TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, quince (15) de diciembre de dos mil veintitrés (2023)
213º y 164º

ASUNTO: KP02-V-2023-000478

PARTE DEMANDANTE: ciudadana ANALA DEL CARMEN AFFIGNE ARROYO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.237.239, actuando en nombre propio y en representación de sus hermanas BETZABE CRISTINA DE LA CRUZ AFFIGNE ARROYO, YLSE CAROLINA AFFIGNE DE MEZA y LISELOTTE ROSA AFFIGNE ARROYO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 4.387.215, V-4.387.247 y V- 4.387.216 respectivamente.-
APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDANTE ANALA DEL CARMEN AFFIGNE ARROYO: ciudadana CARMEN MORA DE HERNÁNDEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A. bajo el No. 16.277.873, quien a su vez actúa en representación sin poder del resto de las demandantes de conformidad con lo previsto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil.-
PARTE DEMANDADA: ciudadano ROBERTH EDUARDO BARRETO SEGOVIA venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.542.609.-
APODERADA JUDICIAL: ciudadana ROSANGEL JIMÉNEZ MEDINA, abogada en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A. bajo el No. 90.186-
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).-
(Sentencia definitiva dentro del lapso).-

I
RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS
El presente procedimiento se inició por libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) en fecha 06 de febrero del 2023, y efectuado el sorteo de ley correspondió al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del estado Lara, que por sentencia de fecha 09 de febrero del 20223, declinó la competencia en razón de la cuantía, y distribuida la causa le correspondió el conocimiento a este Juzgado, admitiendo la demanda por auto de fecha 08 de marzo del 2023.-
Consta a los folios 119 al 131 escrito de reforma de la demanda, siendo admitida en fecha 21 de marzo de 2023, ordenando la citación de la parte demandada y efectuadas las gestiones pertinentes se dejó constancia del cumplimiento de la citación practicada por el alguacil de este Tribunal.-
En fecha 23 de mayo de 2023, la parte demandada presentó escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda.-
Por auto de fecha 25 de mayo de 2023, se acordó abrir incidencia de conformidad con lo establecido en el artículo 866 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, para que la parte subsanara la cuestión previa alegada, vencido dicho lapso se ordenó abrir articulación probatoria de conformidad con lo establecido en el artículo 867 eiusdem, dictándose sentencia interlocutoria en fecha 30 de junio del 2023, declarándose con lugar la cuestión previa invocada en el artículo 346 ordinal 3° y sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código Adjetivo Civil.-
En fecha 18 de julio del corriente año se dictó sentencia interlocutoria declarando sin lugar la impugnación realizada por la parte demandada a la subsanación de la cuestión previa por falta de legitimidad de la persona que se presenta como apoderado, y subsanada la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.-
Fijada oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar comparecieron las apoderadas judiciales de la parte actora y el demandado, y posteriormente se efectuó la fijación de los hechos y límites de la controversia.-
Por auto de fecha 11 de agosto de 2023, este Tribunal acordó agregar a las actas los escritos de promoción de pruebas presentados por las apoderadas judiciales de ambas partes y en fecha 25 de septiembre de 2023 resuelta la oposición a la pruebas se admitieron las mismas.-
En fecha 21 de noviembre del 2023, este Tribunal a los fines de garantizar el derecho a la defensa y el debido proceso, ordenó dejar sin efecto las posiciones juradas previamente evacuadas, dejándose constancia que las mismas serian absueltas al momento de la audiencia oral.-
Llegada la oportunidad legal tuvo lugar la audiencia oral, el día 04 de diciembre de 2023, y oído los alegatos de los apoderados judiciales de ambas partes y verificado el acervo probatorio esta Juzgadora pronunció oralmente la sentencia declarando PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda y siendo la oportunidad para publicar el extenso del fallo de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar el extenso del fallo en los siguientes términos:

II
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5°del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la Litis; razón por la cual con posterioridad a estos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.-
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
“Artículo 507: A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica.
“Artículo 509: Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas.

Al respecto contempla el Código Civil lo siguiente:
“Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
“Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas”.
“Artículo 1.585: El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
1º. A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2º. A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.
3º. A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”.
“Artículo 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Por su parte la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:

“Artículo 6: La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario; administrador o gestor del mismo y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro o no...”

Verificadas las distintas etapas de este asunto y analizada la normativa que lo rige, es menester para el Tribunal explanar los términos en que quedó planteado el mismo:

DE LOS HECHOS ALEGADOS EN EL LIBELO:
Aduce que sus representadas y su persona son propietarias de un inmueble constituido por un local comercial, el cual se encuentra ubicado en la calle 27 entre carreras 21 y 22, identificado con el No. 21-53 de la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, el referido inmueble se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: Norte: casa que fue o es de Elena Affigne de Goyo, Sur: con local comercial de los mismos propietarios, con solares que fueron o es de Francisco Agüero, Este: con solares que fueron o son de Amanda Pérez de Sánchez y Oeste: con calle 27 que es su frente; con una superficie aproximada de trescientos sesenta y cinco metros cuadrados con veintiún decímetros (365.21 mts2), que les pertenece según documento protocolizado en el Registro Subalterno Primero folio 5, tomo 15, página 1, año 1987.-
Que el mencionado inmueble fue dado en arrendamiento al ciudadano Roberth Eduardo Barreto Segovia y dicho inmueble fue entregado el 17 de julio del año 2018. Manifestó que el primer contrato fue firmado en el mes de noviembre del año 2018, con una duración de dieciocho (18) meses, es decir, hasta mayo del año 2020, y que en el año 2018 se fijó como canon de arrendamiento de veinte mil bolívares soberanos (Bs. 20.000,00), el cual tendría un ajuste de acuerdo a la inflación y el aumento salarial a partir de febrero del año 2019, y se harían ajustes trimestrales de acuerdo a la variación del índice económico determinado por la Asamblea Nacional.-
Expresó que en el mes de marzo del año 2020 en virtud de la pandemia y por el Decreto No. 4.169 publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria No. 6.522 de fecha 23 de marzo del 2020 suspendiendo los cánones de arrendamiento, y que ante la situación, no pudieron firmar la renovación de contrato y el monto de los cánones de arrendamiento que comenzaban a regir a partir de febrero del año 2019.-
Alega que, vista la dificultad de llegar a un acuerdo con el arrendatario con respecto a la fijación del canon de arrendamiento, interpuso denuncia en fecha 12 de diciembre del año 2020, a los fines de poder llegar a un acuerdo y en el mismo se determinó un canon de arrendamiento a partir del mes de febrero del año 2021 el cual sería a razón de cincuenta y cuatro millones seiscientos cincuenta y dos mil novecientos (Bs. 54.652.900,00), equivalentes a cincuenta dólares americanos de los estados unidos ($ 50,00) y que partir de enero del año 2021 se ajustaría el canon de arrendamiento en razón de noventa dólares de los Estados Unidos de América ($ 90,00), y que el referido ajuste del canon de arrendamiento la parte accionada aceptó la propuesta y firmó en señal de aceptación el anexo marcado con la letra “E”. -
Indicó que a pesar del compromiso que adquirió el arrendatario mediante contrato de arrendamiento, el pago de los cánones de arrendamiento los hacía de forma extemporánea, dándole oportunidad para que cumpliera con su obligación primordial.-
Señaló que le solicitaban insistentemente a el arrendatario que cancelara los servicios públicos como luz y agua, cuyo compromiso fue adquirido mediante contrato de arrendamiento, estableciendo que el accionado nunca ha tenido la intención de cancelar los mismos, adeudando la cantidad tres mil quinientos nueve bolívares con treinta y nueve céntimos (Bs.3.509,39) el servicio de Hidrolara y la cantidad de ciento sesenta y ocho bolívares con noventa y ocho céntimos (Bs. 168,98) del servicio de Corpoelec.-
Que en fecha 26 de mayo del año 2021 se le notificó ante el SUNDDE a la parte demandada, que el canon de arrendamiento para la prórroga legal sería por la cantidad de doscientos noventa y nueve dólares con cincuenta centavos ($299,50), según la tasación estimada por el ingeniero civil, especialista en avalúos, que fue mostrado ante el SUNDDE y debidamente firmado por el arrendatario, pero en desacuerdo por cuanto el inmueble se encontraba en malas condiciones y se le debe reconocer los arreglos realizados.-
Manifestó que en fecha 29 de mayo del año 2021, decidieron de mutuo acuerdo renovar el contrato por un lapso de un (1) año más y el mismo culminaría el 28 de mayo del año 2022, sosteniendo que el arrendatario no cancelaba el día correspondiente, ya que en la cláusula quinta del referido contrato se estableció que el pago del canon de arrendamiento se haría de forma trimestral por mensualidades adelantadas, iniciando el 30 de junio del año 2021. Arguye que en fecha 30 de abril del año 2022, se notificó por vía electrónica que culminaría el contrato y comenzaba el lapso de prórroga legal, y que el pago del canon de arrendamiento debía realizarse por trimestres adelantados correspondientes la cantidad de doscientos noventa y nueve dólares con cincuenta centavos ($ 299,50).-
Narró que el arrendatario en fecha 13 de agosto del año 2022 entregó únicamente la cantidad de quinientos dólares americanos ($ 500) por el trimestre de junio – agosto del año 2022, sin cancelar el mes de julio.-
Finalmente invoca que el arrendatario incumplió el pago del canon de arrendamiento, tal y como lo establece el artículo 14 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial correspondientes a los meses de diciembre del año 2022 al mes de marzo por un monto de cada mes de doscientos noventa y nueve dólares con cincuenta centavos ($ 299,50), así como el incumplimiento con la obligación de cancelar los servicios básicos, como agua y luz, y que adeuda una cantidad de cincuenta y cuatro (54) meses.-
Fundamentó la acción en el artículo 40, literal “A” e ”I” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.-

RECHAZO DE LA PRETENSIÓN
En la oportunidad de la contestación de la demanda compareció la abogada Rosángel Jiménez Medina actuando como apoderada judicial del ciudadano Roberth Eduardo Barreto Segovia, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
Expresó que es cierto que recibió un inmueble ubicado en la calle 27 entre carreras 21 y 22 signado con el No. 21-53 en calidad de arrendamiento comercial propiedad de la ciudadana Anala del Carmen Affigne. Que al inicio del acta de entrega se menciona un inmueble y luego se especifica local comercial, y que en la misma no se delimita, ni se describen características propias del local, no se describe las dimensiones y espacios que arrendar. -
Indicó que existen contradicciones al momento de la redacción del libelo de demanda, en virtud de que la parte actora afirma que el primer contrato comenzaría a regir en la misma fecha de entrega del local y del escrito libelar se desprende que se firma el mismo en noviembre del año 2018, y que no se especifica el término del contrato, estando en presencia de un contrato indeterminado.-
Negó, rechazó y contradijo el argumento por carecer de validez, ya que a la fecha la organización mundial de la salud no ha levantado las disposiciones especiales por estar en pandemia.-
Manifestó existieron dificultades para llegar a un acuerdo con respecto a la fijación del canon de arrendamiento, y no con respecto a la resolución o como causal para interponer el desalojo, y ante el referido argumento, negó, rechazó y contradijo por cuanto la parte accionante no concilió directamente con su representado, sino que fue directamente con el SUNDEE.-
Negó, rechazó y contradijo que su representado haya cancelado de manera extemporánea, ya que por estar en pandemia se suspendían los pagos y después de levantada a nivel mundial la pandemia, ambas partes debían realizar de mutuo consentimiento los términos en la forma del pago de los cánones de arrendamiento.-
Expuso que en relación al incumplimiento de los pagos de los servicios públicos, la parte actora pretende hacer cancelar a su representado el monto total de los servicios de luz y agua de la totalidad del inmueble y no del local en cuestión.-
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada de una de sus partes el contrato presentado como argumento probatorio, estableciendo que el referido contrato especifica las dimensiones del inmueble correspondiente a 365,21 mts2 y que del documento de propiedad se desprende que el mismo tiene una dimensión de 398,71 mts2. Por otra parte alegó que la fecha de finalización 30 de mayo del 2022 se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de $250 sin esperar providencia administrativa del órgano competente para dirimir los conflictos.-
Negó, rechazó y contradijo el incumplimiento de los pagos de los cánones de arrendamiento, indicando que los recibos de pago efectuados por su representado constan a los folios 89 al 100.-
Finalmente solicitó la no admisión de la demanda incoada en contra de su representado, ya que existe una prohibición de ley de admitir la acción propuesta de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, y sin antes intensarse el procedimiento administrativo previo establecido en el artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicitando se declare inadmisible.-

III
PUNTO PREVIO
Antes de resolver el fondo de la controversia, considera menester esta Juzgadora, entrar a dilucidar lo concerniente a la inadmisibilidad alegada y lo hace en los siguientes términos:
Respecto a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta alegada al momento de la contestación de la demanda por la parte demandada, se advierte que la misma se funda en la inadmisibilidad de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo que se debía agotar la vía administrativa establecida en el artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.-
Con vista a lo anterior, considera prudente este Tribunal destacar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.000597, de fecha 02 de diciembre de 2010, con ponencia de la Magistrada: Yris Armenia Peña Espinoza, estableció:

“…no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.
Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda.”

Conforme al criterio jurisprudencial citado, nos expresa la diferencia que existe entre la prohibición de la ley para el ejercicio de la acción, y la exigencia legal de ciertos requisitos de forma necesarios para admitir la demanda, aspectos que resultan absolutamente distintos.-
Con base a lo expuesto, debe destacarse que del análisis exhaustivo de los autos, este Tribunal constató que en el sub iudice, la parte accionante interpuso la demanda por desalojo de local comercial, fundamentando su acción en los literales “A” e “I” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual tiene por objeto determinar si el arrendatario se encuentra inmerso en las causales alegadas para la desocupación de un bien inmueble destinado al uso comercial.-
En este sentido, conforme al criterio jurisprudencial, observa esta Juzgadora que la presente acción no se encuentra prohibida expresamente por la ley y la parte actora señaló en su escrito libelar las causales en la que fundamenta su acción; por lo que el alegato de la parte demandada con respecto a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta debe ser declarada improcedente y así se decide.-
En cuanto al alegato de la inepta acumulación realizado al momento de la audiencia oral por la representación judicial de la parte accionada, esta Juzgadora trae a colación lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que el demandado presentará todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente, por lo que es menester acotar que el momento oportuno para presentar tales alegatos, era en el acto de la contestación de la demanda, y no en la audiencia oral, siendo que del escrito que cursa a los folios 139 al 143 de la pieza I del expediente no se desprende que haya sido alegada la referida inepta acumulación, sin embargo, por ser materia de orden público este tribunal de la revisión efectuada al escrito libelar se desprende que la parte demandante fundamenta su pretensión en el artículo 40 ordinales “a” e “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en el petitorio solicita es el desalojo y en consecuencia, la entrega del inmueble, por lo que resulta improcedente la inepta acumulación alegada.-

IV
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
1.- Copias simples (f. 13 al 16) y copias certificadas (f. 17 al 21) marcado con la letra “A”, instrumento de poder general amplio y suficiente de representación, disposición y administración suscrito por las ciudadanas BETZABE CRISTINA DE LA CRUZ AFFIGNE ARROYO, YLSE CAROLINA AFFIGNE DE MEZA, y LISELOTTE ROSA AFFIGNE ARROYO, otorgado a la ciudadana ANALA DEL CARMEN AFFIGNE ARROYO, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Peña del estado Yaracuy en fecha 15 de septiembre del 2009, bajo el No. 55, tomo 39 de los libros de autenticaciones llevados en esta notaría. Dicha instrumental al no haber sido cuestionado en modo alguno, se tiene como fidedigna, se valora conforme a los artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1361 del Código Civil, y se tiene como cierta la representación ejercida por la mandataria en nombre de sus poderdantes. ASÍ SE DECIDE.-
2.- Consta a los folios 22 al 29 de la pieza I, y a los folios 06 al 09 de la pieza II, copias simples y de los folios 30 al 37 de la pieza I copias certificadas marcadas con la letra “B” documento de compra y venta suscrito por el ciudadano Antonio Affigne Giménez, a las ciudadanas Ylse Affigne Arroyo de Meza, Betzabe Affigne Arroyo, Lisselotte Affigne Arroyo y Anala Affigne de Vásquez, sobre un inmueble situado en la calle 27 entre 21 y 22, distinguida catastralmente con el No. 21-53, parroquia Concepción Municipio Iribarren del estado Lara, con una superficie de trescientos noventa y ocho metros cuadrados con setenta y un centímetros cuadrados (398,71 Mts.2), autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto del estado Lara, y posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, bajo el No. 05, tomo 15 del protocolo Primero de fecha 09 de junio del 1993. Dicha instrumental al no haber sido cuestionada en modo alguno, se valora conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, del mismo se desprende la titularidad del inmueble objeto de la presente litis. Así se decide.-
3.- Copias simples (f.38 y 39) marcado con la letra “C”, acta de protección, arrendamiento comercial SUNDDE/IPDSE/DNPDI/CE-LARA/2020 de fecha 21 de diciembre del 2020, dicha documental al no haber sido cuestionada en modo alguno, se valora conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se desprende la intervención del ente administrativo. Así se decide.-
4.- Original a los folios 40 y 41 de la pieza I, y a los folios 42 y 43 de la pieza I, y a los folios 10, 11 y 23 de la pieza II copias simples marcadas con la letra “D”, de acta de entrega de inmueble de fecha 17 de julio del año 2018, sobre un inmueble ubicado en la calle 27 entre carreras 21 y 22, signado con el No. 21-53, la referida documental no fue cuestionada en modo alguno, se valora conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se aprecia que el local objeto de la presente litis fue dado en arrendamiento a partir del 17 de julio del año 2018, y así se establece.-
5.- Consta original a los folios 44 al 84 de la pieza I, marcado con la letra “E” y a los folios 12 al 20 de la pieza II copias simples de informe de canon de arrendamiento de local comercial ubicado en la calle 27 entre carreras 21 y 22, signado con el No. 21-53 realizado por el ingeniero Antonio Pérez. Se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, se desecha al no haber sido ratificado por el mencionado ciudadano conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
6.- Original (f. 85 al 88) marcado con la letra “F” y copias simples a los folios 108 al 111 marcado con la letra “M” contrato de arrendamiento privado suscrito por la ciudadana Anala Affigne Arroyo, quien actúa en nombre propio y en representación de las ciudadanas Ylse Affigne de Meza, Betzabe Affigne de Quintero, Lisselotte Affigne, dan en arrendamiento al ciudadano Roberth Eduardo Barreto Segovia, un inmueble ubicado en la calle 27 entre carreras 21 y 22 signado con el No. 21-53. Dicha instrumental tiene el carácter de privado y no habiendo sido desconocida en el acto de contestación, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y siendo ratificada en el lapso correspondiente, se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre las partes, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide.-
7.- Copia simple (f. 89), original (f. 90) marcado con la letra “G” recibo de pago del ciudadano Roberth Barreto por la cantidad de $500 de fecha 12 de agosto del 2022. Al cual se le adminiculan copias simples (f. 91 de la pieza I), original (f.96) marcado con la letra “H”, copia simple (f. 27 de la pieza II) recibo de pago del ciudadano Roberth Barreto por la cantidad de $300 de fecha 17 de enero del 2022; copia simple (f. 92 de la pieza I), original (f. 96 de la pieza I), copia simple (f. 26 de la pieza II) recibo de pago del ciudadano Roberth Barreto por la cantidad de $350 de fecha 02 de febrero del 2022; copia simple (f. 93), original (f. 97) recibo de pago del ciudadano Roberth Barreto por la cantidad de $500 de fecha 15 de marzo del 2022; copia simple (94 de la pieza I), original (f. 98 de la pieza I), copia simple (f.24 de la pieza II) recibo de pago del ciudadano Roberth Barreto por la cantidad de $750 de fecha 21 de abril del 2022; copia simple (f. 99 de la pieza I), original (f. 100 de la pieza I) marcado con la letra “I” y copia simple (f. 25 de la pieza II) recibo de pago del ciudadano Roberth Barreto por la cantidad de $200 de fecha 21 de abril del 2022. Dichas instrumentales concatenadas unas a las otras, se valoran conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, de la misma se desprenden los pagos efectuados por el demandado correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y agosto del año 2022, sin embargo, se desechan por cuanto no corresponden a los meses reclamados y así se decide.-
8.- Consta al folio 101 marcado con la letra “J” factura de Hidrolara NIA: 00059620 Nro. de factura O2022FC7419367, por la cantidad de Bs. 3.509,39. A la cual se le adminicula marcado con la letra “F” (f. 102 de la pieza I) y al folio 30 y 41 de la pieza II copia simple de factura Nro. O2022FC5263977 por la cantidad de Bs. 2.272,45; (f. 103) factura Nro. O2022FC3893942 por la cantidad de Bs. 1.464,37; (f.104) factura Nro. O2022FC2577707 por la cantidad de Bs. 1.088,23; marcado con la letra “K” (f.105), copia simple f. 31 de la pieza II estado de cuenta-1000083678082 de Corpoelec, de fecha 19 de julio del 2022 por la cantidad Bs. 186,98; marcado con la letra “L” (f. 106 y 107) relación de facturas pendientes abonado No. 00059620 001 de fecha 21 de junio del 2022, las referidas documentales concatenadas unas a las otras se valoran en relación a la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, cuya respuesta emitida por Corpoelec del estado Lara, consta a los folios 80 al 82 de la pieza II, la referida prueba indica que el último pago del servicio del inmueble mencionado, se generó el 27/04/2023, y la respuesta emitida por Hidrolara consta a los folios 95 al 98 de la pieza II, la referida prueba indica que se evidencia la deuda de los tres (03) últimos meses del presente año (septiembre, octubre y noviembre), se aprecia que el ciudadano Roberth Barreto en condición de arrendatario, cumplió con el pago correspondiente y así se decide.-
9.- Copias simples (f. 112 y 113) marcado con la letra “N” correos electrónicos de fecha 30 de abril del 2022 y de fecha 10 de mayo del 2022, las referidas documentales no fueron cuestionadas en la oportunidad correspondiente, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se aprecia la notificación realizada por la parte accionante sobre el inicio de la prorroga legal establecida en el contrato de arrendamiento. Y así se establece.-
10- Consta a los folios 21 y 22 de la pieza II, recibos de pago del ciudadano Roberth Barreto por la cantidad de veinte millones de bolívares y de treinta millones de bolívares de fecha 23 de abril del año 2018; al cual se le adminicula copias simples (f. 28 y 29) de recibos de pago del ciudadano Roberth Barreto por la cantidad de $470 y $160 de fecha 09 de diciembre del año 2021. Dichas documentales concatenadas unas a las otras, se valoran conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, de la misma se desprenden los pagos efectuados por el demandado ciudadano Roberth Barreto correspondientes a los meses de abril del año 2018 y el mes de diciembre del año 2021, sin embargo, se desechan por cuanto no aportan a la controversia ya que se refieren a cánones no reclamados y así se decide.-
11.- Prueba de informes dirigido al BBVA Provincial, cuya respuesta consta a los folios 106 al 560 de la pieza II, la referida entidad bancaria anexó los movimientos bancarios del ciudadano Roberth Eduardo Barreto Segovia desde el 01/01/2013 al 27/09/2023; y de la ciudadana Anala del C. Affigne Arroyo, esta Juzgadora pasará a valorar la referida prueba en la parte motiva de esta sentencia.-
12.- Posiciones juradas de los ciudadanos Roberth Eduardo Barreto Segovia y Anala Carolina Vásquez Affigne, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 12.542.609 y V- 5.237.239 respectivamente, cuyas declaraciones consta a los folios 03 y 04 de la pieza III evacuadas en la audiencia oral de conformidad con lo establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, los mismos comparecieron a absolver ante este despacho, de las declaraciones se evidencia que el ciudadano Roberth Eduardo Barreto Segovia mantiene una relación arrendaticia con la ciudadana Anala Carolina Vásquez Affigne, se desprende de la pregunta N° 2) “Diga usted si tiene una relación arrendaticia con las demandantes? Respuesta:“Si”. Y se desprende la pregunta 4) “De acuerdo a la pregunta anterior responda usted si en el año 2021 firmó nuevamente contrato de arrendamiento con la ciudadana AnalaAffigne? Respuesta:“Si. Asimismo se evidencia que la absolvente ciudadana Anala Carolina Vásquez Affigne, se desprende la pregunta N° 1)“Diga si es cierto si mantiene una relación arrendaticia con el ciudadano Roberth Barreto? Respuesta: “Si”, sin embargo, las mismas se desechan del proceso por cuanto no logran demostrar la pretensión aquí demandada. Así se aprecia.-
13.- Prueba testimonial de la ciudadana Norys Maigualida Carrillo Chirinos, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 7.301.912, cuya declaración consta a los folios 04 y 05 de la pieza III evacuada en la audiencia oral de conformidad con lo establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, la misma compareció a testificar ante este despacho, sin embargo, se desecha del proceso por cuanto no logra demostrar la pretensión aquí demandada. Así se aprecia.-
V
DECISIÓN DE FONDO
Ahora bien, es preciso para esta operadora de justicia establecer que como directora del proceso, debe velar porque el mismo se desarrolle dentro de un estado de derecho y de justicia, siempre en resguardo del derecho a la defensa; igualmente los jueces están en la obligación de procurar la estabilidad de los juicios como directores del proceso; estar vigilantes de corregir y evitar que se cometan faltas que más adelante pudiesen acarrear la nulidad de todo lo actuado, o de alguno de los actos de procedimiento.-
Analizado el haz probatorio presentado por las partes, se considera menester acotar que la pretensión de estos autos se circunscribe al desalojo de un inmueble constituido por un local comercial que de acuerdo con los hechos expuestos en el libelo de la demanda fue celebrado un contrato de arrendamiento entre la ciudadana ANALA AFFIGNE ARROYO, actuando en nombre propio y en representación de las ciudadanas YLSE AFFIGNE DE MEZA, BETZABE AFFIGNE DE QUINTERO y LISSELOTTE ROSA AFFIGNE ARROYO, en condición de arrendadoras y el ciudadano ROBERTH EDUARDO BARRETO SEGOVIA, en su carácter de arrendatario.-
Es oportuno señalar que de autos surge que fue un hecho controvertido la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y el incumplimiento de las cláusulas contractuales entre las partes. Siendo la oportunidad correspondiente la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda presentado el 23 de mayo del año 2023, negó, rechazó y contradijo todos los argumentos y fundamentos, indicando que su representado no ha cancelado de manera extemporánea y que los pagos de los cánones de arrendamiento se encuentran insertos a los folios 89 al 100 del presente expediente. En lo que respecta al incumplimiento de las cláusulas contractuales negó, rechazó y contradijo todo lo expuesto, en virtud de que la parte actora pretende hacer cancelar a su representado el monto total de los servicios de luz y agua de la totalidad del inmueble, y no del local en cuestión. Luego del análisis que se ha efectuado al acervo probatorio y establecido los términos en que quedó planteada la controversia, se observa la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, tal como se desprende en el contrato de arrendamiento privado, traído a los autos inserto a los folios 85 al 88 de la pieza I, el cual no fue desconocido ni impugnado en el momento del acto de la contestación de la demanda, en el que la ciudadana ANALA AFFIGNE ARROYO, quien actúa en nombre propio y en representación de sus hermanas las ciudadanas YLSE AFFIGNE DE MEZA, BETZABE AFFIGNE DE QUINTERO y LISSELOTTE AFFIGNE, fungen como arrendadoras del local comercial ubicado en la calle 27 entre carreras 21 y 22 signado con el No. 21-53 de esta ciudad de Barquisimeto del estado Lara, y como arrendatario el ciudadano ROBERTH EDUARDO BARRETO SEGOVIA. Con base a esto, se tiene que el tema decidendum versa sobre la obligación de entregar o no el inmueble arrendado por encontrarse incurso el demandado en el supuesto previsto en el literal “A” e “I” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de diciembre del año 2022, enero, febrero y marzo del año 2023, así como el incumplimiento de las cláusulas novena y décima séptima del contrato de arrendamiento y que la parte demandada a través de su representación judicial, en el acto de contestación a la demanda no logró desvirtuar lo alegado por la parte actora.-
Por otro lado, se considera menester acotar que el Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, (Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo de 2014) prevé:
“Artículo 14: El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado y debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.”
“Artículo 40: son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…
i. Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”…
De lo cual se desprende que una de las causales para determinar si procede o no el desalojo es la falta de pago de dos mensualidades de arrendamiento de manera consecutivas o por incumplimiento en las obligaciones contractuales.-
De conformidad con el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones que son consideradas principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias y 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.-
Debido a que es un contrato de tracto sucesivo, asume particular relevancia el cumplimiento periódico de las obligaciones. Tal es la importancia de realizar el pago en la oportunidad correspondiente, que el legislador previó un procedimiento especial, en el cual estableció la oportunidad en que el arrendatario debía consignar el monto correspondiente para considerarlo liberado de su obligación y solvente en el pago de la misma. Esta es la única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos en el contrato, pero debe circunscribirse a los límites establecidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público.-
Se hace imperativo traer a colación la cláusula quinta de la relación locativa, en la cual se estableció lo referente al pago del canon de arrendamiento de la siguiente manera: “…El pago se efectuará por pagos trimestrales adelantados el día 30 de cada mes iniciando el día 30 de Junio del año 2021…”
De lo anterior se evidencia con claridad que dicha cláusula se encuentra dirigida al establecimiento de monto y tiempo de pago, observándose que conforme a la modalidad o temporalidad el pago de los cánones de arrendamiento, deben hacerse los pagos trimestrales adelantados a partir del 30 de cada mes, desprendiéndose de las actas procesales que el demandado ha incumplido con lo establecido contractualmente. -
En este sentido, se tiene que el proceso civil se rige por un sistema de cargas procesales y es por ello que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, casi en idéntico sentido, dispone que las partes tienen la carga de demostrar sus respectivas afirmaciones de hechos; hechos por demás que deben ser alegados en una oportunidad preclusiva para ambas partes, vale decir, el libelo de demanda y en la contestación de demanda; y los cuales las partes harán uso del abanico probatorio previsto en la ley para demostrar al juzgador la veracidad de sus afirmaciones constitutivas de la pretensión o de la excepción. Y siendo que la parte demandada alega la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, mediante los recibos consignados por la parte actora en el libelo de la demanda, y mediante transferencias bancarias, así como indica que al momento de la entrega del inmueble en el acta no se describe características propias del local, en cuanto a las dimensiones y espacios a arrendar. Evidentemente se trasladó la carga de la prueba a ella, con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos sobre cada uno de las causales aquí alegadas, ya que la parte accionada a través de su apoderada judicial, en el acto de contestación a la demanda rechazó y contradijo expresamente la pretensión donde se encuentra implícita la insolvencia arrendaticia, y el incumplimiento de las cláusulas contractuales, sin embargo, la parte accionada en su escrito de promoción de pruebas, presentó pruebas de informes para desvirtuar lo alegado por la parte demandante, evidenciándose así en el oficio signado con el No. SG-202302313 remitido por el BBVA Provincial (f. 107 al 162 de la pieza III, relación de movimientos bancarios de la cuenta No. 0108-2456-0001-0004-7833 a nombre de la ciudadana Anala Affigne, el cual esta juzgadora procede a darle pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; no obstante de la revisión exhaustiva de la referida prueba no se evidenció la cancelación de los meses adelantados correspondientes tal como fue acordado en el contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la presente litis; y tampoco consignó los recibos, es decir, en el caso de autos se tiene que el demandado no demostró el pago o el hecho extintivo de la obligación reclamada, por cuanto no demostró el pago correspondiente a los cánones de los meses diciembre del año 2022, enero, febrero y marzo del año 2023, por lo tanto las alegaciones contenidas en el escrito libelar en cuanto a la falta de pago en comento se encuentran ajustadas a derecho ya que se da a lugar la configuración de la causal de desalojo contenida en el literal “a” del Artículo 40 del Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ASÍ SE DECIDE.-
En relación al otro punto controvertido como lo es el incumplimiento de las cláusulas novena y décima séptima del contrato, la primera relativa al pago de los servicios públicos y la segunda el acuerdo del canon de arrendamiento durante la prorroga legal, se desprende de la prueba de informes de fecha 19/10/2023 emitida por CORPOELEC (f. 81 y 82 de la pieza II), informando que el último pago del servicio del inmueble se generó el 24/04/2023, asimismo se evidencia a los folios 95 al 98 de la pieza II, prueba de informes de fecha 06/11/2023 emitida por HIDROLARA, el cual indica que se adeuda los meses de agosto, septiembre y octubre del presente año, demostrando así el cumplimiento de cláusula novena del referido contrato, que consistía en la cancelación de los servicios por el uso el inmueble en cuestión. Con respecto a la cláusula décima séptima se establece que durante la prórroga legal tendrá un canon de arrendamiento acorde a un avalúo realizado, es decir, la cantidad de doscientos noventa y nueve dólares americanos con cincuenta centavos ($ 299,50), tal como se evidenció el incumplimiento de la cancelación de los cánones de arrendamiento, es menester acotar que dicha cláusula también fue incumplida ante la falta de pruebas en relación a la demostración de los recibos o transferencias comprendidas a los meses reclamados. En este sentido es preciso destacar que la relación arrendaticia se inició en el mes de julio de 2018, notificando la finalización del contrato como se evidencia al folio 112 y 113 de la pieza I, no obstante, al tener la relación arrendaticia una duración de cuatro (04) años le correspondía una prorroga de un (1) año conforme a lo previsto en el artículo 26 del Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y al insolventarse el arrendatario perdió el beneficio de la misma y así se establece.-
En el caso de autos se tiene que el demandado demostró el cumplimiento de la obligación contraída en la cláusula novena del contrato, sin embargo, se evidencia el incumplimiento de la cláusula décima séptima por lo tanto la causal de desalojo contenida en el literal “i” del Artículo 40 del Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe prosperar parcialmente. ASÍ SE DECIDE.-
Finalmente esta sentenciadora tomando en consideración los criterios de Justicia y de razonabilidad con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en el artículo 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, y los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo.-

VI
DISPOSITIVA
En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: IMPROCEDENTE la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta alegada al momento de la contestación de la demanda por la parte demandada.-
Segundo: IMPROCEDENTE la inepta acumulación de pretensiones alegada en la audiencia oral.-
Tercero: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO (local comercial) intentada por la ciudadana ANALA CAROLINA VÁSQUEZ AFFIGNE contra el ciudadano ROBERTH EDUARDO BARRETO SEGOVIA (plenamente identificados en el encabezamiento de esta decisión). En consecuencia, se condena a la parte demandada a la entrega material a la parte actora del inmueble constituido por un local comercial, el cual se encuentra ubicado en la calle 27 entre carreras 21 y 22, identificado con el No. 21-53 de la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, cuyo local comercial cuenta con un área aproximada de construcción de trescientos sesenta y cinco metros cuadrados con veintiún decímetros (365.21 mts2), totalmente desocupado de bienes y personas.-
Cuarto: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.-
Publíquese incluso en la página web del Tribunal Supremo de Justicia lara.tsj.gob.ve , Regístrese y déjese copias certificadas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En Barquisimeto, a los quince (15) días del mes de diciembre del año dos mil veintitrés (2023). Años: 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
LA JUEZ

Abg. DIOCELIS JANETH PÉREZ BARRETO

EL SECRETARIO TEMP.

Abg. LUIS FONSECA COHEN

En la misma fecha de hoy, siendo las 02:37 p.m. se publicó y registró la anterior sentencia previa las formalidades de ley.

EL SECRETARIO TEMP.

Abg. LUIS FONSECA COHEN

DPB/LDFC/lvvl.-
KP02-V-2023-000478
RESOLUCIÓN No. 2023-000763
ASIENTO LIBRO DIARIO: 67