TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, catorce (14) de diciembre de dos mil veintidós (2022).
212º y 163º
ASUNTO: MANUAL-R-2022-001994

PARTE ACTORA: MARÍA FÁTIMA FERREIRA MÁRQUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-7.585.274 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ALEXIS LATTUF BRICEÑO, PEDRO PABLO DURÁN PARRA y MARIBEL URANGA, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 14.504, 108.607 y 148.650, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil “EL ARCA ESOTÉRICA, C.A”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 18 de junio de 2013, bajo el N° 24, Tomo 45-A, representada por los ciudadanos LUIS FELIPE RIVERO MENDOZA y WILMER ERNESTO VILORIA GUEDEZ, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-5.527.377 y V-7.987.370, respectivamente, en su condición de Directores.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FRANKLIN JOSÉ VILORIA GUEDEZ y HÉCTOR HERNÁNDEZ PÉREZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 208.081 y 32.699 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

En fecha 14 de julio de 2022, el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en el juicio de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) identificado con el N° KP02-V-21-001509, intentado por la ciudadana MARÍA FÁTIMA FERREIRA MÁRQUEZ contra la sociedad mercantil EL ARCA ESOTÉRICA, C.A dictó sentencia al tenor siguiente:
“…DECLARA:
-PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, por las causales “c” y “d” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que disponen: c. “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador” y d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio”. Interpuesta por el Abogado en ejercicio: ALEXIS LATTUF BRICEÑO, quien se encuentra inscrito en el (I.P.S.A.), bajo el N° 14.504, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana: MARÍA FÁTIMA FERREIRA MÁRQUEZ, quien es venezolana, mayor de edad, comerciante, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 7.585.274, en su condición de: “ARRENDADORA”; contra la Sociedad Mercantil: “EL ARCA ESOTÉRICA, C.A”, la cual está representada por los ciudadanos: LUIS FELIPE RIVERO MENDOZA Y WILMER ERNESTO VILORIA GUEDEZ, quienes son venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, comerciantes y titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.527.377 y 7.987.370, respectivamente; en su condición de: “ARRENDATARIOS”, representados a su vez, por los Abogados en ejercicio: FRANKLIN JOSÉ VILORIA GUEDEZ y HÉCTOR HERNÁNDEZ PÉREZ, quienes se encuentran inscritos en el (INPREABOGADO), bajo los Nos. 208.081 y 32.699, respectivamente, en su carácter de Apoderados Judiciales, de los referidos demandados. ASÍ SE DECIDE.
-SEGUNDO: SE ORDENA la desocupación y la entrega material del inmueble destinado a local comercial, ubicado en: La Calle 32 entre Carreras 23 y 24, a 29,98 metros del Eje de la Carrera 23, sector denominado el Manteco, de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como a “LOS ARRENDATARIOS” se les entrego, cuyos linderos y medidas se encuentran plenamente identificados en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
-TERCERO: SE CONDENA en costas a las partes demandadas, por haber resultado totalmente vencidas en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE...”

