TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto Trece (13) de Junio de dos mil veintitrés (2023)
213º y 164º

ASUNTO: KP02-V-2022-000864
PARTE DEMANDANTE:CARLOS MELQUIADES MADRIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.788.397 de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:CESAR TOVAR, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 161.600 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: CLARA ELIZABETH GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 25.834.688, respectivamente, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JERRY VIELMA inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 92.310.

MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA
Sentencia Definitiva-Extenso de fallo

Breve reseña de los actos procesales
Se inició el presente juicio mediante libelo de demandada presentado en fecha 14 de Diciembre del 2022, por el abogado Cesar Tovar en su condición de apoderado judicial del demandante ciudadano Carlos Melquiades Madriz, por motivo de desalojo de vivienda, fundamentando su pretensión en los numerales 2 y 4 del Artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas.
Por auto de fecha 16 de Diciembre del 2022, este Tribunal admitió la presente causa emplazando a la ciudadana Clara Elizabeth Gutiérrez Fonsecaal quinto día de despacho siguiente a que constase en autos su citación para la audiencia de mediación, consignando el alguacil la orden de comparecencia sin firmar por cuanto la misma se negó en fecha 31 de Enero del 2023, se ordenó librar boleta de notificación a la demandada dejando en constancia la secretaria del Tribunal la práctica de la notificación en fecha 16 del mes de Febrero de presente año, todo de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Compareciendo la parte demandada y a su vez otorgando poder apud-acta al abogado Jerry Vielmaen fecha 24 de Febrero del 2023; habiéndose cumplido el lapso respectivo, en fecha 27 de febrero de 2023, se celebró audiencia de mediación estando presentes ambas representaciones judiciales y no habiendo acuerdo alguno se abrió lapso de contestación, haciendo uso de tal derecho la parte demandada de forma oportuna,continuando la sustanciación de la causa, efectuándose la fijación de los hechos y emitiendo el pronunciamiento en relación a las pruebasel día 01 de Junio del 2023, fecha en la cual se fijó para el 08 de Junio del 2023 la oportunidad procesal para la celebración de la audiencia de juicio, conforme lo establece el artículo 869 eiusdem.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo en el artículo 115 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendael día 08 de Junio del 2023, se celebró la Audiencia Oral, se dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de ambas partes, cada una de las partes efectuó sus alegatos, se evacuaron las pruebas presentadas por las partes, se oyó la declaración de los testigos promovidos por la parte demandada y cada una de las partes efectuó las observaciones a las pruebas de su contraparte. Seguidamentese dictó el fallo correspondiente declarándose SIN LUGAR la pretensión postulada.Así, habiéndose dictado el dispositivo del fallo oportunamente, siendo esta la ocasión para consignar el extenso del mismo, este Tribunal lo hace de acuerdo a las siguientes consideraciones:
SÍNTESIS DE LA LITIS
Alegatos de la parte Actora:
La representación judicial de la parte actora alega que su representado es propietario de un inmueble que se encuentra ubicado en la Carrera 23 entre Calles 13 y 14, caracterizado por el N° 13-57, de la Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del estado Lara, cuyos linderos son Norte: En ocho Metros (8Mts) con el Callejón 23 que es su frente; SUR: En siete metros con noventa centímetros (7,90Mts) con la carrera 23 que es su frente; ESTE: En veintiún metros con cuarenta y cinco centímetros (21,45Mts) con inmueble que fue ocupado por Fermín Pineda y Pablo Sosa; y OESTE: En veintiún metros con veinte centímetros (21,20Mts) con inmueble que fue ocupado por Olga Perdomo, dicho inmueble posee una superficie de CIENTO SESENTA Y NUEVE METROS CON CINCUENTA Y UN CENTIMETROS CUADRADOS (169,51Mt2); arguye que su representado celebró un contrato privado de arrendamiento con la ciudadana Clara Elizabeth Gutiérrez Fonseca desde el año 2007, siendo un acto regulado por la derogada, determinándoseen el mismo que dicho arrendamiento sería por seis meses, conviniéndose que a la expiración del término del contrato la referida ciudadana entregaría el inmueble sin necesidad de notificación, negándose a desalojar de forma voluntaria.
Manifiesta que la vivienda objeto de arrendamiento ha venido sufriendo grandes deterioro, encontrándose en abandono, señalando que en la misma se deben hacer reparaciones de filtraciones en techos y paredes, indicando que los protectores y puertas se encuentran destruidos por el óxido acumulado y que además la vivienda no posee las condiciones sanitarias de habitabilidad; asimismo, señala la necesidad habitacional que posee para que su hijo conjuntamente con su núcleo familiar puedan habitar el inmueble en referencia; fundamentando su pretensión en los numerales 2° y 4° del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Alegatos de la parte demandada:
La representación Judicial de la parte demandada convienen que desde el año 2007 su representada y el ciudadano Carlos Melquiades Madriz celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble cuyos datos, especificaciones y ubicación fueron señalados anteriormente, afirmandoque desde que caducó el contrato, se le dio continuidad a la relación arrendaticia con diferentes variaciones del canon de arrendamiento sin que las partes tuviesen ningún tipo de objeción o desacuerdo, siendo necesaria una adecuación de la relaciónarrendaticia en cuanto a las cláusulas, normas y entre otros factores que cambiaron una vez que entró en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda indicando que el propietario no tuvo intención de ponerse a derecho ante las instituciones competentes para realizar un nuevo contrato de arrendamiento por escrito con destino a vivienda familiar;contradice que la causa del deterioro y el estado de inhabitabilidad del inmueble se debe al descuido de su representada y alega que el mismo se debe a que el propietario ha hecho arreglos y modificado la estructura del inmueble con el fin de arrendar locales comerciales. Manifiesta que su representada ha cumplido con los pagos de los canones de arrendamiento así como con la obligación del cuidado de la cosa arrendada, indicando además que no existe prueba contundente que demuestre la necesidad de uso del inmueble, por lo que solicita se declare sin lugar la demanda.
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
A objeto de demostrar las afirmaciones contenidas en el escrito libelar, el actor incorporó a los autos como elementos probatorios:
• Original y copia del Poder de representación marcadas con las letras “A” Y “B” otorgado por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto estado Lara, inserta bajo el N° 16, Tomo 88, Folios 78 al 82 de fecha 11 de Noviembre del año 2022 cursante (folios 10 al 15); el cual se le otorga pleno valor, ya que del mencionado instrumento poder se constata la facultad de representación del profesional del derecho que actúa en representación de la parte demandante, de conformidad con los artículos 150, 151 y 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copias Certificadas y simplesdel documento protocolizado por ante la Oficina del Registro Público Inmobiliario del Primer Circuito inserto bajo el N° 24, folio 238, Protocolo Primero, tomo 16 del segundo trimestre de fecha 31 de junio del año 2006 marcada con la letra “C”, inserto en la Inspección Judicial con el N° KP02-S-2020-000368, folio 30 al 41; los cuales se les otorga pleno valor probatorio, conforme los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil venezolano y de los mismos se desprende que el inmueble ubicado en la Carrera 23 entre Calles 13 y 14, caracterizado por el N° 13-57, de la Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del estado Lara,le pertenece al ciudadano Carlos Madriz, determinándose que el referido posee la cualidad para actuar en el presente juicio como parte actora; inmueble éste que es objeto del contrato de arrendamiento y en consecuencia objeto de la presente pretensión de desalojo; por lo que, de acuerdo a tal documental se da por probado el primer hecho exigido por el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, invocado como uno de los fundamentos legales de la pretensión; como es el que el demandante del desalojo del inmueble arrendado sea el propietario del bien arrendado y pretendido en desalojo.
• Copia Simple del contrato de arrendamiento marcada con la letra “D”celebrado por ambas partes , inserta en la Inspección Judicial con el N° KP02-S-2020-000368, (folio 42); en virtud de no haber sido desconocido o impugnado, se infiere, que la relación arrendaticia entre las partes sobre el inmueble pretendido en desalojo inicio en el año 2007 la cual fue reconocida por la parte demandada; verificándose, que fue fijado como domicilio especial la ciudad de Barquisimeto estado Lara, por lo que se establece que este Tribunal es competente para conocer de dicha pretensión; por lo que, de acuerdo a tal documental se da por probado el segundo de los requisitos exigidos por el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, invocado como fundamento legal de la pretensión.
• Copia Certificada de la Providencia Administrativa Signada con la letra “E” y expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) la cual pertenece al expediente administrativo con numero de nomenclatura B-592-10-2015 conjuntamente con anexos consignados en Copia Simple signados con las letras “E1, E2,E3, E4, E5, E6, E7 Y E8” cursantes en el expediente del folio 16 al 26; tales instrumentos se consideran ciertos salvo prueba en contrario, por tratarse de documentos públicos administrativos, por lo que se valoran como tal; de los mismos se verifica que fue regulado y fijado canon de arrendamiento respecto al inmueble objeto de litigio así como también la condición de arrendataria de la ciudadana María Isidra Velázquez y según certificado de registro; asimismo, se constata que los arrendadores cumplieron con el procedimiento previo conforme la norma especial que rige los juicios de arrendamiento de vivienda, observándose que fue habilitada la vía judicial para acceder a los órganos jurisdiccionales competentes, dando así cumplimiento a lo establecido en el artículo 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en concordancia al artículo 94 y siguiente de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
• Inspección Judicial marcada con la letra “F” y distinguida con el N° KP02-S-2020-000368 realizada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara y reproducciones fotográficas marcadas con las letras “G” a la “G23”, folios 27 al 60; Inspección de Bomberos del Municipio Iribarren del estado Lara N° 0677-2022 marcada con la letra “H” practicada el día 21 de Noviembre del 2022, (folio 61); las mismas fueron promovidas a objeto de demostrar los daños y deterioros ocasionados al inmueble; sin embargo tales inspecciones fueron realizadas con mucho tiempo de anticipación de la interposición de la demanda; y que en virtud de la valoración de la inspección realizada por este Tribunal en fecha 19/05/2023, se desechan del proceso.
• Copia Simple de la partida de Nacimiento del ciudadano Carlos Humberto Madriz, hijo del demandante, marcada con la letra “I” (folio 63); Informe de Experticia Complementaria ordenada por este Tribunal y realizada por los ciudadanos Juan Luis Rojas, Elías Peraza y Daniel Rojas designados como expertos informáticos a la dirección de correo del ciudadano Carlos Melquiades Madriz. (Folios 160al 170); se observa que tales medios probatorios no contribuyen con información relevante a fin de probar la causal de necesidad de uso del inmueble alegada y en consecuencia decidir el presente asunto, por lo que se desechan del proceso.

A objeto de desvirtuar lo alegado por el actor, la parte demandada incorporó a los autos como elementos probatorios:
• Recibos de servicio eléctrico de fecha 08/03/2023, emanados por CORPOELEC a nombre Carlos Melquiades Madriz marcados con la letra “A” ,(folios 89 al 92); el objeto de su promoción no guardan relación con lo debatido en la causa, en consecuencia resulta impertinente para la resolución de la misma, en ese sentido se desecha su valoración.
• Factura de fecha 10/02/2023, marcada con la letra “B” (folio 93) e Informe de Inspección visual a la vivienda marcada con la letra “C” realizada por el Ingeniero Civil JeffernithCamacaro en fecha 03/03/2023 cursante a los folios 94 al 99; al tratarse de documentos privados emanados de tercero que no son parte en el juicio y no fueron ratificados conforme lo establece el artículo 431 el Código de Procedimiento Civil.
• Declaraciones testimoniales marcadas con las letras “D” Y “E” de los ciudadanos EDUIN ANTONIO CAPOTE GONZALEZ y JOSE GREGORIO CARDENAS evacuadas en la celebración de la Audiencia Oral; se observa que ambos fueron concordantes en sus respuestas, sin embargo, al haber testificado de forma genérica tales deposiciones no aportan ni contribuyen con información relevante a fin de decidir el presente asunto, por lo que se desechan del proceso.
• Copia simple del documento de propiedad de Carlos Melquiades Madriz, sobre una parcela de terreno propio distinguido con el N° 12-04 del conjunto 12 de la Urbanización Villa Roca ubicada en la avenida intercomunal Barquisimeto-Cabudare registrada en fecha 22 de Enero de 1999, bajo el N° 11, folios 1 al 5, Protocolo Primero, tomo octavo llevado durante el primer trimestre del año 1999 e informe presentado ante la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Autónomo de Palavecino e informe de fecha 24/04/2023 consignado por el alguacil de este Tribunal en fecha 02/06/2023, folio 173
• Inspección Judicial realizada por este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara en fecha 19 de Mayo del 2023 en la dirección del inmueble objeto de litigio, folio 140 al 142; en la misma se pudo evidenciar que el inmueble arrendado se encuentra en condiciones habitables y que no posee deterioros mayores que los provenientes de uso normal, verificando que los daños señalados por la actora en su libelo y los constatados en la inspecciones judiciales promovidas por dicha parte ya no se encontraban al momento de la inspección; por lo que se le otorga valor probatorio conforme a los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil y 1.430 del Código Civil.
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
El artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:
“Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la comunidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendamiento o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes de uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.”

Igualmente, el Código Civil venezolano establece:
Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
Artículo 1.160.Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
De acuerdo a lo antes expuesto, observa esta Juzgadora que la pretensión deducida por la actora, consiste en obtener la entrega de un inmueble de su propiedad, ubicado en la Carrera 23 entre Calles 13 y 14, caracterizado por el N° 13-57, de la Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del estado Lara,con fundamento en las causalesde Desalojoque prevé el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en los Ordinales 2° y 4°.Igualmente, quien aquí decide verifica que en la contestación de la demanda, la parte demandada reconoció la relación arrendaticia alegada por el actor.
Así, al hilo de los precedentes señalamientos, y, que conforme a lo establecido en el artículo 506 de la norma adjetiva civil, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Resultando oportuno apuntar que la carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el afamado doctrinario James Goldschmidt, en su obra Teoría General del Proceso como: “La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”.
Así las cosas, del examen de las actas procesales así como de lo explanado en la oportunidad de la audiencia de juicio esta juzgadora pasa a pronunciarse en relación a los presupuestos de desalojo alegados por la actora contemplado en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en la presente causa en los siguientes términos:
Respecto a ello y conforme lo disponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con el mencionado artículo 91, quien alega un hecho debe acreditarlo para demostrar lo que se ha afirmado sobre ese hecho, determinando quien aquí decide que, el actor solo probó dos de los tres requisitos para la procedencia de la causal prevista en el ordinal 2° de la mencionada norma, es decir, la existencia de la relación arrendaticia, al constar en autos el contrato de arrendamiento y la cualidad como propietario del inmueble dado en arrendamiento, al constar el documento de adquisición del mismo; en cuanto al tercer requisito, vale decir, la necesidad de ocupar el inmueble por parte de uno de sus parientes consanguíneos, específicamente su hijo, esta juzgadora considera que no se aportaron suficientes elementos de convicción para demostrar y justificar la misma, por lo que conforme a lo establecido en al artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, no debe prosperar la pretensión de desalojo traída a estrados por la causal contenida en el Ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se declara. En cuanto a la causal prevista en el ordinal 4° de la referida norma, esta juzgadora de las pruebas aportadas por la actora, específicamente de las inspecciones realizadas por un Tribunal de Municipio en fecha 12/05/2021 y por el Cuerpo de Bomberos en fecha 21/11/2022, constata que los daños allí señalados y descritos fueron reparados, tal como fue evidenciado por esta sentenciadora en la inspección judicial realizada en la oportunidad correspondiente, determinándose que no existen deteriores que van más allá del uso ordinario; por lo que considera que no fueron llenados los extremos establecidos en tal ordinal para que el mismo prospere; en consecuencia debe declararse sin lugar la pretensión de desalojo alegada.

DECISIÓN
Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, de conformidad con lo establecido en los Artículos 26, 49 ordinal 1° y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 254 del Código de Procedimiento Civil y 120 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión por DESALOJO DE VIVIENDA incoada por el ciudadano CARLOS MELQUIADES MADRIZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-4.788.397, contra la ciudadana CLARA ELIZABETH GUTIERREZ FONSECA, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de identidad N° V- 25.834.688.
SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte perdidosa al pago de Costas procesales por haber resultado totalmente vencida.
TERCERO: Déjese copia certificada de la presente decisión, según lo tipificado en el artículo 248 eiusdem. PuPublíquese, incluso en el portal https://lara.scc.org.ve, regístrese y Déjese Copia Certificada.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los Trece (13) días del mes de Junio del año dos mil veintitrés (2023). Años: 213 ° de la Independencia y 164° de la Federación.
La Jueza,

Abg. Mariani Selena Linares Peraza
La Secretaria Suplente,

Abg. María Isabel Godoy Viloria

MSLP/Migv/San