TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL
Barquisimeto, trece (13) de noviembre del dos mil diecinueve
209º y 160º
Exp. Nº KP02-R-2019-000480
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano PEDRO PABLO BAZAN VILORIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.726.573.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada Magaly del Carmen Sánchez Duran, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 35.604.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana DIANET ALICIA NOUREDDINE GOMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.583.399.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados Denisse Hernández y Gastón Saldivia, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 2.153 y 131.423, respectivamente.
MOTIVO: Recurso de Apelación (Desalojo de Vivienda).
SENTENCIA: Definitiva.
I
ITER PROCEDIMENTAL
En fecha veintitrés (23) de octubre de 2019, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, el oficio Nº 410-2019, de fecha diecisiete (17) de Octubre del mismo año, emanado del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió el expediente contentivo de la demanda por motivo de DESALOJO DE VIVIENDA, interpuesta por el ciudadano PEDRO PABLO BAZAN VILORIA, contra la ciudadana DIANET ALICIA NOUREDDINE GOMEZ.
Posteriormente, en fecha treinta y uno (31) de octubre de 2019, este Tribunal recibió el presente asunto.
Tal remisión se efectuó en virtud del auto dictado en fecha diecisiete (17) de Octubre del año 2019, mediante el cual el referido Juzgado oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido el día quince (15) de Octubre del mismo año, por la ciudadana Dianet Alicia Noureddine Gómez, debidamente asistida por el abogado Gastón Miguel Saldivia, inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el N° 2.153, parte demandada; contra la sentencia definitiva dictada en fecha ocho (08) de Octubre de 2019.
En fecha siete (07) de Noviembre de 2019, se le dio entrada al presente asunto, este Tribunal fijó el Tercer (3er) día de despacho siguiente, para la realización de la Audiencia Oral, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Finalmente, revisadas las actas procesales y llegadas la oportunidad de dictar sentencia definitiva, estando la presente decisión inmersa dentro del plan de descongestionamiento interno por encontrarse dentro de lapso y acatando un consumo prudente de los recursos de energía y papel para un mantenimiento sano del medio ambiente y ahorro eficiente, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:
II
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…Omissis…
B. EN MATERIA CIVIL:
1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.
…Omissis…“ (Negrillas de este Juzgado)
Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:
“Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si este se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar (…).” (Negrillas de este Juzgado)
Por otra parte, el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señala:
“De la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos, independiente de su cuantía; debiendo ser propuesta dentro de los cinco días de despacho siguientes a la publicación del fallo.
Oída la apelación, el Tribunal Superior dará entrada al expediente y fijará la audiencia oral para el tercer día de despacho siguiente (…).” (Negrillas de este Juzgado)
Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra la decisión dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.
III
DE LA DEMANDA
Mediante escrito presentado en fecha tres (03) de octubre de 2016, la parte actora, ya identificada, interpuso demanda por desalojo de vivienda, con base a los siguientes alegatos:
Que, “(…) en fecha 25 de Abril del 2007, mediante documento suscrito de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, (Sic), debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, en fecha veinticinco de abril del año dos mil siete (25-04-2007), anotado Bajo el Nro. 22, Tomo 63 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha notaría, suscrito por los ciudadanos; EBELDA DEL CARMEN VILORIA DE BRUCES y OSWALDO BRUCES, venezolanos, mayores de edad, casados, domiciliados en la ciudad de San Felipe, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-4.063.243 y V-2.085.199, respectivamente, con la ciudadana DIANET ALICIA NOUREDDINE GÓMEZ, venezolana y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-7.583.399, en el cual dieron en arrendamiento, un inmueble constituido por una casa-quinta, ubicada en la Avenida Morán entre Carreras 28 y Avenida Gil Fortul, N° 28-62, de la Parroquia Catedral, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, con una superficie de Doscientos Noventa y Nueve Metros con Cincuenta y Tres Centímetros Cuadrados (299,53 Mts2), (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita)
Que, “(…) De acuerdo a la Cláusula Segunda del contrato: el canon de arrendamiento se fijó en la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), según la conversión monetaria son QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), mensuales, incrementándose posteriormente en la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00).
Y según Cláusula Quinta: el tiempo de duración del contrato de arrendamiento se fijó por un plazo de Seis (06) meses, prorrogable hasta que los Arrendadores Vendedores, obtengan la liberación del derecho preferente, que sobre el terreno se reserva la Alcaldía y se firme el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario; es decir, el lapso de 6 meses estaría comprendido desde el 25 de Abril del 2007, hasta el 25 de Octubre del 2007, y la Prórroga hasta la fecha que se obtuvo la liberación de la cláusula preferencial.
En el presente caso, no se procedió a la venta del inmueble, pero en cuanto al “Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra”, (Sic) la arrendataria hizo uso de la prórroga legal y vencida la misma continuó en el inmueble y el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado. (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita)
Que, “(…) deciden vender el inmueble [supra identificado] al ciudadano PEDRO PABLO BAZÁN VILORIA, (…) La referida venta, consta en documento Autenticado ante la Notaría Pública de la ciudad de San Felipe, Estado Yaracuy, en fecha 19 de octubre de 2012, anotada bajo el Nro. 19, Tomo 194 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaría, y posteriormente protocolizado ante la Oficina Pública del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha, 02 de enero de 2013, inserto bajo el Nro. 2010.156, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nro. 362-11.2.1.1398, correspondiente al Libro de Folio Real del Año dos mil diez (2010). Según consta de documento en copia certificada, que acompañ[ó] marcada con la letra “C”.
En virtud de la compra del Inmueble, el ciudadano PEDRO PABLO BAZÁN VILORIA, se subroga totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios, en todas y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente, reconociendo el carácter de Arrendataria de la ciudadana DIANET ALICIA NOUREDDINE GÓMEZ, y como consecuencia de ello el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado, como así lo consagra la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda publicado en Gaceta Oficial Nro. 39.668, de fecha 06 de mayo de 2011, en el artículo 38, la Subrogación de los contratos en materia de arrendamiento. (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal)
Que, “(…) en el año 2010 [su] representado por desavenencias matrimoniales con la ciudadana Janny Catalina Santaella Pérez, deciden en fecha 22 de Julio del 2010, introducir una Solicitud de Separación de Cuerpo por mutuo consentimiento, y en fecha 10 de Julio del 2012, fue declarada la referida solicitud en conversión de divorcio, (…) En sentencia de divorcio quedaron señalados los parámetros establecidos en la vigente Ley especial de Protección del Niño, Niña y Adolescentes, tales como: que el ciudadano PEDRO PABLO BAZÁN VILORIA, cancelaria el crédito habitacional que recae sobre el inmueble que servía de asiento conyugal y habitación permanente a los niños ubicado en la ciudad de Cabudare, de igual forma declaró su deseo de traspasar a cada uno de sus hijos el 25% de los derechos que le correspondían en la comunidad de gananciales sobre el inmueble constituido por la casa ubicada en el Conjunto Residencial LOS CHAGUARAMOS, casa Nro. 29, Sector 2, Avenida Libertador de la ciudad de Cabudare, jurisdicción del Municipio Palavecino, del Estado Lara. Se acompaña:
Actas de Nacimiento de los niños, marcadas con las letras “D” y “E”.
Sentencia de Divorcio marcada con la letra “F”.
Documento de compra del inmueble ubicado en Cabudare, marcada con la letra “G”. (…)
Hoy día, [su] representado continua ocupando una habitación en la casa de su hermano Willian Antonio Bazán Viloria, pero con mayor preocupación e inquietud, por cuanto su hermano, desde el año 2011 tiene su pareja de nombre MARIELIS DEL CARMEN MARAVER BLANCO, viviendo de manera estable en su casa y como es lógico y natural querer constituir su familia, para el momento son padres de una niña bebé de apenas Un año y 2 meses de edad, y el hecho de estar aún conviviendo el ciudadano Pedro Bazán Viloria con su hijo adolescente en ese hogar, genera una situación de incomodidad, por restarle privacidad, intimidad, espacios y confort, a esta nueva familia que desea tener su espacio individual de grupo familiar. (…)
Al hilo de estas circunstancias, LE URGE Y APREMIA A [SU] REPRESENTADO SOLUCIONAR SU PROBLEMA HABITACIONAL PARA PODER VIVIR COMO ES PROPIO Y NATURAL CON SU GRUPO FAMILIAR; paralelamente, se acreditan las dificultades de [su] representado, y esto obedece al hecho de que actualmente se encuentra unido sentimentalmente a su pareja de nombre LILISBETH ZORAIDA PÉREZ CARRERO, de cuya unión han procreado un hijo que tiene Un (1) año y 3 meses de edad, y lleva por nombre MATHIAS DANIEL BAZÁN PÉREZ, con quienes no puede vivir, compartir y dispensarles los cuidados inherentes a una familia, ni tenerlos cerca de él, como es lo lógico, por cuanto ellos viven actualmente en casa de la madre de su pareja, ocasionando también molestias e incomodidades en la casa de su suegra, la cual está ubicada en la Población de Nirgua Estado Yaracuy, Acompañ[ó] Acta de Nacimiento del hijo de [su] representado, anex[ó] marcada con la letra “J”.
Como es natural y lógico, [su] representado se encuentra en necesidad justificada de proveerles una habitación permanente, con comodidad y privacidad a su grupo familiar, al tener la aspiración de formar y proyectar una familia, concluyéndose que [su] representado se encuentra en la necesidad justificada, urgido y apremiado por compromisos laborales, y principalmente para establecer su habitación permanente con su grupo familiar, de vivir en la casa de su propiedad ubicada en la Avenida Moran entre Carreras 28 y Avenida Gil Fortoul, Nro. 28-62, de la Parroquia Catedral, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara.
En ese mismo orden de ideas, está el hecho importantísimo y relevante, que hoy día aun cuando [su] representado cuenta con un trabajo estable, no le es suficiente para proveerse de medios para comprar otra casa y poder así construir y convivir con su grupo familiar, (…) por lo cual se hace al extremo dificultoso adquirir una vivienda por los precio tan elevado en que se están cotizando, adicional y lógicamente los gastos que debe asumir [su] representado para la manutención de su grupo familiar; constituido por su hijo mayor de nombre EMILIANO MIGUEL, su pareja LILISBETH ZORAIDA PÉREZ CARRERO, el bebé de nombre MATHIAS DANIEL BAZÁN PEREZ y su persona, así como también su hijo menor de nombre PABLO CÉSAR BAZÁN SANTAELLA, con quien le gustaría compartir y traer a su hogar en los periodos de vacaciones, y así poder proveer a su grupo familiar de una habitación permanente, digna y cómoda.
Por lo anteriormente explanado, [su] representado tiene LA NECESIDAD JUSTIFICADA, la urgencia, de solicitar la desocupación y que le sea entregado el inmueble de su propiedad, por parte de la arrendataria DIANET ALICIA NOUREDDINE GÓMEZ. Por cuanto se encuentra dado los supuestos de procedencia de la causal de desalojo por Necesidad Justificada como lo consagra la Ley Para La Regularización Y Control De Los Arrendamientos de Vivienda, fundamentada en el artículo 91, numeral 2 y el Parágrafo único. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal)
Señala que, “(…) A los efectos de cumplir con los establecido en el Decreto Con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra El Desalojo y La Desocupación Arbitraria De Viviendas, en fecha 05 de Marzo del 2013, se inició ante la Unidad de Mediación y Conciliación del Estado Lara – Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas SUNAVI LARA, el Procedimiento Administrativo previo a las demandas tal como lo establece el en sus artículos 5 al 10 en concordancia con los artículos 94 al 96 de la Ley Para La Regularización Y Control De Los Arrendamientos de Vivienda y 35 al 46 de su Reglamento, fundamentado en la causal establecida en el artículo 91, numeral 2 ejusdem, (…)
En la misma fecha 05 de Marzo del 2015, se ordena el inicio del procedimiento signado con el N° 750-02-2013, se emplaza a la ciudadana, DIANET ALICIA NOUREDDINE GÓMEZ, (…) ya identificada, a los fines de que comparezca ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas SUNAVI LARA, para que se llevara a cabo el acto conciliatorio. (…)
(…) queda expedita la vía para interponer Demanda de Desalojo contra la ciudadana DINET ALICIA NOUREDDINE GÓMEZ. Como consta de Resolución en Copia Certificada, que se acompañ[ó] marcada “L”, y Acta de Audiencia de fecha 18 de Noviembre del 2014, Expediente N° 750-02-2014, marcada con la letra “L1”. (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal)
Finalmente solicitó que, “(…) Se declare el Desalojo del inmueble arrendado y haga entrega del mismo libre de personas y cosas.
Se le condene a pagar las costas y costos del proceso. (…)
(…) [Estimó] la presente demanda en la cantidad de NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 9.600,00) equivalentes a Cincuenta y Cuatro mil Doscientos Treinta y Siete Unidades Tributarias (54,237 U.T), calculadas a una valor de Ciento Setenta y Siete Bolívares Sin Céntimos (Bs. 177,00) por cada Unidad Tributaria. (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal)
IV
DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA
Mediante escrito presentado en fecha cinco (05) de junio de 2017, el abogado Carlos Eduardo Navea Michelena, Defensor Público Provisorio Tercero en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda para el estado Lara, parte demandada, ya identificada, consigno escrito, con base a los siguientes alegatos:
Que “(…) Al amparo de lo establecido en el artículo 361, del Código de Procedimiento Civil Venezolano, [opuso] en este acto “La falta de cualidad jurídica del actor para intentar la presente demanda”, por el aquí actor no tiene facultad de interponer dicha acción pues la persona con la que [su] defendida suscribió contrato de arrendamiento fue con el ciudadano OSWALDO BRUCES, titular de la cedula de identidad N° 2.085.199, y en ningún momento fue notificada, de tal venta como lo establece la Ley que regula dicha materia de arrendamiento y así como lo ordena el criterio reiterado de nuestro Máximo Tribunal. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal)
Indico que, “(…) [Negó, Rechazó y Contradijo] la presente demanda instaurada en contra de [su] asistida, tanto en los hechos como el derecho, ya que es falso que el demandante sea el dueño de dicha vivienda y más aun [su] defendida no lo aceptado como el arrendador ya que aun existe un litigio por dicho inmueble que deberá resolverse ante la SALA DE CSASACION CIVIL del TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, donde el Tribunal Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental de Circunscripción Judicial del estado Lara decidió a favor de la ciudadana DIANET NEORODINE, debido que el ciudadano OSWALDO BRUCES, [ya identificado] vendió el inmueble en dos oportunidades, es decir vendió primero a [su] asistida y luego simulo una venta con su hijo Pedro Bazán, ya antes identificado.
Por todo lo anteriormente expuesto, solicit[ó] se declare Sin Lugar la presente demanda incoada en contra de [su] defendida en la definitiva. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal)
Procedió a promover las siguientes pruebas: “(…) contrato de compra venta consignado con la presente demanda en cuanto le favorezca a [su] asistida (…)
(…) sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental. Que consta en el presente expediente en copias certificadas que va desde los folios del 135 al 172, (…)
(…) Copia del libelo del expediente KP02-V-2010-3687, interpuesta por el Juzgado Segundo Civil Mercantil y Transito de la circunscripción judicial del estado Lara. (…)
(…) Providencia Administrativa emanada de la Superintendencia Nacional de Viviendas, consignadas en la presente demanda donde dicha institución reconoce al ciudadano Oswaldo Bruce, como el propietario del inmueble en litigio y la ciudadana Dianet Neuroddine como la Inquilina. (…)
Igualmente promovió prueba de informe, donde solicitó que, (…) Se oficie Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental. Para que informe a este Tribunal en qué estado se encuentra el expediente KP02-R-2013-1051 (…)” (Subrayado y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal)
Que por todo lo antes expuesto solicita se declare sin lugar la demanda.
V
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha ocho (08) de octubre de 2019 el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia definitiva, con el siguiente fundamento:
“(…) La parte demandada en su escrito de contestación opone la falta de cualidad jurídica del actor para actuar en juicio, desconociendo el carácter de propietario del ciudadano Pedro Pablo Bazán, por lo que en correspondencia con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, concierne a una defensa perentoria que debe ser resuelta en modo previo al merito, por cuanto de acuerdo con la sentencia N° 3592, del 06 de diciembre de 2005 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (caso: Zolange González Colon) (…)
(…) la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, está consagrada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente, y bien vale definir tales conceptos. Ahora bien, el concepto jurídico de cualidad es una cuestión esencialmente doctrinal que, por tanto, por su propia naturaleza, es necesario resolver de manera casuística, es decir, atendiendo a las circunstancias de cada caso particularmente considerado, aplicando las teorías que en el campo del derecho emergen de los principios y normas generalmente admitidos como fundamento de la ciencia jurídica, y ello porque la ley no define lo que debe entenderse por cualidad para intentar o sostener un juicio. (…)
Hechas estas consideraciones literarias y jurisprudenciales, toca a quien juzga insistir en el contenido de la defensa perentoria formulada por la parte demandada, quien desconoce el carácter de propietario del accionante; siendo imperioso apuntar que al constatar del documento de propiedad autenticado ante la Notaría Pública de San Felipe, estado Yaracuy de fecha 19 de octubre de 2012 anotado bajo el N° 19, tomo 194 y posteriormente protocolizado ante la Oficina Pública del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara en fecha 02 de enero de 2013, inserto bajo el N° 2010.156 Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 362-11-.2.1.1398, cursante en autos, el cual fue anteriormente apreciado por esta Juzgadora, se determina que el ciudadano Pedro Pablo Bazán al adquirir el inmueble objeto de litigio se subrogó al contrato primigenio suscrito por los anteriores propietarios ciudadanos Ebelda Viloria y Oswaldo Bruces, con la aquí demandada ciudadana Dianet Noureddine, verificándose que el mismo posee cualidad para sostener el presente juicio como accionante; de lo que se sigue que la cuestión atinente a la falta de cualidad activa, debe ser desechada por resultar manifiestamente improcedente. Así se decide. (…)
De acuerdo a lo antes expuesto, observa esta Juzgadora que la pretensión deducida por la actora, consiste en obtener la entrega de un inmueble de su propiedad, ubicado en la Av. Moran entre Carreras 28 y Avenida José Gil Fortoul, N° 28-62, de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, con fundamento en la causal de Desalojo que prevé el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su Ordinal 2°, (…)
Respecto a la necesidad justificada de ocupar la vivienda, corresponde a esta juzgadora precisar la procedencia o no de la pretensión interpuesta. En ese sentido, se tiene que Arquímedes E. González F., en su obra “Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas)”, tomo II, páginas 104 y 105, ha señalado lo siguiente:
…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo…
Así, se observa que el ciudadano Pedro Pablo Bazán Viloria, quien es el propietario del inmueble arrendado, aduce necesitar el inmueble para habitar junto con su núcleo familiar constituido por su hijo mayor, su pareja y el hijo procreado con ella, a fin de brindarles la estabilidad de un hogar y mayor comodidad; por cuanto se ha visto en la imperiosa necesidad de vivir en la casa de su hermano, junto con la familia de este, generándose una situación de incomodidad por restarle privacidad, intimidad espacio y confort.
Respecto a ello y conforme lo disponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con el mencionado artículo 91, quien alega un hecho debe acreditarlo para demostrar lo que se ha afirmado sobre ese hecho, determinando quien aquí decide que, el actor probó los tres requisitos para la procedencia de la causal alegada, es decir: 1) la existencia de la relación arrendaticia, al constar en autos el contrato de arrendamiento del cual se subrogó, y que fue anteriormente valorado; 2) la cualidad como propietario del inmueble dado en arrendamiento, al constar el documento de adquisición del mismo, que también fue apreciado; y 3) la demostración de la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, la cual viene dada en primer término por cuanto el actor probó que no posee ningún otro inmueble, y que obviamente a objeto de convivir con su núcleo familiar constituido por su hijo mayor, ciudadano Emiliano Miguel, su pareja Lilisbeth Zoraida Pérez Carrero y el niño Mathias Daniel procreado con ella, compró el inmueble objeto de litigio a fin de solventar tal circunstancia, que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, determinándose que el aquí accionante se encuentra en condición de hacinamiento, al igual que su grupo familiar, que además se encuentran dispersos, verificándose que no existe otro bien inmueble registrado a su nombre, y que, si bien existió uno, tal como se evidencio en la sentencia de divorcio (folios 38 al 45), este fue cedido a los hijos concebidos en su primer núcleo familiar, aunado al hecho que, en caso de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera.
Corolario a las precedentes consideraciones, esta Juzgadora al verificar que la parte demandada no desvirtuó lo alegado por el actor, respecto a la causal de desalojo establecida en el ordinal 2° de la norma antes señalada y, conforme al abanico probatorio aportado al proceso por la parte actora, las cuales fueron valoradas precedentemente, quedó suficientemente demostrada la necesidad por el demandante de ocupar el inmueble objeto de la presente acción junto con su núcleo familiar, resultando procedente la acción de desalojo alegada conforme a la norma recién citada. Y así se establece.
DECISION
En razón de todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, de conformidad con lo establecido en los Artículos 26, 49 ordinal 1° y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y 120 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión por DESALOJO incoada por la abogada MAGALY SANCHEZ, inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 35.604, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante ciudadano PEDRO PABLO BAZAN VILORIA, titular de la cedula de identidad N° 12.726.573, contra la ciudadana DIANET ALICIA NOUREDDINE GOMEZ, titular de la cedula de identidad N° 7.583.399.
SEGUNDO: En consecuencia se ordena a la parte demandada a entregar a la parte actora un inmueble constituido por una casa quinta ubicada en la Av. Moran entre Carreras 28 y Avenida José Gil Fortoul, N° 28-62, de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, con una superficie de 299,53 Mts2, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: En línea de 27,22 mts con inmueble que es o fue de Ramona A. de Rodríguez; SUR: En línea de 31,25 mts con inmueble que es o fue de Lucas León; ESTE: En línea de 9,90 mts con la Avenida Moran que es su frente; OESTE: En línea de 11,45 mts con inmueble que es o fue de Mauricio Valera, libre de personas y cosas.
TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte perdidosa al pago de Costas procesales por haber resultado totalmente vencido. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita)
IV
DE LAS PRUEBAS
DE LAS PRUEBAS TRAIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE PARA DEMOSTRAR SUS ALEGATOS:
.-Copia certificada de poder otorgado ante Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, de fecha 15/12/2015, N° 8, Tomo 185, Folios 23 al 25, marcado “A” (folios 14 al 16); del cual se constata la facultad con la que actúa en el presente juicio la abogada Magaly Sánchez, este Tribunal, le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil.
.-Copia certificada de documento autenticado ante la Notaria Pública Segundo de la ciudad de Barquisimeto estado Lara, en fecha 25/04/2007, bajo el N° 22 Tomo 63, marcado “B”, (F. 17 al 20); del mismo se verifica que se trata de un contrato de arrendamiento con opción a compra, suscrito entre los ciudadanos Oswaldo Bruces, Ebelda del Carmen Viloria de Bruces y Dianet Alicia Noureddine Gómez, el cual funge como instrumento fundamental de la acción; asimismo, se determina que el referido instrumento efectivamente se indeterminó; este Tribunal, le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil.
.- Copia certificada de documento autenticado ante la Notaria Pública de San Felipe, estado Yaracuy de fecha 19 de octubre de 2012 anotado bajo el N° 19, Tomo 194 y posteriormente protocolizado ante la Oficina Publica del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara en fecha 02 de enero de 2013, inserto bajo el N° 2010.156 Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 362-11.2.1.1398, marcado “C”, (f. 21 al 33), del cual se verifica que los ciudadanos Oswaldo Bruces y Ebelda Viloria le venden el inmueble objeto de litigio al ciudadano Pedro Pablo Bazán, por lo que se establece que el último de los nombrados posee la cualidad para actuar en el presente juicio como parte actora por ser propietario del inmueble objeto de controversia, al subrogarse al contrato de arrendamiento primeramente identificado; En virtud de que tal instrumental no fue impugnado, desconocido o tachado, este Tribunal, le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil.
.-Copia certificada de Acta de Nacimiento N° 2086, folio 136 VTO, del año 1999, emanada de la Jefatura Civil (actualmente Registro Civil) de la Parroquia Concepción marcada “D” y Copia certificada N° 425, Tomo 2, del año 2006, emanada del Registro Civil del Municipio Simón Bolívar, Parroquia San Cristóbal estado Anzoátegui, marcada “E”, (folios 34 y 35); desprendiéndose de ellos que, el adolescente Emiliano Miguel y el niño Pablo Cesar, son hijos del ciudadano Pedro Pablo Bazán Viloria; y, concatenado con la copia de Sentencia de Divorcio emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación de Protección de Niños, Niñas y Adolescente, de fecha 10 de julio del año 2012, marcada “F” (f. 36 al 48) copia de Documento Marcado “G” cursante a los folios 49 al 63; se constata que efectivamente el ciudadano Pedro Bazán cede a sus hijos y a su ex cónyuge el bien inmueble ubicado en las Residencias Los Chaguaramos, ubicado en el Municipio Palavecino, Registrado ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo de Nirgua estado Yaracuy, el cual le pertenecía; Siendo tales instrumentos concordantes convergentes con los hechos narrados en el libelo. Éstas constituyen documentos administrativos, al respecto, ha señalado tanto la doctrina como la jurisprudencia que el documento administrativo es aquél emanado de un funcionario competente con arreglo a las formalidades de ley, que contiene una declaración de voluntad destinada a producir efectos jurídicos y se valoran como un instrumentos privados reconocidos o tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.
.-Copia fotostática de Documento del Inmueble propiedad del ciudadano William Antonio Bazán Viloria, ubicado en San Diego estado Carabobo, Registrado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo, (f. 64 al 68); con el que demuestra que el lugar donde reside actualmente es propietario su hermano tal y como lo expreso en su escrito libelar. Este Tribunal, le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil.
.- Copia certificada del Acta de Nacimiento N° 202, emanada del Registro Civil del estado Yacacuy Municipio Nirgua, (f. 69);del cual se evidencia que la niña Miranda Victoria Bazán Maraver es hija del ciudadano William Antonio Bazán Viloria y Marelis del Carmen Maraver Blanco; Éstas constituyen documentos administrativos, al respecto, ha señalado tanto la doctrina como la jurisprudencia que el documento administrativo es aquél emanado de un funcionario competente con arreglo a las formalidades de ley, que contiene una declaración de voluntad destinada a producir efectos jurídicos y se valoran como un instrumentos privados reconocidos o tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.
.- Constancia de Residencia del ciudadano Pedro Pablo Bazán Viloria, emanado del Registro Civil del Municipio San Diego estado Carabobo en fechas 15/10/2016 y 13/07/2016, (f. 83 al 84); Éstas constituyen documentos administrativos, al respecto, ha señalado tanto la doctrina como la jurisprudencia que el documento administrativo es aquél emanado de un funcionario competente con arreglo a las formalidades de ley, que contiene una declaración de voluntad destinada a producir efectos jurídicos y se valoran como un instrumentos privados reconocidos o tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.
.- Constancia de Residencia del ciudadano William Antonio Bazán Viloria, emanada del Registro Civil del Municipio San Diego estado Carabobo (f. 87 al 88); Éstas constituyen documentos administrativos, al respecto, ha señalado tanto la doctrina como la jurisprudencia que el documento administrativo es aquél emanado de un funcionario competente con arreglo a las formalidades de ley, que contiene una declaración de voluntad destinada a producir efectos jurídicos y se valoran como un instrumentos privados reconocidos o tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.
.- Constancia de Residencia de la ciudadana Marelis del Carmen Maraver Blanco, emanada en fecha 13/07/2016, por el Registro Civil del Municipio San Diego estado Carabobo (f. 94); Éstas constituyen documentos administrativos, al respecto, ha señalado tanto la doctrina como la jurisprudencia que el documento administrativo es aquél emanado de un funcionario competente con arreglo a las formalidades de ley, que contiene una declaración de voluntad destinada a producir efectos jurídicos y se valoran como un instrumentos privados reconocidos o tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.
.-Copia certificada del Acta de Nacimiento N° 199, del año 2015, emanada por el Registro Civil del estado Yacacuy Municipio Nirgua, marcada “J”, (f. 70), de la que se constata que el niño Mathias Daniel es hijo del ciudadano Pedro Pablo Bazán Viloria y Lilisbeth Zoraida Pérez Carrero; por lo que al ser un documento público, este Tribunal, le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil de Venezuela, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
.- Constancia de Residencia de la ciudadana Lilisbeth Zoraida Pérez Carrero, emanada del Registro Municipal del estado Yaracuy, de fecha 23/05/2016 y R.I.F (f. 89 al 93) Éstas constituyen documentos administrativos, al respecto, ha señalado tanto la doctrina como la jurisprudencia que el documento administrativo es aquél emanado de un funcionario competente con arreglo a las formalidades de ley, que contiene una declaración de voluntad destinada a producir efectos jurídicos y se valoran como un instrumentos privados reconocidos o tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.
.-Copia certificada de la Resolución de fecha 13 de Marzo del año 2015, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Lara y Copia del Acta del Expediente N° 750-02-2014. (f. 73 al 82); Éstas constituyen documentos administrativos, al respecto, ha señalado tanto la doctrina como la jurisprudencia que el documento administrativo es aquél emanado de un funcionario competente con arreglo a las formalidades de ley, que contiene una declaración de voluntad destinada a producir efectos jurídicos y se valoran como un instrumentos privados reconocidos o tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA TRAIDAS PARA DESVIRTUAR LOS ALEGATOS DEL ACTOR:
.-Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 25 de abril del 2007 entre los ciudadanos Oswaldo Bruces, Ebelda del Carmen Viloria de Bruces, y Dianet Alicia Noureddine Gómez, sobre el inmueble de marras (f. 17 al 20); dicha documental ya fue apreciada por esta Juzgadora, por tal motivo se ratifica su valoración y se da por reproducido.
.-Copia certificada de la Providencia Administrativa de fecha 14/04/2016 emanada de la Superintendencia Nacional de Vivienda, (f. 168 al 172); considera quien decide, que tales documentales no guardan relación con lo debatido en la causa, en consecuencia resultan impertinentes para la resolución de la misma, en ese sentido se desecha su valoración. Así se decide.
VII
DE LA AUDIENCIA ORAL EN SEGUNDA INSTANCIA
En fecha trece (13) de noviembre de 2019, oportunidad legal para celebrarse la audiencia oral en el presente juicio de conformidad con el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, se dejo constancia mediante acta que ambas partes comparecieron y expusieron lo siguiente:
Se le concede el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandada - apelante, quien expone: el presente juicio que se desarrolla con motivo de un desalojo por una venta que se le hace a la ciudadana Dianet por los ciudadanos Oswaldo Bruces y la señora de Bruces. Le venden por medio de documento autenticado y como eran dueños de la bienhechuría pero ellos no tenían la titularidad porque eran terrenos ejidos. Al obtener la conformidad a los esposos Bruces Viloria, efectivamente por documento autenticado se hizo un pago inicial. Ella es arrendataria con opción de compra. Luego de la venta los esposos Bruces Viloria, proceden a vender al ciudadano Pedro Pablo Bazán, hijo de la señora de Bruces de su primer matrimonio. Hecha esta venta evidentemente estamos en presencia del objeto litigioso porque se está vendiendo un bien que es el objeto de la acción. Posteriormente se ejerce la acción por cumplimiento de contrato contra los esposos Bruces Viloria. Un bien que es objeto litigioso se vende a una persona distinta. Ese bien dejo de ser litigioso cuando en el juicio de cumplimiento de contrato fue gananciosa la señora Dianet. En ese ínterin que se produce la venta estamos en presencia de la violación flagrante en cuanto al proceso por parte de los demandantes de conformidad al artículo 4 ley contra desalojo arbitrario de vivienda con gaceta de fecha 11 de mayo de 2011. Allí se ordena suspender todos los procesos judiciales y administrativos que tengan por objeto el desalojo de vivienda y que casualidad que ese mismo día por solicitud de tres días antes de la representación de los esposos Bruces Viloria se procede con la Jueza de la causa a admitir la reconvención contra mi representada porque ella no había cumplido con el contrato con opción a compra. La opción de venta no es un contrato preparatorio. Luego que se hace esto evidentemente es una violación de norma legal de impretermitible cumplimiento, el ciudadano Pedro Pablo Bazán en fecha 20/05/2017 es que hace la solicitud de desalojo ante SUNAVI Lara, es decir primero se hizo lo civil y luego lo administrativo. Igualmente en este proceso nos encontramos que los esposos Bruces Viloria junto con Pedro Pablo Bazán cometieron el delito de la venta de la cosa litigiosa conforme a lo establecido en el artículo 642 del Código Penal Venezolano que establece la defraudación, pero habiendo muerto ellos continua el delito de defraudación a partir de la sentencia de Sala de Casación que le dio la razón a Pedro Pablo unido con el delito de agavillamiento. En los juicios civiles se cometió de defraudación y de agavillamiento y ninguno de los dos delitos está prescrito. Por segunda vez se le da valor a la venta que los padres de Pedro Pablo le hicieron a él y se guarda silencio acerca del valor probatorio de la primera venta. Hay una manifestación indirecta cuando no se pueden traer elementos nuevos en este desalojo. Trajeron como prueba el testimonio de una persona de nombre Andri Alvarado, sorpresivamente cuando comienza la audiencia la Jueza ordena al alguacil que donde están los testigo promovidos por la actora y el alguacil señala que solo llego un solo testigo. Este lo hace pasar y lo sienta al lado y se oye la exposición después que ha depuesto sus alegatos yo le solicito a la Jueza que haga desalojar de la sala de audiencia al testigo de nombre Andri. Por todo lo anterior debe declararse sin lugar el desalojo por que al solicitarse que los autos se pasaran al ministerio publico omisión de compulsar autos en donde se haya señalado la comisión de hechos delictivos tanto por el delito de defraudación como el de agavillamiento el que ha incurrido la actora cuando venden la cosa que ya está vendida. Solicito se declare con lugar la apelación y se niegue el derecho que le concede a la recurrida para que proceda ante los órganos competentes. Es todo. En este estado se le concede el derecho de palabra a la representación judicial de la recurrente parte demandante, quien expone: la presente acción se centra en el desalojo de vivienda de conformidad con el articulo 91 numeral de 2 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda por necesidad justificada, si bien es cierto consta en actas procesales dos contratos, el primero de ellos es un contrato de arrendamiento con todas sus clausulas y la primera relación arrendaticia que hubo unos propietarios con documento de opción a compra. Los propietarios primigenios respetaron uso, goce y disfrute del derecho a la arrendataria. Con respecto al contrato de opción a compra no se llego a ningún acuerdo ni a finiquitar la venta definitiva del inmueble. Los propietarios dieron en venta a mi representado primero de forma autentica en el 2012 y en enero 2013 se protocolizo. Documento el cual ratifico y que consta en actas procesales. En cuanto al señalamiento de los delitos penales, es de acotar que se ventila una acción de desalojo por la Ley especial. Sobre el señalamiento de que se está vendiendo la cosa litigiosa y que ha sido objeto de una demanda de cumplimiento de contrato y que si bien es cierto salió favorecido mi representado e incluso fue a Casación por cuanto esta ultima determino que el contrato suscrito por las partes se trataba de una opción a compra. En conclusión el contrato suscrito con los primigenios se trata de una opción a compra según la Sala de Casación. Rechazo los delitos enunciados por la parte demandada cuyos señalamientos considero impertinentes por cuanto estamos litigando una acción civil por necesidad justificada de la vivienda. En cuanto al señalamiento que se debió suspender el procedimiento, para ese momento la Sala Constitucional estableció que solo se suspenderían los que estaban en fase de ejecución forzosa. En virtud del derecho de subrogación por documento fehaciente de mi representado y agotada la vía administrativa en SUNAVI, donde no lograron desvirtuar la necesidad de mi representado y quedando firme ese pronunciamiento y expedita la vía administrativa. Jamás la ciudadana Dianet durante todos estos años, ha instaurado una vía penal, aquí estamos dilucidando una acción civil. La propiedad de mi representado se evidencia por documento público fehaciente con efecto erga omnes, ratifico las pruebas consignadas en el expediente. En cuanto al señalamiento de la parte demandada, el escrito de contestación centraron su defensa en una falta de cualidad cuando queda demostrada la propiedad de mi representado. Igualmente se hace impertinente pues no estamos hablando de solvencia o pagos de cánones de arrendamiento sino de la necesidad justificada de ocupar la vivienda. Para la audiencia de juicio basaron su defensa en que hubo defraudación trayendo nuevos hechos a la causa. En cuanto al testigo fue presencial de los hechos. En cuanto a la acción propiamente dicha se encuentra de un desalojo se encuentra en especial circunstancia por no poseer vivienda ni su hijo. Aunado a eso vive en Valencia en una habitación en casa de su hermano de manera hacinada, cosa que agrava la situación, pues también vive su hermano con su esposa y le suma incomodidad. También es de mencionar que el ciudadano tiene una pareja desde hace 4 años y tuvo un bebe los cuales están viviendo en Nirgua en casa de su mamá. En la presente causa están dados los supuestos, es el propietario del inmueble, se encuentra en estado de necesidad, agotamos la vía administrativa y ni en sede administrativa ni en sede judicial en ninguna parte se desvirtúa la necesidad de ocupar. Solicito que declare sin lugar la apelación, ordene el desalojo del inmueble. Es todo. Se le concede el derecho a réplica a la representación judicial de la parte demandada, quien expone: No es cierto y es una falacia afirmar que la ciudadana Dianet no necesita la vivienda y es una falacia pues es bien sabido de vieja data que en toda la normativa inquilinaria de Venezuela, se estable el derecho de preferencia del inquilino del inmueble que tiene en arrendamiento. Todos los jueces conocen el derecho, desde la época romana los inquilinos tenían este derecho. Olímpicamente se ha ignorado por parte de los contendientes una norma de orden publico legal y constitucional que cuando tengan más de dos años de inquilino tiene derecho a la preferencia y la señora Dianet tiene 12 años y cuando le vendieron la vivienda la engañaron. Los esposos Bruces le vendieron la vivienda y fue la señora Dianet quien se entendió con el Concejo Municipal a los fines de que le vendiera el terreno, la casa estaba en condición ruinosa. Como no hablo del delito de defraudación porque no estoy en un tribunal penal, es falaz cuando se habla cuando el fundamento son las piezas certificadas del procedimiento de nulidad y hay consta tanto el documento de compra como la venta de manera defraudatoria que le hicieron los padres de Pedro Pablo Bazán Viloria. Negar que un inmueble se vendió dos veces y que tenía un derecho preferente a comprar, ella vive en esa casa con su familia por eso se establece desde el decreto legislativo y la normativa vigente actual. Ratifico a este honorable Tribunal mi solicitud de que se declare con lugar esta apelación basadas en las normativas vigentes expuestas. Es todo. Finalmente se le concede el derecho a contrarréplica a la representación judicial de la parte demandante quien expone: si bien es cierto la Ley especial se establece la preferencia para el arrendatario en el caso de autos estamos señalando y fundamentamos nuestra acción en una emblemática sentencia de Sala Constitucional que hizo una ponderación de derechos entre el arrendatario y el arrendador. Se señala además que la necesidad se materializa siguiendo los fines para lo cual requiere la vivienda que el ciudadano Pedro Pablo está desprovisto de una vivienda para agrupar a su familia, ese derecho intrínseco pero el tiene preferencia con relación a la ciudadana Dianet en ocupar el inmueble. Están dados los supuestos de procedencia de la acción, la necesidad es un derecho y tiene a su familia dispersa, tiene una carga fuerte cubre gastos allá donde vive en Valencia, asi como con su actual pareja y su otro hijo que vive acá en Barquisimeto. Es un justo motivo lo que acá se solicita por eso se peticiona el desalojo. Es todo
VIII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Delimitados los extremos en que se encuentra planteada la presente causa, corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha tres (08) de octubre de 2019 el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual declaro CON LUGAR el Desalojo de vivienda.
Planteados los términos como ha quedado la Litis y debidamente analizado el acervo probatorio aportado por las partes, pasa esta Sentenciadora al estudio del caso subjudice, teniendo como paradigma ineludible el mandato Constitucional de Administrar Justicia, asumiendo como norte que el Proceso constituye el instrumento fundamental para la consecución de la misma y debe impartirse conforme a lo alegado y probado en autos, cuyo análisis, interpretación y valoración se enmarca dentro de los parámetros del ordenamiento legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que ello cercene o menoscabe el derecho conferido por la Ley para la aplicación del Principio IURA NOVIT CURIA ni tampoco los Derechos y Garantías Constitucionales de las partes, todo ello en cumplimiento del deber Jurisdiccional.
Asimismo, acoge y se ampara, quien la presente causa conoce, en los principios y valores consagrados en nuestra Carta Magna, en especial los preceptuados en sus Artículos 2, 26, 49 y 257, de los cuales deviene el compromiso del Estado a Impartir Justicia dentro del ámbito del derecho con miras a lograr la Justicia Social, garantizando de esta manera la Paz Social.
Disponen los artículos 288 y 290 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Artículo 288: De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.
(…)
Artículo 290: La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario”.
Al respecto, la doctrina patria, ha indicado que la apelación es, el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses, por tanto es, el recurso que la ley le concede a la parte en el proceso que se sienta agraviado por la sentencia dictada por un Juzgado de menor grado, para que el Juzgado Superior la revoque, modifique, anule o confirme, incluso para que anule el proceso de verificarse en el mismo, la violación de normas de orden público.
Según nuestra Sala de Casación Civil, el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada”. (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa)). De igual manera, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci contra Jaimary Bienes y Raices, C.A, en cuanto a las facultades del juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente: “…Ahora bien, el juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”.
Ahora bien, observa quien aquí decide antes de pronunciarse al fondo debe aclarar ciertos puntos que fueron expuestos en el escrito de informes y debatidos en la audiencia definitiva celebrada ante esta alzada, en tal sentido, la parte demandada- recurrente dentro sus alegatos argumento hechos y circunstancias que ya fueron decididos en la oportunidad correspondiente al juicio incoado por la parte aquí demandada por cumplimiento de contrato y nulidad de venta, tal y como se evidencia de las documentales que rielan a los autos, entiéndase sentencias ya decididas que incluso fueron objeto de apelación y de casación; circunstancia por la cual se encuentra imposibilitada esta alzada para emitir pronunciamiento sobre los mismos, ya que solo nos atañe decidir sobre el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia proferida por él Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual declaro CON LUGAR el Desalojo de vivienda, lo que hace bajo las siguientes consideraciones:
La parte demandada aquí recurrente, en la audiencia de juicio trajo como hecho a favor de su representada lo relativo al derecho de preferencia ofertiva que tiene sobre el inmueble, sobre este particular debe advertir quien aquí decide que el derecho de preferencia ofertiva es el derecho que le corresponde a todo arrendatario que ocupa el inmueble en el caso de un acto traslativo de propiedad. Sobre este particular de todo el desarrollo que existió de las partes desde que se origino la relación entre ambas partes contendientes y así quedo establecido en primer lugar la celebración de un contrato de arrendamiento con opción a compra-venta , es decir que desde el inicio de la relación las partes estaban en conocimiento de que el inmueble estaba en venta y que este ofrecimiento que rige la materia no es perpetuo ya que la norma que rige la materia señala que si en el transcurso de un año sin que se hubiese efectuado la venta este queda sin efecto, en tal sentido considera esta alzada que por todas las circunstancias expuestas se denota que la parte hizo uso su derecho de preferencia ofertiva, por lo cual debe desestimarse en este caso en particular esa defensa. Así decide.-
En igual modo argumento que, no se garantizo el cumplimiento del procedimiento administrativo previo conforme a la norma para incoarse la demanda de desalojo, al respecto de tal alegación quien aquí decide observa de autos tal y como lo indico el juzgado a quo, que existe el procedimiento administrativo que riela al folio 73 y 74, Providencia administrativa de SUNAVI donde habilita la vía judicial a los fines de que la partes puedan dirimir sus conflictos a que se constriñe la norma, en todo caso ha sido criterio de la Sala de Casación Civil que en el caso donde no se haya agotado el procedimiento administrativo previo a la demanda de desalojo, se puede agotar hasta el lapso de ejecutoriedad de la sentencia que comporten el desalojo, y así se decide.
Alega la parte recurrente ante esta alzada, que el juzgado a quo debió suspender el curso de la causa y no sentenciar sobre el desalojo, por cuanto denuncio la defraudación por cuestionar la venta o la propiedad del inmueble, debe advertir esta operadora de justicia que esto fue resuelto por demás en las sentencias que se observan durante todo el iten procedimental, ya que de autos se obtiene que no hay cuestionamiento sobre la propiedad del inmueble que esto ya fue resuelto en la acción de nulidad de venta y cumplimiento de contrato, en tal sentido se desecha tal alegato y se comparte lo decidió por él a quo, y así se decide.
Sobre este particular el Juzgado a quo expreso: Hechas estas consideraciones literarias y jurisprudenciales, toca a quien juzga insistir en el contenido de la defensa perentoria formulada por la parte demandada, quien desconoce el carácter de propietario del accionante; siendo imperioso apuntar que al constatar del documento de propiedad autenticado ante la Notaría Pública de San Felipe, estado Yaracuy de fecha 19 de octubre de 2012 anotado bajo el N° 19, tomo 194 y posteriormente protocolizado ante la Oficina Pública del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara en fecha 02 de enero de 2013, inserto bajo el N° 2010.156 Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 362-11-.2.1.1398, cursante en autos, el cual fue anteriormente apreciado por esta Juzgadora, se determina que el ciudadano Pedro Pablo Bazán al adquirir el inmueble objeto de litigio se subrogó al contrato primigenio suscrito por los anteriores propietarios ciudadanos Ebelda Viloria y Oswaldo Bruces, con la aquí demandada ciudadana Dianet Noureddine, verificándose que el mismo posee cualidad para sostener el presente juicio como accionante; de lo que se sigue que la cuestión atinente a la falta de cualidad activa, debe ser desechada por resultar manifiestamente improcedente. Así se decide. (…)
Sobre la falta de cualidad delatada ante esta instancia, se observa que la parte demandada aquí recurrente, en su escrito de contestación opone la falta de cualidad jurídica del accionante para actuar en juicio, desconociendo el carácter de propietario del ciudadano Pedro Pablo Bazán, y que riela en autos, documento de propiedad autenticado ante la Notaria Pública de San Felipe, estado Yaracuy de fecha 19 de octubre de 2012 anotado bajo el N° 19, Tomo 194 y posteriormente protocolizado ante la Oficina Publica del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara en fecha 02 de enero de 2013, inserto bajo el N° 2010.156 Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 362-11.2.1.1398, donde se evidencia que el ciudadano Pedro Pablo Bazán al adquirir el inmueble objeto de la pretensión.
Que igualmente riela en autos a la Piza 1, folios 18 al 20 de la misma pieza, Contrato de Arrendamiento de Opción a Compra Venta, sobre él inmueble de marras y que por ende demandante se subrogó al contrato primigenio suscrito por los anteriores propietarios ciudadanos Ebelda Viloria y Oswaldo Bruces, con la aquí demandada ciudadana Dianet Noureddine, siendo así se verifica que el mismo posee cualidad para sostener el presente juicio como accionante, por tal motivo, se desecha la defensa de previo pronunciamiento de falta de cualidad del actor para sostener la pretensión, y visto que el demandante alega la existencia de un derecho el cual reclama en el libelo de la demanda y lo hace acreedor de legitimidad para incoar la acción y en consecuencia posee la cualidad necesaria para incoar la pretensión por el propuesta. Lo antes expuesto determina la improcedencia de esta defensa perentoria al fondo del juicio y se declara ajustada a derecho la decisión dictada por el Juzgado A quo al declarar improcedente dicho alegato. Así se decide.-
Luego de realizar una aclaratoria sobre los puntos antes mencionados esta operadora de justicia pasa a decidir el fondo del presente asunto; siguiendo con la revisión exhaustiva realizada a las actas que conforman el presente expediente esta superioridad pudo constatar que los hechos objeto de análisis en la presente apelación son: la falta de cualidad del demandante alegada por la demandada y la necesidad justificada que tiene el propietario de ocupar el inmueble. Igualmente verifica y constata que el A Quo cumplió con el debido proceso, acogiéndose al derecho y sentenciado conforme a derecho, llevando el presente expediente bajo el procedimiento especial como lo establece la ley en materia de viviendas inmobiliaria.
Así, este órgano jurisdiccional observa que la pretensión deducida por la actora, versa en obtener la entrega de un inmueble de su propiedad, ubicado en la Av. Moran entre Carreras 28 y Avenida José Gil Fortoul, N°28-62, de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, con fundamento en la causal de Desalojo que prevé el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su Ordinal 2°, que establece:
“Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
Omissis…
En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.

En este sentido, se tiene que el Dr. José Luis Varela, en su obra “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (segunda edición actualizada, título IV, páginas 105 y 106), afirma lo siguiente:
“…La causal prevista en la letra “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está referida a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o hijo adoptivo. Esta causal es similar a la contemplada en el literal b, del Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas. Sólo que se incluye al hijo adoptivo. En esta causal de desalojo no media el incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario comprobar tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble, que solicita el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario)...”
En ese mismo orden de ideas, Arquímedes E. González F., en su obra “Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas)”, tomo II, páginas 104 y 105, ha señalado lo siguiente:
…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo…
El autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, al comentar esta norma sustantiva, manifiesta, específicamente, que la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifica de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. En cuanto a la prueba de la necesidad de ocupación, esta puede ser indirecta y conducente, no sólo el contrato de arrendamiento o una factura, sino que puede servirse del abanico de opciones que ofrece nuestro sistema probatorio.
Así pues, se tiene que la demanda fue presentada por el ciudadano PEDRO PABLO BAZAN VILORIA, quien es el propietario del inmueble arrendado y que aduce necesitar el inmueble para habitar junto a su familia, constituido por su hijo mayor, su pareja y el hijo procreado por ella a fin de brindarles la estabilidad de un hogar y mayor comodidad; por cuanto se ha visto en la imperiosa necesidad de vivir en la casa de su hermano, junto con la familia de este, generándose una situación de incomodidad por restarle privacidad, intimidad espacio y confort.
Como se observa, el citado artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, que el desalojo se demanda cuando se le presenta la necesidad justificada al propietario o alguno de sus parientes consanguíneos, de ocupar el inmueble; ¿qué quiere decir esto?
Procesalmente hablando, y conforme lo disponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con el mencionado artículo 91, que la parte que alega un hecho debe acreditarlo para demostrar lo que se ha afirmado sobre ese hecho.
Ahora bien, para la procedencia de la pretensión, con base a la causal mencionada, deben probarse tres (3) requisitos, los cuales fueron expresados en la sentencia que aquí se recurre, los cuales son:
1. La existencia de la relación arrendaticia, independientemente de su naturaleza, verbal o escrita; determinada o indeterminada. Lo cual fue ampliamente demostrado y acreditado en autos. Máxime que no fue un hecho controvertido. Así se decide.-
2. La cualidad del demandante como propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues a criterio de quien acá decide, sólo así se puede comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño. En este proceso, de los documentos aportados por la parte demandante, se desprende clara y ciertamente, que el inmueble arrendado a la demandada le pertenece al demandante por documento de propiedad autenticado ante la Notaria Pública de San Felipe, estado Yaracuy de fecha 19 de octubre de 2012 anotado bajo el N° 19, Tomo 194 y posteriormente protocolizado ante la Oficina Publica del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara en fecha 02 de enero de 2013, inserto bajo el N° 2010.156 Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 362-11.2.1.1398, , acompañado con el libelo de demanda, por lo tanto, posee cualidad para ejercer la pretensión de desalojo, fundamentada en la causal número 2 del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se decide.
3. Que sea demostrada la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, en virtud, que sin esta prueba, no procederá la mencionada pretensión, toda vez que dicha necesidad, debe aparecer justificada con preferencia a la del ocupante actual. Con relación a este requisito, tenemos, que la necesidad de ocupación del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Siendo así, y con relación al tercer requisito, necesario para la procedencia de la pretensión de desalojo con base a la necesidad de ocupar el inmueble, esta Juzgadora considera, que quedó suficientemente demostrada la necesidad por el demandante ya que del cúmulo de pruebas promovidas y evacuadas, muy especialmente de las actas de nacimiento de sus hijo, sentencia de divorcio donde sede a sus hijos mayores la porción de la vivienda que poseía con su anterior nucleo familiar (f.38 al 45) el actor probó que no posee ningún otro inmueble, y que obviamente a objeto de convivir con su núcleo familiar constituido por su hijo mayor, ciudadano Emiliano Miguel, su pareja Lilisbeth Zoraida Pérez Carrero y el niño Mathias Daniel procreado con ella, compró el inmueble objeto de litigio a fin de solventar tal circunstancia, que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, determinándose que el aquí accionante se encuentra en condición de hacinamiento, al igual que su grupo familiar, que además se encuentran dispersos, verificándose que no existe otro bien inmueble registrado a su nombre,aunado al hecho que, en caso de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Así se decide.-
De los referidos medios probatorios, se denota la necesidad justificada de ocupar el inmueble, y llevan a la convicción a quien aquí sentencia de la veracidad de los hechos alegados. Es de recordar que la necesidad a que la norma antes mencionada, es un concepto sui generis, muy subjetivo, apreciable por el Juzgador en cada caso en particular y que corresponde única y exclusivamente al demandante demostrarla para pretender tal desalojo.
Pues bien, vistos los documentos presentados de manera conjunta con el libelo, como lo son las actas de nacimientos de los tres hijos, que corren insertas a los folios 34, 35, 69, documento de propiedad, riela a los folios 27 al 31, contrato de arrendamiento de opción de compra riela a los folios 18 al 20, sentencia de divorcio riela al folio 38 al 46, destinados a probar dicha necesidad. Siendo ello así, con la actividad probatoria desplegada por el actor, esta Juzgadora considera que el demandante, demostró efectivamente los fundamentos de hecho de su pretensión, quedando demostrado que la decisión proferida por él a quo está ajustada a derecho, por lo que a criterio de quien acá decide el recurso de apelación debe ser declarado SIN LUGAR, como efectivamente se hará en el dispositivo del presente fallo. ASI SE DECIDE.
IX
DECISIÓN
Por las razones precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: Su COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación, interpuesto por la ciudadana DIANET ALICIA NOUREDDINE GOMEZ, parte demandada, asistida por sus apoderados judiciales abogados Gastón Miguel Saldivia Dager y Denisse Hernández, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 2.153 y 131.423,respectivamente, contra la sentencia dictada en fecha ocho (08) de octubre de 2019, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio por DESALOJO DE VIVIENDA
SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación.
TERCERO: Se CONFIRMA la decisión dictada en fecha ocho (08) de octubre de 2019, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, se declara CON LUGAR la demanda por motivo de desalojo de vivienda, incoada por el ciudadano: PEDRO PABLO BAZAN VILORIA, en contra la ciudadana: DIANET ALICIA NOUREDDINE GOMEZ, ambos identificados en autos, en consecuencia se ordena a la parte demanda, a entregar libre de personas y cosas el inmueble objeto del arrendamiento.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada recurrente por haber resultado totalmente perdidosa en el presente proceso de conformidad con lo previsto en el artículo 281del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
SEXTO: Se deja constancia que la presente decisión fue dictada dentro del lapso de ley.
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los trece (13) días del mes de noviembre del año dos mil diecinueve (2019). Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
La Jueza Provisoria,
Abg. Marvis Coromoto Maluenga de Osorio

La Secretaria,
Abg. Andreina Giménez

Publicada en su fecha a la 01:10 p.m.

La Secretaria

L.S. Juez Provisoria (fdo) Abg. Marvis Coromoto Maluenga de Osorio. La Secretaria (fdo.) Andreina Giménez. Publicada en su fecha a las 01:10 p.m. La Secretaria (fdo). La suscrita Secretaria del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, certifica que la presente copia es un traslado fiel y exacto de su original y se expide por mandato judicial, en Barquisimeto a los trece (13) días del mes de noviembre del año dos mil diecinueve (2019). Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.

La Secretaria,

Abg. Andreina Giménez