TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL
Barquisimeto, nueve (09) de enero de dos mil diecinueve
209º y 160º

Exp. Nº KP02-R-2016-000026
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana, ZAIRA YOLANDA SAYAGO CALDERAS, titular de la cédula de identidad número V-7.438.054.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados Gregoria Pastora Sira y Juan José Castillo Rivero, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 133.521 y 114.811, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadana, ERIKA CAROLINA MONTESINOS, titular de la cédula de identidad número V-14.292.967.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado Santiago Rafael Medina Mujica, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 39.904.-
MOTIVO:
Cumplimiento de contrato
SENTENCIA:
Definitiva
I
Secuencia Procedimental

En fecha doce (12) de junio de 2017, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, Estado Lara, el Oficio Nº 17-233, de fecha ocho (08) de junio de 2017, emanado del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió el expediente contentivo del juicio por cumplimiento de contrato.
Posteriormente, en fecha veinte (20) de junio de 2017, es recibido en este Juzgado Superior el presente asunto.
En fecha veintidós (22) de junio de 2017, la abogada Marvis Coromoto Maluenga de Osorio, en su condición de Jueza Temporal del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, se ABOCA al conocimiento de la presente causa.
Asimismo se le da entrada al presente expediente, y visto que la presente causa se encuentra en estado de dictar nueva sentencia, en virtud de la declaratoria Con Lugar del Recurso de Casación interpuesto, este Tribunal acordó dictar sentencia conforme lo establece el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, revisadas las actas procesales y llegadas la oportunidad de dictar sentencia definitiva, estando la presente decisión inmersa dentro del plan de descongestionamiento interno por encontrarse dentro de lapso y acatando un consumo prudente de los recursos de energía y papel para un mantenimiento sano del medio ambiente y ahorro eficiente, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:
II
DE LA COMPETENCIA

A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…Omissis…
B. EN MATERIA CIVIL:
1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.
…Omissis… “ (Negrillas de este Juzgado)

Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:

“Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. (…).” (Negrillas de este Juzgado)

Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.
III
DE LA DEMANDA

Mediante escrito presentado en fecha veintinueve (29) de abril de 2014, la parte actora, ya identificada, interpuso demanda por cumplimiento de contrato, con base a los siguientes alegatos:
Que “(…) En fecha 09 de Septiembre de 2013 entre los ciudadanos. ERICKA CAROLINA MONTESINOS (…) y [su] representada YOLANDA SAYAGO CALDERAS y siendo la primera de las nombradas propietarias de un inmueble en propiedad horizontal signado con el N° 03-03 del bloque 1, edificio 2 de la Urb. El Obelisco en la Parroquia Concepción del Municipio Iribarren de la ciudad de Barquisimeto-Edo Lara; conforme se evidencia de documento de propiedad debidamente inscrito en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 19 de Diciembre del 2012 inserto bajo el N° 2011.5 asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.3409 correspondiente al libro del folio real del año 2011; de mutuo acuerdo suscribi[eron] un CONTRATO DENOMINADO “OPCIÓN COMPRA-VENTA” debidamente autenticado ante el Notario Público Cuarto de la Ciudad de Barquisimeto en fecha 09 de Septiembre del 2013, dejándolo inserto bajo el N° 05, Tomo: 311 de los libros de autenticaciones que lleva dicha Notaria; ahora bien, dicho contrato tenía una vigencia de Noventa (90) días calendario mas treinta (30) días de prorroga; de manera que, el 09 de Enero 2014 se extinguía la obligaciones pactadas, es claro que en dicho contrato denota un cruce de voluntades como es la COMPRA-VENTA del inmueble en cuestión desnaturalizándose así el CONTRATO DE ARRAS deficientemente pretendido en el, puesto de su simple lectura las partes NUNCA PACTARON LA RESERVA para que posteriormente en un contrato definitorio se materializara la COMPRA-VENTA, ya que; es propio del contrato de arras pactar la reserva de la compraventa de bienes, o inmuebles como una vivienda, entregándose como prueba una cantidad de dinero concepto de señal. Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato (el de compra-venta). Pero resulta que el contrato hoy denunciado y causa de la presente acción AMERITA EL ANALISIS para inferir SI ESTAMOS FRENTE A UN CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA O FRENTE A UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA. Circunstancia fáctica que desde ya anuncia[ron]; por cuanto es evidente que el “optante” compró y el “promitente” vendió. Así las cosas, conforme a la Ley, no hay contrato de opción de compra cuando las dos partes se obligan, una a comprar y otra a vender. Caso contrario o en la lógica inversa, en la opción de compra, el “optante” no está obligado a comprar el inmueble, tiene la posibilidad (potestativo, puede o podrá) de decidir si compra o no, si acepta la oferta del prominente o la rechaza. Hay obligación para una sola de las partes, consiste en una promesa unilateral de venta del prominente u oferente; la otra parte es libre de aceptar o no la oferta. En el presente contrato se materializaron obligaciones reciprocas a las partes, lo que se traduce en una compra venta y que en él se pactaron modalidades de pago sobre la cosa y se estipulo un precio al punto de haberse cancelado el 50% del valor del inmueble, tal como se aprecia en la cláusula SEGUNDA de dicho contrato. De igual forma, es IMPERIOSO advertir al tribunal la ausencia fundamental de la cláusula RESTITUTORIA del dinero cancelado y que en todo caso representa la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 390.000,00) que representa en todo caso el 50% del valor nominal del inmueble y que en todo caso está en manos de “LA PROMINENTE” por cuanto es claro su intención de VENTA, conforme a la naturaleza del contrato Y QUE EN TODO CASO LE GARANTIZA al “OPTANTE” que si éste desistiere de la venta, “LA PROMINENTE” estará en la obligación de restituir la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 390.000,00) y alzarse con las penalidades pactadas, éste monto no fue recibido a titulo de arras, se recibió y se imputo directamente al precio del inmueble que no es otro que la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 780.000,00) monto total que al restarle el abono del precio resta la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 390.000,00) el cual recibiría “LA PROMINENTE” por medio de la tramitación de un crédito Bancario en la modalidad de deudor hipotecario (DHP) para la adquisición definitiva del inmueble por ante la Oficina de Registro Público según corresponda.
Por otra parte, a pesar que “LA OPTANTE” tramitó oportunamente su crédito ante el operador bancario encargado de su intermediación financiera, éste le aprobó el monto solicitado es decir la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 390.000,00) FONDOS QUE PROVIENEN DEL SISTEMA NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAD cuya finalidad es garantizar la operación del crédito y así accesar a una vivienda principal como expresión de tutela de la seguridad social por parte del Estado; con la peculiaridad que dichos fondos fueron transferidos el 13-03-2014 por parte del Operador Financiero (Banco Venezuela) designado a favor de [su] patrocinado; de manera que, se supero con creces el lapso previsto en el contrato y ahora la “LA PROMINENTE” se niega a cumplir con la entrega del inmueble, a recibir la diferencia restante del pago y en consecuencia se hace ilusoria la entrega material del inmueble y en todo caso cumplir con la obligación pactada a consecuencia del retardo en el desembolso de los recursos para poder protocolizar la venta; por cuanto es claro que la disposición de los fondos dependía estrictamente de un tercero en la relación. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita, corchetes del Tribunal)
Que, “(…) la cuantía de la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 780.000,00). (…) equivale a SEIS MIL CIENTO CUARENTA Y UNO Y FRACCION DE SETENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (6.141,73 U.T). (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita, corchetes del Tribunal)
Finalmente solicitó al Tribunal que, “(…) sirva OBLIGAR al ciudadano en cuestión a que EJECUTE SU OBLIGACIÓN VENTA EN EL CONTRATO Y SU RESPECTIVA PROTOCOLIZACION a fin que él como actual poseedor y propietario así como a su vez cualquier tercero que se encuentre en dicho inmueble reconozca y restituya la posesión y propiedad que en cuanto a derecho le asiste a [su] representado sobre el bien en litigio y realice la entrega material del inmueble a través de aquellas medidas o decretos que aseguren la restitución y entrega del inmueble cuyos derechos fueron cedidos, COMO A SU VEZ DESDE YA EN EL MOMENTO DE LA DEFINITIVA CONVENGO EN CANCELAR LA DIFERENCIA PACTADA LA CUAL ESTA PENDIENTE, MONTO QUE EN TODO CASO SE NIEGA A RECIBIR y en caso de negativa de la vendedora o demandada de otorgar el documento, que la presente sentencia debidamente registrada se sirva de título de propiedad a favor de la Compradora o demandante, de conformidad con lo previsto en el articulo 528 y 531 del Código de Procedimiento Civil.
Solicit[ó] el pago de costos y costas del presente juicio prudencialmente calculados por el tribunal. (…)”. (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita, corchetes del Tribunal).

IV
DE LA CONTESTACION

Mediante escrito presentado en fecha diez (10) de marzo de 2015 el abogado Santiago Medina Mujica, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, con base a los siguientes alegatos:
Que, “(…) [Negó, Rechazó y contradijo] la presente demanda, tantos en los hechos como en el derecho, por cuanto no son ciertos los primeros, y como consecuencia de ello, el derecho alegado.
En efecto, se celebro fue un contrato de opción de compraventa, y entre la promitente y la optante se fijó su monto en la suma trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,00), que jamás se dijo ni se pactó que fueran imputable al precio del inmueble, menos que se descontarían, lo cual se constata en la cláusula segunda del precontrato. Así mismo, y como un punto distinto, en la cláusula en referencia, se estableció entre las partes de la opción de compraventa, que el precio de venta del inmueble era la suma de setecientos ochenta mil bolívares (Bs. 780.000,00), que sumados a la cifra anterior o de amarre del negocio jurídico, arroja un total de un millón ciento setenta mil bolívares (Bs. 1.170.000,00), como precio de la venta definitiva, y para ello, se concedió a la optante, un plazo de 90 días, mas 30 días de prórroga, dentro de los cuales, la optante, hoy demandante, jamás cumplió en flagrante violación a lo convenido en el contrato de marras.
(…) es de destacar, que estamos en presencia de una autentica opción de compraventa, cuando las partes prístinamente establecieron lo siguiente en la cláusula “Cuarta: el incumplimiento por alguna de las partes, a la promesa estipulada, la hará incurrir en el pago de la cantidad de diez por ciento (10%) de la opción de compra-venta por concepto de daños y perjuicios”, con este pago quedan en libertad, libres no se obliga a comprar.
Así las cosas, por las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, solicit[ó] se declare la nulidad de lo actuado por la pretendida apoderada, identificada en autos, y se declare sin lugar la demanda con expresa condenatoria en costas. (…)” (Negrita y subrayado de la cita, corchetes del Tribunal)
Señala que, “(…) ERICKA CAROLINA MONTESINOS GONZALEZ, (…) de conformidad con el artículo 1.167 del código civil, y de conformidad con el articulo 365 y siguientes del código de procedimiento civil, proce[dió] formalmente a reconvenir a la ciudadana ZAIRA YOLANDA SAYAGO CALDERA, (…) para que convenga en la resolución del contrato de opción de compraventa, que cursa anexo a este expediente KP02-V-2014-001331, en virtud del incumplimiento culposo de lo establecido en la cláusula tercera del mencionado precontrato de opción de compraventa el cual fue notariado ante la Notaría Cuarta de Barquisimeto, quedando anotado en los libros de autenticación de esa Notaría bajo el N° 5, tomo 311 de fecha 9 de Septiembre de 2013, que corre a los folios 10 y 11 del expediente, el cual [da] por reproducido en su totalidad, imputable a la arriba identificada optante, puesto que transcurrió en demasía el plazo y la prorroga concedidos, y nunca dio la cara en cumplimiento de la obligación que contrajo de conformidad con el Articulo 3 de el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Habitad por el cual se dicta la Resolución mediante la cual se establecen las condiciones de financiamiento que regirán el otorgamiento de créditos para la Adquisición, Autoconstrucción, Ampliación y Mejora de Vivienda Principal con recursos proveniente de la Cartera de Crédito Obligatoria en materia de Vivienda, que de forma anual deben cumplir las instituciones del Sector Bancario. Resolución mediante la cual se dictan las Modalidades de pago, Financiamientos y Créditos Accesibles a todos los Sectores de la Sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas N° 10 y 11 de la Gaceta Oficial N° 40.115 de fecha 21 de Febrero del 2013. Por tanto Solicit[ó] se declare con lugar la reconvención por resolución de la opción de compraventa, y a ello sea condenada por [ese] tribunal, con expresa condenatoria en costas. (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita, corchetes del Tribunal)
V
DE LA RECONVENCION

La ciudadana ERICKA CAROLINA MONTESINOS GONZALEZ, asistida por el Abg. SANTIAGO MEDINA MUJICA, procedió a reconvenir a la parte demandada en virtud del incumplimiento culposo en relación a lo que se estableció en la cláusula tercera del referido contrato de opción de compraventa el cual fue notariado ante la Notaria Cuarta de Barquisimeto, quedando anotado en los libros de autenticación bajo el Nro. 5, tomo 311 de fecha 09/09/2013, mencionando que el citado incumpliendo fue imputable a la parte demandante, debido que transcurrió en demasía el plazo y la prorroga concedidos y nunca se pronuncio para dar cumplimiento a la obligación que contrajo de conformidad con el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat. Por todo lo anteriormente narrado pasó a reconvenir a la ciudadana YOLANDA SAYAGO CALDERA a fin se declare con lugar la reconversión por resolución de la opción de compraventa, y solicitó que la parte reconvenida fuera condenada en costa procesales. Por último fijo como domicilio procesal la siguiente dirección; Edificio caribe, primer piso, oficina 1-5, calle 25 entre carreras 17 y 18, de la ciudad de Barquisimeto estado Lara.
VI
DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCION

Mediante escrito presentado en fecha quince (15) de septiembre de 2015 la abogada Gregoria Pastora Sira, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, presentó escrito de contestación a la reconvención, con base a los siguientes alegatos:
Que, “(…) RECHAZ[Ó] Y [NEGÓ] LA RECONVENCION INTERPUESTA por la ciudadana ERICKA CAROLINA MONTESINOS por no ajustarse a la realidad ni al derecho en virtud que los hechos invocados por la parte RECONVENIENTE efectivamente no encuadran en ningún supuesto culposo de hecho ni de derecho por cuanto fundamenta su pretensión en la resolución del contrato en virtud del supuesto incumplimiento de la cláusula tercera del mismo por cuanto sólo alega que transcurrió en demasía el plazo y la prorroga concedido; de manera que, para el DEMANDADO-RECONVINIENTE éste hecho por si solo representa el sustrato de su solicitud. (…)” (Mayúsculas de la cita y corchetes del Tribunal)
Que, “(…) Conforme A LOS ARGUMENTOS explanados en el TEMERARIO y escueto escrito de reconvención, [contradijeron] el argumento jurídico por cuanto [su] patrocinado no se encuentra incurso en ningún HECHO CULPOSO en desmedro de los derechos de ERICKA CAROLINA MONTESINOS tal como lo afirma la ciudadana en su reconvención. [Le] resulta imperioso invocar nuevamente los presupuestos normativos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Habitad por el cual se dicta la Resolución mediante la cual se establecen las condiciones de financiamiento que regirán el otorgamiento de créditos para la Adquisición, Autoconstrucción, Ampliación y Mejora de Vivienda Principal con recursos provenientes de la Cartera de Crédito Obligatoria en materia de Vivienda, que de forma anual deben cumplir las instituciones del Sector Bancario. Resolución mediante la cual se dictan las Normas Referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que Permiten Favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a Todos los Sectores de la Sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas N° 10 y 11 de la Gaceta Oficial N° 40.115 de fecha 21 de Febrero del 2013. (…)
(…) atendiendo las pruebas indubitadas consignadas en el expediente proce[dió] a rebatir, oponer[se], rechazar y negar en los términos ARRIBA EXPUESTOS la reconvención que de manera general argumentó el DEMANDADO RECONVINIENTE, QUE ATENTA CONTRA LA VIGENCIA Y NATURALEZA DEL CONTRATO ENTRE LAS PARTES.
Que son falsos los argumentos que la demandada-reconviniente señala en contra de [su] poderdante al indicar que éste incumplió culposamente la cláusula tercera del contrato.
Que es irrito, injusto por demás de falso que a la demandada-reconviniente se le haya causado daños materiales y por ello [su] mandante deba ser condenada en costas y costos; máxime que el DEMANDADO-RECONVINIENTE, no haya estimado su pretensión de reconvención, colocando a todo evento a [su] patrocinada en un estado de indefensión al no estimarse la misma ni su equivalencia en Unidades Tributarias en consecuencia debería declararse inadmisible. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita, corchetes del Tribunal)
Finalmente solicitó sea declarada Sin Lugar la Reconvención incoada, con su respectiva condenatoria en costas y costos.

VII
DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha once (11) de enero de 2016, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dicto sentencia en el presente asunto con el siguiente fundamento:

“(…) El artículo 1.474 del Código Civil, establece que el “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Para que el contrato de compra-venta sea considerado tal, deben concurrir tres elementos: el consentimiento, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, por regla general, se consideran objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras. El precio es la suma de dinero que se cambia por la cosa, es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes. Finalmente, el consentimiento alude a la conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, el acuerdo deliberado, consciente y libre de la voluntad, respecto a un acto externo. La misma doctrina y las leyes han estipulado que el consentimiento puede formarse de manera instantánea o progresiva; la primera de las modalidades no requiere mayor explicación y tampoco presenta mayores problemas, es un verdadero consentimiento que perfecciona el contrato de compra-venta.
Sobre la discrecionalidad que existe para los jueces a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones este Tribunal se permite transcribir la siguiente jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil de fecha 21/09/2006 (Exp.: Nº AA20-C-2006-000237:
En relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, la Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, expediente 2005-000205, caso: ANA TERESA PÉREZ VIVAS, contra FANNY COROMOTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ y JHONNY ALBERTO COLLAZO COLLAZO, señaló lo siguiente
“…La Sala observa, que la formalizante pretende cuestionar en Casación la supuesta desviación intelectual del juez superior al interpretar el contrato de opción de compra-venta.
Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...”(Negritas de la Sala)
Partiendo de lo anterior el Tribunal recuerda a las partes que una vez nacido el contrato, indistintamente si es privado o notariado o protocolizado ante un registro, es ley entre las partes que le suscriben, por ello la buena fe, la intención y literalidad del contrato deben prevalecer en la procura del cumplimiento. El legislador ha previsto que la acción para exigir la resolución o ejecución de un contrato ante los Tribunales está sujeta al cumplimiento previo por parte de la persona interesada, los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil establecen:
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
En la interpretación de esta última norma surge la clara convicción, en armonía con la letra del artículo 1.160 ejusdem, que la parte accionante de una causa por cumplimiento o resolución de contrato debe haber demostrado haber cumplido su parte del contrato, sólo así estará cualificada de fondo para exigir los efectos ante un Tribunal de la República, más la indemnización de daños y perjuicios, en el caso de que así lo desee.
Para sintetizar los argumentos, la parte actora asegura haber suscrito un contrato de opción a compra que en realidad fue una venta a plazo, por el cual canceló una inicial y tramitó un crédito hipotecario y subsidio que le fue aprobado en fecha posterior al vencimiento del contrato, pero en la fecha pertinente a la negociación la parte demandada se negó a suscribir el contrato definitivo de venta. Por su parte el demandado asegura que el precio de la venta del inmueble es superior al señalado por la demandante y además que transcurrió con creces el lapso para el cumplimiento definitivo del contrato.
En la actualidad, existen algunas partes que al intervenir en disputas contractuales ante Tribunales invocan la existencia de una venta a plazo o un contrato de opción a compra, preparatorio, en función del beneficio que les reporte este tipo de convenciones distintas a la modalidad pura y simple. El mismo Tribunal en anteriores decisiones ha manifestado que tal característica tiene un fin más pedagógico que práctico, pues incluso al tratarse de un contrato preparatorio la parte afectada puede comparecer al Tribunal y con la respectiva sentencia obligar al otro a efectuar el traslado definitivo de la propiedad. Ahora bien, distinto es asegurar que el contrato es unilateral o bilateral, en el caso de autos el contrato no tiene el nombre que las partes les den sino el que de su naturaleza se deriva. Por ello tenemos que la OPTANTE tenía como obligación cancelar una cantidad de dinero en un plazo determinado, pero la PROMITENTE también debía entregar una serie de documentos para proceder a la tramitación de un crédito hipotecario, igualmente garantizó la permanencia del contrato por el plazo de ciento veinte días (120) días. Tratándose del derecho constitucional a una vivienda digna, no puede el Tribunal interpretar que se trata de un contrato cualquiera o unilateral donde la única obligada era la compradora, por el contrario, es claro que se trata de un contrato bilateral, con obligaciones para ambas partes y por supuesto, sin el derecho de resolver unilateralmente el mismo pues para ello se requiere la intervención de un Tribunal de la República o en su defecto la voluntad de ambas partes; por lo tanto no tiene razón el argumento de la parte demandada reconviniente cuando asegura que se trata de un contrato con obligaciones unilaterales.
El primer argumento relacionado con el fondo tiene que ver con el precio pactado. La parte demandada asegura que la inicial entregada por la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (BS. 390.000.00) no se imputó al precio definitivo de venta por lo cual el saldo deudor no es el aprobado en el crédito hipotecario, sino el doble a saber, SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 780.000,00). Ciertamente que el contrato no prevé qué destino tendrían los TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (BS. 390.000.00) otorgados como inicial, sin embargo, el Tribunal entiende y así es la costumbre en estos tipos de convenciones que tal aporte es entregado e imputado al precio definitivo, salvo que se pacte expresamente lo contrario. En este caso, nada señala el contrato por lo tanto la interpretación que debe prevalecer es la que constituye costumbre en este tipo de negociación a saber, la inicial al precio pactado. Por otro lado, aceptar la interpretación del demandado reconviniente sería sentar las bases para una interpretación peligrosa en el ámbito social pues podría prestarse para simular precios o condiciones injustas que procuren engañar la buena fe de los compradores.
Sobre el segundo argumento del accionado, entre los folios 14 y 15 median las constancias con sellos húmedos emitidas por el Banco de Venezuela, las cuales hacen las veces de documentos públicos administrativos y para este Tribunal prueba suficiente del crédito hipotecario aprobado a favor de la demandante reconvenida en fecha 13/03/2014 según consta en la impresión de la pagina web correspondiente al ente que otorgó el crédito hipotecario. Así las cosas el hecho de que los recursos o crédito no hayan sido aprobados dentro del lapso del contrato no es razón para justificar una solicitud de resolución del contrato por parte del vendedor, pues la resolución en gaceta N° 40.115 de fecha 21/02/2013 prevé la imposibilidad de imputar incumplimiento por el retardo en los recursos aprobados a favor del comprador.
En consecuencia, el Tribunal estima que la demanda por cumplimiento de contrato debe ser declarada con lugar y sin lugar la reconvención por resolución de contrato, como en efecto se decide. En este sentido, una vez quede firme la respectiva decisión la parte demandante tendrá ciento veinte (120) días para presentar ante este Tribunal la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00) en cheque de gerencia o a través de crédito garantizado por tercero, entregada la cantidad de dinero o el respectivo respaldo, la parte demandada será notificada para que en el término de cinco (05) días se presente a la suscripción del instrumento definitivo de venta, caso contrario se oficiará lo conducente al registro público para que la sentencia haga las veces de documento traslativo de propiedad. Se advierte a la demandante que de no consignar o garantizar la cantidad de dinero enunciada en el lapso descrito el Tribunal dará por desistida la ejecución y la terminación de la presente causa (…)”.

VIII
CASACIÓN DE OFICIO

La sentencia dictada en fecha 11 de enero de 2016, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, fue apelada, siendo admitido el recurso en ambos efectos. Posteriormente en fecha 28 de marzo de 2016, se recibió el expediente en el este Juzgado Superior.
Una vez cumplidos los actos correspondientes, se procedió a dictar sentencia en fecha 27 de septiembre de 2016, bajo los siguientes términos:
“(…)PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 19 de enero de 2016, por la ciudadana Ericka Carolina Montesinos González, debidamente asistida de abogado, contra la sentencia de fecha 11 de enero de 2016, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de incoada por la abogada Gregoria Pastora Sira, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana Yolanda Sayago Calderas, contra la ciudadana Ericka Carolina Montesinos.
TERCERO: CON LUGAR la reconvención planteada por la ciudadana Ericka Carolina Montesinos González, contra la ciudadana Yolanda Sayago Calderas.
CUARTO: Se ordena a la parte demandada reconviniente, ciudadana Ericka Carolina Montesinos González, a devolver la cantidad de trescientos noventa mil bolívares (Bs.390.000.00), previo deducción de 10% de conformidad con la cláusula cuarta del contrato de opción a compra.
QUINTO: Queda así REVOCADA la sentencia definitiva dictada en fecha 11 de enero de 2016, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
SEXTO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
SEPTIMO: Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro del lapso legal correspondiente (…)”.
Posteriormente, la parte actora anuncia recurso de casación el cual fue admitido en fecha 13 de octubre de 2016 y remitido a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
En fecha 26 de abril de 2017, cumplidos los trámites pertinentes, la Sala de Casación Civil dicto decisión quedando CASADA la sentencia impugnada en los siguientes términos:

“DECISIÓN:
En mérito de las precedentes consideraciones, esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR el recurso extraordinario de casación anunciado y formalizado por la parte demandante contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En consecuencia, se decreta la NULIDAD del fallo recurrido y SE ORDENA al tribunal superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio referido.
Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.
No ha lugar la condenatoria al pago de las costas procesales del recurso, dada la naturaleza del dispositivo del presente fallo”.

La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia consideró que: “Por lo antes expuesto, concluye esta Sala, en sintonía con la supremacía y eficacia de las normas y principios de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de modo de garantizar que el recurso de casación no incurra en formalismos no esenciales, que en el presente caso es útil la reposición ya que el juez superior debió pronunciarse sobre el alegato planteado por la parte demandada en cuanto a la causa del retardo de las obligaciones contraídas en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, por consiguiente, violó el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil e incurrió en el vicio de incongruencia negativa, infringiendo además el artículo 12 eiusdem, lo cual conlleva a la procedencia de la presente denuncia. Así se decide”.

IX
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Delimitados los extremos en que se encuentra planteada la presente causa, corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse y dictar nueva sentencia sometiéndose completamente a lo decidido por la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República, por cuanto la misma es vinculante conforme a las disposiciones dictadas en el caso.
En la obra clásica “La Casación Civil” de los doctores Alirio Abreu Burelli y Luís Aquiles Mejía Arnal (Tercera Edición. 2008. Ediciones Homero. Págs. 579 y 580), de amplia utilización como soporte doctrinario de la Sala de Casación Civil en sus sentencias, establece que “el juez de reenvío que recibe un fallo casado por infracciones de forma, no está atado sino por la obligación de respetar las reglas de derecho, en dicha sustanciación y en la elaboración de la nueva sentencia”.
Ello es así por cuanto como acertadamente señalan los calificados autores “el pronunciamiento que casa la sentencia de alzada por infracciones de forma responde a una función de vigilancia del Tribunal Supremo de Justicia sobre la actividad procesal de los jueces”. Esta tesis ha sido aceptada por la jurisprudencia de casación, quien ha mantenido de forma consecuente que:
“(...) Esto es, más de treinta años después, el turbulento avance de la materia dejó claro que, inclusive, sólo procede el recurso de nulidad que plantea el artículo 323 del Código de Procedimiento Civil, en este único supuesto: ‘Cuando la Sala de Casación Civil ha casado una sentencia por error de juicio o error in iudicando y el Juez de reenvío contraría la doctrina desarrollada en el fallo. No puede intentarse el recurso de nulidad cuando la Sala de Casación Civil ha casado una sentencia por vicio de actividad, ya que en este caso se repone la causa y se sustancia de nuevo el juicio por el juez de reenvío que no está atado sino por la obligación de respetar las reglas de derecho, en dicha sustanciación, y en la elaboración de la nueva sentencia” (Sentencia de 24 de abril de 1998, en el juicio de Inversora Findam, S. A. contra La Porfía, C. A. de fecha 25 de mayo del 2.000, en el caso Tarcisia Mota contra José Luvinel Parra Vargas, expediente 99-1044, Nº Sentencia 177), reiterado el mismo criterio en Sentencia AA20-C-2005-000501 del 23 de mayo el 2008. Banco de Fomento Regional Los Andes vs. Salvatore Mantione y otros) (…)”
De manera que siendo de naturaleza repositoria el contenido de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, asume esta superioridad sus competencias plenas para conocer y decidir dentro de los márgenes establecidos por la ley y el derecho, el recurso de apelación, dando cumplimiento quien aquí sentencia a lo ordenado por la referida Sala de Casación Civil, decidiendo dentro de los límites alegados y probados en autos por las partes. Así se decide.
Así entonces, delimitados los extremos en que se encuentra planteada la presente causa, corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha once (11) de enero de 2016, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual declaró “CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”.
Así las cosas, de una revisión minuciosa del fallo impugnado, tenemos que en el caso de autos que el Juzgado que conoció en primera instancia la demanda, emitió un pronunciamiento a favor del demandante, omitiendo en su fallo pronunciarse sobre una de las defensas alegadas por la parte demandada reconviniente, respecto a que “(…) en la presente causa debe operar la confesión ficta, ya que al folio veinticuatro (24), podemos constatar que la abogada GREGORIA PASTORA SIRA, I.P.S.A numero: 133.521, otorgo poder en la presente causa a otro abogado, sustituyendo su representación, sin reservarse expresamente el seguir ejerciendo el poder, lo que implica que su representación seso (sic) en la presente causa, en consecuencia al contestar la reconvención habiendo sustituido el poder con anterioridad, sin reservarse su ejercicio, debe tenerse como no hecha la contestación a la reconvención (…)”. (Vid folio sesenta y nueve 69 pieza principal).
Por lo que, es de destacar que indefectiblemente existe una decisión en total desarreglo a las defensas opuestas; siendo que el Juzgador se encuentra obligado a emitir un pronunciamiento sobre todos los alegatos planteado por las partes, en principio, en el libelo y en la contestación, sin que le sea posible dejar de decidir alguno de ellos (incongruencia negativa).
En ese orden de ideas, se pronuncio la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 237, de fecha de 02 de agosto de 2001, donde se estableció:
“(...) De esta manera, el legislador desea que la sentencia sea congruente, es decir, que guarde relación con los pedimentos del libelo de la demanda y los términos en que el demandado dio su contestación. Este requisito, que la doctrina denomina ‘principio de congruencia’, tiene relación con dos deberes fundamentales:
a)Resolver sólo sobre lo alegado y b)resolver sobre todo lo alegado, para dar cumplimiento así, a otro principio de la moderna doctrina procesal, que es la exhaustividad, que según el tratadista de Derecho Procesal Civil Español, Prieto Castro, consiste en que ‘el Juez por su función, no sólo está obligado a fallar en todo caso, sino a fallar de manera total, como deber impuesto por la necesidad de someter el principio político de la suficiencia del ordenamiento jurídico del Estado, y cuyo cumplimiento implica que la sentencia contenga todas las declaraciones que la demandada y la defensa adversaria exijan, y la posible reconvención de ésta: Condena o absolución y decidir todos los puntos litigiosos, esto es, tanto los principales como los accesorios que hayan sido objeto del debate’.
En nuestro sistema procesal existe toda una tradición sobre lo que debe entenderse por problema judicial como tema y objeto de la sentencia, determinándose como tal, que el mismo queda circunscrito a lo términos de la demanda y de la contestación, por lo cual el Juez sólo pueden resolver las cuestiones que hayan sido presentadas en esos actos.
Es en este sentido, la Sala ha venido pronunciándose, variando únicamente en los últimos años, para considerar que, además, está igualmente obligado a decidir aquellos planteamientos, que si bien no fueron alegados en el curso del debate judicial, lo han hecho fuera de la demanda y la contestación, como los pedimentos de confesión ficta, perención, prescripción y otros similares, que al dejarlos de considerar el Juez en el fallo, se produciría el vicio de omisión de pronunciamiento o incongruencia negativa
En consecuencia, considera la Sala, que la denuncia planteada en la formalización por la representación judicial de la demandada debe ser declarada procedente, tal como lo hará en manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de esta sentencia, por haber infringido los artículos 12, 243 ordinal 5º y 244 del Código de Procedimiento Civil (...)”.
En el caso de autos, si bien este Juzgado logra verificar una serie de vicios que adolece la decisión objeto de esta revisión, no es menos cierto que la misma omitió emitir pronunciamiento sobre una defensa que fue oportunamente planteada, lo que produce que el fallo del órgano judicial se encuentre en un desajuste o inadecuación. Así se establece.
Establecido lo anterior, una vez revisada la sentencia proferida por el Juzgado A quo, se observa que la misma adolece del defecto de actividad o de infracción de formas sustanciales, por no haber cumplido con uno de los requisitos previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil específicamente con el ordinal 5°, el cual es del tenor siguiente:
“Toda sentencia debe contener:
1°. La indicación del Tribunal que lo pronuncia;
2°. La indicación de las partes y de sus apoderados;
3°. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos;
4°. Los motivos de hecho y derecho de la decisión;
5°. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia;
6°. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión” (Negrita de esta alzada)
La norma precedentemente transcrita es de eminente orden público, es decir, que la misma es de obligatorio cumplimiento, caso en contrario, se produciría la nulidad de la sentencia dictada por faltar a las determinaciones indicadas en el artículo anterior.

En razón de lo anterior, considera importante quien aquí sentencia traer a colación el contenido del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:
“La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, solo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de esta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246.” (Negritas de este Tribunal)
Así las cosas, cuando el Superior encuentre en el fallo apelado la existencia de los vicios censurados en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil y acuerde por ello la revocación del mismo, no ordenará la reposición, sino que en su sentencia corregirá directamente todo lo pertinente al caso, es decir; dictará una sentencia donde resuelva el fondo de la controversia.
Por lo que una vez verificado el vicio de incongruencia negativa, en la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha once (11) de enero de 2016, lo que constituye un vicio que afecta la sentencia por no estar ajustada a los extremos que impone el artículo 243 eiusdem, debe este Juzgado Superior por razones de orden público declararla NULA de toda nulidad, y procede a pronunciarse sobre el fondo del asunto. Así se decide.
Ahora bien, nula como ha sido declarada la decisión dictada por el Juzgado a quo, considera oportuno este Juzgado Superior, con el objeto de emitir un pronunciamiento de fondo en el presente asunto, pronunciarse en principio sobre el alegato omitido en el fallo impugnado; siendo tal defensa la siguiente “(…) en la presente causa debe operar la confesión ficta, ya que al folio veinticuatro (24), podemos constatar que la abogada GREGORIA PASTORA SIRA, I.P.S.A numero: 133.521, otorgo poder en la presente causa a otro abogado, sustituyendo su representación, sin reservarse expresamente el seguir ejerciendo el poder, lo que implica que su representación seso (sic) en la presente causa, en consecuencia al contestar la reconvención habiendo sustituido el poder con anterioridad, sin reservarse su ejercicio, debe tenerse como no hecha la contestación a la reconvención (…)”. (Vid folio sesenta y nueve 69 pieza principal).
De allí, que esta Juzgadora aprecia que al folio veinticuatro (24), la abogada Gregoria Sira, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 133.521, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, mediante diligencia expuso “Confiero poder Apud-Acta al Abg Juan Jose Castillo, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7449660 e inscrito en el IPSA bajo el N° 114.811, en tal sentido ruego al secretario dejar constancia de los efectos consiguientes Es todo, se termino se leyó y conforme firman”.
En tal sentido, se estima que la referida abogada mediante la mencionada diligencia sustituyo el poder que le fue conferido por la demandante para que ejerciera su representación en juicio, haciendo uso de lo previsto en el artículo 159 del Código de Procedimiento Civil, el cual contempla lo siguiente:
“El apoderado que hubiere aceptado el mandato, podrá sustituirlo en la persona que el poderdante le hubiese designado o le designare, y a falta de designación, en abogado capaz y solvente, si en el poder se le hubiere facultado para sustituir. Si en el poder nada se hubiere dicho de sustitución, el apoderado podrá sustituirlo también en abogado de reconocida aptitud y solvencia, cuando por cualquier causa no quisiere o no pudiere seguir ejerciéndolo.
Si en el poder se le hubiere prohibido sustituir, no podrá hacerlo; pero en caso de enfermedad, alejamiento forzado, envío de la causa a Tribunal de otra localidad, o por cualquier otro motivo grave que le impidiere seguir ejerciéndolo, deberá avisarlo al poderdante inmediatamente, por el medio más rápido, para que provea lo conducente.
Si la prohibición se hubiere hecho por instrucción o instrumento privado, el sustituyente será responsable del perjuicio que la sustitución causare a su representado”. (Subrayado de este Juzgado).
Por otra parte, establece el artículo 162 ejusdem, que para ser válida la sustitución de poder debe hacerse con ciertas formalidades de ley indicando taxativamente que “Las sustituciones de poderes y las sustituciones de sustituciones, deben hacerse con las mismas formalidades que el otorgamiento de los poderes”. En tal dirección, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 12 de abril de 2005, (caso: Mi Casa Entidad de Ahorro y Préstamo C.A., contra Inversora La Madricera, C.A), dejó sentado lo siguiente:
“(…) la sustitución del poder apud acta sólo debe cumplir con lo señalado en el artículo 152 de Código de Procedimiento Civil, de acuerdo al cual basta que se haga ante el secretario del tribunal “quien firmará el acta junto con el otorgante y certificará su identidad”, puesto que, el poder sustituido consta de autos, y los documentos de los cuales emana la representación debieron ser exhibidos al funcionario ante el cual se otorgó poder (…)”.

De lo expuesto se considera, que de acuerdo a las disposiciones mencionadas para la validez de la sustitución de poder sólo se exige que se realicen cumpliendo con las mismas formalidades necesarias al momento de otorgar el instrumento poder y se tenga la certificación que hace la Secretaria o Secretario del Tribunal de la identificación del otorgante, y la firma de ambos en el acta por medio de la cual se confiere o sustituye el mandato.
En el caso de marras, se denota que la sustitución de poder que efectuó la abogada Gregoria Sira, ya identificada, en el abogado Juan José Castillo, ya identificado en autos, el cual corre inserto al folio veinticuatro (24) cumple con todos los requisitos esenciales para su validez, ya que el mismo se encuentra suscrito por la Secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, así como por el otorgante. Por lo tanto, la sustitución apud acta cumple con los requerimientos legales pertinentes. Así se establece.
Ahora bien, verificada la sustitución como fue del poder que le fuera otorgado a la abogada Gregoria Sira, y visto el alegato de la demandada respecto al cese de su representación, resulta propicio hacer alusión a la sentencia Nº RC.000585 de fecha 06 de octubre de 2015, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual dejó sentando lo siguiente:
“Ciertamente, es criterio de esta Sala que si el abogado sustituyente no se reserva en forma expresa el ejercicio, se debe entender que cesó su capacidad de representación, la cual pasa a ejercer íntegramente el abogado sustituto. (Ver entre otras, sentencia N° 94 del 12 de abril de 2005, caso: Vestalia de Jesús Zarramera de Hernández y otros c/ Dimas Hernández Gil Español y otro).
Sin embargo, no debe pasarse por alto la voluntad de las partes en el contrato de mandato, en el cual -como se dijo previamente-, se condicionó la validez de la sustitución, a la reserva del ejercicio del mandato otorgado originalmente.
Siendo así, considera esta Sala que el juez de la recurrida al otorgarle eficacia a la apelación ejercida por la abogada Milagros Jurado de Sánchez, no incurrió en preferencias o desigualdades entre las partes, tampoco quebrantó formas sustanciales del procedimiento que generaran indefensión en la parte recurrente, habida cuenta que no se cumplió la condición estipulada para la validez de la sustitución.
Lo anterior, en todo caso, afecta la eficacia de la sustitución efectuada en la abogada Lesbia Loaiza por no haberse ajustado a las condiciones expresamente señaladas en el mandato original, valga decir, por no haber sustituido el mandato con reserva expresa de su ejercicio y bajo esos términos es que ha debido atacarse la actuación ante esta sede casacional.
Distinto sería si el mandato original no estableciera la referida condición, puesto que en tal escenario, habiéndose producido la sustitución sin reserva del ejercicio, el abogado sustituyente inmediatamente pierde su capacidad de representación, la cual, como se señaló, pasa a ejercer el abogado sustituto”.
Siendo así las cosas, en el caso de autos al realizar la referida sustitución la abogada Gregoria Sira, no dejó expresa constancia de reservarse el derecho de su ejercicio, por lo cual debe entenderse que la misma ceso en su representación como apoderada judicial de la ciudadana ZAIRA YOLANDA SAYAGO CALDERAS, titular de la cédula de identidad número V-7.438.054, con lo cual todos los actos posteriores a la sustitución del poder de fecha 09 de mayo de 2014, folio veinticuatro (24), que hayan sido suscritos únicamente por la abogada Gregoria Sira, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 133.521, actuando como apoderada judicial se deben tenerse como no presentados y por lo tanto carentes de validez. Así se establece.
Por otro lado siendo que el acto de contestación a la reconvención el cual riela a los folios (59 al 64), fue presentado a los autos por la referida abogada apoderada judicial de la parte demandante posterior a la sustitución del poder, este resulta carente de validez, ya que fue debidamente impugnado en la primera oportunidad; por otra parte puesto que al folio (79) la ciudadana Zaira Yolanda Sayago, ya identificada en autos, otorgo nuevamente poder apud-acta a la abogada Gregoria Sira, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 133.521, (subsanando su omisión al modo de ver de quien aquí decide) todos los escritos, diligencias, recursos y en especial las pruebas aportadas al presente juicio, suscritos por la mencionada profesional del derecho seguidos al nuevo poder, serán valorados y tomados en consideración para el pronunciamiento del presente fallo. Así se establece.
Respecto a lo alegado por la parte demandada reconviniente, en cuanto a la confesión ficta que a su consideración operó en el presente caso, por haber sido impugnado las actuaciones suscritas por la abogada Gregoria Sira, ya identificada, apoderada judicial de la parte actora, resulta preciso destacar que si bien es cierto que el escrito de contestación a la reconvención no ha de ser tomado en cuenta por carecer de validez jurídica como se ha señalado en los párrafos anteriores, no resulta menos acertado indicar que el decreto de la confesión ficta, ha de operar tres elementos concurrentes, como lo son, la falta de contestación a la demanda, que la pretensión no sea contraria a derecho y que no se hayan promovido pruebas que le favorezcan. (Vid artículo 362 del Código de Procedimiento Civil)
En el caso de marras, se debe tener en cuenta que la pretensión no es contraria a derecho, ya que lo solicitado es el cumplimiento de contrato lo cual se encuentra estipulado en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, y el demandante promovió una prueba que le favorece, como lo es el contrato denominado opción de compra-venta, el cual demuestra las voluntades de las parte de pactar una obligación por un inmueble, el cual es valorado ut infra (Ver folios 10 y 11), por lo cual se desecha el alegato de la parte demandada-reconviniente, en cuanto a la procedencia de la confesión ficta. Así se establece.
Dicho lo anterior, esta Alzada procede a revisar los términos en la cual quedo trabada la litis, apreciando que el apoderado judicial de la parte demandante en su escrito libelar indicó que “En fecha 09 de Septiembre de 2013 entre los ciudadanos. ERICKA CAROLINA MONTESINOS (…) y [su] representada ZAIRA YOLANDA SAYAGO CALDERAS y siendo la primera de las nombradas propietarias de un inmueble en propiedad horizontal signado con el N° 03-03 del bloque 1, edificio 2 de la Urb. El Obelisco en la Parroquia Concepción del Municipio Iribarren de la ciudad de Barquisimeto-Edo Lara; conforme se evidencia de documento de propiedad debidamente inscrito en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 19 de Diciembre del 2012 inserto bajo el N° 2011.5 asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.3409 correspondiente al libro del folio real del año 2011; de mutuo acuerdo suscribi[eron] un CONTRATO DENOMINADO “OPCIÓN COMPRA-VENTA” debidamente autenticado ante el Notario Público Cuarto de la Ciudad de Barquisimeto en fecha 09 de Septiembre del 2013, dejándolo inserto bajo el N° 05, Tomo: 311 de los libros de autenticaciones que lleva dicha Notaria; ahora bien, dicho contrato tenía una vigencia de Noventa (90) días calendario mas treinta (30) días de prorroga; de manera que, el 09 de Enero 2014 se extinguía la obligaciones pactadas (…)”.
Que “(…) a pesar que “LA OPTANTE” tramitó oportunamente su crédito ante el operador bancario encargado de su intermediación financiera, éste le aprobó el monto solicitado es decir la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 390.000,00) FONDOS QUE PROVIENEN DEL SISTEMA NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAD cuya finalidad es garantizar la operación del crédito y así accesar a una vivienda principal como expresión de tutela de la seguridad social por parte del Estado; con la peculiaridad que dichos fondos fueron transferidos el 13-03-2014 por parte del Operador Financiero (Banco Venezuela) designado a favor de [su] patrocinado; de manera que, se supero con creces el lapso previsto en el contrato y ahora la “LA PROMINENTE” se niega a cumplir con la entrega del inmueble, a recibir la diferencia restante del pago y en consecuencia se hace ilusoria la entrega material del inmueble y en todo caso cumplir con la obligación pactada a consecuencia del retardo en el desembolso de los recursos para poder protocolizar la venta; por cuanto es claro que la disposición de los fondos dependía estrictamente de un tercero en la relación”.
Por lo que solicita se ordene “(…) al ciudadano en cuestión a que EJECUTE SU OBLIGACIÓN VENTA EN EL CONTRATO Y SU RESPECTIVA PROTOCOLIZACION a fin que él como actual poseedor y propietario así como a su vez cualquier tercero que se encuentre en dicho inmueble reconozca y restituya la posesión y propiedad que en cuanto a derecho le asiste a [su] representado (…)”.
Por su parte la demandada en su escrito de contestación argumentó que “En efecto, se celebro fue un contrato de opción de compraventa, y entre la promitente y la optante se fijó su monto en la suma trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,00), que jamás se dijo ni se pactó que fueran imputable al precio del inmueble, menos que se descontarían, lo cual se constata en la cláusula segunda del precontrato. Así mismo, y como un punto distinto, en la cláusula en referencia, se estableció entre las partes de la opción de compraventa, que el precio de venta del inmueble era la suma de setecientos ochenta mil bolívares (Bs. 780.000,00), que sumados a la cifra anterior o de amarre del negocio jurídico, arroja un total de un millón ciento setenta mil bolívares (Bs. 1.170.000,00), como precio de la venta definitiva, y para ello, se concedió a la optante, un plazo de 90 días, mas 30 días de prórroga, dentro de los cuales, la optante, hoy demandante, jamás cumplió en flagrante violación a lo convenido en el contrato de marras”.
Que “(…) por las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, solicit[ó] se declare la nulidad de lo actuado por la pretendida apoderada, identificada en autos, y se declare sin lugar la demanda con expresa condenatoria en costas (…)”.
Asimismo procedió “(…) formalmente a reconvenir a la ciudadana ZAIRA YOLANDA SAYAGO CALDERA, (…) para que convenga en la resolución del contrato de opción de compraventa, que cursa anexo a este expediente KP02-V-2014-001331, en virtud del incumplimiento culposo de lo establecido en la cláusula tercera del mencionado precontrato de opción de compraventa el cual fue notariado ante la Notaría Cuarta de Barquisimeto, quedando anotado en los libros de autenticación de esa Notaría bajo el N° 5, tomo 311 de fecha 9 de Septiembre de 2013, que corre a los folios 10 y 11 del expediente, el cual [da] por reproducido en su totalidad, imputable a la arriba identificada optante, puesto que transcurrió en demasía el plazo y la prorroga concedidos, y nunca dio la cara en cumplimiento de la obligación que contrajo (…)”.
En este sentido, considera oportuno quien aquí decide comenzar aclarando lo que es para nuestra ley los contratos, en sentido amplio:
Se determina que existe contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos, y agrega que las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma. Al efecto el contrato, es un esquema genérico en el cual el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades. Todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en contrato y es protegido por la Ley.
En este orden, se debe destacar que en principio la sola voluntad de las partes es suficiente para crear los vínculos jurídicos o hacer nacer obligaciones o para transformarlas, modificarlas o extinguirlas, en consecuencia, el contrato es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir a entregarle bienes, prestarle servicios o abstenerse de hacer algo, todos los contratos tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas, sin perjuicio de las que establezcan especialmente en los títulos respectivos para algunos de ellos en particular.
Las condiciones requeridas para la existencia de un contrato son: Consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia de contrato y causa licita, estas condiciones son elementos esenciales para la existencia del contrato, de modo que la falta de alguno de ellos impide la formación del mismo, es decir, lo hace inexistente.
Así las cosas, la definición legal del Contrato se encuentra establecida en nuestro Ordenamiento Jurídico, en el Artículo 1133 del Código Civil:
“El contrato es una convención entre dos o más personas, para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
En lo referente al objeto de los contratos, el artículo 1.155 del Código Civil, nos indica lo siguiente:
“El objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable”.

Por otro lado el artículo 1.167, ejusdem establece que:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

La referida norma contempla el ejercicio de tres acciones a saber:

a) Ejecución o cumplimento de contrato
b) Resolución del contrato
c) Daños y perjuicios, por ser ésta última de naturaleza accesoria puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (2) primeras.

Seguidamente, considera oportuno este Juzgado Superior, realizar un análisis sobre la carga de la prueba, de conformidad a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil,cito:
“Las Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
Conforme a la citada disposición se regula la actividad de las partes de suministrar las pruebas para determinar los hechos afirmados y controvertidos en el proceso, a los fines de evidenciar la existencia o no de un derecho que se encuentra discutido.
Por tanto, tienen las partes el deber de probar los hechos alegados en la demanda o en la contestación, pues “(…) una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor (...)”. (Sentencia Nº 799, de fecha 16 de diciembre de 2009, Caso: Williams López Carrión contra Avior Airlines, C.A.).
Dependerá del interés que tenga la parte, de aportar en el juicio, los instrumentos necesarios para obtener una sentencia favorable; y será deber del juez, aplicar el régimen de la distribución de la carga probatoria, al momento de efectuar su pronunciamiento al fondo del asunto, en consecuencia, deberá el demandante probar los hechos afirmados en su acción, y de no probar los hechos constitutivo, quedará absuelto o eximido el demandado; de la misma manera, el demandado probará los hechos en el cual arguye su defensa, y demostrará los hechos modificativos, extintivos o impeditivo, del derecho discutido.
Así las cosas, el hecho controvertido en el presente asunto está constituido por el presunto incumplimiento por parte de la demandada, de una obligación contraída a través de una opción de compra venta, que describió en su libelo y que argumentó por su parte haber cumplido con todas sus obligaciones, todo lo cual fue categóricamente rechazado y contradicho por la representación legal de la parte demandada reconviniente, a través de su escrito de contestación; por lo que, en atención a la conducta que asumió la demandada al contestar la demanda, invirtió la carga de la prueba a la parte actora, quien debe demostrar la existencia de la obligación que demanda, de conformidad con la regla contenida en el citado artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, se observa que la parte demandante reconvenida, promovió una serie de pruebas documentales que fueron admitidas y evacuadas por el Juzgado A quo, las cuales son las siguientes:
1) Marcado “A”: copia certificada del contrato de opción a compra venta celebrado entre la ciudadana Yolanda Sayago Calderas y la ciudadana Ericka Carolina Montesinos (folios 10 y 11); aprecia esta superioridad que dicho contrato en modo alguno fue impugnado, desconocido o tachado, siendo el mismo el documento fundamental de la demanda, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Así se decide.
2) Marcado “B”: copia simple de la solvencia Municipal de impuestos urbanos sobre el inmueble signado con el N° 011622, emitida por la Alcaldía del Municipio Iribarren (folio 12); se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
3) Marcado “C”: impresión de cuadro proveniente de la transferencia de los recursos por parte del operador cambiario, Banco de Venezuela, (folio 13); no se le otorga valor probatorio por no aportar al esclarecimiento del presente juicio. Así se decide.
4) Marcado “D”: consulta de crédito hipotecario de fecha 18 de octubre de 2013, con el objeto de demostrar la solicitud de crédito hipotecario, y el monto aprobado(folio 14); se valora como prueba de indicios de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
5) Marcado E”: planilla de autorización de cargo en la cuenta y solicitud de cheque de gerencia de crédito hipotecario, de fecha 29 de octubre de 2013, a beneficio de la ciudadana Ericka Carolina Montesinos González (folio 15); por cuanto dicha prueba emana de un tercero que no es parte en el juicio, y no siendo esta ratificada, se desecha su valoración conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
6) Documento de hipoteca de primer grado a favor de la ciudadana Zaira Yolanda Sayago (folio 86 al 106), y con el fin de su ratificación promovió la testimonial del abogado Connie Romero, la cual fue admitida y no evacuada por la parte interesada, por tal razón se desecha la prueba promovida. Así se decide.

Asimismo, promovió prueba de informe con el objeto de demostrar que el incumplimiento de su obligación se debió a causa de un tercero (atraso) la cual fue admitida y evacuada dentro de la oportunidad de ley, constando sus resultas a los folios (118 al 124), por lo cual se aprecia de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo en cuanto a la eficacia probatoria de la misma, considera quien aquí decide que con la misma no se logró determinar que el incumplimiento de la obligación se deba al hecho u atraso del tercero, siendo que de las resultas obtenida de la referida prueba se extrae de su contenido “ … que la ciudadana Ericka Montesinos, ya identificada en autos, no posee crédito activo, ni solicitud en proceso de créditos hipotecarios con nuestra institución, es decir al efectuar el análisis correspondiente no resulta idónea ni ofrece elementos de convicción que sirvan para determinar lo pretendido por la parte o para esclarecer el hecho controvertido, lo que hace considerar a quien aquí decide el no otorgarle valor probatorio a la referida prueba y por tanto desecharla de su valoración. Así se establece.
Por otra parte, la parte demandada promovió el contenido del contrato de opción a compra-venta suscrito entre las partes, el cual ya fue objeto de valoración probatoria y por tanto se ratifica su consideración. Así se establece.
Así entonces, analizadas todas las pruebas y teniendo en cuenta que el punto medular de la pretensión por cumplimiento de contrato ejercido por la actora, se centra en dos aspectos en especifico los cuales son 1) la determinación del contrato de ser una opción de compra-venta o un contrato de compra venta; 2) el atraso de un tercero en la cancelación del precio de la opción suscrita, los cuales se pasan a resolver de la siguiente manera:
Con respecto al primer aspecto, es menester indicar que la doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.(Negritas y Subrayado del Tribunal).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así en el caso de marras, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una opción de compra-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición de lo vendido.
Por tanto a los fines de su determinación, considera acertado esta Juzgadora realizar una breve reseñar sobre los cambios realizados en cuanto a la interpretación de la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y sobre sí el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de venta; así pues, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, estableció el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una venta.
El mencionado criterio, fue abandonado en las sentencias números 358 de fecha 9 de julio de 2009, y 460 de fecha 27 de octubre de 2010, donde se estableció lo contrario al señalar que los contratos de opción de compra venta no debían considerarse una verdadera venta sino como contratos preparatorios, pese a llenar los requisitos de consentimiento, objeto y precio
Posteriormente, en una nueva interpretación mediante sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, se consideró pertinente retomar el criterio abandonado, estableciendo que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan y estén presentes el consentimiento de ambos contratantes, el precio y objeto del contrato.
Así las cosas, visto que existe un contrato denominado opción de compra venta, suscrito en fecha 09 de septiembre de 2013 ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, quedando inserto bajo el Nº 05, Tomo 311 de los libros de autenticación llevados por dicha Notaría, cuyo contenido es reconocido y afirmado por las contendientes, resulta necesario realizar una revisión exhaustiva sobre los elementos que deben contener la opción de compra venta para considerarse una venta pura y simple, sin dejar a un lado que resulta aplicable el último de los criterios mencionados (2013), por cuanto la presente demanda fue interpuesta en fecha 29 abril de 2014 y el contrato celebrado entre las partes fue protocolizado en fecha 09 de septiembre de 2013, fechas para las cuales se había retomado el criterio de consideración como venta pura y simple.
Así las cosas, tenemos que en el presente contrato objeto de análisis se desprende el consentimiento de las partes al establecerse que “(…) La PROMITENTE se compromete a firmar y cumplir la presente OPCION COMPRA-VENTA (…) Y yo ZAIRA YOLANDA SAYAGO CALDERAS, plenamente identificada, declaro acepto y estoy de acuerdo con la OPCION DE COMPRA-VENTA (…)”, por lo se debe tener satisfecho el elemento del consentimiento exigido para la validez y determinación del contrato. (Vid folios 10 y 11).
En lo referente al precio, ha de hacerse referencia a la clausula segunda y más concretamente al punto donde se estableció que “(…) El precio del inmueble es de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (BS.780.000,00). Se tramitara un crédito Bancario correspondiente de Deudor Hipotecario (DHP), para la adquisición definitiva por ante la Oficina de Registro Correspondiente (…)”, apreciado en esos términos queda evidenciado el precio pactado, el cual es otro de los elementos determinantes de un contrato de venta pura y simple. (Vid folios 10 y 11).
Finalmente en lo que respecta al objeto, tenemos que ha sido determinado en la clausula primera por un “(…) inmueble en propiedad horizontal signado con el N° 03-03 DEL BLOQUE 1, EDIFICIO 2, DE LA URBANIZACION “EL OBELISCO” en Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara (…)”. (Vid folios 10 y 11).
Visto entonces que ambas contratantes acordaron precio, objeto y dieron sus voluntades en el referido contrato, es por lo que se determina acorde a su análisis y jurisprudencias vigentes aplicables al caso en concreto, que lo realmente celebrado por las partes fue una compra-venta de un inmueble, todo ello en atención a las anteriores consideraciones. Así se establece.
En lo que respecta al segundo aspecto, esto es el atraso de un tercero en la cancelación del precio de la opción suscrita, resulta menester hacer alusión parcial a las clausulas del contrato que establecen, lo siguiente:
“(…) El precio del inmueble es de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (BS.780.000,00). Se tramitara un crédito Bancario correspondiente de Deudor Hipotecario (DHP), para la adquisición definitiva por ante la Oficina de Registro Correspondiente. TERCERO: El presente documento de Opción de Compra-Venta tiene una duración de Noventa (90) días calendarios, contados a partir de la firma de este instrumento, mas treinta (30) días de prórroga. Las partes se compromete a firmar el presente documento, en caso de que el crédito no haya sido aprobado por la entidad bancaria o se venza la prorroga y termine el tiempo de duración de la presente OPCION DE COMPRA-VENTA se considerara resuelta de pleno derecho (…)”.
Así las cosas, la parte actora pretende le sea acordado el cumplimiento de un contrato de opción a compraventa, alegando haber cumplido con las obligaciones establecidas en el mismo y solicitando concluir con lo estipulado en el contrato para la compra definitiva, para así recibir la entrega del inmueble libre de personas y objetos por parte de los vendedores, a los fines de probar tales argumentaciones y específicamente el atraso de un tercero, procedió a promover prueba de informe la cual fue ya valorada y analizada en la presente motiva, considerándose que la misma no aporto ninguna eficacia probatoria al presente proceso.
Tomando en cuenta los hechos anteriores, de las pruebas traídas y valoradas en autos, resulta concluyente para esta alzada, que la parte demandante no trajo a los autos prueba alguna que pudiera demostrar por su parte el cumplimiento del contrato, en virtud de que corrió tiempo de mas para haber realizado dicho pago en tiempo hábil según lo establecía la clausula tercera del contrato de opción de compra-venta, aunado al hecho que se desconoce por falta de pruebas del demandante a sus afirmaciones si efectivamente fue aprobado el crédito alegado y si ciertamente el mismo fue transferido al patrimonio de la demandada, con el cual pudiera exigirse el cumplimiento por parte de ésta; ya que al no haber demostrado tal hecho no puede la parte demandante pretender a través de la presente pretensión exigir el cumplimiento por parte de la ciudadana Ericka Montesinos, ya identificada, cuando no ha podido demostrar su cumplimiento a lo pactado como lo es que es la cancelación del precio del inmueble.
Por lo que, siendo que la parte actora tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y tomando en consideración que ha quedado evidenciado la falta de cumplimiento oportuno por su parte; advirtiéndose que el contrato es una fuente de las obligaciones, y trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, tal como lo establece el artículo 1.264 del código civil, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.
Aunando a todo ello, que existe una disposición en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma (…)”.
Quien aquí juzga considera que la actora no tiene razón en derecho para reclamar el cumplimiento de contrato por no haber demostrado en autos nada que justifique el retardo en el cumplimiento de su obligación, razón por la cual debe declararse sin lugar el cumplimiento de contrato de opción a compra- venta. Así se decide.
De la reconvención por resolución de contrato

Ahora bien referente a la Reconvención planteada por Resolución de Contrato es importante señalar, que esta es un recurso que la ley le confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referidas a situaciones diferentes a las que se plantean en el juicio principal.
En relación a la clausula tercera del contrato que establece la resolución del contrato de pleno derecho, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 19 de octubre de 2016 (Exp.- 2016-000033) esgrimió que:
“(…) tanto la doctrina como la jurisprudencia han sido contestes en sostener que cuando se trata de la existencia de un “contrato bilateral”, esto es, de un contrato en el cual cada una de las partes está obligada a ejecutar ciertas prestaciones a favor de la otra parte encontrándose esas recíprocas obligaciones en una relación de interdependencia entre sí, ante la inejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, resulta necesario acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la ocurrencia del incumplimiento.
Sobre este punto el Doctor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato” señala que el artículo 1.167 del Código Civil claramente establece la necesidad de que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución (ya que ambas acciones se encuentran previstas en la misma norma), deben ser reclamadas “judicialmente”. (Subrayada de este Juzgado).

En este mismo sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 23/11/2016 (Exp.- 16-0217) estableció lo siguiente:
“…Así entonces, ante la falta de cumplimiento oportuno de las obligaciones, también debió considerarse que ello legitima a la parte que haya resultado perjudicada con el incumplimiento a dar por terminado el contrato mediante la resolución, salvo que éste todavía tenga interés en la prestación no ejecutada, al creer que aun es posible que el contrato cumpla con su finalidad. En esta última circunstancia el acreedor de la prestación no ejecutada tiene entonces la facultad de escoger entre demandar la resolución o solicitar el cumplimiento del contrato. En todo caso, si se tratare de una demanda por rescisión unilateral del contrato por parte de la vendedora-, ante la existencia de una cláusula de esta naturaleza, ello en modo alguno puede ser considerado como una limitación a las partes para acceder a la instancia judicial, pues con ello resulta vulnerado el acceso a la justicia y la garantía de la tutela judicial efectiva”.

En sintonía a lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y adoptando este criterio este juzgado considera que no es posible darle la oportunidad a las partes de terminar el contrato exclusivamente por su voluntad, pues siempre quedara abierta la posibilidad de la parte de solicitar la ejecución siempre y cuando haya cumplido con los extremos contractuales prescritos hacia su persona, la exigencia de la resolución del contrato exigida por la demandada- reconviniente se encuentra ajustada a derecho. Así se establece.-
Ahora bien, quedando demostrado que la parte demandada-reconviniente no incumplió con las obligaciones estipuladas en el contrato de opción a compra-venta, y por cuanto no se realizo la cancelación del inmueble, como en efecto no pudo demostrar la demandante a través de sus distintos medios de prueba ejercidos, es por lo que resulta forzoso para esta alzada declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada-reconviniente, se declara nula la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara de fecha once (11) de enero de 2016, y en consecuencia se declara sin lugar el cumplimiento de contrato y con lugar la reconvención por resolución de contrato .Así se decide.-
IV
DECISIÓN
Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior en lo Civil (Bienes) y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: Su COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación, interpuesto por la parte demandada-reconviniente; contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara de fecha once (11) de enero de 2016.
SEGUNDO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada-reconviniente.
TERCERO: SE ANULA la sentencia definitiva dictada en fecha (11) de enero de 2016, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
CUARTO: Conociendo al fondo, se declara:
4.1.- SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato, interpuesto por la ciudadana ZAIRA YOLANDA SAYAGO CALDERAS, titular de la cédula de identidad número V-7.438.054
4.2.- CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato. En consecuencia se declara resuelto de pleno derecho el contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 09 de septiembre de 2013 ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, quedando inserto bajo el Nº 05, Tomo 311 de los libros de autenticación llevados por dicha Notaría
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Se deja constancia que la presente decisión fue dictada fuera del lapso de ley, en consecuencia notifíquese de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
SEPTIMO: Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad de ley correspondiente para que continúe con el procedimiento de ley.
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los nueve (09) días del mes de enero del año dos mil veinte (2020). Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
La Jueza Provisoria,

Abg. Marvis Coromoto Maluenga de Osorio

La Secretaria,

Abg. Andreina Giménez

Publicada en su fecha a las 11:44 a.m.

La Secretaria,

L.S. Juez Provisoria (fdo) Abg. Marvis Coromoto Maluenga de Osorio. La Secretaria (fdo.) Andreina Giménez. Publicada en su fecha a las 11:44 a.m. La Secretaria (fdo). La suscrita Secretaria del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, certifica que la presente copia es un traslado fiel y exacto de su original y se expide por mandato judicial, en Barquisimeto a los nueve (09) días del mes de enero del año dos mil veinte (2020). Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.

La Secretaria,

Abg. Andreina Giménez