Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiuno de Marzo de dos mil diecinueve
208º y 160º
ASUNTO: KP02-V-2017-000114
DEMANDANTE: NELLY VARGAS, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.628.832, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: THAIRIS XIOMARA MELENDEZ SANCHEZ, WILLIANS GUILLERMO OCANTO BASTIDAS y GERARDO AMADO CARRILLO PEREZ, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.265.733, 219.879 y 102.007 respectivamente, de este domicilio.
DEMANDADO: Sociedades Mercantiles INVERSIONES ZETA EFE C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el N°2, Tomo 5-A de fecha 01 de agosto de 1988, representada por el ciudadano Francisco José Gómez Bañolas venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.388.190, de este domicilio, y C.A EFE ZETA INVERSIONES, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el N°60, Tomo 1-A de fecha 03 de mayo de 1977, representada por el ciudadano Atilio Giovani Fior Zurlo, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.538.865, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: Por INVERSIONES ZETA EFE C.A, la Abogada en ejercicio SARAY UGEL, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 31.952, y la Sociedad Mercantil C.A EFE ZETA INVERSIONES, representada por la Defensora Ad- Litem abogada NAIROBY MERCEDES HERNANDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 231.128.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
SINTESIS DE LA LITIS:
Se inicia el presente proceso mediante demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA interpuesta en fecha 13 de enero de 2017 (fs. 1 al 6 y anexos del 7 al 13), por ante unidad receptora de documentos U.R.D.D civil Barquisimeto, por el abogado ILBER JOSE MELENDEZ CUEVAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°257.236, en su carácter de apoderado de la ciudadana NELLY VARGAS, contra las Sociedades Mercantiles INVERSIONES ZETA EFE C.A y C.A EFE ZETA INVERSIONES, la cual fue distribuida, quedando el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, quien admitió la demanda por el procedimiento ordinario en fecha 18 de enero de 2017 (f. 14) ordenándose la citación de la parte demandada.
En fecha 07 de febrero de 2017 (fs. 17 al 26), el Alguacil consigno sin firmar boletas de citación de la firma mercantil Inversiones Zeta Efe C.A, por no encontrar al representante de la empresa.
En fecha 23 de febrero de 2017 (fs. 32 al 40), el Alguacil consigno sin firmar boletas de citación de la firma mercantil C.A Efe Zeta Inversiones, por no encontrar al representante de la empresa.
En fecha 01 de marzo de 2017 (f. 43), el Abogado Ilber José Meléndez Cuevas, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°257.236, actuando en su carácter de apoderado de la parte actora, mediante diligencia solicitó la citación por carteles de las firmas demandadas.
En fecha 07 de marzo de 2017 (fs. 45 al 47), el Tribunal Cuarto de Municipio, mediante auto acordó la citación por carteles de la parte demandada.
En fecha 26 de abril de 2017(f. 54) la secretaria del Tribunal, una vez consignados en autos las publicaciones de prensa, dejo constancia de haber fijado el cartel de citación en la sede de las empresas demandadas.
En fecha 31 de mayo de 2017 (f. 55), el Abogado Ilber José Meléndez Cuevas, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°257.236, actuando en su carácter de apoderado de la parte actora, mediante diligencia solicitó al Tribunal la designación de Defensor Ad-Litem a las demandadas.
Mediante auto de fecha 06 de junio de 2017 (fs. 56 y 57), el Tribunal Cuarto de Municipio, acordó la designación de un defensor Ad- Litem para la parte demandada, recayendo en la abogada Gisela Lugo inscrita en el Inpreabogado bajo el N°114.898. Librando la boleta de notificación correspondiente. Cuyas resultas fueron consignadas por el alguacil en fecha 26 de junio de 2017 (fs. 58 y 59). Y en fecha 03 agosto de 2017(fs.65 y 66) el alguacil consigno recibo de citación debidamente firmado por la defensora Ad- Litem.
En fecha 02 de octubre de 2017 (fs. 67 al 87), la Abogada Saray Ugel G, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°31.952, actuando en su carácter de apoderada de la parte demandada INVERSIONES ZETA EFE C.A, mediante diligencia se dio por citada en el presente juicio.
En fecha 05 de octubre de 2017 (fs. 88 al 89), el Tribunal Cuarto de Municipio, mediante sentencia interlocutoria repone la causa al estado de que se proceda a la admisión de la demanda por los tramites del procedimiento breve, una vez quede firme la sentencia.
En fecha 16 de octubre de 2017 (f.91), el Tribunal Cuarto de Municipio, admitió la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra venta por los trámites del procedimiento breve.
En fecha 08 de diciembre de 2017 (fs. 98 al 117), el Alguacil consigno sin firmar boletas de citación de la firma mercantil Inversiones Zeta Efe C.A y C.A Efe Zeta Inversiones, por no encontrar a los representantes de las empresas.
En fecha 15 de diciembre de 2017 (f. 118), el Abogado Ilber José Meléndez Cuevas, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°257.236, actuando en su carácter de apoderado de la parte actora, mediante diligencia solicitó la citación por carteles de las firmas demandadas.
En fecha 19 de diciembre de 2017 (fs. 119 al 120), el Tribunal Cuarto de Municipio, mediante auto acordó la citación por carteles de la parte demandada.
En fecha 22 de febrero de 2018(f. 126) la secretaria del Tribunal, una vez consignados en autos las publicaciones de prensa, dejo constancia de haber fijado el cartel de citación en la sede de las empresas demandadas.
En fecha 19 de marzo de 2018 (f. 127), el Abogado Ilber José Meléndez Cuevas, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°257.236, actuando en su carácter de apoderado de la parte actora, mediante diligencia solicitó al Tribunal la designación de Defensor Ad-Litem a las demandadas.
Mediante auto de fecha 20 de marzo de 2018 (fs. 128 y 129), el Tribunal Cuarto de Municipio, acordó la designación de un defensor Ad- Litem para la parte demandada, recayendo en la abogada Nairoby Mercedes Hernández Valenzuela, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°231.128. Librando la boleta de notificación correspondiente. Cuyas resultas fueron consignadas por el alguacil en fecha 17 de abril de 2018 (fs. 130 y 131). Y en fecha 18 mayo de 2018(fs.137 y 138) el alguacil consigno recibo de citación debidamente firmado por la defensora Ad- Litem.
En fecha 21 de mayo de 2018 (fs. 139 al 142 y anexos fs. 143 al 151), la abogada Saray Elena Ugel G, en su carácter de apoderada de la firma mercantil Inversiones Zeta Efe C.A, consigno escrito de contestación a la demanda y de reconvención.
En fecha 22 de mayo de 2018 (f. 152), la abogada Nairoby Mercedes Hernández Valenzuela, en su carácter de defensora Ad- Litem de la firma mercantil C.A Efe Zeta Inversiones, consigno escrito de contestación a la demanda
En fecha 23 de mayo de 2018 (f.153), mediante auto este Tribunal admitió cuanto a lugar en derecho la reconvención presentada por la firma mercantil Inversiones Zeta Efe C.A
En fecha 01 de junio de 2018 (fs. 155), la abogada Saray Elena Ugel G, en su carácter de apoderada de la firma mercantil Inversiones Zeta Efe C.A, consigno escrito de promoción de pruebas.
En fecha 01 de junio de 2018 (fs.156 al160), el Abogado Ilber José Meléndez Cuevas, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°257.236, actuando en su carácter de apoderado de la parte actora, consigno escrito de promoción de pruebas.
Mediante auto de fecha 04 de junio de 2018 (fs. 161 y 162), el Tribunal Cuarto de Municipio, admitió a sustanciación las pruebas promovidas por ambas partes en el juicio y en fecha 13 de junio de 2018 mediante auto admitió a sustanciación las pruebas promovidas por la defensora Ad-Litem.
En fecha 19 de junio de 2018 (fs.183 al195), el Tribunal Cuarto de Municipio dictó sentencia definitiva, declarando con lugar la demanda por cumplimiento de contrato y sin lugar la reconvención de la parte demandada, siendo apelada la sentencia por la parte demandada mediante su apoderada Saray Ugel en fecha 21 de junio de 2018 (196).
Mediante auto de fecha 25 de junio de 2018 (fs. 199 y 200), el Tribunal Cuarto de Municipio, oyó en ambos efectos la apelación remitiendo el expediente con oficio a la URDD civil para su distribución.
En fecha 25 de julio de 2018 (fs.217 al 221) el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de oficio anula todo lo actuado y REPONE LA CAUSA al estado de que el a quo al que le corresponda conocer, fije el termino para la contestación a la reconvención.
En fecha 17 de septiembre de 2018 (f.224) la Juez Diocelis Pérez mediante acta se inhibe de seguir conociendo la causa con fundamento en el artículo 82 ordinal 15 del Código de Procedimiento Civil, cuya inhibición fue declara con lugar por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
En fecha 02 de octubre de 2018 (fs.228 al 232), este Tribunal Tercero de Municipio y Ejecutor de Medidas de Municipio Iribarren, recibe la causa y se aboca al conocimiento de la misma en el estado en que se encuentra y ordena la notificación de las partes.
En fecha 19 de noviembre de 2018 (fs. 279 al 282), el Alguacil consigno debidamente firmadas las boletas de notificación de las partes.
Mediante auto de fecha 13 de diciembre de 2018 (f.283), el Tribunal fijó para el Segundo (02) día de despacho para que la parte actora reconvenida de contestación a la reconvención de conformidad con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de diciembre de 2018 (fs.289 al 293), el abogado Willians Guillermo Ocanto Bastidas en su carácter de apoderado de la parte actora, consigno escrito de contestación a la reconvención.
Mediante auto de fecha 18 de diciembre de 2018 (f.294), el Tribunal advirtió a las partes que a partir de la presente fecha comenzaba a transcurrir el lapso para la promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio.
En fecha 10 de enero de 2019 (fs.295 y 296), el abogado Willians Guillermo Ocanto Bastidas en su carácter de apoderado de la parte actora, consigno escrito de promoción de pruebas y en fecha 16 de enero de 2019 (f.297) mediante auto el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora.
Mediante auto de fecha 24 de enero de 2019 (f.294), el Tribunal difirió la decisión para dentro de 30 días de despacho siguientes a la fecha.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
Alegatos de la parte demandante:
Escrito Libelar:
Expone el Abogado Ilber José Meléndez Cuevas, actuando en su carácter de apoderado de la parte actora, que su representada comienza a ocupar en calidad de arrendataria en el Centro Comercial Obelisco, un mini local comercial identificado con el No. 9, donde comenzó a ejercer el comercio de manera normal. Que a finales del año 2010 y en virtud de su buen comportamiento como arrendataria, uno de los propietarios del centro comercial identificado como Francisco José Gomes Bañolas, le ofrece dar en venta el mini local que venía ocupando, y ella le propone que le venda un local más grande o dos mini locales, por cuanto el negocio estaba creciendo y necesitaba más espacio para guardar y exhibir la mercancía al público, a lo cual accedió y le ofreció la venta de dos mini locales signados con los Nos. 11 y 12 (H e I), estableciéndose como precio de venta por cada mini local la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00), lo que arroja un total de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00), solicitando para poder optar a la referida negociación y por concepto de arras el treinta por ciento (30%) del monto acordado de la venta y entregarle los locales para que comenzara a usarlos de manera inmediata, el cual ascendía a la cantidad de Sesenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 66.000,00), los cuales fueron pagados de la siguiente manera: En primer lugar paga la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo) para reservar la negociación celebrada y los cuales serían descontados del monto definitivo de la venta, mediante dos (2) pagos, realizados el primero en fecha dos (2) de noviembre del año dos mil diez (2010) por la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,oo) a través de cheque signado con el No. 06000157, girado contra la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento (BOD) los cuales recibió el ciudadano Francisco José Gómez Bañolas, (según consta en recibo marcado con la letra “B” ); y el segundo en fecha tres (3) de diciembre del mismo año dos mil diez (2010) por la cantidad de quince mil bolívares (Bs.15.000,oo) a través de cheque signado con el No. 08232042 girado con la entidad bancaria Banco Casa Propia, los cuales son recibidos y aceptados también por concepto de reserva por parte del ciudadano Francisco José Gómez Bañolas en su carácter de apoderado de la empresa INVERSIONES ZETA EFE, C.A, acordándose por lo tanto entre las partes a partir de esa fecha la celebración y suscripción de un Contrato de Opción de Compra Venta, en donde se establecerían de manera formal las demás condiciones de la negociación y donde su representada iba a pagar la diferencia del treinta por ciento (30%) solicitado por concepto de arras, (por cuanto ya había pagado la mitad de ese monto sin ningún tipo de documento) el cual le correspondía elaborar al propietario de los dos (2) mini locales comerciales, acordándose que el mismo debía ser suscrito entre las partes supuestamente en un término de quince (15) días calendarios a partir de la fecha de los dos (2) pagos antes descritos.
Indicó que transcurrió todo el año 2011 sin que el propietario de los dos (2) mini locales comerciales, el ciudadano Francisco José Gómez Bañolas, le notificara absolutamente nada a su representada de la firma del Contrato de Opción de Compra Venta, aun y cuando esta se comunicaba de manera continua y constante con el mismo mediante llamadas telefónicas, razón por la cual en el mes de noviembre del año dos mil once (2011) un año después de haberse pactado la negociación y con la intención de que no le fuesen a salir después con que los dos (2) mini locales comerciales habían aumentado de precio y además porque estaba desesperada de esperar que se concretara la negociación, decide pagar la diferencia acordada por concepto de arras, del treinta por ciento (30%) restante (sin firmar aun ningún documento) suma esta que ascendía a la cantidad de treinta y seis mil bolívares (Bs. 36.000,oo) lo cual hace de la siguiente manera: En primer lugar paga en fecha cinco (5) de noviembre del año 2011, la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,oo) a través de cheque de gerencia signado con el No. 04230007 girado contra la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento (BOD) los cuales son recibidos y aceptados por concepto de reserva por parte del ciudadano Francisco José Gómez Bañolas, en su carácter de apoderado de la empresa INVERSIONES ZETA EFE, C.A. (según consta en recibo marcado con la letra D), y en segundo lugar paga en fecha Primero (1) de febrero del año 2012, la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,oo) a través del cheque de gerencia signado con el No. 04277648, girado contra la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento (BOD) los cuales son recibidos y aceptados también por concepto de reserva por parte del ciudadano Francisco José Gómez Bañolas, y los cuales completaban el monto total de la reserva solicitada al momento de hacer la negociación, firmándose en ese momento el contrato de opción de compra venta, entre su representada la ciudadana Nelly Vargas, y los dos propietarios de los mini locales comerciales, quienes se identifican en el referido contrato como INVERSIONES ZETA EFE, C.A. y C.A. ZETA INVERSIONES, y se establece en la cláusula segunda el pago anteriormente señalado.
Señaló que su representada cumplió todos y cada uno de los requisitos exigidos en el Contrato de Opción de Compra Venta, entregándole a los vendedores las cantidades de dinero acordadas al momento de realizar la negociación tal y como ellos mismos lo reconocen al suscribir el contrato de opción de compra venta y al momento de emitir los recibos de pago correspondientes y lo cual se ratifica al observar que su representada no ha sido demandada en ningún momento por incumplimiento por parte de los propietarios de dos (2) mini locales aun y cuando su representada ciertamente recibió los dos (2 ) mini locales comerciales una vez suscrito el referido contrato, quien ha acudido de manera personal en innumerables oportunidades a conversar con los propietarios de los dos (2) mini locales para preguntarles del porqué del retraso, al igual que la primera vez y por cuanto ya han transcurrido más de cuatro años contados a partir de la fecha de la firma del documento de Opción de Compra Venta, en donde se establecía un lapso aprobado de mutuo acuerdo entre las partes para la protocolización del documento definitivo de compra de treinta (30) días calendarios a partir del día dos (2) de febrero del dos mil doce (2012) siendo su sorpresa que en el mes de junio del año dos mil catorce (2014) uno de los propietarios del inmueble le comunica que ya no le iban a dar en venta los dos (2) mini locales comerciales por cuanto el valor de los mismos había aumentado y que debía entregar los dos (2) mini locales comerciales libre de personas y bienes y que el dinero que ella había pagado por concepto de arras lo tomarían como pago anticipado de los cánones arrendaticios por el tiempo que había usado los locales comerciales, que era desde el día que le fueron entregados los mismos hasta esa fecha (junio 2014) siendo esta la razón por la que su representada acude al órgano jurisdiccional correspondiente e interpone en fecha 19-06-14, solicitud de oferta real de pago en contra de los propietarios de los dos (2) mini locales comerciales que son las sociedades mercantiles INVERSIONES ZETA EFE, C.A. y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, la cual fue tramitado por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren Edo. Lara, signado con el No. KP02-V-2014-001894, cuya oferta real de pago no pudo ser concretada por cuanto nunca fue recibido el pago por parte de los propietarios por no ser ese el procedimiento adecuado, por lo cual su representada siguió sin poder hacer valer su derecho y sin poder obtener la firma definitiva del documento de opción de compra venta.
Fundamentó la demanda en los artículos 1159, 1160 y 1167 del CC, solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar. Asimismo solicitó sean obligados los ciudadanos o en su defecto a ellos sean condenados por el tribunal a darle cumplimiento de manera definitiva al contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 1/2/2012 y protocolizar por ante el registro inmobiliario correspondiente, sea declarada con lugar la demanda y se condene en costas e igualmente estimó la demanda en la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00), equivalente a 1242,93 unidades tributarias.
Escrito de contestación a la reconvención:
Expone el Abogado Willians Guillermo Ocanto Bastidas, actuando en su carácter de apoderado de la parte actora como punto previo en la presente causa, la parte demandada antes de contestar al fondo y reconvenir, previamente y de manera clara directa y expresa realizo un convenimiento, considerando que una de las alternativas que procesalmente la parte demandada tenia era negar, rechazar y contradecir punto por punto, pero tal como se puede evidenciar, optó de una manera tácita en convenir y/o aceptar los términos más importantes del petitum de quien suscribe que fueron colocados en el libelo de la demanda, lo cual se explica de la siguiente forma; al no existir de manera expresa contradicción o rechazo formal al objeto principal de la pretensión como lo es la existencia validez y eficacia de un contrato de opción de compraventa del cual de manera expresa se pide su ejecución y cumplimiento mediante la realización de una venta definitiva, lo cual fue suficientemente fundamentado en la norma y ha sido ratificado constantemente en la jurisprudencia por ello, no consta en ninguna parte del escrito presentado en fecha 21 de Mayo de 2018, rechazo o negativa expresa a la existencia del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 12 de febrero del año 2012entre INVERSIONES ZETA EFE C.A y mí representada la ciudadana NELLY VARGAS. De igual forma no existe rechazo ni contradicción respecto a la entrega material y voluntaria que se le hiciera a mi representada, así como tampoco de los pagos realizados por concepto de precio, lo cual quedó plenamente demostrado y convenido que tal negociación se realizó de manera real cierta y voluntaria donde ambas partes tenían pleno conocimiento y aceptación de las obligaciones asumidas, por lo tanto al no ser desconocidas o negadas se deben tener como ciertas y aceptadas entre las partes.
Contestó al fondo en nombre de su representada, expresando; rechazamos, negamos y contradecimos, tanto en los hechos como en el derecho, la reconvención instaurada en contra de mi representada ciudadana NELLY VARGAS, por no ser ciertos la totalidad de los hechos narrados en ella, por estar tergiversada la verdad y porque en ningún momento los derechos alegados por la parte demandante tienen asidero legal, jurisprudencial o doctrinario, es por ello que de manera firme y expresa contradecimos la mayoría de las aseveraciones hechas en el libelo de demanda y las pretensiones de Derecho, Mas solo coincidimos en lo mencionado en “Los Hechos” sobre la existencia y celebración contrato de oposición de compra venta entre INVERSIONES ZETA EFE C.A y la ciudadana NELLY VARGAS, documento que fue acompañado por ambas partes en la presente causa, por lo tanto dicho documento plenamente reconocido y aceptado entre ambas partes produce plena validez y eficacia y representa la verdadera naturaleza y objeto de lo allí se celebró.
Manifestó respecto a la causal alegada por la reconviniente “que la opción de compra venta se encuentra vencida”, de manera formalmente en nombre de mi representada, se niega y se rechaza tal argumento y fundamento, por no ser esta una causal de resolución del contrato y en relación al “petitum” solicitado en la reconvención, también negó, rechazó y contradijo los cuatro puntos señalados por la reconviniente.
Señaló respecto al particular del petitum, referente al pago de costas y costos procesales solicitaron al igual que el resto de los particulares explicado “ut supra” que sean desechados y no considerados por el tribunal por improcedentes, en la declaratoria “sin lugar” del presente escrito de reconvención intentado por la parte demandada en la presente causa. Y por último y con base en todos los argumentos y alegatos expuestos tanto el punto previo como en el fondo de la contestación, solicitaron respetuosamente al tribunal; declare sin lugar la presente reconvencion con todos pronunciamientos de ley en base a los argumentos de hecho y de derecho invocados.
Alegatos de la parte demandada:
Escrito de Contestación:
La Abogada Saray Elena Ugel, en su condición de apoderada judicial de la codemandada Inversiones Zeta Efe C.A, en su escrito de contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes, alegando que la parte actora señala que el lapso establecido de mutuo acuerdo entre las partes para la protocolización del documento definitivo de compra era de treinta (30) días calendarios a partir del 02 de febrero de 2012, y que en fecha 19 de junio de 2014, es decir, vencido el lapso de 30 días establecidos en el contrato de opción de compra venta para ejercer la opción, es decir, 2 años, 3 meses y 17 días después (830 días en total), acudió ante el órgano jurisdiccional solicitando oferta real de pago, la cual no pudo concretar por no ser el procedimiento adecuado, confesando de esta manera, sin duda alguna, su incumpliendo al derecho a ejercer la opción en tiempo hábil.
Indicó que en noviembre de 2012, dicho documento se introduce por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, número de trámite 363.202.4.620, pero la demandada nunca apareció a firmar a pesar de haber estado el documento por sesenta (60) días allí, razón por la cual, dicho organismo dio por anulado el trámite. Manifestando haberse esforzado por ayudarla en junio y noviembre de 2012, y los esfuerzos del registro en darle 2 meses, esfuerzos que la demandante llama irresponsabilidad por parte de los vendedores. Alegando que lo cierto es que nunca apareció ni a pagar ni a firmar. No ejerció su derecho en el tiempo indicado porque no tenía dinero para cancelar. Luego aparece en el año 2014, dos años después de vencida la opción, y ahora en el año 2017, cinco (5) años después, pretendiendo a través de esta acción burlar los acuerdos y la ley.
Solicitó que en virtud de que el lapso para ejercer la opción venció el 01 de marzo de 2012, y la demandante no hizo uso de sus derechos para hacer efectiva su opción de compra en el lapso previsto sea declarada sin lugar la demanda, e interpone reconvención.
En fecha 22 de Mayo de 2018, la codemandada C.A Efe Zeta Inversiones mediante su defensora Ad-litem contestó mediante escrito de forma genérica la demanda, rechazando, negando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la demanda.
Escrito de reconvención:
Aduce la Abogada Saray Elena Ugel, en su condición de apoderada judicial de la codemandada Inversiones Zeta Efe C.A que en fecha 01 de febrero de 2012, su representada logra al fin suscribir con la demandante el contrato de opción de compra venta, ya que la misma tardó un (1) año y dos (02) meses para completar la inicial de la reserva de los mini locales. Que en dicha opción se estableció un lapso para el ejercicio de la misma de 30 días calendarios, es decir, que vencía el 2 de marzo de 2012. La demandante no canceló el monto debido ni ejerció su derecho a la opción suscrita sino que dos (2) años después pretendió a través de una oferta de pago ejercer la misma, y a través de esta demanda, hacer lo mismo.
Indico que en junio de 2012, la demandante le entrego copia de los supuestos cheques con los que presuntamente iba a cancelar en el momento extemporáneo de suscripción del documento definitivo de venta ante el registro subalterno correspondiente, todo ello con el fin de llevar el documento al registro y que la misma cancelara y se le firmara la venta definitiva de los mini locales.
Alegó que en la cláusula quinta se estableció la entrega y ocupación de los mini locales a la supuesta compradora, y para la fecha de hoy se encuentra vencida la opción de compra venta suscrita y la fecha para que la reconvenida pudiese ejercer su opción, y la misma se encuentra ocupando ilegalmente los mini locales.
Fundamenta su acción de Resolución de Contrato por incumplimiento en el artículo 1167 del Código Civil y solicita que la demandante reconvenida convenga o en su defecto el tribunal la condene en:
Primero: que son ciertos los hechos narrados e indubitables los recaudos acompañados y en consecuencia convenga la ciudadana Nelly Vargas que en fecha 01 de febrero de 2012 suscribió contrato de opción a compra venta de los mini locales; Segundo: en que no hizo uso de su derecho de ejercer la opción de compra venta en tiempo hábil. Tercero: en hacer entrega de los mini locales signados con las letras “h” e “i” situados en el Centro Comercial Obelisco, ubicado en la Avenida Pedro León Torres entre calles 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara. Cuarto: pagar las costas y costos del proceso. Estimando la reconvención en doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00), es decir, cuatrocientas cuarenta unidades tributarias (440 UT).
III
ANALISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS
AL PRESENTE PROCESO
Planteada así la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil Vigente, que establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, este Tribunal observa que dentro del lapso establecido en la ley las partes ejercieron su derecho a promover pruebas de la siguiente manera:
Pruebas de la parte demandante:
Escrito libelar:
Marcado “A”, original de Poder Especial, otorgado por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto de fecha 03 de noviembre de 2016 (fs. 07 y 08), por parte de la ciudadana Nelly Vargas a los Abogados Reyber José Pire Gutiérrez, Ilber José Meléndez Cuevas y Thairis Xiomara Meléndez Sánchez, inscritos en el inpreabogado bojo los Nos. 61.681, 257.236 y 265.733, respectivamente. La anterior documental es apreciada por este Tribunal en todo su valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1359 y 1360 del Código Civil, del cual se demuestra el carácter con que actúan los prenombrados abogados en juicio. Y así se establece.
Marcados “B”, “C” y “D” originales de Recibos (f.09, 10 y 11), de fechas 02 de noviembre de 2010,03 de diciembre de 2010 y 05 de noviembre de 2011 otorgado por las cantidades Bs. 15.000,00 en cheque No. 06000157 del Banco Occidental de Descuento (BOD); Bs. 15.000,00 en cheque No. 08232042 del Banco Casa Propia; y por la cantidad Bs. 18.000,00 en cheque No. 04230007 del Banco Occidental de Descuento (BOD), y talón de compra del cheque de gerencia. Dichas instrumentales al no haber sido impugnadas se valoran conforme a los 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, y se aprecia que el ciudadano Francisco José Gómez Bañolas en su carácter de apoderado de INVERSIONES ZETA EFE C.A. recibió de la ciudadana Nelly Vargas las referidas cantidades de dinero por concepto de reserva de los mini locales No. 11 y 12, situados en el centro comercial Obelisco. Y así se establece.
Marcado “E”, original del documento privado de opción de compra-venta (fs. 12 y 13), suscrito por las firmas Mercantiles Inversiones Zeta Efe C.A y C.A. Efe Zeta Inversiones en calidad de vendedoras y la ciudadana Nelly Vargas en calidad de compradora, sobre dos mini locales comerciales, signados con los Nos. 11 y 12(H e I) ubicados en el Centro Comercial Obelisco, Avenida Pedro León Torres de la ciudad de Barquisimeto. Dicha documental constituye el instrumento fundamental de la presente pretensión, y tiene el carácter de instrumento privado en los términos previstos en el artículo 1363 del Código Civil, razón por la cual se tiene como fidedigno su contenido conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y del mismo se evidencia la relación contractual que vincula a las partes actuantes en el presente proceso. Y así se establece.
Escrito de pruebas:
En el escrito de pruebas de fecha 10 de enero de 2019 (fs. 295 y 296), los Abogados Willians Ocanto Bastidas y Gerardo Carrillo Pérez, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante procedieron a ratificar las documentales consignadas conjuntamente con el escrito libelar, marcadas con las letras “B”, “C”, “D” y “E”, las cuales fueron ya valoradas por quien decide.
Oficio N° 293/2018, de fecha 19/06/2018, librado por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, donde informa que por ante ese Tribunal cursó asunto N° KP02-V-2014-001897, por motivo de Oferta Real de Pago, interpuesta por la ciudadana Nelly Vargas a favor de la empresa Inversiones Zeta Efe C.A, representada por el ciudadano Francisco José Gómez y la empresa C.A Efe Zeta Inversiones, representada por Atilio Giocanni Fior Zurlo. Esta prueba es apreciada por este Tribunal en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar que la parte actora intento una oferta real de pago en el año 2014, a favor de los demandados. Y así se establece.
Pruebas de la parte demandada:
En este sentido, se observa que la parte demandada para demostrar sus respectivas afirmaciones de los hechos, promovió las siguientes pruebas:
Escrito de Contestación:
Marcado “A”, copia simple de Poder Especial, otorgado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto de fecha 14 de julio de 2014 (fs. 143 y 144), por parte de la firma mercantil Inversiones Zeta Efe C.A, a la Abogada Saray Ugel G, inscrita en el inpreabogado bajo el N°. 31.952. La anterior documental es apreciada por este Tribunal en todo su valor probatorio, al no haber sido impugnada la copia por la parte demandada en su oportunidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el articulo 1.357 Código Civil, del cual se demuestra el carácter con que actúa la prenombrada abogada en juicio. Y así se establece.
Marcado “B” Copias simples (folios 145 al 148) de trámite No. 363.2012.4.620 de documento de venta introducido por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, fechado 6/11/2012, a la cual se le acompaña con copia simple (folio 149) de planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas No. 00011648, cancelada por ante el Banco Bicentenario con sello de fecha 27/2/2012. Las anteriores documentales al no haber sido contradichas ni impugnadas por la contraparte se valoran conforme a los Artículos 12, 429, y 509 del Código de Procedimiento Civil, y 1363 del Código Civil, se aprecia que el documento definitivo de venta fue presentado para su respectivo trámite el 06 de noviembre de 2012, por ante la oficina de registro respectiva. Y así se establece.
Macado “C” original del documento privado de opción de compra-venta, suscrito entre las partes, el cual ya fue valorado por quien decide.
Así mismo, se deja constancia que la parte demandada no promovió pruebas en el presente juicio. Y así queda establecido.
IV
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
Establecido lo anterior corresponde a esta Juzgadora resolver el fondo de lo planteado y vistos los términos en que quedó trabada la Litis, se da por admitido que las partes suscribieron un contrato de opción de compra-venta de manera privada en fecha 01 de febrero de 2012, sobre dos Mini locales comerciales, signados con los Nos. 11 y 12 (H e I), ubicados en el Centro Comercial Obelisco, avenida Pedro León Torres, entre las calles 54-a y 55 de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara, fijándose como valor de la venta la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00), de los cuales la parte demandante pagó a los demandados el treinta por ciento (30%) del valor total de los inmuebles, es decir, la cantidad de sesenta y seis mil bolívares (Bs.66.000,00) de la manera siguiente: La cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) que fueron recibidos en fecha 03 de diciembre de 2010, y la cantidad de treinta y seis mil bolívares (Bs. 36.000,00) cancelados los primeros dieciocho mil bolívares (Bs.18.000,00) en fecha 07 de diciembre de 2011, y los restantes dieciocho mil bolívares (Bs.18.000,00) en el acto de la firma del contrato privado de opción a compra venta, mediante cheque N° 04277648 contra el BOD en calidad de arras; y el saldo de ciento cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs.154.000,00) que serían cancelados en el momento de la inscripción del documento definitivo de venta en la Oficina Inmobiliaria de Registro correspondiente, cuyo plazo máximo seria el día 29 de febrero de 2012, según la cláusula Segunda del contrato.
Aprecia quien juzga, que de acuerdo con lo narrado por la parte actora en su libelo, el fundamento de su demanda lo constituye el incumplimiento por parte de las firmas mercantiles INVERSIONES ZETA EFE, C.A. y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, representadas por los ciudadanos Francisco José Gómez Bañolas y Atilio Giocanni Fior Zurlo, respectivamente, de sus obligaciones de tramitar e inscribir el documento definitivo de venta en la Oficina Inmobiliaria de Registro correspondiente, establecido en el contrato con respecto al cual estaban obligadas contractualmente conforme a lo establecido en la Cláusula SEGUNDA del referido contrato, suscrito por las partes en fecha 01 de febrero de 2012, por lo que demanda el cumplimiento del contrato de opción a compra. Así como también, que en el mes de junio de 2014 uno de los propietarios de los mini locales comerciales le comunica que ya no le iban a dar en venta los dos mini locales , por cuanto el valor de los mismos había aumentado y debía entregar los dos mini locales libres de personas y bienes, razón por la cual se sintió burlada y acudió al Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara a interponer solicitud de Oferta Real de Pago signada con el N° KP02-V-2014-001894, contra los propietarios de los mini locales INVERSIONES ZETA EFE, C.A. y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, cuya oferta real no pudo ser concretada por cuanto nunca fue recibido el pago por parte de los propietarios por no ser el procedimiento adecuado.
Al argumento anterior por incumplimiento de las obligaciones de las demandadas, se opuso la parte demandada, reconociendo la existencia de un contrato privado de opción a compra venta suscrita por ambas partes, por la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00), sobre dos Mini locales comerciales, signados con los Nos. 11 y 12 (H e I), ubicados en el Centro Comercial Obelisco, avenida Pedro León Torres, entre las calles 54-a y 55 de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara.
Además manifestó, que el lapso para ejercer la opción venció en fecha primero (01) de marzo de dos mil doce (2012), en virtud de que la demandante no hizo uso de sus derechos para hacer efectiva su opción de compra a través de los mecanismos que solo le pertenecían a esta en el lapso previsto; en virtud de que su representada realizo todos los esfuerzos posibles para llevar a buen término el contrato suscrito a pesar de estar vencido; y por cuanto no hubo respuesta oportuna por parte de la demandante al no ejercer a tiempo su derecho, es por lo que solicito al Tribunal, declare sin lugar la presente demanda con su respectiva condenatoria en costas. Interponiendo a su vez la reconvención.
Ahora bien, de lo antes indicado, se tiene entonces que celebrada una negociación de opción de compra venta privada reconocida por ambas partes sobre los inmuebles referidos y determinado el alcance de los derechos y obligaciones de cada una de las partes intervinientes en el mismo, se precisa el criterio doctrinario que respecto a la opción de compra venta el autor Nicolás Vegas Rolando en su obra “Contratos Preparatorios” manifiesta así:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo” agrega el autor citado que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”
Por su parte, Catán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra:
“es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley, en consecuencia los contratantes están imperiosamente obligados a cumplir con exactitud el contrato del mismo modo en que están obligados a cumplir los dictados de la Ley, ello derivado de la influencia creciente del principio de autonomía de la voluntad bajo el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones previsto en el artículo 1.264 del Código Civil que ordena que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”, lo que le da carácter coercitivo al cumplimiento de las obligaciones nacidas de un contrato, por lo que las partes no pueden sustraerse al deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de sus cláusulas en la medida en que ese acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual.
Además, el artículo 1.160 del Código Civil señala que “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”; siendo así, la parte actora seleccionó demandar el cumplimiento del contrato de opción a compra venta, por lo cual esta Juzgadora considera que el contrato objeto del juicio es ley entre las partes, ya que se celebró con el consentimiento manifestado de los otorgantes en el documento privado que durante el juicio ambas partes reconocieron.
La acción de cumplimiento o resolución se encuentra regulada en el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
La referida norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, y presupone, en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento o la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro máximo Tribunal en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.
Ahora bien, la esencia del presente juicio viene dado en determinar si es procedente el cumplimiento de contrato de opción de compra venta por cuanto las demandadas no dieron cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Opción a Compra-Venta, la cual íntegramente se transcriben a continuación:
SEGUNDA: “El precio fijado para la operación definitiva de compra venta es la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,oo) que EL COMPRADOR cancelara a LAS VENDEDORAS de la siguiente manera: la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo) que fueron recibidos en fecha 03 de diciembre de 2010, y la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 36.000,oo) cancelados los primeros dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,oo) en fecha 07 de diciembre 2011 y los restantes dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,oo) en este acto mediante cheque No. 04277648 contra el BOD en calidad de arras y cantidad esta que será imputable al precio de venta aquí pactado y el saldo de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 154.000,oo) será cancelado en el momento de la inscripción del documento definitivo de venta en la Oficina Inmobiliaria de Registro correspondiente, cuyo plazo máximo será el día 29 de febrero 2012.”
Así las cosas, una vez trabada como ha quedado la litis, resulta pertinente señalar que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes está obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, en ese sentido, el demandante deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación conforme a lo instituido en el Código de Procedimiento Civil, específicamente el artículo 506 y en el Código Civil en el artículo 1.354, que en síntesis establecen que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Resulta entonces incuestionable que la actora en su cualidad de compradora y las demandadas en su carácter de vendedoras, tienen la carga de demostrar la existencia de cada uno de los hechos expuestos, para que de acuerdo a lo alegado y probado en autos se resuelva este litigio dando cumplimiento a la disposición normativa establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, delimitado el alcance de las obligaciones del contrato de opción de compra objeto del presente litigio, en concordancia con el análisis realizado de los medios probatorios aportados al proceso, estima esta operadora de justicia, del estudio exhaustivo del presente caso y así lo reconocen ambas partes litigantes que en fecha 01 de febrero de 2012, suscribieron un documento privado de Opción a compra venta sobre dos mini locales comerciales, plenamente descritos en autos.
Ahora bien, observa quien Juzga, que la parte actora cumplió con su carga de probar la existencia del contrato de opción a compra venta privado, contrato que fue consignado junto con el escrito libelar marcado “E”, del cual se deriva la obligación que reclama como incumplida para demandar el cumplimiento del contrato. De igual manera la parte actora cumplió con los pagos por conceptos de arras, pagos plasmados en la cláusula Segunda del contrato, al expresar: “… EL COMPRADOR cancelara a LAS VENDEDORAS de la siguiente manera: la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo) que fueron recibidos en fecha 03 de diciembre de 2010, y la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 36.000,oo) cancelados los primeros dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,oo) en fecha 07 de diciembre 2011 y los restantes dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,oo) en este acto mediante cheque No. 04277648 contra el BOD en calidad de arras..”. Ahora bien, esta cláusula es determinante porque afirma la intención de realizar un pago en porciones fijadas en el contrato, como abonos parciales al precio de la compraventa. Es evidencia de que el contrato inició su ejecución y solamente debía concluirse con el pago del saldo final en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa, a fin de realizar la tradición legal del inmueble. Al tal efecto, resulta oportuno destacar que una de las obligaciones de los vendedores conforme al artículo 1.488 del Código Civil, es hacer la tradición de la cosa vendida, y en caso de bienes inmuebles está se verifica con el otorgamiento del instrumento de propiedad. En consecuencia, la pretensión de la parte actora es que se cumpla con la obligación contraída en el contrato denominado opción de compra venta; y como consecuencia de ello, procedan a efectuar la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura correspondiente de los mini locales objeto del litigio.
Asimismo, establece la cláusula TERCERA del contrato lo siguiente: “Ambas partes convienen en establecer como plazo de esta opción de compraventa, en beneficio para ambas partes para la firma definitiva del documento de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro, en TREINTA DIAS (30)días calendarios, contados a partir de la fecha de la firma de este contrato”. Lo que indica, que si el contrato de opción a compra venta privado fue suscrito por las partes en fecha 01 febrero de 2012, la firma del documento definitivo correspondía para el día 01 de marzo de 2012 y tomando en consideración que la propia parte demandada reconviniente, alegó que presentó ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 6/11/2012, documento de venta, según trámite No. 363.2012.4.620, es evidente, por una parte que incumplió en el otorgamiento de la venta definitiva para el 01 de marzo de 2012, como la fecha ut supra pactada y por otra parte convalida en la extensión de la fecha para tal negociación tomando en consideración que los contratos son ley entre las partes, por lo que mal puede alegar que su contraparte no firmó, ni pagó en los términos convenidos, ya que era su carga como vendedora presentar el documento definitivo en el tiempo acordado, lo que hace procedente la acción principal de cumplimiento de contrato. Y así se decide.
De esa manera, demostrado el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte demandante, correspondía a la parte demandada traer a los autos probanzas que demostraran que la demandante no firmó, ni pagó en los términos convenidos, circunstancias de las que no hay evidencia en autos, pues no se desprende del acervo probatorio la existencia de las situaciones anteriormente señaladas. Pero si probó, al alegar que presentó ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 6/11/2012, documento de venta, según trámite No. 363.2012.4.620, por una parte que incumplió en el otorgamiento de la venta definitiva para el 01 de marzo de 2012, como la fecha ut supra pactada y por otra parte convalida en la extensión de la fecha para tal negociación tomando en consideración que los contratos son ley entre las partes, por lo que mal puede alegar que su contraparte no firmó, ni pagó en los términos convenidos, ya que era su carga como vendedora presentar el documento definitivo en el tiempo acordado, lo que hace procedente la acción principal de cumplimiento de contrato. Y así se decide.
En consecuencia, por cuanto la parte demandada, no logro desvirtuar los alegatos de la demandante ni demostró en autos por alguno de los medios probatorios promovidos, no haber incumplido con sus obligaciones contractuales, se concluye que la firma definitiva del documento de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro, no se protocolizó por el incumplimiento de la parte demandada al no presentar por ante la Oficina de Registro Inmobiliario Correspondiente el documento de compra venta definitivo en el plazo fijado (30 días calendarios) en la cláusula Tercera del contrato de Opción a compra venta privado, para que la parte actora cancelara el saldo restante de ciento cincuenta y cuatro mil (Bs.154.000,00) en el momento de la inscripción del documento de compra venta, todo referido en el mismo contrato en su cláusula Segunda y Tercera, motivo por el cual debe prosperar la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA interpuesta por la ciudadana NELLY VARGAS, contra las firmas mercantiles INVERSIONES ZETA EFE, C.A. y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, celebrado en fecha 01 de febrero de 2012, sobre dos Mini locales comerciales, signados con los Nos. 11 y 12 (H e I), ubicados en el Centro Comercial Obelisco, avenida Pedro León Torres, entre las calles 54-a y 55 de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara. Y así se decide.
Resuelto como ha quedado el juicio principal pasa esta operadora de justicia a resolver la Reconvención o mutua petición y al respecto observa previamente lo siguiente:
Dice el profesor Arístides Rengel Romberg. (vid. Código de Procedimiento Civil, t. III, p. 145), la reconvención puede definírsele “como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”. Se destaca de esta definición, tres notas básicas de la reconvención: (i) que es una pretensión independiente; (ii) que puede estar fundada en el mismo o diferente título del actor; y (iii) que debe de ser resuelta en el mismo proceso en la que se interpuso.
Sostiene el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra: “La reconvención antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado”; es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho o el resarcimiento de unos daños y perjuicios que atenuará o excluirá la acción principal.
Así lo ha dicho la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 11.03.1999 (vid. P.T., O.: Jurisprudencia CSJ, Año 1999, t. III, p. 409), al analizar la reconvención, cuando expresó: “Es por ello que para la Sala, no puede existir ninguna duda sobre la naturaleza jurídica o carácter de la reconvención en el ordenamiento jurídico venezolano. Es, pues, una verdadera acción, con contenido propio y distinto del juicio principal, que se acumula por razones de índole procesal (economía y celeridad), que será decidida junto a la petición esgrimida y que ha dado origen al proceso”.
Dicho lo anterior en el caso de marras, la abogada Saray Elena Ugel, en su carácter de apoderada de la parte demandada firma mercantil Inversiones Zeta Efe, C.A, en la oportunidad de la contestación de la demanda interpuso reconvención o mutua petición contra la parte actora ciudadana Nelly Vargas (fs. 139 al 142), fundamentando su acción en la Resolución de Contrato por incumplimiento debido a que la reconvenida no hizo uso de su derecho de ejercer la opción de compra venta en tiempo hábil, solicitando a su vez la entrega de los dos mini locales signados con las letras “H” e “I” situados en el centro comercial Obelisco, avenida Pedro León Torres entre calles 54-A 55 de la ciudad de Barquisimeto.
Asimismo la parte actora reconvenida, mediante su apoderado abogado Willians Guillermo Ocanto Bastidas consigno escrito de contestación a la reconvención (fs.289 al 293), rechazando, negando y contradiciendo tanto en los hechos como en el derecho la reconvención instaurada en contra de su representada por no ser ciertos la totalidad de los hechos narrados en la reconvención y específicamente el hecho alegado por la reconviniente “que la opción de compra venta se encuentra vencida” por lo que niega y rechaza tal argumento.
Ahora bien, en el caso bajo estudio, se evidencia que ni la parte demandada reconviniente, ni la actora reconvenida promovieron pruebas en la reconvención, cierto es también, que al haber incurrido la parte demandada reconviniente en presentar el contrato definitivo de compraventa (6/11/2012) fuera de la oportunidad pactada en el contrato de opción a compra venta privado (01/03/2012), es evidente que incumplió en una de sus principales obligaciones como vendedora, por lo que mal puede imputarle incumplimiento alguno a su contraparte, cuando ella fue quien incumplió la negociación, por lo tanto, mal podría esta Juzgadora declara con lugar la reconvención por resolución de contracto cuando la misma debe sucumbir al no ser procedente por no estar ajustada a derecho. Y así se decide.
DISPOSITIVA
Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA, incoada por la ciudadana NELLY VARGAS, titular de la cedula de identidad N° V-3.628.832, contra las sociedades mercantiles INVERSIONES ZETA EFE C.A. y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, todos suficientemente identificados en autos.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCION intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES ZETA C.A. contra la ciudadana NELLY VARGAS.
TERCERO: Se condena a la parte demandada sociedades mercantiles INVERSIONES ZETA EFE C.A. y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, a que cumpla de manera voluntaria con el otorgamiento del documento definitivo de compra del inmueble constituido por dos (02) mini locales signados con los Nos. 11 y 12 (H e I), en el Centro Comercial Obelisco, ubicado en la Avenida Pedro León Torres, entre calles 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, cuyas medidas, linderos y características constan en el documento de condominio respectivo; una vez recibido el pago de la diferencia del precio de la venta pactada para la época de la negociación por la parte demandante, es decir, la suma de Ciento Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 154.000,00), actualmente la suma de un bolívar con cincuenta y cuatro céntimos (BS.1,54) de conformidad con la Gaceta Oficial N° 41.446 de fecha 25/07/2018, Decreto 3.548 que estableció la nueva reexpresión de la unidad monetaria nacional para la reconversión monetaria, que entró en vigencia el 20 de agosto de 2018. Con la advertencia que en caso de no darle cumplimiento a esta sentencia, se ordena protocolizarla en la oficina de registro correspondiente con fundamento en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para que sirva de título de propiedad a la parte demandante una vez agotadas todas las formalidades de registro.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por vencimiento total en el proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se deja constancia que la presente decisión es dictada dentro del lapso de diferimiento de Ley.
Publíquese y regístrese e incluso en la página Web de este Despacho.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los veintiuno (21) días del mes de marzo del año dos mil diecinueve (2019).
AÑOS: 208º de la Independencia y 160º de la Federación.
La Juez,
Abg. Yosglide Darmagly Duin León.
La Secretaria Suplente,
Abg. Adriana Avancin Yafrate
En la misma fecha siendo las 09:57 AM, se dictó, registró y publicó la anterior sentencia.
La Secretaria Suplente,
Abg. Adriana Avancin Yafrate
CERTIFICACION: La suscrita Secretaria Suplente del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, CERTIFICA: que la copia que antecede es traslado fiel y exacto del original que la contiene SENTENCIA DEFINITIVA dictada en el asunto N° KP02-V-2017-000114. En Barquisimeto, a los veintiuno (21) días del mes de marzo del año dos mil diecinueve (2019).
La Secretaria Suplente,
Abg. Adriana Avancin Yafrate
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