TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintisiete (27) de junio de dos mil veintidós (2022).
211º y 163º
ASUNTO: KP02-R-2022-000025
PARTE ACTORA: CARLOS EDUARDO SANTANDER ASUAJE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.384.175, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ILBER JOSE MELÉNDEZ y REIBER JOSÉ PIRE, abogados inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 257.236 y 61.681, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: AUTOMOTRIZ CHEVY CARS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 06 de julio del año 2001, bajo el N° 19, Tomo 33-A e identificada con el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) con el No. J-30832499-0, representada por el ciudadano CARLOS ALBERTO TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad bajo el N° V-10.841.691, en su condición de Presidente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JESÚS ANTONIO PÉREZ, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 219.611.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
En fecha 03 de febrero de 2022, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, signado con el alfanumérico KP02-V-2021-000685, incoado por el ciudadano CARLOS EDUARDO SANTANDER ASUAJE, contra AUTOMOTRIZ CHEVY CARS, C.A., dictó fallo al tenor siguiente:
“…PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de DESALOJO, incoada por el ciudadano CARLOS EDUARDO SANTANDER, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-4.384.175, a través de su apoderados judiciales ILBER JOSE MELENDEZ Y REIBER JOSE PIRE inscritos en el IPSA bajo los N° 257.2236 y 61.681, respectivamente, contra la sociedad mercantil AUTOMOTRIZ CHEVY CARS, C.A, representada por el ciudadano CARLOS ALBERTO TORRES, representada por el abogado en ejercicio JESUS ANTONIO PEREZ, inscrito en el IPSA bajo el N° 219.611.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar, libre de personas y cosas, el inmueble dado en arrendamiento constituido por un Local Comercial, identificado con el N° 20-22, ubicado en la Carrera 22 entre Calles 20 y 21 de esta ciudad de Barquisimeto estado Lara, que posee un área aproximada de QUINIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (580,00 MTS2) y el cual consta de una oficina principal construida de bloques de cemento y techo de platabanda, con un baño (1) baño, el 50% del área de estacionamiento es de estructura de metálica con techo de láminas de acerolit, un (1) baño para obreros y un (1) cuarto que sirve de depósito, propiedad del ciudadano CARLOS SANTANDER, según consta en documento de propiedad protocolizado por ante la oficina subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 29 de Diciembre del año 1983, registrado bajo el N° 45, Tomo 19, Folios 1 al Vto, Protocolo Primero…”
En fecha 03 de febrero de 2022, el abogado JESÚS ANTONIO PÉREZ, apoderado judicial de la parte demandada, interpuso recurso de apelación en contra de la sentencia transcrita ut-supra; el a-quo el día 25 de febrero de 2022 oyó la apelación en ambos efectos, en consecuencia, ordenó remitir las actas procesales a la URDD Civil del estado Lara, a los fines de su distribución entre los Juzgados Superiores de esta Circunscripción Judicial para su posterior resolución, correspondiéndole a esta Juzgadora conocer del recurso, por lo que en fecha 08 de marzo de 2022, le dio entrada y por tratarse de una sentencia definitiva, se fijó el VIGÉSIMO (20°) día de despacho siguiente para la presentación de los informes, según lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. Llegada la oportunidad procesal en fecha 08 de abril de 2022, se evidencia en autos que ambas partes presentaron informes por medio de sus apoderados judiciales; acogiéndose el tribunal al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar las observaciones. En fecha 26 de abril de 2022, venció el lapso para las observaciones, por consiguiente, el tribunal deja constancia que la parte demandada presentó observaciones por medio de su apoderado y que la parte demandante no presentó escrito ni por si ni por medio de sus apoderados y se acoge al lapso establecido en el artículo 521 eiusdem para dictar y publicar sentencia, y siendo la oportunidad legal para ello, esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES
Se desprende de las actas procesales, que en fecha 21 de junio de 2021, el abogado ILBER JOSE MELÉNDEZ, actuando como apoderado Judicial del ciudadano CARLOS EDUARDO SANTANDER ASUAJE, interpuso demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL contra la empresa AUTOMOTRIZ CHEVY CARS, C.A., representada por el ciudadano CARLOS ALBERTO TORRES, todos anteriormente identificados, mediante la cual expuso, que su poderdante, en fecha primero (1ro) de diciembre del año dos mil seis (2006), celebró un primer contrato de arrendamiento a través de instrumento privado sobre un inmueble constituido por un local comercial, identificado con el N° 20-22, ubicado en la carrera 22 entre calles 20 y 21 de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, que posee un área aproximada de QUINIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (580,00 MTS2) y el cual consta de una oficina principal construida de bloques de cemento y techo de platabanda, con un baño (1), el 50% del área de estacionamiento es de estructura metálica con techo de láminas de acerolit, un (1) baño para obreros y un (1) cuarto que sirve de depósito: el cual pertenece a su representado, según consta en documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 29 de diciembre del año 1983, registrado bajo el N° 45, Tomo 19, folios 1 al vto., Protocolo Primero. Dicho contrato, según la cláusula tercera, tenía una duración de un (1) año, contado a partir del 1/12/2006 hasta el 1/12/2007, y se estipuló en el mismo en la cláusula cuarta, que el inmueble antes descrito solo podrá ser destinado a uso comercial, por lo que no podrá asignarle un uso distinto al acordado, en este mismo orden de ideas, en la cláusula séptima se acordó que será por exclusiva cuenta del arrendatario el pago de consumo de agua, electricidad y cualquier otro servicio público.
Refiere también el accionante en su escrito libelar, que las partes una vez vencido el contrato antes mencionado, fueron renovando el mismo bajo los mismos términos a excepción de la duración y el canon de arrendamiento. Asimismo, expone el actor, que desde la celebración del primer contrato de arrendamiento hasta el último en fecha 01/06/2020, no se pidió depósito en garantía, si no que se estableció la figura del fiador solidario y principal pagador de las obligaciones, recayendo siempre dicha responsabilidad en el ciudadano JONAS ALFONSO MUJICA RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-7.428.704.
Aduce la parte actora, que el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes, tenía fecha de vencimiento el 31/05/2021, y en el mismo, se estableció bajo los mismos términos que los anteriores a excepción del cánon el cual se convino en SEISCIENTOS DÓLARES AMERICANOS (600$) mensual, más el impuesto al valor agregado (IVA), y la duración del mismo la cual sería a partir del 01/06/2020 hasta el 31/05/2021.
En razón de lo antes expuesto, refiere la parte demandante que la sociedad mercantil AUTOMOTRIZ CHEVY CARS, C.A., ha venido ejerciendo el comercio en el local dado en arrendamiento y el cual es objeto del presente asunto, sin parar en ningún momento su actividad comercial desde el mes de marzo de 2020, fecha en la cual el Gobierno Nacional Decreta el “Estado de Alarma” en todo el territorio Nacional, ordenando Cuarentena Social y Colectiva a partir del 13/03/2020, la cual sostuvo su última prórroga por seis (06) meses según decreto 4.577 de fecha 7/04/2021, como un TALLER MECANICO, razón por la cual, solicitaron una inspección judicial efectuada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara (exp. KP02-S-2021-000717), que se efectuó en fecha 28/04/2021.
En este sentido, arguye el representante judicial de la parte actora, que desde los últimos meses del año 2019 el arrendador (parte demandada en el presente asunto), había tenido irregularidades e inconsistencias en los pagos de los cánones de arrendamiento, e incluso tuvo retrasos con los pagos colocándose al día por solicitud y exigencia del propietario, tema que ocurría de igual forma con los servicios públicos como el agua.
Ahora bien, en este aspecto refiere la parte demandante, que desde el mes de marzo de 2020 el ciudadano CARLOS ALBERTO TORRES en representación de la sociedad mercantil AUTOMOTRIZ CHEVY CARS, C.A., dejó de cancelar de manera definitiva los cánones de arrendamiento así como también, detenta una deuda desde finales del año 2019 con la empresa HIDROLARA , C.A.
En razón de lo antes expuesto, y en virtud de que se ha hecho imposible la comunicación con el ciudadano CARLOS ALBERTO TORRES parte demandada en el asunto de marras, es por lo que la parte accionante procede a interponer la demanda de desalojo de local comercial, solicitando así en el petitorio que la sociedad mercantil AUTOMOTRIZ CHEVY CARS, C.A., cumpla con la obligación de entregar el inmueble arrendado.
En fecha 31 de agosto de 2021, el ciudadano CARLOS ALBERTO TORRES, antes identificado, parte demandada, presenta escrito de contestación, mediante el cual expone que el actor a pesar de no haber demandado el pago de las cantidades de dinero que según él se adeudan, procedió a estimar su demanda en el valor íntimo de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (15.000.000,00 Bs.), sin embargo en forma contradictoria alegó al mismo tiempo la presunta existencia de una deuda referida a los cánones de arrendamiento supuestamente vencidos.
En este sentido, aduce el demandado que ¿Cómo puede estimarse la demanda de desalojo en apenas QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (15.000.000,00 Bs.), alegando la falta de cánones vencidos, cuando la sumatoria de estos últimos –según el demandante- es superior a la cifra de la cuantía?; en razón de ello, aduce el accionado, que se entiende como errada la estimación realizada y no concuerda con los hechos invocados por al actor en su libelo, debiendo indicarse que la competencia por la cuantía, en casos donde se discute validez o continuidad de una relación arrendaticia, debe ceñirse a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
En virtud de lo anterior, el accionado rechaza la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente, generando la incompetencia del juzgado a-quo para decidir el fondo de la pretensión, debido a que, según el literal -b- del artículo 1 de la resolución N° 2018-0013 de la Sala Plena del TSJ gaceta oficial N° 41.620 de 25/04/2019, se debió decretar la incompetencia y posterior redistribución del expediente, por cuanto el monto de los cánones vencidos excede las 15.000 UT.
De seguidas, la parte accionada en su escrito de contestación, pasa a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes la pretensión de desalojo postulada en su contra bajo los siguientes hechos:
“1. Es falso que el primer contrato de arrendamiento celebrado entre el actor y mi persona, sea el correspondiente al mes de diciembre del año 2006, ya que el primer contrato celebrado corresponde al mes de julio del año 2004, lo que da como resultado la ocupación hasta la fecha de más de Diecisiete (17) años, tal y como se puede apreciar de la copia simple marcada "C", donde el actor con su firma evidenció una afirmación sobre este hecho.
2. Se expresa a su vez, la existencia de un contrato de fecha 1º de diciembre del año 2005, lo cual da fe de la relación arrendaticia mucho antes que lo afirmado por el actor, tal y como se desprende de él copia simple anexa marcada "D". En consecuencia, se niega la afirmación realizada por demandante respecto al inicio de la relación arrendaticia en el mes de diciembre del año 2006.
3. Es falso que exista una causal de desalojo, producto de no haberse pagado el canon de arrendamiento del inmueble, desde el mes de marzo del año 2020 hasta la presente fecha, toda vez que, tal obligación fue suspendida en forma sobrevenida, vía decreto emanado del Ejecutivo Nacional, siendo esto un hecho no previsto en el contrato, cuya reanudación en la obligación de
pago está sujeta a la decisión que debe adoptar vía Resolución, el Ministerio del Poder Popular para el Comercio Nacional, lo cual no ha realizado hasta el momento. En consecuencia, se niega la afirmación realizada por el demandante.
4. Es falso que exista una causal de desalojo, producto de no haberse pagado el servicio público
domiciliario de agua potable, toda vez que tal servicio se encuentra actualmente solvente para el
inmueble; es decir no presenta deuda alguna, debiendo hacer notar que en cada cláusula establecida en los contratos suscritos año tras año, se afirmó la posibilidad de retraso en la facturación del servicio y previendo tal situación, las partes de común acuerdo determinaron que la fecha de corte de este concepto, será la fecha de terminación de cada contrato; es decir la verificación del cumplimiento de esta obligación sería en forma anual, no mensual. De allí que, se niega la afirmación realizada por el demandante.”
En fecha 10 de septiembre 2021, el Tribunal a-quo fijó audiencia preliminar para el día 17/09/2021 a las 10:00 a.m., la cual tuvo lugar en la oportunidad legal fijada y cursa al folio 106 y 107. Seguidamente en fecha 29 de septiembre de 2021, el tribunal a-quo procede a fijar los hechos controvertidos y los no controvertidos, y abrió lapso probatorio de cinco (05) días de despacho contados a partir del día de despacho siguiente según lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04 de noviembre de 2021, precluyó el lapso establecido para la promoción de pruebas y el Tribunal a-quo fija oportunidad para la celebración de la audiencia oral al vigésimo quinto (25°) día calendario siguiente a las 11:00 a.m., de conformidad con el artículo 869 eiusdem.
En fecha 29 de noviembre de 2021, el Tribunal a-quo difirió la audiencia oral para el vigésimo quinto (25°) día calendario siguiente a las 11:00 a.m., según lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil; teniendo la misma lugar en la fecha acordada, la cual cursa al folio del 117 al 120.
Posteriormente, en fecha 03 de febrero de 2022 el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, procede a dictar sentencia definitiva, la cual es objeto de apelación ante esta superioridad.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercido por la parte demandada en contra de la sentencia proferida por el a-quo y determinar si la misma se encuentra ajustada a derecho, siendo así previo análisis de los informes presentados por ambas partes, y las observaciones hechas por la parte demandada, esta juzgadora observa:
La apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 3 de febrero de 2022, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora; de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como el de contestación a la misma, se toman como hechos no controvertidos y por tanto exentos de ser probados los siguientes:
1. La existencia de una relación arrendaticia entre el demandante y demandado.
2. La dirección física del inmueble arrendado y su extensión superficial.
3. La actividad comercial ejercida como taller mecánico automotriz por el demandado dentro del inmueble arrendado.
4. La existencia dentro del inmueble arrendado, de vehículos, equipos, herramientas, accesorios, autopartes, destinados al ejercicio de su actividad económica.
5. La existencia dentro del inmueble arrendado de vehículos pertenecientes a terceros.
6. El ejercicio de la actividad comercial por parte de la demandada en fecha 28-04-2021.
Por su parte, son hechos controvertidos y en consecuencia objeto de prueba los siguientes:
1. La cuantía en la cual fue estimada la demanda.
2. El inicio de la relación arrendaticia, en razón que el demandante manifiesta que el primer contrato de arrendamiento celebrado entre las partes fue en el mes de diciembre del año 2006, mientras que el demandado manifiesta que el primer contrato corresponde al mes de julio del año 2004.
3. Que exista una causal de desalojo, producto de no haberse pagado el canon de arrendamiento del inmueble, en razón que tal obligación fue suspendida en forma sobrevenida, vía decreto emanado del Ejecutivo Nacional.
4. La existencia de una causal de desalojo, producto de no haberse pagado el servicio público domiciliario de agua potable.
A los fines de demostrar sus alegatos, las partes presentaron los siguientes medios probatorios:
PRUEBAS PRESENTADAS EN AUTOS
Pruebas presentadas por la parte actora en el libelo
1) Original de poder especial que fuera otorgado por ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 25 de mayo de 2021, bajo el N° 34, tomo 24, folios del 117 hasta 119; el cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose la legitimidad de los abogados Reyber Pire e Ilber Meléndez para actuar en la causa.
2) Original de contrato de arrendamiento de fecha PRIMERO (01) DE DICIEMBRE DEL AÑO DOS MIL SEIS (2006); al no ser impugnado por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda ni en el lapso probatorio, ni tachado ni impugnado incidentalmente; de conformidad con los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 y 1.381 del Código Civil, se valoran como instrumentos privados tenidos legalmente por reconocidos y su influencia en el mérito de la causa será establecido infra.
3) Copia fotostática simple de documento de propiedad, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 29 de diciembre de 1983, bajo el N° 45, tomo 19 folios 1 al vto., protocolo primero del inmueble constituido por un (1) local comercial, identificado con el N° 20-22, ubicado en la carrera 22 entre calles 20 y 21 de esta ciudad de Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara; dado que no fue impugnado en la oportunidad correspondiente, adquiere valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, al no estar en discusión la propiedad del inmueble arrendado, no aporta nada a la solución de los hechos controvertidos por lo que se desestima. Así se decide.
4) Original del último contrato de arrendamiento de fecha primero (01) de junio del año dos mil veinte (2020); al no ser impugnado por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda ni en el lapso probatorio, ni tachado ni impugnado incidentalmente; de conformidad con los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 y 1.381 del Código Civil, se valoran como instrumentos privados tenidos legalmente por reconocidos y su influencia en el mérito de la causa será establecida infra.
5) Expediente signado con el N° KP02-S-2021-000717, donde se practicó inspección judicial, en fecha 28 de abril del año 2021, en el local comercial identificado con el N° 20-22, por parte del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara; Se valora conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; y su influencia en el pronunciamiento a emitir será establecido más adelante.
6) Original de "consulta de abonados", emanado de la empresa HIDROLARA, de fecha 06 de mayo del año 2021; al no estar suscrito por persona alguna y carecer de sellos, se desestima del proceso.
Pruebas presentadas por la parte accionada en la contestación:
1) Copia simple de documento registrado referido a constitución de la firma mercantil Automotriz Chevy Cars C.A.; tratándose de una copia simple, fue debidamente promovida por el actor, ya que sólo es posible adjuntar al libelo de demanda o presentar con el escrito de pruebas respectivo, según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, fotocopia de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por lo que teniendo tal carácter el promovido por el demandante, según la descripción que antecede, tal copia fotostática tiene todo valor probatorio; evidenciándose del mismo la personalidad jurídica de la parte demandada y por tanto su legitimidad para sostener el juicio.
2) Copia simple de comunicación privada suscrita por el actor dirigido a la demandada, mediante la cual realiza el cobro de presuntas mensualidades vencidas por un monto de 7.070$.
3) Copia simple de finiquito firmado por el demandante y demandado de fecha 01-12-2006.
4) Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por el actor y el demandado de fecha 01-12-2005.
5) Copia simple de contratos de arrendamientos, suscritos por el actor y el demandado en fechas 01-12-2006, 30-11-2016, 30-05-2017, 30-11-2017, 30-05-2018, 30-05-2019 y 30-05-2020.
Los anteriores documentos identificados 2 al 5, al no ser impugnados por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda ni en el lapso probatorio, ni tachado ni impugnado incidentalmente; de conformidad con los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 y 1.381 del Código Civil, se valoran como instrumentos privados tenidos legalmente por reconocidos; y su influencia en la decisión a proferir sobre el mérito de la causa será establecido más adelante.
6) Copia simple de recibo emanado de la empresa estadal HIDROLARA C.A., de fecha 02-08-2021. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las únicas copias simples admisibles como pruebas son las de documentos públicos y las de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; en el presente caso, la copia simple de los recibos antes mencionados no encuadra en ninguno de estos supuestos, por lo cual debe ser desechada como prueba documental autónoma. Así se declara.
7) Testigos, ciudadanos: EGLI GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.570.254, PABLO RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.307.602 y ROSA MUJICA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.845.824. Las testimoniales promovidas no fueron evacuadas y en consecuencia no son objeto de valoración.
Una vez analizados los medios probatorios aportados al proceso, corresponde ahora pronunciarse en primer lugar sobre la impugnación de la cuantía en que fue estimada la demanda; ello en razón que la parte demandada aduce que por tratarse de una relación arrendaticia, la demanda debe determinarse conforme a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
Manifiesta la parte demandada que: ¿cómo puede estimarse la demanda de desalojo en apenas Quince Millones de Bolívares alegando la falta de pago de cánones vencidos, cuando la sumatoria de estos últimos es superior a la cifra de la cuantía?
Al respecto, esta juzgadora observa, que efectivamente la parte actora señaló lo siguiente: “…estimando la presente demanda en la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,oo) lo que es igual a Diez Mil (10.000) Unidades Tributarias.” de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil; quien manifestó ejercer la pretensión de desalojo del inmueble que ocupa la demandada y que se ordene la entrega del local comercial debidamente desocupado de bienes y personas en las mismas buenas condiciones de conservación, funcionamiento y uso; tal como lo recibió. De manera, que del análisis del petitum se infiere, que la acción ejercida no reclama pago de cánones de arrendamiento vencido ni mucho menos indemnización alguna; ahora bien, el punto a decidir es si el caso de autos se ha de aplicar el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil o el artículo 36 ejusdem. A tal efecto se ha de analizar cada artículo a los fines de poder determinar en cuál de estas dos disposiciones encuadran los hechos del punto aquí controvertido y para ello se observa que el artículo 36 del Código Adjetivo Civil, preceptúa:
Artículo 36.- En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un (1) año.
Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivó de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.
Pues bien, respecto al primer artículo se decide, que el mismo contiene dos supuestos de hecho y la forma en que se ha de determinar la competencia por la cuantía en materia arrendaticia que son:
A) Cuando la demanda se pretenda sobre la validez o continuación de un arrendamiento, la cuantía o valor de la demanda se va a determinar acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios; y
B) Cuando el contrato sea a tiempo indeterminado, pues el valor o cuantía de la demanda se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año; supuesto de hecho que no encuadra con el caso de autos no se está demandando la validez o continuación del contrato, ni mucho menos se está demandando pago de pensiones ni accesorios de éstas; motivo por el cual se concluye que la norma aplicable al caso de autos es el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual es reforzado por el artículo 39 que establece que a los efectos del referido artículo 38 se consideraran apreciables en dinero todas las demandas salvo las que tienen por objeto el estado y la capacidad de las personas, todo lo cual obliga a declarar sin lugar la defensa esgrimida. Así se decide.
Con respecto a la fecha de inicio de la relación arrendaticia, una vez analizados los diferentes contratos presentados por las partes, los cuales ninguno fue impugnado ni desconocido; quien juzga llega a la conclusión que el comienzo de la misma fue el 01-12-2005 tal como se evidencia en contrato presentado por la parte demandada. Así se determina.
En el sub iudice se demanda el desalojo del inmueble arrendado por el incumplimiento de las obligaciones contractuales –a decir del demandante- por parte del arrendatario. Así las cosas, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto surge el principio que el contrato legalmente perfeccionando tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”
También el Código Civil, en el artículo 1.160 dispone
“…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley.”
Asimismo, se resalta lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”
Por lo que el legislador a este respecto ha concedido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido. Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Así, el demandante, expresa que el accionado incumplió una serie de cláusulas contractuales, alegatos éstos contradichos por la demandada en la contestación, por lo cual, ante tal circunstancia es evidente, que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de un inmueble comercial, donde nuestra legislación sustantiva en el artículo 1.133 del Código Civil, define el contrato, como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Precisamente ante ello, en concepto de esta instancia recursiva, el contrato puede ser entendido como: “Acto” y como “Relación”: el acto se refiere a la unión de voluntades de los contratantes; la relación tiene que ver con la consecuencia jurídica del acto. Dentro de los distintos significados del término contrato, no se hace otra cosa, sino expresar aspectos o momentos distintos de un fenómeno: La potestad, concedida a los particulares de insertar en la compleja regulación de las relaciones existentes entre los miembros de una organización social, una regulación que tienda a realizar un resultado delineado por los mismos contratantes, mediante la conformación o aprobación de un texto considerado idóneo, expresándolo, verbi gracia, en el caso sub lite, en lo referido a las cláusulas contractuales, debiendo analizarse en cada delación de la actora, si existen violaciones a dicho contrato por parte de la accionada – arrendataria que ameriten la resolución contractual.
En efecto, en relación a las cláusulas delatadas por la parte actora como violadas por la parte accionada, puede observarse que dicho contrato de fecha 30 de mayo de 2020 expresa:
“TERCERA: Ambas partes convienen expresamente, que la vigencia del presente Contrato de Arrendamiento es de UN (1) AÑO FIJO, contado a partir del día Primero (01) de Junio del año Dos Mil Veinte (2020), hasta el día Treinta y Uno (31) de Mayo del año Dos Mil Veintiuno (2021), independientemente de la fecha de firma del presente contrato, pudiendo ser prorrogado por períodos de igual duración, para lo cual, LA ARRENDATARIA deberá notificar a EL ARRENDADOR, por escrito y con treinta (30) días de anticipación a la expiración del lapso de vigencia de este contrato, su voluntad de seguir ocupando el inmueble, siendo estrictamente necesario que EL ARRENDADOR exprese también por escrito a LA ARRENDATARIA, su voluntad de prorrogarlo, indicándole EL ARRENDADOR a LA ARRENDATARIA condiciones y términos generales del siguiente contrato, si hubiere lugar a ello. Ahora bien, queda claro entre las partes que si una vez vencido el presente contrato y no se hubiere dado cumplimiento a lo previsto en esta cláusula y se vence este contrato sin que las partes hayan suscrito uno nuevo, comenzara entonces a regir para LA ARRENDATARIA, sin necesidad de Desahucio, el lapso de Prorroga Legal, establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
DÉCIMA TERCERA: El incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento por DOS (02) MESES consecutivos por parte de LA ARRENDATARIA, dará derecho a EL ARRENDADOR a demandar por ante los órganos jurisdiccionales competentes el desalojo del inmueble o el cobro de las pensiones de arrendamiento insolutas, en base a lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y serán por cuenta de LA ARRENDATARIA todos los daños y perjuicios que de ello resulten, así como los gastos honorarios de abogados.”
Así las cosas, ante tales cláusulas, es evidente, que esta Juzgadora debe tener presente una serie de principios generales que rigen en materia contractual, el primero de ellos, relativo al principio de la fuerza vinculante de éste, establecido, en el artículo 1.159 del Código Civil, donde se señala que los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, como supra se citó, lo cual, tiene un significado, por una parte de la tradición normativa que deviene de Códigos anteriores, desde el Código Napoleónico; y por otro lado, pone en alerta a los contratantes sobre la gravedad del acto que ellos tienen la intención de llevar a cabo. Es decir, que una vez celebrado el contrato, éste tiene carácter vinculante, y las partes no pueden desligarse del vínculo, sino es bajo determinadas, precisas y excepcionales condiciones.
Y es en base a estas excepcionales condiciones que la parte accionada aduce que no se le puede endilgar incumplimiento en el pago de las mensualidades amparándose en lo establecido por el Ejecutivo Nacional en decretos N° 4.169, 4.278 y 4.577 publicados en las Gacetas Oficiales publicadas en fecha 23-03-2020, 02-09-2020 y 07-04-2021 respectivamente donde en el artículo 1 disponen que se suspende el pago de los cánones de arrendamiento, motivado a la pandemia del Covid 19; porque en el primer aparte del artículo 5 de los antes referidos decretos se estipuló que el mismo ejecutivo establecería los términos en que operaría la excepción a la cual se refiere. La citada norma estipula:
Artículo 5º
La suspensión a que se refiere este Decreto será desaplicada en aquellos casos de reinicio de la actividad comercial, con anterioridad al término máximo previsto en este Decreto; así como a los establecimientos comerciales que por la naturaleza de su actividad y de conformidad con los lineamientos impartidos por el Ejecutivo Nacional, se encuentren operando o prestando servicio activo de conformidad con alguna de las excepciones establecidas al cese de actividades decretado con ocasión al Estado de Alarma.
El Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional establecerá mediante Resolución los términos con base a los cuales procederá la desaplicación excepcional a que se refiere este artículo.
No obstante la defensa que aduce la demandada, es necesario y oportuno tener en consideración el principio de supremacía de los hechos sobre las formas el cual nace originariamente desde el año 1999 cuando el constituyente en el artículo 89 numeral 1 confirió al referido principio, rango constitucional en el ámbito laboral. Sin embargo, no es sino hasta el 21 de Noviembre de 2016 en el Exp. 2016-000343 cuando la Sala de Casación Civil se pronuncia sobre este principio dentro del campo jurídico de los contratos específicamente en materia arrendaticia; siendo necesario aplicar este principio rector al caso bajo estudio.
Teniendo en consideración el precedente antes referido, se evidencia de los medios probatorios aportados al proceso, especialmente de la inspección judicial practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial, en fecha 28 de abril de 2021 y de la comunicación dirigida por el arrendatario al arrendador en fecha 17 de marzo de 2021, donde le requiere el pago de los cánones de arrendamiento atrasados señalándole que los pagos no han sido constantes aun …cuando su empresa ha continuado abierta y laborando semanalmente, a pesar de la pandemia mundial de covid 19…; lo cual produce en esta sentenciadora la convicción de la desaplicación de lo establecido en el artículo 1 de los referidos decretos acerca de la suspensión del pago de cánones de arrendamiento, dada la actividad desplegada por la demandada. Así se determina.
Una vez determinado lo anterior, del análisis del contrato suscrito por las partes, se desprende de lo establecido en la cláusula décimo tercera que el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento por DOS (02) MESES consecutivos otorga el derecho al arrendador a demandar por ante los órganos jurisdiccionales competentes el desalojo del inmueble en base a lo establecido en el artículo 40 literal a del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y visto que en el caso bajo estudio la parte demandada no ha alegado el cumplimiento del pago de las mensualidades del arrendamiento sino que se ha excepcionado aduciendo la suspensión de los pagos fundamentándose en el artículo 1 de los decretos N° 4.169, 4.278 y 4.577 dictados por el Ejecutivo Nacional, al haber sido desestimada esta defensa; la pretensión de desalojo incoada debe considerarse procedente en derecho. Así se declara.
Con relación a la insolvencia de la demandada en el pago de los servicios públicos; la parte actora promovió como probanza la documental denominada "CONSULTA DE ABONADOS", emanada de la empresa HIDROLARA, de fecha 06 de mayo del año 2021; la cual al no contener firma ni sello alguno, carece de valor probatorio; por tanto, no queda demostrada la alegada insolvencia que se le endilga a la demandada. Así se declara.

DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Jesús Antonio Pérez, apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 03 de febrero de 2022, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En consecuencia, se declara PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de DESALOJO, interpuesta por el ciudadano CARLOS EDUARDO SANTANDER, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-4.384.175, contra la sociedad mercantil AUTOMOTRIZ CHEVY CARS, C.A., Registrada ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 06 de julio del año 2001, bajo el N° 19, Tomo 33-A e identificada con el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) con el No. J-30832499-0, representada por el ciudadano CARLOS ALBERTO TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad bajo el N° V-10.841.691. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar, libre de personas y cosas, el inmueble dado en arrendamiento constituido por un local comercial, identificado con el N° 20-22, ubicado en la carrera 22 entre calles 20 y 21 de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, que posee un área aproximada de quinientos ochenta metros cuadrados (580,00 MTS2). TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil dada la procedencia de la pretensión incoada; y según lo establecido en el artículo 281 ejusdem dada la infructuosidad del recurso de apelación interpuesto.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Juez, El Secretario,

Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil. Abg. Julio Montes C.
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,
Abg. Julio Montes C.