TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil
y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiuno (21) de noviembre de dos mil veintidós (2022)
212º y 163º

ASUNTO: KP02-R-2022-000623

PARTE ACTORA: DISTRIBUIDORA CAMELOT, C.A., inscrita en el Registro Mercantil segundo del Estado Lara, en fecha 02 de abril de 1997, bajo el N° 47, Tomo 14-A., representada en su condición de Presidente, ciudadano EDGAR GEORGES BABIK AZRAK, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.427.983 de este domicilio.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: YESSICA ANDREINA FREITEZ SIVIRA, ROBERT DAVID ARRIECHE MORALES y JULIO ARRIECHE MORALES abogados en ejercicios e inscritos en el Inpreabogado bajos los N° 170.048, 170.026 y 102.106 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: GEORGE FRANCISCO BABIK MARÍN, MARIELA JOSEFINA GONZALEZ GUTIERREZ y LIGIA MERCEDES GARCÍA DE LENTI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-16.322.165, V-9.558.612 y V-439-550 respectivamente y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: SOUAD ROSA SAKR SAER, ADRIANA ROSA GUEVARA RONDON y ALLARY DEL VALLE PIEDRA, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajos los N° 35.137, 92.411 y 226.636, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

El 20 de mayo de 2022, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDITICIO interpuesto por la empresa DISTRIBUIDORA CAMELOT, C.A., contra los ciudadanos GEORGE FRANCISCO BABIK MARIN, LIGIA MERCEDES GARCIA DE LENTI y MARIELA JOSEFINA GONZÁLEZ GUTIÉRREZ, dictó una sentencia que es del tenor siguiente:
“…PRIMERO: COMPETENTE para conocer de la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA CAMELOT C.A. Sociedad Anónima domiciliada en la ciudad de Barquisimeto Municipio Iribarren del Estado Lara inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo le No. J304320612 debidamente constituida por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara el dos (02) de Abril de 1997 bajo el No. 47 Tomo 14-A representada por su apoderada judicial YESSICA ANDREINA FREITEZ SIVIRA venezolana mayor de edad titular de la cédula de identidad N° V-19.344.719 Inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 170.048 de este domicilio en contra de los codemandados GEORGE FRANCISCO BABIK MARIN y MARIELA JOSEFINA GONZALEZGUTIERREZ Venezolanos Mayores de edad Titulares de las Cedulas de Identidad N° V- 16.322.165 y V-9.558.612 y los herederos conocidos y desconocidos de LIGIAMERCEDES GARCIA DE LENTI quien en vida fuera venezolana mayor de edad Titular de la Cedula de Identidad N° V-439.550. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la CADUCIDAD de la acción opuesta por la apoderada judicial de la parte codemandada GEORGE FRANCISCO BABIK MARIN y MARIELA JOSEFINA GONZALEZ GUTIERREZ, antes identificados. TERCERO: CON LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentado por la empresa DISTRIBUIDORA CAMELOT, C.A. Sociedad Anónima, domiciliada en la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el No. J304320612, debidamente constituida por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el dos (02) de Abril de 1997, bajo el No. 47, Tomo 14-A, en contra de los codemandados GEORGE FRANSCISCO BABIK MARIN y MARIELA JOSEFINA GONZALEZ GUTIERREZ, Venezolanos, Mayores de Edad, Titulares de la Cedulas de Identidad N° V- 16.322.165 y V- 9.558.612 y los herederos conocidos y desconocidos de LIGIA MERCEDES GARCIA DE LENTI, quien en vida fuera venezolana, mayor de edad, Titular dela Cedula de Identidad N° V-439.550, en consecuencia una vez que resultare firme la presente decisión y de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, servirá la presente sentencia como título de propiedad, de la empresa demandante, DISTRIBUIDORA CAMELOT, C.A., antes identificada, respecto a un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la carrera 21 entre calles 37 y 38, Local N° 37-61, de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: Solar que es o fue de Francisco Octavio T; SUR: Carrera 21 que es su frente; ESTE: Casa y solar que es o fue de Francisco Octavio Torrealba y OESTE: Casa y solar que son o fueron del nombrado Francisco Octavio T. Siendo que el título que se va transmitir es el que aparece protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha (28) de septiembre del año 2006, bajo el N° 44, Tomo 72, Protocolo Primero. CUARTO: En consecuencia se ordena a la parte demandante y una vez quede definitivamente firme la presente decisión, a proceder a pagar a nombre de los herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana LIGIA MERCEDES GARCIA DE LENTI, quien en vida fuera venezolana, mayor de edad, Titular de la Cedula de Identidad N° V-439.550, la cantidad expresada en el documento de venta protocolizado por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha (28) de septiembre del año 2006, bajo el N° 44, Tomo 72, Protocolo Primero, a saber, la cantidad actual de Bs. 0,000001 luego de las reconvenciones monetarias aplicadas a la economía nacional,, en un plazo no mayor de DIEZ (10) de despacho siguientes a haber quedado definitivamente firme la presente sentencia. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 Ejusdem…”

El 24 de mayo de 2022, y luego en diligencia del 26 de mayo de 2022, la abogada Adriana Rosa Guevara Rondón, en su carácter de autos apeló del fallo anterior, y en fecha 27/05/2022, el abogado Miguel Alejandro Pérez Gil, en su condición de Defensor Ad-Litem de los Sucesores desconocidos de la ciudadana Ligia Mercedes de Lenti, procedió a ejercer formal apelación en contra de sentencia transcrita up-supra, el tribunal a quo en fecha 31 de mayo de 2022, oyó las apelaciones en ambos efectos, en consecuencia, ordenó remitir las actas procesales a la URDD Civil, a los fines de su distribución respectiva, correspondiéndole a esta sentenciadora conocer de la causa, por lo que en fecha 08 de junio de 2022, se le dio entrada, y por cuanto se trata de una apelación contra sentencia definitiva ordenó abrir el lapso de cinco (05) días de despacho para que las partes ejerzan el derecho de solicitar asociados conforme al artículo 118 del Código de Procedimiento Civil y el lapso de pruebas establecido en el artículo 520 del citado Código y fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para el acto de informes conforme al artículo 517 ejusdem, con el entendido de que todos los lapsos corren simultáneos; llegada la oportunidad procesal el 12 de julio de 2022, el tribunal acordó agregar a los autos los escritos presentados por la abogada Souad Rosa Sakr Saer, apoderada judicial de la parte demandada, y se deja constancia que la parte actora no presentó escrito ni por si ni a través de apoderado alguno, acogiéndose al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar las respectivas observaciones; vencido dicho lapso, el 22 de julio de 2022, el tribunal acuerda agregar a los autos el escrito de observaciones presentado por el abogado Robert Arrieche Morales, apoderado judicial de la parte actora, dejándose constancia que la parte demandada no presentó escrito de observaciones ni por sí ni a través de apoderados y se acogió al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos”, y siendo la oportunidad legal para decidir este Tribunal observa:
ANTECEDENTES
La abogada Yessica Andreina Freitez Sivira, actuando en este acto como apoderada judicial de la empresa Distribuidora Camelot, C.A., interpuso demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO contra los ciudadanos EDGAR GEORGES BABIK MARIN, MARIELA JOSEFINA GONZÁLEZ GUTIÉRREZ y los herederos desconocidos de la ciudadana LIGIA MERCEDES GARCÍA DE LENTI, todos identificados con anterioridad; y en su libelo expuso que la actora ocupó un inmueble en calidad de arrendamiento ubicado en la carrera 21 entre calles 37 y 38, de esta ciudad de Barquisimeto, parroquia Concepción, municipio Iribarren del estado Lara, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Solar que es o fue de Francisco Octavio T.; SUR: Carrera 21 que es su frente; ESTE: Casa y solar que es o fue de Francisco Octavio T. y OESTE: Casa y solar que son o fueron de Francisco Octavio T., desde el 01/02/1997 cuando le fue cedido en arrendamiento por su propietaria la ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti, quien en vida fuera venezolana, mayor de edad, comerciante y titular de la cédula de identidad V-439.550, quien falleció el 04/03/2017. Que a partir que comenzó su relación arrendaticia se mantuvo de forma tranquila y sin obstáculo desde el año 2002 hasta el año 2017, fecha en que la arrendadora ciudadana (fallecida) Ligia Mercedes García de Lenti, plenamente identificada, con quien la demandante mantuvo buena relación y le cancelaba personalmente sus cánones de arrendamiento de forma puntual hasta marzo de 2017. Afirmó que luego del fallecimiento de la arrendadora, comenzó a realizar dichos pagos a su hijo de crianza, ciudadano George Francisco Babik Marin, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-16.322.165, informándolo de los trámites sucesorales sobre el inmueble arrendado. Señaló que a la fecha se encuentran solventes con lo referente al pago de los cánones de arrendamiento. Del mismo modo indicó, que en fecha 4 de marzo de 2021, la parte demandada, introdujo una demanda de desalojo del local comercial, y dicha demanda fue realizada de manera personal, demandando al ciudadano Edgar Georges Babik Azrak, quien es venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-11.427.983 y no en contra de la empresa Distribuidora Camelot, C.A., quien funge como arrendataria del inmueble desde el año 1997. Acentuó que teniendo más de (10) años en el inmueble con el carácter de ARRENDATARIA se produjo la venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento ubicado en la carrera 21 entre calles 37 y 38, de esta ciudad, jurisdicción de la parroquia Concepción, municipio Autónomo Iribarren del estado Lara, ampliamente descrito en el libelo, y el hecho de haber cedido el inmueble sin ofertárselo a la actora, quien cumplía con los requisitos exigidos, generó el derecho a ejercer el Retracto Arrendaticio contemplado en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Fuerza y Valor de la Ley para la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Solicitaron el Retracto Legal Arrendaticio, sobre el inmueble tantas veces identificado en el libelo, y una vez declarada con lugar la demanda tome la demandante el lugar de los adquirientes George Francisco Babik Marin y Mariela Josefina González Gutiérrez, antes identificados. De igual manera solicitaron en base a lo dispuesto en el artículo 585 en concordancia con el parágrafo primero del 588 del Código de Procedimiento Civil, y alegado el Fumus Boni Iuris, y el Periculum In Mora, Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar. Finalmente solicitaron fuese decretada la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble objeto de la demanda.

Admitida la demanda, se ordenó la citación de los demandados para la contestación de la misma en término de Ley. En la oportunidad de la contestación, la demandada, representada por su apoderada judicial Souad Rosa Sakr Saer, alegó como punto previo, que el A-quo no debió admitir la demanda, en virtud que junto al libelo de demanda anexó copia simple de un pretendido contrato de arrendamiento privado, suscrito en fecha 01-02-1997 entre la propietaria y arrendadora del local comercial, ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti para interponer demanda de Retracto Legal Arrendaticio, documente este que es fundamental para la demanda, en este caso procedió a impugnar y desconocer el mismo, según lo previsto en el artículo 340, ordinal 6° ejusdem. Reconoció como ciertos que sus mandantes, son los legítimos y verdaderos propietarios del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la carrera 21 entre calles 37 y 38, Local N° 37-61, de la ciudad de Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha (28) de septiembre del año 2006, bajo el N° 44, Tomo 72, Protocolo Primero, en el cual la madre de crianza de la parte demandada, les vendió, reservándose el Usufructo Vitalicio del tan mencionado local comercial. Igualmente reconoció como ciertos los recibos de pago del arrendamiento, anexos por la parte demandante junto al libelo de demanda, efectuados por la ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti, hasta su fallecimiento, que subsiguientemente fueron cancelados a sus mandantes, entregándoles su respectiva facturación por concepto del pago de canon de arrendamiento, en los cuales dicha facturación fueron emitidas, firmadas y se demostró que sus mandantes son propietarios del local comercial, ya descrito con anterioridad, siendo que desde el mes de mayo del año 2017, la parte actora tuvo el conocimiento de la cualidad de propietarios del inmueble arrendado de los ciudadanos Mariela Josefina González de Yépez y George Francisco Babik Marín. Enfatizó el hecho que transcurridos más de 4 años del fallecimiento de la ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti, la presente acción es extemporánea, en violación a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Rechazó, negó y contradijo que la parte actora, celebrara un contrato de arrendamiento con la ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti, en fecha 01-02-1997, como lo afirmara la parte actora en su libelo de demanda, estando en contrariedad con las fechas relacionadas ya que señalaron firmar un contrato de fecha 01-04-1997 y anexaron un contrato de fecha 01-04-2005, siendo que sus mandantes desconocen el documento privado consignado por la actora. Asimismo negó, rechazó y contradijo al no tener claras las fechas la parte actora, señalando contratos firmados con la ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti, en fecha 01-02-1997 y en fecha 01-04-2005, y consignando recibos de pago y aduciendo que están solventes desde el año 2002 si el actor afirmó firmar un contrato desde el año 1997. Negó, rechazó y contradijo que sus mandantes hayan actuado de mala fe, al haber demandado al accionista de la demandante, ciudadano Edgar Babik, en virtud que fue él, quien firmó el contrato presentado en copia simple junto al libelo de la demanda, siendo desconocido por la parte demandada. De igual forma negaron, contradijeron y rechazaron la afirmación realizada por los demandantes en cuanto a que se enteraron de la venta del local, cuyo retracto solicitan en el presente juicio, al señalar como fecha el 15-03-2021, en virtud que conocían que sus mandantes actuaron como dueños del local comercial luego de que su madre adoptiva, ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti, falleciera; y es a partir del 31-05-2017, que los recibos de pago de canon de arrendamiento son firmados por la parte demandada, ciudadanos Mariela Josefina González de Yépez y George Francisco Babik Marín, anexos consignados por la parte actora junto al libelo de la demanda.
Negó, rechazó y contradijo, enfatizando el hecho que no coincide lo descrito en el documento de contrato de arrendamiento que desconocieron sus mandantes y lo reseñado en copia simple que acompaña el libelo de demanda, el cual marcó la actora con la letra B., señalando como fecha de inicio del contrato 01-04-2005, en lo pertinente al hecho de que la ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti, debió ofertarle en primer lugar a los demandantes y la venta con Goce, Uso y disfrute lo realizó la arrendadora, a sus hijos adoptivos por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara en fecha 28-09-2006, es de advertir que la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios vigente para la fecha en que ocurrió la negociación, determinaba que el arrendatario debía tener más de (02) años ocupando el local comercial, tal como lo reseñaba la suprimida Ley en su artículo 42; acentúa que la parte actora a la fecha que realizó la enajenación tenía solo 15 meses como arrendataria, menos de (02) años, y en corolario no tenía el derecho de preferencia ofertiva, en consecuencia la ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti, estaba capacitaba en ofertar a la venta el local comercial de su propiedad.
Negó, rechazó y contradijo, lo señalado por la actora al indicar como fecha de inicio del supuesto contrato de arrendamiento el 01-04-1997, entre la empresa Distribuidora Camelot, .CA., y la ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti, en virtud de la contradicción de la actora al indicar (02) fechas distintas del inicio del supuesto contrato, aparte de la arriba indicada el 01-04-2005, insistiendo en desconocer el contrato de arrendamiento y afirmando que la arrendataria tenía 15 meses en el local comercial, tantas veces referido, no prosperando el petitum solicitado por la actora que demandó tanto a la arrendataria como a sus mandantes. Negó, rechazó y contradijo la condena al pago de las costas y costos procesales.
Asimismo procedió a impugnar el documento que presentó la parte actora en copia simple como contrato de arrendamiento, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
En el mismo escrito de contestación la representante judicial de la parte demandada procedió a invocar el principio de la comunidad de la prueba en lo que favorece a sus representados por las pruebas presentadas por la parte actora y dejó constancia de los puntos en particular, los cuales son: 1-Recibos de pago de canon de arrendamiento, emitidos con membrete a nombre de la ciudadana MARIELA JOSEFINA GONZÁLEZ DE YÉPEZ, destacando que en dichos recibos se evidenció e hizo mención que los pagos los recibió en su cualidad de propietaria del local, 2- Promovió y opuso, los recibos emitidos con membrete a nombre de la ciudadana MARIELA JOSEFINA GONZÁLEZ DE YÉPEZ y del ciudadano GEORGE FRANCISCO BABIK MARIN destacando igualmente que recibían los pagos en carácter de dueños del local arrendado, siendo que una vez fallecida la ciudadana LIGIA MERCEDES GARCÍA DE LENTI, los pagos comenzaron a ser recibidos por ellos ya explanado con anterioridad y estando la parte actora en conocimiento, siendo que a la fecha se encuentran insolventes en los referidos pagos de canon de arrendamiento.
En fecha 07 de febrero de 2022, el abogado MIGUEL ALEJANDRO PÉREZ GIL, inscrito en el IPSA bajo el N° 269. 476, actuando como defensor Ad-Litem de los herederos de la causahabiente LIGIA MERCEDES GARCÍA DE LENTI, consignó escrito de contestación en el que expuso: Que por haberle resultado imposible contactar a sus representados procedería a contestar de manera genérica, por lo que negó, rechazó y contradijo, todos los hechos narrados y el derecho invocado por la parte actora en su libelo de demanda, considerando que las mismas carecían de veracidad.
En este sentido, vencidos los lapsos con sus resultas se dictó la sentencia de Primera Instancia objeto de apelación, correspondiéndole a esta sentenciadora la revisión de las actas. Siendo así se observa.
En los escritos de informes presentados en esta instancia por la parte demandada manifestó lo siguiente: 1.- Que para que proceda una acción de retracto legal arrendaticio, se debe tener en consideración el acatamiento de las sucesivas exigencias: Ser arrendatario, tener antigüedad como arrendatario mayor a (02) años, estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, que el propietario no haya realizado la notificación previa informando al arrendatario de su intención de vender el inmueble arrendado, es caso de haber hecho la notificación previa al arrendatario, que se haya realizado la enajenación a un tercero por un precio inferior al que se le informó al arrendatario y que no se trate de la venta global de un inmueble del cual el bien arrendado sea parte. Señaló que la causante, ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti, logró la propiedad de una parcela de terreno propio, con un área de (218,25 mts2), discriminados de la siguiente manera: (9,00 mts2) de frente, por (24,25 mts2) de fondo, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Solar que es o fue de Francisco Octavio T.; SUR: Carrera 21 que es su frente; ESTE: Casa y solar que es o fue de Francisco Octavio T. y OESTE: Casa y solar que son o fueron de Francisco Octavio T., dicha propiedad se encuentra ubicada en la carrera 21 entre calles 37 y 38, Local N° 37-61, de la ciudad de Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara, protocolizado mediante documento por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha (29) de abril de 1961, anotado bajo el N° 26, Tomo Tercero, folios 49-51, Protocolo Primero. Destacó el hecho que la ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti, en su carácter de poseedora, con dinero de su propio acervo y a sus propias expensas, levantó sobre la referida parcela de terreno, unas bienhechurías, constante de un edificio de (02) plantas; la primera planta consta de (01) salón comercial, sanitario y patio, estructura de concreto armado con paredes de adoboncitos, placa nervada, piso y escalera de cemento revestido de granito, con luz eléctrica embutida, puerta arrollable con sanitarios de primera; la segunda planta consta de recibo, comedor, estar, cocina, (04) dormitorios, (02) baños, departamento de servicios, con paredes de bloques de arcilla, con piso de granito, placa nervada de concreto y luz embutida. Arguyó que con el propósito de certificar dicha propiedad, procedió a formalizar por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la adquisición del Título Supletorio, pronunciado en fecha 21-05-1963 y lo protocolizó por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha (22) de mayo de 1963, anotado bajo el N° 69, Tomo 7°, folios 153 (vto.) al 155, Protocolo Primero. Ante la situación planteada, la causante Ligia Mercedes García de Lenti, procedió a vender a sus mandates, ciudadanos Edgar George Babik Marin y Mariela Josefina González Gutiérrez, plenamente identificados, la totalidad del inmueble, ya descrito en marras, constante al documento que contiene la negociación, siendo protocolizada dicha venta ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha (28) de septiembre del año 2006, bajo el N° 44, Tomo 72, Protocolo Primero. Como se puede entender, la empresa demandante Distribuidora Camelot, C.A., en calidad de arrendataria del local comercial ubicado en la planta baja del edificio, plenamente identificado y detallado, era patrimonio de la causante Ligia Mercedes García de Lenti, que para el comienzo de dicha relación arrendaticia, cohabitaba con sus mandantes, ciudadanos Edgar George Babik Marin y Mariela Josefina González Gutiérrez, en la segunda planta del edificio; y en la actualidad prosiguen habitando dicho edificio, ulteriormente a su defunción. Indicó que los hechos alegados por la parte actora son totalmente falsos, al poder observarse que son arrendatarios solo de una parte del edificio, específicamente el local comercial ubicado en la planta baja del indicado edificio. Continuó su relato señalando, que de todo lo anterior se desprende que las pruebas traídas a los autos por la actora, en relación a los recibos de pago de cánones de arrendamiento, los cuales fueron emitidos por sus mandantes, luego del fallecimiento de la ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti, y dirigidos a la empresa Distribuidora Camelot, C.A., en los cuales se señala la cualidad de los ciudadanos Edgar George Babik Marin y Mariela Josefina González Gutiérrez como propietarios del inmueble, siendo innecesario el traslado de una notaría pública a los fines de reconocer la propiedad del inmueble in comento, contrariando así los parámetros establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Del mismo modo indicó, que el parentesco por afinidad sirviese en este caso como supuesto indicio de conocer el estatus de propietarios del bien inmueble, dado que el parentesco de tíos de los representantes de la empresa Distribuidora Camelot, C.A., ciudadanos EDGAR GEORGES BABIK AZRAK y NILLI NAHHAS de BABIK del co-demandado EDGAR GEORGES BABIK MARIN, desde antes de otorgar el respectivo documento en la Oficina del Registro Público en nada perturbó el negocio jurídico de la cesión por venta del inmueble propiedad de los mandantes de la causante, ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti (+) a sus representados, toda vez que ese bien no era propiedad de la parte actora y en nada beneficiaria a sus sucesores la venta del mismo, ni formó ni podría formar parte del patrimonio o acervo hereditario de la parte actora, y su actividad constituyó el cumplimiento de un mandato que le fue otorgado libremente por otra persona. Que la Juez de Municipio tomó a priori la decisión de instancia, sin revisar detenidamente el expediente, ya que violentó los derechos constitucionales a la tutela judicial efectiva, al debido proceso y a la defensa, solicitando subsanar las infracciones cometidas, y revocase la decisión apelada. Finalmente solicitó sea admitido el escrito presentado, se consideren los informes presentados en segunda instancia, tomándose en miramiento los alegatos y defensa fundamentada y se declarase con lugar la apelación con todos sus pronunciamientos de ley, para que sea revocada la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutar de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha (20-05-2022) y en consecuencia se declarase sin lugar la presente demanda de retracto legal arrendaticio intentada por la parte actora en contra de sus representados.
Por su parte, el día 22 de julio de 2022 fue consignado por ante esta superioridad escrito de observaciones por el apoderado judicial ROBERT ARRIECHE MORALES, parte actora, y expuso: Que apelación interpuesta por la parte demandada, debe ser declarada sin lugar, según sus alegatos: 1. Que los recibos de pago con los datos apuntados no son suficientes, para aclarar que el bien inmueble arrendado, fue objeto de una venta, siendo la demanda interpuesta en tiempo legal y oportuno. 2. Que los nuevos alegatos y los anexos consignados en el informe en segunda instancia, deben ser declarados inadmisibles por considerarlos ilegales, contrariando el artículo 865 tercer párrafo del Código de Procedimiento Civil. 3. Que la Ley aplicable al presente litigio, es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de mayo de 2014. 4. Al no perturbar orden procesal alguno, resulta inatendible una nueva defensa presentada por la parte demandante por resultar intempestiva, siendo lo procedente ser presentada en primera instancia. 5. Que en el supuesto negado, sean valorados las documentales por la parte demandada presentada y promovidas ilegalmente, NO PUDIENDO inferir OCUPACION o ARRENDAMIENTO PARCIAL, más aun, cuando la sentencia apelada indica que el inmueble arrendado corresponde a su totalidad con las dimensiones y linderos indicados en la venta con usufructo objeto del presente retracto. Que fundamentó con todos los argumentos enunciados anteriormente, solicitó se declarase sin lugar el recurso de apelación y ratificadas en todos y cada una de sus partes la sentencia apelada.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia; por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 20 de mayo de 2022, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia una vez fijados los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como el de contestación a la misma, se tiene como hechos no controvertidos: a) la existencia de la relación arrendaticia entre las partes contendientes y b) la venta del inmueble arrendado.
Siendo lo realmente controvertido, a) en qué momento comenzó la relación arrendaticia y b) cuándo tuvo conocimiento el arrendatario de la venta realizada por la arrendadora; ya que de ello depende el lapso para el ejercicio de la acción planteada, que la demandada aduce se encuentra caducada.
Delimitada como ha sido la controversia, concierne ahora analizar los medios probatorios aportados por las partes; siendo así se tiene lo siguiente:
PRUEBAS DE LAS PARTES
Parte Actora. Acompañó al libelo
1- Promovió en original, poder conferido por la ciudadana Nilli Nahhs de Babik en su condición de Vicepresidenta de la empresa Distribuidora Camelot, a los abogados Yessica Andreina Freitez y Robert Arrieche Morales, inscritos en el Inpreabogado bajos los N° 170.048 y 170.026, respectivamente, anexo marcada con la letra “A”. Se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose la legitimidad de los referidos abogados para actuar en la causa.
2- Promovió en copia simple, Registro Único de Información (RIF) tratándose de una copia simple de documento privado, fue debidamente promovida por el actor, según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de la misma que la parte actora es una persona jurídica contribuyente.
3- Promovió en copia simple, Contrato de Arrendamiento entre la cuidadana Ligia Mercedes García de Lenti y la empresa Distribuidora Camelot, C.A., representada en este acto por su Presidente EDGARD GEORGES BABIK AZRAK, anexo marcada con la letra “B”. Esta probanza fue desconocida por la demandada; sin embargo, de los otros medios probatorios quedó demostrada la existencia de la relación arrendaticia.
4- Promovió en originales, recibos de Pago de Alquiler, por concepto de pago de cánones de arrendamiento, efectuados por la empresa Distribuidora Camelot, C.A., recibos emanados por la ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti, anexos marcada con las letras, desde “C1” hasta “C228”. Los mismos adquieren valor probatorio, y a los fines de interés del asunto, se evidencia de los mismos el inicio de la relación arrendaticia.
5- Promovió en copia simple, documento de compra venta del inmueble ubicado en la carrera 21 entre calles 37 y 38, de la ciudad de Barquisimeto, entre los ciudadanos Ligia Mercedes García de Lenti y George Francisco Babik Marín y Mariela Josefina González Gutiérrez, anexo marcada con la letra “D”. protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha (28) de septiembre del año 2006, bajo el N° 44, Tomo 72, Protocolo Primero. Tratándose de una copia simple, fue debidamente promovida por el actor, ya que sólo es posible adjuntar al libelo de demanda o presentar con el escrito de pruebas respectivo, según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, fotocopia de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por lo que teniendo tal carácter el promovido por el demandante, según la descripción que antecede, tal copia fotostática tiene todo valor probatorio, y así se decide, por aplicación de lo que establece al respecto el citado dispositivo legal procesal, en concordancia con el artículo 509 del mismo Código.
6- Promovió en copia simple, compulsa de citación con orden de comparecencia en razón de la demanda de desalojo de local comercial intentada por los ciudadanos Mariela Josefina González Gutiérrez y George Francisco Babik Marin, anexo marcada con la letra “E”.
7- Promovió en copia simple, documento con Acta Constitutiva de la empresa Distribuidora Camelot, C.A., autenticado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, registrado bajo el N° 44, Tomo 72, Protocolo Primero y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo Circuito del Municipio Iribarren, inscrito en el asiento registral 47, Tomo 14-A, expediente N° 0000033568, anexo marcada con la letra “F”. Los anteriores documentos consignados en copias simples, dado que no fueron impugnados en la oportunidad correspondiente, adquieren valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose con los mismos la personalidad jurídica de la parte demandante.
Llegado el lapso probatorio, la parte actora consignó las siguientes pruebas:
En respuesta a los informes solicitados al Juzgado Cuarto de Municipio se recibió la totalidad del expediente KP02-V-2020-000786; el cual adquiere valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y su incidencia en la solución de la Litis será establecido infra.
Pruebas de la parte demandada en primera instancia:
1- Consignó instrumento poder donde se acredita la representación de los abogados SOUAD ROSA SAKR SAER, ADRIANA ROSA GUEVARA RONDÓN y ALLARY DEL VALLE PIEDRA, el cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose la legitimidad de las citadas abogadas para actuar en la causa.
2- Aportó como probanza, copia certificada de acta de defunción de la de cujus Ligia Mercedes García de Lenti; la cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose el fallecimiento de la citada ciudadana.
3- Invocó el principio de comunidad de la prueba, estima este Juzgado, que el mismo se orienta a la valoración que el Juez del mérito aprecie sobre las pruebas aportadas al proceso.
Pruebas de la parte demandada en segunda instancia:
1- Documento original donde el ciudadano Carlos Zambelli Melloni le vende a la ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti, el cual fue autenticado ante el Juzgado del Distrito Palavecino de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 09 de agosto de 1960, quedando anotado bajo el N° 32, folio 43 vto al 45de los respectivos libros de autentificaciones.
2- Documento original del Título Supletorio a nombre de la ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti, proferido por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 21 de mayo de 1963, y registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara en fecha 22 de mayo de 1963, bajo el N°69, folio 153 vto. al 155, protocolo 1°, tomo 7.
3- Documento original de Garantía Hipotecaria a favor del doctor Ramón Almao Tovar por la cantidad de treinta y seis mil bolívares (36.000,00 Bs.); e hipoteca de segundo grado a favor del doctor Ernesto Gil Fernández por la cantidad de catorce mil bolívares (14.000,00 Bs.), registrada ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara en fecha 31 de mayo de 1963, bajo el N° 58, folio 120 al 122, Protocolo Primero, Tomo 4.
4- Documento original de Liberación de Hipoteca registrada ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara en fecha 8 de abril de 1965, bajo el N° 3, folio 3 vto. al 9, protocolo 1°, tomo 3.
Los medios probatorios identificados 1 al 4 se valoran conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; y su incidencia sobre el mérito de la causa será establecido mas adelante.
Con respecto a los medios probatorios aportados por la demandada en esta alzada, a los cuales se opone la demandante en razón de que por tratarse de una pretensión de retracto legal cuyo procedimiento legalmente establecido es el oral, el cual prevé que la oportunidad para el aporte de los medios probatorios –para el caso de la demandada- será al momento de la contestación de la demanda; por tanto las documentales presentadas en esta instancia deben ser desestimados.
Ciertamente, el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil establece la obligatoriedad de acompañar el escrito de la contestación con los medios probatorios que se proponga evacuar; sin embargo, la especialidad del procedimiento, es decir, la oralidad aplica solo en la primera instancia del conocimiento de la pretensión, ya que en la misma normativa que rige dicho procedimiento establece en el artículo 879 ejusdem lo siguiente: “En segunda instancia se observarán las reglas previstas para el procedimiento ordinario”. Por su parte, el artículo 520 del citado código adjetivo que regula la actividad probatoria en segunda instancia establece:
“En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio.
Los primeros podrán producirse hasta los informes, si no fueren de los que deban acompañarse con la demanda; las posiciones y el juramento podrán evacuarse hasta los informes, siempre que se solicite dentro de los cinco días siguientes a la llegada de los autos al Tribunal.
Podrá el Tribunal dictar auto para mejor proveer, dentro de los límites expresados en el artículo 514”.

Al tratarse de documentos públicos los consignados por la demandada en el acto de informes en esta alzada, a tenor de la norma citada son perfectamente admisibles. Así se determina.
En el caso analizado, no existe discusión alguna acerca de la oportunidad en que se realizó la venta del inmueble arrendado ubicado en la carrera 21 entre calles 37 y 38, Local N° 37-61, de la ciudad de Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 44, Tomo 72, Protocolo Primero de fecha (28) de septiembre del año 2006; lo cuestionado es el momento en que tuvo conocimiento el demandante, el cual-a decir de éste- fue el 15 de marzo de 2021 cuando acudió a la oficina de Registro Público a raíz de la demanda de desalojo incoada en 4 de marzo de 2021 por los aquí demandados; y en tal sentido agrega que debe aplicarse lo establecido en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Fuerza y Valor de la Ley para la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Con relación al momento de inicio de la relación arrendaticia, se debe señalar que de los medios probatorios consignados por el demandante referente a los recibos de pago de los cánones de arrendamiento, se evidencia la existencia de recibos por concepto de pago de arrendamiento del local comercial que se pretende retractar, emanados de la ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti fechados en el año 2002; razón por la cual esta sentenciadora considera que es esta la fecha que debe tenerse como inicio de la relación arrendaticia. Así se determina.
Con respecto al momento en que tuvo conocimiento el arrendatario de la venta del inmueble que ocupaba en arrendamiento, manifiesta que fue el 15 de marzo de 2021 por lo que debe aplicarse el Decreto con Rango, Fuerza y Valor de la Ley para la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; mientras que la demandada manifiesta que la venta se realizó el 28 de septiembre de 2006 bajo la vigencia de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, siendo ésta la que se debe aplicar al presente caso.
Sobre la vigencia temporal de la Ley, la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 101 de fecha 8 de febrero de 2002, y reiterada en sentencia N° 00851, de fecha 26 de noviembre de 2007, (caso: César Jacobo Fermín y otros, contra las sociedades de comercio Keten Corporación, C.A. y otra), dejó establecido lo siguiente:
“En la doctrina resulta valiosa la opinión del Dr. Joaquín Sánchez Covisa, en su obra “La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, el cual señala:
‘...Existe una norma fundamental en el Derecho intertemporal de todos los países, que es la de que los actos y relaciones de la vida real se regulan por la ley vigente en el momento en que se llevan a cabo. Esta regla, formulada por la doctrina en la forma “tempus regit actum”, es perfectamente paralela a la regla de Derecho intertemporal “locus regis actum”. (OMISSIS)
...El problema que se plantea en el Derecho intertemporal... es precisamente, la determinación de ese “tempus” en el cual tiene su punto de apoyo cada relación jurídica.
La regla citada es una creación de la doctrina y no se formula de una manera directa en el Derecho positivo, pero viene, por lo general, implícitamente expresada a través de uno de los dos preceptos siguientes: “las leyes no tienen efecto retroactivo”, es decir, las leyes no rigen las relaciones jurídicas cuya vida se ha desarrollado en tiempos anteriores a su vigencia; o bien, “las leyes no afectan a los derechos adquiridos”, es decir, la nueva ley no afecta a los derechos que se adquirieron antes de su entrada en vigor.
El origen histórico de esta regla es la vieja norma de Derecho Romano “Leges et constituciones futuris certum est dare forman negotiis, non ad facta praeterita revocari”.
Además de esta regla, que afecta a cualquier especie de leyes y que, por su misma generalidad, es fuente constante de dificultades, existen otras reglas especiales, que afectan a determinados sectores del orden jurídico. Tal es el caso de las normas que establecen reglas intertemporales especiales para el Derecho procesal y, más destacadamente, para el Derecho Penal, en el cual rige ordinariamente la norma excepcional complementaria que establece la retroactividad de las leyes penales más favorables al reo.
Por último, muchas leyes, contienen, por lo común bajo la rúbrica de “disposiciones transitorias”, normas especialísimas de Derecho intertemporal, que resuelven los conflictos que suscita la entrada en vigor de la ley en cuestión.
Ahora bien, cómo se integran estas diversas normas de Derecho intertemporal en un orden jurídico positivo?
Pueden distinguirse tres sistemas esenciales...
(OMISSIS)
Tercer Sistema: Corresponde este último sistema a aquellos ordenamientos jurídicos en los cuales el principio de la irretroactividad de la ley es un precepto constitucional, lo que no obsta para que contengan en leyes ordinarias normas transitorias especiales, cuyo contenido no podrá contradecir en ningún caso, como es lógico, el mencionado imperativo constitucional.
Por consiguiente, en tales órdenes jurídicos se aplicará en todo caso, el principio de irretroactividad. Se aplicará asimismo, cuando existan, las normas transitorias especiales que contengan las leyes ordinarias, con la importante salvedad de que tales normas podrán reglamentar para el caso en cuestión el principio constitucional, podrán prescribir una aplicación paulatina de la ley a los casos concretos, mas no podrán infringir, desde ningún punto vista el principio de irretroactividad...
(OMISSIS).
...Este tercer sistema... corresponde... al Derecho Positivo Venezolano... (OMISSIS).
