TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, nueve de junio de dos mil veinticinco
215º y 166º

ASUNTO: KP02-R-2025-000016
PARTE ACTORA: MAURICIO SACCHINI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.638.479, domiciliado en la urbanización Santa Elena, cruce de las avenidas Berna y Portugal, casa Nº 12-15, parroquia Santa Rosa, municipio Iribarren del estado Lara.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO, MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, JOSÉ NAYIB ABRAHAM, CARLOS JOSÉ PASTOR ROS ABRAHAM y JUAN CARLOS RODRIGUEZ SALAZAR, titulares de las cédulas de identidad N° V-7.347.865, V-7.347.864, V-17.356.240, V-25.399.755 y V-11.580.662, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 29.566, 31.267, 131.343, 303.598 y 80.185, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil HACIENDA ÑACURAL, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero, bajo el Nº 13, folio 64, tomo 48-A, de fecha 02 de diciembre del 2002, representada por el ciudadano CARLOS LEOBALDO ARANGUREN RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, divorciado, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-7.435.166, domiciliado en la avenida Venezuela entre calles 09 y 10, Nº 9-98, Barquisimeto, estado Lara.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN CARLOS CAMACARO LAMEDA, ÁNGEL LEONARDO MARTÍNEZ PEÑA y HECTOR JOEL PIÑERO TORRES, titulares de las cédulas de identidad N° V-13.652.509, V-14.825.338 y V-14.334.940, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los N° 182.566, 300.475 y 295.377, domiciliados en la carrera 17 con calle edificio California, piso 1, oficina Nº 6, Barquisimeto, estado Lara.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (RECONVENCIÓN POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO).

El 18 de diciembre de 2024, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (RECONVENCIÓN POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO), intentado por el ciudadano MAURICIO SACCHINI, contra la sociedad mercantil HACIENDA ÑACURAL, C.A, representada por el ciudadano CARLOS LEOBALDO ARANGUREN RODRIGUEZ dictó sentencia definitiva al tenor siguiente:
“…PRIMERO: Con Lugar la demanda de desalojo intentada por el ciudadano MAURICIO SACCHINI contra la sociedad mercantil HACIENDA ÑACURAL C.A., representada por el ciudadano CARLOS LEOBALDO ARANGUREN RODRÍGUEZ (ampliamente identificados en el encabezamiento del fallo).-
SEGUNDO: Sin Lugar la Reconvención por cumplimiento de contrato intentada por la sociedad mercantil HACIENDA ÑACURAL C.A., representada por el ciudadano CARLOS LEOBALDO ARANGUREN RODRÍGUEZ contra el ciudadano MAURICIO SACCHINI.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

En fecha 13 de enero de 2025, el abogado HÉCTOR JOEL PIÑERO TORRES, apoderado judicial de la parte demandada, interpuso recurso de apelación contra la sentencia transcrita ut-supra; el Tribunal A-quo en fecha 22 de enero de 2025 oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir las actas procesales a la URDD Civil del Estado Lara, a los fines de su distribución, correspondiéndole a esta sentenciadora conocer de la causa, por lo que en fecha 28 de enero de 2024, se le dio entrada, y por tratarse de una apelación contra una SENTENCIA DEFINITIVA dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, se fijó el VIGESIMO (20°) DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE, para que las partes presentaran INFORMES; siendo el día 28 de febrero de 2025 en el cual correspondía la presentación de los mismos, se dejó constancia y se acordó agregar a los autos escritos consignados por los abogados José N. Abraham y Miguel A. Anzola, apoderados judiciales de la parte actora y el abogado Héctor Piñero, apoderado judicial de la parte demandada, acogiéndose al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar OBSERVACIONES; el día 14 de marzo de 2025 el cual correspondía la presentación, se dejó constancia y se acordó agregar a los autos escrito por el abogado Héctor Piñero, apoderado judicial de la parte accionada; mientras que la parte actora no presentó escrito ni por si ni a través de apoderados. El Tribunal se acoge al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “VISTOS” y siendo esta la oportunidad para decidir, esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES
Se desprende de las actas procesales, que en fecha 07 de marzo de 2024, el ciudadano MAURICIO SACCHINI asistido por el abogado MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, ut- supra identificado, presentó demanda mediante la cual refiere que celebró con la sociedad mercantil “HACIENDA ÑACURAL, C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Lara, en fecha 02 de diciembre de 2002, bajo el Nº 13, folio 64, tomo 48-A, representada por el ciudadano CARLOS LEOBALDO ARANGUREN RODRÍGUEZ, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble consistente en un (01) local comercial que mide aproximadamente UN MIL DOSCIENTOS METROS CON SESENTA Y SEIS CENTÍMETROS CUADRADOS (1.200,66 mts 2), ubicado en la avenida Venezuela entre calles 09 y 10, Nº 9-98, con los siguientes linderos: Norte: con terrenos ocupados; Sur: con callejón prolongación de la avenida Venezuela hacia el este de la ciudad, que es su frente; Este: con terrenos ocupados y la calle 9 y Oeste: con casas y terrenos de José Alí Arangú Meléndez. Que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento fijaron el canon de arrendamiento por un monto mensual de VEINTICUATRO CON NOVENTA Y TRES PETROS (24,93 PETROS), que de acuerdo a lo establecido en el artículo 128 del Banco Central de Venezuela, equivale a la suma de UN MIL CUATROCIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS (USD $ 1.400,00), los cuales serían pagaderos por anticipado los primeros cinco (05) días de cada mes, Que el contrato tendría una duración de cinco años fijos improrrogables, a partir del mes de abril de 2021 y se encontraba vigente al momento que se interpuso la demanda. Que el demandado dejó de cancelar el canon de arrendamiento de los meses agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de año 2023 y enero, febrero y marzo del año 2024, violando el artículo 40, ordinal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario; y agotadas las gestiones amistosas procedieron a demandar a la HACIENDA ÑACURAL, C.A”, representada por el ciudadano CARLOS LEOBALDO ARANGUREN RODRÍGUEZ, para la desocupación del inmueble arrendado. Fundamentaron la acción en el artículo 40 ordinal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, en el ordinal segundo del artículo 1.592 del Código Civil y los artículos 1.264 y 1.160 del Código Civil. Consecuencialmente solicitaron medida cautelar de secuestro sobre el inmueble ya identificado, de conformidad con el ordinal séptimo del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia en el artículo 41, ordinal “l” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Agregan que en fecha 23 de mayo de 2023, se agotó la vía administrativa ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), según informe conclusivo contenido en la denuncia Nº DNPDI-7015-2023, donde se dejó constancia de los días transcurridos sin la verificación del pago de arrendamiento.
Por último, estimaron la demanda por la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USD $ 2.800,00), equivalente a la suma de CIENTO UN MIL VEINTICUATRO BOLÍVARES (Bs. 101.024,00), valor equivalente a 2.586,38 veces el valor de cambio del Banco Central de Venezuela, a razón de 39,06 por EURO según la tasa fijada el día 04/03/2024.
En fecha 11 de marzo del 2024, la demanda fue admitida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, emplazando a la parte demandada, para que comparezca ante el Tribunal dentro de los VEINTE (20) DÍAS DE DESPACHO SIGUIENTES A LA CONSTANCIA EN AUTOS DE SU CITACIÓN, a contestar la demanda incoada en su contra.
En fecha 14 de marzo de 2024 el ciudadano MAURICIO SACCHINI, debidamente representado por el abogado MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, ut- supra identificado, consignó copias fotostáticas a los fines de librar compulsa de citación a la parte accionada; por lo que el Tribual a-quo el 18 de marzo de 2024 acordó lo solicitado y ordenó librar la compulsa de citación a la sociedad mercantil HACIENDA ÑACURAL, C.A, representada por el ciudadano CARLOS LEOBALDO ARANGUREN RODRIGUEZ; e igualmente ordenó abrir el cuaderno de medidas cautelares, a los fines de emitir pronunciamiento.
En fecha 17 de abril de 2024 el Tribunal a-quo dejó constancia que a partir del día 10 de abril de 2024 comenzaría a transcurrir el lapso de contestación de la demanda incoada. Posteriormente, el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 18 de abril de 2024, según sentencia interlocutoria dictó el siguiente fallo:
“…SE DECLARA INCOMPETENTE por la cuantía, para continuar conociendo de la presente pretensión en razón de la cuantía, siendo competente para ello, un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
En consecuencia una vez quede firme la presente decisión, se ordena la remisión del presente expediente a la U.R.D.D. Civil, a fin de que sea distribuido entre los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil,, Mercantil y del Tránsito de estas Circunscripción Judicial, para que conozca de la presente acción, previa elaboración de computo secretarial de los días de despacho transcurridos posterior a la citación de la demandada …”

Posteriormente, el 15 de mayo de 2024 el Tribunal de Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, se abocó al conocimiento de la causa por haberse declinado la competencia en razón de la cuantía y ordenó notificar a las partes mediante boleta de notificación, advirtiendo que una vez constara la última boleta de notificación practicada, empezaría a transcurrir el lapso de los ocho (08) días restantes para la contestación de la demanda.
En fecha 17 de junio de 2024, el abogado ANGEL LEONARDO MARTÍNEZ PEÑA en representación de la sociedad mercantil HACIENDA ÑACURAL, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero, bajo el Nº 13, folio 64, tomo 48-A, de fecha 02 de diciembre del 2002, representada por el ciudadano CARLOS LEOBALDO ARANGUREN RODRÍGUEZ, procedió a darle contestación a la demanda en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de las partes lo argumentado por la parte actora en el libelo de la demanda e incluso en la medida cautelar solicitada, ya que lo narrado es completamente falso. Que sus representados no adeudan cánones de arrendamiento. Que la parte actora impulsó la demanda para despojar nuevamente a su representado del inmueble, que ha ido construyendo sobre el lote de terreno, ya que la parte demandante quiere apropiarse ilícitamente de las bienhechurías y edificaciones que ha construido su representado con dinero de su propio peculio, con visión futurista para impulsar la actividad comercial. Que los cánones de arrendamiento fueron recibidos por el arrendador de manera oportuna y sin contratiempo, hasta que ocurrieron hechos graves que obligaron a su representado a consignar los mismos por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren dela Circunscripción Judicial del estado Lara, asunto KP02-S-2023-000548. Que la parte actora se comunicó con su representado vía telefónica y le manifestó que realizaran una reunión para arreglar la relaciones entre ellos, por lo cual su representado aceptó y la parte demandante le solicitó a su representado que dejara de consignar los cánones ante el Tribunal, ya que el pago en bolívares se devaluaba a diario por la inflación, que primero arreglaran y después le cancelara. Que pasado varios meses por los compromisos de la parte actora a veces las reuniones no se daban y las misma se promovieron facultativamente y de mutuo acuerdo con el fin de resolver, proponer nuevas condiciones, ajuste en el contrato con condiciones que favorecieran a ambas partes. Que al principio las reuniones fueron fructíferas y duraron algunos meses, consecutivamente la parte actora presentó una serie de condiciones perjudiciales para su representado que frustraron las mismas, ya que las condiciones planteadas beneficiarían solamente a la parte demandante, dejando en desventaja a su poderdante. Que la parte actora ha realizado actos perjudiciales hacia su representado utilizando medios fraudulentos y violentos engañando a su representado al hacerle creer que resolverían los inconvenientes con falsas promesas incumplidas y así dejar pasar el tiempo para que su representado no siguiera consignando el canon de arrendamiento, y asimismo recurrir ante el órgano jurisdiccional para interponer demanda por desalojo por la falta de pago de los cánones de arrendamiento. Que los actos realizados por la parte actora propiciaron esta situación y hoy en día su representado tiene un riesgo inminente lo que le acarraría más daños y perjuicios a su patrimonio con la pretensión de la parte actora de desalojarlo y perder el derecho de propiedad sobre las bienhechurías construidas y en las que invirtió dinero, materiales, mano de obra y tiempo. Que la parte actora realizó denuncia ante la Alcaldía del Municipio Iribarren, lo que ocasiona la paralización de la obra de construcción de las bienhechurías y edificaciones y así demostrar que el responsable de la obra y propietario de las mismas es el ciudadano CARLOS LEOBALDO ARANGUREN RODRIGUEZ, en representación de la sociedad mercantil HACIENDA ÑACURAL, C.A, por lo que su representado consignó la documentación para demostrar lo contrario lo que trajo como consecuencia la paralización de la obra y cualquier actividad comercial dentro del inmueble. Que la parte demandante de manera arbitraria cambió los cilindros y candados de acceso al inmueble, prohibió el acceso a los trabajadores e incluso al ciudadano CARLOS LEOBALDO ARANGUREN RODRÍGUEZ –up supra identificado; representante de la sociedad mercantil HACIENDA ÑACURAL, C.A: Que sucedieron actos vandálicos en donde han desaparecido, hurtado, desvalijado de manera misteriosa equipo, motores de refrigeración, materiales de construcción, herramientas, con todo lo sucedido la parte actora sigue pretendiendo buscar el mecanismo para que despojen y pierda toda su inversión la parte accionada. Que en el libelo de la demanda el actor alega que el inmueble es de su propiedad, siendo esto falso ya que no consigna ni versa en el expediente documento de propiedad que acredite la misma. El local para uso comercial no posee las dimensiones, descripción, característica, metraje que aparenta en el contrato, es decir no está descrito en el documento autenticado, lo que implica que la parte actora no determinó con precisión la situación, características ni linderos. Que es evidente que estamos ante la figura de un fraude procesal.
En fecha 17 de junio de 2024 el abogado ÁNGEL LEONARDO MARTÍNEZ PEÑA en representación de la sociedad mercantil HACIENDA ÑACURAL, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Lara, bajo el Nº 13, folio 64, tomo 48-A, de fecha 02 de diciembre del 2002, representada por el ciudadano CARLOS LEOBALDO ARANGUREN RODRÍGUEZ, procedió a consignar escrito a los fines de reconvenir, como en efecto lo hizo al ciudadano MAURICIO SACCHINI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.638.479 donde alegó: Que suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano MAURICIO SACCHINI, como consta de fecha 05 de mayo de 2021. Que la relación se fue desenvolviendo de manera pacífica, sin contratiempo, continua y que comenzó a realizar los trabajos de construcción sobre un lote de terreno y de unas bienhechurías constituidas por un local comercial, tal como lo pactaron en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Que acordaron tres meses de gracia para la construcción de la obra necesaria para la realización de su negocio, las cuales empezó a construir, pero debido a los hechos de la pandemia mundial del Covid-19 se retardaron más de lo establecido por las partes. Afirmó que fue cumpliendo cabalmente con la cancelación de los cánones de arrendamiento sin contratiempo alguno y que debido a la confianza entre las partes existieron cánones de arrendamientos cancelados sin la necesidad de que se le entregara recibo de lo acordado. Que en virtud de lo suscrito por ambas partes en el contrato y aunado a los hechos de interrupción imputables al arrendador impidió seguir con la construcción y operaciones comerciales; por tanto, solicitó el cumplimiento de contrato de arrendamiento y se realizara un contrato complementario. Que la parte demandante de manera arbitraria cambió los cilindros y candados de acceso al inmueble, prohibió el acceso a los trabajadores e incluso al ciudadano CARLOS LEOBALDO ARANGUREN RODRÍGUEZ –up supra identificado; representante de la sociedad mercantil HACIENDA ÑACURAL, C.A. Que de mala fe continuó realizando actos de perturbación de posesión pacifica e ininterrumpida en la que fueron desapareciendo materiales de construcción, herramientas equipos y motores de refrigeración los cuales fueron denunciados ante la Fiscalía del Ministerio Público y el CICPC, por lo que solicitaron complimiento del contrato. Fundamentó su pretensión conforme a lo establecido en los artículos 1.160, 1.167 del Código de Procedimiento Civil. Estimando la cuantía de la demanda reconvencional en CINCO MIL SEISCIENTOS DÓLARES AMERICANOS ($ 5.600,00) o lo equivalente a la suma de DOSCIENTOS TRES MIL CON OCHENTA Y NUEVE CENTAVOS DE BOLÍVARES (Bs 203.089,00) cantidad equivalente a 5.172, 76 veces el valor del tipo cambiario oficial de la moneda de mayor valor, establecido por el Banco Central de Venezuela, es decir, a razón de 38,95 por EURO según la tasa del día 17 de junio de 2024. Asimismo, solicitó que la reconvención se admitiese, sustanciase y declarase con lugar.
Por lo que en fecha 02 de julio de 2024 el abogado Miguel Adolfo Anzola Crespo, apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida procedió a dar contestación de la reconvención expresando: Negó la reconvención en todas sus partes, por ser falsos los hechos expuestos e improcedente al derecho invocado. Que resulta improcedente debido a que la demandada reconviniente ha incumplido con la obligación de la cláusula quinta del contrato. Invocó a su favor la excepción non adimpleti contractus, pues por la arrendataria al haber incumplido con su obligación de los pagos de cánones de arrendamiento, no puede exigir el cumplimiento de las obligaciones por la parte actora. Negó, rechazo y contradijo los hechos como derechos de su representado. Negó, rechazo y contradijo la existencia de casos fortuitos que impidieran a la parte demandada realizar sus actos de comercio dentro del local arrendado. Que a la presente fecha adeudan once (11) meses consecutivos del impago de los cánones de arrendamiento. Solicitó se declarase sin lugar la reconvención formulada por la parte demandada. Y declare con lugar la demanda de desalojo promovida por su representado.
En fecha 03 de julio de 2024 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante auto fijó audiencia preliminar para el 4to día de despacho siguiente, las 11:00 a.m., de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil; por consiguiente en fecha 15 de julio del año 2024, siendo la oportunidad procesal correspondiente se celebró dicha audiencia preliminar, dejándose constancia la comparecencia de la parte demandada debidamente asistido por los abogados Ángel Leonardo Martínez Peña y María Mercedes Barrios Mendoza, y se dejó constancia que la parte actora no se presentó ni por si ni por medio de apoderado alguno. Seguidamente la parte demandada ratificó el escrito de contestación, todas las documentales y los medios probatorios del amparo constitucional, las testimoniales de los ciudadanos Juan Carlos Camacaro Lameda, los registros mercantiles y negaron y rechazaron en cada uno los alegatos presentados por la parte actora; por último solicitó al tribunal que declarare sin lugar la demanda y la reconvención sea declarada con lugar en su definitiva.
Una vez evacuados todos los medios probatorios aportados por las partes, en fecha trece (13) de diciembre de 2024, a las 10:30 a.m., se celebró la audiencia oral de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil; y concluido el acto, el a-quo advirtió que dentro del plazo de 10 días de despacho, se extendería por escrito el fallo completo. Publicada la sentencia, la parte demandada interpuso el recurso de apelación objeto del conocimiento de esta alzada.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia proferida por el a-quo; y determinar si el mismo se encuentra ajustado a derecho. Al respecto, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la sentencia, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso entre las partes, el Juez como director del proceso, verificó si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo del proceso, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La doctrina pacífica y reiterada del más Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento. Así lo ha dicho en relación a la actuación de los jueces, establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que:
Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.

Así las cosas, con base a lo precedente se debe señalar que la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidad de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 18 de diciembre de 2024, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como el de contestación a la misma; así como del escrito contentivo de la reconvención y su respectiva contestación; se toma como un hecho no controvertido: la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes.
En cuanto a los hechos controvertidos se tienen los siguientes:
1) La presunta insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2023, y los meses de enero, febrero y marzo de 2024.
2) Que el arrendador no tiene la propiedad del inmueble dado en arrendamiento.
3) Que el arrendador incumplió su obligación de mantener a la arrendataria en el goce pacífico e interrumpido de la cosa dada en arrendamiento, lo cual le impidió realizar la actividad comercial al arrendatario.
A los fines de probar sus alegatos las partes promovieron las siguientes pruebas.
PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LAS PARTES
1.-Copias certificadas del expediente KP02-S-2023-000548, tramitado por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, con motivo de consignación de canon de arrendamiento, del local cuyo desalojo se pretende. Se valora conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y de la misma se evidencia la consignación de cheque de gerencia, a favor del ciudadano Mauricio Sacchini, correspondiente al pago de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2022, que corresponden a meses no reclamados y enero, febrero, mayo, junio, julio y noviembre de 2023; su incidencia en la decisión a tomar será establecida infra.
2.- Copias certificadas de acta constitutiva de la sociedad HACIENDA EL ÑACURAL C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero Estado Lara, inscrita bajo en N° 23, Tomo 48-A-2002, en fecha 02 de diciembre de 2002; copias certificadas folios 19 al 21, copias simples folios 86 al 93 y 222 al 229, de acta de asamblea extraordinaria de accionista de la referida firma celebrada en fecha 01 de diciembre de 2017, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara, en fecha 20 de junio de 2018, bajo el N° 39, tomo 67-A. Los anteriores medios probatorios, se adminiculan a la prueba e informes provenientes del Registro Mercantil Primero del estado Lara, cursante al folio 69 de la pieza II, donde informa “… que se encuentra inscrita en esta oficina de registro, la sociedad mercantil HACIENDA EL ÑACURAL C.A. en fecha 02-12-2002…”, por consiguiente constituye plena prueba y se valora con fundamento en los artículos 429, 433, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; desprendiéndose la denominación, domicilio, objeto y duración de la citada empresa, así como de la referida acta de asamblea la venta de las acciones, adquirida por el ciudadano Carlos Leobaldo Aranguren Rodríguez, en su condición de Director Gerente de la empresa.
3.- Copia simple de contrato de arrendamiento privado suscrito entre el ciudadano MAURICIO SACCHINI, y la firma mercantil “HACIENDA ÑACURAL C.A.,” representada por el ciudadano Carlos Leobaldo Aranguren Rodríguez, sobre un local comercial, con una superficie aproximadamente de mil doscientos metros con sesenta y seis centímetros cuadrados (1.200,66 mts), ubicado en la avenida Venezuela entre calles 9 y 10, N.° 9-89, de fecha 05 de abril de 2021. Tratándose de una copia simple, fue debidamente promovida por el actor, ya que sólo es posible adjuntar al libelo de demanda o presentar con el escrito de pruebas respectivo, según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, fotocopia de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por lo que teniendo tal carácter el promovido por el demandante, según la descripción que antecede, tal copia fotostática tiene todo valor probatorio, y así se decide, por aplicación de lo que establece al respecto el citado dispositivo legal procesal, en concordancia con el artículo 509 del mismo Código; demostrativo de la relación arrendaticia que vincula a las partes.
4.- Consta marcada con la letra “B” original de constancias emitidas por los Tribunales de Primero, Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto, Sexto y Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara; las cuales adminiculadas a la prueba de informes rendidas por los referidos tribunales; adquieren pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos114, 433, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; desprendiéndose de las mismas que en los primeros seis citados juzgados no existe consignación de cánones de arrendamiento realizado por la sociedad mercantil “HACIENDA ÑACURAL C.A.,” representada por el ciudadano Carlos Leobaldo Aranguren Rodríguez, a favor del ciudadano Mauricio Sacchini; y sólo en el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, cursa el expediente KP02-S-2023-000548, por consignación de cánones de arrendamiento presentado por el ciudadano Carlos Leobaldo Aranguren Rodríguez a favor del ciudadano Mauricio Sacchini, y la última consignación llevada a cabo por la empresa Hacienda Ñacural se realizó en fecha 16 de octubre de 2023, correspondiente a los meses junio y julio del año 2023, que no son los aquí demandados.
5.- Original de informe conclusivo de fecha 23 de mayo de 2023, emitido por la Superintendencia Nacional para La Defensa de los Derechos Socioeconómico (SUNDDE), marcado con la letra “C”. Dicho medio probatorio se valora como documento público administrativo conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, y los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, se evidencia del mismo que el accionante agotó el procedimiento administrativo previo requerido para peticionar en sede judicial el decreto de medida cautelar.
6.- Original de poder apud-acta otorgado por el ciudadano Mauricio Sacchini Sequera por ante la Secretaría de este Juzgado a los abogados que allí se mencionan. El anterior instrumental se valora conforme a lo establecido en los artículos 150, 151, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.357 del Código Civil; desprendiéndose del mismo la legitimación de los abogados allí mencionados para actuar en la causa en nombre de su poderdante.
7.- Original de poder apud-acta otorgado por el ciudadano Carlos Leobaldo Aranguren Rodríguez, en su condición de Director Gerente de la sociedad mercantil HACIENDA ÑACURAL C.A., por ante la Secretaría del Juzgado a quo a los abogados que allí se mencionan; a la cual se le adminicula original folio 96, pieza II, de sustitución de poder apud acta reservándose el ejercicio al abogado Héctor Joel Piñero Torres. Las referidas instrumentales se valoran conforme a lo establecido en los artículos 150, 151, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.357 del Código Civil; desprendiéndose del mismo la legitimación de los abogados allí mencionados para actuar en la causa en nombre de su poderdante.
8.- Copias simples del acta constitutiva de la firma mercantil FRIGORÍFICO EL REY JUAN II, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo estado Lara, inscrita bajo en N° 27, tomo 96-A, en fecha 08 de octubre de 2010; y copia simple del acta de asamblea extraordinaria de accionista de la referida firma celebrada en fecha 16 de noviembre de 2017, debidamente inscrita por ante el citado Registro en fecha 03 de octubre de 2018, bajo el N° 27, tomo 120-A RM365, cursante a los folios 104 al 114 y 240 al 250. Las anteriores probanzas se observa que fue ratificada mediante la prueba de informes cursante al folio 75, pieza II, proveniente del Registro Mercantil Segundo del estado Lara, en la cual informó “… que la mencionada empresa se encuentra debidamente registrada por ante este Despacho en fecha: 08/10/2010, bajo el N° 27 Tomo 96-A, siendo único accionista y Presidente el ciudadano CARLOS LEOBALDO ARANGUREN RODRIGUEZ…”; tratándose de copias simples, fue debidamente promovida por el actor, ya que sólo es posible adjuntar al libelo de demanda o presentar con el escrito de pruebas respectivo, según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, fotocopia de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por lo que teniendo tal carácter los promovidos por el demandante, según la descripción que antecede, tal copia fotostática tiene todo valor probatorio, y así se decide, por aplicación de lo que establece al respecto el citado dispositivo legal procesal, en concordancia con el artículo 509 del mismo Código; sin embargo, a los fines de resolver la causa sub iudice debe desestimarse, por cuanto dicha sociedad mercantil no forma parte de la presente controversia.
9.- Copias simples de resolución y expediente emitido por la Alcaldía Bolivariana del Municipio Iribarren Dirección de Planificación y Control Urbano; a la cual se le adminicula resultas de la prueba de informes, donde se responde sobre cada uno de los particulares solicitados, afirmándose: “… que SI, riela al expediente Acta de Paralización Preventiva identificada con la nomenclatura N° DPCU.A.L.AP__2021 de fecha 06-04-2021 y Acta de Apertura D.P.C.U.N°.A.L-036-2021 de fecha 09-04-2021, siendo parte de su contenido en ambos casos: “NO PRESENTÖ LA CONSTANCIA DE VARIABLES URBANAS DE LA CONSTRUCCIÓN DE CERCA PERIMETRAL Y DIVISIONES INTERNAS…”. Estos medios probatorios se valoran como documentos públicos administrativos conforme a lo establecido en los artículos 429, 433, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1.363 del Código Civil y los artículos 7 y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; su influencia en la decisión a tomar será establecida más adelante.
10.- Copia simple de la sentencia de Acción de Amparo Constitucional, asunto N° KP02-0-2022-000090, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 22 de febrero de 2023 y acta de inventario celebrada el 25 de enero de 2023. Dicha probanza fue ratificada mediante la prueba de informes, donde se comunicó que cursa ante ese juzgado el asunto KP02-0-2022-000090, juicio de amparo constitucional interpuesto por la sociedad mercantil HACIENDA ÑACURAL C.A. representada por el ciudadano Carlos Leobaldo Aranguren Rodríguez contra el ciudadano Mauricio Sacchini, donde se decretó la restitución del inmueble al arrendatario y se instó al ciudadano Mauricio Sacchini a no realizar actos de perturbación. Se valora conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; derivándose del mismo que la parte accionante realizó actos de perturbación contra el demandado en el año 2023, los cuales fueron resueltos a través de la referida acción.
11.- Copias de documento de venta pura, simple e irrevocable, suscrita entre la ciudadana Rita Maria Zechini de Sacchini y el ciudadano Mauricio Sacchini, sobre una serie de bienes inmuebles, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 17 de mazo de año 2000, bajo el No. 25, tomo 18. Se valora conforme a los artículos 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y del mismo se desprende la titularidad del inmueble arrendado objeto de la presente litis.
12.- Copias del informe técnico de avaluó particular de alquiler y precio de bienhechurías y anexos fotográficos. Tratándose de un documento privado emanado de un tercero, ha debido ser ratificada a través de la prueba testimonial; en consecuencia, se desecha del proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 431 de Código de Procedimiento Civil.
13.- Testimonial de los ciudadanos Juan Carlos Camacaro Lameda y Víctor Danny Yépez Marchan; los mismos no fueron evacuados dado que no comparecieron a la audiencia oral, por tanto, no es objeto de valoración.
Una vez analizados los medios probatorios, corresponde ahora pronunciarse sobre los alegatos planteados; así tenemos que en relación a lo manifestado por la parte demandada acerca de que el accionante no es propietario del inmueble cuyo desalojo pretende; que el derecho de propiedad sobre las bienhechurías construidas y en la que invirtió dinero, materiales, mano de obra y tiempo; y las cuales ocupa, le corresponden a su persona; lo cual puede evidenciarse de la denuncia que el demandante realiza ante la Alcaldía del Municipio Iribarren, donde se reconoce que el propietario de las bienhechurías y edificaciones es el ciudadano CARLOS LEOBALDO ARANGUREN RODRIGUEZ, en representación de la sociedad mercantil HACIENDA ÑACURAL, C.A,.
De lo antes expuesto, se desprende que el demandado cuestiona la legitimación de la parte accionante; al respecto, debemos señalar que la legitimación ad causam es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.
En el caso bajo estudio, de las actas se evidencia que la demandante es suscriptora del contrato de arrendamiento del inmueble cuyo desalojo se pretende y es al arrendador a quien la ley le otorga la legitimación ad causam independientemente que sea o no propietario del inmueble arrendado, es decir que tiene cualidad para solicitar ante la justicia la acción incoada, ya que lo pretendido deriva directamente del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, no discutiéndose la propiedad del inmueble objeto de arrendamiento; por consiguiente, debe desestimarse este alegato de la demandada, que por demás reconoce que el contrato de arrendamiento fue suscrito por las partes acá contendientes y lo aporta como medio probatorio, siendo este un hecho no controvertido. Así se establece.
Al haber quedado establecida la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes, esta juzgadora procede a examinar la causal de desalojo del inmueble invocada por la demandante, es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2023 y enero, febrero y marzo de 2024.
Al respecto, el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece lo siguiente:
Son causales de desalojo:
Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento, y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil dispone que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Asimismo, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto surge el principio que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, (artículo 1.159 del Código Civil), significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
En este sentido, en la cláusula quinta del contrato suscrito por las partes se estipuló:
«Quinta: “EL ARRENDATARIO, se obliga pagar a EL ARRENDADOR, a título de canon de arrendamiento la cantidad de DOS MILLARDOS QUINIENTOS VEINTISÉIS MILLONES SESENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y UNO CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (2.526.064.341,48), su equivalente en Petro de VEINTICUATRO CON NOVENTA Y TRES (24,93), en los actuales momentos solo a los efectos de darle cumplimiento al artículo 130, de la Reforma Parcial de la Ley del Banco Central de Venezuela , equivalente en dólares de MIL CUATROCIENTOS DOLARES AMERICANOS (U.S.$ 1.400,00), calculados con la tasa del Banco Central de Venezuela al dia 26 de Marzo de 2021. Dicho pago se realizara por anticipado los primeros cinco (05) días de cada mes, mediante la entrega del correspondiente recibo firmado por “EL ARRENDADOR” o su Apoderado legal, en esta ciudad en la casa de habitación de “EL ARRENDADOR” ubicada en; la Urbanizaciòn Santa Elena, en el cruce de las avenidas Berna y Portugal, Parroquia Santa Rosa, del Municipio Iribarren,. De igual modo EL ARRENDATARIO, darà en calidad de depòsito la cantidad equivalente a un (01) mes de cànon de arrendamiento. El incumplimiento consecutivo de dos (02) meses del canon de arrendamiento dará derecho a “EL ARRENDADOR” de solicitar la resolución del presente contrato con los daños y perjuicios a que hubiere lugar por el ejercicio de esta acción.”

Narrado lo anterior, en análisis del caso de autos, se desprende de la demanda, que la pretensión de la parte actora, es el desalojo de un inmueble consistente en un (01) local comercial que mide aproximadamente UN MIL DOSCIENTOS METROS CON SESENTA Y SEIS CENTÍMETROS CUADRADOS (1.200,66 mts 2), ubicado en la avenida Venezuela entre calles 09 y 10, Nº 9-98, con los siguientes linderos: Norte: con terrenos ocupados; Sur: con callejón prolongación de la avenida Venezuela hacia el este de la ciudad, que es su frente; Este: con terrenos ocupados y la calle 9 y Oeste: con casas y terrenos de José Alí Arangú Meléndez; que le fuera arrendado a la firma mercantil “HACIENDA ÑACURAL C.A., mediante contrato de arrendamiento privado.
En relación al fundamento de la acción en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, la falta de pago de pensiones de arrendamiento, alegando el estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses desde agosto de 2023 hasta marzo de 2024; siendo el caso, que la demandada en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda, alegó estar solvente, que no adeudaba cánones de arrendamiento; ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, la parte demandada aduce que había estado depositando los pagos correspondientes al alquiler, en el expediente que por consignaciones arrendaticias cursa en el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, expediente Nº KP02-S-2023-000548, en el que se evidencia el pago oportuno de los cánones de arrendamiento.
Así las cosas, del referido expediente adminiculado a la prueba de informes rendida por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara; se evidencia que las últimas consignaciones fueron efectuadas en fecha 16 de octubre de 2023 y corresponden al pago de los cánones de arrendamiento de los meses junio y julio de 2023; no existiendo prueba alguna que los pagos demandados como insolutos correspondiente a los meses de agosto de 2023 hasta marzo de 2024, hayan sido efectuados ni en ese tribunal, ni en ningún otro tal como quedó evidenciado en las constancias e informes rendidos por los restantes tribunales de municipio ordinario del municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. De lo anterior queda evidenciado que el demandado incumplió con lo pactado en el contrato suscrito, al no efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente a ocho (08) meses consecutivos (agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2023 y enero, febrero y marzo de 2024); y al haber quedado demostrada la insolvencia de estas mensualidades, debe ser declarada la procedencia de la pretensión de desalojo incoada de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN
Conceptualmente podemos catalogar la reconvención como una modalidad procesal justificada por razones de celeridad, mediante la cual se le permite al demandado actuar contra su demandante de ese mismo juicio, en ejercicio del mismo derecho activo de reclamar y peticionar.
La demanda reconvencional, mutua petición o contrademanda, como indistintamente se le denomina, es independiente y autónoma, no obstante su promoción intraprocesal, por lo tanto, con algunas variantes que ya se encuentran satisfechas en el proceso, sus requisitos formales y demás exigencias legales pautadas para reglamentar la presentación y comportamiento de la demanda, son igualmente aplicables a la reconvención. Por esta razón el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, al autorizar esta promoción nos indica que: El demandado podrá intentar la reconvención, expresando con claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objetos distintos al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340 ejusdem.
No indica el legislador en el capítulo dedicado a la reconvención, la oportunidad en que el demandado queda autorizado para ejercer este derecho, pero ello es innecesario o hubiera constituido una redundancia, pues el artículo 364 incidentalmente sitúa en el proceso la oportunidad de oponerla. Es entonces en observancia de esa metodología legal que el demandado, una vez que haya contestado al fondo de la demanda, dispone en ese mismo acto de la oportunidad procesal para proponer, si así lo estima conveniente, su demanda reconvencional; es decir, que la ley le obsequia el escenario ya armado del juicio principal, para que también él, monte allí su función.
Es pues, como hemos dicho, una nueva demanda que se integra al proceso y que su mejor y más adecuada oportunidad de insertarse, es justamente el de la contestación de la demanda, pues en ella se equilibra el debate con las argumentaciones de parte y parte, se valorizan los recaudos que pueden acreditar las peticiones formuladas y por supuesto, la interrupción al conflicto principal es muy breve, con el consiguiente beneficio común de continuar los dos juicios en la misma proyección que el régimen procesal, ahora comparten por igual.
En cuanto a contenido, la demanda reconvencional puede estar vinculada a la misma motivación de la demanda principal o puede perfectamente tratarse de otra u otras peticiones que el demandado promueva contra el actor del juicio principal. La característica más relevante de este contra ataque es que no se altere la primitiva relación procesal, por consiguiente, las partes en la reconvención han de ser exactamente las mismas el juicio principal; lo cual significa que el primitivo demandado, no puede desdoblarse en actor contra terceros en ese mismo juicio, lo cual no le impide, que además de la reconvención, pueda traer terceros al juicio, mediante citas de saneamiento y garantía, pero nunca por la vía reconvencional. Independientemente de esa posibilidad de vinculación o relación con la acción principal, la reconvención puede también tener un fundamento y una petición, totalmente distinta a las contenidas en el juicio principal.
En el primer caso, cuando se trata de materias vinculadas, es obvio, que su planteamiento, debe ser por escrito y preferiblemente integrado al que contiene la contestación al fondo, puesto que nada se opone a que se haga en uno o dos escritos: uno para la contestación al fondo y otro para la demanda reconvencional. En todo caso es preferible que sea uno solo, para aliviarse de cargas formales de redacción. Sea cualquiera la forma que se desee, la obligación procesal que impone el artículo 365 del código adjetivo, es que se determine el objeto y fundamento de la demanda reconvencional, si existe vinculación de ella con la principal y si se trata de acciones distintas, entonces, se debe proceder con arreglo a lo dispuesto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es decir, se requiere que ese libelo contenga todos los requisitos de forma que en dicho artículo se determinan. Pues, como se ha dicho y se reitera, la reconvención es formalmente una demanda y por lo tanto, la afectan los mismos privilegios y limitaciones que la que da origen al conflicto; pero por razones de interés procesal, se le otorgan algunas ventajas, como son las relativas al acopio de elementos que ya obran en los autos, correlativamente se recortan lapsos, se elimina la oposición de cuestiones previas, pero como se ve, la mayoría de ellas no afectan la demanda reconvencional en sí, sino parte del procedimiento. Así pues, que el reconviniente deberá satisfacer en la preparación de su demanda los mismos requisitos que se señalan para la demanda principal.
En el sub iudice, la parte demandada reconviniente expresa en el escrito donde plantea la reconvención, que su mandante celebró un contrato de arrendamiento privado en fecha 05 de mayo de 2021 con el ciudadano Mauricio Sacchini, hoy reconvenido; que la relación se fue desenvolviendo de manera pacífica, sin contratiempo, continua y que comenzó a realizar los trabajos de construcción sobre un lote de terreno y de unas bienhechurías constituidas por un local comercial, tal como lo pactaron en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, y que acordaron tres meses de gracia para la construcción de la obra, las cuales empezó a construir, pero que debido a una serie de hechos y perturbaciones realizados por el arrendador la construcción tardo más de lo establecido, por lo que solicitó el cumplimiento del contrato al ciudadano Mauricio Sacchini e instó a que se realice otro contrato complementario tal como fue pactado en la cláusula segunda del contrato. Fundamentó su pretensión conforme a lo establecido en los artículos 1.160, 1.167 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, la parte actora reconvenida procedió a dar contestación a la demanda, rechazando tanto en los hechos como en el derecho la reconvención alegada por la parte demandada, toda vez que no tiene ninguna obligación de cumplir cuando la arrendataria ha incumplido con el pago de más de dos mensualidades consecutivas. Negó la existencia de casos fortuitos que impidieron a la arrendataria realizar sus actos de comercio dentro del local arrendado, pues conforme al contrato suscrito se le otorgó un lapso de tres meses a los fines del acondicionamiento del local comercial para que realizara las construcciones y demás arreglos necesarios para su actividad comercial de lícito y libre comercio, permitidas y facultadas de acuerdo a las leyes dentro del territorio de la República Bolivariana de Venezuela, tal y como se estableció en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrite entre las partes.
Establecidos los términos en los que quedó planteada la controversia, se observa la existencia de un contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 05 de abril de 2021, el cual fue suscrito por el ciudadano Mauricio Sacchini y la sociedad mercantil Hacienda Ñacural C.A., representada por el ciudadano Carlos Leobaldo Aranguren Rodríguez, en su carácter de director gerente, sobre un inmueble consistente en un local comercial, que mide aproximadamente un mil doscientos metros con sesenta seis centímetros cuadrados (1.200,66 mts2), ubicado en la avenida Venezuela entre calles 9 y 10, N.° 9-89, relación que ha sido aceptada por ambas partes; ahora bien, el reconviniente solicita que la parte accionante reconvenida cumpla con lo pactado en la cláusula segunda del referido contrato, suscribiendo un nuevo contrato complementario; en efecto, en la referida cláusula se estableció:
CLAUSULA SEGUNDA: El lapso de duración de este arrendamiento es de cinco (05) años fijos improrrogables contados desde la fecha de la firma del presente contrato (05 de abril del año 2021) más el lapso de prorroga legal de un (1) año fijo, el cual manifiesta libre y voluntariamente "EL APRENDATARIO", en ejercicio del derecho opcional que le confiere el artículo 26 del Decreto con, Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, (en lo sucesivo LRAIUC) publicada en la Gaceta Oficial 40.418, de fecha 23 de Mayo del año 2018: conviniendo ambas partes según su elección, podrá ser autenticada ante Notaria Publica. "EL ARRENDADOR" concederá un lapso inicial de tres (3) meses de gracia a "EL. ARRENDATARIO" a fin de que este acondicione el local dado en arrendamiento y realice construcciones y demás arreglos necesarios para su actividad comercial de licito y libre comercio, permitidas y facultadas de acuerdo a las leyes dentro del territorio de la República Bolivariana de Venezuela; las cuales declara “EL ARRENDATARIO” serán la prestación de bienes y servicios múltiples a través fondos de comercios donde tenga el ciudadano CARLOS LEOBALDO ARANGUREN RODRIGUEZ, representante legal en este acto de "EL ARRENDATARIO", el cien (100%) por ciento de las acciones que representen el capital social de dichos fondos de comercio y que los mismos estén legalmente constituidos ante los Registros Mercantiles del Estado Lara o sucursales debidamente declaradas e inscritas ante esta circunscripción. Ambas partes convienen que cualquier modificación sobre interrupción, caducidad o prescripción de lapsos o prórrogas que pudiera ser necesaria por hechos fortuitos, de fuerza mayor, o cualquier otro que no sean las condiciones políticas, socioeconómicas ya conocidas actualmente y que no sean imputables a ninguna de las partes: deberá ser necesario como requisito "sine qua non" un nuevo contrato por escrito consensuado y suscrito por ambas partes, complementario al presente contrato.

La parte demandada reconviniente peticiona la realización de un nuevo contrato complementario, en virtud de las interrupciones y perturbaciones efectuadas por el actor reconvenido ciudadano Mauricio Sacchini, lo cual le impidió el ejercicio de su actividad económica.
Es oportuno resaltar que dentro del régimen dispositivo del Código de Procedimiento Civil la formación del material de conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y hace condicionamiento que la actuación del juez que no puede referirse a otros hechos, sino a los alegados por aquéllas. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas.
Quien propone una pretensión en juicio, debe probar los hechos que la sustentan y quien opone por su parte una excepción, debe probar los hechos de que resulta; en otros términos, quien pretende debe probar el hecho o los hechos constitutivos, y quien se excepciona, el hecho o hechos extintivos, así como la condición o condiciones impeditivas.
El Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, esto es, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento; y si al demandado le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá, por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impida su existencia jurídica.
Así las cosas, dada la forma en que fue planteada la reconvención correspondía a la parte demandada reconviniente la carga de probar los hechos contentivos de sus alegatos formulados en el escrito, cual era la demostración que por la denuncia que efectuó la parte accionante ante la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren, le paralizaron las obras que estaba desarrollando, lo cual le impidió el desarrollo de su actividad comercial.
Al respecto, analizada la prueba de informes remitida por la Alcaldía Bolivariana del Municipio Iribarren, Dirección de Planificación y Control Urbano, se evidencia la existencia de un acta de paralización de obra preventiva de fecha 06 de abril de 2021, y que tal paralización se debió a que el demandado reconviniente no presentó la constancia de variables urbanas; es decir, que tal interrupción no se produjo debido a una denuncia realizada por el ciudadano Mauricio Sacchini. Aunado a lo anterior, el demandado tampoco logró demostrar la existencia de un hecho fortuito o fuerza mayor, que le impidiera la realización de los actos de comercio. Así las cosas, no evidenciándose los supuestos para la suscripción de un nuevo contrato complementario, tal como se encuentra establecido en la cláusula segunda arriba transcrita; forzoso es para esta sentenciadora declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento contrato solicitada por el demandado reconviniente. Así se decide.
DECISION
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Héctor Joel Piñero Torres, apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 18 de diciembre de 2024, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio que por Desalojo de local comercial intentara el ciudadano MAURICIO SACCHINI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.638.479, domiciliado en la urbanización Santa Elena, cruce de las avenidas Berna y Portugal, casa Nº 12-15, parroquia Santa Rosa, municipio Iribarren del estado Lara, contra la sociedad mercantil HACIENDA ÑACURAL, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Lara, bajo el Nº 13, folio 64, tomo 48-A, de fecha 02 de diciembre del 2002, representada por el ciudadano CARLOS LEOBALDO ARANGUREN RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, divorciado, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-7.435.166, domiciliado en la avenida Venezuela entre calles 09 y 10. En consecuencia: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE (Local Comercial) interpuesta por el ciudadano MAURICIO SACCHINI contra la sociedad mercantil HACIENDA ÑACURAL C.A., representada por el ciudadano CARLOS LEOBALDO ARANGUREN RODRÍGUEZ (totalmente identificados con anterioridad). SEGUNDO: Sin Lugar la Reconvención por cumplimiento de contrato intentada por la sociedad mercantil HACIENDA ÑACURAL C.A., representada por el ciudadano CARLOS LEOBALDO ARANGUREN RODRÍGUEZ contra el ciudadano MAURICIO SACCHINI; ya identificados. TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada reconviniente, hacer entrega a la parte accionante reconvenida del inmueble constituido por un (01) local comercial que mide aproximadamente UN MIL DOSCIENTOS METROS CON SESENTA Y SEIS CENTÍMETROS CUADRADOS (1.200,66 mts 2), ubicado en la avenida Venezuela entre calles 09 y 10, Nº 9-98, con los siguientes linderos: Norte: con terrenos ocupados; Sur: con callejón prolongación de la avenida Venezuela hacia el este de la ciudad, que es su frente; Este: con terrenos ocupados y la calle 9 y Oeste: con casas y terrenos de José Alí Arangú Meléndez. CUARTO: Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo a la demandada reconviniente conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y se CONDENA a la misma parte demandada reconviniente, perdidosa en esta instancia al pago de las costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, dada la infructuosidad del recurso de apelación interpuesto.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Juez,
El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes