TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dieciséis (16) de diciembre de dos mil veintidós (2022)
212º y 163º
ASUNTO: MANUAL-2022-2543
PARTE DEMANDANTE: GIOVANNI LOPIPARO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.985.927.-
APODERADOS JUDICIALES: JOSÉ CESTARI, WALTER RODRÍGUEZ, MARÍA ISABEL BERMUDEZ ARENDS, CARLOS RODRÍGUEZ y CARMEN TERESA SAAB, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A bajo los N° 66.111, 80.590, 90.493, 265.542 y 365.298 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: DEYAA ALKHATIB, de nacionalidad Siria, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-84.590.415.-
APODERADO JUDICIAL: ERNESTO J. CARVAJAL, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A bajo el No. 113.811.-
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
En fecha 04 de agosto de 2022, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) intentado por el ciudadano GIOVANNI LOPIPARO contra DEYAA ALKHATIB, dicta sentencia al tenor siguiente:
“…declara:
Primero: CON LUGAR la demanda por DESALOJO (local comercial) intentada por el ciudadano GIOVANNI LOPIPARO, contra el ciudadano DEYAA ALKHATIB, (plenamente identificados en el encabezamiento de esta decisión). En consecuencia se condena a la parte demandada a la entrega material a la parte actora del inmueble identificado con el No. 08, local 8-2, situado en el nivel planta baja del edificio CENTRO DE NEGOCIOS TORRE BEL, ubicado en la Av. Los Leones, sector Zamuro Vano de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa del Municipio Iribarren del estado Lara, cuyo local comercial cuenta con un área aproximada de construcción de Doscientos Cincuenta y Nueve metros cuadrados (259,00MTS2), totalmente desocupado de bienes y personas.-
Segundo: Se condena a la parte demandada a cancelar los cánones insolutos correspondientes a los meses de diciembre de 2019, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2020, a razón de Bs. 647.500 hoy producto de la reconversión monetaria la suma de Bs. 0,65 mensuales; así como la cantidad de Bs. 118.385.959,91 hoy producto de la reconversión monetaria la suma Bs. 118,38 por concepto de gastos comunes contraídos contractualmente.-
Tercero: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
En fecha 08 de agosto de 2022, el abogado Ernesto Carvajal, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, interpuso recurso de apelación en contra de la referida sentencia, el cual fue oído en ambos efectos por el Tribunal a quo, y por consiguiente se ordenó la remisión de la totalidad de las actas procesales a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos del estado Lara (URDD CIVIL), para su distribución entre los Juzgados Superiores Civiles; correspondiéndole a esta alzada decidir si el Tribunal a-quo se ajustó a derecho, y en fecha 20 de septiembre de 2022, se le dio entrada y por cuanto se trata de una apelación contra SENTENCIA DEFINITIVA de Primera Instancia, se abrió el lapso de CINCO (05) DIAS DE DESPACHO para que las partes ejercieran el derecho de solicitar asociados, de conformidad con el artículo N° 118 del Código de Procedimiento Civil, y el lapso de pruebas establecido en el artículo 520 del citado Código; y, se fija el VIGESIMO (20°) DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE para el acto de INFORMES, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 ejusdem; con el entendido de que todos los lapsos corrían simultáneos. Llegada la oportunidad procesal para la presentación de informes el día 20 de octubre de 2022 se agregó escrito de informes presentado por la abogado María Isabel Bermúdez Arends, apoderada judicial de la parte actora, dejándose constancia que la parte demandada no presentó escrito ni por si ni a través de apoderados, acogiéndose al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar las respectivas observaciones; el día 01 de noviembre de 2022 oportunidad fijada para la presentación de las observaciones, se dejó constancia que ninguna de las partes presentaron escrito ni por si ni a través de apoderados. El Tribunal se acogió al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos” y estando dentro de la oportunidad para decidir, esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES
En fecha 20 de noviembre de 2020, se inició la presente demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) intentada por la abogada María Isabel Bermúdez Arends, actuando en su carácter de apoderada del ciudadano GIOVANNI LOPIPARO, en contra del ciudadano DEYAA ALKHATIB todos antes identificados, en la cual alega la parte actora en su escrito libelar lo siguiente: 1) Que su representado suscribió un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por parte de mayor extensión o área del local comercial, identificado con el No. 08, local 8-2, situado en el nivel planta baja del edificio CENTRO DE NEGOCIOS TORRE BEL, ubicado en la avenida Los Leones, sector Zamuro Vano de la ciudad de Barquisimeto, parroquia Santa Rosa del municipio Iribarren del estado Lara; cuyo local comercial cuenta con un área aproximada de construcción de Doscientos Cincuenta y Nueve metros cuadrados (259,00MTS2), distribuido en planta baja con un área de Ciento Ochenta y Siete metros cuadrados (187,00 MTS2) y una mezzanina con un área de Setenta y Dos metros cuadrados (72,00MTS2), y cuenta con dos baños; el referido local No. 8-2 se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: Norte: con parte del local comercial No. 8; Sur: avenida Terepaima antigua vía Santa Rosa; Este: acceso al estacionamiento; Oeste: prolongación Avenida Los Leones. Que es propiedad del arrendador conforme consta en documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en el año 2016, correspondiente al libro de folio real del año 2016; 2) Que el inmueble antes descrito, sería destinado única y exclusivamente para la operación y funcionamiento de fondo de comercio dedicado a las actividades de lícito comercio, (Panadería que funcionara con Hornos Eléctricos), y que en el caso de cambiar la utilización del bien arrendado se debía manifestar por escrito al arrendador, para negar o autorizar la solicitud; 3) Que el canon de arrendamiento seria cancelado por mensualidades anticipadas los primeros cinco (05) días hábiles bancarios de cada mes, mediante depósitos o transferencias electrónicas realizadas a la cuenta corriente No. 0134-0219-15-2191048988 de la entidad financiera Banesco C.A Banco Universal, o pagos mediante cheques a nombre del ciudadano Giovanni Lopiparo; 4) Que en el contrato de arrendamiento se estableció que el arrendado debía pagar la cuota de condominio fijada en el inmueble arrendado.
