TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, catorce de febrero de dos mil veinte
209º y 160º
ASUNTO: KP02-V-2016-000583
Demandante: JANUSZ SZYMON PAWLIK BRONNA Y VICTOR JOSE PAWLIK, de nacionalidad extranjera residente y venezolano domiciliados en esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara y titulares de las cedulas de identidad Nos. 81.230.424 y 23.947.252 respectivamente
Apoderado De La Parte Demandante: RAUL DUQUE, LUIS ZERPA, ALEJANDRO GUILLEN LOZADA, IPSAS Nos. 113.771, 17.33, 22.146 respectivamente
Demandados: HECTOR MEDINA y MARIA VELASQUEZ, titulares de las cedulas de identidad Nos. 9.269.242 y 7.424.026 respectivamente
Apoderados De La Parte Demandada: HAROLD CONTRERAS AL VIAREZ y FANNY DANIELA MARTINEZ SANTANA IPSA No. 23.694 y 279.091 respectivamente
Motivo: Desalojo De Inmueble
Sentencia Definitiva
DE LA AUDIENCIA ORAL
Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 112 de la Ley de Regulación y Control de arrendamiento de y el haberse pronunciado oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, siguen los ciudadano: JANUSZ SZYMON PAWLIK BRONNA Y VICTOR JOSE PAWLIK, de nacionalidad extranjera residente y venezolano domiciliados en esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara y titulares de las cedulas de identidad Nos. 81.230.424 y 23.947.252 respectivamente y condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por un espacio físico de cinco (5) habitaciones, dos (2) baños, una (1) cocina, un (1) lavadero y dos (2) maleteros o depósitos que forman parte de un inmueble de mayor extensión ubicado en la av. Bolívar con carrera 1 de la urbanización Los Libertadores, casa No. 25 de esta ciudad de Barquisimeto, libre de bienes y personas, por lo que encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 112, ya referido , este Tribunal pasa a emitir el pronunciamiento in extenso en la presente causa, en los siguientes términos:
El presente asunto llega con motivo a la inhibición de la Juez Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial del Estado Lara, tomado en cuenta que en fecha 04 de Octubre del 2019 la juez superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, Repone la Causa al estado de que se agreguen las resultas de la prueba de informes venidas y que fueron solicitadas a la entidad bancaria Banesco y se proceda emitir nueva decisión, por lo que provoco en el juez a-quen la inhibición por haber emitido opinión, correspondiéndole en suerte a este tribunal entrar a conocer el presente asunto por distribución que hiciera la Unidad de Recepción de Documento no penal URDD.
En el presente juicio la parte actora, pretende mediante escrito de demanda que los demandados-arrendatarios, HECTOR MEDINA y MARIA VELASQUEZ, titulares de las cedulas de identidad Nos. 9.269.242 Y 7.424.026 respectivamente, desalojen el inmueble que le fue dado en arrendamiento conformado por un espacio físico de cinco (5) habitaciones, dos (2) baños, una (1) cocina, un (1) lavadero y dos (2) maleteros o depósitos que forman parte de un inmueble de mayor extensión ubicado en la av. Bolívar con carrera 1 de las urbanización Los Libertadores, casa No. 25 de esta ciudad de Barquisimeto. En la cláusula SEGUNDA del contrato se estableció que el Arrendatario se obliga a utilizar dicho espacio como vivienda, no siendo permitido celebrar reuniones de carácter público o que molesten al vecindario, ni destinarlo para depósitos de materiales explosivos, ni otras causas o motivo, no colocar avisos y/o propagandas sin el consentimiento expreso y dado por los arrendadores. Agrega el actor que el arrendatario HECTOR MEDINA con el paso del tiempo cambio el uso del inmueble convirtiéndolo en un taller y punto de venta y comercio, incumpliendo de manera categórica y descarada con lo establecido en la referida clausula. Al enterarnos, refieren los actores, del cambio de uso le hicimos la pertinente observación a la cual hizo caso omiso a la misma, no mostrando nunca su intensión de corregir su falta. Alega que en virtud de este uso indebido, el referido espacio físico ha sufrido deterioro continuo y ha carecido, de manera notable y evidente de la falta de atención y mantenimiento adecuado que contractualmente le correspondía conforme establecido en la clausula QUINTA del referido contrato. Agrega que el referido contrato fue firmado por el lapso de un (1) año contados a partir del día 7 de Julio de 2011, prorrogable a voluntad de las partes contratantes, por lapsos iguales, si una de las partes no da aviso a la otra, expresando por escrito su deseo de dar terminado el contrato de arrendamiento o de las posibles prorrogas. Alega el actor que en varias oportunidad y en diferentes formas ha sido notificado el arrendatario que dicho contrato no será renovado por lo que le han solicitado la desocupación del inmueble y señala la necesidad de ocupar el mismo.
Señalan que el arrendatario ha incumplido con la obligación del pago oportuno de los cánones de arrendamiento, al momento ,indica el actor, el arrendatario tiene un retardo de seis (6) meses de cánones de arrendamiento pendientes, refiere que en la clausula OCTAVA del contrato quedo establecido que cuando EL ARRENDATARIO no haya cancelado el alquiler mensual dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes a la fecha de su vencimiento EL ARRENDADOR tendrá derecho a solicitar la resolución del contrato por ante los organismos judiciales correspondientes y solicitar la inmediata desocupación del inmueble sin estar obligado a dar aviso previo. En su petitorio solicitan en razón de todo lo expuesto el DESALOJO y en consecuencia entregar el espacio físico arrendado, por lo que proceden a demandar formalmente al ciudadano HECTOR MEDINA, y MARIA VELAZQUEZ, ya identificado.
En el acto de contestación de la demanda la parte demandada alegaron con asistencia del defensor público lo siguiente: Niego, rechazo y contradigo lo alegado por los demandantes respecto a la necesidad alegada por los demandantes; negaron y rechazaron que los demandados hayan cambiado el uso del inmueble; negaron, rechazaron el haber deteriorado el inmueble, y nada dijeron en relación al alegato del actor a cerca de la deuda pendiente por cancelar de seis (6) meses.
En el lapso de promoción de pruebas la parte actora promovió: La prueba de confesión, reconocimiento de documentos e inspección judicial, la parte demandada también hiso uso de la oportunidad y promovió documentales, informe médico, prueba de informes y testimoniales.
Al folio 158 el a-quo admitió las pruebas promovidas por la parte actora salvo su apreciación en la definitiva, en relación a las pruebas de la parte demandada el tribunal no las admite porque las mismas no fueron promovidas con la contestación de la demanda como lo establece el artículo 107 de la LEY PARA LA REGULACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIEDA, igualmente admitió las pruebas de informes e inspección judicial ofertadas por las partes.
En sentencia de fecha 10 de Abril del 2018 el Juez primero de Municipio dicto sentencia interlocutoria donde repuso al estado de fijar oportunidad para llevar a cabo la audiencia de mediación y declaro nulo el acto de fecha 02 de Junio de 2017, así como todas las actuaciones posteriores a este, apelada la sentencia la misma fue oída en un solo efecto. Conociendo la apelación el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial del Estado Lara luego de declara su competencia, sentencio sin lugar la apelación y confirmo la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 19 de ENERO DEL 2019 los demandados contestaron la demanda y opusieron cuestiones previas e impugnaron de conformidad con el artículo 429 del CPC las tarjetas de presentación del ciudadano Héctor Medina, las fotos y el justificativo de testigo.
En fecha 31 de Enero de 2019, el tribunal dio por subsanada las cuestiones previas opuestas por lo que procedió a fijar los límites de la controversia.
Ambas partes promovieron pruebas las cuales el tribunal en relación a las pruebas promovidas por la parte actora expreso: Negó la prueba de confesión, en relación a las documentales, fueron admitidas salvo su apreciación en la definitiva, en relación a la inspección judicial en igual sentido; en relación a las pruebas promovidas por la demandada expreso: documentales las admita cuanto ha lugar en derecho, de la prueba de informes: en relación a la prueba dirigida al banco Banesco la admite, el resto de las pruebas de informes fueron negadas por impertinentes, la inspección judicial fue admitida y se fijo fecha para su evacuación , igualmente las testimoniales fueron admitidas.
El tribunal Primero dicto sentencia declarando con lugar la demanda de desalojo y ordeno la entrega del inmueble, apelada la sentencia subió al superior donde repuso la causa al estado de dictar nueva sentencia tomando en cuenta que la prueba de informe suministrada por la entidad bancaria Banesco, no fue valorada.
Revisando las pruebas promovidas se observa:
A objeto de demostrar las afirmaciones contenidas en el escrito libelar, el actor incorporó a los autos como elementos probatorios:
• Original del Contrato de Arrendamiento Privado, marcado “A”, cursante a los folios 05 al 07; dicha instrumental le fue opuesta a su contraparte y la misma lo reconoció y convino en su celebración, razón por la cual se declara expresamente reconocido, conforme el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. De la referida documental se determina la relación que vincula a las partes actuantes en el presente proceso, de donde se constata que el inmueble arrendado corresponde al identificado por la actora en el escrito libelar, el cual se encuentra anteriormente señalado. Así pues, se valora en todo su contenido el contrato celebrado por las partes el cual se constituye en ley entre ambas por mandato del artículo 1.159 del Código Civil y del mismo se evidencia las condiciones por las cuales se regularía la relación jurídica celebrada entre ambas.
• Tarjeta de Presentación marcado “B”, cursante al folio 08; la cual fue impugnada por la parte contra quien se produjo, y su promovente no activo los mecanismos respectivos a fin de probar su autenticidad, por lo que se desecha del proceso.
• Fotografías del Inmueble, marcado “C”, cursante a los folios 09 al 14; tales instrumentos se tratan de prueba libres y de acuerdo a la sana critica, en ese sentido, la autenticidad de tales instrumentos deben ser probados mediante la confesión de la parte contraria, o de testigos presentes en aquel instante, o que hayan formado parte de la escena captada, o intervenido en el desarrollo posterior del negativo, o por el examen del negativo por peritos, o por un conjunto fehaciente de indicios; sin embargo, las mismas fueron impugnadas y su promovente no activo los mecanismos respectivos a fin de probar su autenticidad, por lo que se desecha del proceso.
• Factura emanada de Corpoelec, marcado “D”, cursante al folio 15; la misma se constituye como un instrumento de servicio público y la valoración de estos encuadra dentro de los medios probatorios conocidos como documento público administrativo y de la fe pública de su contenido, no surge ningún hecho a fin de resolver la controversia planteada, por lo que se desecha del proceso.
• Telegramas enviados ante la oficina de Ipostel, marcado “E”, cursante a los folios 16 al 28; dichas documentales se valoran como instrumentos públicos administrativos; no obstante, de su contenido no surge ningún hecho que sea de interés a fin de resolver el presente fallo, por lo que se desecha del proceso.
• Copias certificadas provenientes de la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, cursantes a los folios 29 al 39, marcado “F”, las cuales fueron impugnadas por la parte demandada; y de las que se observa que no se constituye como prueba justificada ni suficiente para determinar que los arrendadores tienen necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, así como tampoco demuestra el resto de las causales contenidas en el artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que se desechan del proceso.
• Copia Simple de la Providencia Administrativa N° 000165 de fecha 08/05/2015, marcada “G”, cursante a los folios 40 al 45; Providencia Administrativa N° 000232 de fecha 10/12/2015, marcado “H”, cursante a los folios 46 al 47; tales instrumentos se consideran ciertos salvo prueba en contrario, por tratarse de documentos públicos administrativos, por lo que se valoran como tal; de los mismos se verifica que fue regulado y fijado canon de arrendamiento respecto al inmueble objeto de litigio así como también la condición de arrendataria de la ciudadana María Isidra Velázquez y según certificado de registro; asimismo, se constata que los arrendadores cumplieron con el procedimiento previo conforme la norma especial que rige los juicios de arrendamiento de vivienda, observándose que fue habilitada la vía judicial para acceder a los órganos jurisdiccionales competentes, dando así cumplimiento a lo establecido en el artículo 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en concordancia al artículo 94 y siguiente de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
• Inspección judicial la cual fue evacuada por este Tribunal en fecha 11/04/2019; en la misma se pudo evidenciar de acuerdo a los particulares señalados por las partes que los arrendatarios no le han ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes de uso normal, dejándose constancia del buen estado de conservación del mismo, sin embargo, se observó que si fue realizada una construcción, dejándose constancia de ello en los siguientes términos: “en cuanto a las áreas externas, el Tribunal observo un anexo con techo de acerolit rojo, 1 puerta ubicada en la Avenida Urdaneta, observándose al final del mismo una pared de bloques sin frisar, contrastando con el resto de las pareces que si se encuentran frisadas y pintadas de color blanco, con piso de cemento semi rustico, el mismo se encuentra de forma separada con el inmueble antes identificado…” igualmente se constata que en dicha oportunidad se dejó constancia que “el referido anexo en cuestión, de acuerdo a lo observado por el Tribunal es utilizado como taller de pintura de cuadro y almacén de los mismos…”; por lo que se le otorga valor probatorio conforme a los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil y 1.430 del Código Civil.
• Constancia de fecha 10/09/2018, emanada de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, marcadas “A” y “A-1”, (folio 327) y documentales marcadas “B” y “B-1”, relativas a constancia de adecuación de las variables urbanas, (Folios 329 y 330); de la que se observa que los demandantes son ocupantes de unas bienhechurías edificadas sobre un terreno PROPIO ubicado en sector Este, Urb. Los Libertadores, Av. Bolívar N° 25, signado con el Código Catastral N° 309-0002-027-000 así como la autorización de una cerca perimetral; a tales documentales se les otorga valor probatorio como documentos públicos administrativos.
Elementos probatorios aportados al proceso por la demandada
Título Supletorio, marcado “A”, cursante a los folios 292 al 301; del cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se evidencia que efectivamente, la parte co-demandada María Velázquez construyo unas bienhechurías de acuerdo al libelo y del referido decreto narradas así “ubicada en la calle Urdaneta entre Av. Bolívar de la Urb. Los Libertadores b1 la carrera b1 de la Urb. El parque (al lado del banco de sangre) Urb. Los Libertadores, Parroquia Santa Rosa Municipio Iribarren del estado Lara”;
• Captura de pantalla de transferencias de fechas 13/06/2016, 13/10/2017, 29/01/2018 y 15/01/2019 (folios 303 al 306) (las últimas dos fueron consignadas nuevamente junto al escrito de pruebas marcado “C” folios 334 y 335); verificando quien aquí decide que la parte promovente pretendía ratificar el contenido de las mismas mediante la prueba de informes dirigida a la entidad bancaria Banesco , y como queda establecido más adelante dicho informe no arrojo ningún resultado que pudiera influir en la decisión del tribunal
• Copia de facturas de pago de Hidrolara marcado “D”, (folios 336 al 337); tales documentales fueron presentadas de forma extemporánea por tardía, aunado al hecho que el objeto de su promoción no guardan relación con lo debatido en la causa, en consecuencia resultan impertinentes para la resolución de la misma, en ese sentido se desecha su valoración; la misma suerte debe correr la Copia certificada marcado “1”, cursante a los folios 140 al 146; Así se establece.
• Documentales marcadas “2”, “3”, “4” y “5” , (Folios 147, 148, 149, 150 al 152); al tratarse de documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio y no fueron ratificados conforme lo establece el artículo 431 el Código de Procedimiento Civil, se desechan del proceso. La misma suerte deben correr las copias de cedulas cursantes a los folios 153 al 155, en virtud que su contenido no aporta nada útil a fin de decidir la presente.
• Respecto a las documentales cursante a los Folios 173 al 174, folios 184 al 185; este Tribunal observa que se tratan de resultas de oficios que fueron ordenados librar en auto de fecha 18/07/2017, verificándose que dicho auto quedo nulo de acuerdo a sentencia interlocutoria dictada en fecha 10 de abril de 2018, razón por la cual, no son objeto de valoración.
• Inspección judicial; la cual fue evacuada por este Tribunal en fecha 11/04/2019, la misma ya fue apreciada por esta Juzgadora, por tal motivo se ratifica su valoración. Así se decide.
• Testimoniales de los ciudadanos Loida Jiménez, Flor Hidalgo y Norkis Carrasco; dichas deposiciones no fueron evacuadas en la etapa respectiva por lo que la misma no es objeto de análisis ni valoración por ésta sentenciadora.
MOTIVOS PARA DECIDIR.
El juez Primero de Municipio al dictar sentencia, se refirió a la prueba de informes solicitad a la agencia bancaria Banesco y expresó: :”………. en segundo término se evidencia que la evacuación del referido medio probatorio no aportaría nada útil a fin de decidir el presente fallo, en virtud que con las resultas de tal informe no se probaría si los supuestos depósitos efectuados en la cuenta antes señalada fueron realizados con ocasión al pago por cánones de arrendamiento por los meses reclamados por la parte actora o por algún otro concepto; por lo que al no aportar ningún hecho que conlleve al convencimiento de que efectivamente el inquilino haya cumplido con su obligación de pagar oportunamente, esta juzgadora determina que la prueba de informes no requiere de valoración y las documentales antes descritas deben ser desechadas. Así se establece.”
En relación a las otras causales en que los actores, fundamentan su pretensión como son: 1) cambio de uso del inmueble, ya que según la clausula segunda se estableció que el arrendatario se obliga a utilizar el inmueble como vivienda, cambiando su uso en un taller, punto de venta y comercio.
2) deterioro del inmueble violando la clausula Quinta del contrato
3) Necesidad de ocupar el inmueble.
Acompaño los siguientes elementos probatorios:
En relación al primero, referente al cambio de uso del inmueble, Acompaño como elementos probatorios los siguientes:
• Original del Contrato de Arrendamiento Privado, marcado “A”, cursante a los folios 05 al 07; dicha instrumental ya fue valorada.
• Fotografías del Inmueble, marcado “C”, las cuales ya fueron valoradas.
• Inspección judicial la cual fue evacuada por este Tribunal en fecha 11/04/2019; ya fue valorada.

En relación al Segundo, es decir, deterioro del inmueble violando la clausula Quinta del contrato, mediante la inspección realizada por el tribunal quedo establecido que el inmueble se encuentra en perfecto estado de conservación, por lo que se desecha la misma. Así se decide
En relación al Tercero, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble Ya el tribunal se pronuncio supra señalando que el mismo no fue probado.
Trabada como quedo en estos términos la litis y valorado el material probatorio aportado al presente proceso, pasa este Juzgador a dilucidar la cuestión jurídica sometida a su conocimiento, concluye que ha quedado suficientemente demostrado la existencia de una relación arrendaticia entre las partes en el presente juicio.
En ese sentido, este Juzgador observa que la pretensión del demandante se basa en un contrato por escrito privado, con una duración de un (1) año contado a partir del día 7 de Julio de 2011, prorrogable a voluntad de cada una de las partes, por lapsos iguales hasta que alguna de las partes manifieste a la otra su voluntad de dar por terminado el contrato, así lo estipula la clausula tercera del contrato y demanda el desalojo del inmueble y que se siga el procedimiento por el juicio breve de conformidad con el artículo 33 de la LEY DE ARRENDAMINETO INMOBILIARIO en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.
Los alegatos en que su funda su acción son: 1) cambio de uso del inmueble, ya según la clausula segunda se estableció que el arrendatario se obliga a utilizar el inmueble como vivienda, cambiando su uso en un taller, punto de venta y comercio.
2) deterioro del inmueble violando la clausula Quinta del contrato
3) Necesidad de ocupar el inmueble.
4) haber dejado de pagar el canon de arrendamiento, para lo cual presenta un retardo de seis (6) meses.
Al respecto el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
Ahora bien, tal normativa fue desaplicada para las viviendas al entrar en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en el año 2011; procediendo a ratificar la calificación jurídica de la presente pretensión por DESALOJO con fundamento al artículo 91 de la ley especial, ello por aplicación del principio IURA NOVIT CURIA.
En tal sentido, se tiene que tal normativa dispone lo siguiente:
Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Omissis
5. Omissis
Ahora bien, bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se hacía importante determinar la naturaleza jurídica del contrato para precisar si la pretensión escogida por el demandante era la idónea o no para ejercerla. Tan es así, que el juez debía realizar una valoración previa del contrato antes de darle curso a la demanda. (Vid. Sentencia dictada en fecha 24-04-2002 por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, expte. Nº 02-0570, sentencia Nº 834)
Sin embargo, al entrar en vigencia el nuevo texto legal, tal distinción no importa, pues el supra transcrito artículo 91 no hace la distinción de la naturaleza jurídica del contrato,
Ahora bien, demostrada y reconocida como fue la existencia de la relación arrendaticia corresponde a este Juzgador precisar el supuesto señalado en el numeral ”1” “2” y “3” del artículo 91 supra transcrito, a fin de precisar la procedencia o no de la pretensión interpuesta.
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
El juez superior en su sentencia al particular TERCERO: Repone la causa al estado de que se agreguen las resultas de la prueba de informes y proceda a emitir nueva decisión. Al folio 66 de la tercera pieza corre inserta la información que fue suministrada por la entidad bancaria y en el folio 67 remite la relación detallada y de la misma se observa: la información consta de cuatro (4) renglones :1) se lee cedula de identidad v007424026 nombre del cliente Velázquez Paredes María Isidra, fecha de transición 2016/07/29, hora transición 132739, cuenta afectada 01341000370002001718,cuenta beneficiaria 01340447014471045949, monto transacción 1.198.00 , cedula benefiario23947252 nombre beneficiario Víctor Pawlik, Observación 1 pago mes 2016 IP200.8.12.173; 2) igual cedula, igual nombre del cliente, fecha de la transición igual, hora transición 133107, cuenta afectada la misma, cuenta beneficiaria la misma , monto de la transición 4.792.00, igual cedula del beneficiario , igual nombre del beneficiario, observaciones 1 pago de 4 meses de canon, igual IP. ; 3) Igual número de cedula y nombre de cliente, fecha transición 2017/04/12, hora transición 100855, cuenta afectada la misma, cuenta beneficiaria 01750397920941029661, monto transacción 7.200.00, cédula beneficiario V005683064, nombre beneficiario Alviares Luis, observación 1 Cambu y plata, IP 181.208182.47.; 4) cedula igual a las anteriores, nombre del cliente igual, fecha transición 2019/01/15, hora transición 140624, cuenta afectada la misma, cuenta beneficiaria igual a las dos (2) primeras , Monto transacción 10.00, cedula beneficiaria igual a las dos (2) primeras, nombre del beneficiario igual a los dos (2) primeros, Observación 1 por concepto de meses de alquiler, IP 200.84.189.121, de la trascripción anterior se observa que de la información que suministra el banco , no probo elemento alguno que pueda tomarse en cuenta o que pueda influir en la decisión de este asunto, ya que a pesar que informa que dichos depósitos a excepción del depósito contenido en el renglón 3 el beneficiario es Víctor Pawlik quien es parte actora y que los depósitos fueron hechos por la codemandada Velázquez Paredes María Isidra y a demás que los depósitos fueron hechos para cancelar mes, canon y alquiler como se establece en lo que el banco denomina Observación 1 , no especifica a que meses se refiere, por lo que dichos informes no prueban a que meses deben computarse dichos depósitos por lo que surge la duda en el ánimo del juez que meses fueron cancelados , aunado al hecho de que el actor en su libelo no indica cuales son los meses insoluto en que fundamenta su pretensión, ya que solo refiere: CITO: “ ….el arrendatario tiene un retardo de seis (6) meses de cánones de arrendamiento pendientes” FIN DE LA CITA ,por lo que de conformidad con el articulo 254 en caso de duda se sentenciara a favor del demandado, por lo que no se demostró la insolvencia como una de las causales en que se fundamenta la pretensión , por lo que esta causal no procede . Así se decide
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
El actor acompaño Marcado “F” informes médicos emanados de la Unidad de Desarrollo Integral hecho al ciudadano VICTOR ALEJANDRO PAWLIK RAMONES. En relación al justificativo consiste en una simple declaración que no prueba la necesidad de ocupar el inmueble no se evidencia las malas condiciones en que habita su representada y el hacinamiento en el que vive, que justifiquen la necesidad de ocupar el inmueble , como tampoco demostró que el inmueble que ocupa no posee las condiciones mínimas de ser habitable. Así se decide
Así pues, se tiene que el Dr. J.L.V., en su obra “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (segunda edición actualizada, título IV, páginas 105 y 106), afirma lo siguiente:
“…La causal prevista en la letra “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está referida a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o hijo adoptivo. Esta causal es similar a la contemplada en el literal b, del Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas. Sólo que se incluye al hijo adoptivo. En esta causal de desalojo no media el incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario comprobar tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble, que solicita el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario)...”
En ese mismo orden de ideas, A.E.G.F., en su obra “Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas)”, tomo II, páginas 104 y 105, ha señalado lo siguiente:
…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo…
El autor G.G.Q., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, al comentar esta norma sustantiva, manifiesta, específicamente, que la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifica de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. En cuanto a la prueba de la necesidad de ocupación, esta puede ser indirecta y conducente, no sólo el contrato de arrendamiento o una factura, sino que puede servirse del abanico de opciones que ofrece nuestro sistema probatorio.
Constituyen pues esto los supuestos que debe demostrar la demandante para configurar el supuesto previsto en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
En este sentido, el artículo 1.354 del Código Civil, expresa:
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
De igual forma, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho…
Como se observa, el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, que el desalojo se demanda cuando se le presenta la necesidad justificada al propietario o alguno de sus parientes consanguíneos, de ocupar el inmueble; ¿qué quiere decir esto?
Procesalmente hablando, y conforme lo disponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con el mencionado artículo 91, que la parte que alega un hecho debe acreditarlo para demostrar lo que se ha afirmado sobre ese hecho.
En el caso bajo examen, la actora afirma, que actualmente tiene la imperiosa necesidad de ocupar totalmente el inmueble de nuestra propiedad. Como quiera que el inmueble en el cual se encuentra el espacio físico arrendado es el único que tiene y deben contar con él para resolver nuestra situación actual. Agrega el estado de salud en el que me encuentro yo, JANUSZ SZYMON PAWLIK BRONNA, me obliga a vivir en condiciones muy particulares, necesito mi propio espacio y no puedo seguir compartiendo con mi hijo y su familia, como hasta ahora lo hemos hecho, el inmueble de nuestra propiedad .Estas circunstancias me obligan a dividir ese inmueble y ello no lo podemos hacer mientras el mismo este ocupado por el Arrendador incumpliente de sus obligaciones y alterante de la esencia del contrato
Ahora bien, para la procedencia de la pretensión, con base a la causal mencionada, deben probarse tres (3) requisitos, a saber:
1. La existencia de la relación arrendaticia, independientemente de su naturaleza, verbal o escrita; determinada o indeterminada. Lo cual fue ampliamente demostrado y acreditado en autos. Máxime que no fue un hecho controvertido.
2. La cualidad del demandante como propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues a criterio de quien acá decide, sólo así se puede comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño. En este proceso, de los documentos aportados por la parte demandante, no se desprende en forma clara que el inmueble arrendado pertenece a los demandantes solo refiere en su libelo que dieron en arrendamiento al ciudadano HECTOR MEDINA un espacio físico que forma parte de mayor extensión de nuestra propiedad ubicado en la ave. Bolívar con carrera 1 de la Urbanización Los Libertadores, casa No. 25, de esta ciudad de Barquisimeto en jurisdicción del Municipio Iribarren del Estado Lara, por lo tanto, no posee cualidad para ejercer la pretensión de desalojo, fundamentada en la causal número 2 del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se decide.
3. Que sea demostrada la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, en virtud, que sin esta prueba, no procederá la mencionada pretensión, toda vez que dicha necesidad, debe aparecer justificada con preferencia a la del ocupante actual. Con relación a este requisito, tenemos, que la necesidad de ocupación del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente, la necesidad no viene dada por razones estrictamente económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, demuestran de manera justa la procedencia del desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado parar ocupar ese inmueble y no otro en particular. Siendo así, y con relación al tercer requisito, necesario para la procedencia de la pretensión de desalojo con base a la necesidad de ocupar el inmueble, este juzgador considera, que no quedo suficientemente demostrada la necesidad por el demandante ya que el justificativo de testigo a que se refiere y que corre inserto al folio 30 de la primera pieza trata de una declaración jurada y en cuanto al informe Psicológico Valorativo del desarrollo humano es de fecha 03/ 09/ 2015, no prueban las condiciones precarias y de hacinamiento en las que vive el demandante, y no llevan a la convicción a este juzgador de la veracidad de los hechos alegados. Es de recordar que la necesidad a que la norma antes mencionada, es un concepto sui generis, muy subjetivo, apreciable por el juzgador en cada caso en particular y que corresponde única y exclusivamente al demandante demostrarla para pretender tal desalojo
Así pues, con el simple Informe de inspección y aunado a las deposiciones promovidas por la demandante, este juzgador observa que el demandante, no demostró efectivamente los fundamentos de hecho de su pretensión, por lo que a criterio de quien acá decide la pretensión por esta causal planteada no debe prosperar. ASI SE DECIDE.
3 . En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
Al respecto el tribunal observa: que la clausula SEGUNDA del contrato de arrendamiento establece:” el arrendatario se obliga a utilizar dicho espacio dentro del inmueble como sitio de vivienda, no siendo permitido celebrar reuniones de carácter público o que molesten al vecindario , por ruidosa o cualquier otra causa o motivo, ni destinarlo para deposito de materiales explosivos, ni otras causas o motivo, ni colocar avisos y/o propagandas sin el consentimiento expreso y dado por los arrendadores” , en autos consta inspección judicial levantado por el tribunal Donde se dejo constancia del particular cuarto de la prueba de inspección judicial ofertada por la parte actora en los siguientes términos:” Al particular cuarto el tribunal deja constancia que el espacio físico independiente de la vivienda que da a la avenida Urdaneta se observo deposito de pintura artística aunque el ciudadano HECTOR JOSE MEDINA presente en este acto afirma que dicho espacio lo utiliza también para pintar cuadros artísticos”. Con esta inspección judicial queda demostrado que el uso que le viene dando al espacio objeto del contrato es distinto al uso para el cual fue arrendado como fue el de vivienda.
Tal medio probatorio es apreciado en todo su valor probatorio por este juzgador, pues ha dejado establecido que el uso que los demandados le vienen dando al inmueble no es, el que se contrato y que recoge la clausula SEGUNDA del contrato de arrendamiento. Así se establece.
DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente señaladas, este Juzgado Sexto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de DESALOJO propuesta por los ciudadanos; JANUSZ SZYMON PAWLIK y VICTOR JOSE PAWLIK, cedulas de identidad Nos. 81.230.424 y V-23.947.252 respectivamente. En consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar, libre de personas y cosas, el inmueble objeto de arrendamiento constituido por un espacio físico de cinco (5) habitaciones , dos (2) baños, una (1) cocina, un (1) lavadero y dos (2) maleteros o depósitos, que forman parte de un inmueble de mayor extensión ubicado en la Av. Bolívar con carrera 1 de la urbanización Los Libertadores , casa No. 25, de esta ciudad de Barquisimeto, jurisdicción del Municipio Iribarren del Estado Lara. No hay condenatoria en costas por no resultar totalmente vencida la parte de mandada. Ello de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Sexto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los catorce (14) días de Febrero del 2020
El Juez Titular

Abg. Hilarión Antonio Riera Ballesteros El Secretario Suplente

Abelardo Jesús Gelvis