REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Diecinueve (19) de agosto de 2021
Años: 211º y 162º
ASUNTO: KP02-V-2019-000664
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: MARÍA TERESA SPADOLA DE LENTINI y JENNY R. LENTINI SPADOLA, titulares de las cédulas de identidad N° 7.382.212 y 7.319.345, respectivamente, actuando en nombre propio y en representación del ciudadano GIOVANNI LENTINI SPADOLA, titular de la cédula de identidad N° 7.404.429.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:
Abogado PIER PAOLO PASCERI, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 48.194.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil HOTEL RESTAURANTE FLORIDA C.A., representada por el ciudadano JOSÉ ALBERTO MORENO MORENO, titular de la cédula de identidad N° 4.133.655.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
Abogados MARCO ALEXANDER ASUAJE COLMENAREZ y JUAN CARLOS RODRÍGUEZ SALAZAR, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos. 249.115 y 80.185, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA
DE LOS HECHOS
La presente incidencia se inicia, por demanda presentada en fecha 30 de mayo del año 2019, por el abogado PIER PAOLO PASCERI, en su condición de apoderado judicial de los demandantes de auto, la cual fue admitida el 10 de junio del año 2019, y posteriormente reformada en fecha 15 de noviembre del año 2019, siendo admitida esta última el día 28 de noviembre del año 2019, en cuya reforma alega lo siguiente:
Dimos en arrendamiento a la demandada un inmueble de nuestra propiedad, constituido por un edificio situado en la carrera 19 con calle 31 y 32 de esta ciudad de Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara, con el código cívico N° 31-51 y número catastral número 0202 2031 006 000 00 000.
El mencionado contrato fue celebrado tiempo determinado con la demandada, por un periodo de dos años, desde el 1 de abril de 2017 hasta el 1 de abril de 2019.
El referido inmueble tiene uso comercial dado que es destinado a la actividad económica del hotel restaurant como lo señala la cláusula cuarta del contrato arrendamiento.
Ahora bien, pese a ser destinado el inmueble a hotel, ello no puede subsumirse en el supuesto de hecho excluyente del artículo 4 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por cuanto el referido bien raíz no es destinado a alojamiento turístico ni a temporadas vacacionales -supuesto de hecho que haría inaplicativa la ley de arrendamiento comercial- sino a actividades de alojamiento a corto plazo tal y como lo declara el demandado contribuyente ante el Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria al momento de obtener su Registro de Información Fiscal y que si lo refleja el portal del SENIAT, al ser consultado el RIF de la demandada; por lo que la relación jurídica existente encuadra en lo dispuesto en el artículo 2 de ese cuerpo legal.
Se refuerza lo señalado en el párrafo anterior y no sólo con la exclusión, que también realiza de su ámbito aplicación, otra ley cual es el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sustracción aplicativa que está prevista en el artículo 3 ese cuerpo normativo, sino también que la demandada nunca se ha inscrito o actualizado sus datos en el Registro Turístico Nacional conforme los artículos 2, 36, 37, 40 y 46 del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley Orgánica de Turismo y por tanto nunca ha obtenido la licencia de turismo que lo catalogaría como prestador de servicios turísticos, hechos negativos indefinido estos últimos cuya prueba en contrario recaen en cabeza del demandado.
En consecuencia, al estar incluida la relación jurídica inquilinaria de marras (Que recae sobre el inmueble supra identificado cuya desocupación se solicita) Del ámbito de aplicación del decreto con rango y fuerza de ley arrendamiento inmobiliario del año 1999, y a su vez no está excluida de la aplicación del decreto con rango valor y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial del año 2014, (En virtud que el inmueble no está destinado a alojamiento turístico o de temporada vacacional y por tanto no está sometido ningún régimen especial), queda regulada por este último cuerpo legal del año 2014, sobre todo en lo referente al procedimiento judicial a seguir.
Es el caso ciudadana juez, que conforme el análisis que se le hace a la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, se observa una obligación que el demandado no cumplió, lo cual a todo evento justifica la presente postulación de la pretensión jurídica de desocupación inquilinaria.
De la simple lectura de la cláusula sexta se desprende que las únicas modificaciones que podía realizar la demandada eran las internas menores, pero nunca las externas que tuvieran que ver con la estructura del inmueble. Además, en cualquier caso, las reformas que más adelante se detallan fueron realizadas por la demandada sin ser autorizada por el arrendador, lo cual como se verá está prescrito en la ley, al punto de constituir una causal de desalojo.
En el presente asunto, es un hecho que el demandado alteró y modificó una parte importante principal del edificio arrendado, su fachada, perjudicando su estética original, su imagen, su configuración y su revestimiento exterior.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, abogado JUAN CARLOS RODRIGUEZ SALAZAR, presentó contestación a la demanda en fecha 08 de enero del año 2020, en la que alega lo siguiente:
Mi representada tiene como actividad principal la hotelería, que no es más que la de prestar servicios de hospedaje, por periodos cortos de tiempo (horas, días, semanas).
Expresamente señala el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 4 que quedan excluidos de la aplicación de este decreto ley, inmuebles destinados alojamiento turístico o de temporada vacacionales.
Desde el año 1971 existe el Hotel Florida explotando la rama de hotelería y restaurante, actividad que siempre es objeto principal de la compañía, constituida inicialmente por la parte actora, quien es posteriormente vendieron arrendaron el inmueble a mi representada desde el año 1992, fecha de la cual mi representada ocupa el inmueble en calidad de arrendatario, desarrollando la actividad hotelera y restaurante.
En todos y cada uno de los contratos de arrendamiento debidamente suscrito entre las partes, desde el año 1992 hasta la presente fecha, se señala expresamente en la cláusula tercera y posteriormente en la cláusula cuarta, que el destino del inmueble arrendado, sería dado para la actividad del hotel y restaurante.
Con fundamento las razones expuestas, en cuenta que mi representada tiene más de 25 años desempeñándose como prestador de servicio hotelero, que constituye su actividad principal, la cual queda excluida del ámbito de aplicación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es por lo que se solicita que la demanda sea declarada inadmisible.
La parte actora, señala que mi representada no cumplió con lo establecido en la cláusula sexta el contrato arrendamiento suscrito por las partes fecha 1 de abril de 2017 hasta el 1 de abril de 2019, el cual se encuentra en plena vigencia se convirtió en contrato tiempo indeterminado…
Mi representada cumpliendo con lo establecido en la cláusula quinta del contrato, y considerando que la reparación y mantenimiento la fachada difícil son reparaciones menores y no forman parte de la estructura edificio, (las cuales para realizarla no requieren autorización por parte del arrendador) procedió a realizar mantenimiento de pintura y reparaciones de grietas que representaba la fachada, ya que es un mueble de vieja data (más de 50 años).
Cabe resaltar que estos mantenimiento y reparaciones realizadas en la fachada del edificio se ejecutaron en el primer trimestre año 2016, en donde no sólo se reparó y se hizo mantenimiento a la fachada sino a todo el inmueble ocupado por mi representado a los fines de su conservación. Para la fecha de la suscripción del contrato hoy vigente para la relación arrendaticia, debidamente suscrito entre las partes en abril del 2017, esta reparación y mantenimiento ya estaban realizada, por lo que al renovar y suscribir el contrato actual, la parte actora no le dio importancia alguna o no consideró que la misma sea una reparación mayor que ameritaba de su autorización, o consideró que haya sido una modificación o alteración en la fachada del inmueble, pues el suscribir el nuevo contrato tácitamente manifestó su aprobación y aceptación del mantenimiento reparación realizada, ya que se fue se consideraba que mi representada hay modificar la estructura del mueble reparar y mantener la fachada del hotel, pues simplemente no hubiese sufrido renovado el contrato de arrendamiento.
MOTIVACIÓN
Previo a establecer las razones de hecho y derecho que justifican la presente decisión se procede a analizar las pruebas que constan en autos, en los siguientes términos:
De las Pruebas aportadas por la parte demandante
1. Consigno contrato de arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos MARÍA TERESA SPADOLA DE LENTINI y JENNY R. LENTINI SPADOLA y GIOVANNI LENTINI SPADOLA, y el HOTEL RESTAURANT FLORIDA C.A., representada por el ciudadano JOSÉ ALBERTO MORENO MORENO, en fecha 01 de abril del año 2017, mediante el cual los demandantes dan en arrendamiento el inmueble objeto de la presente controversia, cuya cláusula sexta establece los límites de las modificaciones que puede hacer la arrendataria sin autorización de los arrendadores, siendo únicamente posible, las internas menores (folio 09 al 12 de la primera pieza).
2. Consigno documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, en fecha 18 de septiembre del año 2018, bajo el N° 11, tomo 230, folios 32 hasta el 35, posteriormente protocolizado ante el Registro Público en fecha 22 de abril del año 2019, bajo el N° 45, folio 271, tomo 4, mediante el cual el demandante GIOVANNI ROBERTO LENTINI SPADOLA, otorga poder a las codemandantes, ciudadana JENNY R. LENTINI SPADOLA y MARÍA TERESA SPADOLA DE LENTINI, el cual se valora conforme al artículo 1359 del Código Civil, y se le atribuye pleno valor probatorio de la condición de representantes de las codemandantes, ciudadana JENNY R. LENTINI SPADOLA y MARÍA TERESA SPADOLA DE LENTINI, en nombre del accionante GIOVANNI ROBERTO LENTINI SPADOLA (folio 13 al 18, de la primera pieza).
3. Consigno copia simple del documento de venta protocolizado en fecha 14 de junio de 1983 bajo el número 43, folio uno al dos, protocolo primero, tomo 13, ante la entonces Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, por medio del cual los demandantes María Teresa Spadola de Lentini y Salvatore Lentini Ochipinti, adquieren en venta una casa con terreno propio, ubicado en la carrera 19 entre calles 31 y 32 número 31-51 de la ciudad Barquisimeto, entonces municipio Concepción, distrito Iribarren del Estado Lara (Folio 19 al 20, de la primera pieza).
4. Consigno planilla sucesoral número 421, emanada del entonces Ministerio de Hacienda, de fecha 24 de abril del año 1989, debido al fallecimiento de Salvatore Lentini Occhipintini, por el cual los ciudadanos María Teresa Spadola de Lentini, Giovanny, Roberto, y Jenny Lentini Spadola, adquieren el 50% de los derechos que le correspondían al causante Salvatore Lentini Occhipintini, sobre el inmueble ubicado en la carrera 19, con calles 31 y 32 de Barquisimeto, estado Lara (Folio 21 al 23, de la primera pieza).
5. Consigno copia certificada de título supletorio, sobre unas bienhechurías y el terreno propio formado por dos parcelas que forman un solo cuerpo, teniendo un área total de 769 m² cuadrados, situado en la carrera 19 entre calle 31 y 32, número 31-51 de la ciudad de Barquisimeto, sobre el cual existía construido un inmueble de dos plantas con cinco dormitorios, sala de baño, terrazas techadas y descubiertas, tanto al frente como a lado del oeste del inmueble, recibo, comedor, hall, lavadero y demás dependencias de servicio, habitaciones y baño en planta baja, y garaje, en el que luego se construyó unas bienhechurías generales a toda la edificación consistente en siete dormitorios, tres salas de baño, terrazas de techadas y descubiertas, porche de entrada, receptoría, recibo, hall, cocina, salón propio para comedor, un hall de distribución, garaje, lavadero, secadero y despensa; así como también las instalaciones eléctricas y sanitarias; revestimiento en general de frisos, pisos y acondicionamiento total del inmueble ampliando y modernizando las áreas existente, con instalación de aire acondicionado, telefónicas, contra incendio y en general refacción total del inmueble. (Folio 64 al 80, de la primera pieza).
6. Imágenes fotográficas (Folio 81 de la primera pieza), cuya promoción se efectuó con el negativo de la misma, por lo que se le atribuye pleno valor probatorio, y la misma evidencia las características del inmueble objeto del presente juicio para el año 1993, que demuestra que no habían lajas en la fachada del inmueble arrendado.
7. Copias certificadas de ficha catastral de los años 2014, 2002 y 1988, emanada de la Alcaldía del Municipio Iribarren, a la que se le atribuye valor de presunción de certeza, y de la misma se evidencia que el acabo del inmueble objeto de la presente causa es de friso liso y no de lajas (Folio 82 al 87 de la primera pieza).
8. Documentales públicos administrativas, emanadas de la Alcaldía del Municipio Iribarren, a la que se le atribuye valor de presunción de certeza, y de la misma se evidencia que desde el año 1987, el inmueble objeto de la presente controversia tiene cédula de habitabilidad (Folio 88 al 89 de la primera pieza).
9. Copia impresa de consulta de Registro de Información Fiscal de la Sociedad Mercantil demandada Hotel Restaurant Florida C.A., a la que se le atribuye valor de presunción de certeza por tratarse de una instrumental pública administrativa, y de la misma se evidencia que la actividad económica de la Sociedad Mercantil demandada, consiste en alojamiento de corto plazo.
10. Contrato de arredramiento suscrito por las partes, el cual evidencia la certeza y alcance de la relación arrendaticia que vincula a las partes en esta causa (folio 197 al 199 de la primera pieza y 139 al 147 de la segunda pieza).
11. Inspección judicial (folio 171 al 173 de la segunda pieza), en la cual se dejó constancia que la parte exterior del inmueble arrendado (fachada), tiene en la parte inferior y superior lajas que se encuentran en estado de deterioro.
De las Pruebas aportadas por la parte demandada
1. Copia de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 18 de octubre del año 2019, bajo el N° 50, Tomo 89, Folios 170 hasta 172, la cual se valora conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil, y de la misma se evidencia el carácter con el que actúan en el presente juicio los abogados MARCO ALEXANDER ASUAJE COLMENAREZ y JUAN CARLOS RODRÍGUEZ SALAZAR (Folio 103 al 105, de la primera pieza).
2. En relación a las instrumentales insertas desde el folio 106 al 157 de la primera pieza, las cuales se desechan conforme al artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, pues resultan manifiestamente impertinentes, ya que el contenido de las mismas no determina ni desvirtúan la causal de desalojo que fundamenta la pretensión de la demandante.
3. Respecto a las instrumentales insertas desde el folio158 al 176 de la primera pieza, las mismas sólo evidencia la certeza y el alcance de la relación sustancial arrendaticia de las partes en el presente asunto.
4. En relación a las instrumentales insertas desde el folio 177 al 179 de la primera pieza, las mismas se desechan por cuanto son documentales que emanan de terceros, quienes no ratificaron las mismas en juicio, tal como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
5. Inspección judicial (folio 171 al 173 de la segunda pieza), cuyos particulares promovidos por la representación judicial de la demandada, resultan impertinentes y por ello se desechan, pues no aportan elementos de convicción alguno para determinar la veracidad o falsedad de los hechos controvertidos.
6. Experticia inserta desde el folio 197 al 208 de la segunda pieza, la cual tiene valor probatorio pleno, y demuestra la colocación de lajas en la fachada del inmueble, la cual se están desprendiendo, y que constituye una evidente reforma del inmueble.
7. Respecto a la declaración testifical de los ciudadanos DULCE MARÍA GONZÁLEZ DE ZARAZA y PALADINO NANNY DOS SANTOS, las mismas se desechan por ser inconducentes para establecer la verdad o falsedad de los hechos controvertidos en este asunto judicial.
Ahora bien, analiza cada una de las pruebas aportadas al proceso las cuales constan en autos, se evidencia que efectivamente la arrendataria, sujeto pasivo de la relación procesal en este asunto judicial, efectuó modificaciones a la estructura del inmueble arrendado, específicamente ello se demuestra de las documentales públicas administrativas emanadas de los Órganos y Entes de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, así como de las imágenes fotográficas, y en especial del informe de experticia presentado por los expertos designados en la presente causa, además que esta última prueba, a su vez evidencia el deterioro del inmueble arrendado en base al desprendimiento de las lajas colocadas al inmueble arrendado.
En tal sentido, queda evidenciado que la Sociedad Mercantil HOTEL RESTAURANT FLORIDA C.A., ha actuado en contravención a la cláusula sexta del contrato de arrendamiento que componen la relación sustancial entre las partes, lo cual efectivamente se subsume en las causales de desalojo contenidas en los literales “C” e “I” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se establece.
DECISIÓN
En mérito de las consideraciones antes expuestas, este JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Con lugar la demanda por DESALOJO, instaurada por los ciudadanos MARIA TERESA SPADOLA DE LENTINI y JENNY R. LENTINI SPADOLA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad N° V-7.382.212 y V-7.319.345, actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano GIOVANNI R, LENTINI SPADOLA, venezolano, mayor edad y titular de la cédula de identidad N° V-7.404.429, a través de su apoderado judicial PIER PAOLO PASCERI, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-7.445.310, inscrito en el IPSA bajo el N° 48.194, contra la Sociedad Mercantil HOTEL RESTAURANT FLORIDA, C.A., representada el ciudadano JOSE ALBERTO MORENO MORENO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-4.133.655.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demanda a hacer entrega del inmueble objeto del presente litigio, situado en la avenida 19 con Calles 31 y 32 N° 31-51, Hotel Restaurant Florida C.A., ubicado en esta ciudad de Barquisimeto estado Lara, libre de personas y cosas y en buen estado de conservación, tal y como lo recibió en su oportunidad.
TERCERO: Se condena en costa a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: La presente decisión fue registrada y publicada dentro del lapso legal correspondiente, por lo que no es necesario la notificación de las partes.
Publíquese, Regístrese incluso en la página web del Tribunal Supremo de Justicia www.lara.scc,org.ve, déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, a los diecinueve (19) días del mes de Agosto del año 2.021. Años: 211° de la Independencia y 162° de la Federación.
LA JUEZ
YOXELY CAROLINA RUIZ SÁNCHEZ
EL SECRETARIO SUPLENTE
KLIBER VALENZUELA GRATEROL
Siendo la 1:00 p.m., se publicó y registro el presente fallo.
EL SECRETARIO
EXP. JUZ-2-MUN-N°KP02-V-2019-664
El suscrito secretario suplente del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, certifica que la presente copia es traslado fiel y exacto de su original que riela en el asunto KP02-V-2019-0000664, certificación que se expide en Barquisimeto a los diecinueve (19) días del mes de Agosto del Año 2021. Años: 211° y 162°
EL SECRETARIO SUPLENTE
KLIBER VALENZUELA GRATEROL
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