Aduce a su vez la representación judicial de la parte actora, que el inmueble dado en arrendamiento al ciudadano DEYAA ALKHATIB, y sobre el cual versa la presente causa de desalojo, ha sido destinado –a su decir- a un uso distinto al contratado sin existir plena autorización por parte de su representado causando un daño además por estar inactivo por varios meses.
Asimismo, refiere la parte actora que el demandado realizó por última vez el pago correspondiente a los gastos de condominio en el mes de agosto del año 2018 y que desde esa fecha no ha efectuado ningún pago por concepto de los gastos de condominio ni de cánones de arrendamiento; teniendo en cuenta el demandado –a su decir-, que se estableció en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, que los gastos comunes se calcularían y debían ser cancelados por la arrendataria, sobre la base de la alícuota parte que corresponda al local comercial que le sirve de asiento, entendiéndose por gastos comunes los que deban realizarse para atender el mantenimiento y conservación del local comercial; clausula ésta, que ha incumplido y que ha generado gastos que ascienden a la suma de CIENTO DIECIOCHO MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 118.385.959,91).
En virtud de lo antes expuesto, refiere la representación judicial de la parte actora, que demanda el desalojo actuando en su carácter de apoderada del ciudadano GIOVANNI LOPIPARO en virtud de que el demandado posee un local comercial de su propiedad, en condición de arrendatario donde opera u operó comercialmente con fines de lucro, sin pagar los cánones de arrendamientos estipulados en el contrato de arrendamiento, los gastos comunes por concepto de administración y de mantenimiento de los bienes y servicios comunes que son necesarios para la realización de su actividad comercial; fundamentando la acción en los artículos 26, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el artículo 40 literal “a” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y solicitando se acuerde el desalojo del local comercial ut-supra identificado, la cancelación de la cantidad de DOS MIL CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.100.000,00) por concepto de cánones de arrendamientos vencidos y los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva del procedimiento, según el monto mensual del canon de arrendamiento acordado por las partes correspondiente a los meses de diciembre 2019, enero, febrero marzo, abril, mayo, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre del año 2020; la cancelación de CIENTO DIECIOCHO MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 118.385.959,91) correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2018, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2019 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del 2020, por concepto de los gastos comunes y los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva del presente procedimiento, y se condene en costas a la parte demandada.
En fecha 17 de agosto de 2021, el juzgado a-quo dictó auto mediante el cual deja constancia que la parte accionada no realizó contestación alguna, en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 868 de Código de Procedimiento Civil fija el plazo de cinco (5) días de despacho a los fines de que la parte accionada promueva las pruebas de que quiera valerse.
Posterior a lo antes expuesto, el apoderado judicial de la parte accionada introduce en fecha 18 de agosto de 2021 diligencia mediante la cual expone que en fecha 16 de agosto de 2021 envió erróneamente el escrito de contestación de la demanda y promoción de pruebas a otro expediente vía correo electrónico, por tal razón solicita se agregue el escrito de contestación al respectivo asunto.
En fecha 24 de agosto de 2021, el juzgado a-quo declaró extemporáneo el escrito de contestación presentado por la representación judicial de la parte demandada, por cuanto el mismo había sido consignado de manera tardía, en consecuencia fijó la oportunidad para la audiencia preliminar la cual tuvo lugar el día 31 de agosto de 2021, en los siguientes términos:
En horas de despacho del día de hoy, treinta y uno (31) de agosto de dos mil veintiuno (2021), siendo las 11:00 a.m., oportunidad prevista para celebra audiencia preliminar en el juicio por desalojo de local comercial, prevista en la norma contenida en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, intentado por la abogada María Isabel Bermúdez Arends, inscrita en el I.P.S.A., bajo matricula N° 90.493, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Giovanni Lopiparo, titular de la cédula de identidad N° V-9,985.927, en contra del ciudadano Deyaa Alkhatib, titular de la cédula de identidad N° E-84.590.415, se hizo el llamado a las puertas del tribunal y se deja constancia que se encuentra presente la abogada María Isabel Bermúdez Arends, ya identificada, como apoderada judicial de la parte actora, igualmente se deja constancia que la parte demandada se hizo presente a través de su apoderado judicial abogado Ernesto Javier Carvajal Acosta, inscrito en el I.P.S.A., bajo matricula N° 113.811. En este estado se procede a dar inicio a la audiencia y la parte presente procede a indicar lo siguiente: “En primer lugar ratifico todos y cada uno de los hechos alegados en el libelo por cuanto mi representado es propietario de un local comercial distinguido con el N° 8-2, el cual se encuentra ubicado en el edificio Centro de Negocios Torre Bel tal y como consta en documento y datos anexos al presente libelo, asimismo mi representado celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Deyaa Alkhatib, plenamente identificado en autos, donde se establecieron todas y cada una de las clausulas y obligaciones reciprocas pertenecientes al mencionado contrato, el cual consta en el mencionado expediente identificado con la letra “B”, seguidamente se estableció en la cláusula del contacto que el mismo sería destinado única y exclusivamente para la Operación y funcionamiento de un fondo de comercio dedicado a actividades de Panadería que funcionarían con hornos eléctricos, seguidamente se estableció que los cánones de arrendamiento serían pagados por mensualidades anticipadas los 5 primeros días de cada mes y que los gatos correspondientes al condominio Ye igual forma serían pagados por el arrendatario. Ahora bien, es el caso que llegada la fecha de mediados de año del 2018, el arrendatario destinó el inmueble sin previa autorización del arrendador a usos distintos de los obligados en el presente contrato aunado al hecho de que el mismo a partir de la mencionada fecha dejó de cumplir fiel y consecutivamente con el pago de los cánones de arrendamiento establecidos en su contrato y acordado por las partes así como también dejó de pagar los gastos correspondientes a gastos comunes de condominio a partir de la mencionada fecha tal y como consta en recibo consignado en el libelo de la demanda como anexo “C” debidamente emitido par el jefe de administración del Centro de Negocios Torre Bel, ahora bien de conformidad con lo dispuesto y establecido en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial se solicitó ajustado a derecho que por cuanto el arrendatario ha incumplido en varias de sus obligaciones se procediera inmediatamente al desalojo del inmueble propiedad de mi representado y así misma esclarecer y detallar todos y cada uno de los pagos dejados de percibir en su oportunidad hasta la fecha definitiva de la sentencia, así insistió, promuevo y hago valer las pruebas presentadas en el libelo identificadas con la letra B, C y sus respectivos anexos Asimismo a los fines de demostrar y valorar las situaciones de incumplimiento solicito se haga valer el acta presentada en este expediente de la medida cautelar de secuestro acordada a los fines de demostrar el incumplimiento del uso y destino del local alegado en el libelo de la demanda. Es todo”. Seguidamente se concede el derecho de palabra a la parte demandada en la persona de su apoderado judicial quien expone: “Previo a mi intervención solicito a este tribunal en este acto pronunciamiento sobre la diligencia presentada por esta representación enviada por correo electrónico en fecha 17/08/2021 y consignada en fecha 18/08/2021 en la cual se señalaba a este tribunal sobre el error material involuntario cometido por esta representación al momento de enviar vía correo electrónico en fecha 16/08/2021 el escrito de contestación, indicándose en esa oportunidad que el prenombrado escrito debía ser agregado al presente expediente y no al que erróneamente se señaló en el mismo, ratificando con ello en esta oportunidad que tal error material involuntario cometido por esta representación no debe menoscabar el derecho a la defensa y al debido proceso de mi poderdante. Dicho esto, esta representación dando cumplimiento a lo establecido en la normativa adjetiva pasa de seguidas a señalar lo que a nuestro juicio es motivo de controversia y de nuestra defensa en la presente causa, en primer lugar al verificar el petitorio de la demanda expresado en su libelo observamos que la accionante solicita se declare con lugar la acción de desalojo, se acuerde el desalojo del local comercial del bien Objeto de litigio para que sea entregado a su propietario libre de personas y bienes, asimismo solicita la demandante que se le condene a mí representado a Pagar sumas de dinero supuestamente insolutas por concepto de cánones de Arrendamiento vencidos (diciembre 2019 hasta noviembre 2020) así como los gastos derivados del condominio o gastos comunes desde el mes de agosto hasta o mes de diciembre de 2018 y desde enero a noviembre 2020, ante tales pretensiones estamos en presencia de lo que procesalmente se conoce como inepta acumulación de pretensiones siendo que la accionante pretende en esta demanda solicitar la resolución del contrato con el consecuente desalojo del bien arrendado y al mismo tiempo pretende solicitar el cumplimiento del mismo al exigir a este tribunal que condene a mi mandante al pago de cánones de arrendamiento y gastos comunes, todo de conformidad con lo pactado en dicha contrato, con “ello se vulnera lo establecido por nuestro máximo tribunal en reiteradas sentencias siendo una de ellas en aras de ilustrar a este tribunal la contenida en el expediente N° 012891, sentencia 669 emanada de la Sala Constitucional, en tal sentido solicitamos a este tribunal que la verificar este vicio procesal y siendo de eminente orden público ordene la inadmisibilidad de la presente causa, en segundo lugar se evidencia en el libelo de demanda y de la intervención que me precede que la accionante solicita y argumenta jurídicamente la ¡presente acción en el incumplimiento de cánones de arrendamiento y gastos comunes bajo el amparo del literal “A” del artículo 40 del decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de regulación de Cánones de Arrendamiento para Inmuebles destinados a Uso Comercial en lo subsiguiente ley de arrendamiento comercial, sin embargo la Constitución otorga facultades al Ejecutivo Nacional para dictar estados de excepción por motivos como los que actualmente nos trae la Pandemia del Covid 19 y es precisamente en virtud de tal estado de excepción dictada en decreto presidencial N° 4160 según Gaceta Extraordinaria N° 6519 que a su vez se dicta el decreto N° 4577 según Gaceta Oficial N° 42101 con sus sucesivas prórrogas que lo mantienen en vigencia los cuales suspenden el pago de cánones de arrendamiento para inmuebles destinados a uso comercial, siendo que dicho decreto en su artículo 2 de manera expresa suspende la aplicación de la causal de desalojo establecida en el literal a del artículo 40 del prenombrado decreto, norma en la cual sustenta la accionante la presente demanda. En este sentido, no es menos cierto que dicho decreto debe de alguna manera desaplicarse aquellos comercios que hayan iniciado sus actividades comerciales, situación que no es la de mi mandante por cuanto el local se mantuvo cerrado desde el inicio de la pandemia, hecho este ratificado por la propia demandante en su libelo, en consecuencia este Tribunal en acatamiento de dicho decreto norma de eminente orden público deberá declarar sin lugar la Presente acción, por otra parte señala la accionante en su libelo que mi mandante Supuestamente cambió el uso del inmueble arrendado, tal afirmación se hace de Manera vaga e inexacta ya que no se indica con claridad cuál es el supuesto nuevo uso que mi representado ha dado al bien objeto de litigio es por ello que Mal podría la demandante señalarlo en esta o cualquier oportunidad subsiguiente de este proceso ya que se vulneraria el debido proceso y derecho a la defensa al traer a este juicio hecho nuevos respecto de los cuales mi mandante al no evidenciarlos en el libelo de demanda mal puede ejercer el derecho a la defensa. Asimismo en el supuesto de que este tribunal desconozca los vicios procesales anteriormente señalados no convalidables por las partes debemos decir que mi representada realizó transferencias electrónicas a favor del accionante durante varios meses tal y como será demostrado en la oportunidad correspondiente; Sobre este particular es importante señalar que los montos supuestamente adeudados y exigidos en la presente demanda no se corresponden con los que las partes pactaron en el único contrato de arrendamiento suscrito siendo que en el mismo se señaló que para el primer año de vigencia (del 01/02/2017 al 01/02/2018) era de Bs. 647.500,00, más la cantidad correspondiente al pago del IVA y durante el segundo año el canon sería ajustado o revisado tomando en cuenta el porcentaje que se estableciera mediante el ajuste derivad de la corrección monetaria obtenida del proceso de inflación aplicando el tope máximo de variación porcentual del grupo “Bienes y Servicios Diversos” conforme a lo establecido en el Índice Nacional de Precios al Consumidor emanado del Banco Central de Venezuela tal como lo establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Comercial sobre este particular debemos señalar que al monto pactado en el contrato de arrendamiento (Canon más lva) que arrojaba la cantidad de Bs. 751.100,00, debe aplicarse la reconversión monetaria de Julio 2018 que suprimió cinco ceros de su denominación, en este sentido siendo que el monto a pagar por concepto de arrendamiento según el único instrumento legal y escrito suscrito por las partes es la cantidad de Bs. 7,51 se evidencia que las cantidades pretendidas por la demandante en su libelo son evidentemente exorbitantes evidenciándose a todas luces lo que se conoce jurídicamente como cobro de sobre alquileres quedando como lo señala la propia ley las cantidades cobradas en exceso sujetas a compensación respecto de cualquier deuda que mi mandate pudiera tener con el arrendador, finalmente solicitamos que las pruebas promovidas en el escrito de contestación en el caso de que sea agregadas por este tribunal o en su defecto las promovidas con posterioridad en el presente asunto sean valoradas y en consecuencia se declare sin lugar la presente causa. Es todo” En este estado se da por terminada la audiencia y se indica a la parte presente que de conformidad con la norma contenida en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil este tribunal procederá a realizar la fijación de los hechos en la oportunidad correspondiente.
Es todo, termino, se leyó y conforme firman.
Seguidamente, se fijaron los límites y hechos de la controversia, y el juzgado a-quo pasó a aperturar la causa a pruebas, dejando constancia en esta oportunidad por auto de fecha 15 de septiembre de 2021, que se admiten las pruebas promovidas por el demandante y la exhibición de documento promovida por la parte accionada y se inadmiten las pruebas testimoniales y documentales promovidas por el demandado por cuanto no fueron presentados en la contestación de la demanda.
En fecha 27 de mayo de 2022, el Tribunal a-quo dejó constancia que la parte demandada desistió de la prueba de exhibición de documento, y se concedió un lapso perentorio de diez (10) días de despacho siguientes para que la parte actora impulsara las resultas de la pruebas de informes y vencido dicho lapso se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral, la cual tuvo lugar el día 21 de julio del 2022, en los siguientes términos:
En horas de despacho del día de hoy, veintiuno (21) de julio de dos mil veintidós (2022), siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), oportunidad y hora fijada para celebrar la AUDIENCIA ORAL, en el presente juicio por desalojo de local comercial, revista en la norma contenida en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, intentado por el ciudadano GIOVANNI LOPIPARO a través de su apoderada judicial abogada MARIA ISABEL BERMUDEZ ARENDS, inscrita en el I.P.S.A. bajo el No, 90.493, contra el ciudadano DEYYA ALKHATIB identificados en autos. Se anunció el acto a las puertas del Tribunal por el alguacil. Se deja constancia que el Tribunal actualmente no cuenta con los medios audio-visuales correspondientes para grabar la audiencia según lo establecido en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil. Comparece la abogada MARIA ISABEL BERMUDEZ ARENDS, inscrita en el I.P.S.A. bajo el No. 90.493, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante ciudadano GIOVANNI LOPIPARO, titular de la cédula de identidad No. V9.985.927 así como el abogado ERNESTO J. CARVAJAL, inscrito en el I.P.S.A. bajo el No. 113.811 actuando como apoderado judicial del ciudadano DEYYA ALKHATIB, de nacionalidad siria, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-84.590.415, parte demandada en el presente asunto. En este estado se procede a dar inicio a la audiencia concediendo el derecho de palabra a la parte actora quien expone: Insisto, ratifico y hago valer todos y cada uno de los alegatos establecidos en la demanda, así como en la promoción de pruebas, en el sentido de que mi representada celebró un contrato de arrendamiento con el demandado ciudadano Deyya Alkhatib, en el cual se estableció en todos y cada uno de las cláusulas de los compromisos y obligaciones de las partes, asimismo se determinó las condiciones y uso del mencionado local, en el presente contrato se fijó el monto y se identificó la cuenta en el cual serían pagados los respectivos cánones de arrendamientos los primeros 5 días de cada mes, en este sentido la parte demandada ha incumplido en todos y cada unas de las obligaciones establecidas en el contrato, lo cual lleva a que mi representada solicite inmediatamente el desalojo del inmueble objeto de la presente pretensión, por cuanto ha transcurrido aproximadamente más de 24 meses consecutivos sin realizar los pagos correspondientes al canon de arrendamiento y gastos comunes de conformidad con lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, solicito y ratifico que se acuerde el desalojo del mismo, asimismo dejo constancia de que el monto establecido en el mencionado canon es únicamente a los efectos de determinar su incumplimiento por falta de pago para que así sea llevado a cabo el debido procedimiento de desalojo. Por último es importante dejar claro que la Parte demandada aun estando a derecho no presentó escrito de contestación correspondiente, lo cual conlleva a que no sea tomada en cuenta la consignación de Supuestas documentales presentadas extemporáneamente en disposición de lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual resulta que la parte demandada carece en este estado de cualquier tipo de prueba debatir lo alegado por el mismo. Es todo”.En este estado se concede el derecho da palabra a la parte demandada quien expone: "tal y como se demuestra en el libelo de demanda y en las declaraciones que anteceden se evidencia que la demandante solicita como pretensión a su acción el pago correspondientes a cánones de arrendamientos correspondientes a diciembre del 2019, así como desde enero a noviembre del 2020 y lo correspondiente a gastos comunes, correspondiente a los meses de agosto a diciembre del 2018 y desde enero a noviembre del 2020; asimismo solicita en el petitorio que le sea entregado el inmueble libre de personas y bienes. En este sentido está claro que la accionante pretende solicitar en la misma acción el cumplimiento junto a la resolución del trato de arrendamiento invocado, o lo que es lo mismo pretende dos acciones que incompatibles entre sí, de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose con ello lo que procesalmente se conoce como vicio de inepta acumulación de pretensiones, todo lo cual ha sido además lo suficientemente explicado por la jurisprudencia patria entre otras por la sentencia N° 669 de Justicia, entre otras cosas señala que no se pueden acumular en la misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas. Por esta razón que al ser evidente el vicio procesal antes señalado debe este Tribunal declarar sin lugar la presente acción. Por otra parte se evidencia en la presente demanda que su fundamento legal se basa en la supuesta falta de pago del accionado de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literal “a” de la Ley de Arrendamiento Comercial, sin embargo al respecto es importante señalar que según el decreto presidencial N° 4.160 se estableció en todo el territorio nacional un estado de alarma con motivo a la pandemia del Covid-19 que a su vez facultó al ejecutivo nacional a legislar por este motivo sobre otros asuntos de interés dentro de los cuales está el tema arrendaticio. En razón de ello en fecha 07 de abril de 2021 se dicta el Decreto N° 4577 según Gaceta Oficial 42.101 con su sucesivas prórrogas que suspendía los cánones de arrendamientos, no solo los que se generarán a la entrada en vigencia de dicho decreto, sino los que estuvieran vencidos para el momento de su entrada en vigencia, es decir aquellos que son generados de forma retroactiva, prohibiendo además las demandas de desalojo de dichos inmuebles basadas precisamente en la causal invocada por la accionante en la presente demanda, es decir la falta de pago. Si bien es cierto, que actualmente dicho decreto no ha sido oficialmente prorrogado el mismo se encontraba vigente para la fecha en la cual este Tribunal sustanció el presente expediente e inclusive para la fecha en la cual de manera irrita decretó, por la misma causal, medida de secuestro sobre dicho bien. Es importante señalar que el propio decreto exhorta a las partes a que luego de su vencimiento deben conciliar las formas de pago de los cánones de arrendamientos que hubiesen podido estar vencidos y en caso de desacuerdo deben las partes acudir ante el SUNDDE como organismo mediador, por tal razón ante la circunstancia especial derivada del estado de alarma decretado por el ejecutivo no es esta la vía idónea para exigir cantidades de dinero derivadas de la relación arrendaticia, finalmente siendo que la accionante pretende solicitar el cumplimiento o la resolución de este contrato por ella invocado, es importante señalar que las cantidades de dinero supuestamente adeudadas en nada se corresponden con las pactadas en dicho contrato, toda vez que el último canon establecido de manera contractual fue el pactado en el contrato de autos que tendría vigencia desde el 01/01/2017 hasta el 01/01/2018 por la cantidad de seiscientos cuarenta y siete mil quinientos bolívares sin céntimos, monto que debe aplicársele la reconvención monetaria de julio de 2018 por lo que los montos demandados corresponden a un irrito cobro sobre alquileres fuera de lo pactado en el contrato que la demandante hace valer en la presente causa. Finalmente solicito sea declarada sin lugar, se levante la medida cautelar de secuestro y se condene en costas a la parte accionante, es todo. En este estado, se le otorga el derecho de réplica a la parte actora cual expone: “ En cuanto a la supuesta inepta acumulación y me permito señala de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil el cual prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda se deja claro que, lo solicitado por mi representada es el desalojo del inmueble el cual incurrió en las causales establecidas y determinadas por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial es decir la mencionada pretensión no busca un cobro por daños y perjuicios pal y como está sentado por nuestro alto Tribunal en cuanto a la pretensión o acumulación de ambas acciones, en consecuencia solicito que esta petición de inepta acumulación sea desechada por cuanto la misma carece de hechos ciertos y juramentos jurídicos validos que la sustenten. En cuanto a la solicitud de la medida cautelar decretada me permito señalar que la misma fue consignada por ante el SUNDDE llevado a cabo por el procedimiento administrativo correspondiente y acordada en base al fundamento jurídico que rige la cautelar, es decir de las actas se puede determinar que todo el procedimiento llevado a cabo en el secuestro realizado fue gustado a derecho, agotando el procedimiento administrativo idóneo, por último y para contrarestar la medida practicada y la acción intentada en el estado de excepción me permito señalar que el incumplimiento viene generado desde el año 2018 donde se determina la falta de pago de las obligaciones asumidas por el demandado. Asimismo en relación a lo dispuesto en el artículo 5 de la gaceta oficial publicada el 07 de abril de 202 se establece que la suspensión de desalojo a que se refiere el decreto se desaplica en aquellos casos de reinicio de la actividad comercial, es decir que el establecimiento que por su naturaleza se encuentren operando o presten servicio activo no aplican para los casos de suspensión de desalojo, en este caso el objeto de la misma está determinado para operaciones de supuesto alimentos, es todo. Acto continuo se le otorga el derecho de contra-réplica a la parte demandada, la cual expone: “En primer lugar insisto en la solicitud de inepta acumulación de pretensiones en la presente causa por cuanto se evidencia claramente en el libelo de demanda que la accionante solicita el pago de los cánones de arrendamiento y los pagos de gastos comunes, así como la entrega del inmueble arrendado, supuestos que prohibe nuestro máximo tribunal como señalaba con anterioridad Es importante resaltar y aclarar a este Tribunal que lejos de lo que interpreta erróneamente el accionante es precisamente a través de la solicitud de daños y perjuicios que un arrendador puede solicitar cantidades de dinero junto a la solicitud de resolución de contrato (desalojo) y no como erróneamente lo pretende solicitar en esta demanda, por otra parte en cuanto a la excepción al decreto de suspensión del pago de canon de arrendamiento ya citado, la demandante en este acto contradice lo que expresó en el libelo de demanda, en el cual señala que supuestamente se había cambiado el uso del local arrendado, además indica claramente que el arrendatario no había iniciado a las actividades, al tiempo que el acta de fecha 15 de Abril del 2021 levantada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren la Circunscripción Judicial del estado Lara, encargado de practicar el día hábil la medida de secuestro acordada por este Tribunal, deja constancia que no existía representantes del arrendatario que fue necesaria la presencia de un Cerrajero, que solo se encontraban en el lugar la representación del arrendador y de los funcionarios actuantes, evidenciándose con todo esto en primer lugar, que es falso lo alegado por la accionante respecto a la supuesta reactivación comercial en el local arrendado y en segundo lugar que no puede desaplicársele a mi representado el decreta Antes mencionado. Es todo". Seguidamente oídas las partes la ciudadana Juez advierte a las partes que en un lapso de treinta (30) minutos se dictará el dispositivo del fallo.
I
PUNTO PREVIO
Antes de resolver el fondo de la controversia, considera menester esta Juzgadora para dilucidar lo concerniente a la inepta acumulación alegada y lo hace en los siguientes términos.
Respecto a la inepta acumulación alegada en la audiencia oral por parte de la demandada, se advierte que la misma se funda en la pretensión de resolución de contrato con el consecuente desalojo del bien inmueble arrendado y solicita el cumplimiento del mismo al exigir el pago de los cánones de arrendamiento y pastos comunes con vista a lo anterior, considera prudente este Tribunal destacar que la inepta acumulación de pretensiones se encuentra establecida en el artículo 79 del Código de procedimiento Civil señala:
Artículo 78: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente que sean contraídas entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”.
En este sentido, este Tribunal acogiendo el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 314 de fecha 16 de diciembre de 2020, en la que estableció:
“…Ahora bien, en materna de arrendamiento comercial para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario a tenor de lo previsto en el…
…Omisis…
Vencidos los lapsos con sus resultas, en fecha 04 de agosto de 2022 el Tribunal A-quo dictó sentencia definitiva objeto de apelación, por lo que en vista de los eventos procesales sucedidos esta alzada entra en conocimiento de todas y cada una de las actas que conforman la presente causa para determinar si el A-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento. En tal sentido se observa:
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Estando esta Superioridad dentro de la oportunidad para pronunciarse sobre el presente recurso de apelación ejercido por la parte demandada en contra de la sentencia proferida por el a-quo y determinar si la misma se encuentra ajustada a derecho, esta juzgadora observa:
Esta Alzada, asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.
Toda la compleja cadena de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes.
En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la sentencia, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso entre las partes, el Juez como director del proceso, verificó si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La doctrina pacífica y reiterada del más Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento. Así lo dicho en relación a la actuación de los Jueces, establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que:
Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
Así las cosas, en base a lo precedente se debe señalar que la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 04 de agosto de 2022, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como lo expuesto por la parte demandada, se toma como hecho no controvertido: la existencia de la relación arrendaticia.
De igual forma se tienen como hechos controvertidos los siguientes:
1) Que no ha debido admitirse la demanda por cuanto existe una inepta acumulación de pretensiones. 2) La insolvencia en el pago de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses señalados por la parte actora; 3) El incumplimiento del arrendatario en el pago de loe gastos comunes.
A los fines de probar sus alegatos las partes promovieron las siguientes pruebas:
PRUEBAS PRESENTADAS EN AUTOS
Pruebas presentadas por la parte actora:
Pruebas presentadas junto con el libelo:
1.- Copia certificada de instrumento de poder especial autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, estado Barinas, de fecha 18 de octubre de 2019, bajo el No. 10, Tomo 76. El cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose la legitimidad de los abogados José Gregorio Cestaris Paul, Walter José Rodríguez Barradas, María Isabel Bermúdez Arends, Carlos Javier Rodríguez Duran y Carmen Teresa Saab Bora; para actuar en la causa.
2.- Original de contrato de arrendamiento privado, de fecha 08 de diciembre de 2016, por un inmueble constituido por parte de mayor extensión o área de local comercial, identificado con el No. 08, e identificado como local 8-2, situado en la planta baja del edificio Centro de negocios Torre Bel, ubicado en la prolongación de la avenida Los Leones, sector Zamuro Vano de la ciudad de Barquisimeto, parroquia Santa Rosa del municipio Iribarren del estado Lara. El anterior documento al no ser impugnado por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda ni en el lapso probatorio, ni tachado ni impugnado incidentalmente; de conformidad con los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 y 1.381 del Código Civil, se valora como instrumento privado tenido legalmente por reconocido, demostrativo de la relación arrendaticia.
3.- Copia simple de documento emitido por Promociones e Inversiones los Leones C.A, Torre Bel centro de Negocios, firmada por el jefe de administración Rosbell Cortes, de fecha 04 de noviembre de 2020. Folio 18
4.- Copia simple de recibo de pago emitido por Promociones e Inversiones los Leones C.A, Torre Bel Centro de Negocios, debidamente firmada por el jefe de administración Rosbell Cortes, de fecha 05 de septiembre de 2019. Folio 19
5.- Original de factura No. 2330003204, No. de control 00-003662 emitida por Promociones e Inversiones los Leones C.A, a nombre del ciudadano Deyaa Alkhatib. Folio 20
Los medios probatorios identificados 3 al 5 al tratarse de documentos emanados de terceros y no ser ratificados en juicio, deben desestimarse a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Pruebas presentadas en el lapso probatorio:
1.- Principio de la comunidad de la prueba, estima este Juzgado, que esto no es un medio de prueba per se, sino la solicitud que hace el promovente de la aplicación de dicho principio.
2.- Informe a la administradora del Centro de Negocios Torre Bel en su sede ubicada en la parcela de terreno en prolongación de la Av. Los Leones, sector Zamuro Vano de la ciudad de Barquisimeto Parroquia Santa Rosa del Municipio Iribarren del estado Lara, a fin de que indique: a) La oficina identificada con el No 8-2 de la Torre Bel, posee o en su defecto existió alguna morosidad referente a los gastos de condominio generados por las alícuotas pertenecientes al local identificado; b) En caso de existir morosidad detallar la relación y meses dejados de pagar; c) Informe la condición y destino que se observaba en el local 8-2 por tratarse de sus facultades por desarrollar el buen funcionamiento de la Torre; y, d) Informe si tuvo algún contacto con el ciudadano DEYAA ALKHATIB de nacionalidad siria, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-84.590.415, y en caso de ser afirmativo detallar su estado de solvencia en el mencionado local 8-2. Con respecto a este medio probatorio, quien aquí decide considera que la misma ha sido practicada dentro de los parámetros contenidos en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y, por consiguiente, aprecia y valora su resultado, a los fines de esta decisión, de conformidad con el artículo 509 del mismo Código, en concordancia con el artículo 433 eiusdem; quedando en evidencia la insolvencia del demandado con respecto a los pagos de gastos de condominio
Pruebas presentadas por la parte accionada en el lapso probatorio:
1.- Prueba de exhibición de documento. Esta prueba no fue evacuada en razón del desistimiento de la misma por parte del promovente.
Una vez analizados los medios probatorios aportados al proceso, corresponde ahora pronunciarse sobre los hechos controvertidos; así tenemos con referencia a la inepta acumulación de pretensiones alegada por la parte demandada, esta alzada considera necesario transcribir el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que expresamente señala lo siguiente:
“Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”
De acuerdo a la norma antes transcrita, se tiene que el supuesto inicial de esta norma, está referido a que ambas pretensiones se excluyen entre sí, esto es, cuando los efectos jurídicos de ambas se oponen porque ellas son contradictorias o son incompatibles por tener procedimientos distintos; y respecto al único aparte del citado artículo, se tiene que sólo es posible la acumulación de pretensiones incompatibles de una misma demanda cuando el demandante las propone de forma subsidiaria, sin embargo la misma norma coarta dicha posibilidad cuando se trata de pretensiones con procedimientos incompatibles.
Cónsono con lo expuesto, tanto la doctrina como la jurisprudencia han reconocido la imposibilidad derivada del texto del artículo 1.167 del Código Civil, de reclamar judicialmente la ejecución o el cumplimiento del contrato, conjuntamente con su resolución dejando a salvo, en ambos casos, la reclamación que se hiciere por los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
Dispone la referida norma lo siguiente:
“…Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
De tal manera que es posible demandar simultáneamente el cumplimiento o la resolución del contrato, con los daños y perjuicios producidos; sin embargo, resulta inviable ejercer una acción de cumplimiento o ejecución forzosa de la obligación y al mismo tiempo demandar su resolución, pues la primera de las acciones persigue lograr el comportamiento debido por la parte que incumplió con su prestación contractual, es decir, el acreedor busca alcanzar el interés que el contrato estaba llamado a satisfacer; mientras que en la segunda (la acción resolutoria), el acreedor busca ponerle fin al contrato y recuperar, en la medida de lo posible, la posición en que él se hallaría si el contrato no se hubiera celebrado.
Sin embargo, tal principio general, no resulta aplicable a los contratos de tracto sucesivo o de ejecución continuada como es el caso del contrato de arrendamiento.
Así lo sostiene Melich-Orsini cuando señala:
“…Se está generalmente de acuerdo en sostener que en los contratos de ejecución continuada o de tracto sucesivo, si bien se produce el efecto liberatorio de la resolución, no hay, en cambio, lugar al efecto recuperatorio. Mientras que ambas partes quedarían liberadas de continuar cumpliendo con sus prestaciones para lo porvenir, aquellas prestaciones cumplidas por una de las partes hasta el momento de intentarse la acción no serían objeto de repetición, y la parte en cuyo favor ellas se hubieran efectuado solo estaría obligada a cumplir con el correspectivo pactado en el contrato a cambio de las prestaciones así cumplidas. Se niega, pues, eficacia retroactiva, aun entre las partes, a la sentencia de resolución...”. (Mélich-Orisini, José. La resolución del contrato por incumplimiento. Academia de Ciencias Políticas y Sociales. Caracas, 2007. Pp. 373 y 374).
De tal manera que la resolución de los contratos de tracto sucesivo, en este caso, del contrato de arrendamiento, no elimina las prestaciones pasadas o realizadas, sino que extingue el contrato para lo sucesivo, dejando subsistir los efectos ya realizados.
En otras palabras, la resolución de un contrato bilateral de arrendamiento, o como en el caso que nos ocupa, -el desalojo del inmueble arrendado- libera a las partes de cumplir (o seguir cumpliendo) con sus recíprocas obligaciones hacia el futuro, mas con tal resolución difícilmente se podrá restablecer la situación del acreedor para el momento de la celebración del contrato, puesto que, como señala el autor citado, las prestaciones ya cumplidas por una de las partes hasta el momento de intentarse la acción, no serían objeto de repetición; sin embargo, la parte que no cumplió con su obligación correlativa (por ejemplo, la parte que no pagó los cánones de arrendamientos pese haber usado y disfrutado de la cosa arrendada), deberá honrar la prestación pactada respecto a las ya disfrutadas y cumplidas por su contraparte.
Adoptar una postura contraria a la expuesta, sería permitir que el deudor incumplidor en la relación contractual se viera beneficiado de su propio incumplimiento o incluso se enriqueciera sin justa causa; de tal forma considera esta sentenciadora que no se produjo una inepta acumulación de pretensiones. Así se declara.
Al haber quedado establecida la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes, esta juzgadora procede a examinar las causales de desalojo del inmueble invocada por el demandante, es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde el mes de diciembre de 2019 hasta noviembre de 2020 y el incumplimiento de los gastos de condominio de los meses de agosto del 2018 hasta noviembre de 2020.
Al respecto, el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece lo siguiente:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento, y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
….OMISSIS…
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil dispone que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Narrado lo anterior, en análisis del caso de autos, se desprende de la demanda, que la pretensión de la parte actora, es el desalojo de un local comercial, identificado con el No. 08, local 8-2, situado en el nivel planta baja del edificio CENTRO DE NEGOCIOS TORRE BEL, ubicado en la avenida Los Leones, sector Zamuro Vano de la ciudad de Barquisimeto, parroquia Santa Rosa del municipio Iribarren del estado Lara, del cual es propietario y que le fuera arrendado al ciudadano demandado de autos, mediante contrato de arrendamiento privado.
En relación al fundamento de la acción en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, la falta de pago de pensiones de arrendamiento, alegando el estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de diciembre de 2019 hasta noviembre de 2020; siendo el caso, que la demandada en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda, presentó escrito de manera extemporánea por tardía y por tanto sin efectos procesales.
Ahora bien, la extemporaneidad de la contestación, trae como consecuencia que los medios probatorios ofrecidos en ese momento deben ser desestimados, ello en razón que conforme a lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, esa era la oportunidad para la consignación de las pruebas documentales y las testimoniales. Así se declara.
Por otro lado, durante el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada no realizó ningún aporte de medios probatorios tendentes a demostrar su solvencia en los pagos de los cánones de arrendamiento ni en los pagos del condominio; siendo que en el contrato de arrendamiento en las cláusulas quinta y sexta parágrafo quinto se estableció lo siguiente:
QUINTA: Queda entendido y así lo acepta EL ARRENDATARIO que son por su exclusiva cuenta el pago mensual de la cuota del condominio fijada al inmueble arrendado, equivalente a un cincuenta y dos por ciento (52%), correspondiente a los derechos y obligaciones sobre los bienes comunes.
…OMISIS…
SEXTA: EL ARRENDATARIO SE OBLIGA…
Parágrafo Quinto: La falta de pago de dos 02 o más mensualidades consecutivas dará derecho a AL ARRENDADOR, a demandar el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 40 del Decreto Presidencial Nº 929 de fecha veinticuatro de abril del año dos mil catorce (24/04/2014), publicado en gaceta oficial Nº 40.418 de fecha veintitrés de mayo del año dos mil catorce…
De lo anterior, esta juzgadora evidencia el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones establecidas en las clausulas quinta y sexta –parágrafo quinto- del contrato suscrito para con el demandante, contrariando lo establecido en lo establecido en los articulo 1133 y 1160 del Código Civil; razón por la cual da lugar a la procedencia de la pretensión de desalojo incoada conforme a los ordinales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado ERNESTO CARVAJAL, apoderado judicial de la parte accionada, en contra de la sentencia dictada en fecha 04 de agosto de 2022, por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesto por el ciudadano GIOVANNI LOPIPARO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.985.927, contra el ciudadano DEYAA ALKHATIB, de nacionalidad siria, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-84.590.415.
Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Jueza,
El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes