TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, dieciocho (18) de abril de dos mil veinticuatro (2024)
Años 213º de la Independencia y 165º de la Federación.

ASUNTO: KP02-V-2021-001154

DEMANDANTE: FILIPPO TORTORICI SAMBITO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.952.521, abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 45.954, actuando en nombre propio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada en ejercicio EDDY MARYURITH VANESAA CASTELLANOS GARCIA, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 305.380 Y CARMINE EDUARDO PETRILLI STELLUTO inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 108.822
DEMANDADO: Sociedad Mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE, C.A. cuya acta constitutiva estatuaria quedo debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara, en fecha 7 de agosto de 2.009, bajo el Nº 20, Tomo 57-A, en la persona de su Director Administrativo ELBA MARIA CADENA RIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.351.872 y en la persona de su Director General ANA MARIA GONZALEZ DE CARRILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.303.927 y en la persona de su Director General ANA MARIA GONZALEZ DE CARRILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.303.927.
REPRESENTANTE DE LA PARTE DEMANDADA: Defensora ad litem, Abogada en ejercicio GISELA COROMOTO LUGO PRADO, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro. 114.898.
MOTIVO: RESOLUCIÒN DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

En fecha treinta de septiembre de dos mil veintiuno (30/09/2021) se inicia la presente acción a través de libelo de demanda, con ocasión a la Pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.952.521, abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 45.954, actuando en su propio nombre y representación, contra la Sociedad Mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE, C.A. cuya acta constitutiva estatutaria quedo debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara, en fecha 7 de agosto de 2.009, bajo el Nº 20, Tomo 57-A, en la persona de su Director Administrativo ELBA MARIA CADENA RIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.351.872 y en la persona de su Director General ANA MARIA GONZALEZ DE CARRILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.303.927.
En fecha siete de octubre de dos mil veintiuno (07/10/2021), se admitió la presente demanda, en fecha uno de noviembre del 2022 se ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada, dejando constancia el alguacil de este Tribunal la práctica de la misma por vía telemática, decretándose sentencia interlocutoria en fecha tres de marzo del 2022 donde se repone la causa al estado de librar nuevamente compulsa de citación por cuanto la misma debe antes debe agotarse la citación personal, seguidamente en fecha once de marzo de 2022 se declaró firme la sentencia y se libró nuevamente compulsa citación, dejando constancia en fecha veinticinco de marzo de dos mil veintidós el alguacil de este Tribunal del traslado a fin de práctica de la boleta de citación a la parte demandada, con resultados infructuosos, no encontrando a las ciudadanas a citar.
En fecha cuatro de mayo de 2022, se ordenó la citación de la parte demandada por medio de carteles de conformidad al artículo 223 de la ley adjetiva civil, para lo cual se ordenó publicar en el diario la prensa de esta ciudad así como ordeno fijar un ejemplar de dicho cartel en el domicilio de a demandada, siendo consignadas la práctica de la misma en fecha veintiocho de junio del 2022, practicadas en fecha 20/06/2022 y 24/06/2022, y fijado el cartel de citación por la Secretaria del Tribunal en fecha catorce de julio de 2022, comenzando a transcurrir el lapso de ley.
En fecha nueve de agosto del año 2022, vista la diligencia presentada por la parte actora donde solicita se designe defensor ad-litem por la incomparecencia de la parte demandada, en consecuencia este Tribunal designó defensora ad-litem a la abogada en ejercicio Gisela Lugo, librándose la respectiva boleta de notificación, siendo juramentada en fecha catorce de noviembre de 2022 ordenándose librar boleta de citación, el cual dejo constancia el alguacil de este Tribunal de la práctica de la misma en fecha veinticuatro de noviembre 2022, comenzando a transcurrir el lapso de contestación de la demanda.
Posteriormente en fecha veintiuno de diciembre de 2022 presento escrito de contestación la defensora ad-litem de la parte demandada Gisela Lugo, aperturandose el lapso establecido en los articulo 388 y 396 ejusdem, en auto de fecha doce de enero de 2023, así mismo en fecha treinta y uno de enero de 2023, la Defensora At-litem de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas; y en fecha primero de febrero de 2023 la parte actora hace lo propio.
En fecha dos de febrero de 2023 se dictó auto donde se apertura el lapso establecido en el artículo 397 y 398 del Código de Procedimiento Civil, así también, en fecha nueve de febrero de 2023 se dictó auto de providenciando las pruebas aportadas por ambas partes, fijándose oportunidad para práctica de inspección judicial y designación de expertos y práctica de experticia, en consecuencia se designó como experto por la parte actora al ingeniero civil Giovanny Sánchez, por la parte demandada al ingeniero Víctor Alvarado y por parte del Tribunal al ingeniero Jorge Díaz, juramentados en fechas 16/02/2023, 28/02/2023 y 27/02/2023, respectivamente. Seguidamente en fecha quince de marzo de 2023 se practicó inspección judicial fijada según auto de admisión de pruebas y en fecha diecisiete de marzo de 2023 los expertos designados presentan informe de experticia, así mismo en fecha treinta de marzo de 2023 se dictó auto donde se apertura lapso para la presentación de informes por las partes de conformidad con el artículo 511 de la ley adjetiva civil.
En fecha veinticinco de abril de 2023, compareció por ante el Tribunal el ciudadano Rafael Guerrero, titular de la cedula de identidad Nro. C.I-V-11.433.816, en su condición de director administrativo, integrante de la junta directiva de la compañía INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A, parte demandada en la presente causa asistido de la abogada María Virginia Villanueva Y Edwin Enrique Seijas Rojas, abogados inscritos en el INPREABOGADO bajo los numero I.P.S.A: Nro. 182.578, 310.217, a los fines de presentar poder apud acta a los abogados, abogados Luissana Raquel Santeliz Sánchez, Andreina Barreto Piñerua, María Virginia Villanueva Y Edwin Enrique Seijas inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 222.996, 245.347, 136.010, 182.578 y 310.217 respectivamente.
En fecha veinticinco de abril de 2023 ambas partes presentaron escrito de informes, y en fecha veintiséis de abril de 2023, se aperturó lapso de ocho días para la consignación de observación a informes de conformidad con el artículo 513 de la ley adjetiva civil, así mismo en fecha veinticinco de abril de 2023, el ciudadano Rafael Guerrero, titular de la cedula de identidad Nro. C.I-V-11.433.816, en su condición de director administrativo, integrante de la junta directiva de la compañía INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A, parte demandada en la presente causa en el cual solicita se fije oportunidad para celebrar acto de otorgamiento de poder vía telemática, en fecha dos de agosto de 2023 este tribunal niega lo solicitado de conformidad con lo establecido en la resolución 001/2022, y el artículo 6 de la Ley Sobre mensajes de datos y firmas electrónicas.
En fecha nueve de mayo de 2023 este Juzgado dejó constancia de que el día ocho de mayo de 2023 venció el lapso para la presentación de informes, agrega escrito de informes presentado por la defensora ad litem Gisela Lugo, así también, advierte que en esa fecha inclusive comienza a trascurrir lapso de sentencia de conformidad con el articulo 515 ejusdem.
En fecha cinco de octubre de 2023 la Juez Abogada Josmery Enid Parra De Montes, se aboca al conocimiento de la presente causa, y ordena librar boleta de Notificación, y siendo esta la ocasión para dictar sentencia correspondiente, este Tribunal lo hace de acuerdo a las siguientes consideraciones:

II
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

En fecha 30/09/2021, se inicia el presente asunto a través de libelo de demanda, con ocasión a la Pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO, actuando en su propio nombre y representación, contra la Sociedad Mercantil INVERSORESINTEGRADOS DEL ESTE, C.A, ya identificados, el cual alega en su escrito libelar la parte actora que la SOCIEDAD DE EDUCACIÓN PAULINA, institución sin fines de lucro, inscrita ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 26 de Abril de 1947, bajo el Nro. 46, folio 72, protocolo 1º, representada en ese acto por su director, FRANCISCO SOJAS SANCHEZ, de nacionalidad española, titular de la cedula de identidad N° E-81.677.641 y la sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES URBEL C.A, (URBELCA), inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha el 31 de enero de 1986, bajo el Nro. 45, tomo 4, primer trimestre del año 1986, representada por su director, FRANCISCO LUIS CARRILLO VACCARI, venezolano, titular de la cedula de identidad N° V-7.308.927, decidieron celebrar un contrato de ASOCIACIÓN DE CUENTA EN PARTICIPACIÓN, según documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 14 de diciembre de 2007, inserto bajo el número 16, tomo 231, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria, siendo el objeto del referido contrato la construcción y comercialización de un conjunto habitacional de aproximadamente trescientos (300) apartamentos y un área comercial de aproximadamente dos mil metros cuadrados (2.000 mts2) las cuales serían comercializados a beneficio de las partes.
Arguye que en virtud del contrato de ASOCIACIÓN DE CUENTA EN PARTICIPACIÓN las partes intervinientes, es decir la SOCIEDAD DE EDUCACIÓN PAULINA, y la sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES URBEL C,A, (URBELCA), decidieron constituir una sociedad mercantil a los efectos de dar cumplimiento a las obligaciones asumidas mutuamente en el referido contrato de cuenta en participación, al cual denominaron INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A., cuya acta constitutiva quedó debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara, en fecha 07 de agosto de 2009, bajo el número 20, tomo 57 A, el cual el fin único era la construcción del desarrollo comercial-habitacional que se denominaría CONJUNTO RESIDENCIAL SAN VICENTE GARDENS, el cual estaría situado en el sector triangulo del Este de esta ciudad de Barquisimeto.
Alega demás que en base a fuerte campaña publicitaria impulsada por la referida firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A., en el cual a través de diferentes medios de comunicación invitaba a invertir en dicho proyecto adquiriendo lo que se llama coloquialmente como “venta en planos”, lo que se traduce en venta de la cosa futura, suscribió con la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A., antes identificada, un contrato de promesa de venta para la adquisición de una futura oficina cuya área sería la siguiente sesenta y cuatro con cuarenta y siete metros cuadrados (64,47 mts2) que sería construido y formaría parte del conjunto RESIDENCIAL COMERCIAL SAN VICENTE GARDENS, el cual estaría situado sobre parcela de terreno ubicada en el sector El triángulo del este, en la intersección de la calle San Vicente con la Avenida El Triángulo del Este de esta ciudad de Barquisimeto estado Lara, el cual tiene una superficie de doce mil metros cuadrados aproximadamente (12.000 mt2) y consiste en un complejo habitacional de viviendas tipo familiar, conformado por siete (07) edificios de apartamentos con área comercial en algunas de ellas, una (01) torre de oficinas, área de esparcimiento, recreación y sótanos donde se ubicarían los estacionamientos, cuyos linderos generales serian: por el norte con futuras calles San Vicente, por el sur con a Plaza Central, por el Este la Torre Azahar y por el Oeste la residencia del Este, la futura oficina estaría ubicada en la Torre de Oficinas Torre ejecutiva San Vicente, seria identificado con el número 3-4, situada en el piso 3.
Expresa además que con el referido contrato de promesa de venta, se estableció vender el futuro inmueble objeto de esa negociación seria la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 750.000,00), los cuales se pagarían de la siguiente manera: a) la cantidad de treinta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 37.500,00) los cuales de conformidad con la cláusula novena del tantas veces mencionado contrato de promesa de venta, fueron entregados en la oportunidad de la suscripción del mismo, b) según plan de pagos firmado por ambas partes, el cual anexó, expresando que dicho monto fue cancelado en su totalidad según el plan de pagos y recibos que anexó, estableciéndose en el referido contrato que el conjunto residencial comercial San Vicente Gardens tendría una duración de cinco (05) años contados a partir de la fecha de inscripción del documento de promesa de venta, pero para la torres de oficinas, donde estaría ubicada su oficina, tendría una duración de 3 años, es el caso que dicho contrato fue suscrito en fecha 04 de agosto de 2010, siendo que venció el 4 de agosto de 2013, incumpliendo con la entrega de la referida oficina, por cuanto la construcción del conjunto RESIDENCIAL COMERCIAL SAN VICENTE GARDENS, se encuentra paralizada e inconclusa en su desarrollo, consignando inspección ocular realizada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
En este sentido, alega la parte demandante que en virtud de lo antes expuesto demanda a la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A., en acción de cumplimiento de contrato de promesa de venta de inmueble constituido por oficina cuya área sería la siguiente: sesenta y cuatro con cuarenta y siete metros cuadrados (64,47 mts2) que sería construido y formaría parte del conjunto RESIDENCIAL COMERCIAL SAN VICENTE GARDENS, el cual estaría situado sobre parcela de terreno ubicada en el sector El triángulo del este, en la intersección de la calle San Vicente con la Avenida El Triángulo del Este de esta ciudad de Barquisimeto estado Lara, el cual tiene una superficie de doce mil metros cuadrados aproximadamente (12.000 mt2) y consiste en un complejo habitacional de viviendas tipo familiar, conformado por siete (07) edificios de apartamentos con área comercial en algunas de ellas, una (01) torre de oficinas, área de esparcimiento, recreación y sótanos donde se ubicarían los estacionamientos, cuyos linderos generales serian: por el norte con futuras calles San Vicente, por el sur con a Plaza Central, por el Este la Torre Azahar y por el Oeste la residencia del Este, la futura oficina estaría ubicada en la Torre de Oficinas Torre ejecutiva San Vicente, seria identificado con el número 3-4, situada en el piso 3, y en consecuencia sea condenada la parte demandada a: 1. Que cumpla con su obligación de vender la referida oficina identificada ut supra. 2. Que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil en virtud de que el inmueble no se encuentra construido y resulta imposible que la demandada pueda cumplir con la construcción del inmueble y 3. Que sea entregada a la parte demandante una cantidad de dinero debido a que la naturaleza de la obligación, es decir, la terminación de la obra para poder traspasar la titularidad de la oficina objeto del contrato de promesa de venta, resulta de tal manera onerosa que imposibilita su ejecución, de conformidad con lo establecido en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, y que dicha cantidad de dinero sea equivalente: a) el valor de una oficina en las mismas dimensiones, características y ubicación establecidas en el referido contrato, pero para la fecha del cumplimiento de la sentencia; o b) estableciendo el valor total del terreno, en donde se construiría la oficina que iba a adquirir para la fecha de la posible experticia complementaria del fallo, y a dicho monto obtenerle el siete coma cincuenta por ciento (7,50%) porcentaje que equivale a la cantidad de dinero entregada originalmente por mí a través de la promesa de la venta.
Así mismo, fundamenta su pretensión en 1159, 1167, del Código Civil venezolano y 531 y 527 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, y estima la cuantía en la cantidad de doscientos mil millones de bolívares (Bs. 200.000.000.000) que equivalen a diez millones de unidades tributarias (10.000.0000,00 UT) que a su vez equivalen a ochocientos sesenta y cuatro con ochenta y dos Petros (864,82 P).

