REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO,
MARÍTIMO Y AERONÁUTICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
COMPETENCIA CIVIL
De las partes, sus apoderados y de la causa
PARTE DEMANDANTE: CANDELARIO DE JESUS DIAZ VILLALOBOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-3.109.106, domiciliado en los Estados Unidos de América.
APODERADA JUDICIAL: CARMEN R. MOTA NAVARRO, venezolana, abogada inscrita en el IPSA bajo el Nº 38.117.
PARTE DEMANDADA: NOURA KAIROUZ DE GEAGEA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-9.867.414.
APODERADA JUDICIAL: DOLORES BRITO, venezolana, abogada inscrita en el IPSA bajo el Nº 132.408.
CAUSA: DESALOJO
EXPEDIENTE: 24-7124.
Se encuentran en esta Alzada las presentes actuaciones provenientes del TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO CARONÍ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, en virtud del auto de fecha 03/10/2024 (Folio 41, Segunda Pieza), que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta en fecha 20/09/2024 por el abogado José Sarache, antes identificado, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada (Folio 40, Segunda Pieza), contra la sentencia definitiva inserta a los folios 26 al 39 del presente expediente, de fecha 16/09/2024, que declaró:
“…PRIMERO: CON LUGAR la demanda de desalojo, incoada por la abogada Carmen Mota, en su carácter de apoderada Judicial del ciudadano Candelario de Jesús Díaz de Villalobos, contra en los términos prescritos en el presente fallo. SEGUNDO: se acuerda la entrega del inmueble a la parte accionante libre de deudas y personas, por parte de la demanda. TERCERA: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente decisión…”
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia este tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones.
CAPITULO I
ANTECEDENTE DE LA CONTROVERSIA
Cursa a los folios del 02 al 06 de la primera pieza, escrito de demanda presentado en fecha 14/08/2023, por la abogada CARMEN MOTA NAVARRO, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano CANDELARIO DE JESÚS DÍAZ VILLALOBOS, en contra de la ciudadana NOURA KAIROUZ DE GEAGEA, que versa sobre el DESALOJO de un local comercial ubicado en la calle Roma, manzana 07, Nro.02, Urbanización Jardín Levante de Ciudad Guayana, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, el cual es propiedad del ciudadano CANDELARIO DE JESÚS DÍAZ VILLALOBOS, y que según contrato de arrendamiento de fecha 26/03/2002, que el ciudadano CANDELARIO VILLALOBOS, celebro con la ciudadana NOURA KAIROUZ DE GEAGEA, y en el cual estableció el canon en el monto de trescientos Mil Bolívares (300.000 Bs), el cual fue ajustado en varias oportunidades, en la reconversión monetaria 2008, se estableció en dos mil bolívares (2.000, 00 Bs), el cual se empezaría a pagar en fecha 30/08/2011, en fecha 01/08/2022, se volvió a ajustar el monto a la cantidad equivalente a cuarenta dólares de Estados Unidos de América (40 USD), a la tasa del Banco Central de Venezuela, posteriormente en octubre de 2022, el canon de arrendamiento fue ajustado a la cantidad equivalente a cien dólares (100 $), de los Estados Unidos de América, debiendo ser cancelados a la tasa del Banco Central de Venezuela, durante los primero 05 días de cada mes.
Asimismo, expuso que desde marzo de 2023, la ciudadana demandada Noura Kairouz de Geagea, dejo de cancelar lo correspondiente a monto del canon de arrendamiento de cada mes. Que han sido innumerables las gestiones realizadas por el arrendatario Candelario de Jesús Díaz Villalobos, sin que para la fecha de interposición de la demanda haya cancelado lo correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2023. Es en vista de ello que solicita el desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.270, 1.579, 1600 y 1614 del Código Civil y los artículos 585, 588, 599 numeral 7º y 883 del Código de Procedimiento Civil.
Acompaño con el libelo de demanda los siguientes recaudos anexos (folios 07 al 30):
1) Marcado con letra “A”, Instrumento Poder otorgado en fecha 08/08/2023, Numero de comisión GG984430 de la Notaria Publica del Estado de Florida, Estados Unidos de América.
2) Marcado con letra “B”, contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26/03/2002.
3) Marcado con la letra “C”, contrato de arrendamiento suscrito en fecha 05/10/2011.
4) Marcado con la letra “D”, documento inscrito por ante el Registro Público de Municipio autónomo Caroní del Estado Bolívar.
Presento en fecha 28/09/2023, la abogada apoderada de la parte demandante, escrito de solicitud de medida cautelar de secuestro el cual pide sea admitida, sustanciada y tramitada en base al artículo 26 de la Constitución Nacional en concordancia con el artículo 41 del decreto de ley de regulación de arrendamiento de uso comercial. (Folios 31 al 36).
En auto de fecha 29/09/2023, el A-quo vista la solicitud de medida cautelar dejo constancia de que pasara a pronunciarse por fallo separado. (Folio 43)
Alegatos de la parte demandada:
En fecha 02/11/2023, presento escrito de contestación a la demanda (Folios 48 al 57), la abogada Dolores Brito, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en el cual procedió a interponer la cuestión previa del articulo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, referente a la Prohibición de Ley de Admitir la Demanda, alegando la falta de agotamiento de la vía administrativa puesto que no presento la resolución del procedimiento administrativo y solicito se declare la prohibición de la ley de admitir la demanda, asimismo también manifestó lo que de seguidas se sintetiza:
“…en el mes de diciembre el señor CANDELARIO, viaja a los ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMERICA y poco tiempo después mi representada realizo un viaje al mismo país de destino, quedando ambos en comunicación y realizando acuerdos de pagos de los canon de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero del año 2023, mediante una cuenta ZELLE que le otorgo el arrendador demandante, perteneciente al ciudadano ANGEL DIAZ, quien es su hijo. Nuevamente mi patrocinada cumpliendo con su obligación de pagar, dejando a un lado el derecho que le confiere el Articulo 27 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL(…)mi representada mantuvo comunicación con el arrendador: demandante para ubicar a la administradora y para hablar sobre la venta del referido local comercial e incluso de la casa donde $e encuentra el mismo, tazando la venta en la cantidad de VEINTIOCHO MIL DOLARES AMERICANOS. (28,000,00$), Pagaderos en tres (3) cuotas, una de Cinco mil dólares americanos (5.000,00$), otra de Ocho mil dólares americanos (8.000,00$) y la ultima de quince mil dólares americanos (15,000,00$); de éstos pagos se llegó a realizar solo el primero de cinco mil dólares americanos (5,000,00) en la fecha acordada, por medio de la cuenta zelle que le otorgo el arrendador demandante, perteneciente al ciudadano ANGEL DIAZ, quien es su hijo. Y cerrando el local para realizar remodelaciones al mismo con la pretensión de dueña, por ya haber cerrado una negociación y haber cancelado la primera parte del pago. Dicho pago fue devuelto y por ende fue disuelta la negociación verbal de forma unilateral por parte del demandante, e inmediatamente devuelto el dinero, la inmobiliaria apareció en el local colocando un aviso de “SE VENDE” y pidiendo las llaves del local. Ahora en vista de que el pago de la negociación verbal fue reversado y la representante de la Empresa ALZOLA Y ALZOLA ASESORIA EN BIENES Y RAICES, no proporciono cuenta bancaria alguna y tampoco acudido más al referido local comercial en busca de los respectivos cánones de arrendamiento, constituyendo esto una violación flagrante al artículo antes referido y obrando de manera maliciosa con la intención de hacerle caer en mora a mi patrocinada llegando ésta a encontrarse en el limbo, es por lo que decide acudir a instancias judiciales a fin de consignar los referidos cánones de arrendamiento por ésta vía, probando una vez más su responsabilidad como arrendadora en la obligación al pago, pese a todas las circunstancias(…), la inmobiliaria apoderada administradora, quien continuo actuando de mala fe al enviar una misiva al ciudadano Henry Colmenares, quien también es inquilino de un local de la misma casa, la prioridad de la venta de la misma, a pesar de que el ciudadano arriba identificado solo lleva como inquilino menos de dos (2) años arrendando, siendo que la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 42…”
En fecha 09/11/2023, presento escrito de oposición a la cuestión previa la apoderada judicial de la parte actora en el que contradijo y se opuso a la cuestión previa y a su vez manifestó que la parte demandada intenta alegar una falta de agotamiento de la vía administrativa para la inadmisibilidad de la demandada siendo que ya se comprobó en su oportunidad. (Folios del 87 al 90)
En fecha 21/11/2023 el tribunal A-quo dicto sentencia cursante a los folios del 92 al 94, en la que declaro: “…SIN LUGAR la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, contenida en el ordinal 11º del articulo 346 eiusdem opuesta por la ciudadana apoderada judicial de la parte demandada…”.
En auto cursante al folio 96, de fecha 29/11/2023 el tribunal A-quo fijo oportunidad para que tenga lugar la audiencia preliminar. Asimismo, en fecha 07/12/2023 lleva a cabo la audiencia preliminar (Folios del 97 al 98, de la primera pieza) en la cual dejo constancia que se encontraban presentes las apoderadas judiciales de ambas partes (Demandante-Demandada), quienes procedieron a presentar sus respectivos alegatos:
“…El tribunal le da el derecho de palabra a le apoderada Judicial de la parte Actora quien expone lo siguiente..” ratifico la demanda por falta de pago de cánones de arrendamientos cuya la pretensión el desalojo del inmueble, objetó del contrato de arrendamiento por falta del pago desde el mes de marzo del 2023, conforme al artículo 40 del Decretó con Rango y Fuerza de ley de regulación de arrendamiento de uso comercial vigente solicitando la entrega del inmueble en la definitiva, es todo, pretensión que se solicita en cualidad de propietario arrendador. en esta estado se le da el derecho de palabra a la apoderada judicial de la parte demandada quien expone..” si bien es cierto que para la audiencia preliminar no se pueden dirimir los hechos que se encuentran ya planteados en la contestación ni en el libelo pero si es objeto muy importante de este debate es evidente la violación del artículo 13 del Decretó con Rango y Fuerza de ley de regulación de arrendamiento de uso comercial, el cual establece que el arrendatario está obligado desde e! momento de la entrada en vigencia de ese decreto ley que fue desde el año 2014, adecuar el contrato de arrendamiento, siendo que este contrato data del año 2000 y su última adecuación fue en el año 2011, cuando no estaba en vigencia este decreto al entrar en vigencia este decreto debía adecuarse el contrato a ese decreto y dentro del mismo en su artículo 27 Decretó con Rango y Fuerza de ley de regulación de arrendamiento de uso comercial, establece una norma de carácter imperativo es dejar establecido en el mismo una cuenta bancaria a nombre del arrendador donde el mismo no podrá cerrarla hasta tanto este vigente el contrato de arrendamiento lo cual no opero de esta forma violando el articulo 13 y 27 Decretó con Rango y Fuerza de ley de regulación de arrendamiento de uso comercial, en consecuencia dejando claro que para Diciembre del año 2022, el ciudadano accionante se va fuera de Venezuela para los Estados Unidos de Norte América y siendo imposible para mi representada la cancelación de los cánones de arrendamiento tal cual como lo venía haciendo desde 21 años es que la misma durante muchos medio trato e inclusive pago algunos cánones de arrendamiento no obstante estando imposibilitada por cuanto perdió comunicación con el señor por el deceso de la esposa…”
En fecha 14/12/2023, el tribunal A-quo procedió a hacer la fijación de los hechos y de los límites de la controversia. (Folios 99 al 100).
En fecha 19/12/2023, la apoderada judicial de la parte actora presento escrito de promoción de pruebas cursante a los folios del 101 al 102, en el cual promovió las pruebas documentales presentadas con el libelo de la demanda.
En fecha 21/12/2023, la apoderada judicial de la parte demandada presento escrito de promoción de pruebas cursante al folio 103, en el cual ratifico en su totalidad las pruebas consignadas con el escrito de contestación, y lo acompaño de 53 folios de recaudos anexos que rielan del folio 104 al 156.
Mediante nota secretarial cursante al folio 158, de fecha 09/01/2024, el Tribunal A-quo dejo constancia de que venció el lapso de oposición de pruebas.
En fecha 12/01/2024, mediante auto cursante a los folios 159 al 160, el tribunal A-quo procedió a pronunciarse sobre la admisión de las pruebas promovidas y vista a solicitud de la parte demandante de oficiar al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), y de Oficiar a la Unidad en materia de arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial adscrita al Vice Ministerio de Gestión Comercial del Ministerio del Poder Popular para la Industria y el Comercio, ordena se libren los respectivos oficios.
Cursa al folio 161, oficio de fecha 12/01/2024, librado al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME).
Cursa al folio 162, oficio de fecha 12/01/2024, librado a la Unidad en materia de arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial adscrita al Vice Ministerio de Gestión Comercial del Ministerio del Poder Popular para la Industria y el Comercio.
Cursa a los folios del 167 al 387, respuesta al oficio librado a la Unidad en materia de arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, mediante el cual anexaron copias certificadas de todos los folios que conforman el Exp. Nº BOL-AC-027-08-23.
Mediante nota secretarial cursante al folio 02 de la segunda pieza, de fecha 28/02/2024, el Tribunal A-quo dejo constancia de que venció el lapso evacuación de pruebas.
En fecha 27/05/2024 la apoderada judicial de la parte actora presento escrito cursante a los folios del 04 al 08 de la segunda pieza, en el cual manifestó que vista la falta de impulso procesal por la parte demandada, de la prueba de informes, solicito que el Tribunal A-quo fije oportunidad para la audiencia de juicio oral de conformidad con el 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28/05/2024, el Tribunal A-quo libro nuevamente oficio al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME). Asimismo, en fecha 17/06/2024, consigno oficio debidamente recibido el al ciudadano alguacil de ese Tribunal.
Mediante diligencia cursante al folio 13 de la segunda pieza, de fecha 26/06/2024, la apoderada judicial de la parte actora expuso que vencido el lapso otorgado por el tribunal para dar respuesta a la prueba de informes, solicito que el Tribunal A-quo fijara fecha para la audiencia de juicio y que notifique a la parte demandada a los fines de continuar el proceso; En fecha 09/07/2024, mediante diligencia ratifico su solitud.
Mediante auto cursante el folio 19, de fecha 10/07/2024, el Tribunal A-quo fija oportunidad para que tenga lugar la audiencia de juicio oral.
En fecha 09/08/2024, en la oportunidad fijada por el tribunal A-quo tiene lugar Audiencia Oral (Folios del 20 al 23 de la segunda pieza), en la cual estando presentes la abogada CARMEN MOTA NAVARRO, up supra identificada y la abogada DOLORES BRITO, ut supra identificada, quien a su vez le dio poder (Folio 21 de la segunda pieza), en este acto al abogado JOSÉ SARACHE, abogado en ejercicio inscrito en el IPSA bajo Nº 92.503, una vez presentados sus alegatos el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar procedió a declarar: “…PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO (..) SEGUNDO: se acuerda la entrega del inmueble a la parte accionante libre de deudas y personas, por parte de la demanda; TERCERA: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente decisión.”.
Corren inserto a los folios del 26 al 39 de la segunda pieza, extenso de sentencia emitida por el Tribunal A-quo en fecha 16/09/2024.
Mediante diligencia que cursa al folio 40, de la segunda pieza, el abogado José Sarache, en su carácter de apoderado Judicial de la parte demandada, apelo de la decisión emitida por el A-quo.
En fecha 03/10/2024, el tribunal A-quo deja constancia que se recibió oficio de respuesta el Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME). (Folios 44 al 46, de la Segunda Pieza).
Mediante auto de fecha 03/10/2024 el tribunal A-quo oye en ambos efectos la apelación interpuesta. (Folio 47, de la Segunda Pieza).
CAPITULO II.
ACTUACIONES EN ALZADA.
Mediante auto dictado en fecha 09/10/2024, este Juzgado Superior, le dio entrada a las presentes actuaciones y fijó los lapsos legales correspondientes. (Folio 49, de la Segunda Pieza).
Presento en fecha 06/11/2024, escrito de informes, cursante a los folios del 50 al 52, la apoderada judicial de la parte demandante, en el cual solicito que sea ratificada la sentencia dictada por el tribunal A-quo.
Cursa al folio 53, auto de fecha 07/11/2024, mediante el cual se dejó constancia que venció el lapso para la presentación de escritos de informes, y que solo hizo uso de ese derecho la parte demandante.
Presento en fecha 08/11/2024, escrito de informes, cursante a los folios del 54 al 55, el abogado José Sarache, en su carácter de apoderado Judicial de la parte demandada, en el cual alego que la parte demandada nunca cumplió con la obligación de suministrar una cuenta en la cual debían realizarse los depósitos, que se propuso una negociación por el inmueble que el demandante devolvió dicho pago termino la compra venta verbal que se había acordado, que los pagos fueron realizados de manera extemporánea por tardía ya que fueron hechos en contravención con lo estableció en el contrato de arrendamiento.
En fecha 13/11/2024, presento escrito de Observación de informes el abogado José Sarache, up supra identificado, en el cual señalo que sobre la prueba consignada sobre los cánones presuntamente adeudados no fue impugnada por la parte demandante.
En fecha 18/11/2024, el abogado José Sarache, ut supra identificado, ratifico escrito de observación de pruebas.
Cursa al folio 60, auto de fecha 19/11/2024, mediante el cual se dejó constancia que venció el lapso para la presentación de escritos de observaciones dejando constancia que solo hizo uso de ese derecho la parte demandada y inicia el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia.
ARGUMENTOS PARA DECIDIR
Del procedimiento de Desalojo.-
En decisión Nº 145, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de febrero del año dos mil veinticuatro (2024), determinó que a las demandas de desalojo de local comercial les resulta incuestionable que la normativa aplicable para la tramitación del juicio, es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.
En tal sentido, recordó que al no tramitarse el juicio por el procedimiento oral desde que entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, existiría una subversión del proceso que atenta contra el orden público. No obstante, y visto el procedimiento llevado a efecto en primera instancia, este Tribunal observa que se adelantaron los lapsos procesales conforme a la Ley. Y ASI SE DECIDE.
En referencia al agotamiento del procedimiento previo.
De igual forma, se rememora la sentencia Nº 000092, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha primero (1º) de marzo del año dos mil veinticuatro (2024), donde se acotó que no es un presupuesto de admisibilidad de una demanda de desalojo de locales comerciales, el agotamiento previo de la vía administrativa ya que sólo se exige en los casos en que se deba dictar o aplicar una medida cautelar de secuestro sobre bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, por tanto, analizada la sentencia interlocutoria del Juzgado A-quo se determina que tal proceso se encuentra ajustado a derecho. Y ASI SE DECIDE.
En cuanto a la Cualidad de las partes.
Conforme a la sentencia Nº 171, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha veinte (20) de junio del año dos mil veintidós (2.022), las demandas de desalojo de local comercial no es un asunto controvertido la titularidad del inmueble, ya que la prenombrada ley especial, en su artículo 6, indica que “…la relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no…”; de allí la cualidad para sostener esos juicios, pues el simple hecho de que el arrendador demuestre la posesión del inmueble, lo legitima para arrendar el mismo.
Por su parte debe ser dirigida contra la persona que contrató como arrendatario.
Pues en el caso de autos, no solo quedó evidenciada la condición de arrendatario y arrendador, sino que adiciona que el accionante es propietario, por lo que ambos tienen legitimación ad causam. Y ASI SE DECIDE.
Del arrendamiento y sus obligaciones.-
El arrendamiento en Venezuela es una relación jurídica por el cual una persona otorga a otra el derecho de usar una propiedad para uso personal o comercial a cambio de un monto determinado de dinero. Como se expresó, este hecho se formaliza en un contrato de arrendamiento, el cual recoge las condiciones de uso del inmueble, el plazo de duración del arrendamiento y la suma acordada en concepto de pago.
De esta manera es un contrato privado, ya sea entre personas físicas, jurídicas o ambas, el arrendamiento es un instrumento legal que cede el uso y disfrute de un bien de manera legítima. Este último entonces adquiere ciertos derechos sobre el bien por el transcurso estipulado en el acuerdo.
El acuerdo en cuestión puede ser formal o informal, pero en ambos casos se encuentra contemplado en el Código Civil y en las leyes que rigen la materia, y suponen ciertas obligaciones para los involucrados.
En cuanto a las partes que realizan el acuerdo, estas adoptan las denominaciones arrendador y arrendatario respectivamente: en el primer caso, para quien ofrece el bien y, en el segundo, para quien lo alquila y paga su renta.
De esta manera, el arrendamiento puede responder a distintas características según el fin y uso declarado por el arrendatario; si se trata de un contrato de alquiler para la vivienda, sus responsabilidades para con el inmueble serán distintas que en el caso de un contrato de uso comercial (esto puede incluir la contratación de seguros o la puesta en valor del inmueble una vez concluida la duración del contrato).
Como hemos mencionado, el arrendamiento suele formalizarse a través de una relación contractual mediante la cual se concede el uso de un bien a cambio de una renta. En este se definen las cuestiones asociadas con las condiciones de pago, el monto que corresponde, los derechos y obligaciones de las partes en función de la Ley vigente, y otras condiciones referentes al tipo de uso previsto para el inmueble.
Como tal, el contrato de arrendamiento tiene las siguientes características:
Es consensual en tanto depende del consentimiento expreso de las partes, lo cual está demostrado con la aceptación del demandante y del demandado.
Es oneroso en tanto ambas partes adquieren ciertas obligaciones económicas la una respecto a la otra, en el presente caso, se estableció un canon.
Y es bilateral en tanto conlleva derechos y obligaciones legales.
Y es sobre éste último aspecto del contrato que se centra la discusión y debate en el presente expediente, pues la bilateralidad del contrato de arrendamiento impone cargas y obligaciones a ambas partes, así:
El arrendador mantiene las siguientes obligaciones principales:
Entregar al arrendatario en el tiempo convenido el bien arrendado con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido.
Conservar la cosa arrendada en el mismo estado durante el arrendamiento, haciendo para ello las reparaciones necesarias.
Garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.
Responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.
Responder de los vicios o defectos de la cosa arrendada que impidan el uso de ella.
Pagar las mejoras hechas por el arrendatario en los casos que disponga la ley.
Por su parte el arrendatario mantiene las siguientes obligaciones principales:
Pagar el canon de arrendamiento.
Conservar, cuidar y usar el bien.
De esta manera el incumplimiento de estas obligaciones es una causa de acción legal y un elemento de la responsabilidad contractual. En términos generales y en materia contractual, si una de las partes no cumple, la otra parte del contrato puede ejercer acciones para que (i) cumpla con sus obligaciones o (ii) para que se resuelva el contrato.
Sin embargo, en Venezuela existe un régimen que establece como de orden público las relaciones contractuales en materia de inmuebles comercial, estableciéndose allí la obligatoriedad de acudir a una vía judicial especial como lo es la acción de desalojo, en aquellos casos en que se está incurso en una causal de desalojo, un recordatorio de ello, fue lo establecido en sentencia Nº 436, de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha catorce (14) de julio del año dos mil veintitrés (2023), donde se indicó que en materia arrendaticia cuando se trata de una causal, la vía idónea para demandar es la causal de desalojo establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así la vía idónea es la demanda de desalojo de local comercial y la entrega del inmueble arrendado, y no la acción por incumplimiento de contrato.
ARGUMENTOS DE HECHO PARA DECIDIR.
Alegatos de la demandante.
El presente asunto versa sobre una demanda presentada en fecha 14/08/2023, por la abogada Carmen R. Mota Navarro, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Candelario de Jesús Díaz Villalobos, en contra de la ciudadana Noura Kairouz de Geagea, que versa sobre el Desalojo de un local comercial ubicado en la calle Roma, manzana 07, Nro.02, Urbanización Jardín Levante de Ciudad Guayana, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, el cual es propiedad del ciudadano Candelario de Jesús Díaz Villalobos, y que según contrato de arrendamiento de fecha 26/03/2002, que el ciudadano Candelario Villalobos, celebro con la ciudadana Noura Kairouz de Geagea, y en el cual estableció el canon en el monto de trescientos Mil Bolívares (300.000 Bs), el cual fue ajustado en varias oportunidades, en la reconversión monetaria 2008, se estableció en dos mil bolívares (2.000, 00 Bs), el cual se empezaría a pagar en fecha 30/08/2011, en fecha 01/08/2022, se volvió a ajustar el monto a la cantidad equivalente a cuarenta dólares de Estados Unidos de América (40 USD), a la tasa del Banco Central de Venezuela, posteriormente en octubre de 2022, el canon de arrendamiento fue ajustado a la cantidad equivalente a cien dólares (100 $), de los Estados Unidos de América, debiendo ser cancelados a la tasa del Banco Central de Venezuela, durante los primero 05 días de cada mes.
- Así la causa petendi de la demanda de desalojo, es que la arrendataria no paga el canon de arrendamiento desde el mes de marzo del año dos mil veintitrés (2.023).
- Adeudando los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2023.
Por ello, solicita el desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.270, 1.579, 1600 y 1614 del Código Civil y los artículos 585, 588, 599 numeral 7º y 883 del Código de Procedimiento Civil.
Alegatos de la parte demandada.
Por su parte la demandada, en su escrito de contestación a la demanda (Folios 48 al 57), la abogada Dolores Brito, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, indicó entre otras cosas:
- Que realizo un viaje en el que ambos en comunicación y realizando acuerdos para adquirir el inmueble.
- Que tal acuerdo no se alcanzó.
- Que fueron devueltas las cantidades por el acuerdo mencionado.
- Que el arrendador no proporciono cuenta bancaria alguna y tampoco acudido más al referido local comercial en busca de los respectivos cánones de arrendamiento, constituyendo esto una violación flagrante al artículo antes referido y obrando de manera maliciosa con la intención de hacerle caer en mora.
Hecho controvertido.
El hecho controvertido más significante es que por una parte el demandante alega la falta de pago del canon de arrendamientos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2023.
Y por su parte, la demandada afirma que esos meses no fueron pagados ya que el arrendador, no proporciono cuenta bancaria alguna y tampoco acudido más al referido local comercial en busca de los respectivos cánones de arrendamiento, constituyendo esto una violación flagrante al artículo antes referido y obrando de manera maliciosa con la intención de hacerle caer en mora llegando ésta a encontrarse en el limbo, por lo que decide acudir a instancias judiciales a fin de consignar los referidos cánones de arrendamiento.
Adiciona que en el mes de Diciembre del año 2022, el ciudadano accionante se va fuera de Venezuela para los Estados Unidos de Norte América, y siendo imposible para ella la cancelación de los cánones de arrendamiento tal cual como lo venía haciendo, no obstante, estando imposibilitada por cuanto perdió comunicación.
Del pago y su carga probatoria.
El autor Eloy Maduro Luyando, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, séptima edición, Caracas, 1989, Capítulo 16, página 17 y siguientes, señala que: “…El pago es el medio o modo voluntario por excelencia del cumplimiento de la obligación. Desde un punto de vista general, es el medio ordinario o normal de extinción de una obligación… El pago está constituido por diversos elementos, a saber:
1.- Una obligación válida.
2.- La intención de extinguir la obligación, llamada también en doctrina la intención de pagar.
3.- Los sujetos del pago: el “solvens” o quien efectúa el pago, que en general, pero no necesariamente, es el deudor; y el “accipiens” o persona que recibe el pago, que generalmente, pero no necesariamente, es el acreedor.
4.- El objeto del pago, o sea, la cosa, actividad o conducta que el deudor se ha comprometido a efectuar o realizar en beneficio del acreedor.”.
De la forma de pago, agrega: “…Como principio general, debemos señalar que la ley presume que el pago no es “intuito personae”, pues al acreedor no le interesa que le pague determinada persona, sino recibir la prestación a que tiene derecho y que representa la ventaja patrimonial a la cual él aspira. Por consiguiente, el pago puede ser efectuado: 1° por el deudor, 2° por toda persona o tercero interesado en efectuarlo y 3° por un tercero no interesado, siempre que actúe en nombre y descargo del deudor o que si actúa en su propio nombre no se subrogue en los derechos del acreedor.
Como excepción al principio de que el pago puede ser efectuado por un tercero, interesado o no interesado, en las obligaciones de hacer, el legislador dispone que no se puede cumplir por un tercero contra la voluntad del acreedor, cuando éste tiene interés en que se cumpla por el mismo deudor (art 1.284), Ello ocurre especialmente en las obligaciones intuito personae, en las cuales la ejecución personalísima por parte del deudor es de la esencia misma de la obligación. En nuestro concepto, en principio tal excepción es aplicable también a las obligaciones de no hacer que consisten en la no realización de una conducta personalísima por parte del deudor.
Conviene igualmente observar al principio de la integridad del pago, indica que: “El pago debe ser completo, comprender toda la prestación debida. Como consecuencia, el deudor no puede pretender cumplir en parte la prestación prometida; de allí que no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque ésta fuera divisible (art. 1.291 del Código Civil).
Este efecto es mejor conocido en doctrina por el “principio de indivisibilidad del pago”. Principio que admite excepciones, en las cuales se acepta el pago parcial, a saber:
1°- Cuando se opone con éxito la compensación que extingue las acreencias hasta el monto en que concurren, y si existe un remanente a cargo del deudor, éste queda obligado a pagárselo a la otra parte.
2°- En caso de muerte del deudor de una obligación divisible, la deuda se divide por sus respectivas partes entre sus herederos, quienes sólo quedan obligados a pagar su parte.
3°. Cuando el pago parcial es aceptado por el acreedor.
4°- En los casos en que una deuda es en parte líquida y en parte ilíquida.”.
Ahora bien, el pago totalmente efectuado válidamente por el deudor a su acreedor, extingue la obligación contraída y todo lo que constituye sus accesorios. En consecuencia, el deudor queda liberado, así como también se liberan todos los coobligados y fiadores.
Ahora bien, el autor agrega que sobre la prueba del pago, señala: “En materia de prueba del pago rigen los principios generales de prueba consagrados por la ley para las obligaciones en general; sin embargo, en materia de pago existen algunas disposiciones especiales que merecen algunos breves comentarios.
En principio y como regla general, la carga de la prueba del pago corresponde al deudor; así se consagra en el artículo 1.354 del Código Civil.
La doctrina distingue, sin embargo, en lo relativo a esta cuestión, lo siguiente:
1°- Cuando el pago o cumplimiento de la obligación consiste en un hecho positivo de parte del deudor.
Es en esta situación, que ocurre en la mayoría de los casos reales, cuando tiene plena vigencia el principio contemplado en el artículo 1.354 del Código Civil. Es obvio entonces que al acreedor le basta con demostrar la existencia de la obligación, y si el deudor pretender estar liberado de ella por haberla cumplido, debe demostrar el pago o cumplimiento.
2°- Cuando el pago o cumplimiento de la obligación consiste en un hecho negativo: por ejemplo, en las obligaciones de no hacer que el deudor cumple con una mera abstención, o sea, desarrollando una actividad negativa, o en aquellas obligaciones de medio que el deudor cumple mediante el desarrollo de una conducta prudente o diligente, es decir, desarrollando una conducta desprovista de toda culpa. En estos casos últimamente señalados, al ser demandado el deudor, éste, para exonerarse, debería demostrar que no incurrió en culpa alguna, debería demostrar una circunstancia negativa, prueba por demás difícil, poco menos que imposible, lo que ha determinado que la doctrina y la jurisprudencia extranjera se inclinen a arrojar la carga de la prueba sobre el acreedor, en el sentido de que en las obligaciones de no hacer, el acreedor deba demostrar que el deudor realizó el hecho prohibido y en las obligaciones de medio, demostrar que el deudor procedió con culpa (negligencia o imprudencia)”.
De esta manera, incumbía a la demandada demostrar el pago o los hechos desarrollados por la parte demandante que le impidieron el pago.
De la Carga Probatoria en Términos generales.
Por sentencia Nº 000699, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, en fecha diez (10) de noviembre del año dos mil veintitrés (2.023), respecto a la distribución de la carga de la prueba, reiteró su sentencia N° RC-226, de fecha 23 de marzo de 2004, expediente N° 2003-339, donde estableció que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. Así en el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit “ei qui asserit” (La carga de la prueba incumbe al que afirma).
En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss). La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima “reus in exceptione fit actor”, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…”.
Ahora bien, como quiera que fuera, el pago del canon corresponde a la parte demandada, por lo que este Tribunal pasará a determinar las pruebas presentadas por las partes. Y ASI SE DECIDE.
Alegatos y Probanzas de las partes.
De resumidas, la parte demandante expresó:
- La falta de pago del canon de arrendamientos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2023.
Elementos probatorios:
(i) Marcado con letra “A”, Instrumento Poder otorgado en fecha 08/08/2023, Numero de comisión GG984430 de la Notaria Publica del Estado de Florida, Estados Unidos de América.
(ii) Marcado con letra “B”, contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26/03/2002. (Folios
(iii) Marcado con la letra “C”, contrato de arrendamiento suscrito en fecha 05/10/2011.
(iv) Marcado con la letra “D”, documento inscrito por ante el Registro Público de Municipio autónomo Caroní del Estado Bolívar.
Apreciación y valoración de las Pruebas.
Continuando con la tradición argumentativa de este Juzgador, y acogiendo el criterio contenido en sentencia Nº 242, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha veintiséis (26) de abril del año dos mil veinticuatro (2.024), respecto a la valoración de la prueba, se reitera la doctrina de la Sala Constitucional, en sentencia N° 0309, de fecha 13 de julio de 2022, donde expuso que la prueba judicial transita en dos momentos principales, a saber: la apreciación y la valoración. El primero de ellos, la apreciación del medio de prueba que está determinado por el examen de las condiciones de legalidad y legitimidad del medio de aportación probatoria; se trata pues de un ejercicio lógico de subsunción de las características individuales del medio a los supuestos normativos que predisponen el allegamiento de las pruebas al proceso. Mientras que, por su parte, la valoración es la aprehensión de los elementos de convicción relevantes que resultan del contenido de la prueba; por lo que, se trata en este momento, de un ejercicio lógico y axiológico ponderativo del mérito de la prueba.
En otras palabras, en este Subepígrafes se establecerá la apreciación como la verificación de validez del medio de aportación probatoria; mientras que la valoración como propiamente la ilustración del criterio sentencial, es decir, tiende a la finalidad de la prueba.
De las pruebas presentadas por ambas partes, se pueden reducir:
- Marcado con letra “A”, Instrumento Poder otorgado en fecha 08/08/2023, Numero de comisión GG984430 de la Notaria Publica del Estado de Florida, Estados Unidos de América.
- Marcado con la letra “D”, documento inscrito por ante el Registro Público de Municipio autónomo Caroní del Estado Bolívar.
De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual al no habiendo sido impugnada, se le otorga valor pleno.
APRECIACION Y VALORACIÓN: Este tribunal constata que fue presentado en tiempo hábil, no fue impugnado, ni tachado y su evacuación se produjo conforme al principio de pureza de la prueba. Así en referencia a su contenido, vale decir, el texto del documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente, “autorizado”. Por tanto, queda evidenciado que la demandante tenía cualidad para arrendar. Y ASI SE DECIDE.
- Marcado con letra “B”, contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26/03/2002. (Folios
- Marcado con la letra “C”, contrato de arrendamiento suscrito en fecha 05/10/2011.
APRECIACION Y VALORACIÓN: Este tribunal constata que fue presentado en tiempo hábil, no fue impugnado y su evacuación se produjo conforme al principio de pureza de la prueba, por lo que se ratifica el criterio establecido en sentencia N° 474, de fecha 26 de mayo de 2004, emanada de la Sala de Casación Civil, cuando indicó que el instrumento autenticado no constituye documento público, ya que la formalidad de la autenticación no lo convierte en este tipo de documentos, como tampoco el registro le comunica tal naturaleza. Todo documento que nace privado -aun cuando sea registrado- siempre seguirá siendo privado, pues la formalidad de registro solamente lo hace oponible a terceros; por el contrario, el documento público es sustanciado por el funcionario con competencia para ello.
Así en referencia a su contenido, vale decir, el texto del documento queda evidenciado que la ciudadana NOURA KAIROUZ DE GEAGEA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-9.867.414, tenían la obligación de pagar el canon. Se le otorga Plena Prueba.
- Oficio al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME),
- Oficio de la Unidad en materia de arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial adscrita al Vice Ministerio de Gestión Comercial del Ministerio del Poder Popular para la Industria y el Comercio.
APRECIACION Y VALORACIÓN: Este tribunal constata que fue presentado en tiempo hábil, no fue impugnado y su evacuación se produjo conforme al principio de pureza de la prueba, así en referencia a su contenido, vale decir, el texto del documento nada aportan de importancia para el proceso, por lo que se desechan. Y ASÍ SE DECIDE.
Adecuación de los alegatos, con la doctrina y los elementos probatorios.
El contrato de arrendamiento, al ser a tiempo indeterminado, crea a cargo del arrendatario y conforme a la Ley, una serie de obligaciones entre las que se pueden señalar las dos principales, a saber, debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y de pagar el canon de arrendamiento (art. 1.592 del Código Civil).
Debe quedar claro, que servirse de la cosa arrendada encierra la obligación de cuido y de pago de los gastos de servicios, mantenimiento, cargas y gravámenes a los que esté sometido el inmueble.
Por su parte el arrendador debe permitir que el arrendatario se sirva de la cosa arrendada, y mantenerlo en el goce pacífico de la misma.
Sin embargo, no existen evidencias del pago, ni existen evidencias de que la demandante obstruyó el cumplimiento de esta obligación, no obstante, de ello haber sucedido, y existiendo inconvenientes y desavenencias, si la parte Arrendadora se niega a recibir personalmente los cánones de arrendamiento, debe consignarse ese pago por ante los Tribunales competentes. Sin embargo, de ello tampoco existe constancia. Así las cosas, debe este Tribunal declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido y ratificar el fallo emitido por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 16/09/2024.
Era claro que la demandante arguyó la falta de pago, por lo que ante tales alegaciones, la parte demandada, contestó entre otras cosas que, le fue impedido por hechos de la demandante, constatándose aún más su falta de cumplimiento a las obligaciones que le impone este tipo de contratos.
De lo arriba establecido, es oportuno indicar que ya fue plenamente analizado que la demandada no demostró haber cumplido con su obligación de materializar el pago pactado en el documento de arrendamiento, (luego del análisis y valoración de los medios probatorios aportados -cuya valoración se ratifica en este acto-), tomando en cuenta que reconoció no haberlo realizado y no demostró que efectivamente realizo el pago en su totalidad, constatándose de las actas procesales del presente expediente y de las pruebas aportadas al proceso que no fue demostrado en modo alguno la materialización del pago. ASÍ SE ESTABLECE.
Este tribunal, en virtud que la parte demandada no logró demostrar el cumplimiento de su obligación, en los términos pactados, y encontrándose el contrato en cuestión vigente, resulta forzoso declarar SIN LUGAR la apelación propuesta. Y así se dispondrá en el dispositivo del presente fallo.
CAPÍTULO III.
DISPOSITIVA.
Por las razones expuestas, este TRIBUNAL SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO, MARÍTIMO Y AERONAUTICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la ciudadana NOURA KAIROUZ DE GEAGEA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-9.867.414.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de desalojo ejercida por el ciudadano CANDELARIO DE JESUS DIAZ VILLALOBOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-3.109.106, domiciliado en los Estados Unidos de América.
TERCERO: SE CONDENA en costas del recurso a la parte demandada ciudadana NOURA KAIROUZ DE GEAGEA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-9.867.414.
Publíquese, Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia Certificada de esta decisión, y en su oportunidad correspondiente remítase el expediente al tribunal de la causa.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala del Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los dieciocho (18) días del mes de diciembre del año dos mil veinticuatro (2024). Años: 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
El Juez Provisorio,
ALEXANDER RAFAEL GUEVARA MARCIEL
La Secretaria,
YNGRID GUEVARA
La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy previo anuncio de Ley, siendo las doce y cuarenta minutos de la tarde (12:40 pm). Conste
La Secretaria,
YNGRID GUEVARA
ARGM/yg/mr
Exp. N° 24-7124
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