REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA EXPEDIENTE No. 15.057 I INTRODUCCIÓN Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la distribución signada bajo el No. TSM-147-2023, efectuada en fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil veintitrés (2023), por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (Sede Torre Mara), con ocasión al recurso de apelación interpuesto, en fecha diecinueve (19) de octubre de dos mil veintitrés (2023), por los profesionales del Derecho José Ángel Ferrer Romero y Reidelmix Barrios Matheus, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los No. 29.917 y 43.468, respectivamente, en su condición de apoderados judiciales del ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.205.701, contra la sentencia definitiva No. 0140-2022, dictada el día veinticuatro (24) de noviembre de dos mil veintidós (2022), por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA, que sigue contra el último de los nombrados, la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de julio de dos mil seis (2006), bajo el No. 49, Tomo 43-A. II ANTECEDENTES El día tres (03) de julio de dos mil catorce (2014), la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS, C.A, parte demandante en el presente juicio, mediante su apoderado judicial, abogado en ejercicio René José Rubio Morán, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 108.155, presentó escrito de demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA FORMAL DE COMPRA-VENTA, sigue en contra del ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, previamente identificado. El día tres (03) de julio de dos mil catorce (2014), mediante distribución signada bajo el No. TM-CM-9388-2014, la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia (sede Torre Mara), asignó el conocimiento de la presente causa al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito (hoy Marítimo)de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. El día catorce (14) de julio de dos mil catorce (2014), el Juzgado de Cognición admitió la presente demanda por cuanto no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o ha alguna disposición expresa de la Ley, ordenando la citación de la parte demandada ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, antes identificado, para que compareciera por ante dicho Órgano Jurisdiccional, a los fines de dar contestación a la demanda. Posteriormente, el día treinta (30) de julio de dos mil catorce (2014), el Alguacil natural del Juzgado A-quo, realizó exposición mediante la cual, dejó constancia de haber recibido los emolumentos necesarios para efectuar la citación de la parte demandada. Asimismo, el apoderado judicial de la parte accionante, suscribió diligencia, consignando las copias fotostáticas respectivas, a los fines de elaboración de la compulsa e igualmente indicó el domicilio procesal en donde debía ser efectuada la citación de la parte demandada. El día cuatro (4) de agosto de dos mil catorce (2014), se libró compulsa de citación. Seguidamente, el día veintidós (22) de septiembre de dos mil catorce (2014), el Alguacil natural del Juzgado de la causa, realizó exposición en la cual, indicó la imposibilidad de haber podido citar a la parte demandada ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS. El día veinticuatro (24) de septiembre de dos mil catorce (2014), la representación judicial de la parte demandante, abogado en ejercicio Rene Rubio Moran, presentó diligencia mediante la cual, solicitó la citación por carteles de la parte demandada, en virtud de la infructuosidad de su citación personal; proveyéndose conforme a lo solicitado, a través de auto dictado el día ocho (08) de octubre de dos mil catorce (2014). En tal sentido, se ordenó librar los correspondientes carteles de citación, los cuales deberán ser publicados en los diarios “LA VERDAD” y “PANORAMA”, con un intervalo de tres (3) días entre uno y otro, a los fines de emplazar a la parte demandada en un término de quince (15) días de despacho siguientes a la constancia en actas de la última de las formalidades. En la misma fecha, se libró el cartel correspondiente. El día veintidós (22) de octubre de dos mil catorce (2014), la representación judicial de la parte actora, abogado en ejercicio René Rubio, solicitó dejar sin efecto la citación por carteles de la parte demandada, y continuar con la citación personal, requiriendo la expedición de los recaudos pertinentes de la misma. El día veintinueve (29) de octubre de dos mil catorce (2014), el Juzgado de la causa ordenó librar nuevamente los recaudos de citación a la parte demandada, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, antes mencionado. EL día cinco (05) de diciembre de dos mil catorce (2014), el apoderado judicial de la parte actora, consignó ante el Juzgado a-quo los fotostatos del libelo de la demanda y su auto de admisión. Librándose los respectivos recaudos de citación en día nueve (09) de diciembre de dos mil catorce (2014). El día veintiséis (26) de enero de dos mil quince (2015), el ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, asistido por el abogado en ejercicio José Ángel Ferrer Romero, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 29.917, presentó escrito mediante el cual, otorgó poder apud-acta al prenombrado profesional del Derecho, así como a los abogados Rafael Pirela Romero, Mayerlyn Ediana Romero Reyes y Domingo Alvarado, todos inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 14.305, 220.598 y 28.993, respectivamente, a los fines de que ejercieran su representación judicial en la presente causa. El día dos (02) de marzo de dos mil quince (2015), el apoderado judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio José Ángel Ferrer Romero, presentó ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, escrito de contestación a la demanda instaurada en contra de su mandante, conjunto a un escrito de reconvención a la misma. El día nueve (09) de marzo de dos mil quince (2015), el Juzgado de la Causa admitió conforme a Derecho el escrito de contestación y reconvención propuesta por la parte demandada, fijando en consecuencia el quinto (5°) día de despacho siguiente al mencionado auto, para que la parte actora de contestación a la reconvención planteada. El día veinticinco (25) de marzo de dos mil quince (2015), el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida, abogado René José Rubio Morán, consignó su escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada. Posteriormente, el día dieciséis (16) de abril de dos mil quince (2015), se elaboró nota secretarial dejando constancia que la parte demandada reconviniente, presentó escrito de promoción de pruebas. Asimismo, se dejó constancia que en fecha veinticuatro (24) de abril de dos mil quince (2015), la parte demandante reconvenida, consignó escrito de promoción de pruebas; siendo agregados a las actas procesales, mediante auto de fecha veintisiete (27) de abril de dos mil quince (2015). El día veintinueve (29) de abril de dos mil quince (2015), el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, abogado en ejercicio Rene Rubio, consignó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada, específicamente el de inspección judicial. El día cuatro (04) de mayo de dos mil quince (2015), el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, abogado en ejercicio José Ángel Ferrer Romero, ratificó la prueba de inspección judicial que hubiera sido impugnada por la parte demandante reconvenida. El día diecisiete (17) de junio de dos mil quince (2015), el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, providenció los respectivos escritos de promoción de pruebas, pronunciándose sobre su ilegalidad o impertinencia. Ordenando la notificación de las partes intervinientes, en razón de haber sido emitido fuera de lapso. El día dos (02) de diciembre de dos mil quince (2015), el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, abogado en ejercicio René Rubio, se dio por notificado del auto de admisión de pruebas, solicitando la notificación de la parte demandada, librando las referidas boletas el día tres (03) de diciembre de dos mil quince (2015). El día nueve (09) de marzo de dos mil dieciséis (2016), el alguacil natural del a-quo expuso haber logrado la notificación de la parte demandada reconveniente, en tal sentido, consigno el acuse de recibo correspondiente. El día dieciséis (16) de marzo de dos mil dieciséis (2016), el apoderado judicial de la parte demandada reconveniente, abogado en ejercicio José Ángel Ferrer, sustituyo el poder apud-acta que le fuera conferido, en el abogado en ejercicio Raidelmix Barrios, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo No. 43.468, reservándose el ejercicio del mismo. El día (09) de mayo de dos mil diecisiete (2017), el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, abogado en ejercicio René Rubio, solicitó al Juzgado a-quo oficiar nuevamente a las entidades bancarias BANCO BICENTENARIO y BANCO DEL TESORO, proveyendo conforme a lo solicitado, mediante auto del día dieciocho (18) de mayo de dos mil diecisiete (2017), en la misma fecha se libraron los oficios respectivos. El día diecinueve (19) de julio de dos mil diecisiete (2017), el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, abogado en ejercicio José Rafael Vargas Rincón, sustituyó el poder que le fuera conferido a los abogados en ejercicio Andrea Suárez Hernández y Alves Finol Antona, todos debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los Nros. 22.881, 249.302 y 261.975, respectivamente. Reservándose la representación que ostentaba. El día seis (06) de diciembre de dos mil diecisiete (2017), la apoderada judicial de la parte actora reconvenida, abogada en ejercicio Andrea Suárez Hernández solicitó al Juzgado de la causa oficiar a los Juzgados Segundo y Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a los fines de dar respuesta a la prueba de informes acordada. Proveyendo conforme a lo peticionado en día dieciocho (18) de diciembre de dos mil diecisiete (2017), en la misma fecha se libraron los oficios respectivos. En día once (11) de enero de dos mil dieciocho (2018), el Alguacil del Juzgado de Primer Grado, consignó copia de los oficios librados bajo los Nros. 1.044 y 1.045 de fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil diecisiete (2017), dirigido a los Juzgados Segundo y Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. En día veinticinco (25) de abril de dos mil dieciocho (2018), el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, abogado en ejercicio José Rafael Vargas Rincón, antes identificado, sustituyó el poder que le fuera conferido a la abogada en ejercicio Militza Martínez Portillo, debidamente inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el No. 57.286, reservándose la representación que ostentaba. En misma fecha, la apoderada judicial de la parte actora reconvenida abogada en ejercicio Militza Martínez Portillo, solicitó ante el Juzgado de la Causa sea valorada la falta de respuesta de la Superintendencia del Sector Bancario (SUDEBAN) al oficio signado bajo el No. 459 de día dieciocho (18) de mayo de dos mil diecisiete (2017), como un elemento ratificatorio de la prueba de inspección extrajudicial practicada por la Oficina Notarial Novena de Maracaibo en día veintisiete (27) de diciembre de dos mil trece (2013). El día siete (07) de mayo de dos mil dieciocho (2018), la apoderada judicial de la parte actora reconvenida, abogada en ejercicio Militza Martínez Portillo, solicitó al juzgado de la causa la continuación del proceso, fijando el acto para la presentación de informes, previa notificación de las partes, proveyendo con lo peticionado el día once (11) de mayo de dos mil dieciocho (2018) previa constancia en actas del pronunciamiento de la Superintendencia del Sector Bancario (SUDEBAN). El día treinta y uno (31) de julio de dos mil dieciocho (2018), el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, abogado en ejercicio José Vargas Rincón, solicitó al Juzgado de la Causa la continuación del proceso, fijando el acto para la presentación de informes, previa notificación de las partes, proveyendo con lo peticionado en día seis (06) de agosto de dos mil dieciocho (2018) previa constancia en actas del pronunciamiento de la Superintendencia del Sector Bancario (SUDEBAN), en la misma fecha se libró el oficio signado con el No. 457-18 . El día veintitrés (23) de octubre de dos mil dieciocho (2018), el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, abogado en ejercicio José Rafael Vargas Rincón, antes identificado, sustituyó el poder que le fuera conferido a los abogados en ejercicio Ricardo Cruz Rincón, Henry Escalona Meléndez, Carlos Eduardo Fuentes Castellanos y Fernando Atencio Barboza, debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los Nros. 6.830, 14.629, 252.840 y 13.615, respectivamente, reservándose la representación que ostentaba. El día tres (03) de marzo de dos mil veinte (2020), el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, abogado en ejercicio José Rafael Vargas Rincón, antes identificado, sustituyó el poder que le fuera conferido a los abogados en ejercicio Ricardo Cruz Rincón, Henry Escalona Meléndez, Glenis Beatriz Fuenmayor Villalobos y Fernando Atencio Barboza, debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los Nros. 6.830 y 14.629. El día doce (12) de mayo de dos mil veinte (2020), la apoderada judicial de la parte actora reconvenida, abogada en ejercicio Glenis Fuenmayor Villalobos, solicitó la reanudación de la causa ante el a-quo. El día quince (15) de junio de dos mil veintiuno (2021), la Abg. Ailin Yuramy Cáceres García en su carácter de Jueza Provisoria del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, procedió a abocarse del conocimiento de la presente causa, ordenando notificar a las partes intervinientes en la presente causa. El día treinta (30) de agosto de dos mil veintiuno (2021), la apoderada judicial de la parte actora reconvenida, abogada en ejercicio Glenis Fuernmayor, se dio por notificada del auto de abocamiento de fecha quince (15) de junio de dos mil veintiuno (2021), como a su vez, solicitó la fijación de una nueva oportunidad para la presentación de informes en el presente litigio, previa notificación de las partes. Proveyendo conforme a lo solicitado mediante auto de fecha tres (03) de noviembre de dos mil veintiuno (2021), fijando para tal fin el decimoquinto (15°) día de despacho siguiente a la constancia en las actas de la notificación de las partes. El día veintiocho (28) de enero de dos mil veintidós (2022), la alguacil temporal del Juzgado a-quo, dejó constancia haber notificado a la parte demandante reconvenida, Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A, Asimismo, dejo constancia haber notificado a la parte demandada reconviniente. El día veintiuno (21) de febrero de dos mil veintidós (2022), la apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, abogada en ejercicio Glenis Beatriz Fuenmayor Villalobos, consignó su respectivo escrito de informes ante la sede del Juzgado a-quo. El día veintidós (22) de febrero de dos mil veintidós (2022), los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, abogados en ejercicio José Ángel Ferrer Romero y Reidelmix Barrios, antes identificados, presentaron de igual manera su escrito de informes. El día ocho (08) de marzo de dos mil veintidós (2022), la apoderada judicial de la parte actora reconviniente, abogada en ejercicio Glenis Fuenmayor y el apoderado judicial de la parte demandada reconvenida, abogado en ejercicio José Ferrer, presentaron su escrito de observaciones a los informes. El día veinticuatro (24) de noviembre de dos mil veintidós (2022), el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, profirió sentencia signada bajo el No. 0140-2022, en la cual declaró Con Lugar la presente demanda, y Sin Lugar la reconvención planteada por la parte demandante. El día dieciocho (18) de septiembre de dos mil veintitrés (2023), la apoderada judicial de la parte actora reconvenida, abogada en ejercicio Glenis Fuenmayor, solicitó al Juzgado de la Causa notificar a la parte demandada reconveniente. El día veintiséis (26) de septiembre de dos mil veintitrés (2023), el Juzgado de Primer Grado, declaró improcedente la petición del día dieciocho (18) de septiembre de dos mil veintitrés (2023), en razón de no constar los datos necesarios para el uso de los medios telemáticos que faciliten la notificación de la parte demandada. El día veintiocho (28) de septiembre de dos mil veintitrés (2023), la apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, abogada en ejercicio Glenis Fuenmayor, solicitó al Juzgado de la Causa, fuese revocado por contrario imperio el auto dictado el día veintiséis (26) de septiembre de dos mil veintitrés (2023), proveyendo conforme a lo solicitado mediante auto de fecha once (11) de octubre de dos mil veintitrés (2023). En la misma fecha se libraron boletas de notificación. El día dieciséis (16) de octubre de dos mil veintitrés (2023), mediante nota secretarial se dejo constancia de haberse realizado la notificación telemática de la parte demandada reconveniente, ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, antes mencionado. El día diecinueve (19) de octubre de dos mil veintitrés (2023), los apoderados judiciales de la parte demandada reconvenida, abogados en ejercicio José Ángel Ferrer Romero y Reidelmix Barrios Matheus ejercieron recurso de apelación contra la sentencia No. 0140-2022, emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. El día veinticinco (25) de octubre de dos mil veintitrés (2023), el Juzgado de Cognición admitió el presente recurso de apelación oyéndolo en ambos afectos de conformidad con lo dispuesto por el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil, ordenando la remisión del expediente en original a cualquier Juzgado Superior en lo Civil que corresponda conocer previa distribución. El día veintisiete (27) de octubre de dos mil veintitrés (2023), la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, según planilla de distribución No. TSM-147-2023, asignó el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Superior, en consecuencia se fijó mediante auto de fecha uno (01) de noviembre de dos mil veintitrés (2023), la oportunidad correspondiente para la presentación de informes, tomando en cuenta que la decisión apelada tiene el carácter de definitiva. El día veintinueve (29) de noviembre de dos mil veintitrés (2023), los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, abogados en ejercicio José Ángel Ferrer Romero y Reidelmix Barrios Matheus, así como la apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, abogada en ejercicio Glenis Beatriz Fuenmayor Villalobos, presentaron sus escritos de informes por ante la sede de este Juzgado Superior. El día doce (12) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), los apoderados judiciales de la parte demandada reconveniente, abogados en ejercicio José Ángel Ferrer Romero y Reidelmix Barrios Matheus, así como la apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, abogada Glenis Beatriz Fuenmayor Villalobos, presentaron sus escritos de observaciones a los informes. El día treinta (30) de enero de dos mil veinticuatro (2024), el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, abogado Reidelmix Barrios, presentó diligencia en donde solicitó el abocamiento del nuevo juez al conocimiento de la presente causa. El día cinco (05) de febrero de dos mil veinticuatro (2024) el Abg. Albert Abraham Parra Rodríguez procedió a abocarse al conocimiento de la presente causa en virtud de haber sido designado como Juez Superior Suplente como según consta en la convocatoria signada bajo el No. 001-2024, de fecha doce (12) de julio de dos mil veintitrés (2023) con motivo de haber sido otorgado el beneficio de jubilación a la Dra. Martha Elena Quivera, en su condición de Jueza Superior Provisoria de esta Alzada, mediante resolución de No. 0192 de fecha catorce de (14) de diciembre de dos mil veintidós (2022), dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia. Observando que la presente causa se encontraba considerablemente cerca al lapso ordinario para dictar sentencia, y en tal sentido, este Juzgado pasaría a dictar sentencia dentro de los treinta (60) días siguientes. El día siete (07) de febrero de dos mil veinticuatro (2024), la apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, abogada Glenis Fuenmayor, se dio por notificada del presente abocamiento. El día diez (10) de abril de dos mil veinticuatro (2024), este Órgano Superior, dictó auto mediante el cual, procedió a diferir el dictamen de la presente sentencia, a tenor de lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. En la misma fecha, este Juzgador en razón del estado voluminoso del presente expediente, se vio en la necesidad de abrir una nueva pieza signándola como pieza principal No. 2, cerrando la anterior en el folio trescientos cincuenta y tres (353). El día ocho (08) de mayo de dos mil veinticuatro (2024), el Msc. Yoffer Javier Chacón Ramírez en virtud de su designación como Juez Superior Provisorio de este Juzgado Superior, procedió a abocarse del conocimiento de la presente causa. Finalmente, en día quince (15) de mayo de dos mil veinticuatro (2024), La representación judicial de la parte actora/reconvenida, Glenis Fuenmayor presentó diligencia solicitando la aclaración del estado del lapso procesal para la emisión de la sentencia en razón del abocamiento realizado. III ALEGATOS DE LAS PARTES Consta en las actas que la representación judicial de la parte demandante en su escrito libelar realizó las siguientes declaraciones de hecho: 1. SALVEDAD PRELIMINAR: La pretensión que se postula a través de esta demanda, persigue la declaratoria judicial de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, otorgado por la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. y el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, (…) sobre un inmueble ubicado en el Piso Once (11) del Edificio PLAZA III, el cual forma parte del “CONJUNTO RESIDENCIAL PLAZA CAMPOS”, ubicado en la Avenida 2 (El Milagro), en jurisdicción de la parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, distinguido con la nomenclatura 11-B, Tipo B, el cual tiene un área de construcción de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS CON UN CENTIMETRO CUADRADO (105,01 M2) y consta de las siguientes dependencias: Sala comedor, cocina, balcón incorporado al interior, lavadero, dormitorio principal con sala de baño y closet, dormitorio auxiliar con closet, baño secundario closet para el aire acondicionado exterior ubicado en el área de circulación del piso, y tiene los siguientes linderos particulares: Norte: fachada Norte, Sur: área común del piso y hall de ascensores; Este: fachada Este; y Oeste: con apartamento tipo A. Al referido apartamento le corresponde dos (02) puestos de estacionamiento uno detrás del otro ubicados en nivel semisótano, distinguido con su respectivo número y alinderado así: Norte: acceso común al estacionamiento; Sur: maletero PIII-11B; Este: estacionamiento PIII-11D; y, Oeste: acceso común de pasillo de circulación a entrada semisótano. Igualmente le corresponde un Maletero ubicado en nivel semisótano, de 5,02 m2, alinderado: Norte: estacionamiento PIII-11B, Sur: pared oficina semisótano; Este: Maletero PIII-11D; y, Oeste: pared acceso área común. Conforme al respectivo documento de condominio al apartamento en cuestión le corresponde un porcentaje de 2,65% de participación sobre las cosas, derechos y obligaciones comunes del Edificio del cual forma parte, y de 0,88% en el Condominio General del Conjunto Residencial Plaza Campos, encontrándose el documento de condominio protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 04 de octubre de 2010, bajo el No. 6, folio 23 del Tomo 35 del Protocolo de Trascripción 2010 y habiendo quedado agregado el Reglamento de Condominio al Cuaderno de Comprobantes llevado por dicha oficina registral el 15 de agosto de 2008, bajo el No. 823. El apartamento antes descrito no se encuentra en posesión del ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, sino de la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A.; en razón de lo cual, no procede para este caso la aplicación de la normativa especial prevista en el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO ARBITRARIO DE VIVIENDAS, ya que el artículo 2 de ese texto normativo restringe su aplicación a un ámbito subjetivo específico integrado por “las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen de manera legítima inmuebles destinados a vivienda principal”; no subsumiéndose el caso que referimos en esta demanda en el ya indicado supuesto legal, pues como ya lo señalamos, el inmueble al cual se refiere este proceso se encuentra bajo la posesión legitima de la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A., (…) (…Omissis…) La pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO se postula en contra del ya identificado OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, habida cuenta de su ya señalada cualidad de parte otorgante del contrato que es objeto de esta demanda resolutoria; cualidad ésa que fue concebida en el mismo texto del documento que reproduce ese acto jurídico asignándole a ese otorgante el carácter de “PROMITENTE COMPRADOR”. Con tal carácter de parte otorgante OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS incurrió en el cumplimiento de las obligaciones principales que le imponía el señalado contrato, que más adelante precisaremos; razón por la cual le asiste a la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. el derecho a deducir ante los Órganos del Estado que cumplen la función jurisdiccional, su legitimo, personal y directo interés jurídico y actual, para que sea formalmente reconocida la RESOLUCIÓN del ya señalado CONTRATO DE PROMESA FORMAL DE COMPRA-VENTA, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil venezolano; por lo que, apuntada en ese interés sustancial la parte actora postula una pretensión declarativa con efectos constitutivos a objeto de que el Estado, a través de sus competentes órganos jurisdiccionales, le impongan a la parte demandada mediante sentencia definitiva que adquiera el carácter de cosa juzgada, su obligado acatamiento. (…Omissis…) (…) Con base a los hechos anteriormente alegados, en nombre de PLAZA CAMPOS CAMPOS C.A., demando al ya identificado OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS para que convenga en reconocer, la RESOLUCIÓN del ya indicando CONTRATO DE PROMESA FORMAL DE COMPRA-VENTA, otorgado en fecha 15 de Septiembre de 2010, así como de su ulterior contrato complementario de fecha 22 de Febrero de 2011, como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones contractuales en el que incurrió conforme a lo ya expuesto; así como también demando al ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS para que convenga en otorgar en el pago de los daños y perjuicios contractuales la cantidad de OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 81.197,70) entregada a PLAZA CAMPOS C.A. en calidad de arras, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.263 del Código Civil; o en su defecto, sea entonces la Jurisdicción quien, mediante sentencia definitiva que juzgue sobre la procedencia del mérito de la causa, lo declaré y condene en forma expresa, positiva y precisa en la sentencia definitiva que por defecto de la fuerza coercitiva de la autoridad de la cosa juzgada imponga su acatamiento en forma ejecutiva de resultar necesario, pronunciándose, adicionalmente, sobre las costas procesales que desde ya a todo evento protesto para mis representados. Posteriormente la parte demandada en la presente causa, esgrimiría en su escrito de contestación a la demanda los siguientes argumentos: CAPITULO PRIMERO DE LA CONSTESTACIÓN AL FONDO Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como el derecho invocado, en la supuesta demanda intentada en contra de mi representado, por no ser ciertos los hechos narrados en el libelo de demanda, ni procedente el derecho invocado. Niego y rechazo de la manera mas categórica lo expresado por el demandante en el libelo de la demanda, establecido en el particular 1 del aludido escrito referente a la SALVEDAD PRELIMINAR por cuanto no es cierto y por eso contradigo que mi representado no se encuentra en posesión del inmueble distinguido con la nomenclatura (…) El inmueble antes identificado, no esta en posesión de la empresa PLAZA CAMPOS C.A sino en la posesión de mi representado, el hecho notorio que alega la parte actora (…) De donde se desprende que la entidad mercantil PLAZA CAMPOS C.A violento las normas de orden público establecidas en el decreto con Valor y Fuerza de Ley, contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, aprovechándose de que mi representado no se encontraba presente en el apartamento. Es una burda mentira y manipulación lo realizado por la empresa PLAZA CAMPOS C.A tratando de aludir el cumplimiento de normas legales de orden público, lo cual lo abordaremos con mayor detalle en líneas siguientes. Se puede evidenciar que mi representado si estaba en posesión del inmueble arriba identificado por cuanto lo ocupaba de manera legitima y a la vista de todo el mundo, inmueble este que estaba destinado a su vivienda principal, por ello impugno y desconozco la constancia emanada de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial PLAZA CAMPOS, C.A (III) identificado en el libelo de demanda como documento No. 1. El inmueble estaba deshabitado en el momento en que la junta de condominio expide la constancia, pero esta circunstancia no determina que mi mandante no estuviere en posesión del inmueble, (…) (…Omissis…) CAPITULO CUARTO DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA FORMAL DE COMPRA VENTA (…) Puede apreciarse, Ciudadano Juez, de las cláusulas transcritas que existe una condición o plazo pendiente que consistía en que se terminaba de pagar el saldo restante cuando se firmara el documento definitivo de compra venta, como puede deducirse, Ciudadano Juez, esta era una operación de contado, sujeta a la condición o plazo pendiente antes enunciado, pero lo que es descartable, es que esta negociación fuera financiada por entidades bancarias, puesto que claro y evidente que mi representado pagaría el resto de la negociación cuando se firmara el documento definitivo de compra venta. No estaba sujeta a negociación a la obtención de un crédito hipotecario ante la Institución Bancaria Banco Bicentenario, ni ante ninguna otra Institución Bancaria, debía cumplirse la condición de pagar el saldo restante, al momento de la firma del documento definitivo de la compra venta, por ante el Registro Subalterno respectivo, no puede extraerse de los cabellos otra interpretación a la cláusula cuarta del referido contrato de opción de compra venta. Del precio total que se había pactado en la opción de compra venta mi representado ciudadano OSCAR ALBERTOVARGAS CONTRERAS, (…) pago la cantidad arriba identificada, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE CON CINCUENTA (Bs. 395.989.,50) CAPITULO QUINTO DE LA CONFESIÓN DEL DEMANDANTE EN EL CONTRATO COMPLEMENTARIO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA: En la CLAUSULA CUERTA del referido contrato complementario se puede apreciar, ciudadano Juez, la manifestación o confesión que hace la parte actora PLAZA CAMPOS, C.A en la imposibilidad de liberar el inmueble donde esta construido en apartamento por la entidad financiera de la entidad mercantil CASA PROPIA entidad de ahorro y apartamento identificado en líneas pretéritas no podía otorgarse o firmarse ante la oficina subalterna del registro respectivo debido a esa circunstancia que señala la resolución No. 035.11, de fecha 27 de Enero de 2011, emanada de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA PLANIFICACIÓN Y FINANZAS, (…) donde se destaca la intervención con cese de intermediacón financiera casa propia entidad de ahorro y prestamo (…) de igual manera, dice la CLAUSULA QUINTA del contrato complementario de opción de compra venta que tanto el vendedor como el comprador han cumplido con todos los requisitos y recaudos exigidos para la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble y han presentado todos los recaudos necesario para un credito hipotecario para la adquicisión de viviendas cumpliendo así ambas partes con los terminos del contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado. Sin embargo, por cuanto la entidad financiera debe realizar la liberación del gravamen en lo que respecta al inmueble vendido para que la vendedora pueda proceder a su enajenación. La protocolización del documento definitivo de compra venta, no será posible hasta cuanto lo autoricen la Junta Interventora conforme a la medida decretada que se menciona en el numeral cuarto de este documento. Como puede verse ciudadano Juez, mi representado cumplió con todos los requisitos y recaudos le exigía la promitente vendedora, esta manifestación que hace la parte actora en el referido contrato complementario y conforme a los principios generales y fundamentales del derecho ES UNA CONFESIÓN Y “QUE TODO DEPENDIA DE QUE SE LIBERE EL GRAVAMEN” para protocolizar el documento definitivo de compra venta. Pero esta condición no le compete a mi mandante, sino al contrario era una obligación que correspondía a la promitente vendedora, como era el tratar de obtener la liberación del inmueble, (…) Esta manifestación o confesión de la parte actora refuerza el criterio de que mi mandante si cumplió y si ocupaba el inmueble dado en compra venta. (…) A su vez, la representación judicial de la parte demandada establecería en su escrito de reconvención lo presente que a continuación se transcribe: CAPITULO SEGUNDO LOS HECHOS: En efecto, Ciudadano Juez, mi representado el día Quince (15) de Septiembre de 2010, suscribió un contrato formal de opción de compra venta, con la entidad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A, plenamente identificada en el capitulo primero, por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo, en fecha 15 de Septiembre de 2010, (…) Ahora bien, Ciudadano Juez, cabe resaltar que las partes al suscribir esta cláusula se estaban obligando a formalizar un contrato de compra venta, donde el comprador se obliga a pagar el precio y la vendedora a entregar la cosa, que es el caso de marra, el cual tiene la particularidad de ser un contrato bilateral el cual difiere del contrato de opción de compra venta el cual es una manifestación unilateral del vendedor, quien se obliga a vender la cosa, mientras que para el comprador es potestativo si compra o no. CAPITULO TERCERO DEL INCUMPLIMIENTO DE LA PARTE RECONVENIDA: Como puede apreciarse, Ciudadano Juez, de las cláusulas contenidas en el contrato privado complementario de opción de compra venta firmado entre las partes, el día Veintidós (22) de Febrero de 2011, puede evidenciarse claramente en la CLAUSULA CUARTA la existencia de una condición o plazo pendiente en virtud de la Resolución No. 035.11, de fecha 27 de Enero de 2011, emanada de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (…) fue Decretada medida de Intervención con cese de intermediación financiera contra Casa Propia, entidad de ahorro y préstamo, compañía anónima, como consecuencia de ello los Órganos societarios de dicho Instituto Financiero han sido privados de toda facultad de administración y disposición de sus bienes y derechos y serán las autoridades competentes quienes determinaran las acciones según y su rehabitacion o liquidación y los procedimientos según el caso para la protocolización de los documentos definitivos de compra venta. Ciudadano Juez, la parte demandante reconvenida también incumplió en participarle a mi representado el cambio de domicilio o sede donde debía efectuar los pagos correspondientes, y donde podía informarles la condición jurídica y/o estatus en que se encontraba el inmueble, por cuanto en un inicio las oficinas administrativas de la empresa estaban en el mismo conjunto residencial PLAZA CAMPOS, C.A, posteriormente sin notificación cambiaron su domicilio en la siguiente dirección (…) donde en ningún momento fue atendido. CAPITULO CUARTO DE LA CONFESION QUE HACE LA DEMANDANTE RECONVENIDA EN EL CONTRATO PRIVADO COMPLEMENTARIO: Ciudadano Juez, esta cláusula fue violado flagrantemente por la demandante reconvenida al cambiarle abruptamente y sin consulta a mi representado tener acceso al apartamento y realizar sus labores de limpieza y mejores que poseedor y propietario del inmueble le correspondía, he aquí el incumplimiento verdadero por parte de la demandante reconvenida, ya que esta situación trajo como consecuencia daños y perjuicios a mi representados, consistiendo estos daños en el incremento de los materiales que cada día son mas costosos, tomando en cuanta el alto índice inflacionario que agobia a nuestro país y para nadie es un secreto, y sobre todo cercenándole a mi representado el derecho de poder ocupar dicho apartamento con su grupo familiar que fue objetivo para adquirir este inmueble, lo que nos hace presumir a esta representación que la demandante reconvenida pretende renegociar el apartamento objeto de esta demanda con terceras personas a un alto costo en su precio. Esta afirmación que con toda responsabilidad asume esta defensa me lleva solicitarle a este honorable tribunal la aplicación de lo dispuesto en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, referente a los deberes del Juez en el proceso y a los principios de veracidad y legalidad en estricta concordancia con lo establecido en el Artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (…) CAPITULO QUINTO DEL SUPUESTO CREDITO HIPOTECARIO POR POLÍTICA HABITACIONAL QUE MI MANDANTE JAMAS SOLICITO: Ciudadano Juez, la parte demandante reconvenida pretende sorprender en su buena fe a este digno Tribunal por cuanto mí representado nunca planteo la necesidad de solicitar un crédito bajo el Régimen de Política Habitacional, en el Banco Bicentenario, ni en ninguna otra entidad Bancaria, la operación de compra venta era de contado, todo esto aunado a que mi representado nunca ha cotizado, ni cotiza a la Ley de Política Habitacional, todo lo cual nos conlleva a concluir de que la Inspección Ocular Ad Inicio, practicada por la Notaría Pública Novena de Maracaibo del Estado Zulia, el día Veintinueve (29) de Diciembre es inoficioso, y solo lo hizo la parte demandante reconvenida de mala fe y con el animo de engañar a este Tribunal, por cuanto mi representado no necesitaba el financiamiento de ninguna entidad Bancaria, ya que gracias a su trabajo y tenacidad dispone de los recursos necesarios para adquirir el inmueble sin adquirir a ningún crédito bancario, razón por la cual le consigno el remanente a la parte demandante reconvenida en este acto. (…Omissis…) CAPITULO SEPTIMO DEL PETITUM Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas vengo en este acto a RECONVENIR como en efecto RECONVENGO a la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS, C.A por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS MORALES, de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.167, 1.185 y 1.186 del Código Civil Venezolano. En razón de ello, la representación judicial de la parte demandante formulo su escrito de contestación a la reconvención, alegando lo siguiente: (…Omissis…) (…) De los alegatos antes transcritos, la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. admite que es cierto el otorgamiento del documento suplementario suscrito en fecha 22 de Febrero de 2011, tanto por PLAZA CAMPOS C.A. como por OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS; por lo que las obligaciones que resultan del otorgamiento de ese documento constituyen obligaciones bilaterales que involucran a ambas partes, y no como lo pretende proyectar la parte demandada-reconveniente cuando señala que la condición suspensiva causada por el hecho derivado de la intervención de la entidad financiera CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO C.A, que impedía el registro del documento mediante el cual se llevaría a cabo la tradición jurídica del bien inmueble vendido, determinaba una obligación que solamente incumbía a PLAZA CAMPOS C.A., ya que, por el contrario, en el texto de ese mismo documento de fecha 22 de febrero de 2011, específicamente en su literal E), quedó establecida una condición suspensiva aceptada voluntariamente por las dos partes del contrato, que determinaba una secuencia en sincronía de actos a las que se sujetarían esas mismas partes, guardando al efecto el siguiente orden: Primero: El establecimiento por las autoridades competentes del procedimiento para la liberación y el otorgamiento de documentos definitivos; y Segundo: La cancelación del saldo del precio. De manera que, no es cierto que el referido documento otorgado por las partes el 22 de Febrero de 2011, en el cual se reconocía como causa de la condición suspensiva la intervención administrativa que afectaba a la entidad financiera CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO C.A, de la cual ambas partes hacían depender el cumplimiento final del contrato, entrañaba obligaciones inmediatas respecto de PLAZA CAMPOS C.A.; pues todo lo contrario, en ese mismo documento ambas partes determinaron que el cumplimiento final del contrato a cargo de PLAZA CAMPOS C.A. respondería al establecimiento por las autoridades competentes del “procedimiento para la liberación y el otorgamiento de los documentos definitivos” y a la “cancelación del saldo del precio por parte del comprador”; y en ese sentido, PLAZA CAMPOS C.A., sujetaría el cumplimiento de sus respectivas obligaciones a la verificación del hecho futuro e incierto que correspondía al establecimiento que correspondía al establecimiento por las autoridades competentes del procedimiento de liberación y otorgamiento de los documentos definitivos (condición suspensiva-causal) y al cumplimiento previo de la obligación a cargo del comprador de pagar el saldo insoluto del precio; (…) (…Omissis…) (…) Por otro lado, expone la parte demandada-reconviniente que la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. incumplió el contrato que reproducen los documentos otorgados en fechas 15 de Septiembre de 2010 y 22 de Febrero de 2011 por no haberle participado el cambio de domicilio donde debía efectuar los pagos correspondientes, y donde podía informarle la condición jurídica y/o estatus en que se encontraba el inmueble. Respecto de ese alegato cabe señalar, además de lo ya expuesto en el literal anterior, que ni el documento otorgado en fecha 15 de Septiembre de 2010 ni el documento otorgado el día 22 de Febrero de 2011 le atribuyen a la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. la obligación de notificar la condición o estatus jurídico del inmueble al cual refiere el señalado contrato, ya que el propio OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS tenía conocimiento de la condición suspensiva pactada por él mismo en el citado documento de fecha 22 de Febrero de 2011, y por consiguiente a él le incumbía verificar el acaecimiento de esa condición, de la cual se hizo depender, en primer lugar, el cumplimiento de su respectiva obligación, en cuanto a la cancelación del saldo del precio adeudado a la empresa PLAZA CAMPOS C.A., en segundo lugar, el cumplimiento de su obligación de sufragar los gastos de redacción, otorgamiento y registro del documento definitivo de compra-venta, y en tercer lugar, el cumplimiento de la obligación a cargo de PLAZA CAMPOS C.A. de proceder a la tradición jurídica del bien vendido con el otorgamiento del documento final que reprodujese el contrato de compra-venta; (…Omissis…) (…) Plantea la parte demandada-reconviniente haber incurrido la demandante-reconvenida en el incumplimiento de la obligación establecida dentro de los literales A) y B) del acápite SEXTO del documento complementario otorgado por las partes contratantes en fecha 22 de Febrero de 2011, puesto que considera que la empresa PLAZA CAMPOS C.A. violó flagrantemente el contenido de esas pautas contractuales al cambiar abruptamente y sin consultarle a OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS las llaves de acceso al apartamento, impidiéndole a éste el ingreso y la realización de sus labores de limpieza y mejoras. Ante ese alegato, es preciso señalar que esa obligación no fue incumplida por la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A.; pues esa empresa tal como lo determina el propio literal A) del acápite SEXTO del documento complementario otorgado en fecha 22 de Febrero de 2011 hizo entrega efectiva de las llaves de ese inmueble al ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRARAS; por lo que dio cumplimiento a ese contrato poniendo al comprador en posesión del bien vendido; sin embargo, fue el propio OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS quien hizo dejación de esa posesión y no ejerció ningún acto posesorio efectivo sobre ese bien, incurriendo en un estado de negligencia y abandono, que puso de manifiesto al no ingresar al apartamento, ni ejecutar ningún trabajo de acondicionamiento para habitarlo, (…) (…Omissis…) Sostiene el demandado-reconveniente que la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. pretende sorprender en su buena fe a este Tribunal al alegar en el libelo de demanda que el pago del precio de venta del inmueble al cual refiere el contrato que reproducen los documentos otorgados en fechas 15 de Septiembre de 2010 y 22 de Febrero de 2011 sería sufragado por el comprador a través de un crédito bancario de conformidad con la Ley del Deudor Hipotecario que obtendría del BANCO BICENTENARIO, el cual ya estaba tramitado y a la espera de su aprobación; y en este sentido, expresa el demandado-reconveniente que no es cierto tal alegato, ya que el precio había sido acordado para que fuera pagado “de contado”. Con tal proceder es el demandado-reconveniente quien pone de manifiesto una conducta contraria a la verdad y a la buena fe, puesto que el documento complementario otorgado en fecha 22 de Febrero de 2011 es en ese sentido hartamente elocuente, dado que el literal F) del acápite SEXTO de ese instrumento, hace explicito el acuerdo de las partes contratantes en cuanto a determinar que el pago final adeudado por el comprador a la empresa vendedora sería financiado por el BANCO BICENTENARIO a través de un crédito que le sería otorgado por esa institución conforme a la Ley del Deudor Hipotecario, Habiendo sido tramitado y encontrándose para esa fecha a la espera de su aprobación. Esa declaración emitida por OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS fue evidentemente maliciosa y engañosa, ya que éste en ningún momento había solicitado el crédito bancario con el cual supuestamente pagaría el saldo del precio, tampoco lo había tramitado y obviamente no le sería aprobado; con lo cual se exteriorizaba una situación irredimible de incumplimiento contractual (…) Posteriormente la representación judicial de la parte demandante presentaría su escrito de informes, previo al pronunciamiento de la sentencia definitiva por parte el Juzgado a-quo, sintetizando lo siguiente: El contrato sobre el cual obra la acción resolutoria propuesta por la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. en contra del ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, fue suscrito por sus prenombrados otorgantes en fecha 15 de Septiembre de 2010, y en el mismo se estableció la obligación del demandado de pagar por el ya descrito inmueble un precio de compra-venta montante a la cantidad de OCHOCIENTOS ONCE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y SIETE BOLIVARES FUERTES (Bs.F.811.977,00), de los cuales pagó la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES FUERTESCON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.F. 395.989,50), quedando pendiente un saldo deudor, por la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. F 415.987,50) que el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS se obligó a pagar en el momento de la firma del documento definitivo de compraventa, a cuyo efecto quedó establecido en la cláusula SEXTA de ese contrato que el PROMITENTE COMPRADOR, vale decir, OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS se obligó a pagar en el momento de la firma del documento definitivo de compraventa, a cuyo efecto quedó establecido en la cláusula SEXTA de ese contrato que el PROMITENTE COMPRADOR, vale decir, OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, se obligaba a otorgar el documento definitivo de compra- venta antes del día 31 de enero de 2011. (…Omissis…) Que no es aplicable en este proceso el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS, puesto que ese mismo decreto, en su artículo 2, limita su ámbito subjetivo de aplicación a: (…) por lo que es el hecho de la “ocupación actual” el supuesto fáctico de aplicación de esa disposición legal, de donde es obvio concluir que si el inmueble objeto del proceso no se encuentra “ocupado por la parte demandada”, no cabe exigir el agotamiento del ante-juicio administrativo que impone el artículo 5 de ese decreto-ley como presupuesto de admisibilidad de la demanda; siendo además resaltable que sobre la materia ya existe una pacífica doctrina jurisprudencial que ha determinado que en los casos de demandas que tengan por objeto inmuebles destinados a vivienda que no sean ocupados por la parte demandada, no es aplicable el ante-juicio administrativo que contempla el artículo 5 de dicho decreto ley, pues una interpretación racional de esa norma conduce a considerar que solamente se hace exigible el cumplimiento del procedimiento administrativo previo cuando la demanda sea incoada en contra del ocupante de un inmueble que califique como vivienda (…) (…Omissis…) De manera que no queda margen de duda alguna en este proceso sobre la no aplicabilidad del artículo 5 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS, pues como ha quedado demostrado, con la prueba de informes emitida por la Junta de Condominio y la Inspección Judicial practicada durante la etapa probatoria del juicio, pudo este mismo Tribunal verificar que el inmueble objeto del litigio había sido abandonado por la parte demandada, con total dejación de sus obligaciones frente al respectivo condominio, derivando de ello un estado de necesidad en mi representada que la llevó a tener que reasumir la posesión de ese bien y dar cumplimiento a las obligaciones inherentes al régimen de propiedad horizontal que es inherente a la cualidad jurídica de ese inmueble; de otra parte, se debe resaltar que la parte demandada no aportó al proceso ningún medio de prueba que acreditara que, para el momento de la incoación de la demanda, fuera ella la ocupante del inmueble sobre el cual versa la acción propuesta por mi mandante. (…Omissis…) Así las cosas, en el escenario que concierne a este proceso, manejando la hipótesis de incumplimientos bilaterales, es perfectamente verificable en las actas del juicio que quién incumplió en primer lugar o en primer término sus obligaciones contractuales es la persona del ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, y no la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A., puesto que de todas las obligaciones inherentes a un contrato bilateral de compra-venta que le son imputables a la parte vendedora, solamente se encontraba pendiente en la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. dar cumplimiento a la obligación de hacer la tradición jurídica del inmueble objeto del contrato preparatorio de promesa bilateral de compra-venta, mediante el otorgamiento del título documental que conllevase la transmisión de dominio ante el Registro Público competente, (…) Dicho con palabras más resumidas: Que la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. solamente se encontraba obligada a llevar a cabo la tradición jurídica del inmueble objeto del contrato, si primero OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS cumplía su obligación de pagar lo que se le restaba del precio de compra-venta. (…Omissis…) Es evidente que las partes contratantes con el otorgamiento del documento complementario ven 22 de Febrero de 2011 modificaron las pautas de tiempo concerniente al acto de cumplimento de la obligación del promitente comprador, en cuanto al momento en que a éste le correspondía pagar el saldo del precio adeudado, ya que lo que inicialmente se estipuló en la cláusula CUARTA del contrato primigenio de fecha 15 de Septiembre de 2010, que situaba ese cumplimiento en el mismo momento que correspondiera al acto de tradición jurídica a cargo de la promitente vendedora, mediante el otorgamiento del correspondiente documento registral, fue sustituido por la estipulación contenida en el acápite SEXTO, literal e) del documento complementario de fecha 22 de Febrero de 2011, que situó el cumplimiento de la obligación de la parte vendedora en un momento “posterior” al momento de la realización del pago del saldo faltante del precio por la parte compradora, pago ése que OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS nunca llegó a ejecutar, en la forma como quedó establecido en el citado documento de fecha 22 de febrero de 2011, motivando a que la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. se viera en la imperiosa necesidad, luego de una espera de más de TRES (3) AÑOS de ejercer la acción resolutoria que aquí nos ocupa. De igual manera, la representación judicial de la parte demandada presentaría su respectivo escrito de informes, alegando lo siguiente: LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA (…Omissis…) Se alegó en el escrito de contestación a la demanda, que es falso que la sociedad mercantil Plaza Campos, estaba en posesión del inmueble, ya que la verdad verdadera es que nuestro representado OSCAR ALBERTO VARGAS, tenía la posesión plena del inmueble. El mencionado ciudadano en varias oportunidades se dirigió al inmueble para realizar limpieza y mantenimiento del mismo. En este sentido nos permitimos realizar el siguiente comentario. El hecho de que nuestro representado venia ejerciendo la posesión del inmueble entregada en venta, quedo plenamente demostrado según lo expresado en el contrato complementario de fecha 22 de febrero de 2011, cuando se establece así, lo dejan plasmado en el contrato en el punto marcado como SEXTO, en el particular marcado como 1) que indica lo siguiente:” (…Omissis…) De estas declaraciones contractuales firmadas aceptadas por ambas, por tal motivo no tiene controversia alguna de esta declaración se desprende que nuestro representado estaba en posesión del inmueble. Dicho inmueble fue entregado directamente por la demandada, para que nuestro representado ejerciera la posesión, como efectivamente la ejerció. El hecho antes señalado no amerita ser probado ya que ambas partes lo reconocen del documento antes indicado. (…Omissis…) Ante esa declaración puesta de manifiesto por la parte demandante reconvenida, se pone en evidencia a verdad verdadera, ya que constituya una confesión, y reconocimiento el hecho que señale que se despojó a nuestro representado de la posesión del inmueble que ellos mismos habían entregado, cambiando los cilindros de las puestas en acceso al apartamento, haciendo justicia por sus propios medios, y tomar posesión del inmueble, sin que hubiera de por medio una declaración judicial al respecto. De esta manera y dadas las circunstancias entonces como pretenden que nuestro representado acudiera al apartamento en cuestión si no tenía acceso al mismo por las razones antes señaladas Al admitir la demanda hubo una violación flagrante de lo señalado en el Decreto con Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, al no cumplirse con este requisito previo a la interposición de la demanda que consiste en el procedimiento administrativo ante el órgano competente, es por esta razón que hace inadmisible la demanda, así solicitamos sea declarada por este Tribunal. También se indica en ese escrito de contestación a la demanda, que habla una condición pendiente la cual era que el comprador debía pagar el precio al momento de la firma del documento definitivo de venta, y no es como de manera impertinente indica la parte actora que señala que el pago de las cantidades restantes para el pago del precio del inmueble, estaba sujeto a un crédito hipotecario. La firma del documento definitivo estaba sujeta a la condición que la junta interventora de CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRA Y PRESTAMO C.A, realizase la liberación del gravamen hipotecario, lo que concluye con la falsedad de lo narrado en la demanda en el sentido que el documento definitivo no se otorgó por causas imputables a nuestro representado. (…Omissis…) Otro aspecto importante a resaltar y que constituye un abuso por parte de la demandante reconvenida cuando solicita el cien por ciento (100%), de las cantidades entregadas en arras. (…Omissis…) Mal puede “LA PROMITENTE VENDEDORA”, exigir la retención de las cantidades entregadas en arras que en primer lugar exceden de manera exorbitante las cantidades a que tiene derecho a retener y señalado en dicha resolución up supra indicada. En el supuesto negado que sea declarada con lugar la demanda primigenia, y sin lugar la reconvención, solicitamos del Tribunal ordene a la parte demandante reconvenida reintegrar a nuestro representado las cantidades de dinero recibidas de la negociación, previa a la indexación mediante experticia complementaria del fallo realizada por los expertos del Banco Central de Venezuela. Acogiéndose a los criterios jurisprudenciales que rigen la materia de indexación. DE LA RECONVENCION (…Omissis…) En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad, o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito e intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe En tal sentido durante el despliegue de su actividad probatoria la parte actora-demandante reconvenido, no logro demostrar el incumplimiento por parte de nuestro representado del contrato de fecha 15 de Septiembre de 2.010. Así como tampoco logro demostrar el incumplimiento por parte de nuestro representado del contrato de fecha 22 de febrero de 2011 (…), Simplemente se limitó a desplegar una actividad probatoria que es insuficiente a través de medios probatorios no idóneos que en ningún momento acreditan los hechos expuestos por la parte demandante reconvenida, en consecuencia no producen certeza alguna de los aspectos que rata de probar. Por el contrato fue nuestro representado OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, quien en la actividad probatoria logro destruir los argumentos planteados por la demandante en la demanda primigenia, y si este logro demostrar la veracidad de los hechos narrados tanto en el escrito tanto de la contestación de la demanda, como también en reconvención propuesta, las cuales están plenamente determinados en el respectivo escrito, quien demostró fehacientemente que el incumplimiento de los referidos contratos vienen dado por parte de la parte actora, al violar flagrantemente las cláusulas contractuales, cláusulas que pueden catalogarse como leoninas, así como también violatorias de orden público. Este cumplimiento del contrato fue por parte de nuestro. Llegada la oportunidad para presentar las observaciones a los informes, la representación judicial de la parte demandante establecería lo siguiente: (…Omissis…) 1. Plantea la parte demandada-reconvincente en su escrito de informes un argumento de inadmisibilidad de la acción propuesta, que adopta como fundamento el artículo 5 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS: Al respecto, ya en nuestros informes atendimos ese alegato del demandado, refutándolo con total contundencia, con sólidos argumentos legales y con sustento jurisprudencial, al advertir la “no aplicabilidad” del señalado Decreto-Ley en situaciones como las que caracterizan el tema litigioso que concierne a este proceso, en vista de no estar comprendido dentro del ámbito subjetivo de aplicación de esa normativa especial personas que no detenten la ocupación de inmuebles que fuesen objeto de medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir la posesión legitima que ejercieren, toda vez que el propio artículo 2 del instrumento legal que contempla tal normativa es claro al enfatizar quienes son los sujetos cubiertos por el espectro de su articulado, determinando a este efecto como destinatario de sus normas (…). De modo que –insistimos- es el hecho de la “ocupación actual” el supuesto fáctico de aplicación de esa disposición legal, y en ese sentido, es lógico que si el objeto del proceso se encuentra “desocupado” para el momento de la incoación de la acción, no cabe exigir el agotamiento del ante-juicio administrativo que impone el artículo 5 de ese decreto-ley como presupuesto de admisibilidad de la demanda, puesto que en tales casos el proceso judicial no comportaría ningún efecto de desocupación, ni de perdida de una posesión ya inexistente. (…Omissis…) 3. En sus informes la parte demandada-reconviniente presenta un alegato que persigue la aplicación de la Resolución número 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, resolución esa que es contentiva de las normas referentes a la referentes a la formulación e implantación de políticas que permiten favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de viviendas, de fechas 5 de febrero de 2013, (…) en función de la cual la parte demandada-reconveniente califica como un derecho abusivo imputable a la sociedad PLAZA CAMPOS C.A. una supuesta pretensión de cobrar el cien por ciento (100%) de las cantidades que fueron entregadas por el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS en calidad de ARRAS de garantía. Ese alegato, además de extemporáneo, por no haber sido expuesto en la contestación de la demanda, es absolutamente falso e improcedente. Permítaseme aclarar: Es falso, porque la pretensión de la parte actora, expuesta en el petitorio del libelo de demanda, se limita a requerir la aplicación del artículo 1.236 del Código Civil, en cuanto a que el monto entregado por el promitente comprador en calidad de arras fuese imputado al resarcimiento de daños y perjuicios, en una cantidad contable a una suma de OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 81.197,70), que es equivalente al diez por ciento (10%) del precio que fue estipulado en la cláusula TERCERA del contrato contentivo de la promesa bilateral de compra-venta, suscrito en fecha 15 de septiembre de 2010 por un monto de OCHOCIENTOS ONCE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 811.977,00). (…Omissis…) En todo caso, cabe destacar que por haber sido dictada esa normativa especial en fecha posterior al momento en que se estipuló el contrato de promesa bilateral de compra-venta que concierne a este proceso, estaría el demandado-reconviniente solicitando la aplicación retroactiva de la misma, a un supuesto fáctico que es anterior a su vigencia; pero además, aun en ese supuesto de retroactividad de esa normativa no habría tampoco violación de sus normas, toda vez que la petición del demandante de imputarle al resarcimiento de los daños y perjuicios el monto constitutivo de las arras contractuales, equivalente a OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 81.197,70), no excede el diez por ciento (10%) de la suma total del precio montante a OCHOCIENTOS ONCE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 811.977,00); no siendo tampoco esa resolución ministerial aplicable a este caso, por cuanto su ámbito de aplicación se encuentra restringido a los sujetos que hubieran optado a las formas de financiamiento otorgadas dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, en el régimen prestacional que contempla y regula el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DEL REGIMEN PRESTACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, y como bien sabemos, porque así lo evidencian las pruebas allegadas al proceso, el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS no postuló ninguna solicitud de financiamiento al amparo de la política habitacional. De tal forma que, la citada Resolución Ministerial no es aplicable al caso. (…Omissis…) 4. En cuanto a los alegatos expresados por la parte demandada-reconviniente en sus informes, en las que sostiene que no tenia obligación de pagar el saldo faltante del precio porque el momento de su exigibilidad contractual se situaba en la ocasión en que fuese otorgado el documento definitivo de compra-venta ante el Registro Público competente, ya en nuestros informes expusimos con claridad la situación contractual que modificó el escenario primigenio que fuera inicialmente acordado y reconocido en el documento de fecha 15 de septiembre de 2010, pero sustituido posteriormente en el contrato complementario otorgado en fecha 22 de febrero de 2011, pues si bien originalmente quedó estipulado en la cláusula CUARTA del documento inicial que el precio de compra-venta (…) que debía ser cancelado por el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS en el “momento de la firma del documento definitivo de compraventa”, esa estipulación fue posteriormente sustituida, al otorgar ambas partes el citado documento complementario de fecha 22 de Febrero de 2011, en el cual se dispuso que la obligación del ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS de pagar el saldo deudor se situase cronológicamente en un momento “anterior” al otorgamiento registral del título que comportarse la transmisión de dominio del inmueble objeto del contrato preparatorio, modificándose así las pautas de tiempo concernientes al acto de cumplimiento de la obligación del promitente comprador. Ahora bien, la representación judicial de la parte demandada presentó su escrito de observaciones: En cuanto a lo alegado la parte demandante reconvenida en el sentido que en el presente caso se debe desaplicar el procedimiento administrativo previo a la demanda establecido en el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS, puesto que ese mismo decreto, en su artículo 2, donde se limita su ámbito subjetivo de aplicación a: Las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal (…) (…Omissis…) Es decir ciudadana Juez que en el presente caso sí, aplica no solamente el artículo 2, sino también los artículos 4 y 5 del referido Decreto Ley. Asimismo mi representado está incluido como sujeto bajo la protección del Decreto, incluido dentro del marco de aplicación en los artículos antes transcritos ya que este es adquiriente de una vivienda nueva, y de la cual fue objeto de desalojo arbitrario de la misma, desde el momento que le cambiaron las cerraduras al apartamento impidiendo de manera arbitraria y sin una resolución judicial tener acceso al tantas veces referido inmueble. Esto a pesar que fue la misma sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A quien le entrego la posesión del inmueble y haciéndole la traditio del mismo. Por lo antes expuesto ratifico lo antes solicitado y en consecuencia declare INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA. YA QUE NO CUMPLIO CON EL REQUISITO SEÑALADO EN EL ARTICULO 5 DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS. (…Omissis…) Quedo demostrado plenamente el hecho que la VENDEDORA, incumplió primeramente con sus obligaciones contractuales. La sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A, hizo la traditio del inmueble como VENDEDORA, a mi representado como COMPRADOR, cuando hace entrega de las llaves del apartamento El contrato de fecha 15 de septiembre de 2010, y el complemento de fecha 22 de febrero de 2011, de los mismos se deja ver claramente que estamos ante la presencia de un contrato de venta con todos sus elementos y atributos, y así solicitamos respetuosamente debe ser calificado por la honorable Juez de este Tribunal. Estando en la oportunidad procesal para la presentación de informes en segunda instancia, la parte demandada en la presente causa fundamentaría su escrito de apelación de la siguiente manera: (…Omissis…) De la sentencia proferida por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 22 de noviembre de 2022, la cual es impugnada a través de este recurso ordinario de apelación, motivado a que la misma, a nuestro entender y con el debido respeto a la juez aquo (sic.) a quien le correspondió dictar la sentencia en primera instancia. El fallo recurrido adolece de una serie de vicios la hacen inadmisible, o en todo caso nula de conformidad con lo establecido en los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, así como la violación de normas procesales que son de estricto orden publico del Código de Procedimiento Civil, tales como los artículos 12, 15, y 70, y 78 edjudem (sic.) (…) Consecuencialmente, la parte actora presentaría ante la sede de este Juzgado de Alzada su respectivo escrito de informes estableciendo lo siguiente: (…Omissis…) Consideramos que la sentencia dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA (sic.) en fecha 24 de noviembre de 2022, en el proceso identificado en el encabezamiento de este escrito, cumple su tarea de juzgamiento en forma absolutamente encomiable, ya que se pronuncia sobre todos los aspectos configurativos de la pretensión principal por resolución de contrato postulada por la parte demandante y sobre todos los aspectos configurativos de la pretensión reconvencional postulada por la parte demandada, dejando claramente establecido que el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS incumplió las obligaciones contractuales estipuladas en los documentos otorgados en fechas 15 de septiembre de 2010 y 22 de febrero de 2011, y específicamente la obligación que a éste le fue impuesta, como condición previa al cual se sujeto el acto de la tradición documental que le correspondía realizar a la vendedora, reconociendo esa sentencia que el precio adeudado por el promitente comprador a la promitente vendedora, montante a la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES (BS. 415.987,00), debió pagarlo el promitente comprador mediante un crédito bancario de conformidad con La Ley del Deudor Hipotecario en el BANCO BICENTENARIO, quedando demostrado en el juicio que el promitente comprador a pesar de haber declarado en el contrato complementario otorgado en fecha 22 de febrero 2011, que dicho crédito se encontraba “ya tramitando y en espera de su aprobación”: ello no era cierto, evidenciándose así, en forma clara y objetiva, el incumplimiento de esa obligación principal por parte del ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS (…Omissis…) Sin embargo, observamos que en la sentencia de primera instancia se incurrió en omisión de pronunciamiento sobre la pretensión resarcitoria postulada por la parte actora en el libelo de de demanda, donde se reclama el pago de los daños y perjuicios contractuales mediante las arras entregadas por el promitente comprador a la promitente vendedora, aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.263 del Código Civil; en virtud de lo cual, dada esa omisión de pronunciamiento, mi representada, mediante ADHESIÓN DE LA APELACIÓN, que por este medio formaliza, en debido tiempo y forma, de conformidad con lo previsto en los artículos 300 y 301 del Código de Procedimiento Civil, solicita a este competente alzada jurisdiccional, un pronunciamiento, expreso, positivo y preciso, sobre el aspecto de la pretensión que resultó omitido. La representación judicial de la parte demandada argumentó en su escrito de observaciones a los informes lo siguiente: (…Omissis…) Consideramos que la parte actora reconvenida de no apelar del fallo, y no ejercer el recurso de revisión de la sentencia estuvo conforme con los términos de la sentencia de primera instancia. (…Omissis…) Es evidente que el recurso que tenía la parte actora reconvenida y del cual no hizo uso en la oportunidad legal correspondiente para solicitar la ampliación de la sentencia y corregir la omisión que pretenden sea aclarada en esta segunda instancia en referencia a la falta de pronunciamiento sobre el reclamo los daños y perjuicios debió ser formulada a través de una aclaratoria de la sentencia tal y como lo señala el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil. La parte actora reconvenida no impugno la sentencia a través del recurso ordinario de apelación, así como tampoco solicito la aclaratoria dentro en la oportunidad legal correspondiente lapsos que se encuentran precluidos. Finalmente, la representación judicial de la parte actora esgrimiría en su escrito de observaciones a los informes lo siguiente: (…Omissis…) (…) En cuanto a la INEPTA ACUMULACIÓN de pretensiones, es menester advertir que la acción de resolución de contrato por antonomasia permite su acumulación con la acción de daños y perjuicios, ya que el propio artículo que la consagra, vale decir el artículo 1.167 del Código Civil, contempla esa posibilidad al establecer que: (…) De hecho, la jurisprudencia mas reciente, en una situación jurídica muy similar a la que se discute en esta instancia, dejo claramente establecido que NO ES PROCEDENTE la defensa por INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES, en los casos de demandas de resolución de contrato y daños y perjuicios imputables al monto que hubiese sido entregado en arras conforme a lo dispuesto en el artículo 1.263 del Código Civil venezolano (…) (…Omissis…) En lo que respecta al alegato expuesto por los apoderados de la parte demandada-reconviniente en sus INFORMES, para cuestionar la omisión de pronunciamiento en el que incurrió la sentencia de primera instancia, al no resolver sobre la impugnación formulada por la demandante-reconvenida sobre la cuantía por la que fue estimada la reconvención, debo significar que no es cierto lo que expresan los apoderados del reconviniente sobre la carga probatoria con la cual supuestamente quedó gravado la demandante-reconvenida-impugnante de la estimación económica de la reconvención, toda vez que tal impugnación se fundamentó en que el monto de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES por el cual fue estimada esa reconvención no totalizaba la cantidad de OCHO MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (8.000 U.T.), tomando en cuenta que el valor de la UNIDAD TRIBUTARIA al tiempo de la presentación del escrito reconvencional correspondía a la suma de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00), siendo ello un hecho público y notorio, que por su naturaleza de acto administrativo normativo racional, no requiere ser probado, ya que las normas del derecho nacional se encuentran exentas de prueba (iura novit curia) Finalmente, en cuanto al alegato de incongruencia negativa expuesto por los apoderados del ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS en sus informes, donde plantea la existencia de una condición de una condición pendiente que relevaba a ese ciudadano de cumplir con la obligación de pagar el precio de venta del inmueble objeto de este litigio, aseverando que en ese sentido que OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS no estaba en la obligación de cumplir con el pago, mientras PLAZA CAMPOS C.A., no diese cumplimiento a su propia obligación, sobre ese punto ya hemos recurrentemente expuesto que el enfrentamiento de las dos (2) posiciones encontradas, por una parte, la de la parte demandante-reconvenida expuesta en el libelo de la demanda, y por la otra parte, la de la parte demandada reconviniente expuesta en el escrito contentivo de contestación y reconvención, ambas sustentadas en alegatos de incumplimiento contractual de su contraparte, ya tal punto se encuentra claramente resuelto tanto por la doctrina como por la jurisprudencia en la materia, a través del principio de “prioridad cronológica”, en virtud del cual se debe hacer una valoración comparativa de los incumplimientos alegados, en el supuesto de que ambos contratantes hubieren incurrido en situación de incumplimientos contractuales; ante lo cual, sin embargo, debo señalar que en ningun caso la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A. ha comportado actos de incumplimiento del contrato escriturado en fechas 15 de septiembre de 2010 y 22 de febrero de 2011, pues, todo lo contrario, se ha ajustado escrupulosamente a dar cumplimiento a todas las obligaciones que le eran imputables de acuerdo a estos instrumentos; pero a todo evento, solo para que sea manejado en el terreno de la hipótesis, si se estuviera en una situación donde confluyan incumplimientos contractuales de ambas partes, según el criterio de “prioridad cronológica” será la persona que incumpla en primer lugar o en primer termino, la que deba sufrir las consecuencias de la procedencia de la acción resolutoria propuesta por su contrario. Dicho con palabras del profesor DIAZ PICAZO: el primer incumplimiento en sentido temporal es el que debe producir la resolución. IV DE LA COMPETENCIA Debe previamente este Juzgado Superior, determinar la competencia para conocer del presente asunto y, a tal efecto, observa: Conforme a la disposición normativa contenida en el artículo 63 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, son atribuciones y deberes de las Cortes de Apelaciones y de los Juzgados Superiores, en razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones: 2. EN MATERIA CIVIL: a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancias en lo civil, y de los recursos de hecho; b) Conocer de las solicitudes sobre legitimación de hijos, en conformidad con el Código Civil; c) Ejercer las funciones que en materia civil les señalen las leyes. En virtud de lo anterior, y en concordancia con lo establecido en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que la sentencia recurrida fue dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia; es por lo que este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, resulta competente para conocer del presente Recurso de Apelación. ASÍ SE DECLARA.- V DE LAS PRUEBAS Original de documento privado, autenticado ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo el día diez (10) de octubre de dos mil trece (2013), que riela en los folios diecinueve (19) al veintidós (22) de la pieza signada como Principal, contentivo de poder judicial conferido a los profesionales del Derecho José Rafael Vargas Rincón, René José Rubio Morán y Charity Villamizar Sánchez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 22.881, 108.155 y 175.720, respectivamente, otorgado por la ciudadana Virginia Eulalia Molina de Martínez, titular de la cédula de identidad No. 4.516.242, en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A. A tal efecto, este Juzgador lo valora de conformidad con los artículos 1.363 y 1.370 del Código Civil, adminiculado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Desprendiéndose de su contenido la representación judicial que ostentan los prenombrados abogados, respecto de la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A. ASI SE APRECIA.- Original de documento privado, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo el día quince (15) de septiembre de dos mil diez (2010), que riela en los folios veintitrés (23) al treinta (30) de la pieza signada como Principal, contentivo de Contrato celebrado entre la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A., representada por la ciudadana Virginia Molina de Martínez, por un lado, y el ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS por el otro, sobre un bien inmueble ubicado en el “Conjunto Residencial Plaza Campos”,ubicado en la Avenida el Milagro, Parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo del estado Zulia, determinado con las siguientes especificaciones: Apartamento No. 11-B del Edificio “PLAZA III”, teniendo aproximadamente ciento cinco metros cuadrados (105 m2) de construcción, con dos (02) habitaciones, dos (02) baños, sala comedor, cocina, lavadero y balcón, correspondiéndole dos (02) puestos de estacionamiento en el nivel del sótano, un maletero (01) y un (01) cuarto de sala de máquinas. A tal efecto, este Juzgador lo valora de conformidad con los artículos 1.363 y 1.370 del Código Civil, adminiculado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, esta Superioridad se reserva su apreciación para la parte motiva del presente fallo, por ser este medio probatorio determinante para la decisión del mismo. ASÍ SE DETERMINA.- Original de instrumento público administrativo, que riela en el folio treinta y uno (31) de la pieza signada como Principal, contentivo de Formulario para Liquidación y Pago del Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias, identificada con el No. 78984, de fecha catorce (14) de septiembre de dos mil diez (2010), emanada del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), perteneciente al ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS. A tal efecto, este Juzgador lo valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en el entendido que, todo acto proveniente de la administración pública es ejecutado con su solo otorgamiento. Verificándose el cumplimiento de la obligación tributaria que acarrean los contratos que tienen por objeto un bien inmueble, por parte del demandado. ASÍ SE DECIDE.- Original de instrumento privado, que riela en los folios treinta y dos (32) al treinta y cuatro (34) de la pieza signada como Principal, contentivo de un Contrato denominado como “Complementario” entre la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A., representada legalmente por la ciudadana María Laura Rodríguez Hernández, titular de la cédula de identidad No. 12.571.329, por un lado, y el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS por el otro. A tal efecto, este Juzgador lo valora de conformidad con los artículos 1.363 y 1.370 del Código Civil, adminiculado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, esta Superioridad se reserva nuevamente su apreciación para la parte motiva del presente fallo, por ser este medio probatorio determinante para la decisión del mismo. ASÍ SE DETERMINA.- Original de instrumento privado, que riela en el folio treinta y cinco (35) de la pieza signada como Principal, contentivo de constancia emanada del condominio Conjunto Residencial Plaza Campos (Plaza III) de fecha doce (12) de mayo de dos mil catorce (2014). Así pues, dado que la referida documental se trata de un documento privado, este Juzgado Superior lo valora de acuerdo a los artículos 1.363 y 1.370 del Código Civil, adminiculado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, No obstante, y en vista que la referida documental fue IMPUGNADA por la parte demandada, esta Superioridad siguiendo los lineamientos del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no puede considerarla como fidedigna. ASÍ SE DECIDE.- Original de instrumento público, que riela en el folio treinta y seis (36) al cuarenta (40) de la pieza signada como Principal, contentivo de solicitud de inspección realizada ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo del estado Zulia, por la profesional del Derecho Charity Villamizar Sánchez inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el No. 175.720, actuando en representación de la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A., para que a través de la misma se deje constancia de una posible solicitud de crédito para la financiación de la compra del inmueble objeto de litigio de la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A., por parte del ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS en el Banco Bicentenario; y posterior inspección en dicha entidad bancaria, de fecha veintisiete (27) de diciembre de dos mil trece (2013). En vista de que la documental bajo estudio es de carácter público, este Sentenciador lo valora conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Constatando quien hoy decide que, la Oficina Notarial Novena de Maracaibo del estado Zulia, dejó constancia que, el ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS no hizo ningún requerimiento crediticio por ante la sede del Banco Bicentenario. ASÍ SE APRECIA.- Original de documento público judicial, que riela en los folios setenta y cinco (75) al setenta y seis (76) de la pieza signada como Principal, contentivo de poder Apud-Acta conferido a los profesionales del Derecho Rafael Pirela Romero, Mayerlin Ediana Romero Reyes, Domingo Alvarado, y José Ángel Ferrer Romero, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con los No. 14.305, 220.598, 28.993, y 29.917, respectivamente, otorgado por el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, para que representen sus derechos e intereses en el presente juicio. Haciendo una apreciación de la documental in commento, esta instancia superior la valora de acuerdo a lo estatuido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Verificándose la representación judicial que ostentan los prenombrados abogados. ASÍ SE APRECIA.- Invocación del Merito Favorable. Con respecto a tal invocación del merito favorable, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. ASÍ SE ESTABLECE. En relación a la prueba de confesión alegada por la representación judicial de la parte demandada/reconveniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS en su escrito de promoción de pruebas, específicamente ubicada en el reverso del folio ciento uno (102), de la pieza signada como Principal, en la cual aduce que de las cláusulas Cuarta, Quinta y Sexta del contrato denominado como “Complementario”, firmados por las partes de la presente relación jurídico procesal, se desprende una CONFESIÓN de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A., al dejar sentado que la parte demandada/reconveniente, la cumplió con todos los requisitos exigidos para la protocolización del contrato definitivo de compraventa, así como también, que la firma del documento definitivo quedaba suspendido por causas no imputable a ninguna de las partes. El artículo 403 del Código de Procedimiento Civil dictamina con relación a la prueba de Confesión lo siguiente estatuido: “Quien sea parte en el juicio estará obligado a contestar bajo juramento las posiciones que le haga la parte contraria sobre hechos pertinentes de que tenga conocimiento personal”. Ante tal probanza, el autor Humberto E. T. Bello Tabarez, en su obra Tratado de Derecho Probatorio, Tomo I, 2007, págs. 507, 508, 518, comentó lo siguiente al respecto: De todo lo anterior se desprende, que la confesión, es un medio de prueba judicial que consiste en una declaración de ciencia o conocimiento que es hecha por quien es parte en el proceso, durante el mismo o antes que éste se produzca –confesión extrajudicial- en forma libre, consciente, sin coacción, expresa, terminante y seria, que recae sobre hechos propios, personales o de los cuales tiene conocimiento el confesante, donde reconoce hechos que le son perjudiciales o simplemente benefician a su contendor judicial. En cuanto a la naturaleza de la confesión, debemos comenzar señalando que se trata de un acto procesal de parte, un medio de prueba judicial por medio del cual pueden demostrarse hechos debatidos o controvertidos. Luego, se trata de un acto procesal y un medio de prueba judicial que consiste en una declaración de parte de ciencia o de conocimiento, vale decir, que se trata de una declaración ausente de elementos que puedan influenciar el ánimo del confesante, trátese de elementos materiales o psicológicos, lo cual descarta que la confesión se refiera a una declaración de voluntad, pues no se requiere de la voluntad del confesante para reconocer la existencia u ocurrencia de un hecho que le es propio, personal o del cual tiene conocimiento, ya que en materia de confesión es indiferente si el confesante tenía o no conocimiento que su declaración le iba a producir efectos perjudiciales o si simplemente tenía la intención o voluntad de perjudicarse, por el contrario, lo que se requiere es la plena conciencia de declarar sobre hechos personales o de los cuales tenga conocimiento, circunstancia ésta que caracteriza su naturaleza de ser un medio de prueba judicial consistente en una declaración de ciencia o conocimiento y no de voluntad. (…) Luego, en materia de confesión, bien sea judicial o extrajudicial, voluntaria o provocada, la misma debe referirse a hechos, a cuestiones de hechos que en el proceso judicial sean debatidos o controvertidos, pues precisamente la confesión es un medio de prueba judicial que tiene por objeto demostrar hechos controvertidos para que se tengan por fijados o establecidos y constituyan la premisa menor del silogismo judicial, no pudiendo recaer sobre cuestiones jurídicas o de derechos que en definitiva son conocidas por el operador de justicia. (Resaltado de esta Alzada). En derivación de lo anterior, cabe señalar que la Ley y doctrina patria, han sido contestes en sostener que aunque la confesión se refiere a un hecho, que debe existir por si misma, no será lícito inferirla de los alegatos, argumentos y defensas de los litigantes; bien sea judicial o extrajudicial, voluntaria o provocada, la misma debe referirse a hechos, a cuestiones de hechos que en el proceso judicial sean debatidos o controvertidos, pues precisamente la confesión es un medio de prueba judicial que tiene por objeto demostrar hechos controvertidos para que se tengan por fijados o establecidos y constituyan la premisa menor del silogismo judicial, no pudiendo recaer sobre cuestiones jurídicas o de derechos que en definitiva son conocidas por el operador de justicia. En ese sentido observa este Operador de justicia que lo traído a colación por la parte demandada/reconveniente, en cuanto a lo asentado en el contrato denominado como complementario, suscrito por las partes en fecha veintidós (22) de febrero de dos mil once (2011), no se considera como prueba de confesión de parte, en razón de que la misma debe deponerse de manera voluntaria o espontánea, es por lo que la misma deberá DESESTIMARSE del acervo probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.- Copia fotostática de documento privado contentivo de Cheque de Gerencia No. 10431682, librado contra la institución bancaria Banco Occidental de Descuento (hoy extinta), en fecha veintiséis (26) de enero del dos mil quince (2015), en la cuenta No. 0116-0174-02-21202100100. Ahora bien, al constatarse de actas la ausencia de la referida documental, es por lo que este Sentenciador no tiene material sobre el cual decidir. ASÍSE DETERMINA.- Prueba de informes dirigida al Condominio del Conjunto Residencial Plaza Campos, cuyas resultas rielan en el folio ciento cincuenta y dos (152) de la pieza signada como Principal, contentivo de constancia emanada del Conjunto Residencial Plaza Campos. Así pues, dado que las presentes documentales revisten la tipologia probática de ser Informes, es por ende que, deben ser valoradas como una respuesta a una situación controvertida que repose en una oficina de alguna institución pública o privada que no es participante de un juicio, pero que en virtud de su cooperación pueda ayudar a dilucidar los hechos puestos a su consideración. Así las cosas, este Juzgador de Alzada los valora conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 y 433 del Código de Procedimiento Civil. Desprendiéndose del mismo que, el ciudadano OSCAR VARGAS CONTRERAS parte demandada en la presente causa, no cumple con las obligaciones inherentes al pago de las cuotas del condominio, siendo estas canceladas por la Sociedad Mercantil Plaza Campos. Y en vista de que la mencionada documental no fue impugnada por la parte demandada, este Juzgado Superior lo aprecia en todos sus aspectos. ASÍ SE APRECIA.- Prueba de informes proveniente los Juzgados Segundo, Tercero y Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, cuyas respuestas constan en los folios ciento cincuenta y tres (153), ciento noventa y tres (193), y ciento noventa y cinco (195), de la pieza signada como Principal. Ahora bien, en vista de que la presente probática se categoriza como de Informes, es por lo que este Sentenciador le otorga valor probatorio según lo establecen los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 y 433 del Código de Procedimiento Civil. Desprendiéndose del mismo que, en los prenombrados juzgados no se encuentra causa alguna con motivos de acciones posesorias intentada por el ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS sobre el bien objeto de la presente controversia. ASÍ SE OBSERVA.- Original de instrumento público administrativo, que riela en el folio ciento diecisiete (117) de la pieza signada como Principal, contentivo de constancia de solvencia fiscales proveniente del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) identificada con el No. 04315081516, de fecha siete (07) de abril de dos mil quince (2015), perteneciente a la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS, C.A. sobre el Conjunto Residencial Plaza Campos, Edificio Plaza Campos III, Av. 2 el Milagro, Apartamento PIII-11B. A tal efecto, este Juzgador lo valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en el entendido que, todo acto proveniente de la administración pública es ejecutado con su solo otorgamiento. Así las cosas, es de verificar el cumplimiento de las obligaciones tributarias municipales por parte de la demandante sobre el bien objeto de litigio, ASÍ SE APRECIA.- Original de instrumento público administrativo, que riela en el folio ciento dieciocho (118) de la pieza signada como Principal, contentivo de Solvencia Municipal proveniente del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) identificada con el No. 0015146, expedida en marzo del dos mil quince (2015), perteneciente a la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS, C.A. sobre el Conjunto Residencial Plaza Campos, Edificio Plaza Campos III, Av. 2 el Milagro, Apartamento PIII-11B. A tal efecto, este Juzgador lo valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en el entendido que, todo acto proveniente de la administración pública es ejecutado con su solo otorgamiento. Así las cosas, es de verificar el cumplimiento de las obligaciones tributarias municipales por parte de la demandante sobre el bien objeto de litigio, ASÍ SE APRECIA.- Original de instrumento público administrativo, que riela en el folio ciento diecinueve (119) de la pieza signada como Principal, contentivo de Solvencia Municipal proveniente del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) identificada con el No. 0011862, expedida el siete (07) de abril de dos mil quince (2015), perteneciente a la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS, C.A. sobre el Conjunto Residencial Plaza Campos, Edificio Plaza Campos III, Av. 2 el Milagro, Apartamento PIII-11B. A tal efecto, este Juzgador lo valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en el entendido que, todo acto proveniente de la administración pública es ejecutado con su solo otorgamiento. Así las cosas, es de verificar el cumplimiento de las obligaciones tributarias municipales por parte de la demandante sobre el bien objeto de litigio, ASÍ SE APRECIA.- Original de instrumento público administrativo, que riela en el folio ciento veinte (120) de la pieza signada como Principal, contentivo de constancia de solvencia fiscales proveniente del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) identificada con el No. 04315081513, de fecha siete (07) de abril de dos mil quince (2015), perteneciente a la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS, C.A. sobre el Conjunto Residencial Plaza Campos, Edificio Plaza Campos III, Av. 2 el Milagro, Apartamento PIII-11B. A tal efecto, este Juzgador lo valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en el entendido que, todo acto proveniente de la administración pública es ejecutado con su solo otorgamiento. Así las cosas, es de verificar el cumplimiento de las obligaciones tributarias municipales por parte de la demandante sobre el bien objeto de litigio, ASÍ SE APRECIA.- Inspección Judicial realizada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha veinte (20) de abril de dos mil dieciséis (2016), que riela en el folio ciento treinta y cinco (135) de la pieza signada como Principal, el cual se constituyó en la siguiente dirección: Av. 2 (El Milagro), en jurisdicción de la parroquia Santa Lucía, municipio Maracaibo del estado Zulia, en el apartamento 11B del piso 11, del edificio Plaza III del Conjunto Residencial Plaza Campos. Dejando constancia de que se le notifico al arquitecto del referido inmueble ciudadana Amal Wahban Salman, titular de la cédula de identidad No. 7.792.489. Dejando constancia de los siguientes particulares: 1) que la ciudadana Amal Wahban Salman, posee las llaves del apartamento 11B de la Plaza III del Conjunto Residencial Plaza Campos, y abrió dicho apartamento. 2) que no se evidencia mobiliario, instalaciones de luces, de pisos, cocina o nevera, es decir que no se demuestran signos visibles de ocupación. 3) que la parte solicitante desiste del mismo en virtud de las observaciones del tribunal en atención a los dos particulares anteriores. 4) que la parte solicitante desiste, por cuanto fueron suministradas voluntariamente las llaves. 5) que la ciudadana Gillana Parra, titular de la cédula de identidad No. 19.808.754, quien funge como asistente administrativa de la Junta de Condominio de Plaza Campos (cobranzas), facilitó el libro de condominio denominado “Plaza Campos Áreas Comunes, Contabilidad 2015”, en el cual se evidenció como propietario del apartamento 11B de la Plaza III del Conjunto Residencial Plaza Campos, a la sociedad mercantil Plaza Campos, C.A. y asimismo, el libro denominado “Plaza Campos Plaza 3, Contabilidad 2015” y la “carpeta de cuentas por cobrar 2016”, de las se evidenció que quien aparece identificado como pagador de cuotas en el identificado apartamento 11B de la Plaza III del Conjunto Residencial Plaza Campos, es la sociedad mercantil Plaza Campos, C.A. El elemento probatorio que antecede se trata de una inspección judicial, la cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil, así como del artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, cuando determina que, el fin de este medio probatorio es dejar constancia de los hechos materiales en los cuales se funda la controversia, a través de la presencia del Juez en el lugar de las circunstancias controvertidas, quien empleara todos sus sentidos para la verificación del mismo. Así pues queda evidenciado lo acotado en líneas pretéritas. ASI SE OBSERVA.- Inspección Judicial realizada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha nueve (09) de abril de dos mil dieciséis (2016), que riela en el folio ciento treinta y siete (137) de la pieza signada como Principal, el cual se constituyó en su propia sede para llevar a cabo la inspección de los libros de entrada y salida de causas, a fin de determinar la existencia de alguna causa o expediente incoado por el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, en contra de la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A., que ingresare a ese Juzgado entre las fechas uno (01) de agosto de dos mil trece (2013), y el veintiséis (26) de enero de dos mil quince (2015), verificando que, no se evidencia demanda alguna que coincida con los datos aportados. La prueba se valora conforme a los artículos 1.428 del Código Civil, así como del artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, la misma no aporta elementos de convicción alguna para la solución de la presente litis, es por lo que se acuerda DESESTIMARLA del acervo probatorio. ASI SE DECIDE.- Prueba Testimonial que riela en los folios ciento cincuenta y ocho (158) al ciento sesenta y seis (166) de la pieza signada como Principal, en el cual el Juzgado de la Causa le comisionó al Juzgado Décimo Sexto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia a evacuar las testimoniales de los ciudadanos: Diego Luís Pineda, Cruz Ramón Millán y Gregorio Omar Mora Contreras, pautadas para los días siete (07) de abril de dos mil dieciséis (2016), doce (12) de abril de dos mil dieciséis (2016), y doce (12) de abril de dos mil dieciséis (2016), respectivamente, sin embargo es de verificarse que los prenombrados ciudadanos no asistieron a los actos para los cuales fueron citados, siendo declarados desiertos, ante tal tenor, este Juzgado los valora acorde al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, que establece la posibilidad de reconstruir los hechos, así como las circunstancias que rodearon su realización, a través de individuos que así lo aseveren y que no tengan interés en la causa de alguna manera, pudiéndose calificar de testigo a quien rinde testimonio ante un juez en una causa previamente instaurada. No obstante, es de constatarse que los prenombrados ciudadanos, no asistieron al acto de declaración, declarándose desierto, por lo tanto este Juzgador de Alzada no tiene materia sobre la cual decidir, debiéndose DESESTIMAR el mismo del acervo probatorio. ASÍ SE DECIDE.- Originales de instrumentos públicos administrativos que rielan en los folios ciento sesenta y siete (167) al ciento setenta (170) de la pieza signada como Principal, contentivo de comunicación realizada por la Superintendencia del Sector Bancario (SUDEBAN), en la persona de su Consultor Jurídico Adjunto de Procedimientos Administrativos, ciudadana Betty Briceño Gil, identificado con los No. 17248, 17249, 17250, asentando haber solicitado información mediante oficios a las siguientes instituciones financieras: Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal, C.A. y Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas. Las presentes documentales revisten la tipologia probática de ser Informes, es por ende que, deben ser valoradas como una respuesta a una situación controvertida que repose en una oficina de alguna institución pública o privada que no es participante de un juicio, pero que en virtud de su cooperación pueda ayudar a dilucidar los hechos puestos a su consideración. Así las cosas, este Juzgador de Alzada los valora conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 y 433 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, desprendiéndose de ellos lo acotado en líneas pretéritas. ASÍ SE OBSERVA.- Originales de instrumentos públicos que rielan en los folios ciento ochenta y uno (181) al ciento ochenta y dos (182) de la pieza signada como Principal, contentivo de comunicado proveniente del Banco del Tesoro Banco Universal. A tal efecto, este Juzgador lo valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Desprendiéndose del mismo que, A) la referida entidad financiera recibió de Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A, la cartera de créditos en el año dos mil once (2011), B) que dentro de la cartera de crédito que migró procedente de la entidad Bancaria Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A. se encontraba el Préstamo a Constructor con garantía hipotecaria, a nombre del cliente Plaza Campos, C.A el cual canceló en su totalidad en fecha veintidós (22) de agosto del dos mil dieciséis (2016), y C) que dentro de los archivos de la Gerencia General de Crédito del Banco del Tesoro, C.A. Banco Universal, no se tiene registro de solicitud de liberación de hipoteca ni financiamiento alguna a favor del ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS. ASÍ SE OBSERVA.- PUNTOS PREVIOS DEL AGOTAMIENTO DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO PREVIO Visto que la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, adujo en su escrito de contestación y reconvención, así como en su escrito de informe presentado por ante el Juzgado de la Causa, la falta aplicación del procedimiento administrativo previo a las demandas, como requisito necesario para la interposición de la misma, a tenor de lo establecido en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra los Desalojos Arbitrarios de Viviendas, cuya inobservancia conduciría a la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda propuesta, es por lo que procede este sentenciador a realizar las siguientes consideraciones: El procedimiento administrativo previo a las demandas se concibe como una alternativa a la vía jurisdiccional, tendente a considerar la posición vulnerable que normalmente revisten los adquirientes de los bienes inmuebles destinados a viviendas, siempre que éstos los ocupen de manera legítima o por cualquier justo título, a los fines de no ser desalojados arbitrariamente de los mismos, permitiéndoseles de esta manera, su correcta permanencia en ellos, todo lo cual ha de llevarse a cabo a través de las entidades administrativas de atención al poseedor adscritas al Estado venezolano. En concordancia con lo anterior, la precipitada Ley especial que regula la materia dispone en su artículo 5 lo siguiente: Articulo 5.- Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya practica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. Asimismo, el artículo 2 euisdem consagra como sujetos especiales de protección los siguientes: Artículo 2.- Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a viviendas principal en calidad de arrendatarios, comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia En atención a lo anteriormente planteado, resulta menester para este Operador de Justicia, traer a colación lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. RI.000175, de fecha diecisiete (17) de abril de dos mil trece (2013), en ponencia conjunta, la cual explanó los supuestos para accionar la vía administrativa previa a la demanda, indicados en el del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de la siguiente forma: (…Omissis…) En este sentido, debe agregarse que mediante sentencia de fecha 3 de agosto de 2011, emanada de la Sala Constitucional caso: acción de amparo constitucional de Mirelia Espinoza Díaz, Exp. 10-1298, se hace un llamado a los jueces de la República convocados a intervenir en la solución de conflictos que impliquen “…desahucio, hostigamiento, amenazas o cualquier forma que adopte la pérdida de ocupación de ese inmueble que constituye la vivienda principal…”, para que cumplan con los procedimientos desarrollados en el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. (…Omissis…) Por otra parte, en relación con la posesión que merece objeto de protección por parte de este nuevo cuerpo Legal, esta Sala considera importante advertir que la posesión, tenencia u ocupación a que se refiere la ley debe de ser lícita, es decir, tuteladas por el derecho. En cuanto al artículo 3°, cabe destacar que en la referida sentencia se insiste en que dicha protección se otorga a los sujetos antes mencionados frente a cualquier actuación administrativa o decisión judicial, que comporte la inminente pérdida de la posesión o tenencia de ese inmueble en el que habita el grupo familiar. En relación con el artículo 4° eiusdem, atinente a las restricciones expresas contra los desalojos y desocupaciones forzosas de vivienda, la Sala explicó “…la norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y –reiteró- que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional. (…Omissis…) (…) En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. (Resaltado propio de esta Alzada). Del criterio jurisprudencial ut supra transcrito, precisa este Sentenciador que, las disposiciones contenidas en los artículos 2 y 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, resultan aplicables en los casos de que la acción ventilada por ante los Órganos de Administración de Justicia, verse sobre un inmueble que se encuentre ocupado por arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y poseedores legítimos, incluyendo además, la norma in commento, a los adquirientes de viviendas nuevas o en mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real que comporte la perdida de la posesión o tenencia. Dilucidado lo anterior, y en atención a que el contrato objeto de la presente controversia no reúne dentro de sus características pertenecer a la clasificación de arrendamiento o comodato, no puede pasar por alto quien hoy decide el argumento esgrimido por la parte demandante cuando afirmó en su escrito de contestación/reconvención como en el de informes de primera instancia lo siguiente respectivamente establecido: o “(…) se desprende que la entidad mercantil PLAZA CAMPOS C.A violentó las normas de orden publico establecidas en el decreto con Valor y Fuerza de Ley, contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, aprovechándose de que mi representado no se encontraba presente en el apartamento. Es una burda mentir y manipulación lo realizado por la empresa PLAZA CAMPOS C.A tratando de aludir el cumplimiento de normas legales de orden publico, (…) Se puede evidenciar que mi representado si estaba en la posesión del inmueble arriba identificado por cuanto lo ocupaba de manera legitima y a la vista de todo el mundo, inmueble este que estaba destinado a vivienda principal. o Al admitir la demanda hubo una violación flagrante de lo señalado en el Decreto con Valor y Fuerza de Ley contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, al no cumplirse con este requisito previo a la interposición de la demanda que consiste en el procedimiento administrativo ante el órgano competente, es por esta razón que hace inadmisible la demanda, así solicitamos sea declarada por este Tribunal. No obstante, como fue esclarecido en líneas pretéritas, la Ley especial que rige la materia no encuadra rigurosamente en el ámbito de su aplicación a los arrendatarios o arrendatarias como a los comodatarios o comodatarias, sino también a aquellos denominados como ocupantes o poseedores legítimos, ante este establecimiento, resulta necesario comprender en que consiste la figura de “ocupante” para lo cual se acota lo siguiente: El autor Manuel Ossorio, en su obra titulada “DICCIONARIO DE CIENCIAS JURÍDICAS POLÍTICAS Y SOCIALES”, editorial Heliasta, año 2000, pág. 675, la define de la siguiente manera: “El que realiza una ocupación (v.); en especial, el que se apodera de lo carente de dueño y con el propósito de hacer suyo algo”. En derivación de lo anterior, colige este Sentenciador que, la empleación del término ocupante a la que se contrae la disposición normativa ut supra citada, se encuentra referida a toda aquella persona que este residiendo en un inmueble en calidad de arrendatarios y comodatarios, así como todas aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal, toda vez que, conforme a lo establecido en el artículo 4 del Código Civil Venezolano: “A la ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre si y la intención del legislador (…) ”. ASÍ SE OBSERVA.- Así las cosas, a los fines de desvirtuar la alegación efectuada por la representación judicial de la parte demandada/reconveniente, promovió los siguientes medios probatorios: • Inspección Judicial realizada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha veinte (20) de abril de dos mil dieciséis (2016), que riela en el folio ciento treinta y cinco (135) de la pieza signada como Principal, el cual se constituyó en la siguiente dirección: Av. 2 (El Milagro), en jurisdicción de la parroquia Santa Lucía, municipio Maracaibo del estado Zulia, en el apartamento 11B del piso 11, del edificio Plaza III del Conjunto Residencial Plaza Campos. • Prueba de informes dirigida al Condominio del Conjunto Residencial Plaza Campos, cuyas resultas rielan en el folio ciento cincuenta y dos (152) de la pieza signada como Principal, contentivo de constancia emanada del Conjunto Residencial Plaza Campos. • Prueba de informes proveniente los Juzgados Segundo, Tercero y Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, cuyas respuestas constan en los folios ciento cincuenta y tres (153), ciento noventa y tres (193), y ciento noventa y cinco (195), de la pieza signada como Principal. Ahora bien, de las pruebas antes mencionadas, se desprende que, la parte demandada/reconviniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, no se encuentra ocupando el inmueble objeto de la presente litis en calidad de poseedor legítimo, toda vez que, se desprende de la evacuación de las mismas la ausencia de enceres o mobiliario que permitan determinar que éste sea utilizado como vivienda, asimismo, se evidencia que lo ateniente a las obligaciones inherentes al pago de las cuotas de condominio del Conjunto Residencial Casa Campos, han sido pagaderas por la Sociedad Mercantil Plaza Campos C.A., y no así por el demandando/reconviniente de autos, aunado a la ausencia de acciones posesorias intentadas ante alguna instancia judicial. ASÍ SE VERIFICA.- En consecuencia, el argumento efectuado por la parte demandada/reconviniente, relativo a afimarse como un poseedor legitimo del inmueble objeto de la presente controversia, valiéndose para ello de la previsión contenida en la cláusula sexta acápite “b”, del contrato privado complementario, que expresa textualmente lo siguiente: “(…) EL COMPRADOR queda autorizado para ocupar, habitar, y darle el uso legitimo al inmueble que como propietario le corresponda, pudiendo efectuar los trabajos y mejoras que estime convenientes cumpliendo en todo momento la regulaciones del documento de condominio y su reglamento y las disposiciones legales del caso.”, no encuentra fundamento jurídico en su haber toda vez que, en atención a la corriente positivista adoptada por el legislador patrio en los artículos 771 y 772 del Código Civil, es contundente en determinar lo siguiente: Artículo 771.- La posesión es la tenencia de una cosa, o el goce de un derecho que ejercemos por nosotros mismos o por medio de otra persona que detiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre. Artículo 772.- La posesión es legítima cuando es continua, no interrumpida, pacífica, pública, no equívoca y con intención de tener la cosa como suya propia. En observancia a los criterios normativos ut supra trancritos, el procesalista patrio Emilio Calvo Baca en su obra denominada “Código Civil Venezolano Comentado y Concordado”, Ediciones Liber, Caracas-Venezuela, 2015, Págs. 300 y 305, se encarga de profundizar en el tópico objeto de estudio relativo a la calidad de poseedor y como puede verificarse tal cualidad, abordándolo de la siguiente manera: “La posesión consiste en un poder físico ejercido por alguien que tiene una cosa para si, ya sea en custodia (depósito), o en garantía del cumplimiento de una obligación a favor del poseedor (prenda, anticresis) o que la tiene con el fin de usarla o de explotarla económicamente, con independencia de la intención en el poseedor de considerar ese bien como propio. (…Omissis…) Para nuestra ley la posesión es “una relación de hecho entre la persona y la cosa con el fin de su utilización económica”. Por lo tanto, es poseedor quien está en relación económica directa con el bien. (…Omissis…) La legitimidad de la posesión depende de la reunión de las cualidades expresadas en este artículo. Si falta alguna de ellas la posesión es ilegitima, y no produce por tanto efectos legales.” Así pues, es claro el ordenamiento jurídico y la mas pacifica doctrina patria cuando plantea que la figura de la posesión se comprueba en el momento inmediatamente después de que la persona física se encuentra en contacto directo sobre un determinado bien, ejerciendo sobre ella las respectivas acciones que la hagan aprovechar el bien y percibir sus frutos, tanto que sea inequívoco para el publico poder distinguir si la persona posee o no. Partiendo de las consideraciones precedentemente establecidas, concluye este Jurisdicente que no resultan ser aplicables las disposiciones normativas contenidas en los artículos 2 y 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en el presente juicio, toda vez que, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, no logro demostrar fehacientemente que se encuentra ocupando el inmueble objeto del presente litigio en calidad de poseedor legitimo, por lo que, mal podría este sentenciador declarar INADMISIBLE la demanda principal que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoare la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A contra el ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, por la falta del agotamiento del procedimiento administrativo previo consagrado en la Ley in commento, por no figurar dentro de los sujetos abstractos protegidos por el mismo. ASÍ SE DETERMINA.- En consecuencia, deberá declararse tal y como en efecto se hará en la parte dispositiva de la presente fallo IMPROCEDENTE la solicitud efectuada por la representación judicial de la parte demandada reconveniente, ateniente a la declaratoria de INADMISIBILIDAD de la demanda principal. DE LA ADHESIÓN A LA APELACIÓN Ahora bien, y en continuación con lo que es hoy objeto de estudio, consta en las actas que, la representación judicial de la parte actora manifestó en su escrito de informes ante esta Alzada, solicitud de adhesión a la apelación, resaltando lo siguiente: “Sin embargo, observamos que en la sentencia de primera instancia se incurrió en omisión de pronunciamiento sobre la pretensión resarcitoria postulada por la parte actora en el libelo de demanda, donde se reclama el pago de los daños y perjuicios contractuales mediante las arras entregadas por el promitente comprador a la promitente vendedora, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.263 del Código Civil; en virtud de lo cual, dada esa omisión de pronunciamiento, mi representada, mediante ADHESIÓN DE LA APELACIÓN, que por este medio formaliza, en debido tiempo y forma, de conformidad con los artículos 300 y 301 del Código de Procedimiento Civil, solicita a esta competente alzada jurisdiccional, un pronunciamiento expreso, positivo y preciso, sobre el aspecto de la pretensión que resultó omitida.” Sin embargo, cabe resaltar que, de una lectura al escrito de observaciones a los informes de segunda instancia redactada por la representación judicial de la parte demandada, ésta no consideró que el medio de defensa denominado por nuestra Ley Adjetiva como “Adhesión a la Apelación”, fuese ejercida correctamente, así como también aducir que su contraparte había estado conforme con los lineamientos empleados en la sentencia de instancia, convalidándola en consecuencia, justo como se pasa a transcribir a continuación: “En el presente caso consideramos que la adhesión a la apelación de la manera como se opuso no es la manera como se debió impugnar el fallo por parte de la parte actora reconvenida, cuando denuncia en esta segunda instancia la falta de pronunciamiento con respecto a la indemnización por daños, que fue objeto de pretensión solicitada en el escrito libelar por parte de la demandante reconvenida. Consideramos que la parte actora reconvenida de no apelar del fallo, y no ejercer el recurso de revisión de la sentencia estuvo conforme con los términos de la sentencia de primera instancia. (…Omissis…) Es evidente que el recurso que tenía la parte actora reconvenida y del cual no hizo uso en la oportunidad legal correspondiente para solicitar la ampliación de la sentencia y corregir la omisión que pretenden sea aclarada en esta segunda instancia en referencia a falta de pronunciamiento sobre el reclamo de los daños y perjuicios debió ser formulada a través de una aclaratoria de la sentencia tal y como lo señala el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil. La parte actora reconvenida ni impugnó la sentencia a través del recurso ordinario de apelación, así como tampoco solicito la aclaratoria dentro de la oportunidad legal correspondiente lapsos que se encuentran precluidos.” Así las cosas, y en aras de garantizar el Derecho a la defensa que merecen los justiciables de la presente relación jurídico-procesal, es menester para este Administrador de Justicia, puntualizar el siguiente concepto: El artículo 299 del Código de Procedimiento Civil, dispone como norma rectora la figura de la adhesión de la siguiente manera: “Cada parte puede adherirse a la apelación interpuesta por la contraria”. Haciendo alusión al precipitado artículo, el aclamado doctrinario patrio Arístides Rengel Romberg en su obra titulada “Tratado de Derecho Procesal Civil”, Tomo II, Caracas-Venezuela, 1994, Pág. 434, define la Adhesión a la Apelación de la siguiente manera: “La adhesión a la apelación es el recurso accesorio y subordinado a la apelación principal por el cual la parte que no apeló de la sentencia en que hubo vencimiento recíproco de los litigantes, solicita en la alzada la reforma de la sentencia apelada, en perjuicio del apelante, en aquellos puntos iguales o diferentes de los de la apelación principal, en que la sentencia del primer juez produce gravamen al adherente.” En la interpretación que le merece esta Alzada al comentario ut supra transcrito, se tiene que, la Adhesión a la Apelación es un mecanismo procesal de impugnación que la Ley le confiere a la parte que se vea agraviada por el pronunciamiento de un Juzgado de Instancia, y que no ejerció en la oportunidad legalmente establecida, el Recurso Ordinario de Apelación. En tal sentido, ésta podrá adherirse o apegarse a la apelación ejercida por su contraria, en caso de que esta ultima lo haya hecho, en miras a que el nuevo fallo le resulte favorable conforme al Derecho invocado; a pesar de esto, la particularidad y diferencia con el Recurso Ordinario de Apelación, radica en la accesoriedad y subordinación de ésta con la que se ejerció de forma autónoma o principal, siendo en consecuencia persistente y posible, en tanto no se desista de la que se principió. A su vez, nuestro Código de Procedimiento Civil en su artículo 300, discrimina lo que puede ser materia de impugnación en la adhesión por cualquiera de los litigantes de la siguiente forma: “La adhesión puede tener por objeto la misma cuestión objeto de la apelación, o una diferente o aun opuesta de aquélla”. Es suficiente la disposición abarcada en el artículo 300 de la Ley Adjetiva Civil en permitir a cualquiera de los litigantes adherentes poder contradecir el fallo impugnado por las mismas razones de la apelación principal o por distintas a aquella, ante esta situación, el autor Emilio Calvo Baca, en su obra “Código de Procedimiento Civil Comentado y Concordado”, Ediciones Libra, Caracas-Venezuela, 2015, Págs., 293 y 294, determina lo presente estatuido: Cuando la adhesión tiene por objeto la misma cuestión objeto de la apelación, se presupone que la decisión ha afectado negativamente a ambos litigantes, así ocurre con la previsión del artículo 245 Código de Procedimiento Civil.: “Salvo lo dispuesto en el artículo 209, la sentencia podrá limitarse a ordenar la reposición de la causa, por algún motivo legal, al estado que en la propia sentencia se determine”, por mencionar a título de ejemplo sobre los efectos de estas sentencias de reposición en las cuales el Juez oficiosamente ordena que se reponga la causa por haber advertido la falta de un requisito procedimental que le impide decidir sobre el merito del asunto; en consecuencia, ambas partes pueden estar inconformes con la decisión, y si uno de ellos apela, el otro puede adherirse para reforzar el recurso. También prevé la norma, que la adhesión puede versar sobre cuestión distinta al objeto de la apelación, esto implica una sentencia que comprende diversas decisiones, algunas favorables y otras no, entonces, si el actor apela porque considera que no se le concedió todo lo pedido, el demandado aprovecha la oportunidad para adherirse ya que considera asimismo, que resultó agraviado con la sentencia y busca que el Juez revise también el punto en el cual resulto vencido. Finalmente el objeto de la adhesión puede ser opuesto al objeto de la apelación, en caso de vencimiento parcial, no se otorga al ganancioso en la litis todo lo que pidió, mientras que el demandado considera que no debe perder y por lo contrario, debió quedar totalmente absuelto en la definitiva. Por lo tanto, para nuestro ordenamiento jurídico no existe distinción entre lo que puede ser o no materia de impugnación en la adhesión, siguiendo la lógica en que, cuando la decisión ha sido total o en parte desfavorable para uno de los sujetos intervinientes en una relación jurídico-procesal, éste podrá a su elección apelar o adherirse a la apelación ejercida por su contraria, quien lo hará para poder aspirar a una reforma en su favor, si así fuese procedente, respondiendo a la naturaleza propia del Recurso ejercido. Cónsone con lo estudiado, el Código de Procedimiento Civil es preciso al disponer en su artículo 301, el tiempo, modo y lugar de su consignación, acotando lo siguiente: “La adhesión a la apelación deberá formularse ante el Tribunal de alzada, desde el día en que éste reciba el expediente, hasta el acto de informes.” Se verifica que, a diferencia de la apelación que se interpone ante el A-quo, la adhesión se formula ante el Ad-quem directamente, desde que éste recibe el expediente, esto es, a partir del momento en que el Secretario dé cuenta al Juez de la distribución asignada, hasta la oportunidad para presentar informes. En este mismo orden de ideas es conveniente concluir que, si bien es cierto que la representación judicial de la parte actora, no ejerció el recurso ordinario de apelación contra la sentencia No. 0140-2022, no es menos cierto que, ésta se adhirió a la de su contraparte, mediante escrito de informes presentados ante esta Instancia Superior en fecha veintinueve (29) de noviembre de dos mil veintitrés (2023), no obteniendo fundamento jurídico el argumento de la parte demandada/reconveniente, relativo a la convalidación de la sentencia de instancia por falta de actividad recursiva, toda vez que, resulta evidente para quien hoy decide que la parte actora ejerció efectivamente la adhesión en el modo, tiempo y lugar correcto. ASÍ SE OBSERVA.- En consecuencia, deberá declararse tal y como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo IMPROCEDENTE la solicitud efectuada por la representación judicial de la parte demandada/reconveniente en su escrito de observaciones a los informes de fecha doce (12) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), ateniente a la DESESTIMACIÓN de la Adhesión a la Apelación planteada por la representación judicial de la parte demandante reconvenida Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A. ASÍ SE DECIDE.- IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DETERMINADA EN LA RECONVENCIÓN En atención a la impugnación de la cuantía planteada por la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A, es por lo que este Juzgador se ve en la obligación de realizar las siguientes consideraciones: El procesalista patrio Arístides Rengel-Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, Tomo I, Edición Paredes, Caracas-Venezuela, 2006, pág. 279, reseña: Por el valor de la demanda ha de entenderse aquí el interés económico inmediato que se persigue con la demanda. En otras palabras, como la demanda es el acto en que se hace valer la pretensión del demandante contra el demandado, el valor que se ha de estimar es el valor económico del objeto de la pretensión, que es el bien a que aspira el demandante. Nuestro ordenamiento jurídico contiene ciertas reglas para estimar el valor de la demanda, distinguiéndose así dos grupos, a saber: A) Aquellas en que el valor consta expresamente y, B) Aquellas en que el valor no consta, pero puede ser apreciable en dinero. Así, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, consagra: Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del juez ante quien se propuso la demanda originalmente. (Destacado de esta Alzada). La regla establecida en el artículo anteriormente transcrito, supone que la cosa objeto de la demanda es apreciable en dinero pero su valor no consta, motivo por el cual, se ordena al demandante su estimación. Sin embargo, ha de señalarse que, el legislador previó una forma para impugnar o atacar dicha estimación, siempre que ésta sea considerada exagerada o insuficiente por el demandado, pues de tal determinación, no solo se establece la competencia del Tribunal llamado a conocer de la causa a tenor de la cuantía, sino el límite de la condenatoria en costas con ocasión a la acción interpuesta. La impugnación de la cuantía debe ser entendida como una excepción procesal, por cuanto la misma no está referida al mérito de la controversia, sino al valor de la demanda, la cual por su naturaleza, debe ser dilucidada por el Juez que este conociendo de la causa, en punto previo a la sentencia definitiva. Al momento de examinar la estimación de la demanda, el juez debe verificar si la misma se encuentra ajustada a la verdad o no, es decir, si la estimación hecha por el demandante en su escrito libelar, no resulta ser insoluble, pues, éste habría tomado en cuenta todas las circunstancias que resultan ser propias al caso en concreto, lo que indudablemente le permitirá al operador de justicia, determinar que, en efecto, tal estimación se encuentra ajustada a la verdad; en caso contrario, determinará que la oposición u objeción hecha por el demandado se haya justificada, en tanto que la misma resulta ser insuficiente o exagerada. La contradicción debe ser formulada por el demandado al momento de contestar la demanda. Aunado a lo anterior, es de advertir que, la contradicción formulada por la parte demandada, acerca de la estimación de la cuantía hecha por el actor en su escrito libelar, hace surgir en ésta la carga de probar que dicha estimación no se encuentra ajustada a la verdad. Ahora bien, una vez aportada la prueba de la verdad de la estimación, el juez estará en la obligación de apreciarla, y si la considera suficiente, deberá fijar el valor de la demanda en la cuantía que resulte de dichas probanzas, y será ésta la cuantía determinante para el pago de las costas de honorarios, a tenor de lo preceptuado en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil; en caso contrario, si al momento de examinar la estimación, el juez la encuentra ajustada a la verdad, así lo resolverá y pasará a decidir el mérito de la causa. Dado que la representación judicial de la parte actora/reconvenida, Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A, opuso en su respectivo escrito de contestación a la demanda reconvencional, la excepción procesal referente a la impugnación de la cuantía hecha por el demandado/reconviniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS en su libelo de reconvención, es por lo que considera menester este Operador de Justicia, realizar las siguientes observaciones: De la lectura efectuada al escrito de reconvención, se constató una disparidad en el monto establecido como cuantía de la misma, toda vez que, la cantidad precisada en guarismos siendo ésta UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES, no guarda relación con la expresada en números, constante de Bs. 1.200.000,00. Así las cosas, en aras de concretar la cuantía autentica de la aludida reconvención, procede este Sentenciador a realizar el cómputo aritmético respectivo, valiéndose para ello del monto reflejado en unidades tributarias por la parte demandada/reconviniente en su escrito de fecha dos (02) de marzo de dos mil quince (2015), tomando en consideración el valor de la unidad tributaria para la fecha de su interposición, el cual fue dictaminado por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), mediante resolución No. 0019, publicada en Gaceta Oficial No. 40.608, de fecha veinticinco (25) de febrero de dos mil quince (2015), fijándose el valor de cada una de ellas, en la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00). En consecuencia, la cantidad resultante de la operación matemática realizada, siendo ésta una simple multiplicación entre las OCHO MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T 8.000,00), fijadas como cuantía y el valor que detentaba cada una de ellas para la fecha de interposición del escrito reconvencional, es decir, CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00), arroja como resultado la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.200.000,00); monto éste que representa la verdadera cuantía de la reconvención planteada. ASÍ SE DETERMINA.- Así las cosas, y tomando en consideración que cuando se trate de demandas que versen sobre relaciones contractuales, la estipulación de la cuantía se hará depender de la obligación total contraída, es por lo que, al pretender las partes en el presente litigio, tanto la resolución como el cumplimiento del contrato privado denominado como “Promesa Bilateral de Compraventa”, autenticado por ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo del estado Zulia en fecha quince (15) de septiembre de dos mil diez (2010), así como de su respectivo complemento de fecha veintidós (22) de febrero de dos mil once (2011), conlleva a este Operador de Justicia a concluir que, al figurar en el mismo como precio total de venta la cantidad de OCHOCIENTOS ONCE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 811.977,00), es acertado determinar, a tenor de lo establecido en el artículo 32 del Código de Procedimiento Civil, que la cuantía de la demanda principal y reconvencional no podrá exceder el monto antes estipulado. ASÍ SE DETERMINA.- Establecido lo anterior, y del análisis realizado al contenido del escrito reconvencional consignado por la parte demandada/reconviniente, se evidencia una desproporcionalidad entre la cuantía fijada en el mismo, y el monto total del precio de venta que figura en el contrato objeto del presente litigio, constatándose en consecuencia que, tal cuantía, supera con creces el valor fijado en el último de ellos, razón por la cual, colige este Sentenciador que, dicha estimación resulta ser EXAGERADA. ASI SE DECLARA.- Partiendo de las consideraciones precedentemente establecidas, este Juzgado Superior se encuentra en el deber de declarar, tal y como en efecto lo hará en la parte dispositiva del presente fallo, PROCEDENTE la impugnación de la cuantía por excesiva, esgrimida por la representación judicial de la parte demandante/reconvenida Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A. ASÍ SE DECIDE.- DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA Ahora bien, dadas las facultades revisoras de esta Instancia Superior tendentes a verificar la juricidad del fallo recurrido, quien juzga advierte que, de una revisión minuciosa realizada a la sentencia sometida a su conocimiento en apelación, esto es, la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de noviembre de 2022, se evidencia que, el sentenciador A-quo, no resolvió la totalidad de las defensas opuestas por las partes, específicamente, la excepción perentoria esbozada por la parte demandada/reconviniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, relativa a la falta de aplicación del procedimiento administrativo previo a la demanda, así como la impugnación de la cuantía de la demanda reconvencional, esgrimida por la representación judicial de la parte actora/reconvenida, Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A, aunado a la omisión de pronunciamiento por parte del Juzgador de Instancia, en lo concerniente a la pretensión accesoria que por Daños y Perjuicios incoara el sujeto activo de la relación jurídico procesal conjuntamente a la pretensión principal; motivo por el cual, concluye este Sentenciador que, NO HUBO un pronunciamiento expreso, positivo y preciso con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones y defensas opuestas en la presente causa, por lo que la referida decisión, se encuentra viciada de nulidad por incongruencia omisiva. ASÍ SE DETERMINA.- En consonancia con lo anterior, considera oportuno quien hoy decide, señalar que, el vicio de incongruencia en sus diferentes tipos: positiva o negativa, se produce en los supuestos en que el juez, omite pronunciamiento sobre asuntos que forman parte del thema decidendum (negativa) o bien cuando desborda los términos en que las partes delimitaron la controversia (positiva), y en tal sentido, representa un deber para el sentenciador, pronunciarse sobre todo lo alegado y probado por los litigantes en el decurso de un proceso, ello en acatamiento al principio de exhaustividad, postulado que impone al juez el deber de resolver todas y cada una de las cuestiones alegadas por las partes, en aras de evitar que éstos incurran en omisión de pronunciamiento al momento de dictaminar el asunto que se trate, por cuanto, su ocurrencia o verificación, conlleva a la declaratoria de nulidad por incongruencia omisiva o negativa. Por todo lo anterior, resulta menester para este Juzgador, traer a colación el contenido del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: Artículo 209.- La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciado por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo de litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246. Parágrafo Único.- Los Tribunales Superiores que declaren el vicio de la sentencia de los inferiores, apercibirán a éstos de la falta cometida y en casos de reincidencia, les impondrán una multa que no sea inferior a dos mil bolívares ni exceda de cinco mil. (Negrillas y subrayado de esta Superioridad). En derivación de los argumentos previamente dilucidados, este Operador de Justicia considera de manera ineludible declarar, tal y como en efecto lo hará en la parte dispositiva del presente fallo NULA la decisión proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha veinticuatro (24) de noviembre de dos mil veintidós (2022), y en tal sentido, de conformidad con lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, debe este Juzgador pasar a realizar pronunciamiento sobre el mérito del presente asunto. ASÍ SE DECLARA.- Por último, en virtud del vicio antes delatado, esta Alzada se ve en la obligación de realizar un llamado de atención al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a los fines de extremar el cuidado al momento de tomar una decisión, procurando realizar un pronunciamiento acorde a todas y cada una de las alegaciones realizadas por las partes, todo ello de conformidad con el principio dispositivo y el principio de exhaustividad, que deben instruir el procedimiento civil. ASÍ SE OBSERVA.- VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Dilucidado lo anterior, y a los fines de inteligenciar el mérito del presente asunto, considera menester quien hoy decide, señalar que, la presente causa inició mediante formal demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoare la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A contra el ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, previamente identificados, en lo que respecta a un contrato privado denominado por los suscribientes como “Promesa Bilateral de Compraventa”, autenticado por ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo del estado Zulia en fecha quince (15) de septiembre de dos mil diez (2010), sobre un inmueble ubicado en el Piso Once (11) del Edificio PLAZA III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Plaza Campos, ubicado en la Avenida 2 (El Milagro), en jurisdicción de la parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, distinguido con la nomenclatura 11-B, Tipo B, el cual tiene un área de construcción de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS CON UN CENTIMETRO CUADRADO (105,01 M2), y que en consecuencia se le reconozca, dado el incumplimiento de las obligaciones asumidas por su contraria, el monto recibido por concepto de arras en la cantidad de OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 81.197,70), por los Daños y Perjuicios que le han sido ocasionados. Ahora bien, el fundamento de la pretensión sustancial ejercida por el sujeto activo de la relación jurídico-procesal, radica en el hecho de que, -según su decir- el ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, incumplió con las obligaciones asumidas tanto en el documento ut supra mencionado, como en el contrato privado denominado “complementario” de fecha veintidós (22) de febrero de dos mil once (2011), toda vez que, a pesar de estar autorizado para habitar dicho inmueble, éste nunca lo ocupó, ni tampoco pagó las cuotas correspondientes a los gastos comunes del Conjunto Residencial Plaza Campos, así como los servicios públicos del mencionado apartamento, aunado a la falta de pago del monto restante de la totalidad del precio pactado, para que se pudiese materializar la venta del bien objeto del presente litigio. No obstante, alega la representación judicial de la parte accionante que, su representada, si cumplió con su obligación, entendidas éstas como facilitar la entrega del inmueble objeto del presente litigio, por cuanto, la liberación del gravamen hipotecario que recaía sobre el mismo, se efectuaría una vez se recibiera el saldo restante o pendiente por el concepto de precio de la venta. En derivación de lo anterior, la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, alegó en su escrito de contestación al fondo de la demanda que, el referido contrato, no se trataba de una promesa bilateral de compraventa sino de una verdadera venta, además de argumentar que el restante del monto adeudado por concepto de pago de la venta, se efectuaría una vez que la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A, le comunicase que la junta interventora de la entidad financiera, CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, hubiese liberado el gravamen hipotecario que recaía sobre el tantas veces mencionado bien inmueble, aduciendo que la parte demandante de autos, no le avisó acerca del cambio de domicilio en donde debía efectuar el pago restante del precio de venta. Asimismo indicó que, no se encontraba ocupando el inmueble, debido a un abrupto cambio de cerradura realizado por la parte demandante, Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A. Y por último, preciso que el pago restante del precio de venta no debía ser concretado a través de un crédito bajo el régimen de política habitacional por ante ninguna entidad bancaria. En tal sentido, ante el supuesto incumplimiento por parte de la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A, es por lo que interpuso como pretensión reconvencional el CUMPLIMIENTO del contrato privado denominado por los suscribientes como “Promesa Bilateral de Compraventa”, autenticado por ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo del estado Zulia en fecha quince (15) de septiembre de dos mil diez (2010), y el contrato privado denominado “complementario” de fecha veintidós (22) de febrero de dos mil once (2011), y en consecuencia, pretende la declaratoria con lugar del Daño Moral que le fue causado con ocasión al incumplimiento de las obligaciones de su contraria, amparándose para ello en los artículos 1.167, 1.185 y 1.186 del Código Civil. Así las cosas, la parte actora/reconvenida, alegó en su escrito de contestación a la reconvención planteada que, la liberación del gravamen hipotecario correspondiente, el cual debía ser efectuado por ante la junta interventora de la entidad financiera, CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, se encontraba sometido a una condición, siendo ésta el cumplimiento por parte del ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, del pago restante o pendiente del precio de venta del inmueble, por lo que, el cumplimiento de la protocolización de la venta respectiva, se llevaría a cabo luego de que el comprador, cumpliese con su obligación de pago. Asimismo, argumentó que, no representaba una obligación para la misma, el hecho de comunicar a su contraria la condición o estatus jurídico del inmueble al cual refiere el señalado contrato, aunado a ello, desvirtuó la situación fáctica relativa al cambio abrupto de llaves, por cuanto, se le hizo entrega efectiva de las mismas, poniéndolo en consecuencia en posesión del inmueble, por ultimo, en lo concerniente al crédito bancario necesario para concretar el restante del pago de venta, alegó que, el mismo, se encontraba en trámite para su aprobación, tal y como fue pactado en el documento privado denominado como “Complementario”. Establecido lo anterior, y previa toda consideración respecto a la pretensión principal y reconvencional, considera menester quien hoy decide, pasar a analizar a priori la naturaleza jurídica del acuerdo de voluntades o convención celebrada entre las partes intervinientes en la presente relación jurídico procesal, en aras de concretar si se está en presencia de una verdadera Promesa Bilateral de Compraventa, o en su defecto, ante un contrato de efectos inmediatos traslativos de la propiedad, como es el Contrato de Compraventa tipificado en el artículo 1.474 y siguientes del Código Civil. En este orden de ideas, el autor Rafael Gelman, en su libro “Contratos y Garantías”, Editorial Fundación para el Desarrollo de la Ciencia en la Región Zuliana, Zulia-Venezuela, 1993, págs. 25 y 26, estipula lo siguiente: La promesa es un precontrato y podemos, en materia de compra-venta distinguir tres modalidades: La promesa unilateral de vender, la promesa unilateral de comprar, y la promesa reciproca de compra-venta. (…Omissis…) La promesa recíproca de comprar y vender, es un contrato bilateral, en donde las partes se obligan: el vendedor a vender la cosa, y el comprador a comprarla y a pagar el precio convenido, cumpliendo cada uno con las estipulaciones que libremente escogen. La promesa de compra-venta no transfiere la propiedad de la cosa, porque las partes no se obligan sino a celebrar el contrato de compra-venta con posterioridad a la promesa. De manera que hay acuerdo sobre la cosa y el precio; pero no se transfiere la propiedad porque ese no es el objeto de los contratantes, el objeto de los contratantes es asegurarse que posteriormente van a realizar el contrato. Por su parte, es conveniente citar con respecto a este particular el criterio asentado por el procesalista patrio José Luís Aguilar Gorrondona en su titulo “Derecho Civil IV Contratos y Garantías”, Caracas-Venezuela, 1996, Págs. 155 y 156, quien conceptualiza a los contratos denominados por la doctrina como “Promesa Bilateral de Venta”, de la siguiente manera: A) Concepto. Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta. B) Naturaleza Jurídica. El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (art. 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta; pero discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que el artículo en cuestión vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones contraídas. Según la otra tesis, el legislador solo quiso aclarar que expresiones tales como “prometo vender” o “prometo comprar” son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones “vendo” o “compro”. Así entendida la norma, no tendría aplicación cuando los contratantes dispusieran lo contrario en forma inequívoca. En Venezuela, aun cuando no existe la citada disposición la cuestión puede plantearse en términos semejantes, en virtud de la norma según la cual no es obstáculo para la formación del contrato el hecho de que el oferente revoque su oferta durante el plazo en que esta obligado a mantenerla (C.C. art. 1.137, ap. 4°). De allí pues que en el caso de promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo y que la sentencia que así lo declara servirá de pruebas del contrato. El Código italiano del 42 admite expresamente la ejecución específica forzosa de la promesa de venta. El principio de autonomía de voluntad de las partes se ha encargado de brindarle a la hermenéutica jurídica nuevas denominaciones de contrato, como es el caso de la promesa bilateral de compra-venta, cuya especificación radica en preparar o anticipar la conclusión de un futuro acuerdo, en donde una parte se compromete a vender algo y la otra, se compromete a pagar su precio, como es de observar, el mismo guarda un arraigo con el contrato de compra-venta establecido en el artículo 1.474, no obstante la diferencia entre uno, y otro emana de la suspensión material del objeto del contrato, hasta tanto se verifiquen los presupuestos o la totalidad de cláusulas puestas bajo su consideración. Ahora bien, el procesalista patrio Emilio Calvo Baca en su obra titulada “Código Civil venezolano comentado y concordado”, Ediciones Libra, Caracas-Venezuela, 2014, pág. 588, establece respecto al contrato de compraventa lo siguiente: El contrato de compra-venta, es el contrato por el cual una parte (vendedor), se obliga a transferir la propiedad de una o varias cosas muebles o inmuebles a otra (comprador), la que a su vez se obliga a pagar a la primera su precio en dinero. Por este contrato se transfiere el dominio de un bien, del vendedor al comprador. Es uno de los contratos de mayor importancia dentro de la circulación de los bienes. Asimismo, el autor Rafael Gelman, en su libro “Contratos y Garantías”, Editorial Fundación para el Desarrollo de la Ciencia en la Región Zuliana, Zulia-Venezuela, 1993, pág. 24, consagra, respecto a este particular, lo que de seguidas se explicita: “La ley nos define la venta diciendo que es un contrato por el cual, el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Ante tales particulares, se podría decir que la compra-venta es el contrato por excelencia, en el sentido de la confianza que le merece a la población por su frecuencia en la práctica, y la mayoría de regulación que se encarga de estudiarla, brinda a los contratantes la seguridad jurídica necesaria para llevarla a cabo y solventar posibles problemáticas. Así las cosas, conceptualiza este Operador de Justicia que, el contrato de compra-venta, es simple y llanamente la transferencia de la propiedad por parte de un vendedor, y la posterior adquisición por parte del comprador que pague su precio. Ahora bien, este tipo de convención reúne en sí misma ciertas características, como lo es el consenso, es decir la voluntad expresa o comunicada de querer contratar, la reciprocidad por significarle obligaciones a ambas partes y por último un objeto el cual debe ser propio del comercio no exceptuado por la Ley para enajenar. Abundando en el estudio pormenorizado de cada uno de los contratos antes explanados, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 05-331, de fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil seis (2006), con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, determinó lo siguiente: (…Omissis…) En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (…Omissis…) Tal como se observa de las doctrinas transcritas, las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación. Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato. Asimismo, reitera la referida Sala de nuestro Máximo Juzgado en sentencia No. 09-051, de fecha nueve (09) de junio de dos mil nueve (2009), con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández lo siguiente: Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. (…Omissis…) Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro. - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195) Nuevamente, ha sido sostenido el criterio analítico de esta figura contractual por parte de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia RC.000460, de fecha veintisiete de octubre de dos mil diez (2010), con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, cuando asentó: El contrato de venta es definido por el artículo 1.474 del Código Civil, como la convención por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. Por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son: a) Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. b) Objeto se refiere a la cosa cuya propiedad se transfiere y c) Causa Lícita. El contrato de venta posee ciertas características las cuales son: 1. Es un contrato bilateral: El comprador y el vendedor asumen obligaciones recíprocas. 2. Es un contrato oneroso. 3. Es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes. 4. Puede ser un contrato de ejecución instantánea o de tracto sucesivo. 5. Es un contrato traslativo de la propiedad u otro derecho vendido. (Aguilar Gorrondona, José Luís. Contratos y Garantías, Derecho Civil IV.) Ahora bien, la promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por esta Sala como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.). (…Omissis…) Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen. Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. (Sent. S.C.C. de fecha 22-09-09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra). Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato. Finalmente la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 1653, de fecha veinte (20) de noviembre de dos mil trece (2013), con ponencia de la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño, concluyó lo siguiente: (…Omissis…) A los fines de analizar los extremos para la verificación de un contrato de promesa bilateral de compra venta, debe tenerse en consideración que el juez puede en el marco de sus competencias formular una interpretación integradora del contrato, mediante la cual corrige la calificación dada por las partes a un contrato (Cfr. JOSÉ MELICH-ORSINI. Doctrina General del Contrato. EJV, Caracas, 1997, p. 424-425), lo cual resulta aplicable al presente caso, en tanto se debe tener presente que contrato de promesa bilateral de compra venta, produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales. (Subrayado de esta Alzada) De un análisis realizado a los criterios jurisprudenciales antes transcritos, pasa este Sentenciador a establecer las especificidades o características propias de los contratos que están siendo objeto del presente estudio. Así las cosas, tenemos: Promesa bilateral de compraventa: Es un contrato bilateral, por cuanto se encuentra integrado por dos partes, vale decir, un promitente vendedor y un promitente comprador, las cuales se obligan recíprocamente a cumplir con las obligaciones contraídas; sui generis, partiendo de la falta de tipificación en la Ley, siendo en consecuencia un contrato innominado; preparatorio, toda vez que, anticipa los lineamientos para llevar acabo una futura convención o acuerdo; es principal, teniendo en cuenta que subsiste con independencia del contrato futuro; y por último produce efectos personales, dado que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario, genera una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. Contrato de compraventa: Es un contrato bilateral, por cuanto se encuentra integrado por dos partes, vale decir, un vendedor y un comprador, las cuales se obligan recíprocamente cumplir con las obligaciones contraídas; es oneroso, por existir una contraprestación; es consensual, por cuanto se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes; puede ser un contrato de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, es decir, puede ser verificable con su solo otorgamiento, o en el transcurso del tiempo y, por último, se tiene como característica principal o primordial, la transmisión de la propiedad u otro derecho vendido. Establecido lo anterior, corresponde en este apartado entrar a dilucidar o determinar que tipo de contrato o cual categoría pertenece la convención objeto del presente litigio, atendiendo la facultad del jurisdicente al momento de apreciar el contenido de ellas, fijando sus respectivos efectos y determinar la común intención de las partes, a tenor de lo establecido en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente: “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” Así las cosas se desprende del documento privado autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia de fecha quince (15) de septiembre de dos mil diez (2010), el cual corre inserto en los folios números veintiséis (26) al veintinueve (29) de la pieza signada como principal, un acuerdo de voluntades entre la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A, y el ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, sobre un bien inmueble ubicado en el Piso Once (11) del Edificio PLAZA III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Plaza Campos, ubicado en la Avenida 2 (El Milagro), en jurisdicción de la parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, distinguido con la nomenclatura 11-B, Tipo B, el cual tiene un área de construcción de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS CON UN CENTIMETRO CUADRADO (105,01 M2). Así como del documento privado denominado como “Complementario”, el cual corre inserto en los folios números treinta y dos (32) al treinta y cuatro (34) de la pieza signada como principal. Ahora bien, resulta conveniente aludir las cláusulas Segunda, Cuarta, Séptima y Octava del instrumento privado autenticado, a cuyos efectos pasa esta Superioridad a transcribir a continuación: SEGUNDA: EL PROMITENTE COMPRADOR, ha manifestado su interés en adquirir, por el sistema de Propiedad Horizontal, una de esas construcciones independientes, en virtud de su propio interés, conveniencia y utilidad.- EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a comprar a LA PROMITENTE VENDEDORA y esta última se obliga a vender a EL PROMITENTE COMPRADOR (…) CUARTA: EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga expresamente a pagar a LA PROMITENTE VENDEDORA el precio pactado para la compraventa de EL INMUEBLE de la siguiente forma: a) La cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 395.989,50), que ha entregado EL PROMITENTE COMPRADOR a LA PROMITENTE VENDEDORA, de los cuales la cantidad de OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 81.197,70) han sido entregados en calidad de ARRAS. Es convenido por LAS PARTES que la cantidad entregada en la calidad de ARRAS será imputada al precio final y será considerada como parte de la cuota inicial de la compraventa b) El saldo restante, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 415.987,50), sera cancelado en el momento de la firma del documento definitivo de compraventa. SEPTIMA: Serán a cargo de EL PROMITENTE COMPRADOR todos los gastos relacionados con la tramitación y protocolización del documento definitivo de la operación pactada, tales como aranceles, tasas, timbres fiscales, habilitaciones, honorarios de abogados y cualesquiera otro gasto relacionado con la compraventa. OCTAVA: LAS PARTES, a los fines y efectos de este contrato de promesa de compraventa, expresamente convienen lo siguiente: A) Si por cualquier causa imputable a EL PROMITENTE COMPRADOR no se protocolizare el documento definitivo de compraventa por ante el Registro Inmobiliario en la oportunidad prevista, o en caso de resolución del presente contrato conforme lo prevé la Cláusula Sexta de este documento, LA PROMITENTE VENDEDORA tendrá para si, como indemnización por los daños y perjuicios sufridos, el monto entregado por EL PROMITENTE COMPRADOR en calidad de ARRAS, es decir, la cantidad de OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 81.197,70) (…) Ahora bien, las cláusulas que a continuación serán discriminadas pertenecen al contrato privado denominado como “Complementario”, a saber: QUINTO: Tanto LA VENDEDORA como EL COMPRADOR han cumplido todos los requisitos y recabado todos los recaudos exigidos para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble, y /o han presentado los recaudos necesarios para el tramite de un crédito hipotecario para la adquisición de vivienda cumpliendo asi ambas partes con los términos del contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado. Sin embargo, por cuanto la entidad financiera debe realizar la liberación del gravamen hipotecario en lo que respecta al inmueble vendido para que LA VENDEDORA pueda proceder a su enajenación, la protocolización del documento definitivo de compraventa no será posible hasta tanto así lo autorice la Junta interventora conforme a la medida decretada que se menciona en el numeral cuarto de este documento. SEXTO: Por cuanto la protocolización del documento definitivo de compraventa ha quedado suspendida por causas no imputables a ninguna de las partes conforme se expresa en el numeral anterior, y por cuanto EL COMPRADOR a esta fecha tiene pendiente como saldo del precio de venta del inmueble la cantidad de cuatrocientos quince mil novecientos ochenta y siete (Bs. 415.987,00), ambas partes hemos convenido en lo siguiente: (…Omissis…) e) Una vez establecido por las autoridades competentes el procedimiento para la liberación hipotecaria y el otorgamiento de los documentos definitivos, y cancelado el saldo del precio conforme se india en el literal g) de esta cláusula, ambas partes procederán a otorgar el respectivo documento ante el Registro Inmobiliario, siendo de cargo de EL COMPRADOR los gastos legales de protocolización. Hasta el momento de la protocolización el documento definitivo de compraventa (…) f) El saldo de precio de venta del inmueble será cancelado por EL COMPRADOR de la siguiente forma: Crédito Bancario de conformidad con la Ley del Deudor Hipotecario en el Banco Bicentenario ya tramitado y en espera de su aprobación. En vista de las disposiciones contractuales traídas a análisis, colige este Operador de Justicia que, el contrato celebrado entre las partes intervinientes en el presente litigio, reviste la forma de una verdadera PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, toda vez que la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A, actuó como Promitente Vendedora, y el ciudadano OSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS como Promitente Comprador, en lo que respecta a la futura compraventa del bien inmueble descrito en líneas pretéritas. Ahora bien, del compendio de cláusulas contractuales constata este Jurisdicente que, los suscribientes, contrajeron reciprocas obligaciones en aras de concretar la materialización de un futuro documento definitivo de compraventa, constituyéndose este último, como el instrumento traslativo de la propiedad. Aunado a ello, se verificó la existencia de una garantía por concepto de daños y perjuicios denominada por las partes como arras, en el supuesto de contravención, el cual representa una porción dineraria de la totalidad del precio de venta pactado. ASÍ SE DETERMINA.- Una vez dilucidada la naturaleza jurídica del presente contrato, resulta menester para quien hoy decide, pasar a analizar a priori la pretensión reconvencional que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentare la parte demandada/reconviniente de autos, toda vez que, ésta pudiese tener incidencia directa en la procedencia en Derecho o no, de la pretensión ejercida por la parte actora, siendo ésta una RESOLUCIÓN DE CONTRATO. ASÍ SE OBSERVA.- DE LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO A los fines de resolver la pretensión reconvencional propuesta por la parte demandada/reconviniente, considera oportuno este Juzgador, traer a colación la definición de contrato dada por Henri León y Jean Mazeaud en su obra titulada “Lecciones de Derecho Civil”, Tomo 5, páginas 65 y 66, en el cual estipulan lo siguiente: El artículo 1.101 del Código Civil da del contrato una definición tomada de Pothier: “El contrato es una convención por la cual una o más personas se obligan, hacia otra o varias más, a dar, a hacer o a no hacer alguna cosa” En el lenguaje corriente se emplean como sinónimos de contrato otros dos términos: acto jurídico y convención; pero, en el lenguaje del derecho, cada una de esas palabras posee, o debería poseer, un sentido técnico preciso: (…Omissis…) 3° El contrato es una convención generadora de derecho. El contrato es, por consiguiente, una especie particular de convención. (…) Continuando con esta idea, el artículo 1.133 de nuestro Código Civil plantea la definición de contrato, a saber: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”. Sobre este artículo, el autor Emilio Calvo Baca, en su obra “Código Civil Comentado y Concordado”, 2015, Caracas-Venezuela, Pág. 415, hace un comentario diciendo que: No es tarea fácil definir el contrato. Diremos que: “Es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir a entregarle bienes o prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo”: El contrato crea obligaciones, pero también puede modificar o extinguir las anteriores establecidas. Ahora bien, sobre la definición de contrato, el autor venezolano José Mélich-Orsini, en su obra titulada “Doctrina General del Contrato”, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Centro de Investigaciones Jurídicas, Caracas-Venezuela, 2009, Pág. 8, declara que: En la moderna doctrina italiana suele reservarse la palabra “convención” para designar negocios bilaterales de contenido personal, tales como el matrimonio (Art. 44 C.C.), la separación de cuerpos entre cónyuges (Art. 189), los esponsales (Art. 41 C.C.), etc. Para esta misma doctrina el “contrato” se define como un acuerdo entre dos o más partes para constituir, regular o disolver entre ellas una relación jurídica patrimonial” (Art. 1321 C.C. italiano vigente). (…Omissis…) El contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, trasmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a los vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extrapatrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato). Así las cosas, habiendo estudiado las posiciones doctrinales antes citadas, así como analizado lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil, esta Superioridad entiende que el contrato se trata predominantemente de un acuerdo o convención sobre un interés patrimonial, formado por la ocurrencia de voluntad de dos o mas sujetos intervinientes, teniendo como objeto un interés jurídico protegido por la Ley, creando obligaciones, bien sea para transformarlas, modificarlas o extinguirlas, pudiendo en todo caso, obtener las más amplias libertades al momento de su constitución, pactando lo que resulte conveniente a su beneficio y conveniencia. Establecido lo anterior, se hace indefectiblemente necesario, traer a colación la disposición normativa contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, la cual funge como sustento de ambas pretensiones: Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (Destacado de esta Alzada). Consagra entonces la disposición normativa ut supra transcrita que, en las relaciones contractuales de carácter bilateral o sinalagmáticas, en caso de incumplimiento por una de las partes contractuales, la otra tiene el derecho de acudir ante los Órganos de Administración de Justicia, a los fines de constreñir a la parte morosa, a cumplir con la obligación u obligaciones incumplidas o, a solicitar la terminación o resolución del contrato, pudiendo incluso, reclamar la indemnización por daños y perjuicios. Establecido lo anterior, respecto a los requisitos de procedibilidad de la pretensión resolutoria o de cumplimiento, el autor venezolano Emilio Calvo Baca, (Ob. Cit.) pág. 772, realiza el siguiente comentario: La doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber: 1°. Es necesario que se trate de un contrato bilateral. En ello no hay duda alguna. Sin embargo, esta condición plantea la cuestión de determinar si la acción resolutoria es aplicable a las demás convenciones de naturaleza sinalagmática y a los contratos sinalagmáticos imperfectos. 2°. Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes. Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución. 3°. Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta en favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida o el pago del precio, si ésta no cumple su obligación. 4°. Es necesario que el Juez declare la resolución. La doctrina está de acuerdo en que la resolución no debe dejarse al arbitrio de las partes en el sentido de poseer la facultad de dar por terminado un contrato cuando consideren que la otra parte ha incumplido sus obligaciones. (Destacado de esta Alzada). Así las cosas, se desprende de la doctrina previamente citada que, para obtener la procedencia en Derecho de la pretensión de resolución o cumplimiento del contrato, es necesario que el mismo sea bilateral o sinalagmático, que la parte actora haya cumplido con su obligación y que la demandada haya a su vez incumplido con su prestación, siendo que, en uno u otro caso el destino del mismo, deberá ser declarada por el Juzgador. Establecido lo anterior, pasa este Sentenciador a verificar si, en el caso sub iudice, se encuentran cumplidos todos los presupuestos procesales antes explanados y, en tal sentido, se constata que, el contrato objeto de la presente controversia, tal como se indicó previamente, se trata de un contrato autenticado en fecha quince (15) de septiembre de dos mil diez (2010), por ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo, estado Zulia, así como de su respectivo complemento de fecha veintidós (22) de febrero de dos mil once (2011), celebrados entre la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A y el ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, mediante los cuales se establecieron obligaciones para ambas partes, a fin de materializar una futura compraventa sobre el inmueble descrito en los referidos instrumentos, razón por la cual, considera quien hoy decide que, dichos contratos, son de naturaleza bilateral, cumpliéndose así el primero de los supuestos de procedencia. ASÍ SE DETERMINA.- Ahora bien, respecto al segundo de los requisitos de procedibilidad, relativo al incumplimiento culposo de las obligaciones contraídas por alguna de las partes, argumentó lo siguiente en su escrito de reconvención: Como puede apreciarse, Ciudadano Juez, de las clausulas contenidas en el contrato privado complementario de opción de compra venta firmado entre las partes, el día Veintidós (22) de febrero de 2011, puede evidenciarse claramente en la CLAUSULA CUARTA la existencia de una condición o plazo pendiente en virtud de la Resolución No. 035.11, de fecha 27 de Enero de 2011, emanada de la Superintendencia de las Instituciones del sector Bancario, Ministerio del Poder Popular de Planificación y Finanzas, Publicado en la Gaceta Oficial No. 39.603 de la misma fecha, fue Decretada medida de Intervención con cese de intermediación financiera contra Casa Propia, entidad de ahorro y préstamo, compañía anónima, como consecuencia de ello los Órganos societarios de dicho instituto financiero han sido privados de toda facultad de administración y disposición de sus bienes y derechos y serán las autoridades competentes quienes determinaran las acciones según y su rehabilitación o liquidación y los procedimientos según el caso para la protocolización de los documentos definitivos de compra venta. Ciudadano Juez, la parte demandante reconvenida también incumplió en participarle a mi representado el cambio de domicilio o sede donde se debía efectuar los pagos correspondientes, y donde podía informarles la condición jurídica y/o estatus en que se encontraba el inmueble, por cuanto en un inicio las oficinas administrativas de la empresa estaban en el mismo conjunto residencial PLAZA CAMPOS, C.A, posteriormente sin notificación cambiaron su domicilio en la siguiente dirección: Avenida 2 El Milagro, Edificio VEN MEX, al lado de la vereda del Lago, Maracaibo Estado Zulia, donde ningún momento fue atendido (…Omissis…) Ciudadano Juez, esta cláusula fue violada flagrantemente por la demandante reconvenida al cambiarle abruptamente y sin consulta a mi representado de las llaves de acceso al apartamento no pudiendo mi representado tener acceso al apartamento y realizar sus labores de limpieza y mejoras que poseedor y propietarios del inmuebles le correspondía, he aquí el incumplimiento verdadero por parte de la demandante reconvenida (…) (…Omissis…) Ciudadano Juez, la parte demandante reconvenida pretende sorprender en su buena fe a este digno Tribunal por cuanto mi representado nunca planteo la necesidad de solicitar un crédito bajo el Régimen de Política Habitacional, en el Banco Bicentenario, ni en ninguna otra entidad Bancaria, la operación de compra venta era de contado, todo esto aunado a que mi representado nunca ha cotizado, ni cotiza a la Ley de Política Habitacional, todo lo cual nos conlleva a concluir de que la Inspección Ocular Ad Inicio, practicada por la Notaría Publica Novena de Maracaibo del Estado Zulia, el día Veintinueve (29) de Diciembre es inoficioso, y solo lo hizo la parte demandante reconvenida de mala fe y con el animo de engañar a este Tribunal, por cuanto mi representado no necesitaba el financiamiento de ninguna entidad Bancaria, ya que gracias a su trabajo y tenacidad dispone de los recursos necesarios para adquirir el inmueble sin adquirir a ningún crédito bancario, razón por la cual le consigno el remanente a la parte demandante reconvenida en este acto. Así las cosas, de los alegatos esgrimidos en líneas pretéritas, aduce la representación judicial de la parte demandada/reconviniente el incumplimiento por parte de la demandante/reconvenida de las cláusulas Sexta, en sus acápites “A”, “B” “E” y “G” del contrato privado denominado como “Complementario”, en el entendido que, el promitente comprador ha sido impedido de realizar actos posesorios sobre el bien inmueble objeto del presente proceso, ya que -según su decir- fueron alteradas abruptamente las cerraduras de su entrada, además precisa que, la obligación referida a la entrega de los documentos definitivos de la compraventa corrían de parte de la promitente vendedora una vez haya sido verificada la liberación hipotecaria del inmueble correspondido a CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, aunado a la imposibilidad de la promitente compradora de poder consignar el pago restante por concepto de venta por el cambio del domicilio de la promitente vendedora y la falta de notificación de tal acontecimiento, por último reitera que el pago restante por concepto de venta no debía hacerse por crédito bancario de conformidad con la Ley del Deudor Hipotecario por ante la entidad financiera Banco Bicentenario ni por ninguna otra. Establecido lo anterior, vistas las alegaciones realizadas por la parte demandada/reconviniente en la presente causa, con respecto al argumento de la imposibilidad de ejercer actos posesorios en virtud de un cambio abrupto de las cerraduras de la entrada del referido inmueble, constata este Sentenciador que, a los fines de su demostración, fue promovida prueba de Inspección Judicial a ser llevada a cabo por el Juzgado de la causa en el referido bien, que determinase el cambio de los cilindros o de la combinación de la cerradura, haciéndose acompañar para tal fin, de un cerrajero experto. No obstante, a la luz de los lineamientos legales que se encargan de verificar la verdad verdadera y acercarla a la verdad procesal, no se considera a la inspección judicial como un medio probatorio idóneo para la comprobación de tales alegatos, por cuanto, la opinión emitida por un experto que ha sido traído en conjunto con una inspección judicial de manera aislada, no es vinculante para la decisión que pueda tomar el jurisdicente en un futuro fallo, atendiendo a la máxima del Derecho Procesal conocida como Iura novit curia (El Juez solo conoce el Derecho). En todo caso, lo conveniente hubiese sido promover el medio de prueba denominado como experticia, que efectivamente realice un examen sobre las especificaciones y estado de dicha cerradura, empero a ello, la misma no fue promovida de forma autónoma y por tanto no fue evacuada. No obstante, del análisis realizado a las resultas de la prueba de inspección judicial realizada, no se verifica la comparecencia de algún cerrajero experto, y por consiguiente del conjunto de particulares que forman parte de la misma, no se desprende opinión alguna tendente a la demostración del argumento esgrimido por la representación judicial de parte demandada/reconviniente, en lo que respecta al incumplimiento de la parte demandante/reconvenida de la Cláusula Sexta en sus acápites “A” y “B”, del contrato privado denominado como “Complementario”. ASÍ SE OBSERVA.- Ahora bien, en lo que respecta al incumplimiento de la promitente vendedora, Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A, de la Cláusula Sexta en su acápite “E” del contrato privado denominado como “Complementario”, sobre la obligación concerniente a la entrega de los documentos definitivos de la compraventa, una vez haya sido verificada la liberación hipotecaria del inmueble correspondiente a CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO C.A, debe puntualizar este Sentenciador que, conforme a lo estipulado en la mentada cláusula, tenemos que, una vez la junta interventora de la entidad financiera CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO C.A, estableciera el procedimiento para la liberación hipotecaria y el otorgamiento de los documentos definitivos PREVIO a la cancelación del monto restante por concepto de venta, acudirían las partes a concretar el documento definitivo de compraventa del bien inmueble objeto de litigio. Así las cosas, y siendo que la obligación de celebrar el documento definitivo de compraventa, se encontraba supeditada al pago del dinero restante por concepto de venta, es por lo que considera necesario este Juzgado Superior, determinar los parámetros a los cuales ha sido sometida su cancelación. En tal sentido, se desprende del contrato autenticado de Promesa Bilateral de Compraventa, específicamente en sus Cláusulas Tercera y Cuarta que, el precio total de venta fue establecido en OCHOCIENTOS ONCE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 811.977,00) y que la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 395.989,50) fueron entregados al momento de otorgar el mencionado instrumento por parte del promitente comprador al promitente vendedor, siendo destinada la cantidad de OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 81.197,70), por concepto de arras, la cual sería considerada como parte de la cuota inicial de la compraventa, quedando un saldo restante de CUATROCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 415.987,50) que serian cancelados en el momento de la firma del documento definitivo de compraventa. En lo que respecta al pago de la cuota restante del precio de venta, advierte este Operador de Justicia que, en la Cláusula Sexta acápite “F”, del contrato denominado como “Complementario”, se pactó que el mismo sería cancelado por el Promitente Comprador, a través de un crédito bancario de conformidad con la Ley del Deudor Hipotecario, ante la entidad financiera Banco Bicentenario, dejándose constancia en el referido instrumento que se encontraba ya tramitado y en espera de su aprobación. No obstante, se constató de las resultas de la Inspección Extra-litem realizada por la Oficina Notarial Novena de Maracaibo del estado Zulia ante la sede del Banco Bicentenario que, la parte demandada/reconviniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, no hizo ningún requerimiento crediticio ante dicha entidad. ASÍ SE OBSERVA.- Empero a ello, la parte demandada/reconviniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, alegó tanto en su escrito de promoción de pruebas como en su libelo de reconvención, haber consignado una copia del cheque de gerencia signada con el No. 10341682, librado en contra de la Institución Bancaria Banco Occidental de Descuento, de fecha veintiséis (26) de enero de dos mil quince (2015), con el código de cuenta corriente No. 0116-0174-02-2120210C100, a los fines de dejar constancia de haber cumplido con el pago del dinero restante por concepto de venta. Ahora bien, de una revisión exhaustiva realizada a las actas procesales que conforman el presente expediente, no se evidenció la existencia de dicho instrumento cambiario, en consecuencia, no se demostró fehacientemente el cumplimiento de la obligación de pago. ASÍ SE VERIFICA.- En derivación de lo anterior, habiéndose verificado la falta de pago del dinero restante del precio de venta pactado, es por lo que, mal podría la representación judicial de la parte demandada/reconviniente, pretender el cumplimiento de las obligaciones correspondientes a la promitente vendedora, por cuanto estas últimas, se encuentran supeditadas al cumplimiento de la contraprestación de su contraria, en el entendido de que, una vez se hubiese efectuado el pago, se procedería con el otorgamiento del documento definitivo de compraventa y la liberación del gravamen hipotecario que se encontraba bajo responsabilidad de la entidad financiera CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO C.A, y que recaía sobre el bien inmueble objeto del presente proceso. ASÍ SE DETERMINA.- Así pues, dada la no concurrencia de la totalidad de los presupuestos procesales establecidos en la disposición normativa contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, y al no haberse verificado el incumplimiento culposo de las obligaciones contraídas por la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A, ni tampoco el cumplimiento de las obligaciones por parte del promitente comprador, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, es por lo que deberá esta Superioridad, declarar, tal y como en efecto lo hará en la parte dispositiva del presente fallo SIN LUGAR la pretensión reconvencional que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoare el ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS contra la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A, en lo que respecta a la celebración del contrato definitivo de compraventa sobre un inmueble ubicado en el piso once (11) del Edificio PLAZA III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Plaza Campos, ubicado en la Avenida 2 (El Milagro), en jurisdicción de la parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, distinguido con la nomenclatura 11-B, Tipo B, el cual tiene un área de construcción de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS CON UN CENTÍMETRO CUADRADO (105,01 M2). ASÍ SE DECIDE.- Dada la declaratoria SIN LUGAR de la pretensión reconvencional, resulta inoficioso para este Jurisdicente, emitir pronunciamiento alguno sobre la pretensión accesoria que por DAÑO MORAL, incoare la parte demandada/reconviniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, contra la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A, en atención al aforismo latino que reza: Accesorium Sequitur Principale (lo accesorio sigue la suerte de lo principal). ASÍ SE DETERMINA.- DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO Ahora bien, dilucidada como fue la pretensión reconvencional aducida por la parte demandada/reconviniente, corresponde entonces pasar a analizar la pretensión principal de la parte actora/reconvenida, relativa a la RESOLUCIÓN del contrato privado autenticado celebrado en fecha quince (15) de septiembre de dos mil diez (2010), por ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo, estado Zulia, así como de su respectivo complemento de fecha veintidós (22) de febrero de dos mil once (2011), entre la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A y el ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, sobre un bien inmueble ubicado en el Piso Once (11) del Edificio PLAZA III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Plaza Campos, ubicado en la Avenida 2 (El Milagro), en jurisdicción de la parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, distinguido con la nomenclatura 11-B, Tipo B, el cual tiene un área de construcción de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS CON UN CENTIMETRO CUADRADO (105,01 M2). En tal sentido, con el propósito de evitar repeticiones tediosas e inútiles, se dan por reproducidos en este particular, los argumentos referentes a los requisitos de procedencia para la pretensión de resolución o cumplimiento de contrato, así como la existencia del primer presupuesto de procedencia, relativos a la naturaleza bilateral del contrato suscrito. ASÍ SE ESTABLECE.- En lo que respecta al segundo requisito de procedencia, relativo al incumplimiento de las obligaciones contraídas por alguna de las partes, esta Juzgadora considera menester traer a colación lo alegado por la parte demandante/reconvenida en su libelo de demanda, en virtud del cual, señaló: (…Omissis…) (…) Es el caso que el ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, a pesar de haber declarado en el contrato complementario que recibía el inmueble objeto del contrato; que quedaba autorizado para ocupar, habitar, y darle uso legítimo al inmueble vendido; que cancelaría la cuota que le corresponde en los gastos comunes del edificio conforme al porcentaje establecido en el documento de condominio; que cancelaría puntualmente los servicios públicos del apartamento reflejados en la cuanta de condominio; y que cancelaría el saldo del precio adeudado mediante crédito bancario de conformidad con la Ley del Deudor Hipotecario en el BANCO BICENTENARIO, ya tramitado y en espera de aprobación; no llegó a recibir el señalado inmueble; ni lo ocupó o habitó, ni le ha dado uso al mismo; tampoco ha cancelado las cuotas correspondientes a los gastos comunes conforme al porcentaje establecido en el documento de condominio del edificio, ni ha cancelado los servicios públicos reflejados en la cuenta de condominio; ni ha tramitado ningún préstamo en el BANCO BICENTENARIO para la adquisición de ese inmueble, y mucho menos le ha sido aprobado un financiamiento por esa entidad bancaria. (…) Por su parte PLAZA CAMPOS C.A. obtuvo la liberación del gravamen hipotecario que gravaba el inmueble objeto del referido contrato de parte de CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO C.A. a través de los órganos encargados de su intervención y posterior liquidación; con lo cual PLAZA CAMPOS C.A. dio cumplimiento a la obligación que le imponía ese contrato, para celebrar la venta de ese bien libre de todo gravamen. Establecido lo anterior, debe esta Juzgadora analizar el contenido del contrato de Promesa bilateral de Compraventa específicamente lo estipulado en la cláusula Cuarta, la cual dispone lo siguiente: CUARTA: EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga expresamente a pagar a LA PROMITENTE VENDEDORA el precio pactado para la compraventa de EL INMUEBLE de la siguiente forma: a) La cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 395.989,50), que ha entregado EL PROMITENTE COMPRADOR a LA PROMITENTE VENDEDORA, de los cuales la cantidad de OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 81.197,70) han sido entregados en calidad de ARRAS. Es convenido por LAS PARTES que la cantidad entregada en la calidad de ARRAS será imputada al precio final y será considerada como parte de la cuota inicial de la compraventa b) El saldo restante, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 415.987,50), sera cancelado en el momento de la firma del documento definitivo de compraventa. Posteriormente las partes suscribieron un contrato denominado como “Complementario” acotando las cláusulas Quinta y Sexta en sus acápites “a” “b” “c” “d” “e” y “f” QUINTO: Tanto LA VENDEDORA como EL COMPRADOR han cumplido todos los requisitos y recabado todos los recaudos exigidos para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble, y /o han presentado los recaudos necesarios para el tramite de un crédito hipotecario para la adquisición de vivienda cumpliendo así ambas partes con los términos del contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado. Sin embargo, por cuanto la entidad financiera debe realizar la liberación del gravamen hipotecario en lo que respecta al inmueble vendido para que LA VENDEDORA pueda proceder a su enajenación, la protocolización del documento definitivo de compraventa no será posible hasta tanto así lo autorice la Junta interventora conforme a la medida decretada que se menciona en el numeral cuarto de este documento. SEXTO: Por cuanto la protocolización del documento definitivo de compraventa ha quedado suspendida por causas no imputables a ninguna de las partes conforme se expresa en el numeral anterior, y por cuanto EL COMPRADOR a esta fecha tiene pendiente como saldo del precio de venta del inmueble la cantidad de cuatrocientos quince mil novecientos ochenta y siete (Bs. 415.987,00), ambas partes hemos convenido en lo siguiente: (…Omissis…) a) En esta misma fecha LA VENDEDORA hace entrega del inmueble vendido a EL COMPRADOR quien lo recibe en perfecto estado de uso y habitabilidad conforme se describe en el acta de entrega levantada al efecto y firmada por ambas partes b) EL COMPRADOR queda autorizado para ocupar, habitar y darle uso legítimo al inmueble que como propietario le corresponda, pudiendo efectuar los trabajos y mejoras que estime conveniente cumpliendo en todo momento las regulaciones del documento de condominio y su reglamento y las disposiciones legales del caso. c) Aun cuando la administración del Condominio del Edificio Plaza III permanece bajo la responsabilidad de LA VENDEDORA hasta tanto se protocolice el setentava y cinco por ciento (75%) de los documentos de propiedad de los apartamentos que constituyen el Edificio Plaza III, EL COMPRADOR se obliga a cancelar la cuota que le corresponde en los gastos comunes del edificio y del conjunto residencial conforme a los porcentajes que se establecen en el documento de condominio arriba citado. Queda entendido que las disposiciones del documento de condominio y su reglamento serán de obligatorio cumplimiento para EL COMPRADOR. Igualmente EL COMPRADOR hace entrega en este acto del monto correspondiente al fondo de condominio previsto en el documento de Promesa Bilateral de Compraventa antes referida. d) EL COMPRADOR cancelara puntualmente los servicios públicos del apartamento reflejados en la cuenta de condominio, tales como agua, gas y aseo urbano. en cuanto al servicio de electricidad del apartamento, LA VENDEDORA solicitara a la empresa eléctrica el suministro de dicho servicio, el cual permanecerá a su nombre hasta la protocolización del documento definitivo de compraventa; sin embargo, EL COMPRADOR entregara a LA VENDEDORA los fondos para pagar las facturas como consecuencia de su consumo eléctrico, lo que se obliga efectuar dentro de los cinco (5) días siguientes a la presentación de la factura de electricidad por LA VENDEDORA ; el incumplimiento del pago y la consecuente interrupción del servicio eléctrico serán de la entera responsabilidad del comprador. e) Una vez establecido por las autoridades competentes el procedimiento para la liberación hipotecaria y el otorgamiento de los documentos definitivos, y cancelado el saldo del precio conforme se india en el literal g) de esta cláusula, ambas partes procederán a otorgar el respectivo documento ante el Registro Inmobiliario, siendo de cargo de EL COMPRADOR los gastos legales de protocolización. Hasta el momento de la protocolización el documento definitivo de compraventa (…) f) El saldo de precio de venta del inmueble será cancelado por EL COMPRADOR de la siguiente forma: Crédito Bancario de conformidad con la Ley del Deudor Hipotecario en el Banco Bicentenario ya tramitado y en espera de su aprobación. Así las cosas, la parte actora/reconvenida adujo que el ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS no hizo uso del inmueble objeto del contrato; que no canceló la cuota que le correspondía en los gastos comunes del edificio conforme al porcentaje establecido en el documento de condominio; que no canceló puntualmente los servicios públicos del apartamento reflejados en la cuenta de condominio; y que no canceló el saldo del precio adeudado mediante crédito bancario de conformidad con la Ley del Deudor Hipotecario en el Banco Bicentenario, ya tramitado y en espera de aprobación tal y como lo contempla dicha instrumental. AsÍ pues, y a los fines de verificar los referidos argumentos, consta en las actas que conforman el presente expediente los siguientes medios probatorios: • Original de instrumento público, que riela en el folio treinta y seis (36) al cuarenta (40) de la pieza signada como Principal, contentivo de solicitud de inspección realizada ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo del estado Zulia, por la profesional del Derecho Charity Villamizar Sánchez inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el No. 175.720, actuando en representación de la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A., para que a través de la misma se deje constancia de una posible solicitud de crédito para la financiación de la compra del inmueble objeto de litigio de la sociedad mercantil PLAZA CAMPOS C.A., por parte del ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS en el Banco Bicentenario; y posterior inspección en dicha entidad bancaria, de fecha veintisiete (27) de diciembre de dos mil trece (2013). • Prueba de informes dirigida al Condominio del Conjunto Residencial Plaza Campos, cuyas resultas rielan en el folio ciento cincuenta y dos (152) de la pieza signada como Principal, contentivo de constancia emanada del Conjunto Residencial Plaza Campos. • Original de instrumento público administrativo, que riela en el folio ciento diecisiete (117) de la pieza signada como Principal, contentivo de constancia de solvencia fiscales proveniente del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) identificada con el No. 04315081516, de fecha siete (07) de abril de dos mil quince (2015), perteneciente a la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS, C.A. sobre el Conjunto Residencial Plaza Campos, Edificio Plaza Campos III, Av. 2 el Milagro, Apartamento PIII-11B. • Original de instrumento público administrativo, que riela en el folio ciento dieciocho (118) de la pieza signada como Principal, contentivo de Solvencia Municipal proveniente del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) identificada con el No. 0015146, expedida en marzo del dos mil quince (2015), perteneciente a la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS, C.A. sobre el Conjunto Residencial Plaza Campos, Edificio Plaza Campos III, Av. 2 el Milagro, Apartamento PIII-11B. • Original de instrumento público administrativo, que riela en el folio ciento diecinueve (119) de la pieza signada como Principal, contentivo de Solvencia Municipal proveniente del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) identificada con el No. 0011862, expedida el siete (07) de abril de dos mil quince (2015), perteneciente a la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS, C.A. sobre el Conjunto Residencial Plaza Campos, Edificio Plaza Campos III, Av. 2 el Milagro, Apartamento PIII-11B. • Original de instrumento público administrativo, que riela en el folio ciento veinte (120) de la pieza signada como Principal, contentivo de constancia de solvencia fiscales proveniente del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) identificada con el No. 04315081513, de fecha siete (07) de abril de dos mil quince (2015), perteneciente a la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS, C.A. sobre el Conjunto Residencial Plaza Campos, Edificio Plaza Campos III, Av. 2 el Milagro, Apartamento PIII-11B. • Inspección Judicial realizada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha veinte (20) de abril de dos mil dieciséis (2016), que riela en el folio ciento treinta y cinco (135) de la pieza signada como Principal, el cual se constituyó en la siguiente dirección: Av. 2 (El Milagro), en jurisdicción de la parroquia Santa Lucía, municipio Maracaibo del estado Zulia, en el apartamento 11B del piso 11, del edificio Plaza III del Conjunto Residencial Plaza Campos. Ahora bien, de las pruebas antes mencionadas, se desprende que, la parte demandada/reconviniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, no se encuentra ocupando el inmueble objeto de la presente litis en calidad de poseedor legítimo, toda vez que, se desprende de la evacuación de las mismas la ausencia de enceres o mobiliario que permitan determinar que éste sea utilizado como vivienda, asimismo, se evidencia que lo ateniente a las obligaciones inherentes al pago de las cuotas de condominio del Conjunto Residencial Casa Campos, así como de los deberes de carácter tributario municipal, han sido pagaderas por la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A., y no así por el demandando/reconviniente de autos. A su vez, se constató de las resultas de la Inspección Extra-litem realizada por la Oficina Notarial Novena de Maracaibo del estado Zulia ante la sede del Banco Bicentenario que, la parte demandada/reconviniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, no hizo ningún requerimiento crediticio ante dicha entidad. Por último, en lo que respecta a la obligación de pago por parte de la demandada/reconviniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, se evidencia de actas que, éste alegó tanto en su escrito de promoción de pruebas como en su libelo de reconvención, haber consignado una copia del cheque de gerencia signada con el No. 10341682, librado en contra de la Institución Bancaria Banco Occidental de Descuento, de fecha veintiséis (26) de enero de dos mil quince (2015), con el código de cuenta corriente No. 0116-0174-02-2120210C100, a los fines de dejar constancia de haber cumplido con el pago del dinero restante por concepto de venta. No obstante, de una revisión exhaustiva realizada a las actas procesales que conforman el presente expediente, no se evidenció la existencia de dicho instrumento cambiario, por lo que, no se demostró fehacientemente el cumplimiento del mismo. En consecuencia, habiéndose verificado de actas el incumplimiento culposo de la parte demandada/reconviniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, en lo que respecta a las obligaciones contractuales asumidas por su persona, en los contratos que se constituyen como los documentos fundantes de la presente pretensión, denominados como Promesa Bilateral de Compraventa y “Complementario”, es por lo que concluye éste Operador de Justicia que, se encuentra satisfecho el segundo de los presupuestos de procedencia en la presente causa. ASÍ SE DETERMINA.- Siguiendo con lo que es hoy objeto de estudio, corresponde por parte de quien hoy decide, la verificación del tercer presupuesto ateniente al cumplimiento de la parte actora/reconvenida, Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A, de sus obligaciones contractuales, pudiéndose constatar que, en lo que respecta a la entrega del documento definitivo de compraventa, el mismo se encontraba supeditado a la anticipada contraprestación dineraria por parte de la demandada/reconviniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, una vez se haya verificado la condición de un hecho futuro e incierto, siendo esta la liberación del gravamen hipotecario de parte la Entidad Financiera CASA AMIGA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO C.A. En lo relativo a las obligaciones condicionales, los artículos 1.197 y 1.198 del Código Civil, prevén lo siguiente: Artículo 1.197.- La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto. Artículo 1.198.- Es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto. Es resolutoria, cuando verificándose, repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiese jamás contraído. En este mismo orden de ideas, los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES”. Derecho Civil III, Tomo I, Editorial Universidad Católica Andrés Bello, 1999, Caracas-Venezuela, Págs. 310 y 312, establecen lo siguiente: La doctrina y la legislación definen a la condición como un acontecimiento futuro e incierto del cual depende la existencia o la terminación de la obligación. La condición es una modalidad que se debe exclusivamente a la voluntad de las partes quienes son libres de adoptarla o no. La condición no debe confundirse con los elementos constitutivos de la obligación o del negocio jurídico, ni con los requisitos que debe llenar determinado concepto (…) (…Omissis…) La condición suspensiva es aquella de cuya realización depende la eficacia, existencia plena de la obligación. La obligación sometida a condición suspensiva solo produce sus efectos cuando se verifica la condición (…) Conforme a lo anterior, debe entenderse entonces por condición suspensiva, a aquella que hace depender la existencia de una obligación de la ocurrencia o no de un hecho futuro e incierto, la cual, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.199 del Código Civil, puede derivar de un acontecimiento fortuito, ajeno a las partes, o bien de un acto volitivo de alguna de ellas. Así las cosas, y visto que en el caso sub iudice, las obligaciones concernientes a la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A, se encuentran supeditadas al cumplimiento de la contraprestación de su contraria, siendo esto el pago restante por concepto de venta en la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 415.897,50), y una vez recibida dicha cantidad, se procedería efectivamente con el otorgamiento del documento definitivo de compraventa y la liberación del gravamen hipotecario que se encontraba bajo responsabilidad de la entidad financiera CASA PROPIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO C.A, sobre el bien inmueble objeto del presente proceso, es por lo que colige quien hoy decide que, dicha obligación, se encuentra sometida a una condición suspensiva. En razón de ello, la parte actora/reconvenida no ha incumplido con sus obligaciones por cuanto las mismas no han nacido, cumpliéndose de esta manera el tercero de los presupuestos para la procedencia en Derecho de la presente pretensión. ASÍ SE DETERMINA.- Por los argumentos antes expuestos, debe esta Superioridad declarar, tal y como en efecto lo hará en la parte dispositiva del presente fallo, RESUELTO el contrato privado de Promesa Bilateral de Compraventa autenticado en fecha quince (15) de septiembre de dos mil diez (2010), por ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo, estado Zulia, así como de su respectivo complemento de fecha veintidós (22) de febrero de dos mil once (2011), celebrado entre la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A y el ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, sobre un bien inmueble ubicado en el Piso Once (11) del Edificio PLAZA III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Plaza Campos, ubicado en la Avenida 2 (El Milagro), en jurisdicción de la parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, distinguido con la nomenclatura 11-B, Tipo B, el cual tiene un área de construcción de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS CON UN CENTIMETRO CUADRADO (105,01 M2). ASÍ SE DECLARA.- Como consecuencia de lo anterior, y dado el efecto retroactivo de la resolución de contrato, según el cual, declarada la terminación del vínculo contractual, las partes se retrotraen al estado anterior a la celebración del mismo, debiendo éstas restituirse lo que hubiesen recibido por efecto del contrato, verifica quien hoy decide que, la parte demandada/reconviniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS pagó a la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A. la cantidad de dinero TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 395.989,50), destinándose la cantidad de OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SETENTA (Bs. 81.197,70) como arras, constatándose del Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa específicamente en la Cláusula Cuarta acápite “a. ASÍ SE OBSERVA.- En vista de que la parte actora/reconvenida fijó en su escrito libelar por motivos de Daños y Perjuicios, la última de las cantidades mencionadas, es por lo que este Sentenciador, se acoge a lo dispuesto en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil cuando dictan: Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Conforme a las disposiciones normativas ut supra citadas, colige este Operador de Justicia que, las indemnizaciones por daños y perjuicios provienen del incumplimiento culposo de una obligación derivada de un contrato. Bajo esta perspectiva, las arras fungen como garantía para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas recíprocamente, siendo que, en caso de contravención, otorgan el derecho a la parte a la cual no se le ha cumplido el contrato de retener su importe. En consecuencia, la parte cuyo incumplimiento culposo de motivo a la procedencia en Derecho de la resolución contractual que se trate, quedara obligada a indemnizar los daños y perjuicios que por su conducta omisiva causare a su acreedor, entendiéndose ésta, como una pretensión accesoria a la del cumplimiento o resolución de los contratos, por lo que solo podrá ser declarada en el caso de prosperar la una o la otra. ASÍ SE OBSERVA.- En derivación de lo anterior, y dado que se encuentran satisfechos en la presente causa, todos los presupuestos necesarios para que prospere en Derecho la declaratoria CON LUGAR de la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoare la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A.,contra el ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, es por lo que, se ordena que la parte demandante/reconvenida, devuelva únicamente a la parte demandada/reconviniente la cantidad de TRESCIENTOS CATORCE MIL SETECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 314.792,00), entregada como cuota inicial del precio total de venta pactado, por cuanto la cantidad de OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 81.197,00), entregada en calidad de arras, deberá retenerlos por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento culposo de las obligaciones contractuales asumidas. ASÍ SE DECLARA.- En virtud de los argumentos previamente expuestos, esta Superioridad se ve en el deber insoslayable de declarar, tal y como en efecto lo hará en la parte dispositiva del presente fallo CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por los abogados en ejercicio José Ángel Ferrer Romero y Reidelmix Barrios Matheus, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada/reconviniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, y a la cual se adhirió la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A. en su escrito de informes presentado ante este Juzgado Superior. En consecuencia, se deberá declarar SIN LUGAR la pretensión reconvencional que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoare la parte demandada/reconviniente contra la parte demandante/reconvenida; asimismo se deberá declarar CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO incoare la parte demandante/reconvenida contra la parte demandada/reconviniente, en razón de ello deberá declararse RESUELTO el contrato privado de Promesa Bilateral de Compraventa autenticado en fecha quince (15) de septiembre de dos mil diez (2010), por ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo, estado Zulia, así como de su respectivo complemento de fecha veintidós (22) de febrero de dos mil once (2011), celebrado entre la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A y el ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, sobre un bien inmueble ubicado en el Piso Once (11) del Edificio PLAZA III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Plaza Campos, ubicado en la Avenida 2 (El Milagro), en jurisdicción de la parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, distinguido con la nomenclatura 11-B, Tipo B, el cual tiene un área de construcción de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS CON UN CENTIMETRO CUADRADO (105,01 M2). Y en virtud de ello, se deberá ordenar a la parte demandante/reconvenida, restituir únicamente a la parte demandada/reconviniente, la cantidad de TRESCIENTOS CATORCE MIL SETECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 314.792,00), entregada como cuota inicial del precio total de venta pactado, por cuanto la cantidad de OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 81.197,00), entregada en calidad de arras, deberá retenerlos por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento culposo de las obligaciones contractuales asumidas. ASÍ SE DECIDE.- VII DISPOSITIVA Por los fundamentos ut supra expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE la solicitud efectuada por la representación judicial de la parte demandada/reconveniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, ateniente a la declaratoria de INADMISIBILIDAD de la demanda principal. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la solicitud efectuada por la representación judicial de la parte demandada/reconveniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, en lo que respecta a la DESESTIMACIÓN de la Adhesión a la Apelación planteada por la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A. TERCERO: PROCEDENTE la impugnación de la cuantía relativa a la demanda reconvencional, propuesta por la representación judicial de la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A. CUARTO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los abogados en ejercicio José Ángel Ferrer Romero y Reidelmix Barrios, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada/reconviniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, y a la cual se adhirió la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A. contra la sentencia de mérito No. 0140-2022, proferida en fecha veinticuatro (24) de noviembre de dos mil veintidós (2022), por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. QUINTO: NULA la sentencia de mérito No. 0140-2022, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de noviembre de dos mil veintidós (2022). SEXTO: SIN LUGAR la pretensión reconvencional que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoare el ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, contra la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A. SÉPTIMO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO incoare la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A contra la parte demandada/reconviniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS. OCTAVO: se declara RESUELTO el contrato privado de Promesa Bilateral de Compraventa autenticado en fecha quince (15) de septiembre de dos mil diez (2010), por ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo, estado Zulia, así como de su respectivo complemento de fecha veintidós (22) de febrero de dos mil once (2011), celebrado entre la Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A y el ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, sobre un bien inmueble ubicado en el Piso Once (11) del Edificio PLAZA III, el cual forma parte del Conjunto Residencial Plaza Campos, ubicado en la Avenida 2 (El Milagro), en jurisdicción de la parroquia Santa Lucía, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, distinguido con la nomenclatura 11-B, Tipo B, el cual tiene un área de construcción de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS CON UN CENTIMETRO CUADRADO (105,01 M2). NOVENO: se ordena a la parte demandante/reconvenida, Sociedad Mercantil PLAZA CAMPOS C.A, restituir únicamente a la parte demandada/reconviniente, ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS, la cantidad de TRESCIENTOS CATORCE MIL SETECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 314.792,00), entregada como cuota inicial del precio total de venta pactado, por cuanto la cantidad de OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 81.197,00), entregada en calidad de arras, deberá retenerlos por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento culposo de las obligaciones contractuales asumidas. DÉCIMO: SE CONDENA en costas del proceso a la parte demandada/reconviniente ciudadano ÓSCAR ALBERTO VARGAS CONTRERAS a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida, NO HAY condenatoria en costas del presente recurso en virtud de la naturaleza del presente fallo. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Remítase el expediente en la oportunidad correspondiente. Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. En Maracaibo, a los veinte (20) días del mes de mayo de dos mil veinticuatro (2024). Año 214° de la Independencia y 165° de la Federación. EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO MSc. YOFFER JAVIER CHÁCON RAMÍREZ LA SECRETARIA ABG. SUHELLEN VALERA CAMACHO En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando anotado bajo el No. 42. LA SECRETARIA ABG. SUHELLEN VALERA CAMACHO Exp. 15.057 YJCR