Así las cosas, en el caso que nos ocupa, al efectuarse la venta del inmueble sobre el cual se pretende el retracto arrendaticio en fecha 28 de septiembre de 2006, la normativa aplicable es la establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha. Así se determina.
Ahora bien, el asunto versa sobre un juicio de retracto legal arrendaticio, en el cual la parte actora, solicita subrogarse en la persona de los compradores demandados, para adquirir en su propio nombre y beneficio, un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la carrera 21 entre calles 37 y 38, Local N° 37-61, de la ciudad de Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, y el lote de terreno propio sobre el cual se encuentra edificada. Señala el representante de la parte actora, que tuvo conocimiento de la venta al momento de ser citado para comparecer a un juicio que por desalojo intentaran los ahora demandados en su contra, sin que en ningún momento la propietaria le hiciera notificación alguna, de conformidad con el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en vista de ello, se trasladó al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, donde pudo constatar la venta que se hiciere en fecha (28) de septiembre del año 2006, bajo el N° 44, Tomo 72, el cual se encuentra anexo en copia simple.
Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé en los artículos que van del 42 al 50, lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, señalando que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta de la negociación, que deberá hacerle el adquirente y, para las situaciones no previstas, igualmente la ley dispone que, serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el código sustantivo en materia civil.
Señala el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.
Así, el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que se cause al inquilino o arrendatario una lesión del derecho de tanteo legal inquilinario, cuando el propietario pretenda enajenarla.
Esto dispone el artículo 43 eiusdem:
“Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
La voluntad del legislador es permitir a quien tenga el derecho de preferencia, ejercer el de retracto legal, y ello está previsto, a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público, cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Por su parte, el artículo 49 de la mencionada ley, contiene una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario, y al derecho que él tiene de subrogarse en la persona de quien adquiere el predicho bien inmueble, la cual opera cuando exista enajenación total de ese inmueble con respecto al bien dado en arrendamiento constituya una fracción. Entonces, la norma en referencia, es del siguiente texto:
“Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.
En el asunto bajo examen, el documento por el cual se efectuó la venta es del tenor siguiente:
“Yo. LIGIA MERCEDES GARCIA DE LENTI, mayor de edad. viuda, titular de la Cedula de identidad Nro.V-439.550.de este domicilio, declaro: Que por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs.100.000.000.00) que declaro recibido de manos de los compradores en partes iguales, en este acto en dinero efectivo a mi entera satisfacción, doy en venta pero reservándome el Uso, GOCE Y DISFRUTE a perpetuidad, a los ciudadanos: GEORGE FRANCISCO BABIK MARIN y MARIELA JOSEFINA GONZALEZ GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad titulares de las Cédulas de identidad Nros 16.322.165 y 9.558.612, un Inmueble consistente en un terreno propio que mide nueve metros de frente por veinticuatro metros veinticinco centimetros de fondo (9.oomtsx24,25mts) y las construcciónes en él existentes ubicado en la carrera 21 entre las calles 37 y 38 en jurisdicción de la Parroquia Concepción Municipio lribarren del Estado Lara y alinderado así: Norte: solar que es o fue de Francisco Octavio T. sur: carrera 21 que es su frente, Este: casa y solar que es o fue de Francisco Octavio Torrealba, y Oeste: casa y solar que son o fueron del nombrado Francisco Octavio T. Este inmueble no tiene ningún gravamen y me pertenece por herencia de mi causante conforme a planilla sucesoral Nro.811 de fecha 31 de Julio de 1.986 y a mayor abundamiento se aclara: a) El terreno: conforme consta en documento registrado por ante le Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 29 de abril de 1.961, bajo el Nro.26, Folios 49, al 51 Protocolo tero. Tomo l1l.y b) La construcción: conforme consta en documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 22 de Mayo de 1.963, bajo el Nro.69, folios 153vto al y 155. Protocolo Tero. Tomo 7o. Este inmueble nada adeuda por Concepto de Impuestos Nacionales, Municipales ni por ningún otro respecto. Con el otorgamiento de este documento hago la tradición a los compradores y me obligo al saneamiento de Ley e igualmente aclaro que por error involuntario se indicó en el documento de Titulo Supletorio registrado en fecha 22 de Mayo de 1.963 bajo el Nro.69.folios 153vto al 155. Protocolo Tero Tomo 7o.como mi número de Cédula de identidad el siguiente 43950; cuando en realidad mi número correcto de Cédula de identidad es 439.550 tal como se indica en el encabezamiento de este documento.-Y Nosotros, GEORGE FRANCISCO BABIK MARIN y MARIELA JOSEFINA GONZALEZ GUTIERREZ, ya identificados, declaramos: Que aceptamos la venta que se nos hace en términos expuestos. Y yo, MARIELA JOSEFINA GONZALEZ G, ya identificada declaro que lo que adquiero por este documento lo hago para mí y no para la comunidad que tengo con el ciudadano JOSE ANTONIO YEPEZ MEDINA: ya que el dinero con el cual lo adquiero lo ahorre en forma previa a mi convivencia con el indicado ciudadano. Y yo, JOSE ANTONIO YEPEZ MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nro.7.368.624, declaro: Que estoy conforme y acepto en todos los términos lo aquí declarado. Barquisimeto, en la fecha de su presentación”.
En el texto del documento se aclara que el bien vendido por la ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti fue adquirido por herencia de su causante conforme a planilla sucesoral N° 811 de fecha 31 de julio de 1.986 y a mayor abundamiento se aclara: a) El terreno: conforme consta en documento registrado por ante le Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 29 de abril de 1.961, bajo el Nro.26, Folios 49, al 51 Protocolo tero. Tomo l1l.y b) La construcción: conforme consta en documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 22 de Mayo de 1.963, bajo el N° 69, folios 153vto al y 155. Protocolo Tero. Tomo 7o. Ahora bien, al examinar este último documento consignado en original por la parte demandada se evidencia que se trata de un título supletorio donde se hace constar las bienhechurías construidas por la ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti; el cual es del tenor siguiente: “…se le conceda título supletorio de dominio sobre un edifico de dos plantas edificado en un terreno propio que mide nueve metros de frente por veinticuatro metros veinticinco centímetros de fondo, ubicado en el municipio concepción distrito Iribarren del Estado Lara dentro de los linderos siguientes: Norte: solar que es o fué de Francisco Octavio T.; Sur: carrera 21 su frente; Este: casa y solar que es o fué de Francisco Octavio Torrellas y Oeste, casa y solar que son o fueron del nombrado Francisco Octavio T., que el terreno lo adquirió la solicitante conforme a documento registrado bajo el N° 26 folios 49 al 51 Protocolo Primero Tomo III del Registro Subalterno del Distrito Iribarren, el 29 de abril de 1961. Para resolver el Tribunal observa que fueron vidas las declaraciones de los testigos Dr. Alberto Ortega Hernández y Rafael Isturiz, Ingeniero Civil y Maestro de Obra respectivamente, domiciliados en esta ciudad, quienes manifestaron: que es cierto que conocen a Ligia Mercedes García de Lenti; que es cierto y les consta que la solicitante construyó a sus propias expensas un edificio de dos plantas, en la planta baja: consta de un salón comercial, sanitarios y patio, paredes de adoboncitos, estructura es de concreto armado, placa nervada, piso de granito, luz eléctrica embutida, escalera de cemento revestida de granito, puerta arrollable y sanitarios de primera clase; que la planta alta se comprende de recibo, comedor, estar, cocina, cuatro dormitorios, tres baños, departamento de servicios, y las paredes son de bloques de arcilla, piso de granito, placa nervada de concreto, luz embutida, que es cierto que la señora Ligia Mercedes García de Lenti posee el edificio pacíficamente sin ninguna interrupción…” Subrayado añadido.
Igualmente, en documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara en fecha 8 de abril de 1965, bajo el N° 3, folio 3 vto. al 9, protocolo 1°, tomo 3, consignado en original, contentivo de liberación de hipoteca que se había constituido sobre el referido inmueble, se describe de la siguiente forma: “…un edificio de dos plantas de su exclusiva propiedad, levantado en un terreno propio que mide nueve metros (*9 mts) de frente, por veinte y cuatro metros veinte y cinco centímetros (24,25 mts) de fondo, ubicado en el Municipio Concepción, Distrito Iribarren del Estado Lara, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan detalladamente en los citados documentos de fechas 31 de mayo de 1.963 y 15 de agosto de 1.963 a los cuales el ciudadano Registrador se servirá estampar las respectivas notas marginales de cancelación correspondiente oficiando lo conducente al Registrados Principal…” Subrayado añadido.
Aunado a lo anterior se evidencia en el informe técnico de avalúo presentado por el Ingeniero José Néstor García López el cual forma parte del expediente KPO2-V-2020-000786 incorporado al presente asunto por la parte actora al ser requerido mediante la prueba de informes, donde describe las características de la construcción señala que: “sobre el terreno se encuentra construido un edificio de dos (2) Plantas, el local objeto de este avalúo ocupa la Planta Baja del citado edificio.”
De los medios probatorios antes referidos, para esta sentenciadora no queda lugar a dudas que el inmueble que se pretende retractar está constituido por una edificación de dos plantas, donde la parte actora ocupa el local comercial ubicado en la planta baja del edificio. Así se determina.
Surge así la interrogante ¿estaba obligada la vendedora ciudadana Ligia Mercedes Garca de Lenti, a notificar al arrendatario que iba a realizar la venta del edificio, en razón de que ocupaba la planta baja del inmueble?
La respuesta viene dada por la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que establece: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.
Con respecto a la precitada norma, la Sala Constitucional en decisión N° 5121 de fecha 16 de diciembre de 2005, en el caso: Calzados París, Expediente N° 03-2212, estableció:
“…En este sentido la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble –de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En ese orden de ideas, la misma Sala Constitucional en decisión N° 1310, del 16 de octubre de 2009, Exp. N° 08-0791, en el caso Ahmad Ali, señaló:
“De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada, el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, aun con conocimiento de que el inmueble correspondía al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo que había sido arrendado al demandante no era la totalidad del inmueble sino una sola de sus divisiones, declaró procedente el retracto que se pretendió.
Luego, en sentencia número 062, del 8 de febrero de 2012, caso Discaltex, C.A. contra Corporación Inmobiliaria Centro Occidental, S.A. (CICOSA), la Sala de Casación Civil explicó:
“(…) En aplicación de los criterios jurisprudenciales supra transcritos, resulta determinante para considerar la procedencia o no del derecho de preferencia ofertiva del arrendatario, en casos como el que hoy se plantea, tener en cuenta que el inmueble corresponda al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo arrendado no sea la totalidad del inmueble sino una fracción del mismo (…)”.
Determinado como ha sido que lo pretendido el local comercial arrendado constituye la planta baja del inmueble vendido en su totalidad; en aplicación de la ley vigente para el momento de la venta y de acuerdo a los criterios jurisprudenciales antes expuestos; a juicio de esta sentenciadora la pretensión de retracto arrendaticio incoada por la sociedad mercantil Distribuidora Camelot C.A. por intermedio de su representante no debe prosperar. Así se declara.
Al enajenarse la totalidad del inmueble, no existía obligación de la ciudadana Ligia Mercedes García de Lenti, notificar de la venta; por tanto, resulta irrelevante en esta oportunidad determinar en qué momento conoció el arrendatario que el inmueble había sido vendido. Así se declara.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la apelación interpuestas por la abogada Adriana Rosa Guevara Rondón, apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 20 de mayo de 2022, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDITICIO interpuesto por la empresa DISTRIBUIDORA CAMELOT, C.A., contra los ciudadanos GEORGE FRANCISCO BABIK MARIN, LIGIA MERCEDES GARCIA DE LENTI y MARIELA JOSEFINA GONZÁLEZ GUTIÉRREZ. En consecuencia: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentado por la empresa DISTRIBUIDORA CAMELOT, C.A. sociedad anónima, domiciliada en la ciudad de Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el No. J304320612, debidamente constituida por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el dos (02) de abril de 1997, bajo el No. 47, Tomo 14-A, en contra de los codemandados GEORGE FRANSCISCO BABIK MARIN y MARIELA JOSEFINA GONZALEZ GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-16.322.165 y V-9.558.612 y los herederos conocidos y desconocidos de LIGIA MERCEDES GARCÍA DE LENTI, quien en vida fuera venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-439.550. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en razón de la improcedencia de la demanda interpuesta.

Queda así REVOCADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Juez,
El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes