TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, trece de junio de dos mil veintidós
212º y 163º

ASUNTO: KP02-V-2021-000646

PARTE DEMANDANTE:FRANCA DI COSOLA DE TANZI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.411.094, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSE NAYIB ABRAHAM ANZOLA, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 131.343.
PARTE DEMANDADA:NG LIANG LIZHI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.746.383, de este domicilio.
ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA:ALEJANDRO RAMIREZ y ESTEBAN SILVA, inscritos en el I.P.S.A. bajo los N° 102.149 y 176.658, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (Uso Comercial)
Sentencia Definitiva-Extenso de fallo

BREVE RESEÑA DE LOS ACTOS PROCESALES
Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Desalojo de Inmueble (uso comercial), interpuesta por el abogado José Nayib Abraham Anzola, actuando como apoderado judicial de la parte actora ciudadana Franca Di Cosola de Tanzi, actuando como heredera del causante Vito Rocco Di CosolaPavia, contra el ciudadano NgLiangLizhi, todos antes identificados.
En fecha 22 de junio de 2021, este Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al vigésimo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda, librándose la respectiva compulsa en fecha 09/07/2021.
En fecha 31 de julio de 2019, el alguacil del Tribunal declara que el demandado se negó a firmar y consiga recibo de citación sin firmar; por lo que, a petición de la parte actora fue librada boleta de notificación conforme el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, y, en atención a ello, en fecha 03/12/2021, la secretaria del Tribunal deja expresa constancia sobre la práctica de la misma.
En fecha 02 de febrero de 2020, el ciudadano Liang Li Zhi NG, presentó escrito de contestación; una vez vencido el lapso de contestación, se fijó oportunidad para llevar a cabo la audiencia preliminar; la cual fue celebrada en fecha 18 de febrero de 2022 quedando constancia de la incomparecencia de la parte demandada,advirtiéndose en dicho acto sobre la fijación de los hechos y de los límites de la controversia.
En fecha 23 de febrero de 2022, se fijaron los límites de la controversia, en la cual esta juzgadora considera que los hechos controvertidos se limitan a: Demostrar los supuestos de desalojos establecidos en los ordinales “f” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. De conformidad con el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se abrió la causa a pruebas, siendo providenciadas las pruebas promovidas por las partes en fecha 15 de marzo de 2022, fijándose un lapso de veinte días para la evacuación de las mismas, y. una vez vencido el mismo, se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia oral de juicio, la cual tuvo lugar en fecha 27/05/2022, encontrándose presente la representación judicial de la parte demandante y la parte demandada asistida de abogado. Concluida la audiencia, la Juez se retiró por el espacio establecido en la Ley y procedió a dictar el dispositivo del fallo declarando CON LUGAR la pretensión actoral, advirtiéndose que conforme el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se procedería a extender el fallo completo en el plazo de diez días de despacho siguientes a esa fecha.
Así, habiéndose dictado el dispositivo del fallo oportunamente, y siendo esta la ocasión para consignar el extenso del mismo, este Tribunal lo hace de acuerdo a las siguientes consideraciones:

SÍNTESIS DE LA LITIS
Alegatos de la parte demandante:
La representación judicial de la parte demandante manifiesta en su escrito libelar que el causante Vito Rocco Di CosolaPavia, celebró con el ciudadano NG LiangLizhiun contrato de arrendamiento sobre un local ubicado en la planta baja del edificio Tocuyo, situado en la avenida Vargas, entre carreras 20 y 21 Parroquia Catedral, Municipio Iribarren, Barquisimeto estado Lara; indicando que la duración del referido fue convenida por el lapso de un año fijo contados a partir del 01/12/2000, que el mismo fue renovado sin establecerse un término fijo, indeterminandose y manteniéndose vigentes todas las cláusulas establecidas en el contrato primigenio.
Apunta que en fecha 26 de mayo de 2021, se llevó a cabo una inspección judicial al local comercial arrendado y que, en virtud de lo observado durante la evacuación de la misma procede a demandar al arrendatario, alegando que el referido subarrendó el inmueble incumpliendo con las cláusulas cuarta y sexta del contrato. Fundamenta su pretensión en el artículo40 ordinales “f” y “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial que contempla la posibilidad de accionar en forma judicial el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento cuando el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento ó subarrendado total o parcialmente el inmueble y en los casos en los que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que les corresponde conforme a la ley y al contrato.Incorporó a los autos como elementos probatorios con el escrito libelar:
• Copia del poder otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto estado Lara en fecha 08/02/2021, bajo el N° 27, Tomo 5, folios 102 al 104, marcado “A”; (folios 13 al 15); del cual se constata la facultad con la que actúa en el presente juicio el abogado José Abraham, por lo que se otorga valor probatorio conforme los artículos 150, 151 y 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia fotostática de decreto expedido por este Tribunal en fecha 27/04/2018, marcado “B”,(Folios 16 al 25); del cual se evidencia la cualidad de los ciudadanos Rafaella de Palma de Dicosola, Michelle Di Cosola de Palma, Gregorio Di Cosola de Palma y Franca Di Cosola de Tanzi, como únicos y universales herederos del causante Vito RoccoDi CosolaPavia, por lo que se tiene como fidedigna tal documental y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia fotostática de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 101/11/2000 ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto estado Lara, marcado “C”, (folios 26 y 27); tal instrumento en modo alguno fue impugnado, desconocido o tachado, siendo el mismo el documento fundamental de la demanda; del mismo se determina que fue suscrito por Vito RoccoDi CosolaPavia (fallecido) en su condición de arrendador y NG LiangLizhi en su condición de arrendatario,por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela.
• Inspección Judicial signada con el alfanumérico KP02-S-2021-000952, (folios 09 al 12 y 28 al 35); se observa que la misma fue realizadapor este Tribunal en fecha 26/05/2021 al inmueble objeto de litigio antes descrito, del cual se constató que al momento de la inspección en el mismose encontraba funcionando la empresa Fashion Color C.A., de acuerdo a lo afirmado por el notificado al momento de la inspección y a los documentos que se encontraban en cartelera informativa la cual estaba visible en el local; por lo que tal medio probatorio es apreciado por esta sentenciadora, de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y 1.430 del Código Civil de Venezuela.

Alegatos de la parte demandada:
En la oportunidad correspondiente, presentó escrito en el que negó, rechazó y contradijo todos los argumentos expuestos por la parte actora en el escrito libelar, negando el incumplimiento de las cláusulas que dan lugar a la presente; en cuanto a la primera de las causales alegadas por la actora, afirma que no ha subarrendado, cedido ni traspasado a ninguna persona natural o jurídica el local comercial objeto de la presente controversia; manifiesta que ha cumplido todas las obligaciones impuestas en el contrato por más de once años y que ha cancelado de forma oportuna los pagos de canones de arrendamiento así como los de servicios públicos.
Niega rechaza y contradice que haya ejercido actos que puedan enmarcarse como incumplimiento del literal “i” de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, señalando que el inmueble arrendado se encuentra en perfecto funcionamiento, mantenimiento y conservación en cada una de sus áreas.
Incorporó en el lapso probatoriodocumentales, las cuales fueron desechadas conforme lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente, solicitó inspección judicial, la cual fue llevada a cabo en fecha 08 de abril de 2022, (cursante a los folios 134 al 141), de la que se pudo constatar el estado de conservación y funcionamiento en que se encontraba el inmueble al momento de la evacuación de tal medio probatorio, así como también se verificó que en referido local se encontraba en funcionando y abierto al público la empresa Fashion Color C.A., por lo que deconformidad con los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil y 1.430 del Código Civil de Venezuela, es apreciado por esta juzgadora y se le otorga pleno valor probatorio.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
El artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, establece:
Son causales de desalojo:

(Omissis…)

f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.

(Omissis…)

i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de condominio”.
Igualmente, el Código Civil venezolano establece:
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Así, al hilo de las precedentes consideraciones, se verifica que lo pretendido se refiere al desalojo de un inmueble de uso comercial ubicado en la planta baja del edificio Tocuyo, situado en la avenida Vargas, entre carreras 20 y 21 Parroquia Catedral, Municipio Iribarren, Barquisimeto estado Lara, cuyos datos y especificaciones se encuentran descritos en las actas; examinando quien aquí decide que en el contrato cursante en autos, ambas partes establecieron como domicilio la ciudad de Barquisimeto estado Lara, igualmente se constata que la demanda fue estimada en 16 U.T., por lo que sin duda este Tribunal es competente para conocer de dicha pretensión en razón de la materia y la cuantía. Asimismo,resultanecesario apuntar que la parte actora, actuó en su condición de heredera y causahabiente del arrendador,Vito Rocco Di Cossola, tal como consta en documentos cursantes en autos, los cuales fueron valorados; determinándose la cualidad activa para actuar en el presente asunto.
Ahora bien, en cuanto a la pretensión actoral, le corresponde a esta sentenciadora determinar si se encuentran configuradas las causales de desalojo alegadas tanto en el escrito libelar como en la audiencia oral celebrada en los siguientes términos: En cuanto a la causal establecida en el literal “f” de la norma especial, examina quien aquí decide del contrato cursante en autos, que el mismo fue celebrado en fecha 11 de noviembre del 2000 por los ciudadanos Victor Rocco Di Cosola como arrendador y por NG LiangLizhi, como arrendatario, estableciéndose en la cláusulacuarta del referido lo siguiente: “como quiera que el presente contrato se ha celebrado Intuito Personas, EL ARRENDATARIO, no podrá traspasar a persona natural o jurídica, total ni parcialmente el local aquí arrendado, bajo pena de nulidad, en consecuencia, rigurosamente queda prohibido las llamadas cesiones, traspaso de punto, o cualquier otro traspaso de punto , venta de llave o cualquier otro traspaso a tercero, sin el consentimiento previo por escrito de EL ARRENDADOR…”determinándose en las inspecciones promovidas por ambas partes que el inmueble se encuentra ocupado por la empresa Fashion Color C.A.,no constando en autos el consentimiento o autorización del arrendador o sus causahabientes para el funcionamiento u ocupación de la referida empresa en el inmueble arrendado; por lo que, conforme a lo establecido en el artículo 506 de la norma adjetiva civil, la demandada debió desvirtuar tal alegato y no limitarseanegar y rechazarde forma genéricala mencionada causal; en ese sentido, al verificarse el incumplimiento por parte de la demandada de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito, la causal de desalojo establecida en el literal “f” del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial,debe prosperar.
Respecto a la segunda causal alegada, es decir, el incumplimiento del arrendatario de cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley o al contrato, el actor alega el incumplimiento por parte del demandado de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el cual expresa lo siguiente: “EL ARRENDATARIO declara recibir el local en perfecto estado de conservación y funcionamiento en su estructura y en sus instalaciones eléctricas, agua y demás accesorios, por lo tanto se obliga a entregar en el mismo perfecto estado en que lo recibió”;en tal sentido, de acuerdo a lo observado en la inspección judicial traída a los autos como prueba pre constituida, esta sentenciadora pudo determinar que al momento de la práctica de la misma, efectivamente habían deterioros en el inmueble, sin embargo, conforme a la inspección promovida por la parte demandada, se pudo comprobar que, tales deterioros fueron restaurados y modificados; por lo tanto en atención al contenido de dicha cláusula esta juzgadora determina que no fue incumplida la misma por el arrendatario, incurriendo en un error el actor respecto a la causal invocada; en consecuencia, la causal de desalojo establecida en el literal “i” del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial,no puede prosperar.

DECISIÓN
En razón de todas los consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la pretensión de DESALOJO (local comercial) postulada por el abogado JoséNayib Abraham Anzola, apoderado judicial de la ciudadana FRANCA DI COSOLA DE TANZI, titular de la cédula de identidad N° V-7.411.094,contra el ciudadano NG LIANG LIZHI, titular de la cedula de identidad N° 12.764.383.
En consecuencia, una vez quede definitivamente firme la presente decisión, deberá la demandada perdidosa hacer entrega a la parte actora del Local Comercial ubicado en laplanta baja del edificio Tocuyo, Avenida Vargas, entre Carreras 20 y 21 Parroquia catedral, Municipio Iribarren, Barquisimeto estado Lara, libre de personas y cosas, solvente de pagos de servicios públicos, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, según lo tipificado en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia http://www.lara.scc.org.ve.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los trece (13) días del mes de junio del año dos mil veintidós (2022). Años: 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
La Jueza,

Abg. Mariani Selena Linares Peraza

La Secretaria suplente,

Abg. María Isabel Godoy Viloria

MSLP/