REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintisiete (27) de Marzo del 2023
212º y 163º

ASUNTO: KP02-R-2023-000067
PARTE DEMANDANTE: MARIETHZELL CAROLINA SANCHEZ NOGUERA, venezolana, titular de la Cédula de identidad N° V-11.433.083.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: MARCO ALEXANDER ASUAJE, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 249.115.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 13 de septiembre de 2012, bajo el N° 30, Tomo 82-A, año 2012, Expediente: 364-11903, Registro de Información Fiscal J-40144725-2.
APODERADO JUDICIAL: Carlos Guillermo Pereira Ávila y Julio Cesar Colina Ramos, inscritos en el I.P.S.A bajo el N° 34.472 y 32.074
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, se procede a hacer una síntesis de la controversia, la cual se hace en los siguientes términos:
Se origina la presente controversia en virtud de la apelación incoada por el abogado Julio Cesar Colina, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 32.074, en fecha 10-02-2023, en su carácter de apoderado judicial de la parte demanda según poder Apud Acta consignado en el Folio 79, contra la sentencia de fecha 08 de febrero del 2023, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el cual estableció:
“PRIMERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la ciudadana MARIETHZELL CAROLINA SANCHEZ NOGUERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°V-11.433.083, actuando en su condición de presidenta de la Firma Mercantil “UNIDAD DE EDUCACION BASICA BICENTENARIO DE LA INDEPENDENCIA, C.A”, inscrita bajo el registro Mercantil Primero del Estado Lara, bajo el N°27, Tomo 64-A, en fecha 20 de agosto del 2010 y cuya última acta se encuentra inscrita por ante el registro mercantil primero del estado Lara bajo el N°33, Tomo 3-A de fecha 01 de marzo del 2021, debidamente asistida por el Abogado Marco Asuaje, Inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 249.115, contra la firma mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A, debidamente protocolizada ante la oficina de registro mercantil primero del estado Lara, inserta en el tomo 82-A, numero 30, del año 2012, expediente 364-119.3 y RIF J-40144725-2, representada por el ciudadano GREGORY BERNARDO CARLEN RINCONES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°V-7.359.766, en su condición de presidente, debidamente representado por los abogados Carlos Pereira Y Julio Colina, inscritos en el IPSA bajo los Nros 34.472 y 32.074, en consecuencia se ORDENA EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO TÁCITAMENTE RECONDUCIDO y reconocido por las partes en los términos de dicho acuerdo contractual, es decir, que la arrendada siga en el uso, goce y disfrute pacífico del inmueble tipo CASA distinguida con el N° 1-52, ubicada en la urbanización Nueva Segovia, Calle 6, en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara administrado por la sociedad mercantil INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A, y el pago del respectivo canon de arrendamiento por parte de la demandante Firma Mercantil “UNIDAD DE EDUCACION BASICA BICENTENARIO DE LA INDEPENDENCIA, C.A”, el cual debe recibirlo el arrendador de manera voluntaria, con el resto de las condiciones establecidas en el referido.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a costas por resultar totalmente vencida en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”
En fecha 13 de febrero del 2023, se oye dicha apelación en ambos efectos para posteriormente ser remitida en fecha 17-02-2023 a la URDD Civil, para su distribución entre los Superiores Civiles del Estado de la circunscripción del Estado Lara.
En fecha 13 de marzo del 2023, se recibe el presente expediente y se fija dictar sentencia al décimo día de conformidad con el artículo 893 del Código Adjetivo Civil.


DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES
Es pertinente acotar que la competencia jerárquica funcional vertical de este Juzgado Superior Segundo, se asume respecto a la sentencia del caso sub lite, a pesar de haber sido emitida por un Juzgado de Municipio, acogiendo lo establecido en las sentencias Nros. REG. 00740 y REG. 0049, de fechas 10/12/2009 y 10/03/2010, respectivamente, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual señaló que los Juzgados Superiores son competentes para conocer de los recursos de apelación de sentencias emitidas por los Juzgados de Municipio. En cuanto a los límites de la competencia, son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.
Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la Casación, en materia civil, es que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso sólo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.
Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.
Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, y por ser este el Juzgado Superior Jerárquico Funcional vertical al Juzgado que dictó el fallo recurrido, y así se declara.

MOTIVA

Corresponde a esta alzada determinar si la recurrida está o no conforme a derecho, y para ello se ha de establecer los límites de la competencia y en base a ello, establecer los hechos mediante la valoración de los medios probatorios promovidos y evacuados, y luego hacer la subsunción de éstos dentro los supuestos de hecho de la normativa legal aplicable a la solución del caso, y la conclusión que arroje esta actividad lógica intelectual compararla con la del a quo para verificar si coinciden o no, y en base a ello emitir el pronunciamiento sobre el recurso de apelación y sus efectos sobre la recurrid, y así se establece.

A los fines precedentemente establecidos y en virtud de los hechos aducidos por las partes, en el libelo de demanda, como por los hechos admitidos y a las defensas opuestas por la accionada, en criterio de este juzgador quedan como hechos admitidos y por ende relevados de prueba conforme al artículo 398 del Código Adjetivo Civil, los siguientes:

1) la suscripción por las partes, el contrato de arrendamiento con vigencia de 3 años, contando a partir del 15 de Septiembre del 2014 al 15 de agosto del 2017, cuyo original fue consignado con el libelo de demanda cursante del folio 24 al 07, el cual por ser documento privado no desconocido, quedó reconocido; por lo que las obligaciones y derechos establecidos en el texto del mismo, se consideran ciertas, y así se establece.
2) Que en fecha 23 de Agosto del 2017, notificó a la accionante su intención de no renovar el contrato.
3) Que la arrendataria tenía derecho a la prórroga legal a partir del vencimiento, 15 de agosto del 2017.
4) Que una vez finalizada la prórroga legal llegaron a un acuerdo verbal para renovar el contrato un año a partir del 15 de Septiembre de 2019 y hasta el 15 de agosto del 2021.

5) Que el 8 de febrero de 2021 se celebró contrato en los términos descritos en la documental identificada como anexo “B”, en el libelo de demanda cursante a los folio 9 al 12 del expediente.

Quedando como hechos controvertidos las defensa opuestas por la accionada como son:
a) La fecha de iniciación de la relación arrendaticia del Sub iudice; si fue el 20 de noviembre del 2009, como afirma la demandante o ¿15 de septiembre del 2014 como aparece en el contrato que consignaron en el libelo de demanda?
b) ¿Si la demanda está pretendiendo la devolución del inmueble arrendado en franca violación del artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario?.
c) La violación del derecho a la defensa alegada por la accionada, en virtud la redacción confusa de la demanda, por cuanto la actora en el libelo , en su encabezamiento indica “ante usted ocurro a fines de intentar, en su nombre y representación, DEMANDA de desalojo, lo cual hago en los siguientes términos…sic”; luego hacer una exposición de los hechos que dice fundamentar su demanda, y en el petitorio señala, que: “agotadas todas las gestiones extrajudiciales encaminadas a obtener la entrega del inmueble arrendado por parte de la arrendataria (…) acude a demandar la entrega del inmueble arrendado por parte de la arrendataria…sic”; quedando a cargo de la accionada la prueba de los hechos controvertidos, todo ello conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

De las pruebas y su Valoración
Dado a que por la parte actora, el abogado Marco Alexander Asuaje Colmenárez, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 249.115, promovió pruebas abrogándose la cualidad de apoderado judicial de ella, sin que conste en autos instrumento poder que demostrara esa cualidad, obliga a desestimar dicho escrito; pero dado a que el instrumento fundamental de la acción del sub lite, como lo es el contrato de arrendamiento, adquirió su valor tal como fue supra establecido al no haber sido impugnado, y al hecho que el abogado Julio Cesar Colina Ramos, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 32.074, en su condición de apoderado judicial promovió en tal condición, la ratificación de las documentales A y B consignadas por la parte actora con el libelo de demanda, se hace el siguiente pronunciamiento:

1) Sobre el contrato de arrendamiento objeto de este proceso cursante del folio 05 al 07, supra valorado, y del cual se reproduce las cláusulas contentivas de las obligaciones y derechos asumidos a través de él por las partes, como arrendadora y como arrendataria respectivamente, y de cuya lectura se determinan, los siguientes hechos: A) Que en ninguna parte del mismo, se hace mención a que con anterioridad hubieren sido suscrito o celebrado contrato de arrendamiento, como afirma la parte actora. B) Que la vigencia del contrato de marras, fue establecido en la cláusula cuarta por un tiempo de tres (03) años contados a partir del 15 de Septiembre del 2014, hasta el 15 de agosto del 2017, y así se establece.
2) Respecto a las documentales anexadas al libelo de la demanda como anexo “B”, discriminadas así: 2.1) propuesta de pago de los canones de arrendamiento hecho el 8 de febrero del 2021, por la arrendataria a la arrendadora del mes de abril del 2020 hasta enero del 2021 (folio 11 al 12); 2.2) la manifestación de la arrendadora de la propuesta de pago precedentemente referida, manifestando a la arrendataria; “aceptamos bajo las condiciones de desalojo aun previstas…”; hechos éstos admitidos por las partes, los cuales adminiculados con los hechos admitidos por la accionada, como es que la arrendataria ha venido pagando los canones de arrendamiento incluso el de enero del 2023, obliga a concluir, que continuar con la relación arrendaticia iniciada el 15 de Septiembre del 2014; y así se establece.

Del fondo del asunto
Ante el rechazo de la accionada al argumento de la actora, quien afirmó en el libelo de demanda, que la relación arrendaticia del contrato objeto de este proceso comenzó el 20 de noviembre del 2009; y de que ésta se transformó en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, este juzgador se pronuncia así:
A) En cuanto a la fecha de comienzo de la relación arrendaticia se determina, que ante la afirmación de la accionante, la cual dice, que ésta comenzó el 20 de Noviembre del 2009, pero no consignó documental o medio probatorio alguno de ello, sino que se limitó a consignar como documento fundamental de la acción, el contrato privado suscito por las partes sin fecha de señalamiento de ese hecho, la cual cursa del folio 4 al 18, pero en virtud de ser un hecho admitido por las partes, la suscripción del mismo, pues del texto de dicha documental, el cual en su cláusula cuarta establece: “la vigencia de este contrato es un término fijo, de tres (03) años, contados a partir del 15 de septiembre del año dos mil catorce, (15-09-2014), hasta en 15 de agosto del año dos mil diecisiete, (15-10-2017), cumplido este plazo, “LA ARRENDATARIA” debe desocupar el inmueble sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, y de existir solicitud de prórrogas o de un nuevo contrato, este será aceptada o rechazada por el “ARRENDADOR”…sic”; y sin que en dicho contrato hubiesen señalado que éste es producto de renovación a otro anterior, obliga a concluir, que la accionada tiene razón, en que la fecha de inicio de la relación arrendaticia, es la señalada en dicho instrumental; es decir, el 15 de septiembre del 2014 y finalizaría el 15 de Septiembre del 2017, y así se establece.
B) En cuanto al alegato de la accionada, que la relación arrendaticia de marras en virtud que la arrendataria tenía derecho a la prorroga legal a partir del 15 de agosto de 2017, que vencía el contrato de arrendamiento, se llegó al acuerdo que: “una vez finalizada la prorroga legal se llegó a un acuerdo verbal renovando el contrato por un año más, a partir de septiembre del 2019 hasta el 15 de agosto de 2020; acuerdo que se vio restringido por el Estado de Alarma y que el 8 de febrero del 2021, se celebró el acuerdo en los términos descritos en la documental identificada como anexo “B”; se desestima, en virtud que la primera prorroga legal, no terminaría el 19 de Septiembre del 2019, como afirma la accionada, que al finalizar la prorroga convinieron en esa fecha, renovar el contrato; por cuanto como quedó precedentemente establecido, el inicio de la relación arrendaticia comenzó el 15 de Septiembre del 2014 y la fecha de finalización fue fijada para el 15 de agosto del 2017; lo que implica, que por ser la relación arrendaticia de tres años; pues de acuerdo al ordinal 2 del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que es el instrumento legal por el cual se está tramitando la causa, la prorroga legal a tales efectos, era de un año; es decir, que vencía el 15 de Septiembre del 2018 y no del 2020, como afirmó la accionada; hecho y circunstancia ésta que pone en evidencia que la relación arrendaticia ha sido de forma ininterrumpida, y que es inaceptable el argumento de la accionada, que primero venció la prórroga legal e inmediatamente renovaron.
De manera, que si bien es cierto que el contrato firmado vencía el 15 de Septiembre del 2017 y al haber continuado la relación arrendaticia por acuerdo de las partes, obliga a concluir, que no ha habido tácita reconducción, ni que se haya transformado en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado ya que la doctrina de la Sala de Casación civil, en sentencia RC 85 de fecha 21-11-2016, estableció, que habiendo contrato escrito, por el hecho de no haber suscrito un nuevo, no implica la transformación en uno de tiempo indeterminado, sino que en esos casos, hay renovación del contrato con las variantes del canon y del tiempo de ser el caso; por lo que se establece que la relación arrendaticia de marras se inició el 15 de Septiembre del 2014, y ha continuado de forma ininterrumpida, y así se establece.

Respecto a la defensa alegada por la accionada, quien afirma, que la redacción de la demanda de autos, es confusa y deficiente en cuanto a la descripción de los hechos y la pretensión, le produce indefensión o menoscabo del derecho a la defensa, por cuanto en el encabezamiento del libelo indica que: “ocurre ante el tribunal (…) a los fines de intentar en su nombre y representación DEMANDA DE DESALOJO, lo cual hago en los siguientes…sic”; luego hace una exposición de los hechos y dice fundamentos de demanda en el petitorio: “… agotadas todas las gestiones extrajudiciales encaminadas a obtener la entrega del inmueble arrendado por parte de la arrendataria…”; este juzgador comparte esa inquietud alegada por la accionada, pero disiente que esa forma de estar redactada la demanda le produjo indefensión, ya que ella perfectamente ante tal confusión debió alegarla conforme a lo prevé el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, mediante la oposición de la cuestión previa del defecto de forma del libelo de demanda establecida en el Ordinal 6 del Articulo 340 Ibídem; y al no haberlo hecho; pues permite inferir, que si entendió el porqué de la demanda, cuando al delatar: “ (…) escrito libelar, que mi representada, en flagrante violación del artículo 33 de la Ley de Regulación (sic) de Arrendamientos Inmobiliarios, pretende desalojarla del inmueble arrendado, circunstancia que por voluntad de la ley le otorga –a su parecer- el derecho a demandar por cumplimiento de contrato, para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada, en el cumplimiento del contrato de arrendamiento, en vista de pretender realizar un desalojo forzoso, encontrándose mi representada en violación de la normativa legal alegada (artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), “…situación que justifica el ejercicio de la ACCION DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y de pleno derecho, se extinga la relación jurídica, devenida en el contrato de arrendamiento suscrito…sic”; alegó, que la parte actora como fundamento factico aduce, que pretende fundamento factico, desalojarla del inmueble arrendado; o sea intenta desalojar, y sin embargo demanda para que ella convenga, o sea condenada a cumplir, pero ¿a cumplir qué?.

De manera, que este juzgador considera que la accionada si entendió que se le estaba demandando por cumplimiento de contrato de arrendamiento, basado en que consideró que la arrendadora, a pesar que el 15 de agosto del 2021, se vencía verbalmente el acuerdo de extensión de prórroga, continuo cobrando los canones de arrendamiento, hasta que en fecha 19-07-2022, le informó mediante comunicaciones, que no recibiría más canones de arrendamiento y debería desalojar el inmueble arrendado de forma inmediata”; lo cual obliga a declarar sin lugar este alegato o defensa , y así se establece.

En cuanto a la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, la cual está contemplada en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬ Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”; en virtud, que la accionante es la arrendataria; pues se ha determinan cuáles son las obligaciones que asume la arrendadora frente a ésta y luego verificar, si los hechos imputados a la arrendadora y accionada encuadran o no, en los supuestos de hechos de la normativa legal en referencia .

A tales efectos tenemos, que de acuerdo al artículo 1579 del Código Civil, el cual preceptúa “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”; es un contrato bilateral del cual surgen obligaciones reciprocas, dentro las cuales de dicha definicion se infiere, respecto al arrendador, la de hacer gozar a la arrendataria de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y la arrendataria a pagarle a la arrendadora por el tiempo de uso convenido sobre dicho bien, un precio.
Por su parte, los articulo 1583 y 1586 ibídem los cuales preceptúan: “Artículo 1.585.- El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: 1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado. 3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato. Artículo 1.586.- El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias.”; consagran las obligaciones fundamentales del arrendador, mientras que el articulo 1592 eiusdem, el cual consagra las obligaciones fundamentales del arrendatario, el cual preceptúa: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”; además de estas obligaciones, están las establecidas por las partes en el contrato de arrendamiento respectivo, las cuales de acuerdo al artículo 1159 ibídem, es ley entre las partes.
Ahora bien, una vez establecido el marco legal precedentemente señalado, se ha determinar, si los hechos imputados a la accionada y por el cual se ha demandado en cumplimiento del acuerdo, encuadran o no en las obligaciones legales y contractuales asumidas por ella; a tales efectos tenemos, que la accionante en el libelo atribuye como incumplimiento contractual a la accionada, el hecho: “continuó cobrando normalmente los canones de arrendamiento hasta que en fecha 19-07-2022, nos informó mediante su autorizado, que no recibiría más canones de arrendamiento y que debíamos desalojar el inmueble objeto del contrato de forma inmediata…sic”.

A tales efectos tenemos, que del folio 09 al 10, consta que la accionada en fecha 08-02-2022, le responde a la aquí accionante, sobre una propuesta de pago de canones atrasados así:
“Acuerdo de pago de compensación por concepto de desalojo el pasado veintinueve (29) de febrero del año en curso, la profesora Reina Álvarez directora de la institución propuso un protocolo de pago el cual aceptamos bajo las condiciones de desalojo aun previstas. El quince (15) de agosto del año dos mil veintiunos (2021) su empresa debe entregar el inmueble, en las mismas condiciones en las que fue arrendada, cumpliendo con lo exigido en las (…) y acatando lo propuesto por la ley de protección al niño, niña y adolescente al desalojo del inmueble está sujeto al calendario escolar y al protocolo que debe elaborar el Ministerio de Educación en cuanto le compete (…) por medio de la presente el sr. Douglas Abreu C.I. V-20235516, queda facultado para retirar el efectivo dispuesto para el pago en fechas previamente acordadas…sic”.
Al folio 68 como anexo “B”, cursa la constancia de recepción del pago hecho por la arrendataria de la arrendadora (aquí accionada) a través del autorizado para recibir dicho pago, tal como consta del documento precedentemente transcrito suscrito por ciudadano Douglas Abreu, quien con tal carácter dejó expuesto lo siguiente: “Alquiler Mes de julio 2022. Ultimo pago por extensión de prorroga vencida 2019-2022, cumpliendo con el Estado de excepción- por pandemia del covid 19- no se acepta más pagos: Douglas Abreu 20235516 del 19/07/2022”.
De manera, que de las dos documentales precedente transcrita se determinan los siguientes hechos: 1) Que efectivamente en la primera; la arrendadora y aquí accionante le está indicando a la arrendataria debe desalojar el inmueble arrendado de acuerdo al calendario escolar y al protocolo que debe elaborar el Ministerio de Educación. 2) Que autorizó al ciudadano Douglas Abreu, para recibir el pago de las cánones convenido, y que éste con tal carácter dio constancia de recepción del último pago cánones y de que no iba a recibir o aceptar más pago; y no como erróneamente lo señaló en el libelo de demanda, que éste en esa fecha (19-7-2022) le informó que debía desalojar el inmueble. 3) que la arrendataria a pasar que el autorizado por la arrendadora para recibir los pagos convenidos depósito a la cuenta de Francisco, el mes de agosto y el de septiembre del 2022 y así se establece.
“Ahora bien corresponde a este juzgador determinar si por el hecho de que la arrendataria en el documento de fecha 8 de Febrero 2021, (folio 9) en el cual manifiesta la aceptación de la forma de pago de los cánones de arrendamientos pendiente desde el mes de abril 2020 hasta el mes de enero 2021, planteada por la accionada hubiere señalado: que lo aceptaba bajo las condiciones de desalojo y que debería entregar el inmueble el 15 de agosto del 2021, en las misma condiciones en las que fue arrendada; constituye violación legal o contractual. A tal efecto, quien emite el presente fallo disiente del a quo, quien en la recurrida como fundamento estableció: Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento al respecto, resulta imperioso enmarcar el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 21/11/2016 Exp. 2016-000343, Magistrado Ponente: Guillermo Blanco Vázquez; en el que señaló“…En este sentido, cuando opera la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento debe necesariamente existir un contrato de arrendamiento previo, el cual será reconducido: “…en sus mismos términos…”, razón por la cual sí el contrato previo es a tiempo determinado, aun cuándo opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado, dado que en el reconducido, ese era uno de sus términos, por lo que nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado…”; por lo que, este juzgador conforme a lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se acoge a tal doctrina y concluye que la esencia del contrato objeto de controversia es a tiempo determinado y en el mismo operó continuamente desde el año 2020 la tacita reconducción de la relación arrendaticia en los términos por ellos pactados. Vale decir que el contrato verbal de arrendamiento de fecha 15 de septiembre de 2019 hasta el 15 de agosto de 2020, sigue reconduciéndose tácitamente a tiempo determinado. Y así se establece.
En este orden de ideas, de las documentales que reposan en el acervo probatorio evidencia que el ciudadano DOUGLAS ABREU, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 20.235.516, se facultó por parte de la parte demandada INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A antes identificada, expresamente para retirar el pago de los montos acordados tal como consta en la documental del acervo probatorio (f. 10 de la Pieza Principal), firmó y dejó asentado de su puño y letra en la documental que riela en el folio 68 de la Pieza Principal marcada con la letra “D” lo siguiente y se transcribe: “último pago por extensión de prórroga vencida 2019-2022 cumpliendo con el estado de excepción sanitaria por pandemia COVID-19 “no se aceptan más pagos” y procedió a firmarlo, lo cual se evidencia de las actas procesales con mayor interés las asentadas en los folios 69 al 70 de la Pieza Principal, la parte demandante continuó pagando cánones de arrendamiento hasta septiembre de 2022, no siendo impugnada o desconocida esta documental, y de ello la parte demandada expuso en su escrito de contestación relativo al apartado Noveno (f. 87 de la Pieza Principal) exponiendo y se transcribe: “NOVENO: Admito que la arrendataria ha venido pagando los cánones de arrendamiento correspondientes, no solo hasta el 19/07/2022, sino inclusive el de enero de 2023, los cuales ha recibido mi representada hasta ahora, a su entera satisfacción”, ello genera una situación fáctica de la debida revisión exhaustiva, analizadas y determinadas por este Tribunal de las actas procesales de la presente Litis, que hubo una manifestación expresa del representante de la arrendataria en “no recibir más pagos” cuando en su escrito de contestación admite y reconoce parcialmente el escrito libelar al establecer que sigue recibiendo “Satisfactoriamente” –sus dichos-, el canon de arrendamiento hasta enero de 2023 inclusive, situación que se configura en un indicio suficiente de que la demandada incumplió las obligaciones contractuales asumidas por las partes en contrato de arrendamiento, toda vez que al recibir posterior a ello los cánones de arrendamiento y nuevamente, según sus alegatos donde admite haber recibido satisfactoriamente hasta enero de 2023 inclusive.
Dicha admisión funge como convenimiento de los argumentos esgrimidos en el escrito libelar por la parte actora sin que ello requiera prueba alguna, por lo cual, bajo amparo y en fiel cumplimiento del principio iura novit curia, se estima menester indicar que dada la situación fáctica este Tribunal evidencia se presenta ineludiblemente, existe una Tácita Reconducción de Contrato de Arrendamiento en los términos del último acuerdo pactado por las partes, siendo este el acuerdo verbal de renovación de contrato de arrendamiento por un (01) año a partir del 15 de septiembre de 2019 hasta el 15 de agosto de 2020 (f. 87 de la Pieza Principal), evidencia este Juzgado que la parte demandada INCUMPLIÓ sus obligaciones al no solo exponer a través de su autorizado que no recibiría cánones de arrendamiento desde el 19 de julio de 2022 (f. 68 de la Pieza Principal) y luego siguiese recibiendo los mismos satisfactoriamente como lo expuso en su alegato de contestación que riela en el folio 87 de la Pieza Principal y anteriormente referido, sino que la parte demandada alega en el apartado Tercero de su contestación y se transcribe: TERCERO: Admito que en fecha 23 de agosto de 2017 notificó su intención de no renovar el contrato de arrendamiento” pero a su vez expresa “Por otra parte, niego, rechazo y contradigo, por contrarios a la verdad, los siguientes hechos: ... SEGUNDO: Que mi representada haya informado a la arrendadora, de alguna manera, que no recibiría los cánones de arrendamiento y que debía desalojar el inmueble arrendado de manera inmediata”, aun cuando este Juzgado evidencia de las documentales que rielan en el folio 09 al 12 de la Pieza Principal relativo al ACUERDO DE PAGO DE COMPENSACION POR CONCEPTO DE DESALOJO y en ello se evidencia que “El pasado Veintinueve (29) de Febrero del año en curos, la profesora Reina Álvarez directora de la institución propuso un protocolo de pago el cual aceptamos bajo las condiciones de desalojo aun previstas…” (Negrillas y resaltado del Tribunal), por lo cual los dichos contradictorios de la parte demandada en su escrito de contestación y elementos probatorios donde es ineludible que la misma presento un acuerdo bajo el concepto de DESALOJO, estando vigente la relación arrendaticia y que mediante su autorizado expresó NO RECIBIRIA MAS CANONES DE ARRENDAMIENTO desde el 19 de julio de 2022, los cuales siguió recibiendo en sus dichos hasta enero de 2023 e incluso que admite que se mantiene la relación arrendaticia, que el arrendado sigue en uso, goce y disfrute pacifico del inmueble, y estima que existe la tácita reconducción de la relación arrendaticia en los términos antes expuestos por la Sala de Casación Civil, como bien fue establecido ut supra, por lo cual, la parte demandada dado los argumentos esgrimidos en la situación fáctica de la presente Litis, se acredita el segundo requisito relativo al INCUMPLIMIENTO por la parte demandada en las obligaciones asumidas. Así se establece.-
Por consiguiente, dado que la pretensión del cumplimiento de contrato conlleva so pena, que las partes deban cumplir su prestación y desplegar la conducta debida ante un incumplimiento de las obligaciones pactadas en la relación contractual, en los términos convenidos anteriormente, en el caso de autos, quedó demostrado el incumplimiento de la parte demandada y en consecuencia, este Tribunal considera que la misma debe Cumplir el contrato verbal de arrendamiento reconducido, pactado por las partes, velando por la ejecución de las obligaciones en los términos que la Sala de Casación Civil ha reiterado entre otras sentencias, la dictada en fecha 06 de octubre de 2016, expediente AA20-C-2016-000027 la cual dispone y se transcribe:
“Esta norma del Código sustantivo no solo delimita “Derechos y Deberes de las Partes”, en la ejecución del contrato, sino que: “Requiere un compromiso de solidaridad que va más allá, y que obliga a cada una de las partes a tener en cuenta el interés de la otra, con prescindencia de determinadas obligaciones contractuales o extra-contractuales”. Al respecto, es necesario determinar, que de la buena fe y de la equidad en el tracto contractual, no nacen derechos para las partes, sino que se vuelven a equilibrar los derechos ya existentes, según una lógica de mercado o bancaria. Por eso, las normas del Código Civil, deben ser releídas, bajo el valor de las normas constitucionales que cuando hablan de un estado Social de Derecho y de Justicia hacen referencia a la buena fe y a la equidad para garantizar un equilibrado desenvolvimiento del intercambio contractual, vale decir, que el juez tiene un empleo cada vez más amplio de la buena fe, como remedio capaz de hacer frente al equilibrio contractual.” (Negritas del Tribunal)
Ahora bien, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Por lo que se constata de la revisión exhaustiva y valorativa de las actas procesales, que la parte demandada no demostró haber cumplido las obligaciones contractuales asumidas, por lo que resulta forzoso declarar con lugar la pretensión traída a estrados, siendo suficiente para este Jurisdicente lo aquí sometido a juicio para determinar que la pretensión interpuesta debe prosperar. Así se decide.

