REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, seis (06) de marzo de dos mil veinte 209º y 161º ASUNTO: KP02-R-2019-000452 PARTE DEMANDANTE: CARMEN EGILDA RODRIGUEZ SILVA DE CROWTHER y CARLOS LUIS CROWTHER ALBI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 7.344.993 y 4.476.715. ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: NELSÓN LEDEZMA y JESÚS VILLEGAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.) bajo las matrículas N° 55.976 y 118.651, respectivamente. PARTE DEMANDADA: SARAH ADELA DE OTAMENTI y LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO, venezolanas mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 3.316.442 y 4.721.100. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACCIONADA: FELIX OTAMENDI OSORIO, ISABEL OTAMENDI SAAP, SARAH OTAMENDI SAAP y ARTURO MELÉNDEZ ARISPE, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.) bajo matrículas N° 3.994, 54.260, 80.218 y 53.487, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO PRIVADO CON OPCIÓN A COMPRA VENTA. SENTENCIA: DEFINITIVA SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil se procede a hacer una síntesis de la controversia, la cual se hace en los siguientes términos: La presente controversia se originó con la interposición del escrito libelar, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Área Civil, el ocho (08) de marzo de 2016, por los ciudadanos CARMEN EGILDA RODRIGUEZ SILVA DE CROWTHER y CARLOS LUIS CROWTHER ALBI, ampliamente identificados en el encabezado, debidamente asistidos por el abogado NELSON LEDEZMA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.) bajo matrícula N° 55.976, aduciendo que comparecían : “…a los efectos de interponer acción por cumplimiento de contrato contra las ciudadanas: Sarah Adela Saap de Otamendi y Lucy pastora Saap de Romero…Sic”, como hechos relativos a la demanda alegaron, entre otras cosas, lo siguiente (Folios n° 1 al 3, pieza n° 1): • Que, desde el 30/07/1986, habitan en calidad de arrendatarios “…un apartamento ubicado en la avenida veinte entre calles 28 y 29, edificio Saap, piso 3, apartamento 31, parroquia Concepción, Municipio Iribarren, Barquisimeto, Estado Lara, sin ningún tipo de inconvenientes hasta mediados del año 2008, cuando la ciudadana Sarah Saap de Otamendi y Lucy Saap de Romero, ya identificadas comenzaron a incrementar desproporcionalmente los alquileres de todos los apartamentos del mencionado inmueble…Sic”. • Que, en fecha 03/07/2012, recibieron “…notificación verbal por parte de la ciudadana conserje del inmueble, que en la oficina donde funcionaba la administración del edificio (…) iba a celebrarse una reunión a objeto de notificar a los inquilinos de la venta de los departamentos (…). Allí una persona que no se identificó, ni mostró autorización escrita por las dueñas del edificio (…), para informar y entregar una oferta de compra-venta de los apartamentos del edificio Saap, y allí [les] entregó por escrito el correspondiente al apartamento que [habitan] (…), el documento contentivo de la oferta de compra-venta, era por un monto en bolívares trescientos cuarenta y un mil cincuenta y cuatro con treinta y cuatro céntimos (Bs. 341.054,34), a ser pagado en un plazo año…Sic” (Corchetes de esta Alzada). • Que en julio de 2014, se reunieron varios de los inquilinos con la señora SARAH SAAP DE OTAMENDI y su representante legal la abogada SARAH OTAMENDI SAAP; en la conversación “…la ciudadana EMPERATRIZ ZUÑIGA DE NUÑEZ (…) que habita el apto 51 (…) la ciudadana MILENA RODRIGUEZ (…) del apto 61, y [su] persona…” le informaron de su aceptación y que cada una activaría los mecanismos crediticios para la adquisición del apartamento respectivo, dado que no contaban con los recursos para la compra al contado de los inmuebles, “…y la señora SARAH DE OTAMENDÍ, ya identificada, acepto…Sic” (Corchetes de esta Alzada). • Que, el 30/07/2014, le entregó a la abogada SARAH OTAMENDI SAAP y a la ciudadana SARAH SAAP DE OTAMENDI “…el cheque número 18600115 por un monto en Bs. 40.000,oo…Sic”, luego, el 22/08/2014 le hizo “…entrega de un segundo cheque número 00000164 por un monto en Bs. 12.000,oo (…) pero que fue sustituido posteriormente, por una transferencia número 93200911 (…); que también fue aceptado, firmando en consecuencia un documento constante de diez cláusulas indicando que quedo debitando el monto de Bs 289.054,24…Sic”. • Que, el 05/02/2015, le solicitó por escrito a la ciudadana Sarah de Otamendi le devolviera “…el cheque n° 00000164 que no pudo conformar el banco por un monto de Bs 12.000,oo (…) y [confirmó] que se requería renovar el documento preparatorio de venta, porque la gestión se realizaría por ante el IPAS-ME, que estaba otorgando créditos hipotecarios y [le] informó la abogada Sarah Otamendi, que el monto de la negociación se había variado, que el convenio al cual se había llegado previamente, de manera unilateral e inconsulta lo estipulaban de Bs. 289.054,24, que era el remanente, a Bs. 400.000 ,oo, sin incluir el monto que se había efectuado como anticipo…Sic” (Corchetes de esta Alzada). • Que, el 29/04/2015, se le hizo entrega de “…otro documento con las variaciones que ya habían hecho, para que realizara el proceso por IPASME…Sic”. • Que, el 19/10/2015, recibió copia del documento del ipasme “…para que se lo llevara a las dueñas e indicaran si se tenía que hacer alguna modificación del mismo…Sic”, en fecha 08/12/2015, el IPASME le entregó el documento original para que lo llevase al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren “…pero lo [introdujo] la primera semana de enero del 2016 y donde aun reposan (…) EL 13 DE ENERO 2016 [introdujeron] el documento definitivo de compra-venta por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren, sin embargo les hago la observación que indicaran que la señora Lucy Saap de Romero era la apoderada de la señora Sarah Saap de Otamendi y que existía una mala redacción, pero ya había sido introducido al sistema…Sic, le fue devuelto el documento para que el ipasme realizara la corrección del caso “…transcurriendo mucho tiempo para el mismo, el IPASME una vez hecho lo pertinente, lo envió corregido para su tramitación y firma en el registro respectivo, y sorprendentemente la Abogada Sara Otamendi (…) [le] notifica que no van a vender por el monto ya convenido, sino que incumpliendo nuevamente la obligación contraída, aumentan una vez más la cantidad exorbitante de Bs. 3.000,000,oo…Sic” (Corchetes de esta Alzada). • Por último adujeron que: “…es por ello que procedemos a demandar como en efecto así lo hacemos por cumplimiento de contrato de compra-venta a las ciudadanas Sarah Adela Saap de Otamendi y Lucy Pastora Saap de Romero…Sic”. Los accionantes fundamentaron su pretensión en los artículos 1.133, 1.137, 1.159, 1.160, 1.161 y 1.167 del Código Civil; y estimaron la cuantía de la demanda en la cantidad de “…Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) que es valor por el cual se realizara la compra-vente del inmueble, cuyo monto en unidades tributarias equivale a Dos Mil Doscientos Cincuenta y Nueve con ochenta y nueve céntimos (2.259.89 u.t.)…Sic”. El dieciséis (16) de marzo de 2016, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, le dio entrada a la demanda, admitiéndola y ordenando emplazar a la parte accionada (Folio n° 25 pieza n° 1). Riela al folio 26 de la pieza n° 1, poder Apud Acta otorgado por los ciudadanos CARMEN EGILDA RODRIGUEZ DE CROWTHER y CARLOS LUIS CROWTHER ALBI, supra identificados, al abogado Nelson Ledezma, inscrito en el I.P.S.A. bajo matrícula n° 55.976. De los folios 27 al 59 de la pieza n° 1, constan las diligencias relativas a la citación de la parte accionada. El diecisiete (17) de octubre de 2017, el a quo designó defensor ad litem a la ciudadana LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO, previamente identificada (Folio N° 60 pieza n° 1). El quince (15) de enero de 2018, compareció la abogada SARAH OTAMENDI SAAP, inscrita en el I.P.S.A. bajo matrícula n° 80.218, y consignó poder judicial otorgado por las ciudadanas SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI y LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO, a los abogados FELIX OTAMENDI OSORIO, ISABEL OTAMENDI SAAP, SARAH OTAMENDI SAAP y ARTURO MELÉNDEZ ARISPE, inscritos en el I.P.S.A. bajo matriculas N° 3.994, 54.260, 80.218 y 53.487; asimismo solicitó que cesara en sus funciones el defensor ad litem, dándose por notificada en nombre de las demandadas (folios n° 64 al 68, pieza n° 1). El seis (06) de febrero de 2018, la abogada SARAH OTAMENDI SAAP, en su carácter de apoderada judicial de la parte accionada, presentó escrito de contestación a la demanda, donde alegó (Folios n° 70 al 77, pieza n° 1): • Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda “…por ser totalmente falsos los hechos alegados en el escrito libelar…Sic”. • Adujo que “…La verdadera realidad de los hechos es que [sus] representadas suscribieron el 22 de agosto de 2014 con los actores SOLO UN contrato de promesa bilateral de compraventa (…) Dicho contrato en ningún momento fue prorrogado o modificado, NO ES CIERTO QUE SUSCRIBIERON UN SEGUNDO CONTRATO…Sic” (Corchetes de esta Alzada). • Que el plazo acordado por las partes en el contrato para que los optantes ordenaran la redacción del documento, lo consignaran en el Registro y pagaran el precio acordado para la futura compraventa “…fue de 90 días continuos, más 30 días de prórroga, esto es, que al 20 de diciembre del año 2014, ya los demandantes debían haber notificado a mis representadas con 5 días de anticipación la fecha y hora de suscripción del documento (…) Es el caso (sic) que esto nunca sucedió en tiempo oportuno, sino que los demandantes pretendieron suscribir el contrato de compraventa (en enero de 2016) un año después de vencido el plazo concedido (…) Es importante destacar que jamás fue planteado que el plazo concedido para la protocolización del documento dependía de la concesión de un crédito hipotecario…Sic”. • Argumentó que, la excepción non adimpleti contractus como primera defensa, es procedente “…puesto que [sus] representadas no están obligados a cumplir si los actores, a su vez, no ejecutaron su contra-obligación o contraprestación establecida en el contrato (…) si los señores CROWTHER Y RODRIGUEZ, no redactaron ni tramitaron el documento definitivo de venta, y por vía de consecuencia, no pagaron el precio de la venta definitiva, entonces [sus] mandantes no están obligadas a efectuar el correspectivo traspaso de su propiedad sobre el inmueble objeto de este juicio…Sic” (Corchetes de esta Alzada). • Arguyó que “…en todo caso, los únicos responsables de la inejecución de la obligación cuyo cumplimiento se pide en este juicio son los señores CARLOS CROWTHER y CARMEN RODRIGUEZ, razón por la cual esta demanda no puede prosperar en derecho (…) en todo caso, han sido los actores quienes han impedido que las propietarias honren su compromiso contractual de vender el inmueble aquí identificado (…) la obligación era de ordenar la redacción del documento definitivo de compra venta y entregar el precio del inmueble al momento de la protocolización, debiendo introducir el documento en el Registro Inmobiliario respectivo antes del 20 de diciembre de 2014 (…) queda claro que la culpa de que no se haya suscrito el contrato definitivo de compra venta es de los OPTANTES (…) lejos de ocurrir un incumplimiento culposo (o doloso) por parte de [sus] representadas, lo que se ha verificado es una causa extraña no imputable que impidió que éstas cumplieran, que no es más que el hecho del acreedor…Sic” (Corchetes de esta Alzada). • La referida apoderada judicial, reconvino a los ciudadanos CARLOS CROWTHER y CARMEN RODRIGUEZ, supra identificados, por resolución de contrato, argumentando que “… [sus] representadas sólo suscribieron UN contrato de promesa bilateral con los actores-reconvenidos, el cual fue suscrito en fecha 22 de agosto de 2014, y fue acompañado por los actores al libelo de demanda (…) La naturaleza de dicho contrato es realmente una promesa bilateral de compraventa (…) en el contrato que nos ocupa, NO EXISTE EL CONSENTIMIENTO para la venta definitiva del inmueble (…) viendo los claros términos en que está redactado el contrato, es cristalino que dicho documento es realmente una promesa bilateral de compraventa u opción de compra (…) En consecuencia, siendo así las cosas, y reconocido por los actores reconvenidos en su escrito libelar (…) es por lo que (sic) su incumplimiento da pie a la resolución que aquí [solicitaron] y [demandaron] formal y expresamente…Sic”; fundamentaron su demanda por resolución de contrato en el artículo 1167 del Código Civil y estimaron la cuantía en la cantidad de “…TRESCIENTOS CUARENTA Y UN MIL CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs. 341.054,24)…Sic” (Corchetes de esta Alzada). El veintidós (22) de febrero de 2018, el a quo admitió la reconvención planteada por la apoderada judicial de la parte accionada y en consecuencia, emplazó a la parte accionante reconvenida para que diera contestación a la reconvención (folio n° 83, pieza n° 1). El veintiocho (28) de febrero de 2018, la parte accionante reconvenida, debidamente asistida por el abogado NELSÓN LEDEZMA, supra identificado, presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta; donde negó, rechazó y contradijo todos los puntos de la referida reconvención (folio n° 84, pieza n° 1). Del folio número 87 al 115 de la pieza número 1, constan las diligencias relativas a la promoción de pruebas. El doce (12) de abril de 2018, el a quo admitió las pruebas promovidas por las partes (folio n° 116). El treinta y uno (31) de mayo de 2018, el a quo dictó auto donde hizo constar que el lapso de evacuación de pruebas venció el día 30-05-2018 (folio n° 136, pieza n° 1). Las partes presentaron informes en fecha 22-06-2018 (folio n° 147, pieza n° 1) y el trece (13) de julio de 2018, el a quo dictó auto donde hizo constar que el lapso para presentar observaciones venció el día 12-07-2018 (folio n° 151, pieza n° 1). El doce (12) de agosto de 2019, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó y publicó sentencia definitiva, en la cual decidió: “…Omissis… Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este TRIBUNAL SEGUNDO MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, con sede en el Edificio Nacional, de la Ciudad de Barquisimeto, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARAR: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato accionada por los ciudadanos CARMEN EGILDA RODRÍGUEZ SILVA DE CROWTHER y CARLOS LUIS CROWTHER ALBI, titulares de la cédula de identidad Núm. V-7.344.993 y V-4.476.715, respectivamente, asistidos del abogado Nelson Ledezma, inscrito en el INPREABOGADO Núm. 55.976, contra las ciudadanas SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI y LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO, titulares de la cédula de identidad Núm. V-3.316.442 y V-4.721.100. SEGUNDO: Se desestima la pretensión de condenatoria en costas visto de conformidad con la motiva del presente fallo. TERCERO: CON LUGAR la mutua petición incoada por la abogada Sarah Otamendi Saap, inscrita en el INPREABOGADO Núm. 80.218, actuando como apoderada judicial de las ciudadanas SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI y LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO, titulares de la cédula de identidad Núm. V-3.316.442 y V-4.721.100. CUARTO: Se RESUELVE el contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 22 de agosto de 2014, por los sujetos que protagonizan la presente controversia. QUINTO: Se condena en costas a la parte reconvenida en razón de haber resultado totalmente vencida en el presente caso. SEXTO: En virtud de que la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal correspondiente este Tribunal por ende se ORDENA librar las notificaciones respectivas de Ley…Sic”. (Folios n° 171 al 186, pieza n° 1) El dos (02) de octubre de 2019, el abogado NELSÓN LEDEZMA, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante, presentó escrito donde adujo: “…Vista la sentencia definitiva de este tribunal publicada en fecha 12/08/2019 y notificadas como han sido las partes, “Apelo” de la Sentencia Definitiva del asunto principal y la sentencia de la Reconvención por estar en total desacuerdo con las mismas…Sic” (Folio n° 194, pieza n° 1). La apelación interpuesta fue oída en ambos efectos, según auto de fecha siete (07) de octubre de 2019, en el cual se acordó remitir el expediente mediante oficio a la U.R.D.D Civil del Estado Lara, a los fines de su distribución entre los Tribunales Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara (Folio n° 195, pieza n° 1); correspondiéndole conocer a esta alzada, el nueve (09) de octubre del 2019. Dándosele entrada en fecha catorce (14) de octubre de 2019, fijándose para el acto de informes el vigésimo (20°) día de despacho siguiente conforme, lo preceptúa el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil (Folio N° 197). El once (11) de noviembre de 2019, siendo la oportunidad legal pertinente para la presentación de los informes, esta alzada dejó constancia que compareció la abogada SARAH OTAMENDI, en su carácter de apoderada judicial de la parte accionada y presentó escrito de informes constante de dos (02) folios útiles; asimismo, compareció el apoderado judicial de la parte accionante, abogado NELSÓN LEDEZMA, y presentó escrito constante de seis (06) folios útiles (Folio n° 2, pieza n° 1). INFORMES ANTE ESTA ALZADA Esta Alzada dejó constancia de que la abogada SARAH OTAMENDI, apoderada judicial de la parte accionada, presentó informes (Folios n° 3 y 4, pieza n° 2), aduciendo entre otras cosas, lo siguiente: • Que los actores tenían “…la carga de probar sus afirmaciones, lo cual no hicieron, sino al contrario, todas las pruebas aportadas por estos demuestran que no tenían el dinero disponible para el pago oportuno de precio antes del 20 de diciembre de 2014, hecho que los hace incumplir su promesa de comprar el inmueble en los términos acordados por las partes. (…) No existe alguna prueba aportada por los actores reconvenidos del cumplimiento en los términos del mismo (…) y pretendieron adquirir el inmueble un año después alegando excepciones que en ningún momento estuvieron planteadas en la negociación ni en el contrato suscrito…Sic”. Asimismo, esta Alzada dejó constancia que el apoderado judicial de la parte accionante, de igual manera, presentó escrito de informes (Folios n° 5 al 10, pieza n° 2), alegando: • Que, el inmueble ya identificado en autos, fue “…ofrecido en venta y no en opción de compra-venta en fecha 03/07/2012 mediante una Oferta real de venta, está oferta de venta fue debida y formalmente aceptada, puesta en conocimiento a las Oferentes quienes no pusieron objeción alguna, ahora bien (sic), el Código Civil Venezolano vigente establece que la venta se perfecciona tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la persona a la cual fue dirigida, hecho este que nunca fue desvirtuado, ni contradicho por la demandante y que la ciudadana Juez de Primera Instancia, la Juez A-quo ni siquiera analizó…Sic”. • Que “…la parte demandante fue cambiando, unilateralmente, las condiciones de venta que inicialmente fueron convenidas y aceptadas por ambas partes, lo que causó que para obtener el crédito bancario y proceder, como ya se expuso, a la firma del documento definitivo, se fuese prolongando el tiempo por razones imputables a las propietarias oferentes; dicha situación tampoco fue tomada en cuenta…Sic”. • Que “…en cuanto a las pruebas la Juez de la causa le dio pleno valor probatorio al contrato de oferta de Compra-venta que no fue desconocido, impugnado o tachado, pero posteriormente lo desecha, hecho este a todas luces incongruente…Sic”. • Que “…En cuanto a las documentales traídas al proceso las mismas casi se explican por sí solas, ellas evidencian de manera irrefutable el argumento o los argumentos establecidos en el libelo, el mismo Tribunal colocó en el merito de la cusa, entre otras, que la ley establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben ser cumplidos exactamente como han sido contraídos, siendo que quien varió e incumplió los mismos fue la parte demandada, quien varió lo convenido…Sic”. El veintiuno (21) de noviembre del 2019, siendo la oportunidad legal para la presentación de las observaciones a los informes, esta alzada dejó constancia que compareció la abogada SARAH OTAMENDI SAAP, apoderada judicial de la parte accionada, y presentó escrito constante de cuatro (04) folios útiles; asimismo, compareció el apoderado judicial de la parte accionante, abogado NELSON LEDEZMA, y presentó escrito constante de cuatro (04) folios útiles. Acogiéndose el lapso para dictar y publicar sentencia establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil (folio n° 11, pieza n° 2). DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES. Es pertinente acotar que la competencia Funcional Jerárquica Vertical de este Juzgado Superior Segundo, se asume respecto a la sentencia del caso sub lite, a pesar de haber sido emitida por un Juzgado de Municipio, acogiendo lo establecido en las sentencias Nros. REG. 00740 y REG. 0049, de fechas 10/12/2009 y 10/03/2010, emitidas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual señaló que los Juzgados Superiores son competentes para conocer de los recursos de apelación de sentencias emitidas por los Juzgados de Municipio. En cuanto a los límites de la competencia, son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso. Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta. Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste. Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria SIN LUGAR la demanda interpuesta y CON LUGAR la mutua petición incoada; y por ser este el Juzgado el Superior Funcional Jerárquico Vertical al Juzgado del Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que dictó el fallo recurrido. Y así se declara. MOTIVA Corresponde a esta alzada determinar, si la sentencia definitiva de fecha 12-08-2019, dictada por el a quo, en la cual declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato del caso sub lite y con lugar la reconvención de resolución del mismo contrato está o no ajustada a derecho, y para ello se ha de establecer los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 ordinal 3 del Código Adjetivo Civil, para en base a ello, establecer los hechos mediante la valoración de las pruebas y luego hacer la subsunción de éstos dentro de los supuestos de hecho de la norma jurídica aplicable a la solución del caso y el resultado de esta operación lógica intelectual, compararla con la del a quo en la recurrida para verificar si coinciden o no, y en base a ello, emitir el pronunciamiento sobre el recurso de apelación y sus efectos sobre la recurrida. Y así se decide. A los fines precedentemente expuestos, de acuerdo a los hechos narrados por los accionantes reconvenidos, tanto en el libelo de demanda como a la contestación a la reconvención, como a los hechos aducidos por la parte accionada reconviniente en su escrito de contestación de la demanda y de reconvención, quedan como hechos aceptados por las partes los siguientes: La suscripción por las partes el contrato de opción de compra venta de Fecha 22 de Agosto del 2014; por lo que los derechos y obligaciones establecidos en él se dan por ciertos y por ende quedan de acuerdo al artículo 398 del Código Adjetivo Civil relevados de pruebas, dándose por reproducidos los mismos, quedando como hechos controvertidos los siguientes: 1._ ¿Si efectivamente el cheque emitido por la cantidad de Bs. 12.000,00, dado a las accionadas reconvinientes al suscribir el contrato objeto del proceso sub lite, fue sustituido posteriormente por transferencia a la cuenta de SARA SAAP DE OTAMENDI, del Banco Mercantil Nº:01-05-0107-57-1107121779? 2._ ¿Cuál fue el monto del precio de venta convenido? 3._ La veracidad de que el IPASME le concedió a los accionantes reconvenidas, el crédito hipotecario y rehízo varias veces el documento de venta definitivo, siendo el último de ellos, el recibido por éstas el 8 de diciembre del 2015, y de que éste fue presentado a los fines de su protocolización ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, el 13 de Enero del 2016. 4._ La veracidad o no, que el documento de opción de compraventa cursante del Folio 10 al 11 de la pieza Nº 1, Le fue entregado a las accionadas reconvinientes en Fecha 29 de Abril del 2015. 5._ ¿Si es verdad o no, que las accionadas reconvenidas a través de su apoderada judicial, Sara Otamendi, le informó a los accionantes, que el apartamento oferido había aumentado el precio de venta en la cantidad de Bs 3.000.000,00? 6._ ¿Si es verdad o no, que las accionantes incumplieron la obligación asumida en el contrato de objeto del proceso de autos, por cuanto la vigencia de éste fue fijado en 90 días continuos, más una prorroga de 30 días contados a partir de la suscripción del mismo, los cuales vencían el 20 de Diciembre del 2014, al no haber ordenado dentro de ese lapso la redacción del documento de venta y presentarlo a los fines de protocolización del mismo, así como tampoco pagaron el saldo deudor del precio de venta convenido, ni notificaron a las accionadas reconvinientes con 5 días de anticipación a la fecha de la firma del documento de venta definitivo. Quedando a cargo cada una de las partes de acuerdo al Artículo 506 del Código Adjetivo Civil, la prueba de sus afirmaciones. Y así se establece. DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN Respecto a la parte actora reconvenida tenemos: A) Documentales consignadas con el libelo de demanda: A.1) Respecto al documento privado cursante del folio 4 al 5, consignado como anexo “A”, en virtud de ser documento privado no desconocido por las partes accionadas reconvinientes, pues de acuerdo al Artículo 444 del Código Adjetivo Civil, se declara reconocido, y del texto de ella se determina, que las coaccionadas: Sarah Adela Saap de Otamendi y Lucy Pastora Saap de Romero, Le notificaron el 3-07-2012, cumpliendo con lo pautado en el artículo 132 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, al aquí coaccionante Carlos Crowther, como arrendatario del apartamento Nº 31, del Edificio Saap, situado en la avenida 20 entre calles 28 y 29 de esta ciudad de Barquisimeto, de la preferencia ofertiva de ese inmueble por un monto de Bs. 378.949,15; cantidad ésta que debía ser pagado en un “…plazo no mayor de un (1) año, contado a partir de la notificación de la presente oferta de fecha (3-07-2012), a los fines de la obtención del respectivo crédito hipotecario, si este fuere necesario. Así mismo, reiteramos que hasta tanto se suscriba el documento definitivo de venta del inmueble ofertado, se mantendrá vigente la obligación de pagar los cánones de arrendamiento…” y de que junto con dicha notificación le fue entregado al oferido las documentales siguientes: A.1.1) La Resolución de fecha 23 de Septiembre del 2011, emitida por la dirección de inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren Nº 016-2011-17, del cual se desprende el valor del inmueble oferido; el documento de propiedad de éste y el de condominio, la certificación de gravamen del referido inmueble, y así se establece. A.1.2) La documental cursante del folio 6 al 7, anexado con la letra “B”, de la pieza Nº1, el cual fue aceptado por las partes; por lo que se determina, que en éstas asumieron entre ambas, los siguientes derechos y obligaciones: 1) Lucy Pastora Saap de Romero y Sarah Adela Saap de Otamendi, como propietarias del supra referido apartamento se comprometieron a venderle a Carlos Crowther y Carmen Egilda Rodríguez Silva y éstos a comprar dicho bien inmueble; 2) El precio de venta convenido fue la cantidad de Bs. 341.054,24. 3) De acuerdo a la cláusula tercera manifestaron la forma de pago así: la cantidad de: 52.000,00 (CINCUENTA Y DOS MIL BOLIVARES), al momento de la firma de dicho documentos (22-08-2014), a través del cheque emitido del Banco Nacional de Crédito (BNC) Nº 18600115, por Bs. 40.000,00 (CUARENTA MIL BOLIVARES), y del Banco Provincial Nº 00000164 por un monto de Bs. 12.000,00 (DOCE MIL BOLIVARES); este último que las propias accionantes reconocen no se hizo efectivo y el saldo deudor restante de Bs. 289.054,24, al momento de la protocolización del documento de venta, comprometiéndose a su vez, que notificarían a las aquí accionadas con 5 días de anticipación a la fecha de la firma del documento de venta; en cuanto al término de vigencia en la cláusula quinta establecieron: “un lapso de noventa (90) días continuos contados a partir de la presente fecha (22-08-2014) prorrogables por treinta (30) días más, a los fines de que ordenaran la redacción del documento definitivo e Introdujeran el documento de venta definitivo ante la oficina subalterna del registro competente, siendo de su parte la realización de todas las diligencias necesarias para ello; A.2) En cuanto a la documental cursante al folio 9, consistente de comunicación dirigida por la coaccionante, Carmen Egilda de Crowther a la coaccionada Sarah Saap de Otamendi, en virtud de que aparece un sello húmedo de una empresa denominada ADMINISTRA BIENES SAAP C.A y una firma con el nombre de Milka de Hernández, y con Cédula de Identidad Nº 7.324.103, se desestima por no haber sido suscrita por la destinataria de la misma, sino por un tercero y así se decide. A.3) En cuanto a la documental consignada como anexo “D”, cursante del folio 10 al 11, de la primera pieza, en virtud de ser documento privado, el cual fue desconocido por las coaccionadas al momento de contestar la demanda tal como lo prevé el artículo 444 del Código Adjetivo Civil, y al no haber los demandantes promovido la prueba de cotejo pertinente a los fines de demostrar la autenticidad de la misma, tal como lo prevé el artículo 445 ibidem, obliga a desestimar dicha documental, y así se establece. A.4) En cuanto a la documental consignada como con letra “F”, cursante del folio 13 al 14, de la pieza Nº 1, se desestima por ser apócrifo y por ende, no se puede imputar la autenticidad respecto a las partes y así se establece. A.5) Respecto a la documental cursante de la pieza 15 a la 24, de la pieza Nº 1, se aprecia conforme al artículo 429 del Código Adjetivo Civil, y de ella se determina, que la coaccionada Lucy Pastora Saap de Romero, le dio poder de administración y disposición a la coaccionada Sarah Adela Saap de Otamendi. Y así se decide. En cuanto a las promovidas en la etapa procesal pertinente tenemos: 1) En cuanto a la ratificación de todas y cada uno de los instrumentos acompañadas con el escrito de la demanda desde la letra “A” hasta la letra “G”, este juzgador manifiesta haberse pronunciado precedentemente y por ende hace innecesario nuevo pronunciamiento, y así se decide. 2) Respecto a la documental marcada en letra “A”, consistente del Estado de cuenta Nº 0108-2413-340100175675 a nombre del ciudadano Carlos Crowther, para demostrar la transferencia de dinero Nº 93200911, de fecha 9-09-2014 a la ciudadana Otamendi, la cual cursa el folio 100, se desestima por haber violación del principio de alteridad de la prueba, el cual consiste en que no se puede dar valor probatorio a aquellos hechos o acontecimientos probatorios realizados por una sola de las partes, y así se decide. 3) Respecto a la documental consistente de copia simple de documento privado cursante del folio 102 de la pieza Nº 1; este juzgador manifiesta haberse pronunciado supra sobre el original el cual fue consignado con el libelo de demanda y así se decide. 3) Sobre la documental cursante al folio 103, de la comunicación dirigida por la coaccionante Carmen Rodríguez a la coaccionada Sarah Saap de Otamendi, en virtud de no haber sido recibida por esta última como destinataria sino por un tercero con firma ilegible y quien al no ser traída a los autos para saber quién firma como recibida la misma, ni con qué carácter o vínculo tiene con la destinataria, para verificar si comprometo o no a ésta, obliga a desestimar la misma, y así se decide. 4) Respecto a las documentales consistentes de la planillas únicas bancarias Nº 36300055705 y 36309654490, emitida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, las cuales se aprecian conforme al Artículo 429 del Código Adjetivo Civil, como documento administrativo y que adminiculado con el documento de venta cursante al folio 101 al 111 de la pieza Nº1 se determina que, los coaccionantes reconvenidos presentaron el documento de venta definitivo del apartamento oferido en el contrato objeto del caso sub lite para la protocolización del mismo, en fecha 13-01-16, y que en él se evidencia, que el Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME), le concedió a la aquí coaccionante Carmen Egilda Rodríguez de Crowther un crédito hipotecario para adquirir el referido inmueble, por la cantidad de Bs. 400.000,00. Y así se decide. En cuanto a las posiciones juradas de la ciudadana Sarah Otamendi Saap, en virtud de no haber sido evacuada por desistimiento del promovente al considerar que la promovida como tal fue errónea, al no existir con ella relación sustancial alguna. Y así se decide. En cuanto a la prueba testifical de Yrma Enriqueta, cuya deposición cursa al folio 131, de la pieza Nº1; de Emperatriz Zuñiga de Nuñez, cuya deposición cursa al folio 133, de la pieza Nº 1, las cuales fueron contestes en afirmar que, conocen de vista y trato a los ciudadanos: Luis Crowther y Carmen Egilda de Crowther (aquí accionantes reconvenidos); la primera al ser repreguntada sobre: SEPTIMA. Diga la testigo, cómo tiene conocimiento de que a la ciudadana Carmen Egilda de Crowther, le hayan ofrecido el apartamento, responde: “…bueno en el momento que me ofrecieron a mí, también le ofrecieron a ella…”; mientras que la segunda de las nombradas, al ser repreguntada así: SEGUNDO. Diga la testigo si leyó el contenido del documento de opción de compra que suscribieron las propietarias con los esposos Crowther. Responde: si lo leí; deposiciones éstas que se aprecian conforme al Artículo 508 del Código Adjetivo Civil, en virtud que ambos afirman verazmente sobre hechos comprobados documentalmente y admitidos por las partes, como lo es, la suscripción del contrato de opción de compraventa objeto de pretensiones de cumplimiento y de resolución del mismo; la primera por las accionantes reconvenidas como optantes compradores y la segunda de las pretensiones por las aquí accionadas reconvinientes como suscribientes optantes vendedores, aunado al contrato de fecha 22-08-2014, cursante del folio 2 al 7, de la pieza Nº 1. Y así se decide. Respecto a las promovidas por las accionadas reconvinientes, tenemos: A) Respecto al mérito favorable que se desprende del contrato objeto de este proceso, suscrito por las partes en fecha 22-08-2014, este juzgador manifiesta, que ya se pronunció ut supra al valorar dicha documental como consignada con el libelo de demanda y así se decide. B) Respecto a la confesión judicial que deriva del libelo de demanda, este juzgador desestima la misma, por cuanto la doctrina reiterada de la sala de Casación Civil, tanto de la extinta Corte Suprema de Justicia como la del actual Tribunal Supremo de Justicia, es que lo señalado por las partes tanto en el libelo de demanda como en la contestación a ésta, no configuran confesión alguna, sino que lo allí expuesto sólo se puede considerar a los efectos de la fijación del límite de la controversia exigida en el ordinal 3, del Artículo 243 del Código Adjetivo Civil. Y así se decide. Respecto a los documentales constante de 5 folios, consistentes de recibos de pagos de tributos municipales correspondientes al inmueble oferido a las accionantes en el mes de Febrero del 2014, con el objeto de probar que el inmueble estaba solvente todo ese año en el pago de impuesto inmobiliario, antes de suscribir el contrato objeto de este proceso; este juzgador observa, que a los folios 92, de la pieza Nº 1, consta la planilla libre F-618, Nº00-1581049, emitida por el Servicio Principal de Administración Tributario de la Alcaldía del Municipio Iribarren, a favor de Sarah Adela Saap de Otamendi, por Bs.53,50, con sellos húmedos de fecha 6 de Febrero del 2014, correspondiente al Apto Nº 31, del Edificio Saap, Ubicado en la Avenida 20; Planilla serie CH-13; Nº 09978, emitida por dicha dependencia oficial Municipal, a favor de la referida ciudadana, por la cantidad de Bs 134,82; con sello húmedo de dicha oficina administrativa con fecha del 25 de Febrero del 2014, así como la planilla forma F-618, Nº 00-1581051, por la cantidad de Bs. 420,74, con sello húmedo de fecha 06 de Febrero del 2014; planilla serie CH-13, Nº 089825, por Bs 134.82; así como la solvencia municipal Nº 016154, de fecha del 26 de Febrero del 2014, emitida por la directora de hacienda de la Alcaldía del Municipio Iribarren, sobre el Apto Nº 31, Edificio Saap, Ubicado en la Avenida 20 entre calles 28 y 29, las cuales se aprecia de acuerdo al Artículo 429 del Código Adjetivo Civil, como documentos administrativos, y en consecuencia se determina, que a partir del 26 de Febrero del 2014, el referido apartamento estaba solvente de impuestos municipales por todo el año 2014 y por ende, esta condición de solvencia la tenía cuando se suscribió el contrato objeto de este proceso, lo cual ocurrió, el 22 de Agosto del 2014. Y así se decide. En cuanto a la prueba de informes, la cual no se evacuó por error en los datos, tal como consta de oficio Nº 363/2018/2/137, dirigido por el Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara al a quo, tal como consta al folio 134, de la pieza Nº 1. Y así se decide. PUNTO PREVIO Una vez establecidos los hechos supra señalados, este juzgador considera necesario pronunciarse previamente sobre la naturaleza jurídica del contrato del caso sub lite, ya que la parte accionante afirma es un contrato de compraventa; mientras que por otro lado, la parte accionada reconviniente aduce es un contrato de promesa bilateral compraventa, por cuanto así lo establecieron en la cláusula cuarta así: “…Ambas partes declaran que la presente escritura no es sino un contrato preparatorio de la venta que se perfeccionará en la oportunidad señalada en la clausula QUINTA de este contrato…”. A tales efectos es pertinente traer a colación la sentencia Nº 878, de fecha 20 de Julio del 2015, emitida por la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal Supremo de Justicia, en la cual en forma muy pedagógica estableció la existencia de los contratos preliminares y fija posición sobre las doctrinas cambiantes de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, la cual unas veces aplicaba el criterio, que al haber acuerdo en cuanto al sujeto, objeto y fijación del precio de venta se consideraba como efectuada la venta y otras veces cambiaba ese criterio. Efectivamente la Sala Constitucional en dicha sentencia estableció “…OBITER DICTUM…” “Con ocasión de la controversia que se ha generado con respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta sala considera necesario realizar las siguientes precisiones: Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido otro tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares de los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos, como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia Nº 1653/20.11.2013. 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de las Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142)…OMISIS... En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece: Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial. Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca. El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general… OMISIS… Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación: A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate d contratos preliminares unilaterales. B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al prominente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe ser preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa. Se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa. C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato. D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere. 2. Otro tipos de contratos son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante). En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo. El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción. Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ext art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en el contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión. En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción. En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en el que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato. 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contra preliminar. Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se le repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral. 4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el titulo es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales). El artículo 531 del Código de Procedimiento de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil) En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compra venta, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia solo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta… OMISIS… En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), Nº 9, Volumen II, Caracas, Páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), Nº 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), Nº 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tal sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios. En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. El recurso a la ejecución especifica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de auto regulación de sus intereses negociables según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no. En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable. Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesar de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo. El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74). El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción. En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se la haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide…” (Resaltado y subrayado por la Sala). Doctrina que se acoge y aplica al caso sub lite conforme al Artículo 335 de nuestra Carta Magna y en consecuencia, basado en ella y dado a que en el contrato de marras se estableció en la cláusula: “(…) PRIMERA: LAS PROPIETARIAS prometen vender en la oportunidad más adelante señalada y LOS OPTANTES prometen comprar en esa misma oportunidad el bien inmueble que a continuación se describe y que es de la única y exclusiva propiedad de LAS PROPIETARIAS un apartamento distinguido apartamento con el No. 31, ubicado en el piso Nº 3 del EDIFICIO SAAP, situado en la Avenida, 20 entre calles 28 y 29, en la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, ….sic“. TERCERA: LOS OPTANTES entregan en este acto a las PROPIETARIAS la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (52.000,00), a la entera y cabal satisfacción de las PROPIETARIAS, mediante los siguientes cheques…. y el remanente, este es, la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON VEINTICUATRO CENTIMOS (289.054,24), serán entregados en el momento de la protocolización del tramite definitivo de venta que será al momento en el cual se perfecciona la venta…”; no cabe duda, que al haberse fijado en el contrato marras, que el documento definitivo de venta se otorgaría en fecha distinta a la firma de la oferta del caso sub lite y que el pago del saldo deudor del precio convenido se haría en la fecha de protocolización del referido documento, estamos de acuerdo a la supra transcrita doctrina constitucional, en presencia de un contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa y no una venta como afirman la parte accionante reconvenida. Y así se decide. DEL MERITO DE LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO La parte accionante fundamenta la acción de autos, aduciendo entre otros hechos los siguientes: 1) Que desde el 31 de Julio del año 1986, venían ocupando como arrendatario el apartamento Nº 31, del piso 3, del Edificio ubicado en la Avenida 20 entre calles 28 y 29, Parroquia Concepción, del Municipio Iribarren, Barquisimeto Estado Lara. Que en virtud de ello y a la nueva regulación legal de alquileres de viviendas, las accionadas reconvinientes, les hicieron oferta de compraventa del referido inmueble por el precio de venta por la cantidad de Bs. 341.054,34, de los cuales pagaron el 30 de Julio del 2014, la cantidad de 40.000,00; mediante el cheque Nº 18600115 ,y el 22-08-2014, mediante cheque Nº 00000164 por un monto en Bs. 12.000,00; a la supra referida cuenta corriente de la beneficiaria Sara Otamendi Saap, pero que fue sustituida posteriormente por transferencia Nº 93200911, a la cuenta de la ciudadana Sarah Saap de Otamendi, del Banco Mercantil, cuenta Nº01-05-0107-75-1107121779. 2) Que fue aceptado y firmado un documento constate de diez cláusulas que el monto a debitar es la cantidad de Bs. 289.054,24. 3) Que ellos como optantes compradores iniciaron gestiones de trámite de crédito hipotecario ante el IPASME y de que una vez hecho esto, se presentó el documento para su registro y sorpresivamente la abogado Sarah Otamendi, representante legal de las propietarias, le notificó que no iban a vender por el monto ya convenido, sino que era por la Cantidad de Bs. 3.000.000,00; mientras que la parte accionada aparte de rechazar los hechos aducidos por los accionantes, admitiendo la suscripción del contrato en fecha 22 de Agosto del 2014, objeto de pretensión de cumplimiento del caso sub lite, alegó: A) La excepción de contrato no cumplido consagrada en el artículo 1168 del Código Civil, aduciendo, que ellas cumplieron con las optantes compradoras, por cuanto al suscribir el contrato de marras entregaron a las aquí accionantes todos los recaudos para que procedieran a la redacción del documento y presentación del mismo para su protocolización como era su obligación y pago del saldo deudor convenido para ese acto, y que quienes incumplieron con su obligación fueron las optantes compradoras, en virtud que: 1) El plazo de vigencia dado en el contrato de marras, era de noventa (90) días continuos, más 30 días de prórroga contados a partir de la firma del contrato de fecha 22 de Agosto del 2014, el cual vencía el 20 de Diciembre del 2014; lapso éste dentro del cual tenían que redactar el documento de venta definitivo y presentarlo por ante la oficina de Registro para su protocolización; oportunidad ésta en el cual a su vez le correspondía el pago del saldo deudor de Bs. 289.054,24; 2) No les hicieron la notificación con 5 días de anticipación de la fecha fijada para la protocolización convenida en el contrato; 3) Que el retraso en la obtención de un préstamo hipotecario por parte de los accionantes, no es excusa para el incumplimiento de las obligaciones de las optantes compradoras del pago del saldo deudor del precio convenido, pues la Cláusula Tercera, es clara al establecer, que el precio de venta debía ser pagado al momento de la protocolización del documento previsto en la cláusula quinta; es decir, dentro de los 120 días continuos a partir de la suscripción del contrato de marras (22-08-2014). Ahora bien, del análisis de los alegatos de las partes precedentemente señaladas y de los hechos supra establecidos tenemos, que aceptados y probados por las partes, que suscribieron el contrato de marras y que éste fue suscrito en fecha 22 de Agosto del 2014, con una vigencia de 90 días continuos más una prorroga de 30 días, contados a partir de la firma de éste y de que dentro de ese lapso tenían que presentar los aquí accionantes como optantes compradores, el documento definitivo de venta ante el Registro Público a los fines de su protocolización ante éste, en el cual tenían que pagar el saldo deudor del precio de venta convenido, el cual no estuvo contemplado jamás la posibilidad de hacerlo mediante crédito hipotecario, lo cual obliga a descartar la fuerza mayor invocada al efecto, pues al haber los accionantes presentado el referido documento de venta definitivo para la protocolización, el 13 de Enero del 2016, indefectiblemente refleja que ello es extemporáneo, por cuanto haciendo la sumatoria de los 120 días continuos dados como vigencia del contrato contados a partir del 22 Agosto del 2014, tenemos; 9 días del mes de Agosto, (30) días del mes de Septiembre, más 31 días del mes de Octubre, más 20 días del mes de Diciembre, se determina, que los 120 días continuos de vigencia del contrato de cumplieron el 20 de Diciembre del 2014; lo cual implica, que las accionantes incumplieron con el contrato y por ende de acuerdo con lo establecido en el artículo 1160 del Código Civil, el cual preceptúa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligar no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad y la ley” y dado a que quedó demostrado en autos, que las optantes vendedoras, cumplieron con la obligación de entregarles a los aquí accionantes reconvenidas como optantes compradoras, al momento de hacerles la notificación de preferencia ofertiva, los documentos necesarios para la redacción y protocolización del documento de venta definitiva, entre los cuales señalaron: Resolución de fecha de Septiembre del 2011, emanada por la Dirección de inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren Nº 016/2011-1, del cual se desprende el valor al inmueble; documento de propiedad del inmueble, documento de condominio, certificación de gravamen, (véase folio 5, de la pieza Nº 1); aunado a que también se demostró, que tenían la solvencia de pago de impuesto inmobiliario de éste, obliga a concluir, que los accionantes no demostraron el requisito de procedencia de la acción de cumplimiento contrato exigido por el Artículo 1167 del Código Civil, el cual preceptúa: “En el contrato bilateral, si las partes no ejecutan la obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato..”; es decir, haber cumplido con su obligación: mientras que la parte accionada demostraron haber cumplido con su obligación de ofertarle en venta del inmueble que los accionantes venían ocupando como arrendatarios, tal cual como lo exige el artículo 132 de la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda y entregaron a los oferidos, los documentos necesarios para la redacción y protocolización del documento definitivo de venta; circunstancias éstas que obligan a declarar de acuerdo al artículo 1168 del Código Civil, con lugar la defensa de exceptio non adimpleti contractus alegada por la parte accionada reconviniente y en consecuencia, sin lugar la pretensión de cumplimiento del contrato, incoada por los optantes compradores reconvenidas; por lo que lo decidido por el a quo sobre este particular en la recurrida está ajustado a lo preceptuado por los referidos artículos 1167 y 1168 del Código Civil, y en consecuencia se ha ratificar. Y así se decide. EN CUANTO A LA RECONVENCIÓN Tenemos que, las accionadas reconvinieron por resolución del contrato de opción de compraventa de marras, aduciendo entre otros hechos los siguientes: 1) Que admitían haber suscrito el 22 de Agosto del 2014, con las accionantes reconvenidas, el contrato de marras. 2) Que la naturaleza jurídica del referido contrato, es una promesa bilateral de compraventa por cuanto en la cláusula primera se pactó; que; “las propietarias prometen vender a los optantes” y éstos “Prometen comprar el inmueble” “…Y que en la cláusula tercera, se acordó que: Los OPTANTES compradores entregarían el precio en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble”; Y que en la cláusula cuarta claramente se determinó lo siguiente: “Ambas partes declaran que la presente escritura no es sino un contrato preparatorio de la venta que se perfeccionará en la oportunidad señalada en la cláusula quinta de este contrato”. 3) Que el fundamento de la parte reconviniente está en el incumplimiento de las accionantes reconvenidas de lo establecido en el artículo 1264 del Código Civil, el cual preceptúa “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido convenidas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contestación”; al no haber tramitado la protocolización del documento definitivo de venta, ni haber pagado el precio convenido, antes del 20 de Diciembre del 2014, que vencía la vigencia del contrato y aunado a que, el pago del saldo deudor del precio de venta, en ningún momento estuvo condicionado a que se haría a través de crédito hipotecario como inexcusablemente lo alegan la parte accionante reconvenida; mientras que por parte de ésta última, sólo contestó Carmen Egilda Rodríguez, quien estuvo debidamente asistida por el abogado Nelson Ledezma, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 55.976, aduciendo rechazar todos y cada uno de los hechos alegados por la parte reconviniente por: A) Haber firmado más de un contrato de compraventa. B) Por cuanto de acuerdo al principio de la realidad de los hechos sobre las formas o apariencias, es intención de las partes realizar la enajenación del inmueble, trasmitir la propiedad. C) Impugnan la cuantía de Bs. 341.054,24, en que fue expresada la reconvención por no establecer y discriminar el origen del monto de la cifra establecida. PUNTO PREVIO: Debe esta alzada fijar posición previamente a la decisión sobre la reconvención de autos, en virtud que la demanda principal de cumplimiento de contrato fue interpuesta por la ciudadana Carmen Egilda Rodríguez de Crowther y Carlos Luis Crowther Albi, y obviamente la reconvención de autos fue interpuesta contra éstos y así se evidencia en el petitorio de la reconvención, cuando las accionadas reconvinientes establecen: “(…) es por lo que acudimos a su competente autoridad para demandar como en efecto lo hacemos a los ciudadanos CARLOS CROWTHER y CARMEN RODRIGUEZ, ya identificados, de manera que convengan o ello sea condenados por este Tribunal en...” (vease folio 7, de la pieza Nº 1); y en cuanto a éstos fue así admitida por el a quo, en el auto de fecha 22 de Febrero del año 2014, (folio 83, de la pieza Nº1) y sólo una de los reconvenidos, específicamente Carmen Egilda Rodríguez, contestó a ésta y promovió pruebas; ya que ante esta situación suí géneris, surge la interrogante sobre ¿si contra el accionante reconvenido, quien no contestó a esta se le aplica o no lo establecido en el artículo 362 del Código Adjetivo Civil, el cual preceptúa: “si el demandado no diera contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, si le tendrá por confeso en cuanto no sea contrario a derecho la petición del demandante si nada probare que le favorezca…Sic”. Al respecto esta alzada considera, que no es aplicable el efecto procesal establecido en dicha norma jurídica, por cuanto estamos en presencia de un litis consorcio necesario y la intervención de uno de ellos a un acto hace extensible los efectos de éste al contumaz o no concurrente, tal como lo prevé el artículo 148 ibídem, el cual preceptúa: “cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán a los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litis consortes contumaces en algún termino o que hayan dejado transcurrir algún plazo.”. Y así se decide. Una vez lo precedentemente decidido, pasa este juzgador a pronunciarse sobre: 1) En cuanto al rechazo a la estimación de la de la demanda, la cual fue hecha por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y UN MIL CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs.341.054,24), equivalente a 1.136,84 unidades tributarias a razón de un cálculo, la unidad tributaria de Bs. 300,00; aduciendo como fundamento “(…) por no establecer y discriminar el origen del monto o de la cifra establecida pues va en contra, violenta y conculca lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, en lo referente a su establecimiento”; este juzgador la desestima en virtud, de no haber sido hecha basado en que la haya considerado insuficiente o exagerada tal como lo prevé el artículo 38 del Código Adjetivo Civil, y establecido por la doctrina de la sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia en sentencia de fecha 2 de Febrero del 2006, EXP 07-680 que establece: “(…) En consecuencia, cuando al demandado impugna la cuantía de la demanda pura y simplemente, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna y así se decide.”. Y así se establece. 2) La reconvención de resolución de contrato de autos, la cual tiene su fundamento legal en el artículo 1167 del Código Civil, el cual preceptúa: “En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra queda a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiese lugar a ello”. Ahora bien, ante la afirmación de las accionadas reconvinientes, que ellas firmaron en fecha 22 de Agosto del año 2014, el contrato de marras con las accionantes reconvenidas, y ante la defensa esgrimida por esta parte, quien afirma, fueron firmados más de un contrato; este juzgador desestima la segunda defensa, en virtud que si bien es cierto que las accionantes reconvenidas junto con el libelo de demanda, a parte del contrato de fecha 22 de Agosto del 2014, aceptado como suscrito por las accionadas reconvinientes, cuyo ejemplar cursa del folio 6 al 7, de la pieza Nº 1, también consignaron otra documental marcado en letra “D”, cursante del folio 10 al 11, de la pieza Nº 1, ésta última documental al haber sido desconocida por las accionadas al contestar la demanda e incoar la reconvención de autos, y ser documento privado tal como lo prevé el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y no haber ejercido la parte accionante reconvenida su derecho a demostrar la autenticidad el mismo a través del la prueba del cortejo tal como lo prevé el artículo 445 ibídem, pues dicho documental se ha de desestimar de cualquier valor probatorio y por ende queda como inexistente, tal como fue supra establecido al valorar las pruebas y así de decide. En cuanto a las segunda defensa de las accionantes reconvenidas, que el contrato objeto de este proceso es una venta y no de promesa bilateral de venta, este juzgador desestima dicho alegato, y da por reproducido lo decidido supra al analizarse la naturaleza jurídica del contrato de marras, basado en los hechos admitidos y probados por las partes y de acuerdo a los parámetros fijados por el obiter dictum establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 878, de fecha 20 de Julio del 2015, supra trascrita parcialmente , acogida y aplicada en este particular, ratificando en consecuencia lo decidido en ese punto; es decir, que en el caso sub lite estamos en presencia de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta y así se decide. Ahora bien, una vez hecho los pronunciamientos precedentemente señalados, corresponde a este juzgador determinar de acuerdo a los hechos probados en autos, si en el caso sub lite se demostraron o no los requisitos de procedencia de la acción de la resolución contractual contemplada en el supra transcrito artículo 1167 del Código Civil. Al respecto es pertinente traer a colación lo señalado por el autor Mélich Orsni José, quien en su obra “Doctrina General del Contrato: Academia de Ciencias Políticas y Sociales. Centro de Investigaciones Jurídicas. 5ª Edición primera reimpresión. Serie Estudios 61. Caracas/2012”, quien señala: “la resolución del que habla el artículo 1167 del Código Civil, está sujeta a los requisitos que en él se anuncian a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones en favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre si; b) La no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no sea imputable o bien sea por una conducta culposa del propio demandante de resolución; y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial, para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncie o deseche la pretensión del demandante”. Respecto al primer requisito se observa, que en el presente caso se cumple, por cuanto al analizar la naturaleza jurídica del contrato de marras, se determinó que el mismo, es un contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta, en virtud que de conformidad con la Cláusula Primera, en la cual establecieron “LAS PROPIETARIAS prometer vender en la oportunidad más adelante señaladas y LOS OPTANTES prometen comprar en esa misma oportunidad”; ambas partes se obligaron, una a venderla y la otra a comprar lo oferido. En cuanto al segundo de los requisitos también se cumplió, por cuanto el hecho por el cual se demanda la resolución del contrato de marras, es porque los accionantes reconvenidos no pagaron el saldo del precio de venta convenido de: Bs. 289.054,24, a pesar del término de vigencia del contrato de 120 días continuos (90 + 30 días de prórroga) contados a partir de la firma del mismo (22-8-2014); lo cual implica, que venció el 20 de Diciembre del 2014 y resulta, que los propios accionantes afirman en su libelo, que en fecha 5-2-2015, “le solicitaron a la Sra. Sarah Otamendi, le devolviera el cheque por la Cantidad de Bs. 12.000,00”, que Le había dado como parte del pago al firmar el contrato de marras y le pidió a su vez, otros documentos para poder realizar gestiones del crédito ante el IPASME; hechos éstos que evidencian que los accionantes reconvenidos no cumplieron con el contrato; apreciación de incumplimiento ésta que se ratifica, cuando en dicho libelo afirman, que presentaron el documento de venta definitivo ante el Registro Público el 13-01-2016, el cual fue redactado por el IPASME, quien le dio el crédito hipotecario; lo que implica, que fue presentado con 12 meses y 21 días luego de vencido el contrato y que al no haberse protocolizado éste obviamente que se determina, que tampoco pagó el saldo deudor del precio de venta convenido; mientras que las accionadas reconvinientes demostraron a través de lo afirmado por los accionantes reconvenidos, quienes en su libelo afirmaron y así quedó comprobado, que los oferentes vendedores les habían notificado de la preferencia ofertiva establecida en el artículo 132 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y les entregaron los documentos: a) Resolución de fecha 23 de Septiembre del 2011, emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren Nº016/2011-1-1, de donde se desprende el valor del inmueble, b) Documento de propiedad del inmueble oferido, c) Documento de condominio del Edificio Saap, del cual forma parte el apartamento Nº 31, tercer piso oferido; d) Certificación de gravamen. (Véase documento anexado al libelo marcado en letra “A”, cursante del folio del 4 al 5, pieza Nº1); además de que el inmueble objeto del contrato tenía pago todos los impuestos municipales necesarios para la protocolización del documento de venta. En cuanto al tercer requisito, como es la necesidad de acudir a la vía jurisdiccional para que la declare, considera este juzgador no solo está probada, ya que al ser el contrato de marras de carácter bilateral, las accionadas no podían unilateralmente declararlo resuelto, sino que ello es propio de ser controvertido en vía jurisdiccional a los fines de darle oportunidad que la otra parte contratante ejerza su derecho a la defensa tal como lo prevé el artículo 49 de nuestra Carta Magna; sino que además, al haber sido demandadas habiendo cumplido con sus obligaciones, por cuanto los accionantes incluso estaban ya en posesión del apartamento oferido en virtud de la preexistencia de la relación arrendaticia y ante la pretensión de los accionantes, quienes incumplieron con su obligación contractual supra especificada y con lo establecido en el artículo 1264 del Código Civil, que preceptúa: “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, el deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”; están facultadas para ejercer la acción judicial que declare su liberación contractual, lo cual es propio de la pretensión de la Resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta; por lo que lo decidido por el a quo en este particular, se ha de ratificar. Y así se decide. De manera, que al haber el a quo declarado sin lugar la acción con pretensión de cumplimiento de contrato de autos, y con lugar la reconvención de resolución de éste, está ajustada a lo establecido por el artículo 254 del Código del Adjetivo Civil, el cual preceptúa: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y en igualdad de circunstancias favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y puntos de mera forma…sic”. Y así se decide. DISPOSITIVA En virtud de las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley decide: PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el abogado Nelson Ledezma, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 55.976, en su condición de apoderado judicial de la parte accionante reconvenida contra la sentencia definitiva de fecha 12 Agosto del 2019, dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. SEGUNDO: En virtud de lo precedentemente decidido se declara : A) SIN LUGAR, la demanda de pretensión de cumplimiento de contrato de opción compra venta; sobre el apartamento Nº 31, piso 3 del edificio SAAP, ubicado en la avenida 20 entre calles 28 y 29, de la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, incoada por los ciudadanos Carmen Egilda Rodríguez de Crowther y Carlos Luis Crowther Albi, venezolanos mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros: 7.344.99 y 4.476.715 respectivamente, debidamente asistidos por el abogado Nelson Ledezma, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº55.976, contra las ciudadanas: Sarah Adela Saap de Otamendi y Lucy Pastora Saap de Romero, venezolanas, mayores de edad titulares de las Cédulas de identidad Nros: 3.316.446 y 4.721.100 respectivamente. B) CON LUGAR la reconvención que por resolución del contrato de opción de compra sobre el apartamento Nº 31, piso 3 del Edificio SAAP, ubicado en la avenida 20 entre calles 28 y 29 de ésta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, incoada por las ciudadanas Sarah Adela Saap de Otamendi y Lucy Pastora Saap de Romero, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros: 3.316.442 y 4.721.100, a través de su apoderado judicial, abogado Sarah Otamendi Saap, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 80.218, contra los ciudadanos Carmen Egilda Rodríguez de Crowther y Carlos Luis Crowther, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros: 7.344.993 y 4.476.715 respectivamente. Queda así ratificada la recurrida. TERCERO: de conformidad con el artículo 281 del Código Adjetivo Civil, se condena en costas en el presente recurso a la parte actora reconvenida recurrente. Déjese copia certificada de la referida sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y regístrese. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los seis (06) días del mes de marzo del año 2020. El Juez Titular La Secretaria Abg. José Antonio Ramírez Zambrano Abg. Raquel Hernández M Publicada en esta misma fecha, siendo las 10:55 a.m. y quedando anotada bajo el asiento del Libro Diario Nº 3. La Secretaria Abg. Raquel Hernández M JARZ/mm