En fecha 20 de julio de 2022, el abogado Franklin Viloria, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 208.081, actuando en representación de la sociedad mercantil EL ARCA ESOTERICA C.A., interpuso recurso de apelación en contra de la referida sentencia, el cual fue oído en ambos efectos por el Tribunal a-quo el día veintidós de julio de 2022, y por consiguiente se ordenó la remisión de las actas procesales a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos del estado Lara (URDD CIVIL), para su distribución entre los Juzgados Superiores Civiles, correspondiéndole a esta alzada decidir si el Tribunal a-quo se ajustó a derecho; En fecha 28 de julio de 2022, se le dio entrada y por cuanto se trata de una apelación contra una SENTENCIA DEFINITIVA de un Tribunal de Municipio quien conoce en Primera Instancia, se apertura el lapso de CINCO (05) DIAS DE DESPACHO para que las partes ejerzan el derecho de solicitar asociados, de conformidad con el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, y el lapso de pruebas establecido en el artículo 520 del citado Código; y, se fija el VIGESIMO (20°) DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE para que las partes presenten INFORMES, llegada la oportunidad procesal en fecha 29 de septiembre de 2022, el tribunal deja constancia que en fecha 30 de septiembre del año en curso venció el lapso para el acto de Informes, fue presentado escrito por el abogado Héctor Hernández, apoderado judicial de la parte demandada, dejándose constancia que la parte actora no presentó escrito ni por si ni por medio de apoderado judicial; por lo que se acoge al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, para presentar Observaciones, y llegado el día 11 de octubre de 2022 en el cual correspondía la presentación de las Observaciones, se dejó constancia en fecha 13 de octubre de 2022, que fueron presentados escritos por los abogados Alexis Lattuf Briceño y Maribel Uranga, apoderados judiciales de la parte actora, y del abogado Héctor Hernández Pérez apoderado judicial de la parte demandada, acogiéndose el Tribunal al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos” y siendo esta la oportunidad para decidir, esta Superior observa:
ANTECEDENTES
En fecha 25 de noviembre de 2021, el abogado Alexis Lattuf Briceño, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana María Fátima Ferreira Márquez, interpuso demanda de desalojo, contra la sociedad mercantil “EL ARCA ESOTERICA C.A.” y alegó: Que en fecha 01 de agosto de 2017, su representada, entregó a los aquí DEMANDADOS, la posesión de un local comercial en arrendamiento que se encuentra ubicado calle 32 entre carreras 23 y 24, a 29,98 metros del eje de la carrera 23, sector denominado el Manteco, de esta ciudad de Barquisimeto, parroquia Concepción, municipio Iribarren del estado Lara, para que procedieran a adecuarlo para el inicio de las operaciones comerciales para el uso único y exclusivo de una Perfumería Esotérica, tal como reza en la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento, la cual textualmente establece: “…CLÁUSULA QUINTA: “LA ARRENDATARIA” se obliga a utilizar el inmueble arrendado única y exclusivamente para el funcionamiento de una perfumería esotérica y no podrá darle otro uso distinto al expresado sin la autorización previa por escrito de “LA ARRENDADORA”…”; Que este local fue dado totalmente acomodado y comenzó sus operaciones, en el mes de agosto de 2017. Que en el mes de agosto de 2017, su representada dio por escrito contrato de arrendamiento, a los fines de que los ARRENDATARIOS hicieran sus observaciones y suscribieran dicho contrato de forma autentica conforme a la Ley, recibiendo así, el contrato debidamente firmado y revisado. Que luego de transcurrido un tiempo, se evidenció la venta de otros rubros tales como alimentos, caraotas, arroz, así como también el deterioro del local, estando así tal situación en contravención con lo estipulado en la cláusula Quinta de los contratos de arrendamientos que fueran firmados por los ARRENDATARIOS DEMANDADOS; Que lo anterior consta en Inspección Judicial identificada con el N° KP02-S-2021-000621, que fuera llevada a cabo por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 19 de agosto de 2021. Por consiguiente, la representación judicial de la parte actora, fundamentó su pretensión en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial artículo 40 literal “c” y “d” y articulo 43, en efecto, solicitó que se declare con LUGAR la acción de desalojo, acordando así, la desocupación del local comercial, y sea condenada en costas a la parte DEMANDADA por haber obligado a su representada a litigar y a defender sus derechos, visto su divorcio de la ley vigente. En definitiva, estimó la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) equivalentes a QUINCE MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (15.000 UT).
Visto el libelo de la demanda, el Tribunal a-quo admitió la misma en fecha 30 de noviembre del 2021, y ordenó la citación de la parte demandada. Una vez citada la parte demandada, en fecha 02 de febrero de 2022, los ciudadanos LUIS FELIPE RIVERO MENDOZA y WILMER ERNESTO VILORIA GUEDEZ, actuando en su condición de Directores de la sociedad mercantil “EL ARCA ESOTERICA C.A.”, procedieron a otorgar poder Apud-Acta al abogado en ejercicio Franklin Viloria, antes identificado. Se desprende, de las actas procesales, que en fecha 09 de febrero de 2022, fue consignado escrito de contestación de demanda, y en el mismo fue planteada la Cuestión Previa, contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con los ordinales 2°, 3°, 4° y 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, concatenada esta con el ordinal 2° del artículo 866 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo modo, procedió a impugnar la documentación presentada en el libelo de demanda, puesto que fueron consignados en copias simples. En consecuencia, el Tribunal a-quo en fecha 14 de febrero de 2022, advierte a la parte actora, que subsane el defecto u omisión invocado en el escrito de cuestiones previas presentadas.
