TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dieciséis (16) de febrero de dos mil veintitrés (2023)
212º y 163º
ASUNTO: KC01-R-2022-000013 (MANUAL-R-2022-003370)
PARTE ACTORA: ISABEL CECILIA CONTRERAS DE LEÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.540.017 y de este domicilio.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA GILBERTO LEÓN ÁLVAREZ, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.165.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil FRIGORÍFICO AL VACIO EXPRESS DEL ESTE C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del estado Lara, en fecha 07 de febrero de 2007, bajo el N° 47, Tomo 11-A, representada por los ciudadanos DIEGO TAMAYO RODRÍGUEZ y HERNÁN TAMAYO RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-13.786.192 y V-19.114.918, respectivamente, en su condición de Directores Principales.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANTONIO GARCÍA RIVERO abogado en ejercicio, de este domicilio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 131.462.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).

En fecha 03 de octubre de 2022, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en el juicio de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) identificado con el N° KP02-V-2022-000037, intentado por la ciudadana ISABEL CECILIA CONTRERAS DE LEÓN contra la sociedad mercantil FRIGORÍFICO AL VACIO EXPRESS DEL ESTE C.A, dictó sentencia al tenor siguiente:
“…DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentado por el Abogado GILBERTO LEON ALVAREZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nos. 42.165, en Contra de la Sociedad Mercantil FRIGORIFICO AL VACIO EXPRESS DEL ESTE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 07 de febrero del año 2007, bajo el N° 47, Tomo 11, representada por Representada por los Directores Principales los ciudadanos DIEGO TAMAYO RODRIGUEZ y HERNAN TAMAYO RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros V-13.786.192-1 y V-19.114.918-8, respectivamente.
SEGUNDO: Se ordena al demandado a desalojar y entregar debidamente desocupado de personas y cosas el local comercial ubicado en la Carrera 2 con Calle 8, distinguido con el N° 7A-50, de la Urbanización Nueva Segovia, de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, con un área aproximada de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200 M2), En las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar las costas y costos del presente juicio por haber resultado perdidosa, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil...”
En fecha 05 de octubre de 2022, el abogado García Rivero Antonio, actuando en representación de la sociedad mercantil FRIGORÍFICO AL VACIO EXPRESS DEL ESTE C.A, parte demandada, interpuso recurso de apelación en contra de la referida sentencia, el cual fue oído en ambos efectos por el Tribunal a-quo el día 11 de octubre de 2022, y por consiguiente se ordenó la remisión de las actas procesales a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos del estado Lara (URDD CIVIL), para su distribución entre los Juzgados Superiores Civiles; luego de su re-distribución, correspondiéndole a esta alzada decidir si el Tribunal a-quo se ajustó a derecho; en fecha 20 de octubre de 2022, se le dio entrada y por cuanto se trata de una apelación contra una SENTENCIA DEFINITIVA de Primera Instancia, se apertura el lapso de CINCO (05) DIAS DE DESPACHO para que las partes ejerzan el derecho de solicitar asociados, de conformidad con el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, y el lapso de pruebas establecido en el artículo 520 del citado Código; y, se fija el VIGESIMO (20°) DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE para que las partes presenten INFORMES, llegada la oportunidad procesal en fecha 21 de noviembre de 2022, el tribunal deja constancia que en fecha 17 de noviembre de 2022, venció el lapso para el acto de Informes, de los cuales fueron presentados escrito por el abogado Antonio García, apoderado judicial de la parte demandada, dejándose constancia que la parte actora no presentó escrito ni por si ni por medio de apoderado judicial; por lo que el Tribunal se acoge al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, para presentar Observaciones, y llegado el día 30 de noviembre de 2022 en el cual correspondía la presentación de las Observaciones, se dejó constancia que fueron presentados escritos por el abogado Gilberto León Álvarez apoderado judicial de la parte actora, y que la parte demandada no presentó escrito ni por si ni por medio de apoderado judicial, acogiéndose el Tribunal al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos” y siendo esta la oportunidad para decidir, se observa:
ANTECEDENTES
En fecha 17 de febrero de 2022, el abogado Gilberto León Álvarez, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Isabel Cecilia Contreras de León, interpuso demanda de DESALOJO, contra la sociedad mercantil FRIGORIFICO AL VACIO EXPRESS DEL ESTE C.A, en el cual alegó: Que en fecha 01 de enero de 2017 fue celebrado entre su representada y la sociedad mercantil FRIGORÍFICO AL VACIO EXPRESS DEL ESTE C.A., un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Que el referido contrato fue suscrito por documento privado y siendo el objeto de este, un inmueble constituido por un local comercial, con una superficie aproximada de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200 M2), ubicada en la carrera 2 con calle 8, N° 7A-50, planta baja urbanización Nueva Segovia, propiedad de la demandante, según consta el documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 15 de julio de 1.987, bajo el N° 32, folios 1 al 4, Protocolo 1°, Tomo 3° y declaración sucesoral N° 552, de fecha 06 de agosto de 2001. Que el contrato de arrendamiento era por el lapso de seis (06) meses fijos contados a partir del día 01 de enero de 2017, cuyo canon mensual fue pactado por la cantidad de cuatrocientos veinte mil bolívares (420.000,00). Que la arrendataria hoy demandada, comenzó a incumplir el contrato, dejando de cancelar el servicio de agua en un cincuenta por ciento (50%) al que estaba obligada conforme a la cláusula octava del contrato, acción que trajo como consecuencia que la empresa estadal HIDROLARA, procediera a suspender el servicio. Que luego de suspendido el servicio, procedieron a colocar una conexión ilegal, citando el comunicado de la empresa HIDROLARA mediante el cual, esta envía un oficio dirigido a dicha empresa, incumpliendo así la arrendataria, con el numeral “C” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que dejó de darle un uso comercial al inmueble, conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato celebrado, y en los últimos meses, empezó a usar el inmueble como depósito de productos perecederos y equipos de cocina, sin continuar con la venta de productos al detal, la cual era su actividad al momento de iniciar el contrato, además de esto, expone, también existía una actividad fabril, la cual consistía en la elaboración de alimentos (Hamburguesas, emparedados, entre otros) los cuales eran empacados y distribuidos a domicilio sin contar con los permisos sanitarios para dicha actividad, siendo este hecho irregular otra causal de desalojo, de conformidad con lo establecido en el artículo 40, literal “D” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que le fue peticionado en ciertas ocasiones a la arrendataria que debía mover de sitio los motores y compresores de los equipos de refrigeración que colocaron de forma inadecuada en el techo del local, los cuales emiten un ruido que perturba la tranquilidad de las personas que habitan en las viviendas contiguas al local y la misma, hizo caso omiso y no cambió de lugar dichos aparatos, ocasionando una contaminación ambiental, siendo esto una violación a la ordenanza de Convivencia Ciudadana del Municipio Iribarren del estado Lara, en su artículo 26, por lo cual esta situación constituye una causal de desalojo que se encuentra en el artículo 40 literal “B” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que en virtud de lo expuesto, en nombre de su representada procedió a demandar por desalojo a la sociedad mercantil antes identificada, en efecto, estimó la demanda en la cantidad de CUATRO BOLIVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (4,80) lo que equivale a DOSCIENTAS CUARENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T 240).
Vista la REFORMA de la demanda, el Tribunal a-quo admitió la misma en fecha 21 de febrero del 2022, y ordenó la citación de la parte demandada. Seguidamente, en fecha 08 de marzo de 2022 se dio por citada mediante escrito, suscrito por el abogado Antonio García, apoderado judicial de la parte demandada.
Consta en autos CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA efectuada en fecha 02 de mayo de 2022, donde el abogado en ejercicio Antonio García Rivero, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil FRIGORIFICO AL VACIO EXPRESS DEL ESTE C.A., parte demandada en el juicio, arguyó lo siguiente: Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados por no ser ciertos, como en el derecho invocado por no ser aplicable, niega y rechaza que su representada haya realizado una conexión ilegal al acueducto de la ciudad, del inmueble multifamiliar y comercial arrendado, alega la parte demandada que la parte demandante, no especifica de manera concisa si en realidad se trata de la causal de deterioro o de reforma, sin embargo, aclara que tal afirmación, en cualquiera de los dos supuestos, es totalmente falsa. Que su representada únicamente estaba obligada al pago del 50% de la factura de dicho servicio, por lo que, a todo evento e independientemente de que la arrendataria hubiese hecho entrega o no de la suma de dinero correspondiente, la demandante era la responsable de materializar el pago del 100% de la factura del servicio a la empresa estatal Hidrolara, de manera que explica que quien dejó de pagar la factura fue la parte actora, así también expresa, sin que implique de ningún modo aceptación o convalidación de lo denunciado por la parte actora, la inconstitucionalidad que comporta la falta de determinación de cuáles exactamente fueron las facturas supuestamente dejadas de pagar por nuestra representada, pues resulta imposible para su representada plantear una correcta y efectiva defensa de sus derechos e intereses, ya que no especifica cuáles exactamente fueron las facturas cuyo 50% fue supuestamente dejado de pagar, ni la cantidad. Aseguró, que no se ha efectuado al local arrendado ninguna clase de reforma no autorizada, destaca que es totalmente falso que del comunicado emitido por Hidrolara endilgue la responsabilidad de la supra identificada sociedad mercantil en la toma ilegal del agua; alegó, que además de que no ha sido probado que su representada haya cometido o realizado la supuesta conexión, no puede hablarse de “deterioro” o “reforma” cuando en el inmueble nada ha sido dañado o transformado ni debe asumirse que el mismo haya sido cometido por la demandada. Con respecto, a los “deterioros mayores” a los provenientes del uso normal del inmueble o, que haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, la representación judicial negó y rechazo que su representada haya cambiado el uso comercial dado al inmueble arrendado, expone que todos los alimentos que se comercializan en el inmueble han sido “fabricados” por terceros, pues en el ramo de alimentos en general son muy contados los productos que en realidad son fabricados, por lo tanto, la afirmación de que la demandada lleva a cabo la “elaboración de alimentos” no es más que una falacia. En consecuencia, negó y rechazo que se le ha dado al inmueble arrendado un uso deshonesto, indebido o, en contravención a las normas de convivencia ciudadana, expresó que esta causal de desalojo está referida a otro tipo de actos, no a un simple y común ruido de un equipo que fue instalado desde el inicio de la relación arrendaticia, con la autorización de la arrendadora, totalmente cónsono con la clase de actividad comercial de la arrendataria, para cuyo desarrollo cuenta con los permisos municipales del caso. En definitiva, solicitó al tribunal a-quo que la demanda sea desechada y declarada improcedente, puesto que la parte demandada de ningún modo ha incumplido el contrato de arrendamiento suscrito con la demandante.
Por consiguiente, una vez fijados los límites de la controversia mediante auto de fecha 16 de mayo de 2022, el tribunal a-quo procedió a la apertura del lapso probatorio de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil; del mismo modo, fueron agregados a los autos, específicamente en los folios N° 109 al 117 los respectivos escritos de promoción de pruebas presentados por ambas partes.
En fecha treinta y uno (31) de mayo de 2022, la parte demandada presenta escrito de oposición a las pruebas expuestas por la parte demandante, donde se opone a la admisión de las pruebas siguientes: Documento emanado de la Empresa estadal HIDROLARA, de fecha 11 de octubre de 2021, dirigido al señor GILBERTO GIL DE JESÚS LEÓN, como suscriptor del servicio de agua., así como también de la prueba de informe solicitada a los entes del Servicio Municipal de Administración Tributaria (SEMAT), el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) y por último al Registro Mercantil Segundo del estado Lara. Al respecto, el Tribunal a-quo mediante auto dictado en fecha 03 de junio de 2022, procedió a pronunciarse sobre el escrito antes citado, no prosperando así la oposición planteada. Del mismo modo, una vez admitidas las pruebas por el tribunal a-quo y evacuadas, el 19 de septiembre de 2022 tiene lugar la audiencia oral.
Por otra parte, en escrito de informe presentado en esta instancia y suscrito por el abogado Antonio García, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, fundamenta el presente recurso de apelación especificando:
 En relación a la causal de desalojo mencionada en el literal “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la juez a-quo realizó una interpretación extensiva y laxa, por considerar una toma no autorizada de agua en la parte externa del inmueble representa un deterioro mayor al proveniente del uso normal del local, atribuible además a su representada, cuando el Legislador hace referencia de acuerdo a la norma, a los deterioros causados al propio inmueble arrendado, su estructura y/o su interior. Que el juez a-quo basó su decisión en un documento de tercero (HIDROLARA), puesto que este no endilga responsabilidad alguna.
 Con respecto a lo previsto en el literal “d” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esta arguyó que su representada jamás estuvo incurso en ella, y que solo el juez a-quo basó su decisión, en el hecho de que cuando se practicó el secuestro existían allí cosas depositadas, en razón de ello procedió a imputar el cambio de uso del inmueble comercial, en tanto no existe prueba en el expediente que avale dicho cambio de destino.
En definitiva, dicha representación judicial, solicito que sea declarada con lugar la apelación interpuesta y en efecto, sea revocada la sentencia apelada y se condene a costas a la parte actora.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, cumplidos como han sido los lapsos procesales, corresponde a quien juzga, observar con detenimiento las actas que conforman el asunto para determinar si el Tribunal a-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento. Siendo así se observa:
Esta Alzada, asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.
Toda la compleja cadena de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes.
En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: Garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la sentencia, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso entre las partes, el Juez como director del proceso, verificó si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La doctrina pacífica y reiterada del más Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento. Así lo dicho en relación a la actuación de los Jueces, establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que:
Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
Así las cosas, en base a lo precedente se debe señalar que la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 3 de octubre de 2022, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como el de contestación a la misma, se toma como hecho no controvertido: La existencia de la relación arrendaticia.
De igual forma se tienen como hechos controvertidos los siguientes:
1) Que se haya hecho una conexión ilegal al acueducto de la ciudad; 2) Que se hayan efectuado reformas u ocasionado deterioros al inmueble arrendado; 3) el cambio de uso del inmueble arrendado; 4) que los equipos de aire acondicionado y refrigeración produzcan ruidos molestos perjudicando a los vecinos.
A los fines de probar sus alegatos las partes promovieron las siguientes pruebas:
PRUEBAS PRESENTADAS EN AUTOS
Pruebas presentadas por la parte actora anexas en el libelo y posterior reforma de la demanda y las aportadas en el lapso de promoción de pruebas:
1. Instrumento poder autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto estado Lara, de fecha 17 de abril de 2018, inserto bajo el N° 17, Tomo 88, folios N° 58 al 60, otorgado por la ciudadana Isabel Cecilia Contreras de León, antes identificada, al abogado en ejercicio Gilberto de Jesús León Álvarez; el cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose la legitimidad del citado abogado para actuar en juicio.
2. Promovió y ratificó contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, de manera privada de fecha 01/01/2017 hasta el 30/06/2017; el cual constituye el documento fundamental de la demanda, demostrativo de la relación arrendaticia existente entre las partes contratantes.
3. Promovió y ratificó documento emanado por la empresa estadal HIDROLARA, de fecha 11 de octubre de 2021, dirigido al Señor GILBERTO de JESUS LEÓN, como suscriptor del servicio de agua. Su incidencia sobre el mérito de la causa será establecido en la motiva de la sentencia.
Prueba de Testigos
1. A la ciudadana María Teresa Valeri Balaguera, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-24.348.152
2. Al ciudadano José Suárez, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.268.333
3. Al ciudadano José Colmenárez, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.646.661.
No consta en autos su evacuación; por tanto, no es objeto de valoración.
Prueba de Informe:
a) Solicitó al Tribunal a-quo que se oficiara al Servicio Municipal de Administración Tributaria (SEMAT).
b) Solicitó al Tribunal a-quo que se oficiara al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT)
c) Solicitó al Tribunal a-quo que se oficiara al Registro Mercantil Segundo del estado Lara.
Quien aquí decide considera que las mismas han sido practicadas dentro de los parámetros contenidos en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y, por consiguiente, aprecia y valora su resultado, a los fines de esta decisión, de conformidad con el artículo 509 del mismo Código, en concordancia con el artículo 433 eiusdem y su incidencia sobre el mérito de la causa será establecida infra.
Pruebas Promovidas por la Parte Demandada (anunciadas en el lapso de promoción de pruebas)
1) Mérito favorable de autos, ratificando todos los alegatos expuestos en la contestación de la demanda. Al respecto, el mérito favorable de los autos no es un medio de prueba per se, sino la solicitud que hace el promovente de la aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige en el sistema probatorio Venezolano (vid. Sentencia N° 02595 del 5 de mayo de 2005, dictada por la Sala Político-Administrativa), y el mismo se orienta a la valoración que el Juez del mérito aprecie sobre estas pruebas, lo cual no es una facultad del sustanciador.
2) Ratificó las pruebas documentales consignadas junto al escrito libelar referente al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, de manera privada de fecha 01/01/2017 hasta el 30/06/2017. El anterior medio probatorio ya fue objeto de valoración.
Prueba de Inspección Judicial
1) Promovió inspección judicial sobre el inmueble residencial y comercial ubicado en la carrera 2 con calle 8, Nro. 7A-50, de la urbanización Nueva Segovia, municipio Iribarren del estado Lara, por cuanto fue debidamente evacuada adquiere valor probatorio conforme a los artículos 1.428 al 1.430 del Código Civil y 472 al 476 del Código de Procedimiento Civil, y su incidencia será establecida infra.
Una vez analizados los medios probatorios aportados al proceso, corresponde ahora pronunciarse sobre los hechos controvertidos; así tenemos que al haber quedado establecida la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes, esta juzgadora procede a examinar las causales de desalojo del inmueble invocada por el demandante, es decir, deterioro del inmueble, cambio de uso del inmueble arrendado.
Al respecto, el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece lo siguiente:
Son causales de desalojo:
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil dispone que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Narrado lo anterior, en análisis del caso de autos, se desprende de la demanda, que la pretensión de la parte actora, es el desalojo de un local comercial ubicado en la carrera 2 con calle 8, distinguido con el N° 7A-50, de la urbanización Nueva Segovia, del cual es propietaria y que le fuera arrendado a la firma mercantil Al Vacío Express C.A., mediante contrato de arrendamiento privado.
En relación al fundamento de la acción en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal b) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana; siendo que en el proceso civil rige el principio dispositivo donde quien alega un hecho debe probarlo, se evidencia que la demandante no presentó medio probatorio alguno tendente a demostrar la causal aducida, por tanto, resulta improcedente la pretensión de desalojo por esta causa. Así se declara.
Ahora bien, en lo que respecta al incumplimiento del arrendatario en el cuido de la cosa arrendada, como causal de desalojo recogida por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en el artículo 40 literal c) el cual dispone: que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. En este particular manifiesta la demandante que el arrendatario incumplió con el pago del 50% del servicio de agua potable tal como había sido pactado y que esta situación conllevó a que se le suspendiera el servicio, procediendo luego a realizar una toma ilegal; por su lado el demandado manifiesta que no era el responsable de cancelar el servicio ante la hidrológica local, sin embargo, no desmiente que no haya pagado la deuda que le endilga la arrendataria; ahora bien, de la cláusula octava del contrato de arrendamiento se evidencia que la responsabilidad en el pago es compartida, asimismo tal como quedó demostrado con la inspección judicial practicada la toma del servicio de agua potable se encuentra en la parte externa del local arrendado con acceso a toda persona, por lo que no puede afirmarse que haya sido el arrendatario el que hizo la conexión de forma ilegal; por estas razones considera esta sentenciadora que al no existir en autos plena prueba a quien atribuirse tales acciones y más aún que dichas acciones produzcan algún deterioro o reforma del inmueble, forzoso es declarar la procedencia del desalojo por la causal c) del artículo en comento. Así se declara.
Con respecto al cambio de uso del local comercial, que alega el demandante manifestando que se está utilizando como depósito cuando el contrato fue pactado el arrendamiento del local para el uso comercial; constan en autos informes rendidos por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, que no presenta declaraciones de impuesto desde agosto de 2019 y que en el periodo 2016 al 2019 realizó declaraciones correspondientes a retenciones de IVA; asimismo, del informe del SEMAT se desprende que la firma mercantil se encuentra inactiva en la actualidad; ahora bien, estos informes adminiculados a lo expresado por la juez a quo –declaración investida de verdad legal- acerca de que en la inspección realizada durante la práctica de la medida acordada en el asunto KN03-X-2022-000001, en fecha 02/02/2022 y practicada en fecha 08/02/2022 correspondiente a la medida de secuestro, constató que las instalaciones del local comercial se hallaban cerradas, utilizadas como depósito de bienes y enseres propios de una actividad comercial y de elaboración de alimentos; hacen surgir en esta sentenciadora la convicción de que el local no se le está dando el uso comercial para el cual fue arrendado según lo acordado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, demostrándose así el incumplimiento del demandado y por tanto al demostrarse el cambio de uso del local arrendado hace procedente el desalojo conforme a lo establecido en el artículo 40 literal d) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se determina.
De las anteriores consideraciones, esta juzgadora evidencia que el arrendatario incumplió con las obligaciones establecidas en el contrato respecto al uso dado al inmueble, razón por la cual da lugar a la procedencia de la pretensión de desalojo incoada conforme a los ordinal “d” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Antonio García Rivero, apoderado judicial de la parte accionada, en contra de la sentencia dictada en fecha 3 de octubre de 2022, por el JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE (Local Comercial) interpuesto por la ciudadana ISABEL CECILIA CONTRERAS DE LEÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.540.017, contra la sociedad mercantil FRIGORÍFICO AL VACIO EXPRESS DEL ESTE C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del estado Lara, en fecha 07 de febrero de 2007, bajo el N° 47, Tomo 11-A, representada por los ciudadanos DIEGO TAMAYO RODRÍGUEZ y HERNÁN TAMAYO RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-13.786.192 y V-19.114.918, respectivamente, en su condición de Directores Principales. Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Juez,
El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes