TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la
Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, cinco de marzo de dos mil veinte
209º y 161º

ASUNTO: KP02-V-2019-001811
PARTE DEMANDANTE: ARMANDO EMILIO VELASCO GODOY y ALBERTO JOSE VELASCO GODOY, venezolanos, mayores edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-7.407.646 y V-7.392.299, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Roger José Adán Cordero y Jesús Antonio Colmenarez Prato, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 127.585 y 133.352, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL EXCELENTE MODA DE ASIA 2012, C.A., representada por el ciudadano RONGFRENG CHAN ZHU, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 19.121.988, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Yomaly Del Carmen Falcón Robertty y Yelcar Adonay Pérez Álvarez, abogados en ejercicio inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nº 157.234 y 148.835 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (Arrendamiento de Oficina)
Sentencia Definitiva

BREVE RESEÑA DE LOS ACTOS PROCESALES
Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Desalojo de Oficina, interpuesta por los ciudadanos Armando Emilio Velasco Godoy y Alberto José Velasco Godoy, asistidos de abogado, en contra de la Sociedad Mercantil Excelente Moda de Asia 2012, C.A., representada por el ciudadano Rongfreng Chan Zhu.
En fecha 20 de diciembre de 2019, este Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento del demandado para el segundo día de despacho siguiente a que constare en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda.
En fecha 10 de enero de 2020, comparecieron los demandantes y otorgaron poder al abogado Roger Adán.
En fecha 31 de enero de 2020, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda; por lo que, en fecha 03 de febrero de 2020, se dictó auto advirtiendo sobre el lapso probatorio establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de febrero de 2020, se dictó auto en el cual se fijó oportunidad para la celebración de audiencia conciliatoria conforme lo establecido en el artículo 257 de la norma adjetiva civil, ello a petición la representación judicial de la parte demandada; la cual se celebró en fecha 17/02/2020, sin lograr conciliación entre las partes.
En fecha 10 de febrero de 2020, la representación judicial de ambas partes, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron providenciadas en fecha 12 de febrero de 2020.
En fecha 14 de febrero de 2020, se recibió sustitución de poder apud acta del abogado Roger Adán en el abogado Jesús Colmenarez; en esa misma fecha se levantó acta a los fines de dejar constancia de la evacuación de la prueba de inspección judicial debidamente admitida.
En fecha 17 de febrero de 2020, se dicto auto mediante el cual este Tribunal ordena prorrogar por cinco días de despacho, el lapso de promoción de evacuación de pruebas, en virtud que no consta en autos la prueba de informes promovida por la parte demandada, debidamente admitida.
Así, siendo esta la ocasión para dictar sentencia definitiva en la presente causa, este Tribunal lo hace de acuerdo a las siguientes consideraciones:

SÍNTESIS DE LA LITIS

Alegatos de la parte demandante:
Los actores manifiestan que en fecha 04 de julio del 2016, en su condición de arrendadores, suscribieron un contrato de arrendamiento de manera auténtica con la sociedad mercantil Excelente Moda de Asia 2012, C.A., representada por el ciudadano Rongfeng Chan Zhu, quien funge como arrendataria. Que dicho contrato tenía por objeto un inmueble constituido por una (01) oficina distinguida con el N° 02, ubicado en el Edificio Velasco, Calle 23 entre Avenida 20 y Carrera 21, N° 20-23, es esta ciudad, con un área de SETENTA METROS CUADRADOS (70 Mts2). Señala que tal contrato se realizó con una duración de un año fijo improrrogable contado a partir del 01 de julio de 2016 hasta el 30 de junio de 2017; y que se estableció como canon de arrendamiento mensual para los primeros seis meses la suma de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,00); y para el segundo semestre se haría un incremento en base a los INPC emanado del Banco Central de Venezuela; indicando que tales pagos deberían ser depositados en la Cuenta Corriente de la entidad bancaria Bancaribe N° 0114-0301-89-3010076330, por mensualidades adelantadas los primeros cinco días de cada mes.
Señala que en el mencionado contrato operó la prorroga legal; y que sin embargo el demandado continuó ocupando el inmueble arrendado, consintiendo en ello; indicando que en el presente caso operó la tacita reconducción, por cuanto el contrato de arrendamiento se recondujo por el mismo lapso de tiempo estipulado en el contrato primigenio, efectuando un esbozo de la sentencia dictada por la sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 21/11/2016, Exp. AA20-C-2016-000343.
Igualmente, indica que por mutuo y común acuerdo fue ajustado el canon de arrendamiento mensual; y que, la parte demandada cumplió con la obligación contraída hasta el mes de junio del año 2019, fecha en que efectuó el pago por concepto de canon de arrendamiento por un monto de 7.200.000, 00 Bs; igualmente manifiesta que dicha parte incumplió con el pago oportuno de más de dos mensualidades consecutivas, especificando los meses correspondientes a Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2019, para un total de cinco meses. Por lo que demanda a la sociedad mercantil Excelente Moda de Asia 2012 C.A., representada por el ciudadano Rongfeng Chan Zhu, por motivo de Resolución de Contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 04/07/2016, y pide se ordene a la demandada a que haga entrega del inmueble arrendado constituido por un local comercial distinguido como oficina N° 2, Ubicado en el Edificio Velasco, calle 23 entre Avenida 20 y Carrera 21, N° 20-23, de esta ciudad; con un área de 70,00 Mts2, totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; solvente de los servicios públicos de que disponga, libre de deudas; se reservó el derecho de demandar los daños y perjuicios que pudiera presentar el inmueble arrendado; solicitó que la demandada sea condenada al pago de las costas procesales. Pidió medida de secuestro y que la demanda sea declarada con lugar en la sentencia definitiva.
Estimó la demanda en la suma de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) equivalentes a 600 U.T.

Alegatos de la parte demandada:
La representación judicial de la parte demandada, apuntó como hechos admitidos: la existencia del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 04/07/2016; en que el referido contrato tiene por objeto el inmueble constituido por una oficina distinguida con el N° 2, cuyos datos y características se encuentran descritos anteriormente; que ciertamente de común acuerdo fue ajustado el canon de arrendamiento mensual, por medio de la persona que fungía como administradora y encargada de efectuar los cobros en nombre de los arrendadores, en la suma de 300.000 Bs mensuales a partir de enero hasta diciembre de 2019, modificando así lo estipulado en la cláusula tercera del contrato respecto al pago y deposito por concepto de alquiler en la cuenta bancaria señalada en el mismo.
Igualmente indica que las partes convinieron un segundo aumento a partir del mes de julio a diciembre de 2019, quedando establecida la suma de 600.000,00 Bs mensuales por concepto de canon de arrendamiento; que el mismo sería probado en la oportunidad respectiva.

Respecto a los hechos controvertidos: Niega, rechaza, y contradice, que la relación de arrendamiento haya sido a tiempo determinado, que el arrendador no efectuó ninguna actividad efectiva ni inmediata al vencimiento de la prorroga legal en fecha 30/12/2017 que permitiera comprobar fehacientemente su voluntad de dar fin a la relación arrendaticia, por cuanto a su decir, continuó percibiendo los canones de arrendamiento desde enero de 2018 hasta diciembre de 2019, apuntando que operó la tacita reconducción; que su representado haya incumplido con el pago oportuno por más de 5 mensualidades consecutivas; indicando que la realidad es que el mismo realizó el pago por anticipado del año 2019, tal como fue señalado por la parte actora al aceptar que recibieron de manos de su poderdante la suma de 7.200.000, 00 Bs; indicando que la parte actora actúa con temeridad al hacer creer al Tribunal el incumplimiento del pago por concepto de canon de arrendamiento. Solicitó sea declarada sin lugar la demanda y que la parte actora sea condenada en costas.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
A objeto de demostrar las afirmaciones contenidas en el escrito libelar, el actor incorporó a los autos como elementos probatorios:
• Copia certificada del Contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 04/07/2016, (folios 09 al 13); del que se verifica que el mismo funge como instrumento fundamental de la acción, apreciándose como cierta la relación arrendaticia de marras la cual fue reconocida por la parte demandada, así como también se desprende del referido instrumento las diversas obligaciones de ambas partes; en ese sentido, se le otorga valor probatorio, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil venezolano.
• Copia Simple de Registro de Comercio de la Firma Excelente Moda de Asia 2012, C.A (F. 14 al 21); de la misma se verifica la persona o representante legal de dicha empresa, así como los datos de esta, constatándose la cualidad jurídica de la parte demandada; por lo que se le otorga pleno valor probatorio conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Recibo de fecha 30/05/2019, Anexo “C” (folio 22); tal documental fue impugnada por la parte contraria, y por tratarse de un documento emanado de la propia parte promovente se desecha en función al principio de alteridad de la prueba.
• Copia simple de documento Registrado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara de fecha 22/12/1995, bajo el N° 21, Tomo 20, Protocolo Primero, (folios 23 al 29); se le otorga pleno valor probatorio conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; del mismo se acredita la condición de la parte actora como propietarios del inmueble; sin embargo, la misma se desecha por cuanto no aporta nada útil al proceso ya que en el presente la controversia versa sobre una relación locativa y no sobre la propiedad del mismo.
• Inspección Judicial la cual fue evacuada en fecha 14/02/2020; (folios 49 al 51); la misma se valora conforme el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se evidencia las condiciones actuales del inmueble arrendado las cuales se encuentran en mal estado.

A objeto de desvirtuar lo alegado por el actor, la parte demandada incorporó a los autos como elementos probatorios:
• Copias fotostáticas de recibos de pagos cursante a los folios 44 al 46; por tratarse de una copia simple de un documento que no encuadra en las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desechan del proceso. Aunado al hecho que los mismos se refieren a supuestos pagos efectuados por la demandada en meses no reclamados por la actora como insolutos.
• Prueba de informe dirigida al Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, cuyas resultas cursan a los folios 55 al 62; la misma se valora conforme lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y de la que se verifica que cursa ante ese Juzgado un Asunto bajo el N° KP02-S-2020-000039 relativo a consignaciones de cánones de arrendamiento, así como la fecha de los mismos, apreciándose que el demandado no canceló los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, de manera oportuna.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Primeramente, antes de entrar al fondo del asunto, resulta imperioso efectuar pronunciamiento respecto la calificación jurídica en los términos en que fue admitida la presente demanda, por lo que resulta oportuno señalar que con independencia a la calificación y fundamentación jurídica en que el demandante haya sustentado su pretensión, ello no resulta vinculante para el Juzgador, ya que el mismo puede desapartarse de esa calificación e incluso señalar las normas que resultan aplicables a la situación fáctica que se somete a su conocimiento; ello en atención al principio iura novit curia, del que ha expresado de manera reiterada nuestro máximo Tribunal y de la cual se cita extracto de sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha veinte (20) de abril de 2005, con Ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez de Caballero, lo siguiente:
…Es claro pues, que el formalizante pretende poner de manifiesto que el juez incurrió en un error al establecer las conclusiones jurídicas de los hechos afirmados en el libelo de forma diferente a la alegada por el actor, lo que en modo alguno constituye incongruencia, pues el juez sólo está atado por los hechos alegados, mas no respecto del derecho aplicable ni de la determinación de las consecuencias jurídicas previstas en la ley, por cuanto su deber es conocer el derecho, el cual debe aplicar con independencia de lo que al respecto hubiesen indicado las partes.
…Por tanto, se puede concluir que no existe incongruencia cuando el juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como ella fue presentada por las partes, cambiando las calificaciones que éstas hayan dado, o haciendo apreciaciones o argumentos legales, que son producto de su manera de ver el problema sometido a su consideración… (Resaltado añadido)
Ahora bien, acogiéndose este Tribunal al criterio jurisprudencial antes citado, sobre el poder y deber del Juez de revisar la calificación jurídica de la pretensión deducida por el demandante ab initio para darle curso a la admisión de la pretensión o incluso al momento de dictar la sentencia de mérito, a través del silogismo judicial que se realiza durante el proceso mediante los actos efectuados por las partes, es necesario indicar que en el caso de autos, el demandante fundamenta su acción por Resolución de Contrato en base al artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con los artículos 14, 33, 34 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, arguyendo que en el contrato traído como instrumento fundamental de la acción se produjo una tácita reconducción; y, de acuerdo a lo alegado por el propio demandado en su escrito de contestación, aunque en los hechos controvertidos niega que el contrato objeto de litigio haya sido a tiempo determinado, el mismo indica que en el referido contrato operó la tácita reconducción.
Sobre este punto, y, a los fines de emitir pronunciamiento sobre la calificación jurídica de la presente causa, resulta imperioso enmarcar el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 21/11/2016 Exp. 2016-000343, Magistrado Ponente: Guillermo Blanco Vázquez; en el que señaló “…En este sentido, cuando opera la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento debe necesariamente existir un contrato de arrendamiento previo, el cual será reconducido: “…en sus mismos términos…”, razón por la cual sí el contrato previo es a tiempo determinado, aún cuándo opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado, dado que en el reconducido, ese era uno de sus términos, por lo que nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado…”; por lo que, esta juzgadora conforme a lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se acoge a tal doctrina y concluye que la esencia del contrato objeto de controversia es a tiempo determinado y en el mismo operó la tacita reconducción.
Así, se tiene que ambas partes están contestes en la existencia de la relación arrendaticia entablada entre ellas y según su la cláusula primera, se observa que el inmueble arrendado se trata de una oficina distinguida con N° 2, ubicado en el Edificio Velasco, calle 23 entre Avenida 20 y Carrera 21, N° 20-23, de esta ciudad; con un área de 70,00 Mts2, y, en virtud que, fue establecido que el contrato el cual la parte actora pretende su resolución es a tiempo determinado y en el mismo se produjo la tacita reconducción, y, por cuanto la presente demanda fue admitida por motivo de DESALOJO DE OFICINA, siendo necesario apuntar que por previsión del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tal pretensión solo debe ser interpuesta en los casos que “el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado”, lo cual, no se ajusta al presente caso, resulta forzoso para esta Juzgadora recalificar la pretensión por motivo de RESOLUCION DE CONTRATO, ello en atención al principio iura novit curia. Y así se establece.
Ahora bien, en cuanto al punto nodal del presente asunto, se tiene que la pretensión actoral persigue declarar la resolución del contrato el cual fue celebrado de manera autentica entre las hoy contendientes, en fecha 04 de julio de 2016, ello derivado de la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses correspondientes a julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2019, por parte de arrendatario demandado, este a su vez, en su escrito de contestación manifiesta que no se encuentra en mora respecto al pago de dichas pensiones, arguyendo que las mismas fueron canceladas anticipadamente, y que el actor recibió la suma de 7.200.000,00 Bs., correspondiente al pago de todos los meses del año 2019.
Con mérito a tales disposiciones, debe tenerse en consideración que las partes se hayan convenidas en la efectiva celebración de ese pacto; en este sentido, debe esta juzgadora, dar por reproducidos los términos en los que el Código Civil disciplina las convenciones:
Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Por tanto, al tratarse de una convención que tiene tal carácter vinculante entre las partes, la propia Ley Sustantiva Civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Así, queda palmariamente establecido que el thema decidendum versa sobre la falta de pago de cinco (05) mensualidades por concepto de canon de arrendamiento por parte del demandado, y el mismo alega estar solvente en tales pagos. En ese sentido, se observa que el artículo 1.592 del Código Civil y el propio contrato de arrendamiento que surge como ley entre las partes, disponen la obligación del arrendatario demandado de cancelar los cánones de arrendamiento en la forma convenida; esto es conforme la cláusula tercera del contrato, por mensualidades adelantadas dentro de los cinco siguientes al mes en curso.
De manera que, a fin de determinar si se encuentra configurado el supuesto de hecho previsto en el artículo 1.167 de la norma sustantiva civil, corresponde determinar si efectivamente el arrendatario demandado se encuentra insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento de los meses ya mencionados; observando quien aquí decide que, dicha parte, a los fines de cancelar los meses julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2019, (el cual acusa el actor como adeudadas); así como los meses enero a marzo de 2020, consignó en fecha 09/01/2020, cheque a nombre del ciudadano Alberto Velasco, por la suma de 5.400.000,00 Bs., el cual fue recibido ante el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, de acuerdo a la prueba informativa y sus anexos cursante a los folios 55 al 62, previamente valorada y que fueron verificados a través del sistema Iuris 2000, en virtud del principio de notoriedad judicial, constatando esta juzgadora primeramente que los pagos no fueron efectuados dentro de los cinco días siguientes de cada mes, tal como fue estipulado en la cláusula tercera del contrato, ni dentro de los quince días que otorga la Ley especial que rige la materia, así como tampoco que los montos de dichos pagos coincidan con lo convenido por las partes respecto al ajuste del monto por el canon de arrendamiento, que tal como fue señalado por ambas fue acordado en la suma de 300.000 Bs.; verificándose la extemporaneidad de los pagos relativo a canones de arrendamiento reclamados por la parte actora; en ese sentido, por cuanto la demandada de autos no incorporó a los autos elementos probatorios suficientes a los fines de desvirtuar los alegatos efectuados por la parte actora, y, al acreditarse de manera indubitable el incumplimiento de las obligaciones contractuales que dicha parte asumió en la oportunidad de celebrar el contrato que originó la presente acción, respecto al pago oportuno y consecutivo de los canones de arrendamiento, esta juzgadora concluye que la pretensión postulada debe prosperar. Y así se establece.

DECISION
En razón de todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO postulada por los ciudadanos ARMANDO EMILIO VELASCO GODOY y ALBERTO JOSE VELASCO GODOY, titulares de las cédulas de identidad Nº V-7.407.646 y V-7.392.299, respectivamente, contra la SOCIEDAD MERCANTIL EXCELENTE MODA DE ASIA 2012, C.A., representada por el ciudadano RONGFRENG CHAN ZHU, titular de la cedula de identidad Nº V- 19.121.988, de este domicilio.
SEGUNDO: En consecuencia, se declara resuelto el contrato de mandato suscrito de manera autentica entre los litigantes en fecha 04 de julio del 2016, ante la Notaría Publica Cuarta de Barquisimeto estado Lara, inserto bajo el N° 22, Tomo 154, Folios 71 al 75, en virtud del incumplimiento del demandado en el pago de las cantidades de dinero a que estaba obligado, de acuerdo con el texto de ese instrumento; y, corolario a ello, la parte demandada deberá entregar a los actores el inmueble arrendado constituido por un local comercial distinguido como oficina N° 2, Ubicado en el Edificio Velasco, calle 23 entre Avenida 20 y Carrera 21, N° 20-23, de esta ciudad; con un área de 70,00 Mts2, totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; solvente de los servicios públicos.
TERCERO: En virtud de la presente decisión se condena en costas a la parte demandada conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada de la presente decisión, según lo tipificado en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los cinco (05) días del mes de marzo del año dos mil veinte (2020). Años: 209° de la Independencia y 161° de la Federación.
La Juez Provisorio,

Abg. Mariani Selena Linares Peraza
El secretario,

Abg. Jhonny José Alvarado Hernández
MSLP/
Seguidamente se publicó la presente sentencia siendo las 9:00 a.m.
El Sec.,