Por otra parte, estando dentro del lapso de promoción y evacuación de las cuestiones previas, la parte demandante procede a subsanar mediante escrito de fecha 16 de febrero de 2022; pronunciándose así el Tribunal a-quo mediante sentencia interlocutoria, enunciando:
“… PRIMERO: SUBSANADOS los ordinales: 2°, 3° y 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al ordinal: 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil concatenados estos con el ordinal: 2° del artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, relativo a: - 6° “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en libelo los requisitos que índica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”. Especialmente en los ordinales: 2°, 3° y 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que disponen: 2° “El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene”. 3° “Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro”. Y 4° “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales”. ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: SIN LUGAR el ordinal: 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al ordinal: 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil concatenados estos con el ordinal: 2° del artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, relativo a: - 6° “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en libelo los requisitos que índica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”. Especialmente en el ordinal: 5° “La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones”. ASÍ SE DECIDE…”
Consta en el folio N° ciento cuatro (104) del expediente, AUDIENCIA PRELIMINAR realizada en fecha 24 de marzo de 2022, donde se dejó constancia de la asistencia de los apoderados judiciales de la parte actora, así como también los representantes judiciales de la parte demandada. En efecto, el Tribunal a-quo procedió a la fijación de los hechos y una vez cumplido el trámite procesal correspondiente se efectúo la audiencia de juicio, donde se dictó el fallo que publicado en extenso, fue objeto del recurso de apelación el cual conoce esta alzada.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la sentencia, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso entre las partes, el Juez como director del proceso, verificó si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo del proceso, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La doctrina pacífica y reiterada del más Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento. Así lo dicho en relación a la actuación de los jueces, establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que:
Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.

Así las cosas, en base a lo precedente se debe señalar que la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 14 de julio de 2022, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como el de contestación a la misma, se toman como hecho no controvertido: La existencia de la relación arrendaticia.
En cuanto a los hechos controvertidos son los siguientes:
1) El cambio de uso del local comercial en cuanto al rubro que había sido acordado. 2) El deterioro del inmueble arrendado. 3) Que no se agotó el procedimiento administrativo ante el SUNDDE previo a la interposición del juicio por desalojo. 4) Que la demandante no es la propietaria del inmueble arrendado.
A los fines de probar sus alegatos las partes promovieron las siguientes pruebas

Pruebas presentadas en autos:
Pruebas presentadas por la parte actora (consignados en el libelo de demanda):
1. Original del documento concerniente al poder especial conferido a los abogados en ejercicio: ALEXIS LATTUF BRICEÑO, PEDRO PABLO DURAN PARRA y MARIBEL URANGA, debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los N° 14.504, 108.607 y 148.650 respectivamente y autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto – Estado Lara, en fecha 23 de julio del año 2021, anotado bajo el N° 7, Tomo 37, Folios 23 hasta 25; este medio probatorio se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose la legitimidad de los citados abogados para actuar como representantes judiciales de la parte actora.

2. INSPECCIÓN JUDICIAL, identificada con el N° KP02-S-2021-000621, que fuere llevada a cabo por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 19 de agosto de 2021, según acta levantada en la referida fecha, en la siguiente dirección: Calle 32 entre carreras 23 y 24, local S/N, sector El Manteco, Barquisimeto, estado Lara. Esta prueba fue debidamente evacuada conforme a lo establecido en los artículos 1.428 al 1.430 del Código Civil y 472 al 476 del Código de Procedimiento Civil; y su incidencia sobre el mérito de la causa será establecido infra.

3. Copia fotostática simple, del documento de carácter privado, concerniente al contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 01 de agosto del año 2017, por una duración de un (01) año fijo, contado a partir del 01 de agosto del año 2017 hasta el 31 de julio del año 2018, entre MARÍA DE FÁTIMA FERREIRA MÁRQUEZ, ya identificada, en su condición de “ARRENDADORA” y la sociedad mercantil “EL ARCA ESOTÉRICA, C.A”, la cual está representada por los ciudadanos LUIS FELIPE RIVERO MENDOZA y WILMER ERNESTO VILORIA GUEDEZ, ya identificados; en su condición de “ARRENDATARIOS”. Quien dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un (1) local comercial, con una superficie aproximada de Noventa y Tres Metros Cuadrados con Sesenta Decímetros Cuadrados (93,60 mts 2), ubicado en la calle 32 entre carreras 23 y 24, a 28,98 metros del eje de la carrera 23, de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara. Esta documental fue presentada posteriormente en original; y se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; constituyendo el documento fundamental de la pretensión.
4. Original de documento de carácter privado, concerniente al contrato de arrendamiento, de fecha 01 de agosto del año 2018, por una duración de cinco (05) meses fijo, contados a partir del 01 de agosto del año 2018 hasta el 31 de diciembre del año 2018, entre MARÍA DE FÁTIMA FERREIRA MÁRQUEZ, ya identificada, en su condición de “ARRENDADORA” y la sociedad mercantil “EL ARCA ESOTÉRICA, C.A”, la cual está representada por los ciudadanos LUIS FELIPE RIVERO MENDOZA y WILMER ERNESTO VILORIA GUEDEZ, ya identificados; en su condición de “ARRENDATARIOS”. Quien da en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un (1) local comercial, con una superficie aproximada de Noventa y Tres Metros Cuadrados con Sesenta Decímetros Cuadrados (93,60 mts 2), ubicado en la calle 32 entre carreras 23 y 24, a 28,98 metros del eje de la carrera 23, de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara. Este documento no se encuentra suscrito por los arrendatarios, por tanto, a los efectos de la decisión a proferir se desestima.
Pruebas presentadas por la parte demandada:
Con el escrito de contestación: No consignó medios probatorios.
Llegado el lapso probatorio, la parte demandada consignó las siguientes pruebas:
1. Copia fotostática simple, de la notificación de denuncia formulada por la ciudadana María Fátima Ferreira ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), identificada con el N° DNPDI/1376/2021/2021/-DNPA/AC/104-2021, dirigida al denunciado empresa mercantil EL ARCA ESOTERICA, mediante la cual se le convocó a una reunión con carácter de obligatoriedad, a fin de tratar la respectiva denuncia, en materia de arrendamiento comercial.
2. Copia fotostática simple, de constancia suscrita por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), concerniente al acta de la no comparecencia, de la parte denunciante, ciudadana MARÍA DE FÁTIMA FERREIRA MÁRQUEZ, ya identificada, a la primera audiencia de conciliación.
3. Copia fotostática simple, de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), documento concerniente al acta de protección de arrendamiento comercial, SUNDDE/IPDSE/CE-LARA/DEN/3374-2022, de fecha: 22/02/2022, relativa a la primera audiencia de conciliación, en virtud de la notificación N° DNPA/AC/0274/2022, según denuncia N° DNPDI/3374/2022, interpuesta por el ciudadano Wilmer Viloria, titular de la cédula de identidad N° V-7.987.370, en su carácter de denunciante contra la ciudadana: María Fátima Ferreira, titular de la cédula de identidad N° V-7.585.274, en su carácter de denunciada.
4. Copia fotostática simple, de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), documento concerniente a la planilla de solicitud de intermediación de la SUNDDE en materia de arrendamiento comercial, recibida por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), en fecha 14/04/2021, interpuesta por MARÍA DE FÁTIMA FERREIRA MÁRQUEZ, en su condición de “ARRENDADORA” contra La sociedad mercantil “EL ARCA ESOTÉRICA, C.A”, en su condición de “ARRENDATARIA”.
En relación a los medios probatorios consignados por la parte demandada identificados del N° 1 al 4, los cuales fueron impugnados por la parte actora en su oportunidad correspondiente; al no haber sido ratificados de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, deben ser desestimados y no otorgándosele valor probatorio alguno.
PRUEBA DE INFORME:
5. Conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara a la SUPERINTENDENCIA NACIONAL PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS SOCIO ECONÓMICOS (SUNDDE), a fin de que informara al tribunal a-quo, sobre el expediente, aperturado contra la ciudadana MARÍA FÁTIMA FERREIRA MÁRQUEZ, procedimiento iniciado por sus representados. Esta probanza no fue evacuada, y por tanto no es objeto de valoración.
POSICIONES JURADAS
6. Promovió la prueba de posiciones juradas para la demandante, ciudadana MARÍA FÁTIMA FERREIRA MÁRQUEZ, debidamente identificada en autos, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 403 y 407 del Código de Procedimiento Civil, manifestando asimismo la reciprocidad y la disposición por parte de los ciudadanos LUIS FELIPE RIVERO MENDOZA y WILMER ERNESTO VILORIA GUEDEZ, igualmente identificados en autos, en su carácter de Directores de la firma mercantil “EL ARCA ESOTERICA C.A”, a absolver las mismas. La cual fue negada, en primera instancia y fue nuevamente promovida en esta alzada donde se admitió y evacuó; sin embargo, siendo el propósito de la misma provocar la confesión de la parte contraria, en este caso que el demandante había autorizado el cambio de uso del local comercial, dicho objetivo no fue logrado ya que el absolvente por la demandante en todo momento negó dicha situación, no entrando en contradicciones. Así se determina.

Una vez analizados los medios probatorios, corresponde ahora pronunciarse sobre los alegatos planteados; así tenemos que en relación a lo manifestado por la parte demandada acerca de la inadmisibilidad de la demanda por no agotarse previamente el procedimiento administrativo ante la Oficina del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio-Económicos, Dirección Estado Lara (SUNDDE/LARA); es necesario puntualizar que en materia arrendaticia, cuando el bien involucrado en el contrato está presuntamente siendo utilizado a una actividad comercial, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales o de producción, conforme reza en sus artículos 1 y 2, los cuales disponen:
Artículo 1: El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso Comercial.
Artículo 2: A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso Comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso Comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso Comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.
Es así que en la referida Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispuso la protección al arrendatario comercial, en cuanto al decreto de las medidas de secuestro, tal y como se evidencia del artículo 41, literal l, el cual establece:
Artículo 41: En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
(…)
l. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa (…).
Ahora bien, aparte de la anterior norma que prohíbe decretar medidas de secuestro sin agotarse la instancia administrativa, no existe en la citada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ninguna otra disposición que exija el previo cumplimiento de un procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio-Económicos, Dirección Estado Lara (SUNDDE/LARA), para poder acudir a la sede judicial para interponer la pretensión de desalojo incoada; por tanto, se desestima el alegato de la parte demandada. Así se declara.
La parte demandada, alega igualmente que la demandante no es propietaria del inmueble cuyo desalojo pretende; que de acuerdo con la inspección judicial practicada en fecha 18 de agosto de 2021 por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, donde consta que en base a dicha solicitud presentan un documento de propiedad el cual se acredita la propiedad a la ciudadana María Ferreira, parte actora, documento protocolizado en fecha 28 de junio de 2000, ante la Oficina Subalterna de Registro de Segundo Circuito del Estado Lara, anotado bajo el N° 44, Tomo 12, Protocolo Primero, donde se observa que el inmueble donde funciona y realiza sus actividades comerciales la firma mercantil no le pertenece a la demandante, ya que la misma dio en venta al ciudadano Emilio Hernández Labrada; es decir cuestiona la legitimación de la actora; al respecto, debemos señalar que la legitimación ad causam es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.
En el caso bajo estudio, de las actas se evidencia que la demandante es suscriptora del contrato de arrendamiento del inmueble cuyo desalojo se pretende y es al arrendador a quien la ley le otorga la legitimación ad causam independientemente que sea o no propietario del inmueble arrendado, es decir que tiene cualidad para solicitar ante la justicia la acción incoada, ya que lo pretendido deriva directamente del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, no discutiéndose la propiedad del inmueble objeto de arrendamiento. Así se establece.
Al haber quedado establecida la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes, esta juzgadora procede a examinar las causales de desalojo del inmueble invocada por el demandante, es decir, el cambio del uso del inmueble arrendado y el deterior del mismo.
Al respecto, el artículo 40 literal de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece lo siguiente:
Son causales de desalojo:
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.

Narrado lo anterior, en análisis del caso de autos, se desprende de la demanda, que la pretensión de la parte actora, es el desalojo de un local comercial ubicado la calle 32 entre carreras 23 y 24, a 29,98 metros del eje de la carrera 23, sector denominado el Manteco, de esta ciudad de Barquisimeto, parroquia Concepción, municipio Iribarren del estado Lara; del cual es propietaria y que le fuera arrendado a la parte demandada de autos, mediante contrato de arrendamiento.
En relación al fundamento de la acción en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal d) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, el cambio del uso del inmueble contraviniendo lo pactado en el contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento se denuncia, suscrito entre las partes en fecha 01 de agosto de 2017 en su cláusula quinta estipuló...
“LA ARRENDATARIA” se obliga a utilizar el inmueble arrendado única y exclusivamente para el funcionamiento de una perfumería esotérica y no podrá darle otro uso distinto al expresado sin la autorización previa por escrito de “LA ARRENDADORA”.
En este sentido es importante destacar al respecto que el cumplimiento del contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, concibiéndose el mismo como un acuerdo de voluntades entre dos a más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (art. 1.133 del Código Civil).
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto deviene el principio que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:
"... En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...".
También el Código Civil, en el artículo 1160 dispone:
“los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”
Por último se resalta lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil que establece:
"En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello", por lo que el legislador a este respecto, ha concebido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido.”

Teniendo en consideración la anterior normativa aplicable al caso analizado, de las actas procesales se evidencia que cursa inspección judicial, identificada con el N° KP02-S-2021-000621, practicada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 19 de agosto de 2021, en el inmueble ubicado en la siguiente dirección: Calle 32 entre carreras 23 y 24, local S/N, sector El Manteco, Barquisimeto, estado Lara; el cual es el objeto de la pretensión de desalojo. Ahora bien, en el acta de inspección levantada, la juez a quo deja constancia de la exhibición para la venta de los siguientes productos: Perfumes, alimentos tales como caraotas, arvejas, café, leche, condimentos, libros, productos de limpieza, cigarrillos, tabacos; quedando corroborado con el registro fotográfico impreso como soporte de la inspección realizada; lo cual no fue desvirtuado por la parte demandada, limitándose a manifestar en el acto de posiciones juradas evacuadas en esta instancia que la cantidad de productos referidos en ese acto era muy pequeña y que además el cambio de uso para comercializar dichos productos fue autorizado por la arrendadora; no obstante, de tal afirmación, no existe en las actas procesales prueba alguna ya que el contrato de fecha 01 de agosto de 2018 al cual hace referencia la parte demandada donde presuntamente le fue otorgado el permiso para el cambio de uso, fue desestimado en razón de no hallarse suscrito por los demandados; por lo que esta sentenciadora considera plenamente probado el incumplimiento de la demandada de lo estipulado en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, lo cual hace procedente la pretensión de desalojo incoada conforme a lo establecido en el literal d) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
Ahora bien, en lo que respecta al incumplimiento del arrendatario en el cuidado de la cosa como un buen padre de familia, se constata del acta de inspección judicial llevada a cabo en fecha 19 de agosto de 2021, por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, efectuada en el local objeto de litigio, desprendimientos de baldosas en el piso y filtraciones el baño, desprendimiento de lámpara; en este mismo orden de ideas, se constató que la falta de pintura en algunas paredes; todo lo cual se encuentra debidamente respaldado por registro fotográfico cursante en autos.
Visto lo anterior, queda demostrado que el accionado incumplió la cláusula séptima del contrato suscrito con el accionante, referido al deterioro del inmueble arrendado; por tanto, esta sentenciadora considera que el demandado incurrió en la causal de desalojo establecida en el ordinal “c” del artículo 40 de la Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se determina.
De las anteriores consideraciones, esta juzgadora evidencia el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones establecidas en las cláusulas quinta y séptima, del contrato suscrito para con la demandante, razón por la cual da lugar a la procedencia de la pretensión de desalojo incoada conforme a los ordinales “c” y “d” del artículo 40 de la Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Franklin Viloria, apoderado judicial de la parte accionada, en contra de la sentencia dictada en fecha 14 de julio de 2022, por el JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), intentada por la ciudadana MARÍA FÁTIMA FERREIRA MÁRQUEZ venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-7.585.274 contra la sociedad mercantil EL ARCA ESOTÉRICA, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 18 de Junio de 2013, bajo el N° 24, Tomo 45-A, representada por los ciudadanos LUIS FELIPE RIVERO MENDOZA y WILMER ERNESTO VILORIA GUEDEZ, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-5.527.377 y V-7.987.370, respectivamente, en su condición de Directores.
Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Jueza,
El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes