TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, tres de junio de dos mil veinticinco
215º y 166º

ASUNTO: KP02-R-2025-000030
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JOSE DE JESUS HERRERA ORELLANA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-1.270.578.

APODERADOS
JUDICIALES: Ciudadano GUSTAVO L. EVIES L. abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 108.661.

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS
JUDICIALES: Ciudadano JOHNNIE BAUTISTA CUOTTO COLMENAREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-12.536.899.

Ciudadano DEFENSOR AD-LITEM Abogado MIGUEL ALEJANDRO PÉREZ GIL, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 269.476, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
PREÁMBULO
Se recibe en esta alzada asunto relativo al juicio por desalojo local comercial, intentado por el ciudadano JOSE DE JESUS HERRERA ORELLANA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-1.270.578 asistido por elciudadano GUSTAVO L. EVIES L, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 108.661, respectivamentecontra el ciudadano JOHNNIE BAUTISTA CUOTTO COLMENAREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-12.536.899, de este domicilio, en virtud del recurso de apelación formulado en fecha 17 de enero de 2025 (f. 152), por el apoderado judicial de la parte accionada, el DEFENSOR AD-LITEM MIGUEL ALEJANDRO PÉREZ GIL, abogado en ejercicio ya identificado up supra, contra la decisión proferida en fecha 10 de diciembre de 2024, por el juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante el cual declaró CON LUGAR la demanda por motivo de DESALOJO interpuesta por el ciudadano JOSE DE JESUS HERRERA ORELLANA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-1.270.578, asistido por el ciudadano GUSTAVO L. EVIES L. abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 108.661, contra el ciudadano JOHNNIE BAUTISTA CUOTTO COLMENAREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-12.536.899, sentencia que se oyó apelación en ambos efectos, ordenándose remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civiles, a los fines de la distribución, la cual correspondió a este Juzgado Superior y por ello se le dio entrada en fecha 22 de enero de 2025(f. 153).

Por auto de fecha 19 de febrero de 2025 (f. 157), se fijó la oportunidad para presentar informes, observaciones y lapso para dictar sentencia, conforme a lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 02 de abril de 2025, se deja constancia que venció la oportunidad procesal para la presentación de observaciones sobre los informes, conforme lo establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, y por cuanto se observa que ninguna de las partes presentó informes, en consecuencia, el día 04 de abril de 2025, se entra en término para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 ejusdem. Es todo (f.158).
II
DE LA COMPETENCIA

Previo a cualquier decisión, este Juzgado Superior debe pronunciarse acerca de su competencia para conocer del presente caso, que corresponde sobre los recursos de apelaciones interpuestas por el apoderado judicial de la parte accionada, el DEFENSOR AD-LITEM MIGUEL ALEJANDRO PÉREZ GIL, abogado en ejercicio ya identificado up supra en fecha 17 de enero de 2025 contra la decisión proferida en fecha 10 de diciembre de 2024, por el juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara,mediante el cual es oído en ambos efectos el recurso de apelación.
Establece el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil: “La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario.”
A mayor abundamiento, contempla la Ley Orgánica del Poder Judicial, en su Título IV De los Órganos del poder judicial, capítulo II De la Corte de Apelaciones y Tribunales Superiores, en su artículo 63, numeral 2 en materia civil: b) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancias en lo civil, y de los recursos de hecho.”
En consecuencia, observa esta alzada, que el recurso de apelación es ejercido contra la sentencia definitiva dictada en fecha 10 de diciembre de 2024, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, motivo por el cual, este Juzgado Superior, congruente con las normas citadas, se declara competente para conocer del presente recurso; y así se decide.
III
DELIMITACIÓN DEL CONFLICTO SUSTANCIAL

El presente juicio sometido al conocimiento de esta alzada, trata sobre el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte accionada, el DEFENSOR AD-LITEM MIGUEL ALEJANDRO PÉREZ GIL, abogado en ejercicio ya identificado up supra, contra la decisión proferida en fecha 10 de diciembre de 2024, por el juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, que textualmente declara:

