TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

-EN SU NOMBRE-
PODER JUDICIAL

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Diecisiete (17) de Octubre del año dos mil diecinueve (2019).
209º y 160º
ASUNTO: KP02-V-2015-000253.
PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ CHIRINOS, venezolana, titular de la cedula de identidad V-7.061.929 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: Abogado, JERRY JOEL VIELMA BARBOZA, inscrito debidamente en el I.P.S.A bajo el N°92.310 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADADA RECONVENIENTE: Ciudadana, NORMA CECILIA ACOSTA MANZANARES, venezolana, titular de la cedula de identidad V-2.912.511 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVENIDA: Abogado, JOSE LUIS MACHADO ASTUDILLO, inscrito debidamente en el I.P.S.A bajo el N°21.758 y de este domicilio.

SENTENCIA DEFINITIVA
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
-I-
SINTESIS PROCESAL

Se Inicio la presente demanda por cumplimiento de contrato mediante escrito libelar de fecha 03 de Febrero del año 2015, presentado por ante la Unidad Receptora de Distribución de Documento Civil, y previo sorteo de ley le correspondió a este Juzgado Segundo de Primer Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara conocer y sustanciar la presente causa, siendo admitida la misma mediante auto de fecha 19 de Febrero del año 2015, posteriormente en fecha 25 de febrero de 2015, la parte accionante otorgó Poder Apud Acta al abogado JERRY JOEL VIELMA BARBOZA, inscrito debidamente en el I.P.S.A bajo el N°92.310, asimismo en fecha 02 de marzo del mismo año el actor, solicitó a este Juzgado que se oficiara al Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito del Distrito Capital, a los fines de que se cite a la demandada, de esta manera mediante auto de fecha 04 de Marzo del 2015, se acordó la comisión y se ordenó librar despacho, cuyas resultas de dicha comisión cursan a los folios 81 al 99.

Del mismo modo, en fecha 13 de Abril del año 2015 este Tribunal ordenó, previa solicitud de la parte actora desglosar el escrito presentado en fecha 07 de abril de 2015 del presente expediente y abrir un cuaderno de medidas donde se transmitirá lo peticionado, seguidamente en fecha 04 de mayo de 2015 el Alguacil de este Tribunal dejó constancia que fueron entregados por el actor oportunamente los emolumentos necesarios.

En virtud de la designación de la Abogada Johanna Dayanara Mendoza Torres, como Juez Temporal del presente Juzgado, esta se abocó al conocimiento de la presente causa en auto de fecha 27 de Junio del año 2016. Mediante auto de fecha 27 de Septiembre del año 2016, vencido como se encontraba el lapso de emplazamiento y vista la Reconvención propuesta por la parte demandada, este Tribunal admitió a sustanciar en cuanto a lugar y derecho y en consecuencia se advirtió que el demandante reconvenido deberá dar contestación a la Reconvención al Quinto día de despacho siguiente a la presente fecha.

Vencido como se encontraba el lapso de contestación a la Reconvención, este Tribunal advirtió en razón de auto de fecha 05 de Octubre del año 2016, que el día de despacho siguiente comenzaría a transcurrir el lapso de promoción de pruebas. Del mismo modo en auto de fecha 16 de Noviembre del año 2016, fueron admitidas las pruebas promovidas por las partes y se ordenó oficiar a la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Registro Publico del Municipio Iribarren del Estado Lara. En fecha 21 de Noviembre del año 2016, se complemento el auto de admisión de la prueba promovida en fecha 16 de Noviembre del año 2016, en el sentido que se ordenó oficiar al Registro Publico del Primer Circuito del Estado Lara, a la Superintendencia Nacional de Vivienda y a Banavih a los fines de que se informe sobre lo solicitado.

Vencido como se encontraba el lapso de evacuación de pruebas en fecha 22 de Febrero del año 2017, este Tribunal advirtió que el día de despacho siguiente comenzaría a transcurrir el lapso de informes, venciéndose dicho lapso en fecha 21 de Marzo del año 2017 y advirtiéndose mediante mismo auto que el día de despacho siguiente, comenzaría a transcurrir el lapso de los ochos días de observaciones.

Mediante auto de fecha 31 de Marzo del año 2017, vencido como se encontraba el lapso de presentación de los informes, este Tribunal advirtió que el día siguiente de despacho comenzaría a transcurrir el lapso para dictar Sentencia.

Siendo la oportunidad para dictar Sentencia, esta Juzgadora observó que aun no constaban en el expediente las resultas de información requerida Oficios Nos. 831, 844, 845 y 846de fecha 23 de Noviembre del año 2016, en consecuencia este Tribunal estimó que lo más ajustado a Derecho es esperar las consignaciones de la información requerida a dichos organismos, por lo que concedió un lapso de Quince Días (15) de despacho siguientes y transcurridoel mismo procedería a dictar Sentencia.-

-II-
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR.

ALEGATOS EXPLANADOS POR LA PARTE ACTORA.
La ciudadana Rosirirs Del Carmen Márquez Chirinos, mediante su representación judicial alegó que, inicio un acuerdo voluntario con la Ciudadana Norma Cecilia Acosta Manzanares, sobre un inmuebles de su propiedad ubicado al noroeste de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, específicamente al margen norte de la Avenida Libertador y oeste de la Avenida Argimiro Bracamonte, jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, destinado a una vivienda principal distinguida con el N°12, piso 3, en el Bloque 10, del denominado conjunto residencial Patarata I, (Sector Este), constituido por un apartamentodistribuido de la siguiente manera: Recibo-comedor, cocina, tres habitaciones, un baño, aéreas de oficios y un puesto de estacionamiento, con una superficie de construcción de Sesenta y un metro cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (61.71 M2), aproximadamente, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: con fachada “B” del edificio, en diez punto veinte metros (10.20 mts); SUR: con fachada “A” del edificio, en diez punto veinte metros (10.20 mts); ESTE: con fachada “C” del edificio, en cinco punto cincuenta metros (5.50 mts); OESTE: con fachada “D” del edificio, en cinco punto cincuenta metros (5.50 mts). Alegó que al mencionado apartamento le corresponde un (0,32%), igualmente comprende el puesto de estacionamiento, signado 10-B12, por el NORTE: en línea recta de dos punto cinco metros (2.5 mts) con puesto de estacionamiento signado 10-C5; SUR: en línea recta de dos punto cinco metros (2.5 mts), con circulación vehicular; ESTE: en línea recta de cinco metros ( 5 mts), con puesto de estacionamiento signado 10-B11; OESTE: en línea recta de cinco metros (5 mts), con puesto de estacionamiento signado 10-B13; código catastral 13-03-01-U01-104-0012-001-00102B12, Registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, inserto bajo el N°43, Folio 394 al 405, Tomo 16, Protocolo Primero, de fecha 21 de Agosto del año 2007, a través de un contrato de arrendamiento por un año, con un canon de arrendamiento de Mil Quinientos Bolívares (BS.1.500,00) mensuales; al momento de la firma se entrego tres meses de depósito, que hacen la cantidad de Cuatro mil Quinientos Bolívares (BS. 4.500,00), arguyó que este documento no fue notariado solo se firmo de forma privada; posteriormente el canon de arrendamiento incremento a Mil Seiscientos Bolívares (BS.1.600,00) en este nuevo contrato de mantuvo la misma garantía a través de los 3 meses de depósito. Alegó que para el mes de Agosto del año 2012, la ciudadana Norma Acosta, le manifestó por vía telefónica el propósito de vender el apartamento, ofreciéndole el mismo, dejando entre ver el conocimiento del derecho de preferencia que me corresponde y porque estaba siempre solvente con los cánones de arrendamiento. Constituyendo así un Contrato de Opción a Compra en fecha 15 de Noviembre del año 2013, por un precio de Cuatrocientos Cuarenta Mil Bolívares (BS.440.000,00), con una inicial de Sesenta y Cinco Mil Bolívares (BS. 65.000,00) a través de dos transferencia bancarias, la primera por un monto de Cincuenta Mil Bolívares ( BS. 50.000,00), y la segunda por un monto de Quince Mil Bolívares ( BS 15.000,00), la diferencia se gestionaría por un crédito hipotecario, quedando el mismo debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto, Estado Lara, inserto bajo el N°20, Tomo 307. Asimismo arguyó que realizado el acuerdo antes indicado, la ciudadana Norma Acosta, le notifico que tenía que esperar la liberación de la hipoteca, que pesaba sobre el inmueble, con la entidad crediticia Banco Banesco, que sería cancelada con el mismo dinero que la actora entrego como inicial de la opción a compra. Arguyó que en espera de la liberación de dicha hipoteca, la ciudadana Norma Acosta la intimó que cancelara todo lo concerniente a los Impuestos que corresponden a las viviendas en el Municipio Iribarren, específicamente la Solvencia Municipal gestionada ante el SEMAT, por lo que tuvo que pagar impuesto y multas por incumplimiento de la obligación, gastos de gestión para el avaluó, boletín catastral, firmando una autorización para la misma, a sabiendo que estos gastos son imputables a la propiedad.

Del mismo modo arguyó que en fecha 29 de Julio del año 2014, recibió vía correo, el documento de la liberación de reserva, y luego conversando vía telefónica con la Ciudadana Norma Acosta,, por cuanto le indico que anterior documento de opción a compra de fecha 14 de Noviembre del año 2013, está vencido y que la entidad bancaria que me financio el resto del pago, le requiero un contrato de Opción a Compra Vigente. Del mismo modo alegó que el 18 de Agosto del año 2014, se presento en la ciudad de Barquisimeto personalmente la ciudadana Norma Acosta, y le entrego en físico el original de la liberación de la hipoteca del inmueble antes indicado, y propuso ir al SEMAT para gestionar la solvencia municipal. Asimismo el 22 de Agosto del año 2014, alegó que recibió una llamada de la Ciudadana Norma Acosta, requiriéndola para la cancelación de multas correspondientes a los años 2088, 2009, 2010 y 2011 antes el SEMAT, asumiendo pagos que es obligación del Propietario. Razonó que para la gestión de la protocolización, tuvo que recurrir al pago de honorarios profesionales de Abogados, que son imputables a la propietaria.

También, alegó que el procedimiento por BANAVIH, provocó gestiones que ocasionaron angustia, retardo y gastos administrativos,como lo fue el pago de Dos mil Ochocientos Bolívares (BS.2.800, 00) para el documento de liberación de la reserva, así como la Certificación de Desgravamen antes el Registro Publico del Primer Circuito del Estado Lara, cancelando la cantidad de Mil Trescientos Cincuenta y Dos con Cincuenta y Cinco Céntimos de Bolívares (BS.1.352.55) de arancel del Registro, mas CIENTO CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES ( BS.149,00) de estampilla y el segundo Mil Cuatrocientos treinta y dos con cincuenta i cinco céntimos de bolívares (BS. 1.432,55) de aranceles de Registro mas Ciento Cuarenta y Nueve Bolívares (BS.149,00) habilitado por la urgencia. Arguyó que en fecha 17 de Octubre del año 2014, firmo documento de anulación de Opción a Compra efectuado el día 15 de Noviembre del año 2013, para ejecutar un nuevo contrato de Opción a Compra Vigente, y bajo inocencia de la intención premeditada de la propietaria para incrementar el valor de inmueble objeto de esta demanda, este documento fue autenticado por ante la Notaria Publica Primera del Estado Lara, bajo el N°12, Tomo 215, de los Libros autenticados por esa misma Notaria. Alegó que el mismo día 17 de Octubre del año 2014, celebraron nuevo contrato de Opción a compra con el incremento del valor del Inmueble por un precio de Seiscientos Mil Bolívares (BS. 65.000,00), a través de dos transferencias bancarias, del BancoProvincial al Banco Banesco, la primera por un monto de Cincuenta Mil Bolívares (BS.50.000,00) Transferencia N°97557448 y la segunda transferencia del Banco Bicentenario al Banco Banesco por un monto de Quince Mil Bolívares (BS.15.000,00), transferencia N°000000003454735, según acuerdo realizado entre las partes con anterioridad al presente contrato y el resto Quinientos Treinta y Cinco Mil Bolívares (BS.535.000,00), lo pagaría una vez le sea aprobada el crédito Hipotecario por parte la entidad bancaria, se fijo como plazo para la venta de un (01) año, más una prórroga de Treinta (30) días continuo, que serían contados a la fecha de su autenticación del documento de opción a compra venta. Esta situación ha dejado en la práctica irrita la presenta negociación entre mi su Mandante y el hoy Demandado. Mediante negociaciones hechas entre la Superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda, signada con el N°B-326-11-2014, en la misma en su última parte, abre la o habilita la Opcion Judicial para dirimir este conflicto, se tenía pautada la presente negociación, ciertas cláusulas de protección entre las partes, como se establece en clausula cuarta del Contrato, la indemnización, como clausula penal de la devolución de la inicial, es decir, Sesenta y Cinco Mil Bolivares (BS.65.000,00)mas Seis Mil Quinientos (BS.6000,00) de lo recibido por la opción a compra venta, de ser imputable al Vendedor.
Asimismo, alegó el desconocimiento que tenían las partes contratantes de que el crédito habitacional había sido aprobado antes de que se venza el contrato de opción a compra venta, se puede evidenciar con la constancia de recepción del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren, Estado Lara, de fecha 15 de Enero del año 2015, por lo que se demuestra claramente la forma más que premeditada que tenía la hoy demandada de no cumplir con lo pautado, por ello no se presentó la Ciudadana Norma Acosta al mencionado Registro, para la firma del contrato de compra venta definitiva, para luego cumplir con la obligación contraída por las partes, en ausencia de lo estipulado se prevé todo lo concerniente al Código Civil Venezolano.

DEFENSAS DE FONDO POR LA PARTE DEMANDADA

La representación judicial de la parte demandada, estando dentro de su oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, rechazó que su representada haya incumplido con el contrato de opción a compra-venta, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el N°12, piso 3, del Bloque 10 del Edificio B del conjunto residencial Patarata I (sector este), ubicado en el noreste de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, al margen Norte de la Avenida Libertador y Oeste de la Avenida Argimiro Bracamonte, y que en consecuencia deba dar cumplimiento a dicho contrato mediante el otorgamiento del documento de compra-venta definitivo dentro del plazo que fije la presente instancia.

Asimismo, manifestó que se evidencia del documento de préstamo que le otorgaron a la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ CHIRINOS, por parte del Banco Mercantil, C.A, Banca Universal, el cual alcanzó a la suma de CUATROSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs 450.000,00), suma esta que no alcanzaba al saldo restante a pagar por concepto de venta del inmueble que era de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 600.000,00) y que restados los SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 65.000,00), restaba un saldo de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 535.000,00), que no era suficiente para cancelar la deuda restante, en consecuencia no acudió a firmar la venta por la razón fundamental de no tener el pago completo.

De igual forma, rechazó que su representada tenga que pagar la suma de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs 230.000,00), que su representada tenga que pagar la cantidad de UN MILLON CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 1.400.000,00), por concepto de Daños Morales, que su representada tenga que pagar la cantidad de UN MILLON CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 1.400.000,00), por concepto de Daños y Perjuicios, ya que las partes contratantes establecieron en caso alguno la suma de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs 6.500,00) como indemnización por daños y perjuicios. Asimismo rechazó que su representada tenga que pagar la suma de NOVECIENTOS SEIS MIL BOLIVARES (Bs 906.000,00), por concepto de honorarios profesionales.

Posteriormente, alegó que existe imprecisión y falta de coherencia en el contenido del mismo, careciendo de lógicas, expresó que en el derecho en que fundan las pretensiones de la demanda invocan artículos y transcriben texto que no tienen nada que ver con lo que se debate si se corresponde con lo contemplado en dichos artículos, señalando los artículos 1133 y 1132 del Código Civil, así como la jurisprudencia citada, finalmente solicitó que la demanda sea declarada sin lugar.-

DE LA RECONVENCION

La representación judicial de la parte demandada, procedió a reconvenir a la parte actora para que convenga o sea condenada por este Tribunal en la Resolución del Contrato a Opción a Compra-Venta, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el Nro 12, piso 3, del bloque 10 del edificio B del conjunto residencial Patarata (sector este), ubicado en el noreste de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, al margen Norte de la Avenida Libertador y Oeste de la Avenida Argimiro Bracamonte, cuyas demás características se encuentra plenamente indicadas en el documento, y que da por reproducidas en este acto, conforme a lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.

Alegó que la accionante se comprometió a comprarle el apartamento anteriormente identificado por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs600.000,00) para lo cual entrega la suma de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 65.000,00), quedando un saldo restante de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 535.000,00), que debían ser pagados con el préstamo hipotecario que iba a solicitar ante una entidad bancaria, como efectivamente realizó por ante el Banco Mercantil, C.A, Banca Universal. Señaló que su representada recibió la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 65.000,00) y no como lo expresan en el libelo de demanda, asimismo indicó que en el escrito libelar no se desprende que hubiese pagado dicha cantidad, ni manifiesta de ninguna forma que al momento de la firma iba a pagar esa diferencia faltante, con lo cual se llega a la conclusión que incumplió en la forma de pago convenida, en consecuencia su representada debido a su incumplimiento ha decidido en demandar la resolución del contrato de opción a compra-venta. Fundamentó sus alegatos en las normas contenidas en los artículos 1167, 1264,1133, 1257 y 1258 del Código Civil. Finalmente solicitó que la actora convenga o sea condenada por este Tribunal en: Dar por resuelto el contrato de Opción de Compra-Venta debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto, en fecha 17 de octubre del 2014, inserto bajo el N° 13, Tomo: 215 de los Libros de Autenticaciones; En pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad se SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs 6.500,00), cantidad está debidamente indexada, como clausula penal en razón de su incumplimiento; Que este Tribunal establezca por la Sentencia definitiva la cantidad a reintegrar a la reconvenida por concepto del dinero dado como parte de precio, ordenando su respectiva indexación a los fines de su consignación y las costas y costos del proceso.-

DE LA CONTESTACION DE LA RECONVENCION

Rechazó, negó y contradijo en cada una de sus partes de la Reconvención, por cuanto alega el reconviniente que su representada ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ CHIRINOS, incumpliera con la obligación de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 600.000,00), para lo cual entregó la suma de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 65.000,00), puesto que su mandante cumplió solamente con la obligación que impone nuestro ordenamiento jurídico vigente en materia de Contratos, sino que también canceló dinero de su propio peculio por deudas adquiridas por la vendedora NORMA CECILIA ACOSTA MANZANAREZ, tales como garantías Prendarias, Hipoteca de Tercer Grado, gestiones de solvencia Municipal, Boletín Catastral, Impuestos, tazas, planillas gestorías, honorarios profesionales, entre otros.

Posteriormente alegó que en julio de 2009, inició su representada un acuerdo voluntario con la ciudadana NORMA CECILIA ACOSTA MANZANARES, sobre un inmueble de su propiedad ubicada al Noreste de la Ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, específicamente al margen Norte dela Avenida Libertador y oeste de la avenida Argimiro Bracamonte, Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, destinado a vivienda principal, distinguido con el Nro 12, piso 3, en el bloque 10, edf “B”, del denominado conjunto residencial Patarata I (Sector Este), constituido por un Apartamento distribuido de la siguiente manera: recibo-comedor, cocina, 3 habitaciones, 1 baño, área de oficios, y 1 puesto de estacionamiento, con una superficie de construcción de SESENTA Y UN CENTIMETROS CUADRADOS (61.71M2), aproximadamente, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: con fachada “B” del edificio, en 10.20 mts; SUR: con fachada “A” del edificio, en 10.20 mts; ESTE: con fachada “C” del edificio en 5.50mts; OESTE: con fachada “D” del edificio en 5.50mts, señaló que al apartamento le corresponde le corresponde un CERO NETERO PUNTO TREINTA Y DOS POR CIENTO (0,32%), igualmente comprende el punto de estacionamiento, signado 10-B12, por el NORTE: En línea recta de 2.5 mts, con puesto de estacionamiento signado 10-C5; SUR: En línea recta de 5 mts, con circulación vehicular; ESTE: En línea recta de 5 mts, con puesto de estacionamiento signado 10-B11; OESTE: En línea recta de 5 mts, con puesto de estacionamiento signado 10-B13; código catastral 13-03-01-U01-104-0012-001-00102b12, Registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, inserto bajo el Nro 43, folio 394 al 405, tomo 16, protocolo primero de fecha 21 de agosto de 2007, a través de un contrato de arrendamiento por 1 año con un canon de arrendamiento de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs 1.500,00), mensuales, alegó que al momento de de la firma se entregó 3 meses de depósito que hace la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs 4.500,00), indicó que ese documento no fue notariado, que solo se firmó de forma privada y que posteriormente el canon de arrendamiento se incrementó a MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs 1.600,00), que en este nuevo contrato se mantuvo la misma garantía a través de los 3 meses de depósito (hechos estos que no fueron controvertidos en la contestación y reconvención).

Asimismo, manifestó que para agosto del año 2012, la señora NORMA ECCILIA ACOSTA MANZANAREZ, le manifestó a su representada por vía telefónica el propósito de vender el apartamento que hoy posee, ofreciéndole la misma, dejando entre ver el conocimiento de el derecho de preferencia que le corresponde y porque estaba siempre solvente con los cánones de arrendamiento, que en fecha 15 de noviembre de 2013, constituyeron un contrato de opción a compra por un precio de CUATROSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs 440.000,00), con una inicial de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 65.000,00), a través de 2 transferencias bancarias, la primera por un monto de CINCUENTA MIL BOLIVARES (50.000,00Bs) y la segunda por un monto QUINCE MIL BOLIVARES (15.000,00Bs), la diferencia se gestionaría por un crédito del SEMAT, para pagar una multa de los años 2008, 2009, 2010, 2011, asumiendo otro pago que es obligación de la propietaria.

Señaló, que una vez obtenida la Solvencia Municipal del Inmueble objeto de la presente acción, se propuso a gestionar por su propia cuenta los tramites de autenticación del documentación de Opción a Compra para minimizar los gastos, alegó que esta gestión fue infructuosa por cuanto a que en la Notaria Segunda de Barquisimeto del Estado Lara, le indicó que no se podía recibir la Opción a Compra, puesto que, la Liberación de la Hipoteca del inmueble no estaba debidamente Registrada ante el órgano competente, expresó que se comunicó con su mandante inmediatamente

-III-
VALOR DE LAS PRUEBAS
A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:

Entiende quien juzga, que en el proceso Civil, las partes persigan un fin determinado: Que la sentencia les sea favorable. Pero el sistema dispositivo que lo rige por mandato del Artículo 12 del Código Civil Venezolano Vigente, impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De ahí que las partes tengan la carga desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que funda su pretensión, sino también probarlos, para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenida, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran por tanto el perjuicio de ser declarados perdedores. Precisamente esta necesidad de probar para vencer es lo que se denomina la carga de la prueba, consagrada en nuestra legislación patria, en el artículo 1354 del Código Civil venezolano vigente.

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello porque en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet, y así se decide.

Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA:

1. Marcado con la letra “A”, acompañó copia certificada de documento de Opción a Compra Venta, realizado por la ciudadana NORMA CECILIA ACOSTA y ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ, en la cual da en opción a compra el inmueble objeto del presente litigio, dicho documento se encuentra inscrito ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto, con nota de autenticación de fecha 17 de octubre de 2014, anotado bajo el Nro 13, Tomo 215 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho Notarial. Se evidencia del mismo que no fue impugnado ni desconocido por la parte adversaria, por lo que se valora de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil y se analiza como instrumento fundamental de la demanda contentivo de las obligaciones válidamente suscritas por las partes en el presente juicio. Así se establece.-
2. Marcado con la letra “B”, acompañó comprobantes de transferencias bancarias, la primera del banco BBVA Provincial, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (bs 50.000,00), identificada con el Nro 97557448 contra la cuenta Nro 0134-0450-01-4505007226, a nombre de la ciudadana NORMA ACOSTA, la segunda del banco Bicentenario banco Universal, por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs 15.000,00), identificada con el Nro de referencia 000000003454735, contra la cuenta Nro0134-0450-01-4505007226, a nombre de la ciudadana antes identificada, en la cual se observa en su descripción que corresponde al pago inicial del Apartamento. Esta Juzgadora observa que dicha instrumental no fue impugnada por la parte adversaria, y por lo tanto queda demostrado el pago realizado por la parte demandante contra la cuenta bancaria de la demandada, con respecto a la inicial del pago del Apartamento objeto del presente litigio, y que sobre este hecho al no haberse desconocido la cuenta bancaria se encuentra como fidedigna y se valora de conformidad con los artículos 12, 14, 506, y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se determina.-
3. Marcado con la letra “C”, copia fotostática de constancia de recepción emitida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, fechado del día jueves 15 de enero del 2015. De la misma se aprecia las diligencias efectuadas por la demandante como parte de la obligación contraída en el documento de opción a compra venta que le comprometía actualizar las solvencias del inmueble a los fines de la protocolización definitiva, ante el organismo antes señalado, el cual se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.-
4. Marcado con la letra “D”, copia fotostática de certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda a nombre de la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ CHIRINOS, titular de la cedula de identidad Nro: V- 7.061.929, en su condición de arrendataria fechado de impresión 21 de noviembre de 2014, con código 131320538-0240992, anexo a ello acompañó comunicación dirigida al Superintendente Nacional de Arrendamientos de Vivienda de fecha 04 de noviembre de 2014. Dichas instrumentales se desechan del acervo probatorio, por cuanto no se circunscriben los hechos controvertidos plasmados en el presente procedimiento. Así se establece.-
5. Copia Certificada de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto suscrito por las ciudadanas NORMA CECILIA ACOSTA y ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ, fechado 17 de octubre del 2014, anotado bajo el Nro: 12, Tomo 215 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho Notarial, en la cual las anteriores ciudadanas manifestaron su decisión de dejar sin efecto el documento de opción a compra que consta ante la Notaria Segunda de Barquisimeto del Estado Lara bajo el Nro 20, Tomo 307, en fecha 15 de noviembre de 2013. Del mismo se evidencia que ambas partes acordaron dejar sin efecto el documento autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto, relativo al primer contrato de opción a compra venta del inmueble objeto del presente litigio, por lo que se valora en todas sus partes conforme al artículo 12, 14 y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
6. Copia Fotostática de documento privado suscrito únicamente por el abogado JOSE ERNESTO RIERA, de I.P.S.A Nro: 90132, en La cual se lee que la ciudadana NORMA CECILIA ACOSTA MANZANARES, da en venta pura y simple a la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ un Apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nro: 12 y código catastral Nro: 13-03-01U01-104-0012-001-00102B12, ubicado en el bloque 10 edf “B”, piso 3 del denominado conjunto residencial Patarata I, sector Este, situada al Noreste de la ciudad de Barquisimeto, del anterior documento se evidencia que posee sello fotostático del banco Mercantil banco Universal. Esta Juzgadora desecha dicha instrumental, por cuanto no cumple las formalidades de Ley, ya que no se observa que las partes contratantes hayan suscrito el mismo, por ende quien juzga no entiende como convalidados los acuerdos y clausulas allí plasmadas. Así se determina.-
7. Original de Acta levantada en el expediente Nro: B-326-11-2014 de fecha 18 de febrero de 2015 suscrita por la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ y su abogado VIELMA JERRY de I.P.S.A Nro: 92310, y firmado y sellado por la abogada Reina González en su condición de funcionaria instructora de la Coordinación Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del estado Lara. La anterior instrumental resulta netamente impertinente, por cuanto en el presente juicio no se disputa la posesión del bien sino la propiedad controvertida, razón por la cual resulta forzoso para esta Juzgadora desecharla del acervo probatorio. Así se decide.-
8. Copia Certificada de documento debidamente inscrito ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 13 de febrero de 2015 anotado bajo el Nro: 17, Tomo: 37, de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho Notarial, en la cual el ciudadano WILLIAMS SUAREZ RICHARD OSWALDO, titular de la cedula de identidad Nro: V-9.541.899, declaró que conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ, titular de la cedula de identidad Nro: V- 7.061.929, y que otras especificaciones. De la misma se constata un indicio complementario de los acuerdos suscritos por las partes en el presente juicio al dar fe bajo juramento sobre hechos ocurridos previo a la celebración de los contratos cursantes en autos, por lo cual al no haber sido objeto de impugnación alguna se entienden como fidedigno su contenido y se valora de conformidad con los artículos 12, 14, 429, 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
9. Copia Certificada de documento debidamente inscrito ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 13 de febrero de 2015 anotado bajo el Nro: 15, Tomo: 37, de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho Notarial, en la cual la ciudadana CARMEN LUCRECIA YEPEZ DE RAMOS, titular de la cedula de identidad Nro: V-3.540.484, declaró que conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ, titular de la cedula de identidad Nro: V- 7.061.929, y que otras especificaciones. De la misma se constata un indicio complementario de los acuerdos suscritos por las partes en el presente juicio al dar fe bajo juramento sobre hechos ocurridos previo a la celebración de los contratos cursantes en autos, por lo cual al no haber sido objeto de impugnación alguna se entienden como fidedigno su contenido y se valora de conformidad con los artículos 12, 14, 429, 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
10. Copia Certificada de documento debidamente inscrito ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 15 de noviembre de 2013 anotado bajo el Nro: 20, Tomo: 307, de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho Notarial, en la cual la ciudadana NORMA CECILIA ACOSTA MANZANARES, titular de la cedula de identidad Nro: V-10.872.651, declaró que da en Opción a Compra Venta el inmueble objeto del presente litigio a la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ CHIRINOS. Se valora como antecedente de los primeros acuerdos contraídos por ambas partes, y como voluntad manifiesta de enajenar el inmueble. Así se aprecia.-
11. Copia Certificada de documento debidamente inscrito ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito del Registro Público, de fecha 21 de agosto de 2007, registrado bajo el Nro 43, folio 344 al 405, protocolo primero, Tomo: 16 del Tercer Trimestre del año 2007, en la cual el ciudadano WILLIAM GERARDO MANZANAREZ PALOMARES, titular de la cedula de identidad Nro: V: 3.858.319, da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana NORMA CECILIA ACOSTA MANZANARES el inmueble objeto del presente litigio. De la misma se evidencia la Tradición del inmueble objeto del presente litigio, y queda evidenciada la titularidad de propietaria que viene ejerciendo la ciudadana NORMA CECILIA ACOSTA MANZANARES sobre el bien inmueble objeto del contrato de opción a compraventa que hoy en día se disputa en el presente litigio, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
12. Copia Certificada de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 10 de octubre de 2014, inscrito bajo el Nro 13, Tomo: 22, del protocolo de transcripción del año 2014, en la cual la ciudadana MARIA GIORGINA JIMENEZ BALZA, titular de la cedula de identidad Nro: V-14.270.520 en su condición de apoderada del banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH), le otorgó a la ciudadana NORMA CECILIA ACOSTA MANZANARES un préstamo hipotecario a largo plazo para la adquisición de una vivienda principal con recursos provenientes del FAOV, por la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs 52.477.000,00). La presente documental se desecha del acervo probatorio, por cuanto la misma es irrelevante en cuanto a los hechos que se discuten en el presente juicio. Así se precisa.-
13. Misiva fechada del 15 de enero del 2015 emitida por el instituto postal telegráfico (IPOSTEL), de Venezuela donde aparece como remitente la ciudadana NORMA CECILIA ACOSTA MANZANARES, enviado por la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ CHIRINOS. De la misma se evidencia que la demandante reconvenida le informa a la demandada reconviniente sobre la aprobación del crédito bancario y a su vez le informa que fue introducido el documento en el Registro Público y estaba a la espera para la firma, por lo que dicho medio probatorio demuestra que la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ CHIRINOS, una vez más dio cumplimiento con sus cargas establecidas en el contrato de promesa bilateral, de esta manera se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en los artículos 12, 14, 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
14. Copia Certificada de documento debidamente inscrito ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 12 de febrero de 2015 anotado bajo el Nro: 21, Tomo: 35, de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho Notarial, en la cual la ciudadana ZIKIU FLORIMAR ESCALONA RODRIGUEZ, titular de la cedula de identidad Nro: V-19.712.905, declaró que conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ, titular de la cedula de identidad Nro: V- 7.061.929, y que otras especificaciones. De la misma se constata un indicio complementario de los acuerdos suscritos por las partes en el presente juicio al dar fe bajo juramento sobre hechos ocurridos previo a la celebración de los contratos cursantes en autos, por lo cual al no haber sido objeto de impugnación alguna se entienden como fidedigno su contenido y se valora de conformidad con los artículos 12, 14, 429, 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
15. Marcado con la letra “J”, copia fotostática de autorización suscrita por la ciudadana NORMA CECILIA ACOSTA MANZANARES, en la cual autorizó a la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ, para que gestionara el arreglo de documentación necesaria para realizar la venta del apartamento objeto del presente litigio. Marcado con la letra “K”, copia fotostática de autorización suscrita por la ciudadana NORMA CECILIA ACOSTA MANZANARES, en la cual autorizó a la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ, para que retirara la Solvencia Municipal ante la oficina del SEMAT del inmueble objeto del presente litigio. De las mismas se aprecian que la demandada autoriza a la demandante reconvenida para que realice los tramites en los organismos antes señalados, a los fines de llevar a cabo la venta definitiva del inmueble controvertido, asimismo se observa las intenciones de la demandada reconviniente en venderle a la accionante dicho bien inmueble, s ele otorga pleno valor probatorio. Así se determina.-
16. Marcados con la letra “L”, copias fotostáticas de las planillas con Nros de control: 00-1650525, 00-1650526, 00-1650527, 00-1650528, correspondiente a los Depósitos Tributarios Municipal ante el servicio municipal de Administración Tributaria (SEMAT), también marcado con la letra “L”, planilla de declaración sobre la propiedad inmobiliaria, serie CH-13 112012 del inmueble objeto del presente litigio emitida por el SEMAT; planillas Nros de control 00-1645593, 00-1513936, 00-1513935, planilla de declaración sobre la propiedad inmobiliaria, serie CH-13 34190, serie CH-13 34191, misiva enviada por el gerente general del SEMAT en copia fotostática dirigida a la ciudadana NORMA CECILIA ACOSTA MANZANARES y recibida por la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ CHIRINOS, resolución Nro: S-0168-2014 emitida por el SEMAT, deposito Tributario Municipal Nro de control: 00-1526719, 00-1650137, 00-1526718, planilla de declaración sobre la propiedad inmobiliaria, serie CH-13 34193, deposito tributario municipal 00-1693969, planilla de declaración sobre la propiedad inmobiliaria, serie CH-13 120960. Los presentes medios probatorios demuestran las diligencias efectuadas ante los organismos antes señalados, a los fines de materializar la venta definitiva del inmueble, se valora en todas sus partes. Así se establece.-
17. Marcado con la letra “M”, copia fotostática de acuse de recibo de solicitud de crédito deudor hipotecario suscrito por el banco Mercantil banco Universal a nombre de la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ CHIRINOS. Se observa de la misma el cumplimiento de la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ CHIRINOS, en solicitar el crédito hipotecario para la cancelación del Apartamento objeto del contrato que aquí se discute, dicha documental se valora conforme a los artículos 12, 14, 506 y 507 del Código de Procedimiento civil. Así se establece.-
18. Marcado con la letra “O”, capture de fecha 21 de octubre de 2014 de la plataforma de Provinet personas del banco provincial. La misma demuestra el pago efectuado por la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ CHIRINOS a la ciudadana NORMA ACOSTA, con respecto al pago de la mensualidad del inmueble, por lo que dicha documental por cuanto no fue cuestionada se valora en todas sus partes. Así se precisa.-
19. Marcado con la letra “P”, copia fotostática de documento debidamente inscrito ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 12 de febrero de 2015 anotado bajo el Nro: 14, Tomo: 35, de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho Notarial, en la cual el ciudadano IVAN JOSE PRADO MONTILLA, titular de la cedula de identidad Nro: V-932184, declaró que conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ, titular de la cedula de identidad Nro: V- 7.061.929, y que otras especificaciones. De la misma se constata un indicio complementario de los acuerdos suscritos por las partes en el presente juicio al dar fe bajo juramento sobre hechos ocurridos previo a la celebración de los contratos cursantes en autos, por lo cual al no haber sido objeto de impugnación alguna se entienden como fidedigno su contenido y se valora de conformidad con los artículos 12, 14, 429, 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
20. Marcado con la letra “Q”, copia fotostática de documento debidamente inscrito ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 13 de febrero de 2015 anotado bajo el Nro: 12, Tomo: 37, de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho Notarial, en la cual la ciudadana ROSA BEATRIZ OBREGON DE ARISTIMUÑO, titular de la cedula de identidad Nro: V-5.237.597, declaró que conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ, titular de la cedula de identidad Nro: V- 7.061.929, y que otras especificaciones. De la misma se constata un indicio complementario de los acuerdos suscritos por las partes en el presente juicio al dar fe bajo juramento sobre hechos ocurridos previo a la celebración de los contratos cursantes en autos, por lo cual al no haber sido objeto de impugnación alguna se entienden como fidedigno su contenido y se valora de conformidad con los artículos 12, 14, 429, 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
21. Marcado con la letra “R”, original de Inspección Ocular, evacuada por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto de fecha 2 de febrero de 2015 al inmueble objeto del presente litigio solicitada por la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ. Dicha prueba demuestra las características del inmueble, de igual forma se evidencia la posesión que ostenta la demandante reconvenida sobre el mismo, en este sentido se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

La parte demandada al momento de promover las pruebas, hizo valor el principio de comunidad de la prueba ratificando las pruebas consignadas por la parte accionante reconvenida junto al escrito de libelo y escrito de promoción, razón por la cual la valoración de referidos medios probatorios se establece en los mismos términos antes apreciados. Así se establece.-

-IV-
DEL MERITO DE LA CAUSA

Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, estamos en presencia de una convención entre particulares que si bien es cierto, el mismo es nominado por las partes como un Contrato de Opción a Compra-Venta, también lo es que el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el proporcionar el Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad ésta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya por que no es el quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso, de allí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos, sin embargo ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código de las formas. Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

“El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes” (pg. 70)”.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.En efecto, constituye principio fundamental en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
“Artículo 507.- A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.”

En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

De las normas dispuestas en el Código Civil y los aportes efectuados por la doctrina, puede inferirse la naturaleza del contrato. El artículo 1.474 del Código Civil, establece que el “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Para que el contrato de compra-venta sea considerado tal, deben concurrir tres elementos: el consentimiento, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, por regla general, se consideran objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras. El precio es la suma de dinero que se cambia por la cosa, es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes. Finalmente, el consentimiento alude a la conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, el acuerdo deliberado, consciente y libre de la voluntad, respecto a un acto externo. La misma doctrina y las leyes han estipulado que el consentimiento puede formarse de manera instantánea o progresiva; la primera de las modalidades no requiere mayor explicación y tampoco presenta mayores problemas, es un verdadero consentimiento que perfecciona el contrato de compra-venta. Sin embargo, la formación progresiva del consentimiento puede ocurrir de diversas maneras, una de ellas, a través de una promesa bilateral de venta, siendo esta un contrato por el cual las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta ¿cuál es la característica de este tipo de contratos? Es un contrato preliminar que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; a diferencia de la oferta el contrato preliminar requiere el consentimiento de dos partes. Esta figura de la promesa bilateral de venta se estipulaba en el Código Napoleónico, artículo 1.539, en el que señalaba que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta. En nuestra legislación no existe la citada disposición, pero es evidente que la promesa bilateral de venta produce el mismo efecto que la compra-venta, pues el incumplimiento ilegal de la primera no impide la formación del contrato definitivo y la sentencia judicial que así lo declarara serviría de prueba para el perfeccionamiento del último contrato. Entonces, ¿en qué se diferencia de la venta? En resumidas cuentas lo que principalmente le diferencia es que el acuerdo se ubica en una etapa previa al perfeccionamiento definitivo, importancia que parece más pedagógica que práctica, sin embargo, es un instrumento muy utilizado en la actualidad por las entidades que otorgan créditos habitacionales.

Asimismo a los fines de ondear por el criterio jurisprudencial más reciente de fecha 20 de julio de 2015, sentencia N° 878, Exp. 14-0662, con ponencia del Magistrado Marco Tulio Dugarte Padrón, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que estableció lo siguiente:
“…Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundocontractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).
En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción…”
“… El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas…””…Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato…” (resaltado del Tribunal).

De allí que resulta oportuno señalar que mediante sentencia N° 116 del 22 de marzo de 2013, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se retomó criterio abandonado, según el cual el contrato de opción a compra venta pueda considerarse una venta pura y simple, siempre y cuando estén presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio. La Sala señaló lo siguiente:

“…El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. (Resaltado añadido)…”

Por tanto, aplicando el referido criterio jurisprudencial al presente caso, se tiene que en el Contrato de Opción a Compra Venta con sus condiciones, autenticado en fecha 21 de diciembre del año 2012, por ante la Notaria Publica del Municipio Peña del Estado Yaracuy, anotado bajo el N° 40, Tomo: 46, de los libros llevados por dicha notaria, se encuentran presentes los tres elementos requeridos para considerar la opción suscrita como una venta pura y simple, a saber:
• Consentimiento: ambas partes se identifican como COMPRADOR y VENDEDOR, y se comprometen por un lado comprar y por otro vender cierto y determinado bien, siendo que a lo largo del trayecto procesal ninguna de las partes objeto tal cualidad.-
• Objeto: Ambas partes describen el bien objeto de venta, esto es un inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el numero 12, ubicado en el piso 3, en el bloque 10 del edificio “B” del denominado Conjunto Residencial Patarata I (sector Este), ubicada al Noreste de esta ciudad, al margen del Norte de la Avenida Libertador y al margen Oeste de la Avenida Argimiro Bracamonte, Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara, cuyas medidas, distribución, linderos, y demás datos característicos se dan por reproducidos y ampliamente constan en autos.
• Precio: Ambas partes lo fijaron en la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 600.000,00); los cuales serían pagados de la siguiente manera: como inicial la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 65.000,00), cancelada mediante 2 transferencias bancarias por las cantidades de CINCUENTA MIL Y QUINCE MIL BOLIVARES (Bs 50.000,00) y (Bs 15.000,00), respectivamente, de fecha 15 de noviembre de 2013, a la cuenta corriente N° 0134-0450-01-4505007226, a nombre de la ciudadana NORMA ACOSTA, y el saldo restante es decir la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 535.000,00), con la aprobación del crédito hipotecario al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.

Al observar las condiciones del contrato, esta juzgadora aprecia que el comprador ofreció entregar la cantidad restante con la aprobación del crédito hipotecario, en este sentido de la revisión minuciosa de las actas que conforman el presente asunto queda verificado que dicha cantidad restante era al momento de la firma del documento de la venta definitiva del inmueble, tal como se desprende de Misiva fechada del 15 de enero del 2015 emitida por el instituto postal telegráfico (IPOSTEL), de Venezuela donde aparece como remitente la ciudadana NORMA CECILIA ACOSTA MANZANARES, enviado por la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ CHIRINOS, en la cual se evidencia que la demandante reconvenida le informa a la demandada reconviniente sobre la aprobación del crédito bancario y a su vez le informa que fue introducido el documento en el Registro Público y estaba a la espera para la firma, ateniéndose entonces esta Juzgadora que la promitente-compradora procedió a dar cabal cumplimiento a las condiciones pactadas en el contrato objeto del presente juicio. Así se establece.-

Ahora bien, entonces corresponde a quien aquí Juzga analizar la reconvención propuesta por la parte demandada, solicitando la Resolución del Contrato que la parte accionante pretende que se cumpla, basándose en las normas contenidas en los artículos 1133, 1167, 1257, 1258 y 1264 del Código Civil.
En este sentido, siendo que la demandada-reconviniente, trajo nuevos afirmaciones de hechos, ambas partes deben demostrar sus alegatos, dado a que el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de lo que se pretende en juicio, puesto que ninguna demanda, excepción o reconvención puede prosperar sino se demuestra, en atención del principio de distribución de la carga de la prueba, dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece siguiente “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba” e igualmente en el artículo 1.354 del Código Civil que dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Por otra parte se desprende de los hechos alegados por la parte demandada reconviniente, que la misma reconoció el pago efectuado por la demandante reconvenida, por la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 65.000,00), por concepto de pago de inicial del Apartamento, como forma de pago establecido en el contrato de opción a compra venta que hoy se discute, quedando este hecho no controvertido, de esta manera la representación judicial de la demandada reconviniente alegó que su representada no acudió a la firma de la venta definitiva por cuanto el crédito hipotecario aprobado fue por la suma de CUATROSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs 450.000,00), y no por la cantidad faltante QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 535.000,00), quedando demostrado para quien decide que la promitente vendedora incumplió con su obligación en acudir a la Oficina del Registro Subalterno competente, por cuanto no puede basarse en una presunción y determinar que dicho crédito era insuficiente para cancelar la totalidad de la deuda, siendo que la promitente compradora pudo haber conseguido la diferencia por otros medios, y más aun cuando era la interesada en que se llevara a cabo la materialización definitiva de la venta, sin embargo no puede dejar pasar por alto esta Juzgadora la evidente mala fe con la que actuó la demandada reconviniente al tener en cuenta sobre la fecha de la suscripción del contrato y no comparecer al mismo, aunado a ello tampoco fue demostrado a lo largo de la tramitación de la reconvención con pruebas propias de la resolución de contrato la intención de proceder el mismo, razones suficientes para declarar SIN LUGAR LA RECONVENCION PROPUESTA. Así se establece.-
Por otra parte, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación. Como consecuencia de lo anteriormente expuesto surge el principio que el contrato legalmente perfeccionando tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo1.160 dispone:

‘…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley´.

Así mismo se resalta lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil establece:

‘En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello´.

Por lo que el legislador a este respecto ha concedido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido.

Asimismo, es importante resaltar que un contrato de promesa bilateral de venta, es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.Si bien es cierto que nuestro Código Civil, no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones, por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que contiene el Artículo 1.133 del Código Civil según el cual: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico”.

Indudablemente que si en la promesa bilateral de venta han expresado su consentimiento sobre la cosa y el precio, es obvio que estamos en presencia de una venta y no de un precontrato, desde luego, que los contratantes deben atenerse a los términos en que quedó planteada la convención en el documento escrito y de consiguiente, la parte que incumpla su obligación sufrirá las consecuencias del proceso resolutorio, por iniciativa procesal de la otra parte y la sentencia devenida de la controversia judicial tendrá efecto declarativo ya que de acuerdo con el artículo 1.161 del Código Civil. “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado”.

Así las cosas, por todas las razones expuestas, la realidad es que de las actuaciones cursante a los autos la parte actora reconvenida ha cumplido con sus obligaciones, en tiempo y lugar contractualmente establecido por lo que opera en su favor la letra del artículo 1.167 del Código Civil, esto es, exigir la ejecución o cumplimiento del contrato. Por lo tanto, la promitente vendedora deberá comparecer junto a la promitente compradora a la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara y protocolizar el documento definitivo de venta; y la promitente compradora deberá cancelarle a la promitente vendedora la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 535.000,00), siendo actualmente el monto correcto con la reconversión monetaria la cantidad de CINCO BOLIVARES CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs 5,35) por concepto del pago de la deuda restante, mediante depósito bancario o cheque de gerencia; en el caso de que la promitente vendedora no cumpla con lo aquí decidido este Tribunal remitirá oficio con copia certificada de la presente decisión al Registro antes señalado para que le sirva a la promitente compradora como documento traslativo de propiedad, consiguiendo así el cumplimiento del contrato suscrito, una vez quede firme la presente decisión y vencido el lapso para la ejecución voluntaria, y así quedará expresamente establecido en la dispositiva de este fallo.-

-V-
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ CHIRINOS, venezolana, titular de la cedula de identidad V-7.061.929 y de este domicilio, contra la ciudadana NORMA CECILIA ACOSTA MANZANARES, venezolana, titular de la cedula de identidad V-2.912.511 y de este domicilio; SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCION propuesta por la ciudadana NORMA CECILIA ACOSTA MANZANARES, contra la ciudadana ROSIRIS DEL CARMEN MARQUEZ CHIRINOS, plenamente identificadas anteriormente; TERCERO: la promitente vendedora deberá comparecer junto a la promitente compradora a la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara y protocolizar el documento definitivo de venta; y la promitente compradora deberá cancelarle a la promitente vendedora la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 535.000,00), siendo actualmente el monto correcto con la reconversión monetaria la cantidad de CINCO BOLIVARES CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs 5,35) por concepto del pago de la deuda restante, mediante depósito bancario o cheque de gerencia; en el caso de que la promitente vendedora no cumpla con lo aquí decidido este Tribunal remitirá oficio con copia certificada de la presente decisión al Registro antes señalado para que le sirva a la promitente compradora como documento traslativo de propiedad, consiguiendo así el cumplimiento del contrato suscrito, una vez quede firme la presente decisión y vencido el lapso para la ejecución voluntaria; CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; QUINTO: Notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, con sede en Barquisimeto, a los Diecisiete (17) días del mes de octubre del dos mil diecinueve (2019). Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación. Sentencia No: 273. Asiento No. 42.
La Juez Provisorio

Abg. Johanna Dayanara Mendoza Torres

El Secretario

Abg. Luis Fernando Ruiz Hernández