y en su lugar establece, que por el hecho de haber señalado en dicha manifestación de haberle pagado bajo condiciones de desalojo y que debía entregar el inmueble dado el 15 de Agosto del 2021 , no implica que la arrendadora estuviere incumpliendo el contrato de arrendamiento; en virtud de:
1° con dichos señalamientos no estaba causando perturbación de la posesión del inmueble arrendado; que es la obligación legal primordial de todo arrendador, tal como lo prevé el artículo 1585 del Código Civil supra transcrito y menos aún clausula alguna del contrato de arrendamiento objeto de este proceso.
2° El Vocablo desalojo usado en dicha comunicación por la arrendadora, en contexto de ella, en criterio de este juzgador debe ser entendida como notificación de entregar el bien arrendado, no como que estuviere desalojándola; por cuanto esta última constituye una pretensión que sólo puede ser ejercida a través de una acción judicial y por determinadas causales, tal como se prevé en los artículo 33 y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios cuto tenor son los siguientes:
Articulo 33 Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬ Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Artículo 34 Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”


Lo cual obviamente no es el caso de autos, que se refiere a la comunicación de aceptación de planteamiento de pago de cánones de arrendamiento pendientes planteadas por la arrendataria a la arrendadora y así se establece.

3° Adicionalmente a lo precedentemente expuesto se ha de tener en cuenta, que desde la fecha 8-2-21 en que la arrendadora le notificó a la arrendataria la aceptación del pago de cánones pendientes del mes de abril del 2020 hasta enero 2021; y la fecha 15 de agosto del 2021, que le señaló para la entrega del inmueble arrendado; y la fecha de introducción de la demanda de autos, la cual según sello húmedo de la URDD Civil, ocurrió el 20-10-2022; ya había transcurrido más de un año de la fecha señalada para la entrega de dicho bien (15-8-2021), sin que la arrendadora hubiere ejercido vía de hecho alguno que haya impedido a la accionante como arrendataria, el goce del bien arrendado, y así se establece.

Todo lo cual obliga a concluir, que la accionante como arrendadora, no ha incumplido en sus obligaciones legales, ni contractuales del contrato de arrendamiento del Sub Iudice, y que el a quo al haber declarado con lugar la acción de cumplimiento de contrato de autos sin haber quedado demostrado la violación contractual imputada, infringió el artículo 254 del Código adjetivo Civil, el cual preceptúa:

“Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse. “


Por lo que la apelación interpuesta contra la recurrida se ha declarar con lugar, revocándose en consecuencia la misma; declarándose sin lugar la acción de autos y así se decide.

DISPOSITIVA
En virtud de las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley decide:

PRIMERO: CON LUGAR, la apelación interpuesta por la accionada Unidad Educativa Básica Bicentenario de la Independencia, identificada en autos a través de su apoderado judicial, abogado Julio Cesar Colina Ramos, inscrito en el I.P.S.A, bajo el N° 32.074, contra la decisión definitiva de Fecha 8 de Febrero del corriente año, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial; revocándose en consecuencia la misma.
SEGUNDO: En virtud de lo precedentemente decidido, se declara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA BÁSICA BICENTENARIO DE LA INDEPENDENCIA; Identificados en autos a través de su representante legal ciudadana Mariezthzell Carolina Sánchez, titular de la Cédula de Identidad N° 11.433.083, contra la empresa INVERSIONES INMOBILIARIA CARLSEN C.A, Identificada en autos y representada por el ciudadano GREGORY BERNARDO CARLSEN RINCONES, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad N° 7.359.766.
TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código adjetivo Civil, se condena en costa del presente recurso a la parte actora.
Déjese copia certificada de la referida sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia http://www.lara.scc.org.ve.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los (27) días del mes de marzo del año 2023.
El Juez Titular


La Secretaria

Abg. José Antonio Ramírez Zambrano

Abg. Raquel Hernández M

Publicada en esta misma fecha, siendo las 3:13 p.m. y quedando anotada bajo el asiento del Libro Diario Nº 13.
La Secretaria


Abg. Raquel Hernández M
JARZ/sm