PRIMERO: Con lugar la demanda por motivo de DESALOJO interpuesta por el ciudadano JOSE DE JESUS HERRERA ORELLANA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-1.270.578, a través de su apoderado judicial Abogado GUSTAVO L. EVIES L. inscrito en el IPSA bajo el Nro. 108.661, contra el ciudadano JOHNNIE BAUTISTA CUOTTO COLMENAREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-12.536.899, representado por el Abogado MIGUEL ALEJANDRO PÉREZ GIL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 269.476.
SEGUNDO: Se ordena al ciudadano JOHNNIE BAUTISTA CUOTTO COLMENAREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-12.536.899, representado por el Abogado MIGUEL ALEJANDRO PÉREZ GIL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 269.476, hacer entrega del inmueble arrendado situado en la Avenida Libertador, esquina de la Calle 45 y 46, N° 45-48, Parroquia Concepción, de esta ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

La demanda inicia en fecha 18 de diciembre de 2023, cuando el Ciudadano GUSTAVO L. EVIES L, abogado en ejercicio ya identificado up supra, representante judicial de la parte accionante el ciudadano JOSE DE JESUS HERRERA ORELLANA, interpuso demanda de desalojo de local comercial contra el ciudadano JOHNNIE BAUTISTA CUOTTO COLMENAREZ. La parte demandante solicitó expresamente el desalojo inmediato del referido inmueble, basado en las causales contempladas en elartículo 40 literal A, C, D y F del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (LALC), debido al incumplimiento reiterado y prolongado por parte del arrendatario en cuanto al pago de los cánones arrendaticios, además de haberse detectado daños considerables en la estructura del inmueble, el uso indebido del bien y la cesión no autorizada a terceros.
La demanda detalla que el contrato de arrendamiento fue celebrado el 30 de mayo de 2015, mediante el cual se concedió el uso y goce de dos galpones comerciales, con un canon mensual fijado en la suma de treinta y cinco mil (35.000) bolívares. Desde enero de 2020, el arrendatario ha dejado de cumplir con la obligación de pago, acumulando una deuda significativa que ha afectado gravemente la situación económica del propietario.
Además del incumplimiento en materia económica, la parte actora sostiene que el inmueble presenta deterioros superiores al desgaste natural, situación que ha sido constatada y certificada mediante inspección realizada por la autoridad judicial competente. Estos daños incluyen alteraciones en la estructura, modificaciones no autorizadas y la falta de mantenimiento básico, generando una merma considerable en el valor y la funcionalidad del bien arrendado.
De igual modo, se alega que el demandado ha procedido a ceder el inmueble a terceros sin el consentimiento del propietario, violando expresamente las cláusulas contractuales que prohíben dicha acción. Adicionalmente, se ha cambiado el uso comercial para el cual fue originalmente arrendado el bien, realizando actividades diferentes y no autorizadas que agravan la situación contractual y jurídica.
En consecuencia, la demanda solicita que se declare procedente la terminación del contrato de arrendamiento y se ordene el desalojo inmediato del inmueble por parte del demandado, además de la condena al pago de los cánones adeudados y la reparación de los daños ocasionados.
Por otro lado, en fecha 01 de julio de 2024 DEFENSOR AD-LITEM MIGUEL ALEJANDRO PÉREZ GIL, identificado up supra, da contestación a la demanda desalojo de local comercial interpuesta por el ciudadano JOSÉ DE JESÚS HERRERA ORELLANA en contra de su representado, el ciudadano JOHNNIE BAUTISTA CUOTTO COLMENAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.536.899.
En su escrito, el demandado negó categóricamente los hechos señalados por la parte actora y solicitó el rechazo de la demanda por considerar que ha cumplido cabalmente con sus obligaciones contractuales, en especial en lo referente al pago oportuno de los cánones de arrendamiento, así como al uso legítimo del bien objeto del contrato. Expresamente se opuso a la pretensión de desalojo, negando los supuestos de falta de pago, deterioro del inmueble y cesión no autorizada alegados en el libelo.
Finalmente, el demandado solicitó que este escrito fuera agregado a los autos del expediente y que todas las pruebas mencionadas fueran admitidas, sustanciadas y valoradas conforme a derecho, a los fines de demostrar su buena fe contractual, el uso adecuado del inmueble, y el cumplimiento de sus obligaciones como arrendatario, solicitando en consecuencia que la demanda sea declarada sin lugar en todas sus partes.
La parte demandada, actuando conforme al artículo 224 del Código de Procedimiento Civil, niega los hechos alegados en la demanda de desalojo y deja claro que existe una relación arrendaticia vigente sobre los galpones ubicados en la Avenida Libertador, N° 45-48, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren. Afirma que su representado se encuentra solvente en el pago de cánones y gastos comunes, según consta en el expediente N° KP02-S-2020-00521, por lo que solicita se declare sin lugar la demanda, conforme al artículo 10 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En atención a lo expuesto en autos, esta alzada observa que los hechos controvertidos en el presente juicio se delimitan de la siguiente manera:

1. La demandante alega falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre los meses de enero del año 2020 y noviembre del año 2023.
2. El presunto incumplimiento de la causal de desalojo prevista en el artículo 40, literal c, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concerniente a los deterioros mayores ocasionados al inmueble o la realización de reformas no autorizadas por el arrendador.
3. El presunto incumplimiento de la causal de desalojo prevista en el artículo 40, literal d, referida al cambio del uso del inmueble en contravención a la conformidad de uso otorgada por las autoridades municipales o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento o reglamento de condominio.

4. El presunto incumplimiento de la causal de desalojo prevista en el artículo 40, literal f, relativa a la cesión del contrato de arrendamiento o subarrendamiento total o parcial del inmueble sin la debida autorización del arrendador.

De la audiencia de juicio en primera instancia

En horas de despacho del día dieciocho (18) de julio del año dos mil veinticuatro (18/07/2024), siendo el día y hora fijado las 10:00 a.m., para que tenga lugar la celebración de la audiencia preliminar, fijada por este Tribunal conforme a lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
La Juez Abg. YOXELY CAROLINA RUIZ SANCHEZ dio inicio a la audiencia preliminar, dejando constancia de que se celebra en el despacho del Tribunal por no contar con sala de audiencia. Se procedió a la lectura de la identificación del proceso y del motivo de la acción por desalojo de local comercial.
Parte demandante – Abogado Gustavo L. Evies L.:
"Ratifico los fundamentos de hecho y de derecho en este asunto demandado que a relativos a la falta de pago, el cambio de uso del inmueble, a los deterioros mayores que ha sufrido el inmueble y el incumplimiento de la condición intuito personae, que fundamenta esta pretensión de desalojo de local comercial. Igualmente, ratifico todo los requisitos e instrumentos que acompañaron el libelo de demanda. Asimismo, me opongo a la prueba de exhibición establecida en la contestación de la demanda, en virtud de que la misma no llena los extremos previstos en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil ya que esa prueba documental no se encuentra en mi poder y ya está incorporada al presente asunto. Es todo."
Parte demandada – Abogado Miguel Alejandro Pérez Gil:
"(…) Niego, rechazo y contradigo, y asimismo me opongo a los hechos y el derecho alegado por la parte actora ya que son inequívocas e inexactas, de igual forma ratifico mi contestación y las pruebas promovidas. Es todo."
Se dejó constancia que el acto concluyó a las 10:41 a.m.

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación formulado en fecha 17 de enero de 2025 (f. 152), por el DEFENSOR AD-LITEM MIGUEL ALEJANDRO PÉREZ GIL, abogado en ejercicio ya identificado up supra, contra la decisión proferida en fecha 10 de diciembre de 2024, por el juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. mediante el cual declaró CON LUGAR la demanda por motivo de DESALOJO interpuesta por el ciudadano GUSTAVO L. EVIES L. en su condición de apoderado judicial del JOSE DE JESUS HERRERA ORELLANA, ambos ya identificados up supra, En consecuencia, esta sentencia ordena el desalojo del inmueble objeto del arrendamiento, constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Libertador, esquina de las calles 45 y 46, N° 45-48, Parroquia Concepción, ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara, debiendo el ciudadano JOHNNIE BAUTISTA CUOTTOCOLMENAREZ hacer entrega material del referido inmueble al ciudadano accionante, por cuanto ha quedado demostrada la procedencia de la demanda intentada.
Corroborando esta superioridad que las partes intervinientes no consignaron en su oportunidad procesal escrito de informes, por lo que le concierne a esta alzada determinar si la sentencia definitiva parcialmente señalada up supra, se encuentra ajustada a derecho, asumiendo quién aquí juzga el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido tiene jurisdicción sobre el asunto apelado lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal, y antes de pronunciarse sobre el mérito sustancial del presente asunto; por lo que se hacen las siguientes consideraciones:
Así, resulta imperioso reiterar que la valoración probatoria forma parte de la autonomía e independencia de la que gozan los jueces al decidir, quienes, si bien deben ajustarse a la Constitución y a las leyes al resolver una controversia, disponen de un amplio margen de valoración del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlo y ajustarlo a su entendimiento, como actividad propia de su función de juzgar.
Planteada la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil vigente, es necesario recalcar que la carga de la prueba constituye uno de los principios generales del derecho, según el cual las partes tiene la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, por lo que de acuerdo a su contenido y de las reglas señaladas se desprende que al actor le corresponde probar los hechos en que fundamenta su pretensión y a los demandados aquellos en los cuales basa su excepción o defensa. Una vez que las pruebas son incorporadas al asunto a debatir, estas dejan de pertenecer a la parte que la promueve, es decir, escapa de la esfera dispositiva y pertenecen al proceso, lo que autoriza al juez a valorarla independientemente de quien la promovió, por cuanto es una máxima legal el principio de adquisición procesal ¨El juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
DEL ACERVO PROBATORIO
La parte actora junto a su escrito libelar presentó durante el proceso las siguientes pruebas:
1. Promovió en original instrumento poder marcado con la letra ¨A¨ el cual riela del folio (9 al 11). Del referido instrumento se desprende la legitimidad que ostentan los abogados GUSTAVO LEOPOLDO EVIES LOPEZ, KENNY LOHELYS COLMENAREZ Y MISLAY ANDREINA MARTINEZ BASTISTA, inscritos en el IPSA bajo los números 108.661, 173.649 y 133.337 respectivamente para actuar en representación del ciudadano JOSE DE JESUS HERRERA ORELLANA, quien es titular de la cédula de identidad Nº V-1.270.578. Al referido instrumento por tratarse de un documento público se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 y 1359 del Código Civil. Así se establece.
2. Promovió marcado con letra “B” en copias simples contrato de arrendamiento privado (fs. 12 al 14) suscrito entre los ciudadanos JOSE DE JESUS HERRERA ORELLANA y el ciudadano JOHNNIE BAUTISTA CUOTTO COLMENAREZ, sobre dos (02) galpones ubicados en la Avenida Libertador, Esquina de la Calle 45 y 46 Nº 45-48. Del referido instrumento se desprende la relación arrendaticia que vinculas a los ciudadanos JOSE DE JESUS HERRERA ORELLANA y el ciudadano JOHNNIE BAUTISTA CUOTTO COLMENAREZ. Dicho instrumento se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3. Promovió en copias certificadas marcada ¨C¨ (fs. 15 al 37) solicitud de consignación de canon de arrendamiento, signada bajo la nomenclatura KP02-S-2020-000521, tramitada y sustanciada por ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Del referido instrumento se desprende que el ciudadano JOHNNIE BAUTISTA COUTTO COLMENAREZ, en su condición de parte demandada en el presente asunto en fecha 05/03/2020 solicitó apertura de expediente de consignación de canon de arrendamiento a favor del ciudadano JOSE DE JESUS HERRERA ORELLANA, observándose por notoriedad judicial a través del sistema Juris 2000 que la última actuación de dicho asunto es de fecha 23/10/2023, donde se ordenó la apertura de cuenta a favor del beneficiario de la referida consignación. Al referido instrumento por tratarse de un documento público se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 y 1359 del Código Civil y del mismo se desprende que la parte demandada (arrendatario) en su oportunidad efectuó consignaciones de canon a favor del arrendador y que la última actuación es del día 23/10/23. Así se establece.
4. Promovió en original inspección ocular extra-litem marcada ¨D¨, signada bajo la nomenclatura KP02-S-2023-003508, (fs. 38 al 68) tramitada y sustanciada por ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Del referido instrumento se desprende que el ciudadano JOSE DE JESUS HERRERA ORELLANA, a través de su apoderado judicial GUSTAVO EVIES, IPSA 108.661, solicitó la práctica de una inspección ocular al inmueble arrendado ubicado en la avenida libertador, entre calles 45 y 46, Nº 45-48 de esta ciudad de Barquisimeto estado Lara. Del contenido del acta levantada y través de las reproducciones fotográficas consignadas por el auxiliar fotógrafo, se observa el estado físico del inmueble el cual se encuentra en condiciones regulares de mantenimiento y cuido, no pudiendo esta juzgadora extenderse a apreciaciones que necesitan conocimiento pericial a través de un experto en la materia. Al referido instrumento por tratarse de un documento público se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 y 1359 del Código Civil. Así se establece.
5. Promoción inspección judicial la cual fue admitida y por cuanto la misma no fue evacuada en las oportunidades pautadas por el Juzgado de instancia se desecha del presente asunto. Así se establece.
6. Promovió Experticia la cual fue admitida y por cuanto la misma no fue evacuada en las oportunidades pautadas por el Juzgado de instancia se desecha del presente asunto. Así se establece.
7. Promovió Prueba de Informes la cual fue admitida por este Juzgado oficiándose al Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Estado Lara, a fin de que informara si por ante dicho Juzgado fue tramitado expediente de consignación arrendaticia a favor del ciudadano JOSE DE JESUS HERRERA. En relación a la referida prueba de informe se observa que consta al folio 136 oficio Nº 354/2024, emanado del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Estado Lara, informando que no existe consignación de canon de arrendamiento a favor del ciudadano JOSE DE JESUS HERRERA. Dicho instrumento se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Por su parte, el Defensor Ad-Litem, junto a su escrito de contestación a la demanda y durante el lapso probatorio presentó durante el proceso las siguientes pruebas:
1. Invocó el principio de comunidad de la prueba, en ese sentido resulta pertinente indicar que la invocación del principio de comunidad de la prueba, no constituye per se, -medio de prueba alguno-, dado que el principio de comunidad de la prueba está dirigido a la apreciación de la prueba y a la invocación del principio de exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil ya que, el Juez está obligado de conformidad con lo establecido en la precitada norma, a analizar y juzgar todas cuantas pruebas que se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueron idóneas para ofrecer algún elemento de convicción. Así se decide.
2. Promovió contrato de arrendamiento marcado con letra “B” en relación a esta prueba este Tribunal ya hizo pronunciamiento al respeto en el particular Nº 2 de las pruebas promovidas por la parte actora. Así se establece.
3. Promovió prueba de exhibición de documentos, en relación a la referida prueba por auto de fecha 06/08/2024, se negó su admisión, por lo tanto, no hay materia sobre la cual valorar. Así se establece.

Valorados como fueron los medios probatorios pertinentes traídos a los autos, y de acuerdo al principio de exhaustividad de la prueba, esta juzgadora observa que el a quo se pronunció en detalle sobre cada una de las pruebas ofrecidas en este proceso por los litigantes, y concluida la sustanciación del presente recurso de apelación y cumplidas las formalidades legales, siendo la oportunidad correspondiente, procede esta alzada a decidir, haciendo las siguientes consideraciones:
En este sentido, se tiene que la acción de desalojo es una acción especial y propia del derecho inquilinario, cuyo principal objetivo es el obtener la devolución del inmueble arrendado (y por vía de consecuencia la terminación del contrato). Se desprende de la lectura del contrato que dio inicio a la relación contractual que reposa en autos (fs. 12 al 14) que en efecto existe un acuerdo de voluntades donde las partes convinieron constituir una relación arrendaticia.
En El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, es muy claro al establecer taxativamente las causales por las cuales puede solicitarse un desoló comercial por lo que se citan de manera expresa lo señalado en el artículo 40 ejusdem:

“Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamentos de condominio.
f) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
Con respeto a este particular la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado recientemente: Exp. AA20-C-2019-000441 Magistrado Ponente: Yván Darío Bastardo Flores, de fecha 16 de diciembre del 2024.

(omisis)

En el caso del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial de 2014, aplicable en caso de marras, igualmente se establece como causal de desalojo, la falta de pago del canon de arrendamiento, sin que la ley haga distinción entre contratos a tiempo determinado o indeterminado; es preciso señalar que en esta normativa el legislador agregó como causal de desalojo en su literal i) del artículo 40 “…Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio’…”. Esto va en sentido contrario al uso que el legislador venía haciendo respecto del establecimiento de ciertos supuestos de hecho como causales de desalojo, puesto que una de las características del desalojo es que sus causales son taxativas y no abiertas o extensivas.
Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.
En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este artículo opera como el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato.

Efectivamente, de autos se desprende que la parte actora, por medio de su apoderada judicial, solicita el desalojo del inmueblede local comercial, basado en las causales contempladas en el artículo 40 literal A, C, D y F del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (LALC), debido al incumplimiento reiterado y prolongado por parte del arrendatario ciudadano JOHNNIE BAUTISTA CUOTTO COLMENAREZ al pago de los cánones arrendaticios, además de haberse detectado daños considerables en la estructura del inmueble, el uso indebido del bien y la cesión no autorizada a terceros por cuanto dicho inmueble fue subarrendado a la firma mercantil UNIVERSAL MOTOR´S C.A, siendo que la relación arrendaticia primigia se estableció entre el ciudadano JOSÉ DE JESUS HERRERA ORELLANA y ciudadano JOHNNIE BAUTISTA CUOTTO COLMENAREZ, tal como se evidencia del contrato de arrendamiento (fs. 12 al 14).
Siendo que las causales invocadas por el actor están taxativamente establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, y las mismas obedecen a un mismo procedimiento aplicable en estos casos, y no se excluyen entre sí, y quedando suficientemente demostrado en autos mediante la probanzas aportadas que sustentan lo alegado por las partes, queda suficientemente demostrado que en efecto el demandado incurrió en dichas causales, lo que hacen procedente el desalojo. Así se establece
Por lo consiguiente y lo analizado por este juzgado, se observa que, el juzgado a quo ha efectuado una interpretación cónsona de la norma, al momento de fundamentar el alcance y contenido del artículo 40 de la ley especial, y en su sentencia declarar con lugar la demanda de desalojo. Así se declara.
Por las razones de derecho antes expuestas, debe esta Instancia forzosamente declarar SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte recurrente. En consecuencia, resulta declarar IMPROCEDENTE la apelación a que se contrae este expediente, y CONFORME A DERECHO la sentencia definitiva dictada en fecha 10 de diciembre de 2024, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Así se declara.

VI
DECISION

En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación, formulado por el abogado MIGUEL ALEJANDRO PÉREZ GIL, inscrito bajo el I.P.S.A 269.476, contra la sentencia dictada en fecha 10 de diciembre de 2024, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
SEGUNDO: SE CONFIRMA sentencia dictada en fecha 10 de diciembre de 2024, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS dada la naturaleza de la decisión.
CUARTO: Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro del lapso de ley correspondiente.

Publíquese, incluso en el portal https://lara.tsj.gob.ve, regístrese, déjese copia y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los tres días del mes de junio de dos mil veinticinco (03/06/2025). Años: 215° de la Independencia y 166° de la Federación.

La Jueza Superior,

Abg. Marvis Maluenga De Osorio
La Secretaria,

Abg. Amanda Josefina Cordero Arrieche

En igual fecha y siendo las TRES Y DIECINUEVE HORAS DE LA TARDE (03:19 P.M.) se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

La Secretaria,

Abg. Amanda Josefina Cordero Arrieche

Correo electrónico: superiorcivil3lara@gmail.com
Portal electrónico: https://lara.tsj.gob.ve
ASUNTO: KP02-R-2024-00030.
MMdO/AJCA/