TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 26 de Octubre de dos mil veintitrés
213º y 164º

ASUNTO: KP02-V-2023-000014
DEMANDANTE:

APODERADA JUDICIAL: MARIA LISET LEDEZMA DE RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.463.338

Abg. CARMEN CECILIA PEREZ MEDIOMUNDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-14.696.818, inscrita en el I.P.S.A bajo el N°122.564, carácter que consta en instrumento Documento Sustitución de Poder General debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto, Estado Lara, inscrito bajo el N° 3, Tomo 26, Folios 8 hasta el 10, de fecha 04 de Agosto del 2022.

DEMANDADO: JOSE LUIS DREYER VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad N° 7.417.544.

DEFENSOR AD-LITEM: MIGUEL ALEJANDRO PEREZ GIL, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 269.476

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

SENTENCIA: DEFINITIVA.

Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley y habiéndose celebrado la audiencia o debate oral del presente juicio, de conformidad con los artículos 870, 872 y 876 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la Sentencia, la cual, fue declarada: CON LUGAR la demanda de Desalojo de Local Comercial interpuesta por la Abg. CARMEN CECILIA PEREZ MEDIOMUNDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-14.696.818, inscrita en el I.P.S.A bajo el N°122.564, actuando en carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana María Liset Ledezma de Rodríguez, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.463.338, carácter que consta en instrumento Documento Sustitución de Poder General debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto, Estado Lara, inscrito bajo el N° 3, Tomo 26, Folios 8 hasta el 10, de fecha 04 de Agosto del 2022, contra el ciudadano JOSE LUIS DREYER VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad N° 7.417.544, y se condena en costas procesales por haber resultado totalmente vencido en el presente juicio. Y de conformidad a lo establecido en la norma contenida en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, encontrándonos dentro de la oportunidad procesal, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:
I
SINTESIS DE LA LITIS:
En fecha 11/01/2023 Se recibe proveniente de la U.R.D.D civil demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL instaurada por la Abg. CARMEN CECILIA PEREZ MEDIOMUNDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-14.696.818, inscrita en el I.P.S.A bajo el N°122.564, actuando en carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana María Liset Ledezma de Rodríguez, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.463.338, carácter que consta en instrumento Documento Sustitución de Poder General debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto, Estado Lara, inscrito bajo el N° 3, Tomo 26, Folios 8 hasta el 10, de fecha 04 de Agosto del 2022, contra el ciudadano JOSE LUIS DREYER VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad N° 7.417.544.
En fecha 23/01/2023, se admitió la demanda (f.48).-
Diligencia de fecha 26/01/2023, la Abg. Carmen Cecilia Perez, solicito sea librada la compulsa para el demandado (f.49).-.-
Por auto de fecha 27/01/2023, será librada compulsa una vez conste en autos los fotostatos correspondientes.- (f.50)
Diligencia de fecha 01/12/2023, Se recibe proveniente de la U.R.D.D civil diligencia presentada por la Abg. Carmen Cecilia Pérez, solicito sea librada la compulsa. (f.51)
En fecha 02/02/2023, se ordeno librar compulsa de citación al demandado y se libro exhorto de al tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Peña del Estado Yaracuy. (f.52)
En fecha 03/02/2023, Revisadas las actuaciones se ordenó librar exhorto dirigido al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Peña de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. (f.53, 54, 55)
Diligencia en fecha 10/04/2023, por la Abg. Carmen Cecilia Perez, inscrita en el I.P.S.A bajo el n°122.564 consigna las resultas de la comisión para citación del demandado. (f.56, hasta el F.76)
Diligencia en fecha 12/05/2023 por la Abg. Carmen Cecilia Perez Mediomundo, donde solicita sea nombrado un Defensor Judicial al demandado.(f.78).
Asimismo, en se procedió designo defensor ad-litem, (F.79,80)
En fecha 22/05/2023, el alguacil JUAN GONZALEZ, consigno boleta de notificación debidamente por el defensor ad-litem. (f.81, 82)
En fecha 25/05/2023, se juramento al defensor Ad-Litem, comprometiéndose a cumplir bien y fielmente el cargo de Defensor Ad-Litem del ciudadano JOSE LUIS DREYER VASQUEZ.(f.83).
Diligencia de fecha 02/06/2023, suscrita por la Abg., CARMEN CECILIA PEREZ, donde solicita se proceda a realizar la citado del Abg. Miguel Pérez Gil, quien fue designado como Defensor Ad-Litem. (f.84)..-
En fecha 05/06/2023, se libró compulsa al defensor Ad-Litem. (f.85 y 86)
En fecha 06/06/2023, el alguacil de este despacho JUAN GONZALEZ, consigno boleta de notificación debidamente firmada al Abg. Miguel Pérez Gil, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 122.564 (f.87, 88).
Diligencia de fecha 04/07/2023, el Abg. Miguel Alejandro Pérez Gil, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 269.476, actuando en carácter de Defensor ad-litem del demandado JOSE LUIS DREYER VASQUEZ, da contestación a la demanda.- (f.89 hasta f.93).
En fecha 04/07/2023, Vista la diligencia presentada en fecha donde consigna promoción de pruebas, este tribunal ordena agregarlo a los autos, es todo (F.94).-
En fecha 07/07/2023, Vencido como se encuentra el lapso para la contestación de la demanda, se fijo AUDIENCIA PRELIMINAR para el quinto (5to) dia de despacho siguiente al dia de hoy a las 8:40AM, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. (f.95)
En fecha 14/07/2023, Se celebro audiencia Preliminar. (f.96 y 97).
En fecha 19/07/2023, se fijaron los limites de la Litis (f. 98).
Realizadas como fueron la fijación de los hechos controvertidos y los límites de la controversia de acuerdo a lo pautado en el artículo 868 del Código de Procedimiento, queda abierto el lapso probatorio de cinco (05) días para promover pruebas sobre el mérito de la causa. Cúmplase. (f.98)
Diligencia de fecha 27/07/2023 se recibe diligencia proveniente de la U.R.D.D civil por la Abg. CARMEN CECILIA PEREZ MEDIOMUNDO, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 122.564, donde promovió pruebas.
En fecha 27/07/2023 Se recibe diligencia proveniente de la U.R.D.D. civil suscrita por el Abg. MIGUEL ALEJANDRO PEREZ GIL, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 269.476, promueve pruebas.
En fecha 10/08/2023, dicta auto de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fija la audiencia Oral de Juicio para el vigésimo (20) días de despacho siguiente. (f.104).
PARTE DEMANDADA:
Escrito de Contestación:
Agrega, que agoto todas las vías posibles para dar con la ubicación del demandado.
Arguye, que su defendido se encuentra en plena vigencia de la relación arrendaticia, cumplió con sus obligaciones al respecto de los pagos de canon de arrendamiento sobre el local, encontrándose solvente sobre los dos locales, el mismo está en el derecho de permanecer en los locales según lo establecido en el artículo 10 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Audiencia oral:
En la Audiencia oral de juicio llevada a cabo en fecha 11 de Octubre de 2023 (f. 105 al 106), el defensor ad-litem Abg. Miguel Pérez Gil, expuso: “niego rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho invocados por la parte actora así mismo ratifico mi contestación y la promoción de pruebas consignadas por mi persona oponiéndome a cualquier hecho o derecho que violente a mi defendido. Es todo.”
II
ANALISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADASAL PRESENTE PROCESO
Planteada así la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil Vigente, que establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, este Tribunal observa que dentro del lapso establecido en la ley las partes ejercieron su derecho a promover pruebas de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
En este sentido, se observa que la parte demandante para demostrar sus respectivas afirmaciones de los hechos, promovió conjuntamente con el escrito libelar las siguientes pruebas:
PRIMERO: Documento de poder otorgado por el ciudadano Luis Enrique Perez Mediomundo, titular de la cedula de identidad numero V- 12.027.433, en su carácter de apoderado de la ciudadana Maria Liset Ledezma Oropeza, titular de la cedula de identidad numero V-5.463.338, otorgado ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 04 de Agosto de 2022, quedando anotado con el Nro. 3, tomo: 26., folios 08 al 10. Constante de tres folios útiles, anexada con la letra “A” (f. 05 al 07).Es apreciado por este Tribunal en todo su valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue objeto de impugnación en la oportunidad legal correspondiente, y del mismo se aprecia el carácter con que actúa la Abogada Carmen Cecilia Perez Mediomundo, inscrita en los I.P.S.A Nr. 122.564. Y así se establece.
SEGUNDO: MARCADO “B” original del Contrato de Arrendamiento privado (fs. 09 al 10), de fecha 15 de Septiembre de 2009, suscrito entre la ciudadana MARIA LISET LEDEZMA DE RODRIGUEZ y JOSE LUIS DREYER VASQUEZ. Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil, en cuanto se aprecia la relación arrendaticia entre las partes, y así se establece.
TERCERO: Marcado con la letra “C”, (fs. 12 al 14), comprobantes de transferencias de fechas 12/31/2021, 02/28/2022 y 04/29/2022, por la cantidad de 150.00$, 300.00$, y 150.00$, por ser un documento electrónico de datos es un medio de prueba atípica, cuyo soporte original se encuentra en una base de datos electrónicos debe ser evacuada por otro medio de evacuación, en consecuencia, se DESECHA por ser ilegal de conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
CUARTO: Marcado “D”, (fs. 16 al 32) Avaluó de inmueble ubicado en la calle 19 (avenida padre torres) esquina carrera 11, Yaritagua, Municipio Peña Yaracuy, emanado por el ingeniero civil Jesus G. Castillo A. C.I.V No. 188.405, ASAPROVE 1.474, SUDEBAN P-3513, por cuanto dicha prueba emana de un tercero que no es parte en el juicio, y no siendo esta ratificada, se desecha su valoración conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
QUINTO: Marcado con la letra “E”, (fs. 34 al 37), correo electrónico de los pagos de aumento de canon de arrendamiento en local de Yaritagua , realizada desde la cuenta correo electrónico lepm12@gmail.com y mjmora1970@gmail.com, por ser un documento electrónico de datos es un medio de prueba atípica, cuyo soporte original se encuentra en una base de datos electrónicos debe ser evacuada por otro medio de evacuación, en consecuencia, se DESECHA por ser ilegal de conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
SEXTO: Marcado “F”, (fs. 39) documento privado suscrito por la ciudadana Maria Lisseth Ledezma de Rodriguez, dirigido a los ciudadanos Jose Luis Dreyer, Elizabeth Graciana y a la firma mercantil Farmavanguard C.A, Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil, en cuanto se aprecia la relación arrendaticia entre las partes, y así se establece.
Se deja constancia que llegado el lapso para la promoción, la parte accionante ratifico todas las pruebas promovidas.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Se observa que en el escrito de promoción de pruebas (f. 100 y 101) presentado por la el defensor Ad-Litem de la parte demandada en el presente juicio, con las siguientes pruebas:
PRIMERO: El defensor adlitem consigno, fotografías a la fachada del establecimiento donde se efectuaba las labores su defendido, a donde se traslado en su busca, encontrando el establecimiento cerrado. (F.- 91 al 93). De los mismos se desprende que el defensor Ad-Litem ha cumplido con sus obligaciones, dando cumplimiento a lo establecido en la jurisprudencia dictada por Sala Constitucional en decisión de fecha 26 de enero de 2004 (exp. 02-1212) que expresó entre otras cosas “… En este sentido, la Sala consideró que es un deber del defensor ad litem, de ser posible, contactar personalmente a su defendido, para que éste le aporte las informaciones que le permitan defenderlo, así como los medios de prueba con que cuente, y las observaciones sobre la prueba documental producida por el demandante, a fin de preparar la defensa. Para tal logro no basta que el defensor envíe telegramas al defendido, participándole su nombramiento, sino que para cumplir con el deber que juró cumplir fielmente, debe ir en su búsqueda, sobre todo si conoce la dirección donde localizarlo…”. Dicho instrumento en virtud de no ser impugnado por su adversario conforme a las previsiones previstas en la Ley adjetiva vigente, se le otorga pleno valor probatorio, en cuanto a su contenido, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como diligencias que corresponde por Ley al Defensor Ad-Litem. Así se establece.
SEGUNDO: El defensor ad-litem, consigno notificación por vía de Whatsapp al número telefónico + 34641949549, y al correo electrónico jdreyerv@me.com, observa el Tribunal que fue enviada al demandado, y adminiculando con dicho por el defensor ad-litem en la contestación de la demanda y en escrito de pruebas , que ha realizado todos los intentos posibles de contactar a su defendido a los fines de que le provean medios de prueba a través de los cuales pueda hacer una mejor defensa realizando varias visitas al domicilio al establecimiento del demandado encontrándose el mismo cerrado. De lo que desprende que el defensor Ad-Litem ha cumplido con sus obligaciones, dando cumplimiento a lo establecido en la jurisprudencia dictada por Sala Constitucional en decisión de fecha 26 de enero de 2004 (exp. 02-1212) que expresó entre otras cosas “… En este sentido, la Sala consideró que es un deber del defensor ad litem, de ser posible, contactar personalmente a su defendido, para que éste le aporte las informaciones que le permitan defenderlo, así como los medios de prueba con que cuente, y las observaciones sobre la prueba documental producida por el demandante, a fin de preparar la defensa. Para tal logro no basta que el defensor envíe telegramas al defendido, participándole su nombramiento, sino que para cumplir con el deber que juró cumplir fielmente, debe ir en su búsqueda, sobre todo si conoce la dirección donde localizarlo…”. Dicho instrumento en virtud de no ser impugnado por su adversario conforme a las previsiones previstas en la Ley adjetiva vigente, se le otorga pleno valor probatorio, en cuanto a su contenido, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como diligencias que corresponde por Ley al Defensor Ad-Litem. Así se establece.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad procesal para emitir pronunciamiento en el presente asunto, corresponde a esta Juzgadora hacerlo bajo las consideraciones siguientes:
Establecido lo anterior corresponde a esta Juzgadora resolver el fondo de lo planteado y vistos los términos en que quedó trabada la litis, se da por admitido entre las partes la existencia de la relación arrendaticia iniciada por medio de un contrato escrito suscrito por la demandante Maria Liset Ledezma Rodriguez, dio en arrendamiento dos inmueble, destinado para uso comercial al ciudadano Jose Luis Dreyer Vasquez, todos plenamente identificados, cuyo objeto como ya se ha señalado, lo constituye dos locales comercial ubicado en la Avenida Padre Torres con la Plaza Bolivar y la carrera 11 de la ciudad de Yaritagua Estado Yaracuy.
Aprecia quien juzga, que de acuerdo con lo narrado por la parte actora en su libelo, el fundamento de su demanda lo constituye el incumplimiento en que ha incurrido el demandado de autos, en el pago de los cánones de arrendamiento, en virtud de encontrarse insolvente en el pago correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio de 2022, toda vez que, -a su decir- el arrendatario hoy demandado, se mantuvo insolvente por lo que solicita el desalojo del inmueble arrendado.
En ese sentido se hace necesario señalar que, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Por su parte el artículo 1354 del Código Civil dispone:
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
De conformidad a las normativas antes citadas, las mismas establecen, lo que la doctrina gusta llamar, la distribución de la carga de la prueba, aspecto sobre el cual la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-0733, de fecha 27 de julio de 2004, expediente Nº 03-1006, dejó sentado el siguiente criterio, a saber:
…Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación. Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando. Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél...”
De acuerdo a lo anterior, en el caso de autos, es obligación del actor, demostrar la existencia de la obligación, este hecho quedó probado con los contratos de arrendamiento, cuya existencia fue alegada y reconocida por ambas partes, por tanto la existencia de la relación arrendaticia, es un hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio, y como quiera que la existencia de la obligación está demostrada, le corresponde a la demandada probar haber cumplido, con el pago de los cánones de arrendamiento.
A fin de acreditar tal circunstancia, la demandante acompañó como anexo a su escrito libelar, copia certificada del documento de propiedad el cual no fue impugnado por el accionado, ya fueron debidamente valorada y apreciada por quien aquí juzga, el hecho que la parte accionada (arrendataria de la relación causal), se encuentre insolvente en las mensualidades aludidas como no pagadas por la parte actora, constituyéndose este el temas a decidir. En este sentido, visto los argumentos efectuados por la parte demandante y parte demandada, respectivamente, con la cual quedó trabada la litis, quien aquí decide considera oportuno traer a colación lo previsto en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.205 y 1.264 del Código Civil y el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que disponen:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
“Artículo 1.205.- Toda condición debe cumplirse de la manera como las partes han querido o entendido verosímilmente que lo fuese.”
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
“Artículo 40.- Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros…”
Al hilo de lo antes señalado, y de la revisión exhaustiva y detenidas de las actas procesales que integran el presente expediente, y en relación al punto controvertido como lo es la falta de pago a la que –a decir del actor- se encuentra incurriendo la parte accionada, se evidencia que, el defensor Ad-Litem como ya se ha señalado sólo se limitó a negar y rechazar tal argumento.
De lo anterior se evidencia que el hecho del incumplimiento de las obligaciones contractuales no fue discutido por la demandada, en el sentido que nada probó, en mérito de su defendida, en virtud de manifestar no poder localizarla, agotando así las gestiones, que por Ley tenía y conforme a las obligaciones que previamente aceptó mediante la suscripción del contrato, sobre la base de consideraciones que cuestionan el interés del demandante en obtener el cumplimiento.
Ahora bien, de acuerdo a los hechos controvertidos, en el presente juicio, la parte demandante afirma, que el arrendatario no ha pagado 04 meses del canon de arrendamiento, que corresponden a los meses Abril ,Mayo, Junio, y Julio de 2022, que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento a razón de 150 $, cada uno. Analizadas como han sido las pruebas en la presente controversia, se determina que ciertamente quedó demostrada en juicio la relación arrendaticia, existente entre las partes, por lo que efectivamente, el demandado-arrendatario en dicha relación, dentro de sus obligaciones principales se encuentra la de pagar los cánones de arrendamiento en los términos convenidos, como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil, la cual establece:
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
…2° Debe pagar la pensión obligación de arrendamiento en los términos convenidos.
En tal sentido el arrendatario, no cumplió con las obligaciones contractuales y legales, subsumiéndose así, en el supuesto que encuadra con el articulo 40 literal “A” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que establece que el demandado haya dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades, y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, por lo que se evidencia la mora del arrendatario en el pago del canon de arrendamiento de los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio de 2022 y encuadra dentro de la causal de desalojo, contenida en dicho artículo. Y así se decide.
En tal sentido y por cuanto constituye un principio cardinal que, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y agrega la legislación vigente que, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, por lo que vistas las excepciones que aduce la parte demandada respecto al incumplimiento que se le imputa, considera quien decide que, la existencia de la relación arrendaticia por contrato escrito, y al haber imputado la actora al accionado el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio de 2022, correspondía a ésta la carga de probar que sí los había cancelado, en virtud de que una de las obligaciones fundamentales del arrendatario es pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos conforme al Artículo 1.592 del Código Civil. De manera que al haber imputado la actora a la demandada el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, correspondía a ésta la carga de probar que sí los había cancelado o el hecho extintivo de su obligación, no siendo suficiente que la demandada negara la pretensión deducida pues tenía la carga de probar esa circunstancia, y el caso bajo examen, demostrar el pago y el cumplimiento de la manera de cómo ha debido haber hecho. En consecuencia, al no haber promovido prueba alguna que demostrare su solvencia, o el pago realizado, indefectiblemente la acción intentada en su contra debe prosperar. y así queda establecido.
En cuanto al literal H del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, observa esta juzgadora de las actas que conforman el presente asunto y de los medios probatorios aportados, se evidencia que el demandante le ofrece a la parte demandada la preferencia de comprar los locales comerciales objeto de la demanda, siendo importante traer a colación el Articulo 38 iusdem;
“En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.”
De lo anteriormente citado, en el caso de marras el demandante no cumplió con realizar dicha notificación a través de Notaria Publica como indica la ley, siendo que el accionante arguye el ofrecimiento de compra del inmueble fue remitido al demandado mediante correo electrónico, sin tener ninguna respuesta. Siendo improcedente por no demostrar la demandante el cumplimiento de los requisitos para la procedencia de dicha notificación de preferencia ofertiva. Así se establece.
En consecuencia, dado que el incumplimiento quedó por el demandado y que el mismo es de carácter imputable al arrendatario, no tiene de otra esta Juzgadora y ajustado a derecho al declarar procedente la demanda por desalojo de local comercial, ya que se configuró la causal contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, de acuerdo con la cual, constituye causal de desalojo que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley y el contrato. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuesto y debidamente analizado, este Tribunal Séptimo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, de conformidad con lo establecido en el articulo 40 literal “a” de la Ley de Regulación de Arrendamiento para el Uso Comercial, interpuesta instaurada por la Abg. CARMEN CECILIA PEREZ MEDIOMUNDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-14.696.818, inscrita en el I.P.S.A bajo el N°122.564, actuando en carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana María Liset Ledezma de Rodríguez, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.463.338, carácter que consta en instrumento Documento Sustitución de Poder General debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto, Estado Lara, inscrito bajo el N° 3, Tomo 26, Folios 8 hasta el 10, de fecha 04 de Agosto del 2022, contra el ciudadano JOSE LUIS DREYER VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad N° 7.417.544. Sobre dos locales comerciales continuos sin número, ubicada en la Avenida Padre Torres con carrera 1, frente a la plaza bolívar de la ciudad de Yaritagua, Municipio Peña.
SEGUNDO: SE CONDENA EN COSTAS, a la parte demandada por resultar totalmente vencida de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, según lo tipificado en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia http://www.lara.scc.org.ve.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Séptimo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los veintiséis (26) días del mes de Octubre del año dos mil veintitrés (2023).
AÑOS: 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
La Juez Temporal,

Abg. Adriana Carolina Avancin
La Secretaria,

Abg. SlayneAular
En esta misma fecha, siendo las 12:09 A.M., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.
La Secretaria,

Abg. Slayne Aular.