiva sobre el local comercial ubicado en la Av. Pedro León Torres con calle 19, Barrio Pueblo Aparte. Si existió una relación arrendaticia a título personal con el ciudadano Aland Rafael Rodríguez. Establecer, si la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO, cumplió con las obligaciones contractuales necesarias para ejercer ese derecho. Comprobar si el propietario del inmueble cumplió o no con realizar la notificación de venta, de ser el caso.- Que si la parte actora tenía conocimiento de la negociación del nuevo propietario”.

Tomando en consideración lo anterior y analizando los autos que reposan en el presente asunto, esta juzgadora observa indeterminación en el referido vicio delatado. Y así se establece.
Ciñéndose al fondo de la controversia, observa esta Juzgadora, que consta en autos documental de la cual se desprende que el ciudadano JOSÉ CLEMENTE FERNÁNDEZ MARTÍNEZ, titular de la cédula de identidad N° V-2.382.058, da en venta al ciudadano PEDRO JOSÉ MELENDEZ MELENDEZ, titular de la cédula de identidad N° V-10.769.557, un inmueble ubicado en la Avenida Pedro León Torres con calle 19, Barrio Pueblo Aparte, código catastral 13-08-01-U-01014019013001000000. Por lo que, sin mayores esfuerzos interpretativos, queda claro que el ciudadano José Clemente Fernández Martínez, co-demandado en esta causa, traspasó la propiedad del inmueble pedido en retracto a un tercero que hoy es codemandado calidad tercero adquiriente.
En otro orden de ideas, es menester precisar, que la falta de cualidad es materia de orden público y puede ser declarada en forma oficiosa. Criterio compartido por la Sala de Casación Civil y la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, recogido en sentencia N° RC-000258 dictada por la primera en fecha 20 de junio de 2011, Expediente N° 2010-400, en donde se dispuso:
(…)De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).

Como puede observarse, la falta de cualidad puede ser declarada de oficio por el juez y dados sus efectos procesales, que le ponen fin al juicio, es indispensable para esta alzada analizarla previamente, ya que de observarse, es inoficioso resolver sobre los otros aspectos decididos por el Tribunal de Primera Instancia.
El trabajo de mayor reconocimiento en la doctrina nacional sobre la cualidad, fue realizado por el reconocido procesalista venezolano Luis Loreto, quien señaló que el fenómeno se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir. La cualidad en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción, precisando que siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico fundamental queda circunscrito a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad.
El eximio procesalista mentado sostiene que el criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña, que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que precisamente, la efectiva y real titularidad de la relación o estados jurídicos, forma el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda. Mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida y la sentencia que así lo reconozca pase en autoridad de cosa juzgada, afirma el autor, no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente. (Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1987).
Es así como el juez, debe constatar rigurosamente la legitimación de las partes, particularmente la legitimación en la causa o cualidad que tiene efectos distintos a la legitimación del proceso, al ser un requisito intrínseco de la acción y a través de ella se logra controlar el derecho de acción a favor del titular –que tiene el interés y la cualidad para hacerlo valer en juicio-, para que de esa manera el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y bajo la posibilidad lógica de invocar y justificar el reconocimiento judicial de los derechos e intereses jurídicos propios del justiciable y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Asimismo observa esta jurisdicente que de autos se desprende contrato debidamente autenticado que dio inicio a la relación arrendataria entre el ciudadano JOSÉ CLEMENTE FERNANDEZ MARTÍNEZ y el ciudadano ALAND RAFAEL RODRÍGUEZ (+), quien en vida representara Sociedad de Comercio ¨Cachapas Rico Pollo El Morocho C.A, una vez vencido dicho contrato la mencionada firma mercantil, continuo en una ocupación consentida de la misma no habiendo oposición por parte del propietario del inmueble para ese momento, por lo que opero la tacita reconducción tal y como lo fue deducido por la primera instancia de cognición. Queda claramente evidenciado, que la relación arrendaticia fue asumida de forma personal por el ciudadano ALAND RAFAEL RODRÍGUEZ (+), y una vez este fallece en el 2021, indiscutiblemente por cuanto se encontraba tácitamente reconducida, debe subrogarse en la persona de sus herederos, razón por la cual la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO, cónyuge del ciudadano ALAND RAFAEL RODRÍGUEZ (+), tiene la cualidad para intentar esta acción. Y así se establece.
Ahora bien corresponde a esta juzgadora dilucidar si en efecto la antes mencionada ciudadana en su carácter subrogado de arrendataria cumplió con los requisitos legales para ostentar la preferencia ofertiva y en consecuencia demandar la acción que por retracto legal arrendaticio hoy interpone.
A este efecto, es doctrina pacífica y reiterada de la Sala de Casación Civil, que en el juicio de retracto legal arrendaticio, que deriva tanto del contrato de arrendamiento que demuestra la cualidad de arrendatario del demandante, como del acto traslativo de propiedad que perjudica los derechos del aquél, resulta innegable la necesidad de demandar tanto al comprador del inmueble arrendado como al vendedor, puesto que la declaratoria con lugar de la pretensión por retracto legal arrendaticio, hace nacer en los compradores la posibilidad de ejercer acciones legales contra el vendedor, en tanto que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente, quienes, por tanto, se hallan en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa. De allí, que sea menester indicar que la falta o ausencia de alguna de las partes (que debía estar integrada por una pluralidad de sujetos), sea ésta la actora o demandada, genera una falta de legitimación ad causam y constituye una situación que genera en estado de indefensión. En el caso de marras, se evidencia suficientemente la la legitimación de las partes, para el establecimiento de la relación jurídico procesal.
Al respecto, se pronuncia la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha 11/08/2015, expediente N° 2015-000211, dejando asentado lo siguiente:

(…) “Ahora bien, estima la Sala necesario realizar algunas consideraciones con respecto a la constitución de la relación arrendaticia inmobiliaria que surge como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento, al respecto encontramos que existen dos formas a través de la cual se constituye la relación arrendaticia entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa con tal condición. La primera, cuando es el propietario quien suscribe el contrato de arrendamiento y arrienda el inmueble de su propiedad al arrendatario que lo ocupa en tal condición y, la segunda, cuando quien suscribe el contrato de arrendamiento con el arrendatario es un tercero y no el propietario, por lo tanto el arrendador del inmueble es un tercero que arrienda con el consentimiento expreso o tácito del propietario del inmueble arrendado, tal como ocurre frecuentemente en el mercado inquilinario con las empresas y personas naturales que se dedican a la administración de inmuebles, quienes arriendan en representación del propietario, ya sea mediante poder y/o autorización escrita o verbal del propietario.
De allí, que quienes figuran como arrendadores en los contratos de arrendamientos, no sean los propietarios de los inmuebles arrendados, sino las personas que actúan por encargo de estos, quienes se deben considerar como intermediarios en la relación arrendaticia que nace entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento que realiza el tercero, ello significa que la relación arrendaticia siempre se constituirá entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, aun cuando quien figure como arrendador en el contrato de arrendamiento sea un tercero, salvo que el propietario del inmueble que ha sido demandado demuestre que el demandante ocupa ilegalmente el inmueble de su propiedad o que no es arrendatario del inmueble que ocupa.”

Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé en los artículos que van del 42 al 50, lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, señalando que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación cierta de la negociación, que deberá hacerle el adquirente y, para las situaciones no previstas, igualmente la ley dispone que, serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el código sustantivo en materia civil.

Señala el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

(…) La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.

Así, el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que se cause al inquilino o arrendatario una lesión del derecho de tracto legal inquilinario, cuando el propietario pretenda enajenarla.
Esto dispone el artículo 43 eiusdem:
(…) El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.

Bajo este contexto, la voluntad del legislador es permitir a quien tenga el derecho de preferencia, ejercer el de retracto legal, y ello está previsto, a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público, cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Ahora bien, tanto el derecho de preferencia ofertiva como el de retracto legal arrendaticio, previstos en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios citados, están concebidos para proteger y beneficiar a toda persona que ocupe el inmueble en condición de arrendatario. Pues, las referidas normas, no condicionan ni restringen el ejercicio de estos derechos a que el arrendador del inmueble a enajenar sea el mismo propietario del inmueble que ocupa el arrendatario, ya que, tanto la preferencia ofertiva y el retracto legal, son derechos exclusivos del arrendatario del inmueble que ocupa en tal condición, quien es el legitimado activo para interponer el retracto legal arrendaticio, conforme a lo previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, independientemente de que el inmueble haya sido arrendado por el propietario o por un tercero con su consentimiento, pues como ya se ha dicho, es posible que el arrendador del inmueble sea un tercero que arrienda con el consentimiento del propietario del inmueble arrendado, quien se debe considerar como un intermediario en la relación arrendaticia entre el arrendatario que ocupa el inmueble y su propietario.

De allí, que la pretensión en los juicios de retracto legal, debe estar dirigida en contra del propietario del inmueble que el demandante ocupa en su condición de arrendatario, independientemente de que el propietario no haya suscrito el contrato de arrendamiento como arrendador y no contra el tercero que figura como arrendador en el referido contrato, pues, como ya se ha dicho, el tercero es un intermediario en la relación arrendaticia surgida entre el arrendatario del inmueble y su propietario.”

En este sentido los artículos 38 y 39 de la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establecen lo siguiente:

“Artículo 38. En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.”
“Artículo 39. En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación. (Subrayado por el Tribunal).”

Asi las cosas, es importante destacar que los requisitos para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, son los siguientes: que tenga más de 2 años como arrendatario, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. En este sentido observa esta juzgadora que la relación arrendaticia nace por derechos subrogados del causante ALAND RAFAEL RODRIGUEZ (+) a sus herederos entre ellos, su cónyuge YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO, es de destacar que se desprende de autos (fs. 150 al 157 pieza I) Sentencia definitiva proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, asimismo se desprende de autos (fs. 158 al 167 pieza I) Sentencia Definitiva proferida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, juicio que versa sobre acción de desalojo intentada por uno de los codemandados de autos, siendo que la misma fue declarada con lugar por falta de pago de los cánones de arrendamiento respectivo, es inexorable para esta Alzada previo a esta verificación determinar que en ocasión a esto, queda plenamente demostrado, que si bien es cierto que para el momento de la venta la arrendataria se encontraba ocupando el bien inmueble arrendado, desde hace más de dos (2) años, no es menos cierto que al no cumplir con las exigencias previstas en la Ley en cuanto al pago del arrendamiento tal y como quedo establecido en sendas sentencias, esta exigencia, conlleva al fenecimiento del derecho de la preferencia ofertiva y de retracto, por cuanto esta pretensión no debe prosperar en derecho. Y así decide.-

Con base a las razones precedentemente expuestas, quien aquí juzga considera que lo procedente, en el caso de autos, es declarar SIN LUGAR el Recurso apelación interpuesto por el abogado LUIS IGNACIO CHIRINOS CAMPOS, I.P.S.A 92.405 en fecha 13 de diciembre del 2024, a tal efecto se confirma la sentencia definitiva de fecha 12 de diciembre del 2024 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en consecuencia SIN LUGAR la falta de cualidad activa de la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO, SIN LUGAR la demanda por Retracto Legal y preferencia ofertiva interpuesta por la parte actora en el asunto principal N°. KP02-V-2023-000684, tal y como se determinara de forma expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva del presente fallo. Y Así se decide.

VI
DECISION

En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: COMPETENTE para conocer el presente recurso de apelación, interpuesto por el abogado LUIS IGNACIO CHIRINOS CAMPOS, I.P.S.A 92.405 en fecha 13 de diciembre del 2024, contra la sentencia Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el asunto principal N°. KP02-V-2023-000684.
SEGUNDO: SIN LUGAR el Recurso apelación, interpuesto por el abogado LUIS IGNACIO CHIRINOS CAMPOS, I.P.S.A 92.405 contra la sentencia de fecha 12 de diciembre del 2024 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el asunto principal N°. KP02-V-2023-000684.
TERCERO: SIN LUGAR la falta de cualidad activa de la ciudadana YOLEIDA MARGARITA FRANCO OCANTO, declarada en el asunto principal N°. KP02-V-2023-000684.
CUARTO: SIN LUGAR la demanda por Retracto Legal y preferencia ofertiva interpuesta por la parte actora en el asunto principal N°. KP02-V-2023-000684.
QUINTO: en consecuencia SE CONFIRMA la sentencia de fecha 12 de diciembre del 2024,dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Lara en el asunto principal N°. KP02-V-2023-000684.
SEXTO: se condena en costas del recurso de conformidad al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
SÉPTIMO:Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro del lapso establecido en la ley, por lo que el tribunal se abstiene de notificar a las partes.
Publíquese, incluso en el portal https://lara.tsj.org.ve, regístrese, déjese copia y y bájese oportunamente el expediente al tribunal de la causa.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los quince días del mes de octubre de dos mil veinticinco (15/10/2025). Años: 215° de la Independencia y 166° de la Federación.

La Jueza Superior,

Abg. Marvis Maluenga De Osorio
La Secretaria,

Abg. Amanda Josefina Cordero Arrieche

En igual fecha y siendo las TRES Y TRECE HORAS DE LA TARDE (03:13 P.M.) se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

La Secretaria,

Abg. Amanda Josefina Cordero Arrieche

Correo electrónico: superiorcivil3lara@gmail.com
Portal electrónico: https://lara.tsj.gob.ve
ASUNTO: KP02-R-2024-000716.
MMdO/AJCA/ ag..