TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, tres de febrero de dos mil veinte
209º y 160º
ASUNTO: KP02-R-2019-000333
PARTE ACTORA: GRIZZLY GRIZNEIVI JIMÉNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 14.229.876.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MANUEL RIVERO USECHE, ROSARIO ESCALONA JIMÉNEZ, LAURA CECILIA RENGIFO, KARELIS YACSIRE GUEDEZ PÉREZ Y ELEOMAR AGÜERO, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el los Nros. 18.094, 170.013, 116.350, 143,849 y 234.114, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: SERGIA RAMOS DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.579.715.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RAMÓN RAY RIVERO, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 131.310.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

En fecha 08 de julio de 2.019, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, interpuesto por la ciudadana GRIZZLY GRIZNEIVI JIMÉNEZ, en contra de la ciudadana SERGIA RAMOS DE RODRÍGUEZ; dictó fallo al tenor siguiente:

“…PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO de opción de compra venta, intentada por el abogado MANUEL RIVERO USECHE, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana GRIZZLY GRIZNEIVI JIMENEZ, contra la ciudadana SERGIA RAMOS DE RODRIGUEZ, todo antes identificados.
SEGUNDO: Se ordena al demandado a restituir o hacer la entrega material del inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Atardecer, distinguida con el Nro. 33, Código catastral Nro. 13-04-01-15-02-33, Ubicada en la Manzana Nro. 2, en el sitio conocido como El Silencio, en la ciudad de Quibor, Parroquia Juan Bautista Rodríguez, Municipio Jiménez del estado Lara, situada dicha Urbanización, calle 14 y Avenida Rotaria, alinderada particularmente así: Norte: con parcela Nro. 35; Sur: con el área de estacionamiento; Este: con área de circulación peatonal y Oeste: con áreas verdes de la Manzana; así como también el puesto de estacionamiento de vehículos distinguido con el mismo número de la parcela numero 33; ubicado en el área de estacionamiento, situado este en el centro de la Manzana Nro. 2, el cual le corresponde a dicha parcela, y le pertenece según documento Registrado por ante el Registro Público Subalterno de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco del estado Lara, bajo el Numero 50, Folios 449 al 457, Protocolo Primero, Tomo Decimo, Trimestre Tercero del año 2007, de fecha 18 de septiembre de 2007, libre de personas y cosas en las mismas buenas condiciones que lo recibió.
TERCERO: se ordena a la parte actora devolver indexada, la cantidad de ciento cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 142.000,00), recibido como pago de la inicial en la opción de compra venta, actualmente equivalente por la reconversión monetaria, la cantidad de un bolívar con 42 céntimos (1,42 Bs).
CUARTO: No hay condenatoria en costas por no existir vencimiento total de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: La presente decisión se pública dentro del lapso de Ley.”
SEXTO: Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem…”

En fecha 09 de julio de 2.019, el Abogado RAMÓN RAY RIVERO, apoderado judicial de la parte demandada, interpuso recurso de apelación en contra de la sentencia transcrita ut-supra, el a-quo el día 16 de julio de 2019 oyó la apelación en un ambos efectos, en consecuencia, ordena remitir las actas procesales a la URDD Civil del estado Lara, a los fines de ser distribuidas entre los Juzgados Superiores para su posterior solución, correspondiéndole a esta sentenciadora conocer de la presente causa, por lo que en fecha 10 de octubre de 2.019, le dio entrada, se fijó lapso de informes según lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, llegada la oportunidad procesal el 08 de noviembre de 2.019 se acordó agregar a los autos los escritos presentados por ambas partes, acogiéndose al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar las respectivas observaciones, siendo la oportunidad procesal el 20 de noviembre de 2.019, se acordó agregar a los autos el escrito presentado por la parte actora, y se deja constancia que la parte demandada no presentó escrito ni por si ni a través de apoderados, y siendo la oportunidad legal para dictar sentencia esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES
En fecha 18 de junio de 2.018, la ciudadana Grizzly Grizneivi Jiménez, asistida por el Abogado Manuel Rivero Useche, interpuso demanda en contra de la ciudadana Sergia Ramos de Rodríguez, en los siguientes términos: Señaló que en fecha 23 de diciembre de 2009, la parte actora conjuntamente con la ciudadana Sergia Concepción Rodríguez Ramos, titular de la cedula de identidad N° V-9.579.715, quien es la hija de la parte demandada, firmaron en la Notaría Pública de de la ciudad de Quibor, un contrato de opción a compraventa sobre un inmueble constituido por un parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, ubicada en la Manzana N° 2, de la Urbanización Atardecer, situada en el sector el silencio, calle 14 y la avenida Rotaria de la Población de Quibor, Municipio Jiménez del Estado Lara, que cuenta con los siguientes linderos generales: Norte: con parcela N° 35; Sur: Con el área de estacionamiento; Este: Con área de circulación peatonal y Oeste: Con áreas verdes de la manzana; distinguida con el N° 33, de igual forma señaló que dicho terreno cuenta con un puesto de estacionamiento de vehículos distinguido con el N° 33. Seguidamente señaló que en la cláusula segunda del precitado contrato se estipuló que el precio acordado para el caso de que en el futuro se fuese a realizar definitivamente la venta, sería de ciento ochenta mil bolívares (Bs 180.000,00); Señaló que de esa cantidad la accionante recibió la suma de ciento quince mil bolívares (Bs 115.000), distribuido de la siguiente forma: Dos mil bolívares (Bs 2.000,00), en efectivo y la suma de ciento trece mil bolívares (Bs 113.000,00), mediante cheque, de fecha 23 de diciembre de 2.009, proveniente de la entidad financiera Banco Mercantil, de una cuenta cuyo titular es la ciudadana Sergia Concepción Rodríguez Ramos, todo ello al momento de la firma en la Notaría Pública de Quibor, puntualizando que el mismo día de la firma del precitado contrato de opción a compra, la mencionada ciudadana procedió a depositar el mencionado cheque y la suma en efectivo en su cuenta de ahorro perteneciente a la entidad financiera Banco Mercantil. Arguyó que todo lo anteriormente narrado ocurrió, y se evidencia de los recaudos llevados por el expediente judicial N° 2039/15, llevado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Indicó que el saldo restante del precio total de la venta, la suma de sesenta y cinco mil bolívares (Bs 65.000,00), sería pagado por la ciudadana Sergia Concepción Rodríguez Ramos, mediante depósitos hechos en la cuenta bancaria de la parte actora, de la siguiente forma: a) A los 15 días subsiguientes de la firma del contrato, la cantidad de quince mil bolívares (Bs 15.000,00), y b), El resto, la suma de cincuenta mil bolívares (Bs 50.000,00), dentro de los meses continuos contados a partir del 1 enero de 2.010, señalando que se previó en el precitado contrato una prórroga de 30 días. Indicó que el contrato en cuestión vencía en el mes de marzo de 2.010, pero la suma de de sesenta y cinco mil bolívares (Bs 65.000,00), que debió pagar la ciudadana Sergia Concepción Rodríguez Ramos en el tiempo establecido, no la realizó, y tan solo canceló la cantidad de (Bs 750,00), en tres depósitos, el primero de (Bs 390,00), el segundo por (Bs 180,00) y el tercero por (Bs 180,00), adeudando así la cantidad de (Bs 64.250,00) que jamás canceló. Seguidamente indicó que el precitado documento de compra venta fue dejado sin efecto por un posterior documento notariado, señalando que la progenitora de la precitada ciudadana Sergia Concepción Rodríguez Ramos, la ciudadana Sergia Ramos de Rodríguez, parte demandada en la presente causa, fue con quien la accionante suscribió un nuevo contrato de opción a compra venta en el año 2.010. Arguyó que entre los meses de abril y mayo de 2.010, es que las partes inician conversaciones, donde se planteó que hicieran un nuevo negocio por el mismo inmueble y la parte actora les aceptaría los (Bs 115.750,00) que ella ya había recibido de la ciudadana Sergia Concepción Rodríguez Ramos por el contrato anteriormente narrado, como inicial de un nuevo contrato de opción de compraventa, y este nuevo contrato se haría a nombre de la parte demandada, ya que la ciudadana Sergia Concepción Rodríguez Ramos no estaba interesada en adquirir el inmueble; señaló que el precio total de la opción, en el nuevo contrato se mantendría igual que en anterior, es decir la suma de (Bs 180.000,00); pero la inicial sería de (Bs 142.000,00) y no de (Bs 115.000,00) como en el primer contrato. Seguidamente señaló que habiendo recibido la parte actora la cantidad de (Bs 115.750,00) por motivo del contrato firmado en fecha 23 de diciembre de 2.009, donde se reconocieron la cantidad de (Bs750), por gastos de Notaría y se aplicarían los (Bs 115.750,00), como inicial, por lo que la parte actora tendría un saldo a su favor de (Bs 27.000,00), para completar la inicial del nuevo contrato, saldo que sería cancelado posteriormente en efectivo, pago éste que jamás ocurrió. Seguidamente indicó que del precio total de la opción (Bs 180.000,00), quedaría un remanente de (Bs 38.000,00), que la parte demandada, cancelaría mediante abonos sucesivos en la cuenta de la parte actora, cuenta donde se iría descontando las cuotas de pago del inmueble, el cual había sido adquirido, gracias a un crédito facilitado por la entidad financiera Banco Mercantil, misma entidad financiera donde posee la cuenta la parte actora. En ese mismo orden de ideas indicó que en fecha 25 de junio de 2.010 acudió conjuntamente con la precitada ciudadana Sergia Concepción Rodríguez Ramos a la Notaría Pública del Tocuyo, a firmar el documento mediante el cual dejaron sin efecto alguno el contrato que habían suscrito en fecha 23 de diciembre de 2.009 por ante la Notaría Pública de Quibor, finalizando así toda relación contractual con la mencionada ciudadana Sergia Concepción Rodríguez Ramos. Señaló que ese mismo día 25 de junio de 2010, firma conjuntamente con la parte demandada el nuevo contrato de opción a compra venta, por ante la Notaría Pública del Tocuyo. En ese mismo orden de ideas arguyó que de acuerdo a lo estipulado en la cláusula segunda del nuevo contrato, la parte demandada aceptó el precio total, que es la suma de (Bs 180.000,00), y debió recibir a la firma del mismo la cantidad de (Bs 142.000,00), quedando un saldo restante de (Bs 38.000,00), en un lapso de veinticuatro (24) meses, contados a partir de la firma del documento de la opción. Seguidamente señaló que lo que realmente ocurrió fue que el día de la firma del precitado contrato de opción a compra de fecha 25 de junio de 2.010, la acciónate no recibió cheque alguno, ni tampoco ninguna suma de dinero en efectivo, por lo que en el año 2.014, la parte actora demandó a la accionada por resolución de contrato, procedimiento que fue ventilado por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco con sede en la ciudad de Quibor, donde la accionante incurrió en un error al decir que había recibido la suma de ciento cuarenta y dos mil bolívares (Bs 142.000,00), como cuota inicial, mediante cheque bancario; cuando la verdad es que jamás recibió tal cantidad de dinero, tal como se explicó up supra, por lo que niega expresamente haber recibido en fecha 25 de junio de 2.010, cheque bancario N° 10540316, emanado de la entidad financiera Casa Propia, por la suma de (Bs 142.000,00). Seguidamente señaló que en la cláusula tercera del precitado contrato, se estableció que la duración de la opción sería de (24) meses, contados a partir de la fecha de autenticación del documento, contemplándose en esa misma cláusula; la posibilidad de una prórroga de ciento ochenta días (180) días hábiles, si fuera necesario, de igual modo se acordó en la misma cláusula que la parte actora asumiría la obligación de realizar los trámites previos a la venta, tales como la obtención de la solvencia municipal, la solvencia de hidrolara y de otros servicios, y todo lo necesario para el registro del documento definitivo, resaltado que dicha obligación estaba supeditada a que la accionante cancelara el monto restante de (Bs. 38.000,00). En ese mismo orden ideas indicó que en la cláusula cuarta del contrato en cuestión se estipulo como cláusula penal, donde se acordó que si cumplido el término de la opción, y por razones imputables a la parte demandada, no se llevara a cabo el otorgamiento del documento definitivo de la compra venta o si la misma desistiera de la negociación, la parte actora quedaría con la cantidad entregada, la suma de (Bs 142.000,00), así como las cuotas canceladas en las instituciones bancarias, más la suma de (Bs 30.000,00), como indemnización de daños y perjuicios. Seguidamente indicó que a pesar de las facilidades brindadas por la parte actora, la accionada jamás canceló a la entidad financiera Banco Mercantil C.A; la suma de (Bs 38.000,00), a los que estaba contractualmente obligada, indicando que tan solo canceló (Bs 1.600,00), mediante depósitos sucesivos en la cuenta de la accionante, en siete años. En ese mismo orden de ideas indicó que por más de 7 años la parte actora fue quien pagó los servicios de agua, electricidad y aseo, ya que la accionada se negaba a hacerlo, además de tener que pagar la exigencias de la entidad bancaria Banco Mercantil. Seguidamente señaló que como consecuencia de lo anteriormente narrado en el año 2.014, la parte actora interpuso demanda en contra de la accionada, por resolución de contrato, por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la cual fue declarada con lugar, sin que se ejerciera recurso alguno en el tiempo útil, posteriormente en la fase de ejecución de la sentencia la parte demandada ejerció un recurso de de amparo constitucional por violación del debido proceso, el cual fue declarado sin lugar por el mencionado Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, decisión que fue anulada por el juzgado superior que conoció la causa, declarando con lugar el recurso en cuestión. Indicó que la violación de la garantía del debido proceso señalada por el juzgado superior se limitó a un solo aspecto, el cual fue que para la sustanciación del expediente, debió previamente tramitarse por ante la Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI), el correspondiente procedimiento administrativo, para luego habilitar la vía judicial. Seguidamente indicó que como efecto de la mencionada sentencia del juzgado superior, se anularon la sentencia y todas las actuaciones procesales realizadas por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, por lo que la parte actora procedió a presentar formalmente su solicitud por ante la Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI), indicando que dicho procedimiento abarcó muchos meses, y finalmente en fecha 28 de agosto de 2.015, se produjo la providencia administrativa que habilitó la vía judicial. Seguidamente indicó que durante el tiempo que duró el mencionado procedimiento administrativo, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, quien le había tocado conocer la mencionada demanda, la declaró inadmisible, y archivó el expediente, sin que mediara notificación alguna a las partes, en un expediente que se encontraba paralizado, señalando que la mencionada sentencia no se pronunció sobre el fondo de la controversia, sino únicamente sobre la inadmisibilidad de la acción, por lo que indicó no hay impedimento para la interposición de la presente demanda por resolución de contrato. Seguidamente indicó que en fecha 04 de agosto de 2.015, la parte demandada interpuso demanda en contra de la accionante por cumplimiento de contrato por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, señalando que en esa oportunidad conoció esa causa la misma juez que había declarado inadmisible y archivado el expediente contentivo de la acción de resolución de contrato, incoada por la parte actora, posteriormente el mismo tribunal a-quo declara con lugar la acción por cumplimiento de contrato interpuesta por la parte demandada en fecha 04 de agosto de 2.015, señaló que contra dicho fallo se ejerció debidamente recurso de apelación, correspondiéndole conocer de dicha apelación al Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, quien declaró con lugar el recurso de apelación, anulando así el fallo del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, y condenó en costas a la parte demandante. Señaló que contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, no se ejerció ningún medio impugnativo, ni recurso, adquiriendo así fuerza de cosa juzgada, por lo que no procede como defensa perentoria de fondo o alegato por vía de reconvención. Seguidamente indicó que en el presente caso ya no es posible plantear nada respecto al cumplimiento de contrato, debido a que sobre ese aspecto ya existe cosa juzgada, siendo solamente posible demandar la resolución. Indicó que en relación a la suma de treinta mil bolívares (Bs 30.000,00), que reclama la parte actora como indemnización de daños y perjuicios, la misma renuncia a ella, a pesar de todos los daños causados superan con creces la mencionada suma, puntualizando que para el mes de diciembre de 2.012, cuando debió haberse terminado de pagar el saldo del precio de la opción de compra venta, la suma de (Bs 38.000,00), para adquirir definitivamente el inmueble ya era insignificante, ya que equivalía a 13 salarios mínimos. Seguidamente indicó que la parte demandada no carece de vivienda propia ya que es propietaria de una vivienda construida sobre un lote de terreno de más de trescientos cincuenta y cinco metros cuadrados (355 M2), que le fue entregada en propiedad, mediante la Ley Especial para la Regularización de la Tenencia de la Tierra de los Asentamientos Urbanos Populares, situada en el casco central de la población de Quibor. Fundamentó la presente demanda en los artículos 510, 1.264, 1.167, 1.271, del Código Civil. Finalmente demandó para que la parte accionada convenga o sea condenada a: 1-Que se declare resuelto el contrato suscrito entre las partes, en razón del incumplimiento culposo de las obligaciones contractuales que la parte demandada se obligó de manera libre y voluntaria. 2-Que en virtud de los efectos restitutorios de la resolución, se acuerde la entrega a favor de la parte actora del bien inmueble objeto de la opción de compra-venta, incluyendo el puesto de estacionamiento; libre de personas y de cosas. 3-Que en razón de los mismos efectos restitutorios ya mencionados, asume la obligación de devolver a la parte demandada, la suma de todos los pagos que ella desembolsó con ocasión del presente contrato de opción a compra venta ya tantas veces mencionado; y que asciende a la cantidad de ciento quince mil setecientos cincuenta bolívares (Bs115.750,00). Estimó la presente demanda en la cantidad siente mil setecientos treinta y cinco mil bolívares (Bs 7.735.00); equivalentes a nueve mil cien unidades tributarias (9.100 U.T).

En fecha 28 de noviembre de 2018, estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, el Abogado RAMÓN RAY RIVERO MUJICA, apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito en los siguiente términos: Rechazó, negó y contradijo que la parte demandada haya incumplido con el pago del saldo del precio por razones imputables a la misma, de igual forma rechazó, negó y contradijo que la parte actora haya tenido que pagar durante varios años los servicios públicos de la vivienda que ocupa la accionada y finalmente rechazó, negó y contradijo que en la presente acción hayan razones jurídicas para ejercer una resolución del contrato de compra venta. Seguidamente expuso que de un examen de lo expuesto por la parte actora en su libelo de demanda se observa que la accionada contradictoriamente cuestiona la validez del contrato e infiere que lo allí expuesto es simulado y al mismo tiempo demanda la resolución del contrato, con lo que pretende contrariar lo expuesto en el documento firmado por las partes, con lo cual desconoce el contenido del artículo 1.360 del Código Civil, que señala que el instrumento público hace plena fe entre las partes y respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo que en los casos y con los medios permitidos por la ley se demuestre la simulación. Indicó que la presente demanda no se pidió la simulación del documento fundamental, lo que se traduce en que todos los argumentos y esfuerzos expuestos por la parte actora en libelo de demanda referidos a ese tema que contraría lo expuesto en el documento resultan irrelevantes en el presente asunto y por lo tanto debe ser desestimado. Indicó que en el expediente Nº 3344, donde la parte actora demandó la resolución del contrato por ante el Juzgado Primero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, afirmó que había celebrado un contrato con la accionada en el que había recibido la cantidad de Bs. 142.000,00; lo que constituye una confesión judicial a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.401 del Código Civil. Seguidamente señaló que la parte actora fundamenta la presente demanda indicando que la accionada no cumplió en pagar la totalidad del precio del inmueble, específicamente la cantidad de Bs 38.000,00, todo en el entendido de que había recibido la cantidad de Bs 142.000,00; puntualizando que la cantidad de Bs 38.000,00, serían pagados por la parte demandada al banco que en ese momento mantenía una acreencia hipotecaria con la parte actora. Indicó que hay que tener en cuenta que cuando la accionada entregó la cantidad de Bs. 142.000,00; había pagado ya casi el 80% del valor de la vivienda, señalando que tal como lo establece la doctrina para poder demandar la resolución de un contrato tiene que haber o existir un incumplimiento de alguna de las partes y ese incumplimiento a su vez ser atribuido a una acción u omisión de quien es demandado, tal como lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil. Seguidamente señaló que en el contrato de opción a compra venta, en su cláusula segunda, se estableció que la parte demandada pagaría a la entidad financiera Banco Mercantil, el monto restante de Bs 38.000,00 en un lapso de 24 meses, contados a partir de la firma del documento, sin embargo indicó que dicha obligación era imposible de cumplir, pues al no ser la accionada la titular del crédito, no podía pagarla como tercero al banco en cuestión, ya que el mencionado crédito fue otorgado conforme a lo dispuesto en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario; la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat y al Decreto de Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, además de que el inmueble objeto de la presente demanda se encuentra bajo un subsidio regulado por el Banco de Hábitat y Vivienda, al que no podía acceder como deudora la accionada para realizar el pago restante de (Bs 38.000,00), por lo que dicha obligación se debe reputar como no escrita a tenor de lo establecido en el artículo 1.200 del Código Civil. Seguidamente indicó que al no poder la parte demandada cumplir con el acuerdo contractual celebrado entre las partes por un hecho no imputable a la misma, no existe en consecuencia causal de resolución de contrato como pretende la parte actora, señaló que la accionada demandó un cumplimiento de contrato que fue declarado sin lugar, lo cual no implica por tan solo ese hecho, la resolución contractual tenga que ser declarada con lugar, pues no existe causal para que ello suceda, no existiendo incumplimiento ni doloso ni culposo por parte de la accionada. Seguidamente señaló que la parte actora pretende dejar sin vivienda a una familia y además sin ahorros, quedándose así con la casa y con el dinero entregado, ofreciendo el apoderado de la parte actora devolver el precio pagado en su momento que en la actualidad equivale a poco más de un bolívar soberano (Bs 1,00), seguidamente invocó lo dispuesto en el artículo 3 de la Resolución Nº 10 y 11 de la Gaceta Oficial Nº 40.115 de fecha 21 de febrero de 2.013. Finalmente señaló que el estado solo permite que se demande la resolución de un contrato que tenga como objeto un inmueble para uso de vivienda, siempre y cuando exista una responsabilidad comprobada de alguna de las partes y en el caso actual la accionada estaba impedida de pagar un crédito ajeno, más aun cuando sobre el inmueble se encontraba constituida una hipoteca sometida a una serie de restricciones que impedían que un tercero se subrogara la deuda, situación que desconocía la parte demandada, por lo que en el presente caso solicitó que se aplique el principio iura novit curia, es decir las partes exponen los hechos y el juez aplica el derecho.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el presente recurso de apelación ejercido por la parte demandada en contra de la sentencia proferida por el a-quo y determinar si la misma se encuentra ajustada a derecho, siendo así previa observación de los informes presentados por ambas partes, y sus respectivas observaciones hechas por la parte actora, esta juzgadora observa:

La apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidad de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.

Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 8 de julio de 2019, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte demandada, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.

En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como el de contestación a la misma, se toman como hechos no controvertidos: a) que en fecha 25 de junio de 2010, la ciudadana GRIZZLY GRIZNEIVI JIMENEZ, y la ciudadana SERGIA RAMOS DE RODRIGUEZ, suscribieron un contrato de opción de compra sobre un inmueble propiedad de la primera de las nombradas. b) que el precio pactado por la negociación del inmueble fue de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00).

De tal forma que se tienen como hechos controvertidos los siguientes: a) que el contrato suscrito se trató de una venta y no de una opción a compra venta. b) que la ciudadana Grizzly Grizneivi Jiménez al momento de suscribir el contrato recibió la cantidad de ciento cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 142.000,00) y no, ciento quince mil bolívares (Bs. 115.000,00) como ella lo afirma en el libelo. c) la existencia de una condición imposible por cumplir por la parte demandada, para cancelar la suma de treinta y ocho mil bolívares (Bs. 38.000,00), monto restante de la negociación.

Delimitada como ha sido la controversia, concierne ahora analizar los medios probatorios aportados por las partes; siendo así se tiene lo siguiente:
PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
Pruebas presentadas por la parte actora:
1. Promovió marcado con la letra “A”, original de poder, autenticado por ante Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 02 de febrero de 2.018, bajo el Nº 27, tomo 22, folios 82 y 84; el cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose la legitimidad de los abogados MANUEL RIVERO USECHE, ROSARIO ESCALONA JIMÉNEZ, LAURA CECILIA RENGIFO, KARELIS YACSIRE GUEDEZ PÉREZ Y ELEOMAR AGÜERO, para actuar en la presente causa.
2. Promovió marcado con la letra “B”, copia certificada de contrato de opción a compra venta, suscrito entre Grizzly Jiménez y Sergia Rodríguez Ramos autenticado por ante la Notaría Pública de Quibor, Municipio Jiménez del Estado Lara, bajo el Nº 19, tomo 71; el cual se desestima por no formar parte del tema a dilucidar.
3. Promovió marcados con la letra “C”, en (7) folios útiles, copias simples fotostáticas constantes de planillas de depósitos bancarios y cheque del banco mercantil por la cantidad de (Bs 2.000,00), los cuales concatenados con la prueba de informes rendida por el Banco Mercantil, son objeto de valoración y su influencia sobre el fondo del asunto será establecido infra.
4. Promovió marcado con la letra “D”, copia certificada de documento, suscrito entre Grizzly Jiménez y Sergia Rodríguez Ramos autenticado por ante la Notaría Pública del Tocuyo, Municipio Moran del Estado Lara, en fecha 25 de junio de 2.010, bajo el Nº 08, tomo 12; el cual se desestima por no formar parte del tema a dilucidar.
5. Promovió marcado con la letra “E.1”, en (41) folios útiles, copia certificada del expediente Nº 2039/15, llevado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Se valora conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
6. Promovió marcado con la letra “E.2”, copia certificada de documento de opción a compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública del Tocuyo, Municipio Moran del Estado Lara, en fecha 25 de junio de 2.010, bajo el Nº 24, tomo 14; el cual constituye el documento fundamental de la demanda y se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; su incidencia en el mérito de la causa se establecerá más adelante.
7. Promovió marcado con la letra “F”, copia certificada de documento de cancelación de hipoteca parcial convencional de primer grado, venta de inmueble y constitución de hipoteca de primer grado, protocolizado por ante el Registro Público Subalterno de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco del Estado Lara, en fecha 18 de septiembre de 2.007, bajo el Nº 50, folios 449 y 457, protocolo primero, tomo décimo; la cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; desprendiéndose de la misma que el inmueble objeto de controversia se encuentra libre de gravamen.
8. Promovió marcada con la letra “G”, documento definitivo de propiedad, autenticado por ante el Registro Público del Municipio Jiménez y Andrés Eloy Blanco del Estado Lara, en fecha 13 de diciembre de 2.013, bajo el Nº 16, folio 75 del tomo 9; el cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
9. Promovió marcados con las letras “H1, H2, H3, H4, H5, H6”, copias certificadas de recibos de pago, emanados de la empresa Hidrolara, C.A.
10. Promovió marcados con las letras “I1, I2, I3, I4, I5, I6”, copias certificadas de recibos de pago, emanados de la empresa Corpoelec C.A.
Los medios probatorios identificados 9 y 10, cuya regla de valoración se halla establecida en el artículo 1383 del Código Civil por asimilarse a las tarjas; se desestiman por no aportar nada para resolver los hechos controvertidos.
11. Promovió copias certificadas de escrito de promoción de pruebas, informe emanado de la entidad financiera Banco Mercantil, informe de SUDEBAN, y copia certificada de sentencia emanada del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 29 de febrero de 2.016, expediente signado con la nomenclatura Nº 2039/15; estas probanzas forman parte del expediente antes mencionado, por tanto, son objeto de valoración conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
12. Promovió marcado con la letra “J”, relación de facturas no pagadas a la empresa hidrológica del estado Lara; la cual se desestima por no aportar nada para resolver los hechos controvertidos.
13. Promovió marcada con la letra “K”, copia certificada de libelo demanda de resolución de contrato de opción de compra venta.
14. Promovió marcada con la letra “K2”, copia certificada de escrito de contestación de demanda.
15. Promovió marcada con la letra “L”, copia certificada de sentencia emanada del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, de fecha 17 de abril de 2.015, expediente signado con la nomenclatura KP02-R-2015-000326.
16. Promovió marcada con la letra “M”, copia certificada de sentencia emanada del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 08 de enero de 2.016, expediente signado con la nomenclatura 2.054/15.
17. Promovió marcado con la letra “N”, copia certificada de escrito de apelación.
18. Promovió marcado con la lera “Ñ”, copia certificada de sentencia emanada del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, de fecha 09 de mayo de 2.016, expediente signado con la nomenclatura KP02-R-2015-000261.
19. Promovió marcado con la letra “O”, copia certificada de auto que declara firme la sentencia emanada del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en fecha 09 de mayo de 2.016.
Los medios probatorios identificados 13 al 19 evidencian las distintas causas en que se han visto involucradas las partes contendientes en este asunto; sin embargo, a los fines de probar los hechos controvertidos, no aportan valor probatorio.
20. Promovió marcado con la letra “P”, original de certificación medica original.
21. Promovió marcada con la letra “Q”, copia certificada de partida de nacimiento, Nº 1044, de fecha 31 de octubre de 2.010.
22. Promovió marcada con la letra “R”, copia certificada de partida de nacimiento, Nº 50, de fecha 26 de diciembre de 2.008.
Los medios probatorios identificados 21 al 22, se desestiman por no ser relevantes para la resolución de los hechos controvertidos.
23. Promovió marcado con la letra “S”, copia certificada de inspección judicial, practicada por la Notaria Pública de Quibor del Estado Lara, en fechas 07 de mayo de 2.015; este medio probatorio fue debidamente evacuado conforme a lo estipulado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, de su valoración no surgen elementos que incidan en la resolución de los hechos controvertidos.
24. Promovió marcado con la Letra “T”, copia certificada de documento de propiedad, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Jiménez y Andrés Eloy Blanco del Estado Lara, en fecha 23 de septiembre de 2.010, bajo el Nº 2010.372, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 357.11.3.8.122; el cual tiene valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; demostrándose con el mismo que la demandada es propietaria de otro inmueble, no obstante, a los fines de resolver los hechos aquí controvertidos no hace ningún aporte.
25. Promovió marcada con la letra “U”, copia certificada de providencia administrativa, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Nº 141, en fecha 28 de agosto de 2.015, el cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, derivándose de dicho medio probatorio que la demandante estaba autorizada para acudir a la vía judicial para la interposición de la demanda.
Pruebas presentadas por la parte demandada:
1. Promovió marcado con la letra “A”, copia certificada de poder especial, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 28 de junio de 2.013, bajo el Nº 5, tomo 126; el cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose la legitimidad del abogado RAMÓN RAY RIVERO, para actuar en la presente causa.
2. Invocó en merito favorable que se desprende de la copia certificada de libelo demanda de resolución de contrato de opción de compra venta, promovida por la parte actora en su libelo de demanda, marcada con la letra “K”; el mérito favorable de los autos no es un medio de prueba per se, sino la solicitud que hace el promovente de la aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige en el sistema probatorio venezolano (vid. Sentencia N° 02595 del 5 de mayo de 2005, dictada por la Sala Político-Administrativa), y el mismo se orienta a la valoración que el Juez del mérito aprecie sobre estas pruebas.
3. Promovió marcado con la letra “B”, copia certificada de contrato de opción a compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública del Tocuyo, Municipio Moran del Estado Lara, en fecha 25 de junio de 2.010, bajo el Nº 24, tomo 14; el cual fue valorado supra.

Una vez analizados los medios probatorios aportados, resulta oportuno señalar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez de tal forma que no puede en su sentencia referirse a otros hechos distintos a los alegados por aquéllas. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios.

De la misma manera, el juez no puede tomar en cuenta hechos que no han sido alegados por las partes ni fundar su sentencia en hechos que no han sido probados, salvo los casos en que le está permitido ordenar diligencias a través de los autos para mejor proveer. La prueba viene siendo, entonces para las partes, una condición para la admisión de sus pretensiones, pero en modo alguno ello no constituye una obligación, pues no sólo pueden omitirlas, sino también renunciarlas.

De tal manera, que si hay un aporte en el proceso de toda la prueba, y con las mismas se llega a un convencimiento del juez, sin dejar resquicio de duda alguna en relación a los hechos litigiosos, indudablemente que no existe interés práctico en determinar a cuál de ellas correspondería la carga de la prueba porque se trata entonces de determinar quién debía aportarla, si el que se limita a afirmar su existencia o el que se redujo a negarla. De manera, que esa es una cuestión que el juez debe resolverla en la sentencia, no obstante como no es posible esperar hasta ese momento para que las partes conozcan su posición y decidan la actitud a asumir, sino que se debería establecerla de antemano para no incurrir en omisiones.

Así las cosas, en el caso bajo estudio se pretende la resolución del contrato de fecha 25 de junio de 2010 propuesta por la ciudadana Grizzly Grizneivi Jiménez contra la ciudadana Sergia Ramos de Rodríguez, donde en primer término se discute la naturaleza de dicho contrato, ya que la parte actora considera que se trata de un contrato preliminar de opción a compra venta, mientras que la demandada aduce que se trata de un contrato de venta.

En este sentido resulta difícil tanto desde el punto de vista teórico como práctico negar la existencia del contrato preliminar, ya que la múltiple actividad comercial y de los negocios, ha dado auge y vigencia al uso constante de contratos preparatorios; surgiendo a cada instante controversias judiciales resolutorias o de cumplimiento, como la aquí planteada por causa de incumplimiento de cualquiera de las partes.

El preliminar o precontrato, según expresa MESSINEO, sirve para vincular a una parte (es decir) al promitente si el preliminar es unilateral; o bien a ambas partes (si el preliminar es bilateral, en un momento en que no es posible material o jurídicamente, estipular el definitivo, o cuando las partes no encuentren conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo esto es de un modo especial, cuando se trata de un contrato traslativo (o también constitutivo) de derechos reales (“Doctrina General del Contrato", Tomo 1, Pág. 358).

Ahora bien, ¿Qué es un contrato de promesa bilateral de venta? Es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (Artículo 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta; pero se discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces del contrato, de modo pues que vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones contraídas. Existe otra tesis, según la cual el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como "prometo vender" o "prometo comprar" son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones "vendo" o" compro".

Si bien es cierto que nuestro Código Civil, no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones, por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que contiene el Artículo 1.133 del Código Civil según el cual: "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico”.

Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil no ha sido pacífica ya que inicialmente sostenía el criterio según el cual, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Posteriormente el anterior criterio fue abandonado en sentencias en las que se estableció lo contrario, es decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Luego en sentencia dictada en el Exp. 2012-000274 en fecha 22 de marzo de 2013, la Sala Civil, estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advirtió la Sala que si en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta, como una verdadera venta.
Ante la anterior posición jurisprudencial de la Sala de Casación Civil, se produce la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de julio de 2015 en el asunto Nro.14-0662 considerando necesario realizar algunas precisiones con referencia a la naturaleza del contrato de opción a compra. En tal sentido explanó:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
Expuso la Sala Constitucional en la sentencia comentada que:
El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
Más adelante definió lo que son las promesas bilaterales al establecer lo siguiente:
Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
…OMISSIS…
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Luego de realizar un análisis sobre los contratos preliminares y los contratos de opción de compra venta, definiendo lo que debe considerarse cada uno de ellos así como de sus efectos, la Sala Constitucional culminó dejando asentado lo siguiente:
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Expuesto el análisis anterior, esta alzada considera necesario determinar la naturaleza del contrato contenido en el documento de opción a compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública del Tocuyo, Municipio Moran del Estado Lara, en fecha 25 de junio de 2.010, bajo el Nº 24, tomo 14; presentado como documento fundamental de la acción donde las partes se imponen recíprocas obligaciones, a la luz de las consideraciones antes referidas, y en tal sentido, se observa que en el citado contrato las partes pactaron lo siguiente:
SEGUNDA: El precio de la presente Opción es por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00) que “LA OPTANTE COMPRADORA” pagara a “LA VENDEDORA” de la siguiente manera: A) “LA OPTANTE COMPRADORA” entrega en este acto la cantidad de CIENTO CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 142.000,00) a través de cheque emitido a su nombre del Banco Casa Propia asignado con el Numero; 10540316, a su entera y cabal satisfacción de “LA PROPIETARIA”. B) La cantidad de TREINTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 38.000,00), que cancelara “LA OPTANTE” COMPRADORA”, la precipitada cantidad al Banco Mercantil C.A y Banco Universal C.A, en un lapso de Veinticuatro Meses, contados a partir de la firma del presente documento. TERCERA: El lapso de duración de la presente Opción es de Veinticuatro meses computados a partir de la autenticación del presente documento, más Ciento Ochenta (180) Días hábiles, de prórroga si fuere necesario, “LA PROPIETARIA”, se compromete una vez cancelado el monto restante a las entidades Bancarias, se obliga a realizar los trámites previos a la Venta tale como Solvencia Municipal, Hidrolara y otros servicios todo lo que sea necesario para el Registro del Documento Definitivo.
En la cláusula segunda se expresa: “el precio de la presente opción…” lo cual evidencia que las partes contratantes tuvieron la intención y así lo expresan de firmar una opción de compra. Por otra parte, en la cláusula tercera se estableció un lapso de vigencia de esta opción, lo cual reafirma que no se trataba de una venta propiamente dicha; y en la parte infine de esta misma cláusula se establece que la propietaria (aquí demandante) se obligaba a realizar los trámites previos a la venta, tales como solvencias municipales y de Hidrolara; lo cual denota sin resquicio de dudas para esta sentenciadora que el contrato allí suscrito se trataba de una opción a compra, que posteriormente derivaría en un contrato de venta, una vez cumplidas las obligaciones pactadas. Así se declara.
Determinado como ha sido que se trata de un contrato de opción a compra venta, corresponde ahora dilucidar los otros puntos controvertidos. Así las cosas, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

Como consecuencia de lo anteriormente expuesto surge el principio que el contrato legalmente perfeccionando tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.

De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”

También el Código Civil, en el artículo 1.160 dispone
“…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley.”

Por último se resalta lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”

Por lo que el legislador a este respecto ha concedido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido. Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

En el caso de autos, se demanda la resolución de un contrato que constituye el elemento fundamental de la presente acción, y en el cual aparecen derechos y obligaciones entre las partes contratantes, lo que le caracteriza como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones. En este sentido, es oportuno señalar que la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula; ya que admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares.

Establecido lo anterior, en el caso bajo análisis la demandante fundamentan su acción en el incumplimiento de la parte demandada de los términos establecidos en el contrato, concretamente manifiesta que para el mes de diciembre de 2.012, cuando debió haberse terminado de pagar el saldo restante del precio de la opción de compra venta, es decir, la suma de (Bs 38.000,00), la ciudadana Sergia Ramos de Rodríguez no había honrado su obligación.

En tanto que la demandada aduce que la obligación de pagar al Banco Mercantil la suma de Treinta y Ocho Mil Bolívares, constituye una obligación imposible de cumplir, y ello porque la ciudadana Sergia Ramos de Rodríguez no era la titular del crédito. Manifiesta que artículo 1.200 del Código Civil, establece que la condición imposible o contraria a la ley o a las buenas costumbres, hace nula la obligación que depende de ella si es suspensiva; y se reputa no escrita si es resolutoria al no poder la parte demandada cumplir con el acuerdo contractual celebrado entre las partes por un hecho no imputable a la misma.

Ahora bien, entendiéndose por incumplimiento aquélla actividad u omisión del deudor o del acreedor, que lleva a la no satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera de los mismos; es decir que hay un comportamiento del obligado –deudor o acreedor- que puede traducirse en la realización de actos prohibidos en virtud del contrato o en la omisión de los que debe cumplir. Nuestro Código Civil, de una forma general señala al incumplimiento como el móvil o la causa que permita exigir el cumplimiento obligado o la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. En todo caso, es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, los cuales lleguen a configurar cualquier tipo de incumplimiento, sea parcial, defectuoso o inexacto; así como también, del incumplimiento de obligaciones accesorias. Todo ello, debe ser analizado por el sentenciador para determinar si el incumplimiento que se alega es suficiente para declarar o no el cumplimiento obligado o la resolución solicitada por cualquiera de las partes. En este sentido, es importante señalar lo que acota el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su libro La Resolución del Contrato, Pág. 300, quien comenta lo siguiente:
“Cualquiera sea el significado o concepto del “incumplimiento” a los efectos resolutorios, observamos que presenta una estructura distinguida por las particularidades siguientes: a) Actividad. El Incumplimiento es una acción o también omisión, un comportamiento del deudor, o del acreedor, de la prestación que hace incumplida la obligación. Por consiguiente, si el obligado debe hacer determinada cosa y no la hace o cumple, o no da lo prometido, habría una “inejecución o incumplimiento por omisión”. En tanto que si el obligado no debe realizar determinado acto y lo efectúa, entonces habrá un incumplimiento por acción. b) La no necesaria manifestación de voluntad. No se requiere que exista un acto voluntario de incumplimiento a los efectos resolutorios, pues el hecho activo o pasivo que impide la ejecución de la prestación o el cumplimiento, hace que la resolución proceda. c) La “relación causalidad”, sólo a los efectos de la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento voluntario culposo. d) La “existencia de una obligación”. Sólo la existencia de una obligación determina el derecho de las partes a exigir el correspectivo cumplimiento. De no existir el contrato, no podrá hablarse de incumplimiento desde el punto de vista resolutorio”.

De forma tal que son requisitos para exigir judicialmente la resolución del contrato los siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la resolución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir.
En el caso bajo análisis, es reconocido por las partes la existencia de un contrato de opción a compra venta suscrito en fecha 25 de junio de 2010 por las ciudadanas Grzzly Grizneivi Jiménez y Sergia Ramos de Rodríguez, del cual la primera de ellas demanda su resolución; por lo que se encuentra satisfecho el requisito identificado a) en el párrafo anterior.

En relación al requisito identificado b), en este caso se le imputa el incumplimiento a la demandada, sin embargo, ésta aduce que la obligación de cancelar el resto del saldo adeudado ante la entidad bancaria, era de imposible cumplimiento ya que solo la parte actora era la que podía cancelar el crédito acordado a su nombre.

Al respecto tenemos que la obligación imposible ha sido definida en la doctrina (Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, de Manuel Osorio) así: “… La obligación imposible es aquella que excede de los medios o recursos del hombre en general o del deudor en concreto. Se trata de una obligación que de ninguna manera puede cumplirse, sea porque lo impide un hecho natural o porque exista una imposibilidad jurídica”.

En el presente caso manifiesta la parte demandada ciudadana Sergia Ramos de Rodríguez, que de acuerdo con la Ley Especial de Protección al deudor Hipotecario, la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, y el Decreto Ley que Regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, no era posible que pudiese haber efectuado el pago de lo adeudado al Banco Mercantil, de acuerdo a lo estipulado contractualmente.

Sin embargo, del examen de esas leyes, quien juzga no evidencia que establezcan en su articulado una prohibición o restricción de que terceras personas, distintas del propio deudor habitacional, puedan cancelar las cuotas correspondientes al pago del saldo pendiente. Aunado a esto, es del conocimiento de esta sentenciadora, por máximas de experiencia que cuando se apertura una cuenta para que la entidad bancaria que otorgó el crédito hipotecario realice los respectivos descuentos por el vencimiento de las cuotas a cancelar; dicha cuenta no es exclusiva para este fin, ni tampoco solo la titular de la cuenta puede hacer depósitos en la misma; lo cual en el presente caso quedó demostrado con los depósitos efectuados en la cuenta de la demandante, por la ciudadana SERGIA RODRÍGUEZ, titular de la cedula de identidad N° 9.579.715 en distintas oportunidades, evidenciado en autos en los recibos de depósitos 057580403100111, 010012857570125, 057571404100182, 057570309100062, 011101157640068, 057641506110046 y 011121457580200 y por la ciudadana JASMIN ARRAIZ, titular de la cedula de identidad N° 26.141.127, planilla de depósito 012102657640122; igualmente se constata en el informe rendido en fecha 28 de enero de 2016 por la entidad bancaria Banco Mercantil C.A.; por lo antes expuesto, debemos concluir que no existía impedimento alguno para que la demandada efectuara los depósitos correspondientes en la cuenta de la demandante, por lo que hubo un incumplimiento de la obligación asumida por la demandada en el contrato suscrito con la demandante en fecha 25 de junio de 2010 de cancelar la cantidad de treinta y ocho mil bolívares (Bs. 38.000,00) en un lapso de veinticuatro (24) meses posteriores a dicha fecha. Así se establece.

Sobre este particular, el autor José Melich Orsini (“Doctrina General del Contrato”) ha expresado que el tercero no necesita el asentimiento del acreedor ni el deudor, cuando decide pagar una deuda ajena valiéndose del artículo 1283 del Código Civil que le autoriza incondicionadamente a efectuar tal pago, norma esta que expresa inicialmente lo siguiente: “El pago puede ser hecho por toda persona que tenga interés en ello, y un por un tercero que no sea interesado…”; de tal forma que no existía impedimento legal alguno para que la ciudadana Sergia Ramos de Rodríguez, efectuara los pagos correspondientes al compromiso adquirido. Así se concluye.

Por último, el requisito identificado c) referido a que la parte que demanda la resolución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir, examinado el contrato suscrito se evidencia de la cláusula tercera que la propietaria, ciudadana Grizzly Grizneivi Jiménez se comprometía una vez cancelado el monto restante a las entidades bancarias por la demandada, a realizar los trámites previos a la venta tales como Solvencia Municipal, Hidrolara y otros servicios que fueren necesario para el registro del documento definitivo; de lo cual se desprende que ante el incumplimiento de la obligación asumida por la demandada de cancelar el monto restante, no nació para la demandante la obligación para realizar los trámites previos referidos en la mencionada cláusula tercera. Así se establece.

En base a lo supra expuesto, se debe concluir que la defensa opuesta por la demandada de la condición imposible de cumplir, debe ser desestimada y en consecuencia, la pretensión de resolución del contrato suscrito en fecha 25 de junio de 2010 incoada por la ciudadana GRIZZLY GRIZNEIVI JIMÉNEZ, debe ser declarada procedente. Así se decide.

Con relación al otro hecho controvertido sobre el monto recibido por la demandante al momento de suscribir el contrato de opción a compra, que la ciudadana GRIZZLY GRIZNEIVI JIMÉNEZ, manifiesta haber recibido ciento quince mil bolívares (Bs. 115.000,00) y no ciento cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 142.000,00) como ella lo afirma en el libelo. Al respecto, esta sentenciadora examinado el documento autenticado por ante la Notaría Pública del Tocuyo, Municipio Moran del Estado Lara, en fecha 25 de junio de 2.010, bajo el Nº 24, tomo 14; se constata en la cláusula segunda del contrato suscrito entre las partes que la demandante recibió de la demandada la cantidad de CIENTO CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 142.000,00) a través de cheque emitido a su nombre del Banco Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo signado con el Nro. 10540316, a su entera y cabal satisfacción; por lo que en aplicación del artículo 1.360 del Código Civil, que claramente señala que el instrumento público hace plena fe entre las partes y respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formulada por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae; se debe concluir que la cantidad recibida por la parte actora fue de ciento cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 142.000,00). Así se declara.
DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Abogado RAMÓN RAY RIVERO, apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 08 de julio de 2019, por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Se declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO de opción de compra venta, intentada por la ciudadana GRIZZLY GRIZNEIVI JIMÉNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 14.229.876, contra la ciudadana SERGIA RAMOS DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.579.715.
SEGUNDO: Se ORDENA a la ciudadana SERGIA RAMOS DE RODRÍGUEZ, demandada, a restituir o hacer la entrega material del inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Atardecer, distinguida con el Nro. 33, Código catastral Nro. 13-04-01-15-02-33, Ubicada en la Manzana N° 2, en el sitio conocido como El Silencio, en la ciudad de Quibor, Parroquia Juan Bautista Rodríguez, Municipio Jiménez del estado Lara, situada dicha Urbanización, calle 14 y Avenida Rotaria, alinderada particularmente así: Norte: con parcela Nro. 35; Sur: con el área de estacionamiento; Este: con área de circulación peatonal y Oeste: con áreas verdes de la Manzana; así como también el puesto de estacionamiento de vehículos distinguido con el mismo número de la parcela numero 33; ubicado en el área de estacionamiento, situado este en el centro de la Manzana Nro. 2, el cual le corresponde a dicha parcela, y le pertenece según documento Registrado por ante el Registro Público Subalterno de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco del estado Lara, bajo el Numero 50, Folios 449 al 457, Protocolo Primero, Tomo Decimo, Trimestre Tercero del año 2007, de fecha 18 de septiembre de 2007, libre de personas y cosas en las mismas buenas condiciones que lo recibió.
TERCERO: Se ORDENA a la ciudadana GRIZZLY GRIZNEIVI JIMÉNEZ, parte actora, devolver indexada, la cantidad de ciento cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 142.000,00), recibido como pago de la inicial en la opción de compra venta, actualmente equivalente por la reconversión monetaria, la cantidad de un bolívar con 42 céntimos (1,42 Bs).
CUARTO: Se CONDENA a la ciudadana SERGIA RAMOS DE RODRÍGUEZ, demandada parte perdidosa en esta instancia a las costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes