TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil
y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintisiete (27) de marzo de dos mil veintitrés (2023)
212º y 163º
ASUNTO: MANUAL-R-2022-4882
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL DON CHERRA, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el 26/03/1991, bajo el N° 56, Tomo 9-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARÍA MATILDE FERRER ZUBILLAGA, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 28.120.
PARTE DEMANDADA: ANA MARINA RODRÍGUEZ GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-19.149.778 y de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ÓSCAR EDUARDO MONROY MÉNDEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 219.863
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL.

En fecha 21 de noviembre de 2022, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, con sede en Carora, en el juicio de DESALOJO LOCAL COMERCIAL, signado con el alfanumérico KP12-V-2019-000029, incoado por la sociedad mercantil COMERCIAL DON CHERRA, C.A., contra la ciudadana ANA MARINA RODRÍGUEZ GÓMEZ, dictó fallo al tenor siguiente:
[sic]
“… declara:
PRIMERO: con lugar la demanda de desalojo de local comercial intentada por la abogada MARÍA MATILDE FERRER ZUBILLAGA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.936.611 e inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 28.120, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL DON CHERRA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el 26/03/1991, bajo el Nª 56, Tomo 9-A, en contra de la ciudadana ANA MARINA GÓMEZ RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-19.149.778 y en consecuencia se ordena el desalojo del local comercial que forma parte de un inmueble de mayor extensión, consistente en un (01) local comercial signado con el Nª 18, frente a la Plaza Torres, con calle Bolívar, de esta ciudad de Carora, Parroquia Trinidad Samuel, Municipio Torres del Estado Lara…”

En fecha 28 de noviembre de 2022, la ciudadana Ana Rodríguez, parte demandada en el presente juicio, debidamente asistida por el abogado Oscar Monroy inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 219.863, interpuso Recurso de Apelación contra la sentencia transcrita ut-supra; el a-quo el día 29 de noviembre de 2022 oyó la apelación en ambos efectos, en consecuencia, ordenó remitir las actas procesales al Tribunal de alzada, para su posterior solución, correspondiéndole a esta Juzgadora conocer del presente recurso, por lo que en fecha 06 de diciembre de 2022, le dio entrada y por tratarse de una sentencia definitiva, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de los INFORMES, según lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. Llegada la oportunidad procesal en fecha 23 de enero de 2023, el tribunal deja constancia que ninguna de las partes presentó escrito de informes, ni por sí ni por medio de sus apoderados; acogiéndose el Tribunal al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos” y siendo esta la oportunidad para decidir, esta Superior observa:

ANTECEDENTES.
En fecha 06 de agosto de 2019, se inició la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por la abogada MARÍA FERRER, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 28.120, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil COMERCIAL DON CHERRA, C.A., contra la ciudadana RODRÍGUEZ GÓMEZ ANA MARINA, en el libelo de demanda arguyó: Que dio en arrendamiento a la demandada, un inmueble constituido por un (01) local comercial, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Don Cherra C.A., local signado con el N° 18, frente a la plaza Torres, con calle Bolívar de la ciudad de Carora, municipio Torres del estado Lara, que mide setenta y cinco metros cuadrados (75 M2.). Que dicho contrato de arrendamiento fue autenticado ante la Notaría Pública de Carora, en fecha 22/06/2007, anotado bajo el N° 14, Tomo 27 de los Libros llevados por esa notaria. Que en fecha 03/05/2009, se firmó nuevo contrato ante la Notaria Publica de Carora, inserto bajo el N° 5, Tomo 18 de los libros llevados por esa Notaría, cuyo periodo de tiempo fue de un (1) año fijo, prorrogándose el mismo operando la tácita reconducción. Que el inmueble sería utilizado para la venta de comida y chucherías. Que el canon de arrendamiento se estipuló en la suma de Quinientos bolívares (Bs. 500,00) contados a partir del 01/03/2010, aumentando progresivamente previo acuerdo entre las partes a Un Mil Cuatrocientos Seis Bolívares (Bs.1.406,00) más el Impuesto al Valor agregado (I.V.A), siendo cancelado los primeros (01) de cada mes. Que la arrendataria y/o demandada ha dejado de cancelar ocho (08) mensualidades consecutivas correspondiente a los meses de: Septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2018; enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2019, incumpliendo así con la principal obligación locataria. Que por las razón antes expuestas, procede a demandar, por Desalojo de local comercial, de conformidad con el articulo 40 literal A de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por ende, solicitó sea acordado el procedimiento oral pautado en el Libro IV, Título XI del Código de Procedimiento Civil y estimó la demanda en la cantidad de DIECISÉIS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 16.872,00) equivalente a CIENTO DOCE UNIDADES TRIBUTARIAS (112 U.T.)

Una vez admitida la demanda por el Juez a-quo y citada la parte demandada, en fecha 02 de noviembre de 2019, consignó escrito de contestación de la demanda, en los siguientes términos: Que fuere ordenada la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda, en virtud de que la parte actora estimó su demanda en la suma de DIECISÉIS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 16.872,00) equivalente a CIENTO DOCE UNIDADES TRIBUTARIAS (112 U.T.) y debió seguir los lineamientos de la Resolución del Tribunal Supremo de Justicia N° 2018-0013 del 24/10/2018. Bajo este mismo orden de ideas, en la contestación del fondo de la demanda, admitió como cierto la relación arrendaticia entre la parte demandada y demandante, sobre el local comercial objeto de la demanda. Que es cierto, la firma de dos (02) contratos de arrendamiento anunciados en el libelo de la demanda, adecuados a las fechas: A) 22/06/2007 y B) 03/05/2009. Asimismo rechazo, negó y contradijo de manera categórica la deuda de los diez (10) cánones de arrendamiento demandados como insolutos, en razón de que se pactó con la arrendadora desde el mes de enero de 2018 un canon mensual de veintidós mil doscientos veintidós bolívares con veintidós céntimos (Bs. 22.222,22), en razón de la reconversión monetaria y la arrendadora señaló la cuenta corriente del Banco Banesco N° 0134-0395-36-3951019818, en la cual en fecha 02/02/2018 se realizaron seis (06) depósitos de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) cada uno, y un (01) depósito por cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), que da un monto global de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), que corresponde al pago de dieciocho (18) cánones de arrendamiento, a saber de enero a diciembre de 2018 y de enero a junio de 2019.

Cabe agregar, que trabada la Litis en los términos antes expuestos se observa que los principales hechos controvertidos son: A) El monto del último canon de arrendamiento. B) La falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde septiembre a diciembre del año 2018 y desde el mes de enero hasta junio del año 2019. En efecto, a los fines de probar sus alegatos las partes promovieron las siguientes pruebas:
PRUEBAS PRESENTADAS EN AUTOS
Pruebas promovidas por la parte actora (acompañó en libelo de demanda y lapso probatorio):
Junto con el libelo de demanda y en el escrito de promoción de pruebas la parte actora promovió los siguientes medios probatorios:
Documental:
1. Promovió y ratificó copia simple de plano de mensura, emitido por la Dirección Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Torres, correspondiente al local comercial dado en arrendamiento, supra identificado.
2. Promovió y ratificó original de contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa Centro Comercial Don Cherra, C.A. y la arrendataria Ana Marina Rodríguez Gómez, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Carora, de fecha 03 de mayo del año 2009, dejándolo inserto bajo el Nro. 55, Tomo 18 de los Libros de Autenticación, llevados por dicha notaría.

3. Promovió y ratificó original de contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa Centro Comercial Don Cherra, C.A. y la arrendataria Ana Marina Rodríguez Gómez, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Carora, de fecha 22 de junio del año 2007, inserto bajo el Nro. 14, Tomo 27 de los Libros de Autenticación, llevados por dicha notaría.
4. Poder especial otorgado por la ciudadana Ana Josefina Hernández de Torrado, venezolana, mayor de edad, casada, y titular de la cédula de identidad N° V-2.379.629, actuando en su condición de Presidente de la firma comercial CENTRO COMERCIAL DON CHERRA, C.A., a la abogada en ejercicio MARÍA MATILDE FERRER ZUBILLAGA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 28.120, autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto estado Lara, de fecha 17/04/2013, inserto bajo el N° 31, Tomo 100 de los Libros llevados por dicha Notaría.
5. Inspección judicial sobre el local comercial arrendado, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Don Cherra C.A., local signado con el N° 18, frente a la plaza Torres, con calle Bolívar de la ciudad de Carora, municipio Torres del estado Lara. La misma no se practicó.
Pruebas presentadas por la parte demandada (acompañó en escrito de contestación de la demanda y lapso probatorio):
1. Original de siete (07) depósitos bancarios del Banco Banesco, realizado a la cuenta 0134-0395-36-3951019818 a nombre de CENTRO COMERCIAL DON CHERRA, C.A, todos de fechas 02/02/2018.
Prueba de Informe:
2. Promovió oficiar al Banco Banesco, agencia Carora, a los fines de informar si en la cuenta Nro. 0134-0395-36-3951019818, perteneciente a la firma comercial CENTRO COMERCIAL DON CHERRA, C.A., fue abonado la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), mediante siete (07) depósitos signados bajo los N° 1109090484, 1109081614, 1109100783, 1109360221, 1109380000, 1109350817 y 1109073296, de fechas 02/02/2018
3. Promovió oficiar al SENIAT, a los fines de que informe si la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL DON CHERRA, C.A., declaró y canceló el pago del impuesto sobre el valor agregado (I.V.A.), correspondiente a los meses de enero a diciembre del año 2018 y de enero a junio del año 2019.

Cabe agregar, que una vez celebrada la audiencia oral en fecha 07 de noviembre de 2022, el tribunal a-quo dictó sentencia definitiva en el presente juicio en fecha 21 de noviembre de 2022, decisión que es objeto del recurso de apelación, interpuesto por la parte actora; En tal sentido, en el escrito inserto en el folio N° 62 (frente y vuelto), referente a los fundamentos de hecho y derecho para sustentar el presente recurso de apelación, la parte demandada alegó: Que el día 29 de septiembre de 2021, el Tribunal de la causa decretó el asunto “cerrado” y ordenan su archivo para la guarda y custodia. Que para el día 30 de septiembre de 2021 reanuda la causa, explanando el tribunal a-quo error involuntario de parte de la secretaria provisional. Que en fecha 3 de octubre de 2022 la parte actora solicita reanudar la causa. Que el Juez a-quo, en dicho fallo obvió y no valoró los depósitos efectuados a la cuenta bancaria de la empresa mercantil CENTRO COMERCIAL DON CHERRA, C.A., aunado a ello, no tomó en consideración el agotamiento de la vía administrativa por parte de la demandante y/o arrendataria ante el órgano rector de la materia la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), esto de conformidad con el articulo 41 literal L del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, así como también los decretos presidenciales que suspenden el pago o cancelación de los cánones de arrendamiento.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el presente recurso de apelación ejercido por la parte demandada en contra de la sentencia proferida por el a-quo, para así determinar si la misma se encuentra o no ajustada a derecho.
En tal sentido, se debe señalar que toda la cadena de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes.
En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la sentencia, es examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso entre las partes, el Juez como director del proceso, verificó si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo del procedimiento, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La doctrina pacífica y reiterada del más Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento. Así lo dicho en relación a la actuación de los Jueces, establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que:
Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
Así las cosas, en base a lo precedente se debe señalar que la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 21 de noviembre de 2022, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como el de contestación a la misma, se toman como hechos no controvertidos: la existencia de la relación arrendaticia.
De igual forma se tienen como hechos controvertidos los siguientes:
1) Que ha debido tramitarse por el procedimiento breve dado la cuantía de la demanda. 2) Que la parte demandante no agotó el procedimiento administrativo antes de acudir a la vía judicial. 3) La insolvencia en el pago de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses desde septiembre a diciembre del año 2018 y desde el mes de enero hasta junio del año 2019.
Cabe agregar, que trabada la Litis en los términos antes expuestos, a los fines de probar sus alegatos las partes promovieron los siguientes medios probatorios:
PRUEBAS PRESENTADAS EN AUTOS
Pruebas promovidas por la parte actora (acompañó en libelo de demanda y lapso probatorio):
Junto con el libelo de demanda y en el escrito de promoción de pruebas la parte actora promovió los siguientes medios probatorios:
Documental:
1.- Promovió y ratificó copia simple de plano de mensura, emitida por la Dirección Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Torres, correspondiente al local comercial dado en arrendamiento, supra identificado. Se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil; evidenciándose la ubicación del inmueble objeto de demanda.
2.- Promovió y ratificó original de contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa Centro Comercial Don Cherra, C.A. y la arrendataria Ana Marina Rodríguez Gómez, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Carora, de fecha 03 de Mayo del año 2009, dejándolo inserto bajo el Nro. 55, Tomo 18 de los Libros de Autenticación, llevados por dicha notaría.
3.- Promovió y ratificó Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa Centro Comercial Don Cherra, C.A. y la arrendataria Ana Marina Rodríguez Gómez, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Carora, de fecha 22 de Junio del año 2007, inserto bajo el Nro. 14, Tomo 27 de los Libros de Autenticación, llevados por dicha notaría.
Los medios probatorios identificados 2 y 3 se valoran conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose la relación arrendaticia existente entre las partes contendientes y que no resultó controvertido.
4.- Poder especial otorgado por la ciudadana Ana Josefina Hernández de Torrado, venezolana, mayor de edad, casada, y titular de la cédula de identidad Nro. V-2.379.629, actuando en su condición de Presidente de la firma comercial CENTRO COMERCIAL DON CHERRA, C.A., a la abogada en ejercicio MARÍA MATILDE FERRER ZUBILLAGA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 28.120, autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto estado Lara, de fecha 17/04/2013, inserto bajo el Nro. 31, Tomo 100 de los Libros llevados por dicha Notaría. Se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose la cualidad de la citada abogado para actuar en la causa.
5.- Inspección judicial sobre el local comercial arrendado, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Don Cherra C.A., local signado con el Nro. 18, frente a la plaza Torres, con Calle Bolívar de esta ciudad de Carora, Municipio Torres del estado Lara. La anterior probanza no fue evacuada y por tanto no es objeto de valoración.
Pruebas presentadas por la parte demandada (acompañó en escrito de contestación de la demanda y lapso probatorio):
1.- Original de siete (07) depósitos bancarios del Banco Banesco, realizado a la cuenta 0134-0395-36-3951019818 a nombre de CENTRO COMERCIAL DON CHERRA, C.A., todos de fechas 02/02/201; se desestiman conforme a lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil, en virtud de que no existe en autos medio probatorio con el cual cotejar lo afirmado con los depósitos bancarios, tal como el original de los depósitos o prueba de informes.
Prueba de Informe:
2.- Promovió para oficiar al Banco Banesco, agencia Carora, a los fines de informar si en la cuenta Nro. 0134-0395-36-3951019818, perteneciente a la firma comercial CENTRO COMERCIAL DON CHERRA, C.A., fue abonado la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), mediante siete (07) depósitos signados bajo los N° 1109090484, 1109081614, 1109100783, 1109360221, 1109380000, 1109350817 y 1109073296, de fechas 02/02/2018
3.- Promovió Oficiar al SENIAT, a los fines de que informe si la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL DON CHERRA, C.A., declaró y canceló el pago del impuesto sobre el valor agregado (I.V.A.), correspondiente a los meses de enero a diciembre del año 2018 y de enero a junio del año 2019.
Los medios probatorios distinguidos con los números 2 y 3, se desestiman por cuanto no fueron evacuados.
Una vez analizados los medios probatorios aportados al proceso, corresponde ahora pronunciarse sobre los hechos controvertidos; así tenemos con referencia a que el juicio ha debido seguirse por el procedimiento breve, se debe señalar que ciertamente en el artículo 2 de la Resolución 013/2018 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia estableció que en aquellas causas cuya cuantía fuese inferior a 7.500 unidades tributarias el procedimiento a seguir es el breve contemplado en el código adjetivo. Ahora bien, en el Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Ley especial que rige la materia y por tanto de aplicación preferente, establece en el artículo 43 que el conocimiento de los procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión; en consecuencia debe desestimarse el alegato de la parte demandada. Así se declara.
En relación al alegato de la parte demandada acerca de la inadmisibilidad de la demanda por no agotarse previamente el procedimiento administrativo ante la Oficina del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio-Económicos, Dirección Estado Lara (SUNDDE/LARA); es necesario puntualizar que en materia arrendaticia, cuando el bien involucrado en el contrato está presuntamente siendo utilizado a una actividad comercial, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales o de producción, conforme reza en sus artículos 1 y 2, los cuales disponen:
Artículo 1: El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso Comercial.
Artículo 2: A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso Comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso Comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso Comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.
Es así que en la referida Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispuso la protección al arrendatario comercial, en cuanto al decreto de las medidas de secuestro, tal y como se evidencia del artículo 41, literal l, el cual establece:
Artículo 41: En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
(…)
l. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa (…).
Ahora bien, aparte de la anterior norma que prohíbe decretar medidas de secuestro sin agotarse la instancia administrativa, no existe en la citada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ninguna otra disposición que exija el previo cumplimiento de un procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio-Económicos, Dirección Estado Lara (SUNDDE/LARA), para poder acudir a la sede judicial para interponer la pretensión de desalojo incoada; por tanto, se desestima el alegato de la parte demandada. Así se declara.
Al haber quedado establecida la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes, esta juzgadora procede a examinar las causales de desalojo del inmueble invocada por el demandante, es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses septiembre a diciembre del año 2018 y de enero a junio del año 2019.
Al respecto, el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece lo siguiente:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento, y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil dispone que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Narrado lo anterior, en análisis del caso de autos, se desprende de la demanda, que la pretensión de la parte actora, es el desalojo de un local comercial ubicado en la planta baja del Centro Comercial Don Cherra C.A., local signado con el N° 18, frente a la plaza Torres, con calle Bolívar de esta ciudad de Carora, municipio Torres del estado Lara, del cual es propietario y que le fuera arrendado a la ciudadana demandada de autos, mediante contrato de arrendamiento notariado.
En relación al fundamento de la acción en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, la falta de pago de pensiones de arrendamiento, alegando el estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses desde septiembre de 2018 hasta junio de 2019; siendo el caso, que la demandada en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda, alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta corriente del Banco Banesco N° 0134-0395-36-3951019818, perteneciente a la arrendadora, donde en fecha 02/02/2018 se realizaron seis (06) depósitos de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) cada uno, y un (01) depósito por cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), que da un monto global de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), que corresponde al pago de dieciocho (18) cánones de arrendamiento, a saber de enero a diciembre de 2018 y de enero a junio de 2019
En este sentido el asunto nodal a resolver, es si los expresados depósitos están correctamente consignados o no, por lo tanto, determinar si son válidos; siendo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tiene la carga de la prueba de los mismos la parte demandada conforme a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, de las actas procesales se constata que la parte demandada efectuó siete (07) depósitos bancarios del Banco Banesco, realizado a la cuenta 0134-0395-36-3951019818 a nombre de CENTRO COMERCIAL DON CHERRA, C.A., todos de fechas 02/02/2018, que a decir de la parte demandada corresponde al pago de 18 meses de arrendamiento; los cuales a juicio de esta sentenciadora no pueden ser atribuidos al pago de los meses de cánones insolutos demandados en razón de no corresponderse con el monto del canon mensual de arrendamiento pactado en el contrato suscrito entre las partes; siendo que además la prueba de informes solicitada a la institución bancaria no fue evacuada. Así se determina.
Visto lo anterior, queda demostrado que el accionado incumplió la cláusula segunda del contrato suscrito con el accionante, razón por la cual da lugar a la procedencia de la pretensión de desalojo incoada conforme al literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana Ana Rodríguez, parte demandada, asistida por el abogado MONROY MÉNDEZ ÓSCAR EDUARDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 219.863, en contra de la sentencia dictada en fecha 21 de noviembre de 2022, por el JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO TORRES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. En consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE interpuesta por la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL DON CHERRA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el 26/03/1991, bajo el Nª 56, Tomo 9-A. contra la ciudadana RODRÍGUEZ GÓMEZ ANA MARINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-19.149.778; y por tanto se ordena el desalojo del local comercial ubicado en la planta baja del Centro Comercial Don Cherra C.A., signado con el N° 18, frente a la plaza Torres, con calle Bolívar de la ciudad de Carora, municipio Torres del estado Lara.
Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Juez,
El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes