TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, 3 de mayo de 2019
209º y 160º
ASUNTO: KP02-R-2018-000699
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INSTITUTO MÉDICO QUIRÚRGICO ACOSTA ORTIZ C.A, domiciliada en Barquisimeto, e inscrito en el Registro de Comercio llevado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción del estado Lara, en fecha 19 de septiembre de 1946, bajo el N° 88, folios 117 al 120 del Libro de Registro e Comercio N°04, siendo su última modificación el 15 de Octubre de 2010, bajo el número 11, Tomo 82-A, representado estatutariamente por el ciudadano Raúl Acevedo, titular de la cédula de identidad N° V-11.783.072.
APODERADO: RAFAEL JESÚS MUJICA NOROÑO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 102.041, de este domicilio.
DEMANDADA: FRANKLIN EDMUNDO AULAR MONTILLA, venezolano, mayor de edad, hábil en derecho, de profesión médico, titular de la cedula de identidad N° V-7.682.319.
APODERADO: GILBERTO LEÓN ALVAREZ, JOSÉ DANIEL ACOSTA y RAMÓN RAY RIVERO MUJICA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros42.165, 55.602 y 131.310, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE CONSTITUIDO EN LOCAL COMERCIAL
SENTENCIA: DEFINITIVA. Expediente N° 18-330
PREAMBULO

Con ocasión al juicio por desalojo de inmueble constituido en consultorio medico, intentado por el abogado Rafael Jesús Mujica Noroño, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Instituto Médico Quirúrgico Acosta Ortiz C.A, contra el ciudadano Franklin Edmundo Aular Montilla, subieron las actuaciones a esta alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 31 de octubre del 2018 (f. 243), por el abogado Gilberto León, en su carácter de apoderado judicial contra la sentencia definitiva dictada en fecha 25 de octubre de 2018 (fs. 236 al 241), por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante el cual declaró con Lugar la presente demanda y sin lugar la reconvención solicitada por el demandado.

En fecha 5 de noviembre de 2018 (f. 244), el tribunal de la causa admitió el recurso en ambos efectos y remitió el expediente a la U.R.D.D para ser distribuido entre los juzgados superiores. En fecha 14 de noviembre de 2018(f.246), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara y por auto de fecha 28 de noviembre de 2018 (f.246), se le dio entrada. Por auto de fecha 28 de noviembre de 2018 (f. 246), se fijaron los lapsos de informes, observaciones y sentencia.

En fecha 4 de febrero de 2019 (f. 248 al 255), la parte demandante presenta escrito de informes, lo propio lo hace la parte recurrente, por medio de su apoderado judicial, es escrito presentado en fecha 5 de febrero de 2019 (f. 256 al 59).

En fecha 19 de febrero de 2019 (f. 261 al 265) la parte actora, presenta escrito de observaciones a los informes presentados por la parte recurrente. La parte recurrente, lo hizo de manera extemporánea.

Llegado el momento para emitir el fallo correspondiente en el presente asunto, este juzgado superior observa:
DE LA SENTENCIA DE MERITO
Arguye la representación judicial de la parte actora, que su representada celebro un contrato verbal de arrendamiento en fecha 15 de julio de 2010, a tiempo indeterminado con el demandante, ciudadano Franklin Edmundo Aular Montilla, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad, concerniente a un consultorio médico, cuyos linderos son: Norte: Pasillo de acceso puesto de enfermeras; Sur: pasillo que dirige hacia el departamento de servicios generales; Este: habitación N° 36; Oeste: sala de espera; estableciendo como canon de arrendamiento un monto de trece mil cuatrocientos cincuenta y un bolívares con 59/100 (Bs. 13.451,59) mensual, los cuales debían ser cancelado los últimos de cada mes, posterior a que su representada generara la factura fiscal respectiva. Así mismo alego que por razones que desconocían, el arrendatario, dejó de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses: febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio agosto septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2015; y enero , febrero, marzo y abril del año 2016, dejando de cumplir con la obligación en cancelar a su representada quince (15) meses de arrendamiento; incurriendo el arrendatario, en el literal a) del artículo 34 del de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios norma aplicable en el caso, en virtud de lo establecido en el artículo 2 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que excluye a los consultorios.
Fundamenta la demanda en los artículos 34 literal a) y 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 545 y 547 del Código Civil.
Que por razones de hecho y derecho, es que demanda en nombre de su representada, al ciudadano Franklin Edmundo Aular Montilla, ya identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado por este tribunal en el desalojo del inmueble ubicado en la carrera 19 entre calles 30 y 31, nivel sótano, consultorio médico identificado como unidad de ozono, de la ciudad de Barquisimeto estado Lara, y se declare: primero: con lugar la demanda de desalojo; segundo: que el demandado sea condenado en las costas procesales la cual estima por un treinta por ciento 30% de la demanda, adicionalmente que cancelen los intereses moratorios y corrección monetaria; y tercero: que el demandado entregue el inmueble libre de cosas y personas. Estima la demanda en la cantidad de ciento sesenta y un mil cuatrocientos diecinueve bolívares con 08/100 (Bs.161.419, 08), correspondiente a 538, 06 UT.
Posteriormente, fue presentada escrito de reforma de demanda, donde fundamenta la demanda, en lo establecido en el artículo 40 literal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para El Uso Comercial, acompañando los medios probatorios, y solicitando el desalojo del inmueble constituido en consultorio médico, identificado como unidad de ozonoterapia, ubicado en la carrera 19 entre calles 30 y 31, nivel sótano, de la ciudad de Barquisimeto estado Lara, la condena en costas procesales, con los intereses moratorios y corrección monetaria, así como la entrada del inmueble dado en arrendamiento, libre de cosas y personas, sin plazo alguno.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación, rechazando, negando y contradiciendo en toda forma de derecho la demanda intentada en contra de su representado por no ser ciertos los hechos.
Niega, rechaza y contradice, que su representada haya incurrido en alguna causal de desalojo por un hecho imputable a él, que haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses mencionados por la parte demandante; que deba pagar el treinta por ciento (30 %) del valor de la demanda por concepto de costas procesales; y que deba entregar el inmueble libre de cosas y personas por algún incumplimiento por parte de su representado.
Que el demandante no cumplió en modo alguno con las disposiciones de orden público establecidas en la ley de arredramiento, en cuanto a adecuar el contrato de arrendamiento dentro del lapso de seis (6) meses siguientes a su publicación en Gaceta Oficial, adecuaciones que era aportarle al arrendatario la cuenta de bancaria donde debía el inquilino depositar los cánones, que de haber cumplido el arrendador, su representado tendría la carga de la prueba de probar sus pagos.
Alega la excepción del contrato no cumplido, que está establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, ya que era evidente que la parte demandante no había cumplido las obligaciones que le impone la ley y en consecuencia el contrato especificaba la obligación de aportar el número de cuenta al arrendatario como un requisito ineludible para que su representado pudiera cancelar efectivamente los canon de arrendamiento. Que el demandante no puede demandar el desalojo alegando como causal la falta de pago, sin este haber cumplido con su obligación de notificar al inquilino el número de cuenta donde debía cancelar, adeudando así el contrato a todas las obligaciones que impone la ley, sobre todo cuanta esta menciona que los derechos son irrenunciables. Que la presente demanda debe ser desestimada y declarada sin lugar, porque el arrendador no habría cumplido con las obligaciones impuestas por la ley.
Que a todo evento, y sin perjuicio de que sea declarada con lugar la defesa de fondo alegada, sostiene que su representado ocupa en calidad de arrendatario el espacio donde se encuentra la UNIDAD DE OZONOTERAPIA desde el mes de julio de año 2010. Que dicha relación fue acordada entre las partes, siendo está muy especial, ya que no se trata del convencional contrato de arrendamiento donde el arrendador expide facturas y el inquilino la paga, sino que la clínica pasa una relación mensual a los ocupantes de los distintos espacios, bajo la figura de gastos administrativos, cobra el arrendamiento por el espacio ocupado, que el monto establecido en los recibos que la arrendadora llama “gastos administrativos” lo debita la clínica arrendadora de las acreencias que por servicios médicos diversos tienen a su favor, el ocupante o inquilino del espacio, es decir, que nadie en la clínica demandante paga arrendamiento contra una factura por ese concepto sino que la clínica debita, resta o retiene en forma automática del crédito a favor del médico, el canon de arrendamiento y los otros gastos señalados bajo la figura de “gastos administrativos”. Siendo esta la relación que su representante desde un inicio sostuvo con la demandante y que ciertamente constituía una relación locativa.
Que el demandante durante la relación contractual nunca expidió alguna factura por canon de arrendamiento para que fuera cancelada. Que es necesario que el tribunal hiciera prevalecer el principio de la realidad sobre las formas conforme a lo establecido al artículo 3 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Para el Uso Comercial.
Que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, impugna la cuantía por insuficiente, estimando la demanda en la cantidad de veinte mil trecientos cuarenta bolívares con setenta y dos céntimos (Bs. 20.340, 72), equivalentes a novecientas once con noventa y siete unidades tributarias (911,97 U/T), no sabiendo de dónde saca dicha cantidad ni que método utiliza siendo esta cifra caprichosa sin fundamento de ninguna naturaleza y sin explicar por qué considero el valor de la demanda en ese monto.
Que la demandante afirma que se le adeudan los cánones de arrendamiento de los meses febrero a diciembre de 2015 y enero a abril del 2016, si hubiera sido así debió entonces la actora estimar la demanda de conformidad a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, debiendo así estimar el valor de la demanda por un (1) año, siendo la suma de trecientos siete mil ciento treinta bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs.307.130, 76) o su equivalencia en unidades tributarias, que serían mil setecientos treinta y cinco con veinte unidades tributarias (1.735,20U/T) tomando en cuenta que los cánones de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2015 eran por la cantidad de diecinueve mil ciento treinta y cinco bolívares con cuarenta y un céntimos (Bs.19.135,41), y los cánones de julio, agosto, y septiembre de 2015, eran por la cantidad de veintiún mil trescientos setenta y cinco bolívares con cuarenta y un céntimos (Bs. 21.375,41), los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2015, y enero y febrero de 2016, eran por treinta y seis mil ochocientos treinta y un bolívares con ochenta treinta y siete céntimos (Bs. 36.831,87), que corresponden al canon de arrendamiento, gastos de condominio, más el impuesto que cobra la actora como agente de retención, solicitando que la demanda sea declarada sin lugar.
Que de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil procedía a intentar reconvención o mutua petición en contra de la demandante por cumplimiento de contrato de arrendamiento en base a que su representado celebro con la demandante un contrato sobre un inmueble, desarrollándose normalmente y cancelando los cánones de arrendamiento a su arrendadora, mediante acuerdo entre las partes, en donde la arrendadora debitaba las acreencias o créditos que a su favor tenía su representado en la clínica, los cánones del local que ocupaba. Siendo esta consuetudinaria y contractual desde el inicio, dándose aplicación al artículo 1.160 del Código Civil, dejando la arrendadora de cumplir con lo previsto en el artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al no aportar a su cliente el número de cuenta. Que por otra parte dejo de cumplir con debitar los cánones correspondientes al mes de febrero de 2015 hasta la presente fecha con la intención de causar una causal de desalojo actuando este de mala fe.
Que por todas estas razones es que demanda a la parte demandante por cumplimiento de contrato de arrendamiento verbal, a los fines de que convenga la reconvenida, en notificar a su representado el número de cuenta donde deben depositar hasta la fecha, conforme a lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el capítulo primero de las disposiciones transitorias, ejusdem, o que sea condenado por este tribunal, otorgándole a la actora reconvenida un plazo perentorio para ello, permitiendo así a su representado pagar los canon insolutos.
Fundamentando la demanda en los artículos 3, 27 y capitulo primero De las disposiciones transitorias de la Ley de Regulación del Arrendamiento para Uso Comercial, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil y el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estima la reconvención por la cantidad de tres millones de bolívares (Bs.3.000.000, 00) equivalente a nueve mil novecientas noventa y nueve punto noventa y nueve unidades tributarias (U.T. 9.999,99), tomando en cuenta los cánones que pudieron adeudar hasta la presente fecha.
Por su parte, el actor reconvenido, procedió a dar contestación, señalando que conviene en la celebración del contrato de arrendamiento verbal celebrado entre su representado y el demandado reconviniente, en fecha 15 de julio de 2010 sobre un consultorio médico, ubicado en la carrera 19 entre calles 30 y 31, nivel sótano, identificado como unidad de ozonoterapia, y que se encuentra dentro de la clínica Acosta Ortiz C.A., de esta ciudad de Barquisimeto estado Lara; que conviene en la cuantía establecida por el demandado en la reconvención planteada.
Que niega, rechaza y contradice, que su representada no haya cumplido con su obligación como arrendadora en la relación arrendaticia. Que es falso, que su representada descontara de las supuestas acreencias, que tuviese a su favor el demandado, en la contabilidad de su representada. Que niega, rechaza y contradice que durante la relación arrendaticia se hubiese pactada algún tipo de compensación, sobre las deudas que pudiesen tener las partes aquí en juicio.
Que el demandado reconviniente, ha dejado de cancelar a su representada los canes desde agosto del año 2015 hasta abril del año 2016, es decir, quince (15) meses de cánones de arrendamiento, lo que trae como consecuencia el desalojo del inmueble dado en arrendamiento de acuerdo a la ley que rige la materia. Que el demandado al momento de dar contestación y plantear su reconversión, tiene la carga de consignar y señalar las pruebas documentales y testimoniales en que se sirva para demostrar sus alegatos y defensas, y no acompaño ningún medio de prueba, conforme lo establece el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicita que la reconversión ejercida sea declara sin lugar, y con lugar la demanda incoada por él.
En la oportunidad de presentar informes en alzada, la parte demandante índico que el demandado en su contestación convino en la relación arrendaticia, dejando fuera del debate ese hecho no controvertido; y negó rechazo y contradijo de manera pura el resto de los alegatos que están planteados por su representado en el libelo de demanda.
Que el demandado al momento de contestar la demanda, plantea la reconvención, por cuanto a su manera de ver la relación arrendaticia, el demandado alega que dejo de cancelar los canon desde febrero de 2015 en adelante, inclusive hasta la presente fecha, porque el arrendatario no le había indicado en donde cancelar, siendo este un alegato burdo, porque en primer lugar como hizo para cancelar el demandado desde julio de 2010 hasta enero de 2015? pues tal como se evidencia en la inspección judicial, donde existe un área llamada caja donde los arrendatarios cancelan sus cánones de arrendamiento; segundo, esta relación se rige por una ley especial que entro en vigencia en el año 2014, pero vea dos circunstancias importantes, una el demandado al entrar en vigencia dicha ley siguió pagando y cumplió con los cánones hasta enero de 2015, siendo esa ley especial no estableciendo condiciones que excepcione la obligación del arrendamiento de pagar, es más breve la consignación de los cánones de arrendamientos, procedimiento que este no hizo; tercero, el demandado alego que no pago los canon, porque supuestamente en la contabilidad de su representado una creencia a su favor y por ello insistió sobre que ambas partes se compensaban, siendo esto falso. Alegando así la contraparte que dejo de cancelar los cánones de arrendamientos desde febrero de 2015, porque no le suministro su representado una cuenta para realizar los depósitos y por ultimo menciono que el comportamiento del demandado era nula en el proceso, ya que no había demostrado nada, siendo las pruebas de este desechadas por no aportar nada al proceso, solo la prueba de informe (SENIAT) y esta hablo por sí sola, es por ello que indico que la decisión dictada por el tribunal de primera instancia es ajustada a la verdad y a la justicia.
En los informes presentados por la parte demandada recurrente en alzada, refirió que su representado fue demandado por desalojo de inmueble bajo la causal establecida en el ordinal 1° del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para Uso Comercial, por falta de pago, y tal efecto la parte actora elaboro y consigno quince (15) facturas para acreditar la insolvencia de su representado, por lo que procedió a negar y contradecir la demanda, ya que nunca dejó de pagar los cánones por un hecho imputable a su representado y opuso la excepción del contrato no cumplido, por cuanto no le fue aportado el número de cuenta para realizar los pagos conforme lo dispone el capítulo primero de las disposiciones transitorias de la ley especial, en concordancia con el artículo 27 ejusdem.
Que la sentencia recurrida adolece de graves falencias como la falta de aplicación de la ley vigente, valoro indebidamente las copias de unas facturas emanadas de la contraparte, aprecio un hecho constatado en la inspección judicial promovida por su representado cual fue la no existencia de documentación referida al pago de los cánones de arrendamiento. Que por todas estas razones solicita sea declara con lugar la apelación intentada y se revoque la sentencia apelada por no estar ajustada a derecho, declarando en consecuencia sin lugar la demanda y con lugar la reconvención, aplicando el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
En las observaciones presentadas a los informes, por parte del apoderado accionante, señala que el demandado confeso y declara que no pago los cánones de arrendamiento, porque no se le dio el número de cuenta en donde depositarlos, pero a su vez señala que se le debitaba de sus acreencias como medico el concepto del canon de arrendamiento, siendo estos alegatos falsos, por lo que no debe prosperar la excepción del contrato no cumplido. Que el comportamiento probatorio del demandado fue escaso en el proceso, y de sus alegatos no logro demostrar nada, que las facturas originales aportadas por su representada en el proceso, no fueron atacadas procesalmente y fueron valoradas por la juez de la primera instancia. Que el demandado promovió una exhibición, la cual fue declarada desierta. Que la decisión dictada está ajustada a la verdad y la justicia, a lo alegado y lo probado en juicio, por lo que solicita e insiste que el recurso de apelación ejercido, sea declarado sin lugar.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

En el caso sub iudice, la parte actora demanda el desalojo de inmueble constituido en local comercial, por falta de pago, ya que a su decir, el demandado ha dejado de cumplir con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a quince (15) meses.

En este sentido, solicita se declare con lugar la acción, y en consecuencia sea entregado el inmueble ubicado en la carrera 19 entre calles 30 y 31, nivel sótano, consultorio médico identificado como unidad de ozonoterapia dentro de la clínica Acosta Ortiz C.A., de esta ciudad de Barquisimeto, libre de cosas y personas, sin plazo alguno, más la condenatoria en costas a la parte demandada.

Por su parte, en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, el accionado, negó y rechazo que adeude monto alguno por concepto de canon de arrendamiento, oponiendo la excepción del contrato no cumplido, por cuanto a su decir, el actor no adecuo el contrato suscrito de manera verbal conforme lo dispone la ley vigente que rige la materia, y no le suministro el número de cuenta bancaria donde debía cancelar los cánones de arrendamiento, procediendo a reconvenir por cumplimiento de contrato verbal, lo cual fue negado en la contestación de la reconvención, manifestando el actor reconvenido que el demandado confeso que no había cancelado los cánones correspondientes a quince (15) meses de arrendamiento.

En virtud de ello, constituye un hecho admitido por las partes, la celebración de un contrato de arrendamiento de manera verbal desde el mes de julio de 2010 sobre un consultorio médico ubicado dentro de la clínica Acosta Ortiz C.A., de la ciudad de Barquisimeto, denominado unidad de ozonoterapia, en consecuencia corresponde analizar la pretensión principal, así como la excepciones opuestas y la reconvención por motivo de cumplimiento de contrato verbal de arrendamiento.

Seguidamente esta superioridad procede a analizar y valorar, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, las pruebas consignadas por las partes, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil.

Del contenido de las disposiciones transcritas y de las reglas señaladas se desprende que la parte actora consignó y promovió los siguientes medios probatorios:

• Copia fosfática simple del poder especial otorgado al abogado Rafael Mujica (f.7 y 8), por parte del ciudadano Raúl Acevedo, en su condición de presidente de la firma mercantil Instituto Médico Quirúrgico Acosta Ortiz, C.A., por ante la notaria publica quinta de Barquisimeto en fecha 3 de noviembre de 2008, inserto bajo el N° 22, Tomo 191. El cual se le otorga valor probatorio, ya que del instrumento poder se constata la facultad de representación, de conformidad con los artículos 150 y 151 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Marcado con letra “A1” hasta la “A15”, originales de las facturas emitidas por la Firma Mercantil Instituto Médico Quirúrgico Acosta Ortiz C.A por concepto de arrendamiento consultorio y condominio (f. 9 al 23), en contra del ciudadano Franklin Edmundo Aular Montilla, correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015, y los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2016. En virtud del principio de alteridad de la prueba, conforme el cual nadie puede hacer su propia prueba, las documentales en referencia carecen de valor probatorio, siendo desechadas por esta alzada. Así se establece.

• Copia fotostática simple de documento de venta al Instituto Medico Quirúrgico Acosta Ortiz, C.A., de los derechos y acciones de un inmueble constituido por un terreno propio y una edificación con paredes de abobes, techo de teja, situado en la ciudad de Barquisimeto estado Lara, en el cruce de la calle 31 con la carrera 18, en ángulo noreste, (f. 24 al 30), el cual fue debidamente registrado por ante la oficina subalterna de registro del municipio Iribarren del estado Lara, bajo el N° 12, folios 28 vto., al 31 vto., protocolo 1°, Tomo 3, cuarto trimestre del año 1972. Esta alzada, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual se evidencia la titularidad del bien inmueble objeto de desalojo, y de la capacidad activa para actuar en juicio. Así se establece.

• Promueve la contestación de la demanda, con el objeto de demostrar que el demando, conviene en la relación arrendaticia con su representada. Los escritos de contestación a la demanda, no constituyen en principio una prueba, sino que contiene los alegatos de las partes, pero se valoran como hechos admitidos, libre de prueba. Así se establece.

• Promueve la declaración testimonial de los siguientes ciudadanos:

1. Mairin Karina Cuicas Graterol, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 11.263.998, domiciliada en la carrera 19 con calle 31 y 30, Nro. 30-78, edif. Clínica acosta Ortiz, Barquisimeto estado Lara. Aprecia esta alzada que la declaración testimonial debe ser desechada de conformidad con lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, ya que la declarante manifiesta ocupar el cargo de gerente administrativo de la sociedad mercantil que demanda. Así se establece.
2. Miyely Rafaela Camacaro Rodríguez, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 12.848.439, domiciliada en la carrera 19 con calle 31 y 30, Nro. 30-78, edif. Clínica acosta Ortiz, Barquisimeto estado Lara. No consta la evacuación de la testimonial, por lo que esta alzada no tiene prueba que valorar. Así se establece.
3. Dilcia Pastora Giménez Sarate, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°9.540.430, domiciliada en la carrera 19 con calle 31 y 30, Nro. 30-78, edif. Clínica acosta Ortiz, Barquisimeto estado Lara. No consta la evacuación de la testimonial, por lo que esta alzada no tiene prueba que valorar. Así se establece.
4. Gerardo José Gutiérrez Díaz, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.419.679, domiciliada en la carrera 19 con calle 31 y 30, Nro. 30-78, edif. Clínica acosta Ortiz, Barquisimeto estado Lara. No consta la evacuación de la testimonial, por lo que esta alzada no tiene prueba que valorar. Así se establece.
5. Rolando Arturo Alcalá Domínguez, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.419.679, domiciliada en la carrera 19 con calle 31 y 30, Nro. 30-78, edif. Clínica acosta Ortiz, Barquisimeto estado Lara. Aprecia esta alzada que la declaración testimonial debe ser desechada de conformidad con lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, ya que el declarante manifiesta desempeñarse como director médico de la sociedad mercantil que demanda. Así se establece.

• Promueve inspección judicial al inmueble objeto del presente litigio, sede Clínica Acosta Ortiz ubicado en la carrera 19 entre calles 30 y 31, nivel sótano, a los fines de dejar constancia que el uso es de consultorio médico, de la existencia de mobiliario adecuado para atender pacientes, del registro de expedientes que fueron atendidos por consultas médicas, de los reportes contables, el activo relacionado como cuenta por cobrar a Franklin Edmundo Aular Montilla, la cual fue evacuada (f.196 al 201) con anexos fotográficos del (f.208 al 213), y del que se evidencia que el tribunal se constituye en un espacio identificado como Centro Medico de Ozono, que se evidencia espacios destinados para consulta médica y aplicación de tratamientos. Que la gerente de finanzas, facilito copia del Rif del demandado, y se observó cumulo de facturas desde el 31 de agosto de 2015 hasta el 30 de abril de 2018, correspondientes a facturas fiscales de arrendamiento correspondientes al médico Franklin Aular. Que se observó en el área de caja un cartel identificado como “aviso importante”, por concepto de arrendamiento y el lugar donde deben realizarse los pagos, el cual es apreciado por esta alzada, de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.430 del Código Civil. Así se establece.
Por su parte, el accionado reconviniente, presento los siguientes medios probatorios:
• Poder especial otorgado por el demandado, a los abogados Gilberto León Álvarez, José Daniel Acosta y Ramón Ray Rivero Mujica (f.147 al 149), debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto estado Lara, en fecha 19 de septiembre de 2017, bajo el N° 11, Tomo 217, folios 33 hasta la 35. El cual se le otorga valor probatorio, ya que del instrumento poder se constata la facultad de representación, de conformidad con los artículos 150 y 151 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Promueve la exhibición, y solicita se intime al demandante y exhiba las facturas legales de arrendamiento desde el mes de julio de 2010 hasta el mes de enero de 2015, correspondiente al local dado en arrendamiento. No fue evacuada, siendo declarado desierto el acto en fecha 20 de julio de 2018 (f. 206), ya que ninguna de las partes se presentó ni por si, ni por medio de su apoderado judicial. Así se establece.
• Promueve inspección judicial a los fines de que el tribunal se traslade y se constituya en la clínica Acosta Ortiz C.A., dirección de administración, y deje constancia de la existencia del expediente contentivo de la relación arrendaticia entre la clínica y el demandado, en caso de existir, dejar constancia de todos los recaudos contables, tales como facturas, recibos, notas de débito y demás documentos por concepto de arrendamiento, de los soportes que documentan el pago de los cánones de arrendamiento, de cómo se encuentran acreditados los pagos de los cánones de arrendamiento, si los mismos fueron realizados mediante cheques, trasferencias, efectivo o cualquier otra modalidad. Aprecia esta alzada que dicha inspección fue evacuada de manera conjunta con la solicitada por la parte actora, por lo que sus resultas rielan en el acta levantada cursante a los folios 196 a la 201, con anexos a los folios 202 y 203, e impresiones fotográficas a los folios 208 al 213, evidenciándose que fue presentada una carpeta identificada con el nombre del demandado, que contiene una serie de recibos, copias de cedula. Que no se observó documentación referida a pagos de cánones de arrendamiento y modalidad de pago. El cual es apreciado por esta alzada, de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.430 del Código Civil. Así se establece.
• Promueve informes, dirigido al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a los efectos de informar si el demandante es contribuyente, si es agente de retención de impuestos. Aprecia esta alzada que sus resultas rielan a los folios 221 al 223, y de su contenido se evidencia que la contribuyente Clínica Acosta Ortiz, es sujeto pasivo especial desde el 17 de febrero de 1995, es agente de retención de IVA desde el 21 de julio de 2006, y desde enero de 2003, se encuentra presentando declaraciones de retenciones de IVA, que la actividad económica es actividades de médicos y odontólogos, que a la clínica Acosta Ortiz, no le corresponde realizar la retención de impuestos al valor agregado (IVA), por ser ella la persona jurídica que presta el servicio y quien realiza la factura, que no se tiene evidencia que la clínica Acosta Ortiz haya efectuado retenciones de IVA en su condición de arrendadora al ciudadano Franklin Edmundo Aular Montilla. La misma no fue cuestionada en forma alguna y posee valor probatorio a los efectos de lo controvertido, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Con vista a lo anterior se observa de las actas procesales que conforman el presente expediente que la parte demandante, solicita el desalojo del inmueble constituido en un consultorio médico, debido a falta de pago de los cánones de arrendamiento, pero la parte demandada invocó la excepción del contrato no cumplido, al considerar que el demandante no cumplió con lo establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliaria para el Uso Comercial, al no haber sido adecuado conforme lo establece la disposición transitoria primera, y no proveer de una cuenta bancaria para el pago del canon de arrendamiento, de acuerdo al artículo 27 de la mencionada ley.
En relación a los hechos del proceso, y de las pruebas aportadas a la presente causa, se evidencia que el contrato de manera verbal que une a las partes fue pactado en el mes de julio de 201, es decir, antes de la entrada en vigencia de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debiendo en todo caso, el demandado al no estar conforme con el mismo, solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional de la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), lo cual en este caso no se cumplió, ya que la representación demandada no acompaño en su actividad procesal probatoria algún medio que permitiera determinar la existencia de sus alegatos, y así demostrar el supuesto incumplimiento por parte del demandante, resultando en consecuencia improcedente en derecho la alegada excepción non adimpleti contractus. Así se decide.
Esta alzada observa que la presente acción versa sobre el desalojo de un inmueble constituido en consultorio médico, bajo contrato de arrendamiento suscrito de manera verbal, fundamentada en el artículo 40 ordinal 1° de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
En la tramitación del juicio se cumplieron con todas las formalidades de rigor, y así se deja establecido.
De conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes están en la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quedando demostrado en autos, la relación arrendaticia que une a las partes.
En tal sentido, arguyo el actor que el demandado adeudaba lo correspondiente a quince (15) cánones de arrendamiento, desde el mes de febrero de 2015 hasta el mes de abril de 2016, ambos meses inclusive, donde la parte demandada solo se limitó en su escrito de contestación a negar, rechazar y contradecir de manera genérica la falta de pago, por lo que está plenamente comprobado el incumplimiento de la parte demandada en cuanto a las obligaciones que le correspondían y por ende se encuentra incursa en los supuestos de hecho contenidos en el ordinal a) de las causales de desalojo establecidas en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que son procedentes las consecuencias jurídicas que de ello se derivan, lo que trae como consecuencia que el presente recurso de apelación ejercido en fecha 31 de octubre de 2018 por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada en fecha 25 de octubre de 2018 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, no deba prosperar. Así se decide.
D E C I S I Ó N
En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, actuando en sede de Tránsito, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 31 de octubre de 2018, por la parte demandada Franklin Edmundo Aular Montilla, representado por su apoderado judicial, contra la sentencia dictada en fecha 25 de octubre de 2018, por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró con lugar la demanda de desalojo y sin lugar la reconvención solicitada por el demandado.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por desalojo de inmueble constituido en consultorio médico, incoada por la Firma Mercantil Instituto Médico Quirúrgico Acosta Ortiz C.A, contra el ciudadano Franklin Edmundo Aular Montilla, todos debidamente identificados en el encabezamiento del presente fallo. En consecuencia se ordena el desalojo del inmueble ubicado en la carrera 19 entre calles 30 y 31, nivel sótano, consultorio médico identificado como unidad de ozonoterapia, en la ciudad de Barquisimeto estado Lara, cuyos linderos son: Norte: pasillo de acceso puesto de enfermeras; Sur: pasillo que dirige hacia el departamento de servicios generales; Este: habitación N° 36; Oeste: sala de espera, debiendo el demandado hacer entrega del referido inmueble libre de cosas y personas.
TERCERO: Queda así CONFIRMADA la sentencia dictada en fecha 25 de octubre de 2018, por el Tribunal Primero De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Del Tránsito De La Circunscripción Judicial Del Estado Lara.
CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada recurrente de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: La presente decisión fue dictada dentro del lapso legal correspondiente, por lo que este tribunal se abstiene de notificar a las partes.
Expídase copia certificada de la presente sentencia para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y bájese oportunamente el expediente al tribunal de la causa.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los tres día del mes de mayo del año dos mil diecinueve (3/5/2019). Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
La Juez Superior,
El Secretario Suplente
Dra. Delia González de Leal
Abg. José Javier Pastran
En igual fecha y siendo las doce y treinta dos horas de la tarde (12: 32 p.m.), se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario Suplente,

Abg. José Javier Pastran