III
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Previa formalidades de ley, fue juramentada como defensora ad litem la abogada GISELA LUGO PRADO, inscrita en el inpreabogado bajo el número 14.898, en fecha 14 de noviembre de 2022, y en su oportunidad correspondiente presentó escrito de contestación
En la cual niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los hechos alegados por la parte demandante y solicita sea declara sin lugar la acción propuesta.

III
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Con el libelo de la demanda la parte demandante promovió las siguientes documentales:

• Consigna copia fotostática certificada de documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto estado Lara, en fecha 14 de diciembre de 2007, inserto bajo el número 16, tomo 231, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria, inserto a los folios del 24 al 30, Tal documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente. Es por lo cual, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio, siendo que con el referido documento se desprende la condición de accionistas de la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A., las firmas mercantiles SOCIEDAD DE EDUCACIÓN PAULINA, y la sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES URBEL C.A, parte demandada en la presente causa. Así se establece.

• Consigna copia fotostática simple de acta constitutiva de la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A. debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara, en fecha 07 de agosto de 2009, bajo el número 20, tomo 57 A, inserto a los folios del 31 al 38, Tal documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente. Es por lo cual, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio, siendo que con el referido documento se desprende la condición de accionistas de la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A., las firmas mercantiles SOCIEDAD DE EDUCACIÓN PAULINA, y la sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES URBEL C.A, parte demandada en la presente causa. Así se establece.

• Consigna copia fotostática certificada de documento registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 4 de junio de 2013, inscrito bajo el Nº 362.11.2.3.5087 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2013, inserto a los folios del 39 al 47, Tal documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, del referido documento se desprende, el aporte de inmueble distinguido con el nro. 2, ubicado en sector este, Urbanización del este, calle Bolívar, con calle San Vicente Municipio Santa Rosa, Distrito Iribarren del estado Lara, de la firma mercantil Sociedad de Educación Paulina, ya identificada a la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A., en este sentido siendo que la presente Litis versa sobre el cumplimiento de contrato de promesa de venta suscrito por el ciudadano FILIPPO TORTORICI SAMBITO y la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A., este tribunal observa que la documental descrita no aporta nada relevante al tema decidendum, en consecuencia, se desecha la misma. Así se establece.

• Consigna Copia fotostática simple de documento inscrito por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 24 de mayo de 2010, inscrito bajo el Nº 41, folio 173, del tomo 13 del protocolo de trascripción, inserto a los folios del 53 al 55, Tal documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, del referido documento se desprende, división de inmueble ubicado en sector este, Urbanización del este, calle Bolívar, con calle San Vicente Municipio Santa Rosa, Distrito Iribarren del estado Lara, distinguido con número 1 y 2, perteneciente a la firma mercantil SOCIEDAD DE EDUCACIÓN PAULINA, en este sentido siendo que la presente Litis versa sobre el cumplimiento de contrato de promesa de venta suscrito por el ciudadano FILIPPO TORTORICI SAMBITO y la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A., este tribunal observa que la documental descrita no aporta nada relevante al tema decidendum, en consecuencia, se desecha la misma. Así se establece.

• Consigna Copia fotostática simple de documento anotado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 10 de junio de 2013, inscrito bajo el Nº 44, del tomo 42 A- RMI, inserto a los folios del 56 al 62, Tal documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, del referido documento se desprende, acta extraordinaria donde se abordaron los siguientes puntos; primero: aumento de capital, segundo: análisis y acuerdo para solicitar préstamo bancario y constituir las garantías respectivas y tercero: modificación de la cláusula quinta, celebrada por la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A, en fecha 04 de junio de 2013, en este sentido siendo que la presente Litis versa sobre el cumplimiento de contrato de promesa de venta suscrito por el ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO y la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A., ., este tribunal observa que la documental descrita no aporta nada relevante al tema decidendum, en consecuencia, se desecha la misma. Así se establece.

• Consigna como instrumento fundamental de la acción original de contrato de promesa de oficinas de San Vicente Gardens, inserto a los folios del 63 al 69, Tal documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, es por lo cual, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio, del referido documento se desprende contrato promesa de oficinas de San Vicente Gardens celebrado entre la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A., y el ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO en fecha 04 de agosto del año 2010. Y así se establece.-

• Consigna como original de plan de pagos integrante de contrato de promesa de oficinas de San Vicente Gardens, inserto al folio 69, Tal documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, es por lo cual, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio, del referido documento se desprende el plan de pagos de la totalidad del contrato promesa de oficinas de San Vicente Gardens celebrado entre la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A., y el ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO en fecha 04 de agosto del año 2010. Y así se establece.-

• Consigna original de expediente KP02-S-2021-001469, tramitado por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, inserto a los folios del 70 al 101, Tal documental no fue impugnada por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, es por lo cual, de conformidad con los artículos 1.429 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio, del referido documento se desprende la práctica de inspección ocular realizada en fecha 19 de agosto del año 2021, del cual el Tribunal correspondiente se trasladó y constituyó en la Urbanización del este, calle Bolívar, con calle San Vicente, Barquisimeto estado Lara, y constató desde la parte externa pues no tuvo acceso al mismo, una edificación en proceso de construcción de gran tamaño y dimensiones, encontrándose para el momento de la inspección paralizado el proceso de construcción con gran cantidad de maleza y visualizándose muro de concreto de color negro donde se lee San Vicente Gardens. Y así se establece.-

• Consigna en original, 48 recibos de pago emitidos la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A., de parte de del ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO, inserto a los folios del 102 al 149, del cual se desprende la cancelación de 42 cuotas correspondiente a la cancelación total del precio establecido en contrato de promesa de venta de oficina plenamente identificada en autos, el cual se fijó en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 750.000,00). Tal documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente. Es por lo cual, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal le otorga pleno valor probatorio.

• Consigna Copia fotostática simple de documento inscrito por ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara, de fecha 02 de octubre de 2014, inscrito bajo el Nº 9, del tomo 55 A- RMI, inserto a los folios del 150 al 153, Tal documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, del referido documento se desprende, acta de asamblea extraordinaria de la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A., donde se nombra como director general de la empresa a la ciudadana ANA MARÍA GONZÁLEZ DE CARRILLO; en este sentido se extrae la cualidad de la misma como representante de la firma mercantil demandada. Tal documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente. Es por lo cual, de conformidad con los artículos 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide.

Llegada la oportunidad procesal para que las partes promuevan las pruebas que consideren pertinentes, la parte demandante en su escrito de promoción promovió las siguientes pruebas:

• Promueve copia fotostática certificada de documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto estado Lara, en fecha 14 de diciembre de 2007, inserto bajo el número 16, tomo 231, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria, inserto a los folios del 24 al 30, el cual ya fue valorado ut supra.

• Promueve Copia fotostática simple de acta constitutiva de la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A. debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara, en fecha 07 de agosto de 2009, bajo el número 20, tomo 57 A, inserto a los folios del 31 al 38, el cual ya fue valorado ut supra.

• Promueve Copia fotostática certificada de documento registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 4 de junio de 2013, inscrito bajo el Nº 362.11.2.3.5087 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2013, inserto a los folios del 39 al 47, el cual ya fue valorado ut supra.

• Promueve Copia fotostática simple de documento inscrito por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 24 de mayo de 2010, inscrito bajo el Nº 41, folio 173, del tomo 13 del protocolo de trascripción, inserto a los folios del 53 al 55, el cual ya fue valorado ut supra.

• Promueve Copia fotostática simple de documento anotado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 10 de junio de 2013, inscrito bajo el Nº 44, del tomo 42 A- RMI, inserto a los folios del 56 al 62, el cual ya fue valorado ut supra.

• Promueve como instrumento fundamental de la acción original de contrato de promesa de oficinas de San Vicente Gardens, celebrado entre la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A., y el ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO, inserto a los folios del 63 al 69, el cual ya fue valorado ut supra.

• Promueve plan de pagos de la totalidad del precio de compra de la oficina de marras, el cual es integrante de contrato de promesa de oficinas de San Vicente Gardens, celebrado entre la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A., y el ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO, inserto a los folios del 63 al 69, el cual ya fue valorado ut supra.

• Promueve plan de pagos modificatorio del original, suscrito en fecha 03 de julio de 2012, el cual alega fue firmado por ambas partes y pasó a formar parte integrante al contrato de marras, de la totalidad del precio de compra de la oficina de marras, el cual expresa la parte promovente es integrante de contrato de promesa de oficinas de San Vicente Gardens, celebrado entre la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A., y el ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO, el cual manifiesta que consigna junto al escrito libelar marcado letra “H”, y este Tribunal revisada exhaustivamente las actas que conforman el presente asunto, observa que marcado letra “H” de los anexos consignados junto con el escrito libelar se encuentra original de expediente KP02-S-2021-001469, tramitado por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, inserto a los folios del 70 al 101, y no se encuentra el referido plan de pagos modificatorio del original anexo al escrito libelar de lo que se desprende que la referida prueba no es objeto de valoración. Y así se establece.-

• Promueve Inspección extra-judicial, signada con la nomenclatura KP02-S-2021-001469, tramitado por ante el tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, inserto a los folios del 70 al 101, el cual ya fue valorado ut supra.

• Promueve 48 recibos de pago emitidos la firma mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C.A., de parte de del ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO, inserto a los folios del 102 al 149, el cual ya fue valorado ut supra.

• Promueve inspección judicial, el cual fue admitida en fecha 09 de febrero de 2023 y se practicó en fecha 15 de marzo de 2023, inserto a los folios del 52 al 53, en la práctica de la misma el Tribunal se trasladó y se constituyó en la Urbanización del este, calle Bolívar, con calle San Vicente, Barquisimeto estado Lara, siendo atendidos por el ciudadano Luis Miguel Matute Cordoba, titular de la cedula de identidad Nro. V-24.025.326, quien manifestó ser el vigilante del inmueble objeto de la presente causa, así mismo se constató la existencia de una edificación, construcción o bienhechuría, igualmente se dejó constancia que al momento de practicar la inspección no se encontraban obreros trabajando y observándose que la obra de edificación se encuentra paralizada, dicha inspección judicial no fue impugnada por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente. Es por lo cual, de conformidad con los artículos 1.428 del Código Civil y 472 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide.

• Promueve experticia a inmueble objeto de la presente demanda el cual solicita que los expertos designados realicen pericia al mismo, determinando los siguiente: 1. establezcan si la obra a construirse sobre un lote distinguido con el Nº 2, ubicado en ubicado en sector este, Urbanización del este, calle Bolívar, con calle San Vicente Municipio Santa Rosa, Distrito Iribarren del estado Lara, con una superficie aproximada de ONCE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (11.668,00 M2), identificado con el código catastral Nº 13-03-01-U01-107-0024-056-000, el cual está comprendido dentro de los siguiente linderos; NORTE: Con futura calle San Vicente; SUR: Con terrenos que son de la Sociedad de Educación Paulinas; ESTE: Con terrenos que son o fueron de Edificaciones 15-16 C.A. y OESTE: con Urbanización del Este; terreno sobre el cual se iba a desarrollar y construir el CONJUNTO RESIDENCIAL COMERCIAL SAN VICENTE GARDENS, en donde estaría el inmueble objeto de la presente demanda, ubicado en la torre de oficinas, TORRE EJECUTIVA SAN VICENTE , identificado con el número 3-4, situada en el piso 3, encuentra totalmente construida y terminada para la entrega y ocupación; siendo determinado por los expertos en informe de experticia que no se encuentra totalmente construida, ni determinadas para la entrega y ocupación. 2. En caso de no estar totalmente construida y terminada para la entrega y ocupación en referido CONJUNTO RESIDENCIAL COMERCIAL SAN VICENTE GARDENS, establezcan el porcentaje de falta para su total construcción y terminación para la entrega y desocupación; siendo determinado por los expertos en informe de experticia “…conjunto residencial Comercial San Vicente Gardens en un 45% aproximadamente...”3. Establezcan el valor actual de la totalidad del terreno en se construiría la torre de oficinas TORRE EJECUTIVA SAN VICENTE, en el referido conjunto residencial COMERCIAL SAN VICENTE GARDENS; siendo determinado por los expertos en informe de experticia el valor estimado de la totalidad del terreno 1.668 m2 * 196,35 $/m2 = 2.291.011,8 $ (USA).4. Establezcan la cantidad de dinero que requeriría a la fecha de realización de la experticia para la construcción total y terminación de la obra para su entrega y ocupación de la TORRE EJECUTIVA SAN VICENTE, en el referido conjunto residencial COMERCIAL SAN VICENTE GARDENS; siendo determinado por los expertos en informe de experticia “… faltaría aproximadamente para su culminación y entrega aproximadamente 2.000.255,4, $ equivalentes a 33.337,59 petros…” 5. Establezcan el valor de una oficina nueva y recién construida a la fecha de realización de a experticia, con las mismas características que tendría oficina objeto de la presente demanda, descrita en el contrato de promesa de venta suscrito por el ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO e INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE C., con un área de sesenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta y siete decímetros (64,47 m2), y en una ubicación similar a la que sería construida, siendo determinado por los expertos en informe de experticia “… los expertos estimamos el valor actual de la oficina en 1800 $/m2 1800$ /m2...”. Dicha experticia no fue impugnada por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente. Es por lo cual, de conformidad con los artículos 1.428 del Código Civil y 472 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Es menester para este Tribunal disponer del principio esencial constituido en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, ello bajo el principio QUOD NON EST IN ACTIS NON EST IN MUNDO, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil (Sala Constitucional del tribunal Supremo de Justicia, 03-10-2006, Exp. 05-1649). Aún más cuando en el juicio de Cumplimiento de Contrato de Comodato Verbal se trata, toda vez que la Sala Constitucional y de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia han dispuesto de criterios aplicables que debe suscribirse todo órgano jurisdiccional competente; en este orden de ideas, debe esta Juzgadora resaltar la importancia de la legitimación con la cual las partes actúan en un determinado proceso, ello a los fines de dilucidar cualquier aspecto dudoso que enerve el procedimiento recorrido conforme a Ley.

La doctrina coincide en sostener que la designación de un defensor ad litem se hace con el objeto de que el demandado que no pueda ser citado personalmente, sea emplazado y de este modo se forme la relación jurídica procesal que permita el desarrollo de un proceso válido, emplazamiento que incluso resulta beneficioso para el actor, ya que permite que la causa pueda avanzar y se logre el resultado perseguido como lo es la sentencia; el abogado que haya sido designado para tal fin juega el rol de representante del ausente o no presente, según sea el caso y tiene los mismos poderes de un apoderado judicial, con la diferencia que, su mandato proviene de la Ley y con la excepción de las facultades especiales previstas en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, mediante el nombramiento, aceptación de éste, y respectiva juramentación ante el Juez que lo haya convocado, se apunta hacia el efectivo ejercicio de la garantía constitucional de la defensa del demandado, como es el caso de marras ante la imposibilidad del emplazamiento de la parte demandada, se designó como defensora ad litem de la demandada Sociedad Mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE, C.A., a la abogada GISELA COROMOTO LUGO PRADO, inscrita en el I.P.S.A, bajo el número 114.898, siendo debidamente juramentada en fecha 14 de noviembre de 2022.

Siendo el caso de autos, se estableció que un proceso no puede instaurarse indiferentemente entre sujetos, sino entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, de lo cual se evidencia que el ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO se encuentra debidamente identificado y ostenta derecho que lo vincula con el presente asunto, así como también a la demandada Sociedad Mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE, C.A.. Por lo que finalmente se determina la existencia de la relación jurídica correlativa al objeto de la presente Litis, así se establece.
Ahora bien, el Juez como director del proceso está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la Litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, lo que se transcribe a continuación:

“Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho.
Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1.140.-Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello
Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

Éste último artículo consagra el Principio de la Carga Probatoria, el cual, igualmente se inserta en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, al establecer:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”

Estas reglas, a juicio de esta Jurisdicente, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio. De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no es una obligación que el Tribunal impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; sin embargo el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho, REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado en actor que ejerce su excepción, éste principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos toca a él la prueba correspondiente.

Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.

Como se ve, la carga de la prueba se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si bien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, corresponde el conocimiento de la presente causa al juicio de quien aquí juzga, de conformidad con los preceptos previamente referidos sobre la pretensión de cumplimiento de contrato de promesa de venta.

La promesa de venta es un acuerdo de voluntades que hacen un vendedor y un comprador, por el cual una persona se obliga a vender una cosa a otra con sujeción a determinadas condiciones, convenidas por ambas partes.

Al respecto, sostiene Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, Tomo (sic) II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro, el promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue.

En este sentido la Sala de Casación Civil en sentencia Nro. 577 de fecha 06 de octubre 2016, con el Magistrado ponente Yván Darío Bastardo Flores caso DIANET ALICIA NOUREDDINE GÓMEZ contra OSWALDO BRUCES Y OTRA, estableció:

“…De igual forma esta Sala en su sentencia N° RC-820 del 11 de diciembre de 2015, expediente N° 2015-492, caso: MK INGENIERÍA, C.A., contra INVERSIONES RUJU, C.A., dispuso lo siguiente:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña…”. (Destacados de la Sala).-
(…omissis…)

En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”

Del mismo modo la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 28 días del mes de octubre de 2022, caso Jennifer Gabriela Veliz Medolphe Y Rodolfo De Jesús Flores Gutiérrez, en contra Karol Graciely Sánchez Navarro, expediente N° AA20-C-2019-000502, realizar una breve síntesis sobre el tema decidendum referidos a las diferencias que existen entre los contratos preliminares (promesa bilateral de compraventa y la opción unilateral) con los contratos definitivos, con especial referencia en el contrato de compraventa:

“… El contrato preliminar es aquel que contiene entre las obligaciones de las partes realizar a futuro un contrato definitivo, en el cual los contratantes otorgaran su consentimiento posteriormente al celebrar el contrato definitivo (obligación de hacer). En el Código Civil venezolano estos contratos preliminares son considerados contratos innominados y tienen como base legal el principio de autonomía de la voluntad contractual establecida en el artículo 1.140 del Código Civil. Este tipo de contratos son negocios bilaterales, sin embargo, según las obligaciones de las partes pueden ser bilaterales o unilaterales y causar efectos distintos, aunque siempre el contrato preliminar es un contrato instrumental, pues van a generar entre las partes la obligación de celebrar un contrato definitivo posteriormente en el que deben dar su consentimiento.
(…omissis…)
Otro tipo de contrato es la opción o promesa unilateral de compra o de venta, distinta al contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa, pues el primero requiere del consentimiento recíproco y se perfecciona cuando se ejerce la opción como consecuencia de la manifestación de voluntad del optante y se da la traslación del derecho de propiedad inmediatamente, siempre y cuando la otra parte haya cumplido con sus obligaciones. La ejecución forzosa de este contrato se da con la sentencia que suple el título declarativo, pues la manifestación del consentimiento del optante lo convierte en un contrato definitivo de venta.
El contrato de promesa bilateral de compraventa, es un contrato preliminar en el cual las partes se obligan una a vender y otra a comprar una cosa por un precio determinado y en el cual no han pactado la voluntad de concluir en este mismo contrato la compraventa definitiva.
En nuestro país no existe la obligación de registrar el documento de promesa bilateral de compra venta, en virtud de la libertad de las formas y así contar con un instrumento flexible, menos formal.
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil establece que para que el fallo pueda producir efectos el comprador o demandante debió haber cumplido con su prestación, es decir, debió haber pagado el precio antes de que se dicte la sentencia y este conste en el expediente. En la promesa bilateral de compraventa la ejecución puede ser forzosa mediante la acción de cumplimiento del contrato o bien si ésta ha sido excluida de las cláusulas contractuales, los daños y perjuicios se indemnizaran mediante la cláusula penal, también es posible solicitar la resolución del dicho acuerdo.
La ejecución forzosa de éste contrato preliminar se da con la decisión de condena que dicta el juez que suple la manifestación de voluntad que no dio la parte, por lo que se le ordena firmar y otorgar el contrato definitivo de venta determinado en el contrato preliminar.
(…omissis…)
Finalmente, la Sala Constitucional ordena que se revisen todos los contratos sin importar la denominación que tengan a fin de determinar su naturaleza, esta Sala de Casación Civil considera que los criterios diferenciadores de los contratos definitivos con los contratos preliminares allí establecidos serán aplicados todas a las causas a fin de evitar vulnerar a las partes los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible, de conformidad con los criterios establecidos por la Sala Constitucional en sus sentencias número 3180, de fecha 15 de diciembre de 2004, número 1310 del 16 de octubre de 2009, número 167 del 26 de marzo de 2013, número 1588 del 14 de noviembre de 2013, número 317del 5 de mayo de 2014 y número 805 del 7 de julio de 2014.
(Negritas de la sala)

Así también la Sala de Casación Civil en sentencia Nro. 003 de fecha 09 de febrero de 2023, con la Magistrada ponente Carmen Eneida Alves Navas caso VANDERLEIA MARTINS contra INVERSIONES ADCOM, C.A., estableció:
“… Sobre la naturaleza de los contratos que tienen por objeto la venta de bienes, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión número 878 de fecha 20 de julio de 2015, caso Panadería La Cesta de los Panes, C.A., estableció el criterio vinculante por el cual, el juez debe apreciar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato objeto de litigio, a los fines de determinar su verdadera naturaleza, independientemente de la denominación dada por las partes, y así determinar si se trata de un contrato preliminar o de carácter definitivo, y en consecuencia, establecer los efectos y consecuencias del contrato suscrito, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, dicho criterio asentó lo siguiente:
“OBITER DICTUM
Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
(…) En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (…).
(…) Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
(…) En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva”. (Negrillas y subrayado de la Sala Constitucional).
En consideración del criterio supra citado, corresponde determinar la real intención o voluntad de las partes contratantes, las cuales se comprometieron de manera expresa en el contrato, a celebrar en el futuro la operación definitiva de compraventa mediante documento registrado, luego de la ejecución del pago de las cantidades de dinero por concepto del precio de venta en el plazo de dos (2) años, por ello resulta claro, que la convención de autos es de naturaleza preparatoria o preliminar de una posible y futura compraventa del inmueble allí descrito. (…)…”
En consideración del criterio y normas antes citadas, al tener la promesa de venta de determinado el inmueble y el precio establecidos, siempre y cuando, cada una de las partes haya cumplido a cabalidad con las prestaciones a su cargo, en la oportunidad prevista para ello, terminaría de manera natural con la celebración del contrato de venta definitiva, que de no cumplirse conllevan a una terminación no natural del contrato, dando origen a diferencias entre las partes, acerca de la validez originaria de su acuerdo o sobre la subsistencia en el período de ejecución de obligaciones que nacieron válidamente, entonces, la paz entre los contratantes se acaba y la tarea de los administradores de justicia es discernir las patologías que puedan afectar al contrato: si tiene algún vicio de inexistencia, validez o ineficacia, o si opera la resolución, la imprevisión u otra forma de terminación durante su cumplimiento.
En el caso de marras, corresponde determinar la real intención o voluntad de las partes contratantes, las cuales se comprometieron de manera expresa en el contrato, a celebrar en el futuro la operación definitiva de compraventa mediante documento registrado, luego de la ejecución del pago de las cantidades de dinero por concepto del precio de venta y de la notificación por parte del vendedor al comprador de la terminación de la torre ejecutiva en el plazo de tres (3) años, por ello resulta claro, que la convención de autos es de naturaleza preparatoria o preliminar de una posible y futura compraventa del inmueble allí descrito. Al efecto, es preciso citar el contenido de la norma siguiente:
Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
En este orden de ideas, observa esta Jurisdicente que de conformidad con los hechos alegados por las partes así como el acervo probatorio que consta en autos determina la existencia de un contrato de promesa de venta inserto al folio sesenta y tres (Fs. 63 al 69), celebrado entre el ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO y la Sociedad Mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE, C.A. en fecha cuatro (04) de agosto del año 2010, obligándose el vendedor en la cláusula primera del referido contrato a vender al ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO, un inmueble constituido por una oficina ampliamente identificada en autos, así mismo en la cláusula tercero del referido contrato se estableció el precio de la venta del inmueble objeto de la presente demanda en la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00), obligándose al comprador a cancelar según plan de pagos anexa al contrato, de los cuales constan en autos cuarenta y ocho recibos de pago originales emitidos por la Sociedad Mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE, C.A, el cual se les otorgo plano valor probatorio desprendiéndose la cancelación del precio de la venta convenida en el supra mencionado contrato.
Aunado a ello, la cláusula séptima del referido contrato establece la duración aproximada de cinco (05) años a partir de la firma del contrato de promesa de venta identificado en autos, del CONJUNTO RESIDENCIAL SAN VICENTE GARDENS, y estimando un tiempo de culminación de la torre ejecutiva de tres (03) años y la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante el registro correspondiente sería una vez el vendedor notifique al comprador de la terminación de la torre ejecutiva, evidenciándose en inspección judicial realizada (Fs. 52 al 53 2da pieza), así como experticia practicada (Fs. 54 al 72 2da pieza), de cual se otorgó pleno valor probatorio la no culminación de la torre ejecutiva así como del conjunto residencial SAN VICENTE GARDENS, estimando los expertos designados para la práctica de la experticia según escrito de promoción de pruebas un faltante de un cuarenta y cinco por ciento (45%) para la culminación de la misma, evidenciándose de igual forma del iter procesal que la construcción se encuentra paralizada.
Ahora bien, en el caso de marras, la parte actora en su petitorio pretende que la demandada sea condenada en los siguientes términos:
“…1. Que cumpla con su obligación de venderme la referida oficina identificada en autos;
2. Que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil en virtud de que el inmueble no se encuentra construido y resulta imposible que la demandada pueda cumplir con la construcción del inmueble.
3. A entregarme una cantidad de dinero, debido a que la naturaleza de la obligación, es decir, la terminación de la obra para poder traspasar la titularidad de la oficina objeto del contrato de PROMESA DE VENTA, resulta de tal manera onerosa que imposibilita su ejecución, de conformidad con lo establecido en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, y que dicha cantidad de dinero sea equivalente: a) Al valor de una oficina en las mismas dimensiones, características y ubicación establecidas en el referido contrato, pero para la fecha del cumplimiento de la sentencia; o b) estableciendo el valor total del terreno, en donde se construiría la oficina que iba a adquirir para la fecha de la posible experticia complementaria del fallo, y a dicho monto obtenerle el siete coma cincuenta por ciento (7,50%) porcentaje que equivale a la cantidad de dinero entregada originalmente por mí a través de la promesa de la venta…”

Es menester precisar que en los contratos bilaterales ambas partes son deudores y acreedores en distintas posturas. Esto hace que se establezca que siempre debe atender a la equivalencia de las prestaciones. También se debe ver quién es la parte más débil, ya que no en todos los casos el deudor es la parte débil, entonces no se puede equiparar deudor con parte débil; por lo que, esta Juzgadora, a los fines de determinar la carga contractual de cada una de las partes inmersas en el presente proceso, fundamenta su decisión con el principio iura novit curia, y le da valor a la cláusula primera del referido contrato de promesa de venta, del cual se desprende que (…)“EL PROMINENTE VENDEDOR” se obliga a vender a “EL PROMINENTE COMPRADOR”, quien igualmente se obliga a adquirir un inmueble (…), así mismo la cláusula tercera de la cual se estableció (…) el precio por el cual “el prominente” se compromete a vender a “EL PROMINENTE COMPRADOR” el inmueble objeto de esta negociación serán la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 750.000,00), precio este que “EL PROMINENTE COMPRADOR” acepta en este acto y se obliga pagar a orden de “EL PROMINENTE VENDEDOR” en su debida oportunidad y de acuerdo al plan de pagos que se anexa al presente documento y que firmado por los contratantes, forma parte integrante de este documento (…).
De manera que también se estableció en dicho contrato en la Cláusula séptima que la protocolización del documento definitivo estaba sujeta al pago definitivo por parte del “EL PROMINENTE COMPRADOR”, así como de la notificación por parte del “EL PROMINENTE VENDEDOR” de la terminación de la torre ejecutiva, la cual sería en el término de tres (03) años, contados desde la fecha de la firma del contrato de promesa de venta en mención, siendo esta cuatro (04) de agosto de 2010, circunstancia ésta que se evidenció de las pruebas promovidas, al evidenciarse que la parte actora, denominada “EL PROMINENTE COMPRADOR”, en el supra identificado contrato, ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO, cumplió con su obligación al cancelar de manera oportuna el pago total del precio de la venta del inmueble; así también se desprende de actas y medios probatorios aportados por las partes, el incumplimiento por parte del demandado denominada “EL PROMINENTE VENDEDOR” en el referido contrato de promesa de venta, la Sociedad Mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE, C.A, de construir un inmueble constituido por una (01) oficina de uso comercial con las especificaciones establecidas en el contrato, por lo tanto el incumplimiento de la protocolización de la venta definitiva por ante el registro correspondiente; razón por la cual resulta menester declarar CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por elciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO contra la Sociedad Mercantil INVERSORESINTEGRADOS DEL ESTE, C.A, y así se decide.-
Es pues así que, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido, la actora demostró con el referido contrato de promesa de venta, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, así como también demostró el del precio pautado que le correspondía como inicial para adquirir el bien inmueble así como la totalidad del pago del precio de la oficina objeto de la presente demanda; demostrando con las pruebas aportadas, que el demandado incumplió con su obligación al no efectuar la protocolización del documento definitivo de compra venta en el lapso establecido en el referido contrato, al igual que demostró el no cumplimiento de la construcción del inmueble objeto del presente asunto y por consiguiente, el demandado, al no cumplir con el lapso pactado en la cláusula Tercera del contrato in comento, violó expresas disposiciones contractuales contenidas en el aludido contrato. Así se declara.-
Ahora bien, la parte demandante pretende que el vendedor parte demandada en la presente causa “…. Que cumpla con su obligación de venderme la referida oficina identificada en autos…” del cual esta juzgadora evidencia de autos que la parte demandante cumplió con su obligación de cancelar el monto total del precio de la venta pautado según clausula Tercera del contrato y tal como consta en actas procesales, el incumplimiento por parte del demandado de la cláusula séptima del contrato de promesa de venta con la no culminación y paralización del conjunto residencial COMERCIAL SAN VICENTE GARDENS y la TORRE EJECUTIVA SAN VICENTE, como consecuencia, no se cumplió con la protocolización del documento definitivo, considerando esta Jurisdicente que visto que el conjunto residencial antes descrito se encuentra inconcluso y totalmente paralizado, en detrimento de la parte demandante, que cumplió con su obligación de pago del monto total estipulado en el contrato de promesa de venta, por la venta de la oficina número 3-4 situada en el piso 3 de la torre ejecutiva, del conjunto residencial COMERCIAL SAN VICENTE GARDENS, no siendo posible la ejecución del contrato y visto lo peticionado por la parte demandante en el particular 3 del petitorio “…A entregarme una cantidad de dinero, debido a que la naturaleza de la obligación, es decir, la terminación de la obra para poder traspasar la titularidad de la oficina objeto del contrato de promesa de venta, resulta de tal manera onerosa que imposibilita su ejecución, de conformidad con lo establecido en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil…” considera esta juzgadora procedente en derecho lo demandado por el ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO, en condenar a la parte demandada al pago del valor de una oficina con las mismas dimensiones, características y ubicación establecidas en el referido contrato, en este sentido es improcedente la condenatoria de que el demandado cumpla con la obligación de vender al demandante la referida oficina identificada en autos. Y así se establece.
En lo que respecta a lo demandado en el particular segundo del petitorio del escrito libelar “… Que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil en virtud de que el inmueble no se encuentra construido y resulta imposible que la demandada pueda cumplir con la construcción del inmueble…”, quien juzga en atención a los criterios antes descritos, lo probado en autos y a los dispuesto el artículo 531 ley adjetiva civil “…la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos…” siendo que de autos se evidencia que la parte demandante cumplió con su obligación de pago del monto total estipulado en el contrato de promesa de venta, por la compra de la oficina número 3-4 situada en el piso 3 de la torre ejecutiva, del conjunto residencial COMERCIAL SAN VICENTE GARDENS, y visto que hasta la fecha la construcción se encuentra totalmente paralizada e inconclusa, no siendo desvirtuado por la parte demandada lo alegado por la parte demandante, en consecuencia se debe declarar contrato no cumplido, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
Con relación a lo demandado en el particular tercero del petitorio del escrito libelar,“…A entregarme una cantidad de dinero…” esta juzgadora estableció en el presente fallo procedente en derecho, condenar a la parte demandada al pago del valor de una oficina con las mismas dimensiones, características y ubicación establecidas en el referido contrato, para lo cual es menester ordenar experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, que formará parte del mismo, en la cual los expertos determinen el valor actual del mercado de una oficina con las mismas dimensiones, características y ubicación establecidas en el contrato de promesa de venta suscrito por por el ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO, y la Sociedad Mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE, C.A, ya identificados.y así se establece.

V
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por el ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.952.521, abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 45.954, actuando en su propio nombre y representación, contra la Sociedad Mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE, C.A. cuya acta constitutiva estatutaria quedo debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara, en fecha 7 de agosto de 2.009, bajo el Nº 20, Tomo 57-A, en la persona de su Director Administrativo ELBA MARIA CADENA RIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.351.872 y en la persona de su Director General ANA MARIA GONZALEZ DE CARRILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.303.927.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la petición de cumplimiento de vender la oficina número 3-4, situada en el piso 3 de la TORRE EJECUTIVA, del conjunto residencial COMERCIAL SAN VICENTE GARDENS, según contrato de promesa de venta suscrito por el ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO, y la Sociedad Mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE, C.A, ya identificado, según lo dispuesto en el presente fallo.
TERCERO: SE ORDENA que el presente fallo produzca los efectos del contrato no cumplido con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.-
CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada al pago del valor de una oficina con las mismas dimensiones, características y ubicación establecidas en el referido contrato, por consiguiente, se ordenar una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, que formará parte del presente fallo, en la cual los expertos determinen el valor actual del mercado de una oficina con las mismas dimensiones, características y ubicación establecidas en el contrato de promesa de venta suscrito por por el ciudadano FILIPPO TORTIRICI SAMBITO, y la Sociedad Mercantil INVERSORES INTEGRADOS DEL ESTE, C.A, ya identificados.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.
La presente decisión se pública fuera del lapso de Ley, por lo que de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena librar boletas de notificación a las partes. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los dieciocho (18) de abril de dos mil veinticuatro (2024). Año 213º y 1645º.
La Juez Suplente;

Abg. Josmery Enid Parra De Montes. La Secretaria

Abg. María José Lucena Garrido.
En esta misma fecha y siendo las 2:30 de la tarde, se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria;