TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, diecinueve (19) de Julio de dos mil diecinueve
209º de la Independencia y 160º de la Federación

ASUNTO: KP02-V-2014-000865

PARTE DEMANDANTE: MARIO JOSE VIRGUEZ VARGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-10.841.287.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: AGUSTIN OCANTO SANCHEZ, inscrito en el IPSA bajo el Nº 15.914.

PARTE DEMANDADA: JESUS ALEJANDRO RODRIGUEZ SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-12.751.561.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MANUEL ALFONSO PARRA QUEVEDO y RUBEN LUCENA, I.P.S.A. Nº 90.333 y 92.130, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

BREVE RESEÑA DE LAS ACTOS PROCESALES:

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el ciudadano MARIO JOSE VIRGUEZ VARGAS, debidamente asistido por el abogado AGUSTIN OCANTO SANCHEZ, contra el ciudadano JESUS ALEJANDRO RODRIGUEZ SILVA, todos antes identificados.
En fecha 03/04/2.014, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la presente demanda.
En fecha 11/04/2.014, el Jugado libro la respectiva compulsa de citación.
En fecha 06/05/2.014, el Alguacil consignó compulsa de citación debidamente firmado por el ciudadano Jesús Alejandro Rodríguez.
En fecha 09/06/2.014, la parte demandada dio contestación a la demanda.
En fecha 16/09/2.014, el Juzgado le acordó agregar escrito de pruebas promovidos por el ciudadano MARIO VIRGUEZ, asistido por el abogado AGUSTIN OCANTO, en su condición de parte actora en el presente juicio, así mismo se acordó agregar escrito de pruebas del ciudadano JESUS RODRIGUEZ SILVA asistido por el abogado RUBEN LUCENA, en su condición de parte demandada en el presente juicio.
En fecha 23/09/2.014, admitieron las pruebas.
En fecha 03/12/2.014, el Tribunal fijó el Décimo Quinto (15) día despacho siguiente, contados a partir del 20 de Noviembre de 2014 exclusive, para el acto de informes de conformidad con el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16/12/2.014, la parte demandada presento escrito de informes.
En fecha 17/12/2.014, el Tribunal acordó dejar transcurrir los Ocho (08) días de Observación de Informes, tal como lo establece el Artículo 513 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16/01/2.015, la representación judicial de la parte actora presento escrito de observación de informe.
En fecha 19/01/2.015, se fijó la oportunidad para dictar sentencia dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes, de conformidad con el Artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 23/03/2.015, se difirió su pronunciamiento para dentro de los Quince (15) días continuos de conformidad con lo establecido en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27/03/2.015, dictaron sentencia Definitiva en la presente causa, declarando Con Lugar la presente demanda.
En fecha 07/04/2.015, la parte demandada debidamente asistida por abogado, apela sentencia definitiva de fecha 27/03/2.015.
En fecha 29/02/2.016, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dicto sentencia Interlocutoria, anulando todas las actuaciones procesales subsiguientes a la contestación de la demanda incluida la sentencia recurrida y las actuaciones rendidas ante la Alzada, reponiéndose la causa al estado que se notifique la demanda de autos al Procurador o Procuradora General de la República.
En fecha 07/06/2.016, la Juez del Juzgado Primero (01) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, SE INHIBE de conocer el presente asunto
En fecha 14/07/2.016, se le dio entrada a la presente demanda.
En fecha 18/07/2.016, este Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa, en el entendido que las partes intervinientes en el presente proceso, podrán hacer uso del derecho de recusación al suscrito Juez de mérito, dentro de los TRES (03) días de despacho siguientes a 18/07/2.016, todo de conformidad con lo establecido en el dispositivo contenido en el Artículo 90 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente, en consecuencia, una vez vencido el lapso antes descrito el Tribunal proveerá lo conducente.
En fecha 23/11/2.016, Quien suscribió abogada Milagro de Jesús Vargas, en su condición de Juez Provisoria designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, mediante oficio N° CJ-16-3503, de fecha 02/11/2016, se abocó al conocimiento de la causa, se acordó notificar a las partes mediante boleta a los fines de reanudar la misma, conforme lo establecido en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 05/12/2.016, el Alguacil de este Despacho consignó Boleta de notificación debidamente firmadas por los abogados Agustín Ocanto y Manuel Parra.
En fecha 20/01/2.017, por cuanto la parte actora se encuentro notificada del Abocamiento de la suscrita Juez, conforme al Poder otorgado en fecha 19/01/2017, se advirtió que a partir del 20/01/2.017, inclusive, se computó el lapso señalado en auto de fecha 10/01/2017.
En fecha 13/02/2.017, este Tribunal de la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente asunto, notificadas como se encuentran las partes del abocamiento, se observó que no ha sido practicada la notificación de la Procuraduría General de la República, por lo que se advirtió, que una vez conste en autos la misma, se proveerá lo conducente conforme al artículo 96 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.
En fecha 01/08/2.017, este Tribunal acordó ratificar oficio No. 485 de fecha 25 de julio de 2016 donde se ordenó notificar al Procurador General de la República de conformidad con lo establecido en el artículo 96 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.
En fecha 16/11/2.017, el Alguacil de este Despacho consignó copia del oficio firmado y sellado por la Oficina Regional Centro Occidental del Procurador General de la República.
En fecha 21/11/2.017, se advirtió a las partes que la causa quedó en suspenso por 90 días continuos contados desde el día siguiente a dicha fecha, con la advertencia que vencido dicho lapso, se tendrá por notificado al Procurador General de la República, ello de conformidad al artículo 96 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.
En fecha 06/03/2.018, revisadas las actuaciones que anteceden y vencido el lapso señalado en auto de fecha 21/11/2017, se reanudó la causa en el estado en que se encontraba. Asimismo, se advirtió a las partes, que a partir del día de 06/03/2.018, inclusive, comenzó a correr el lapso establecido en los artículos 388 y 396 del Código Procedimiento Civil.
En fecha 04/04/2.018, este Tribunal dejó constancia que el día 03 de abril de 2018, venció el lapso de promoción de pruebas, se observó que dentro del lapso, únicamente la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, se ordenó agregar el referido escrito y su anexo, se abrió en consecuencia, el lapso previsto en los artículos 397 y 398 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12/04/2.018, se admitió las pruebas presentada por la parte demandada.
En fecha 12/11/2.018, de una revisión y análisis exhaustivo de las actas procesales que conforman la presente causa; se observó que no consta en autos resulta de prueba de informe del Banco Nacional de la Vivienda y Habitad (BANAVIH) y Banco Del Caribe, por lo cual este Juzgado en aras de garantizar el principio de la necesidad de la prueba advirtió a las partes, que una vez consten en autos las resultas de las mismas, se pronunciará sobre la oportunidad para dictar sentencia.
En fecha 21/02/2.019, se ordenó agregar a los autos oficio Nº DAN-15874/2019, de fecha 06/02/2.019, emanado del Banco del Caribe, C.A. (Bancaribe).
En fecha 20/05/2.019, este Tribunal de conformidad con los artículos 2, 26, 49 y 257 de la Carta Político Fundamental en concordancia con el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, consideró que se han cumplido los extremos del auto de fecha 12/11/2018/ (fs. 303), por cuanto ya constó en autos respuesta del Banco Caribe, y visto que el promovente renuncio a la prueba de informe del Banco Nacional de la Vivienda y Habitad (BANAVIH), este Tribunal fijó la oportunidad para dictar sentencia definitiva dentro de los sesenta (60) días siguientes a 20/05/2.019, de conformidad con los artículos 198 y 515 del Código Adjetivo Civil.
Y encontrándose, dentro del lapso establecido para dictar sentencia, este Tribunal pasa a pronunciarse, bajo las siguientes consideraciones:

SINTESIS DE LA LITIS:

ALEGATOS DE LAS PARTES:

Alegatos de la demandante:

Arguye la parte actora, que en fecha 12/08/2.013, celebro un convenio previo a una opción de compra venta con el ciudadano Jesús Alejandro Rodríguez Silva, mediante el cual le entrego la suma de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) a cuenta de la futura compra un inmueble propiedad de dicho ciudadano, se pactó igualmente en dicho convenio, que al momento de suscribirse la opción de compra-venta por ante Notaria Publica le entregaría a cuenta del precio de la compra-venta la cantidad de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000,00), pago que realizo dentro del plazo acordado. Posteriormente con fecha 30/09/2.013, suscribió la opción compra-venta por ante Notaria Pública con el ciudadano Jesús Alejandro Rodríguez Silva, antes identificado y que opone en este acto al prenombrado contratante, en dicho contrato el ciudadano Jesús Alejandro Rodríguez Silva identificado en el mismo como el promitente vendedor, se obligó a venderle un inmueble urbano constituido por una vivienda (casa) de su exclusiva propiedad, con su respectiva parcela de terreno propio distinguido con el Nº A4-04, ubicada en el lote acceso A-4, del conjunto residencial Los Cortijos II etapa, situado en las cercanías del Caserío la Piedad, en jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas Municipio Palavecino del estado Lara.
Alega que el inmueble objeto del presente contrato está identificado con el código Catastral 13-06-02-000-015-011-004-000-000-000, tiene un área aproximada de construcción de Sesenta y Ocho Metros Cuadrados (68,00 M2), consta de las siguientes dependencias. Sala-comedor, cocina, dos (2) habitaciones, un (1) baño, porche, lavadero, garaje y con un lote de terreno sobre el cual se encuentra construida la vivienda con un área aproximada de Ciento Cuarenta y Cuatro Metros Cuadrados (144,00 M2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: 9,00 mts con parcela Nº A5-8, SURESTE: 16,00 mts con parcela Nº A4-05, SUROESTE: 9 mts con calle acceso A4 y NORESTE: 16,00 mts con parcela A4-03, correspondiéndole un porcentaje de condominio del 3,231360%, que se estipulo un precio para la compra-venta de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00); entregándose en ambos convenios a cuenta del precio, la cantidad de Bolívares Ochocientos Cincuenta Mil (Bs. 850.000,00) a partir de la fecha en que se celebró la opción, luego procedería a celebrarse la compra-venta en un plazo no mayor de noventa (90) días, con una prórroga de treinta (30) días adicionales de ser necesaria. Señala que se estableció en el contrato una cláusula penal mediante la cual, si al cumplirse el término de la presente opción, no se llevara a cabo el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, si las razones eran imputables a alguno de los contratantes, el contratante que haya incluido pagara al otro la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00) por concepto de daños y perjuicios causados y por último se estableció en las cláusulas quinta y sexta de dicha opción, la obligación del promitente vendedor, de entregar el bien vendido al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, libre de gravámenes entre otros aspectos.
Asegura la parte actora, que dicha obligación no fue cumplida por el prominente vendedor, ya que no realizo las diligencias necesarias para suspender el gravamen hipotecario en tiempo oportuno, señala que es tan cierto, que el acreedor hipotecario le notifico que pagara alrededor de nueve (09) cuotas mensuales y consecutivas vencidas y aun no las ha pagado, es decir, está en mora con su acreedor hipotecario, asimismo alega, que el prenombrado propietario ofreció su asesoramiento para la tramitación del crédito hipotecario por ante el BANCO DEL CARIBE, pero desafortunadamente cometió errores en la preparación de los recaudos que demoraron la tramitación del crédito dentro del lapso previsto en la opción, tales errores ocasionaron la devolución de recaudos y retrasos en la solicitud, al extremo de asumir la tramitación del crédito hipotecario ante BANCARIBE y prescindir de la asesoría del ciudadano RODRIGUEZ SILVA, afirma que estas causas de retraso en el trámite del crédito son imputables al propietario por su poco conocimiento en la tramitación de créditos hipotecarios para viviendas. Asimismo, menciona que el banco ante el cual tramitaba el crédito sufrió desperfecto en su sistema informático que suspendió la tramitación del crédito por un periodo de veinte (20) días. Finalmente señala que el propietario no tramito adecuadamente la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble, estando el gravamen hasta el día de hoy, se suma el hecho notorio de que la entidad bancaria Casa Propia fue intervenida y salió fuera de circulación del ámbito bancario y la liberación de hipoteca debe realizarse ante BANAVI como ante FOGADE, lo que origina un trámite de larga duración e imputable ciento al propietario por diligente en la liberación del gravamen que le ofreció en venta y no lo libero dentro del plazo establecido; aparte del problema financiero de Casa Propia no es un hecho imputable hacia su persona, por lo tanto no representa incumplimiento de su parte de las obligaciones contractuales. Luego mal puede alegarse que ahora no le vende la casa y que cuesta mucho más dinero, porque a los ciento veinte (120) de la presentación del documento no estaba en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria listo para la firma, obligación que le corresponde al aquí demandado; reiterando que cumplió con todas las obligaciones contractuales en la forma que lo establece el contrato, es el propietario negligente, que no realizo las diligencias adecuadas, ante los organismos competentes para tener el inmueble libre de gravamen al momento de la compra-venta.
Por otra parte, señala que el prominente vendedor durante la opción de compra-venta, le hizo entrega del inmueble objeto del contrato para habitarlo, en razón de haberle entregado el sesenta por ciento (70%) del valor del precio aproximadamente a cambio de una cantidad significativa del precio, como lo es la suma de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000,00), del total del precio, y por escrito mediante comunicación dirigida al Sr. Vidal Piñero, en su carácter de Presidente de la Junta Directiva de la Asociación Civil Conjunto Residencial Los cortijos, donde se encuentra el inmueble objeto del contrato y donde manifiesta su consentimiento de que él y su pareja, le han realizado la venta pura y simple del mencionado inmueble, indicando que es Mario José Virguez quien en lo sucesivo será el propietario de dicho inmueble, todos estos hechos se lleva a pensar en la existencia de un contrato de compra-venta, por cuanto se encuentra presente los elementos esenciales del contrato. Asimismo, el objeto del cual se hizo a tradición y el precio el cual se pagó en un setenta por ciento (70%) faltando una pequeña diferencia no pagada por causas imputables al propietario vendedor, quien aún no ha liberado la hipoteca; por causas imputables a él, todo ello configura una compraventa; el actor ha intentado amigablemente lograr el cumplimiento de las obligaciones que el ciudadano Jesús Alejandro Rodríguez Silva tiene con él, pero han resultado infructuosos los esfuerzos hechos en tal sentido. Fundamenta su pretensión en los artículos 1.167, 1.159, 1.264, 1.269, 1.270 y 1.272 del Código Civil Vigente y 1.474 ejusdem.

Alegatos de la parte demandada:

Negó, rechazo y contradijo, que en fecha 12/08/2013, figuro de derecho contrato de opción compra-venta con un lapso de 90 días y una prorroga, la cual se determina si se cumplió lo estipulado o no, ese es el concepto de prórroga, el mismo contrato siendo el 12/11/2013 su resolución contractual celebre un contrato de opción a compra-venta, ambos contratos suscritos y firmados con opción de compra-venta, sobre un inmueble propiedad, con su respectiva parcela de terreno propio distinguido con el Nº A4-04, ubicada en el lote acceso A-4, del Conjunto Residencial Los Cortijos II Etapa, situado en las cercanías del Caserío la Piedad, en jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas Municipio Palavecino del estado Lara; el inmueble objeto del presente contrato está identificado con el código Catastral 13-06-02-000-015-011-004-000-000-000-, tiene un área aproximada de construcción de Sesenta y Ocho Metros Cuadrados (68,00 M2), consta de las siguientes dependencias. Sala-comedor, cocina, dos (2) habitaciones, un (1) baño, porche, lavadero, garaje y con un lote de terreno sobre el cual se encuentra construida la vivienda con un área aproximada de Ciento Cuarenta y Cuatro Metros Cuadrados (144,00 M2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: 9,00 mts con parcela Nº A5-8, SURESTE: 16,00 mts con parcela Nº A4-05, SUROESTE: 9 mts con calle acceso A4 y NORESTE: 16,00 mts con parcela A4-03, correspondiéndole un porcentaje de condominio del 3,231360%.
Arguye que el contrato se pactó siempre con la buena fe entre ambos estableciéndose el precio por la cantidad de 1.2000.000 bolívares el cual se optó y estipulo, que el mismo va ser pagado en tiempos ciertos, claros y entendidos, es decir, en fechas precisas acorde en la posibilidad libre del monto y capacidad de pago que tuviera el comprador, pero no fue así porque después que se firmó el contrato y luego de varias reuniones y de constantes llamadas hechas por el ciudadano Virguez, llamadas expresas en la cual propone que se realice un contrato autenticado, para fines de requisitos discrecionales ya que el mismo es un requisito de fondo para realizar y consignar una solicitud ante su banco, utilizando la figura de derecho de contrato de opción por su termino de vigencia el mismo cumplió con periodo de vigencia.
Alega el demandado que el mismo se firmó el día 30/09/2013, con plazos a términos, precisos y claro, también quedo sin efecto al quedar su término vencido en fecha 30/12/2013 y menciona la prorroga enfoque de derecho para establecer si se ha cumplido lo estipulado en las cláusulas o no se estudia que el mismo no se cumplió y en ello se aplica en derecho la resolución contractual se extingue el contrato autenticado y con ello todas las cláusulas suscritas sin validez, pues se establece una acción en derecho sobre cumplimiento de contrato con términos vencidos, en ambos casos es contrario ya que el requisito formal de la acción en derecho, es la vigencia en sus contenidos y tiempos, es de expresar que ambos requisitos ya están en la tacita y expresa su resolución y extinguido por el mismo contrato y ambos que se firmaron se encuentran en derecho finalizado y se rescinde cuando se indica en plural, es que los dos contratos firmados se encuentran en resolución y extinguido por el termino preciso de tiempo de vigencia, se desprende que es fundamental que la manifestación de voluntad contractual sobre los tiempos sean precisos y no indeterminados en el tiempo. Señala que las cantidad expresada en el libelo son al realizar sus estudios en derecho, se nota lo dificultoso de ver su variante, es decir, se transcribe cantidades entregadas en efectivos y se denota cantidades de dinero estipuladas diferentes en todos los contratos, debiendo aclarar que la narración de los hechos del libelo, no es cierta en su todo y en conjunto ya que la misma es de omisión de muchos aspectos importantes y de relevancia en su derecho al mismo expreso cuando se realizaron las primeras reuniones preliminares para llegar a los contratos firmados, siempre se mantuvo la verdad y claridad sobre el bien objeto que estaba en negocio, su casa, la existencia de la hipoteca sobre la casa y sus asientos en los libros de la oficina del registro inmobiliarios de Palavecino, el precio, el tiempo y plazos. Señala que es un importancia contractual que se omitió en el libelo y la segunda importancia es que el ciudadano Mario Virguez está en posesión de su vivienda haciendo en su familia y su persona una reversibilidad en su bienestar y patrimonio, al decirle que el dinero que entrego no lo dispusiera hasta tanto el ciudadano Mario Virguez pudiera conseguir un financiamiento bancario; tal omisión de tal concepto en el libelo al decir tal atroz, comenzó a solicitar su inmueble, fueron distintas reuniones personales y conversaciones telefónica para resolver tal desventaja social de tener su casa a pasar a no tener su casa o nada , siendo la solución que presentada el prenombrado ciudadano que el pagaría la cantidad de 2.000 bolívares mensuales por canon de arrendamiento y la promesa firma de devolver su vivienda el mes de diciembre del año 2.013 tiempo firme y excluyendo la prórroga por ser una desventajas en todo contenido legal, familiar y social, sobre como poder comprar una propiedad si no puede disponer del dinero no es comprensible tal concepto.
Que son dos contratos suscrito firmado y de plena legalidad, ya extinguido de pleno derecho y el ciudadano Mario Virguez, aun viviendo en su casa y pagando un canon de arrendamiento, arguye que sobre la cláusula penal como solicitar indemnización o su efectividad cuando no se posee y menos cuando no cumplió en los dos contratos firmados por parte del ciudadano prenombrado su contenido y tiempo estipulado su promitente manifestación, jamás se debe tener en cuenta que tal clausula penal sea efectiva en cumplimiento cuando se extinguió el contrato. Asegura que en reiteradas oportunidades en reuniones personales entre ellos concertaron lo épico que se ha convertido lo de hoy en día los alquileres de bienes inmuebles y que no le gustaría que se le sucediera y así lo hizo saber el referido ciudadano y solo su silencio ocasiono la total distorsión en derecho de respetar lo contractual ya que el ciudadano vive en su casa y hace posesión de ella sin haber cancelado o pagado la cantidad completa contractual y estipulada en los contratos de opción a compra venta la cual fue su manifestación, es de análisis que en el libelo exprese que sea el demandado quien no cumplió con lo contractual en derecho.
Asimismo, fundamenta su pretensión en los artículos 1133, 1138, 1155, 1159, 1167, 1168, 1257, 1264, 1269, 1354, 545, 771, todos del Código Civil Venezolano. Alega que los hechos narrados y por el derecho invocado sobre los pedimentos Primero: rechaza cada uno de los elementos escritos en el libelo de la demanda, Segundo: solicita que se declare nula la transferencia de su propiedad por los análisis y medios probatorios a evacuarse en sus lapsos procesales, Tercero: que no declare un contrato de opción a compra-venta como un contrato de venta ya que no se presenta ningún requisito o mérito de derecho para hacerlo, así mismo solicita se declare sin lugar la presente acción por Cumplimiento de Contrato de perención del contrato de opción a compra-venta en sus dos ejemplares, el de fecha 12/08/2.013 y el de 30/09/2.013 por ser extinto sus vigencias, Segundo: declarar la entrega del inmueble que es de su propiedad libre de personas u objetos personales dejados por el ciudadano Mario Virguez, Tercero: se establezcan los medios legales para la devolución del dinero que entregara al ciudadano Mario Virguez, para evitar estar en curso en un Enriquecimiento ilícito, Cuarto: La medida cautelar de su inmueble se declare de oficio lo procedente.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN:

A objeto de demostrar las afirmaciones contenidas en el escrito libelar, la actora incorporó a los autos como elementos probatorios acompaño al libelo como instrumentos fundamentales de la acción:

 Copia fotostática simple de contrato privado de reserva para la compra, de fecha 12/08/2.013, literal “A” (fs. 05 de la I Pieza Principal). Se trata de una copia simple de un documento privado, no obstante, este Tribunal observa, que la parte demandada lo reconoce en el escrito de contestación a la demanda, por lo que de conformidad con el artículo 1364 del Código Civil y el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, demuestra que entre los ciudadanos Jesús Alejandro Rodríguez Silva y Mario José Virguez Vargas, convinieron en celebrar un contrato de reserva para la compra de un inmueble distinguido con el Nro A4-04, ubicada en el Lote de Acceso A-4, del conjunto residencial LOS CORTIJOS II ETAPA, situado en las Cercanías del Caserío La Piedad, en jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Autónomo Palavecino del estado Lara, tiene un área aproximada de construcción de Sesenta y Ocho Metros Cuadrados (68,00 M2), consta de las siguientes dependencias. Sala-comedor, cocina, dos (2) habitaciones, un (1) baño, porche, lavadero, garaje y con un lote de terreno sobre el cual se encuentra construida la vivienda con un área aproximada de Ciento Cuarenta y Cuatro Metros Cuadrados (144,00 M2), estableciendo el precio de la venta, por la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00), que el comprador entrego en ese acto la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), y se comprometieron a firmar los siguientes documentos: 1) Opción de Compra por Bolívares seiscientos cincuenta mil (Bs. 650.000,00) a los diez días hábiles a partir de la aceptación del referido convenio, y 2) Protocolización trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) a partir de la opción de compra. Asi se determina.

 Copia fotostática certificada de Contrato de Opción de compra-venta, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto estado Lara, anotado bajo el Nº 16, Tomo Nº 257 del tomo de Autenticaciones del año 2.013, llevados ante esa Notaria, de fecha 30/09/2.013, literal “B” (fs. 06 al 11 de la I Pieza Principal). No fue impugnado por la parte contraria, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1357 del Código Civil, 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 27 de la Ley de Registro Público y Notaria, se desprende, que en fecha 30/09/2.013, el ciudadano JESUS ALEJANDRO RODRIGUEZ SILVA y el ciudadano MARIO JOSÉ VIRGUEZ VARGAS, antes identificados, suscribieron un contrato de opción de compra-venta del inmueble antes identificado, constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguido con el Nro A4-04, ubicada en el Lote de Acceso A-4, del conjunto residencial LOS CORTIJOS II ETAPA, situado en las Cercanías del Caserío La Piedad, en jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Autónomo Palavecino del estado Lara, identificado con el código Catastral 13-06-02-000-015-011-004-000-000-000, tiene un área aproximada de construcción de Sesenta y Ocho Metros Cuadrados (68,00 M2). Por lo que la relación jurídica procesal se encuentra debidamente constituida. Así se decide.

 Copia fotostática simple de documento, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara, con fecha 05/02/2.014, inserto bajo el N° 13, Tomo 13 literal “B1” (fs. 12 al 29 de la I Pieza Principal). No fue impugnado por la parte contraria, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1357 del Código Civil, 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 27 de la Ley de Registro Público y Notaria, se desprende que el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), le otorgó al ciudadano JESÚS ALEJANDRO RODRÍGUEZ SILVA, un préstamo hipotecario a largo plazo para la adquisición de vivienda principal con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV). Así se determina.

 Copia fotostática simple de comunicado dirigido a la Asociación Civil Conjunto Residencial Los Cortijos y al Presidente de la Junta Directiva Sr. Vidal Piñero (fs. 30 de la I Pieza Principal). Se trata de una copia simple documento privado, que además según emana también de un tercero, de lo que resulta inconducente al ser un documento privado promovido en copia simple, contraviene lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por demás no fue ratificado en juico por el tercero mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 Ibídem, por lo que se desecha del proceso. Así se decide.

 Copia fotostática simple documento, registrado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino estado Lara, inscrito bajo el Nº 2009.1999, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 359.11.5.2.910 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.009 de fecha 19/06/2.009 (fs. 31 al 39 de la I Pieza Principal). No fue impugnado por la parte contraria, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1357 del Código Civil, 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 27 de la Ley de Registro Público y Notaria, desprendiéndose que el ciudadano RONALD USECHE CUELLO, vendió al ciudadano JESUS ALEJANDRO RODRIGUEZ SILVA, el inmueble antes identificado y que el ciudadano JESUS ALEJANDRO RODRIGUEZ SILVA, constituyo hipoteca de primer grado a favor del Banco Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo C.A. Así se determina.

- En el lapso de promoción de pruebas la parte actora no promovió ningún medio probatorio.

En el lapso de promoción de pruebas la parte demandada promovió los siguientes medios probatorios:

 Del mérito favorable: Este Tribunal, en atención al principio de la comunidad de la prueba advierte, que la prueba una vez evacuada no pertenecen al promovente, pertenecen al proceso, se hace común a ambas partes y el Juez las valorará o apreciara a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no la parte que las trajo al proceso, en consecuencia no constituye un medio de prueba válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido, y así se decide.

 Principio de Comunidad de la Prueba, específicamente las documentales aportadas por la parte demandante que están insertas en el folio cinco (5) y marcada con la letra A, en los folios (6) al (11) marcado con la letra B y Documento de compraventa inserto desde los folios del (12) al (29) marcado letra B1, de la I pieza: documentales consignadas con el libelo de demanda. Valorados up-supra.

 Copia fotostática simple de documento privado, marcado con el literal “B” (fs. 103 de la I pieza), se trata de un documento privado consignado en copia simple, no tiene fecha de presentación o elaboración, se desecha del proceso por ser inconducente su promoción, al ser consignado en copia simple contraviene lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia fotostática simple de Registro de Vivienda Principal, emanado del SENIAT (fs. 58 de la I pieza). Movimientos Bancarios de los meses agosto del año 2013 hasta marzo del año 2014, marcados con el literal “A” (fs. 98 al 102). Calendario privado (fs. 104 al 108). Lista de recaudos para créditos de línea Hipotecaria Bancaribe, marcado con el literal “G” (Fs. 114 al 115 de la I pieza). Copia fotostática certificada de acta de matrimonio, N° 185, de fecha 05/06/2014, Registradora Civil Principal del Municipio Palavecino, marcada con el numeral “1” (fs. 242). Se desechan del proceso los presentes medios de prueba por ser impertinentes, al no aportar nada a los hechos controvertidos en la presente causa. Así se determina.

 Impresión de cheque fecha 12-08-2013, de la entidad bancaria B.O.D y comprobante de transacción del BBVA Provincial, de depósito de cheque de fecha 12/08/2013 al Banco Occidental de Descuento, marcados con el literal “D” (fs. 109 al 110 de la I pieza). Se desprende, que no es posible determinar quién es el suscriptor, de quien emana el particular medio de prueba promovido de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se desecha de proceso. Así se decide.

 Prueba de informes: Al Banco Nacional de la Vivienda y Habitad (BANAVIH). Se desprende, que el promovente el apoderado judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 14/05/2019 (fs. 2 de la II pieza), renuncio al referido medio probatorio antes de ser evacuado, antes que fuera incorporada al proceso la resultas de la prueba de informe, lo cual, se dejo constancia mediante auto de fecha 20/05/2.019 (fs. 03 de la II Pieza Principal), por lo que se enmarca conforme al criterio jurisprudencial de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sent. Nro. 3075 de fecha 14/12/2.004, Exp. Nro. 03-2247, Caso: DVA Agrícola, S.A, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán (Criterio acogido por la Sala de Casación Civil Exp. Nro. 2009-000574, Caso: Elías Nedeer Vs. Ana Luisa Ibarra de fecha 01/06/2.010, Exp. Nro. 2014-000004, Caso: Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, I Etapa Vs. Inversiones 3RS, C.A., de fecha 07/08/2.014 y otras), por lo que no es sujeto de valoración de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código Adjetivo Civil. Asi se decide.

 Prueba de informes al Banco del Caribe, consta resulta al folio (308 I Pieza). Se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, siendo que de las resultas del referido medio probatorio, se desprende que el ciudadano Mario Virguez, no posee ni ha mantenido créditos habitacionales, con la referida entidad bancaria. Asi se determina.

 Posiciones Juradas. En cuanto a la prueba de posiciones juradas, la Sala ha sostenido que las mismas son el instrumento mediante el cual se hace efectiva la confesión y está regulado en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil que dispone “Quien sea parte en el juicio estará obligado a contestar bajo juramento las posiciones que le haga la parte contraria sobre hechos pertinentes de que tenga conocimiento personal”. (Vid. Sentencia N° 381 de fecha 14 de junio de 2005, caso: J.F.L.F. contra J.I.B.L.). Asimismo, conforme a la doctrina de vieja data de la Sala Civil “La confesión constituye prueba en contra, pero no en favor de quien la hace; no se puede aceptar como verdadero lo que el absolvente afirma en el sentido que le conviene, sino sólo que no se debe descartar la afirmación favorable cuando se ha acogido la confesión adversa. (Cfr. Fallo de la Corte Federal y de Casación, Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, del 8 de noviembre de 1.955, Gaceta Forense N° 10, segunda etapa, volumen II, Págs. 82 y 83). (Vid. Sentencia N° 641 de fecha 09 de octubre de 2012, caso: M.J.R.R., contra la sociedad mercantil distinguida con la denominación Propietaria de Inmuebles Don Silvio C.A.), según se ha citado, y en el caso que hoy nos ocupa corre a los folios (304 al 306 de la I pieza), acta de posiciones juradas realizadas por ante este Juzgado en fecha 13 de Noviembre de 2018, mediante la cual se dejo constancia de lo siguiente:”siendo las 10:00 am oportunidad prevista para el acto de posiciones juradas, se deja constancia que se encontraba presente el ciudadano MARIO JOSÉ VIRGUEZ quien fue llamado a absolver las posiciones juradas, se encontraba presente igualmente el ciudadano JESÚS ALEJANDRO RODRIGUEZ SILVA parte demandada y quien absolvió recíprocamente posiciones juradas, y en las contestaciones de las posiciones formuladas al ciudadano MARIO JOSÉ VIRGUEZ, no se evidencia que haya incurrido en confesión de los hechos controvertidos determinantes que le fueron preguntados, pues cada uno de ellos ratifica lo que manifiestan en el libelo de demanda. En cambio a las posiciones formuladas al ciudadano JESÚS ALEJANDRO RODRIGUEZ quien absolvió recíprocamente, específicamente en las Posiciones SEGUNDA y TERCERA: contesto: “…SEGUNDA: Diga el absolvente, como es cierto que la Banca Privada no otorga documento de ventas de inmueble con garantía hipotecaria a su favor si preexiste un gravamen hipotecario de primer grado con un tercero? Contestó: si, es cierto; TERCERA: Diga el absolvente como es cierto que en total y a cuenta de la negociación de compra venta pactada recibió de mano del señor Virguez la suma total de ochocientos cincuenta mil bolívares ( Bs. F 850.000,00); Contestó: si, es cierto”, y del análisis de la anterior formulación y contestación de la posición jurada, se evidencia que el demandado admite que tenía el conocimiento de que la Banca Privada no puede otorgar documentos de venta de inmuebles con garantía hipotecaria si preexiste un gravamen hipotecario de primer grado con un tercero, por lo que se evidencia, que el ciudadano Jesús Rodríguez, tenía conocimiento que debía liberar la hipoteca de primer grado que posee el inmueble objeto del contrato al realizar la venta de dicho inmueble. Asimismo de la tercera posición se desprende que el demandado admitió y confesó que el ciudadano Mario Virguez le había pagado la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. F 850.000,00), por la negociación de compra venta pactada, se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 410 y 414 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:

La acción incoada, en el presente asunto, por el actor, es la de cumplimiento de contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, en ese sentido se hace necesario señalar que dicho artículo establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

La norma Sustantiva Civil, es clara al señalar la acción de cumplimiento o resolución de contrato, supuestos de hechos que implica la prueba de la relación contractual y de los hechos por la que se demanda su cumplimiento o resolución, en ese sentido se hace necesario señalar que, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

De ahí, que las partes tengan la carga, desde el punto de vista de sus intereses, de no sólo afirmar los hechos en que funda su pretensión, sino también probarlos, para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenida, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran, por tanto, la desestimación de su pretensión, debe señalar esta Juzgadora, tal como ha sido criterio de este Tribunal y que esta ocasión se reproduce, que en el proceso civil, las partes, en efecto, persiguen un fin determinado: Que la sentencia les sea favorable. Pero el sistema dispositivo que lo rige por mandato del Artículo 12 del Código Civil Venezolano Vigente, impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

En virtud de la naturaleza de la causa petendi, empleada por el actor, esta Juzgadora, considera oportuno hacer referencia a los siguientes artículos del Código Civil:

Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Por tanto, al tratarse de una convención, que se hace Ley entre las partes, la propia Ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:

Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

Con relación a los efectos, el artículo 1.159 eiusdem, dispone que en principio los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, significando esto que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma con que se encuentra sujeto o obligado a cumplir con el ordenamiento jurídico, dispositivo sustantivo que se encuentra muy a la par de la definición de Aristóteles del contrato al denominarlo jurídicamente como: “…ley particular que liga a las partes”, sabiendo que esa fuerza obligatoria deriva de la autonomía de la voluntad de los propios sujetos contractuales, debiendo inclusive esa voluntad contractual de las partes tener fuerza de Ley inclusive para el Juez. Respecto a su ejecución, el artículo 1.160 ibídem dispone que: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan a cumplir lo expresado en ellos (…)”. Así pues, con la norma jurídica en referencia hace mención que los contratos deben ejecutarse de buena fe, debiendo significar que ya no hay contratos stricti juris –acciones de derecho estricto- sino que todos son bonae fidei –obligaciones de buena fe- [Casas Rincón, Cesar; Obligaciones Civiles, elementos, págs. 139-141].

En el caso que nos ocupa, observa el Tribunal que el contrato las partes lo denominaron “opción de compra venta” es de carácter bilateral, pues cada parte tiene una obligación interdependiente, el comprador pagar el precio pactado y el vendedor entregar el inmueble y suscribir un contrato posterior de compraventa definitivo traslativo de propiedad, por tanto se encuadra en el supuesto del artículo 1.134 del Código Civil, que señala: “…El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente…”. Y se enmarca perfectamente, en un contrato de promesa bilateral, de acuerdo al criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Sentencia Nro. 878, Expediente Nro. 14-0662, Caso: Sociedad Mercantil Panadería la Cesta de los Panes, C.A., de fecha 20/07/2.015, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón. Establecido el carácter sinalagmático del contrato, es menester señalar lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, se colige que en ella convergen los requisitos de procedencia para toda reclamación de cumplimiento de contrato, a saber: i) que se trate de un contrato bilateral; ii) que la parte que reclama el cumplimiento haya cumplido con su obligación, y iii) que la otra parte no ejecute la suya.

Asi, esta Juzgadora debe analizar si en caso de autos, se cumplen con los supuestos de procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato, en cuanto al primer requisito que se trate de un contrato bilateral; se advierte que efectivamente, el caso bajo análisis se refiere a la pretensión de cumplimiento de un contrato de opción de compra venta “Promesa Bilateral de Compraventa” de un bien inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguido con el Nro A4-04, ubicada en el Lote de Acceso A-4, del conjunto residencial LOS CORTIJOS II ETAPA, situado en las Cercanías del Caserío La Piedad, en jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Autónomo Palavecino del estado Lara, identificado con el código Catastral 13-06-02-000-015-011-004-000-000-000, tiene un área aproximada de construcción de Sesenta y Ocho Metros Cuadrados (68,00 M2), consta de las siguientes dependencias. Sala-comedor, cocina, dos (2) habitaciones, un (1) baño, porche, lavadero, garaje y con un lote de terreno sobre el cual se encuentra construida la vivienda con un área aproximada de Ciento Cuarenta y Cuatro Metros Cuadrados (144,00 M2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: 9,00 mts con parcela Nº A5-8, SURESTE: 16,00 mts con parcela Nº A4-05, SUROESTE: 9 mts con calle acceso A4 y NORESTE: 16,00 mts con parcela A4-03, correspondiéndole un porcentaje de condominio del 3,231360%, contrato el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto estado Lara, anotado bajo el Nº 16, Tomo Nº 257 del tomo de Autenticaciones del año 2.013, llevados ante dicha Notaria, de fecha 30/09/2.013, literal “B” (fs. 06 al 11 de la I pieza), hecho este muy por además no controvertido por los litigantes, por lo que se encuentra cumplido con el primer requisito de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, al existir en los autos un contrato bilateral. Asi se establece.

Respecto al segundo requisito, referido al cumplimiento de la accionante de las obligaciones contraídas en el contrato, esta Operadora de Justicia observa, que la actora (compradora), alego en su libelo que en fecha 12/08/2.013, celebro un convenio previo a una opción de compra venta con el ciudadano Jesús Alejandro Rodríguez Silva, mediante el cual le entrego la suma de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) a cuenta de la futura compra un inmueble propiedad de dicho ciudadano, se pactó igualmente en dicho convenio, que al momento de suscribirse la opción de compra-venta por ante Notaria Publica le entregaría a cuenta del precio de la compra-venta la cantidad de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000,00), pago que realizo dentro del plazo acordado. Posteriormente con fecha 30/09/2.013, suscribió la opción compra-venta por ante Notaria Pública con el ciudadano Jesús Alejandro Rodríguez Silva, antes identificado y que opone en este acto al prenombrado contratante, que se estipulo un precio para la compra-venta de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00); entregándose en ambos convenios a cuenta del precio, la cantidad de Bolívares Ochocientos Cincuenta Mil (Bs. 850.000,00) a partir de la fecha en que se celebró la opción, luego procedería a celebrarse la compra-venta en un plazo no mayor de noventa (90) días, con una prórroga de treinta (30) días adicionales de ser necesaria, que el prominente vendedor durante la opción de compra-venta le hizo entrega del inmueble objeto del contrato para habitarlo, en razón de haberle entregado el sesenta por ciento (70%) del valor del precio aproximadamente a cambio de una cantidad significativa del precio, como lo es la suma de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000,00), del total del precio, faltando una pequeña diferencia no pagada por causas imputables al propietario vendedor, quien aún no ha liberado la hipoteca asegura la parte actora, que dicha obligación no fue cumplida por el prominente vendedor, ya que no realizo las diligencias necesarias para suspender el gravamen hipotecario en tiempo oportuno.

Por su parte el demandado como defensa de fondo alega que en fecha 12/08/2013, figuro de derecho contrato de opción compra-venta con un lapso de 90 días y una prorroga la cual se determina si se cumplió lo estipulado o no, ese es el concepto de prórroga, el mismo contrato siendo el 12/11/2013 su resolución contractual celebre un contrato de opción a compra-venta, ambos contratos suscritos y firmados con opción de compra-venta, sobre un inmueble de su propiedad, el contrato se pactó siempre con la buena fe entre ambos estableciéndose el precio por la cantidad de 1.2000.000 bolívares el cual se optó y estipulo, que el mismo iba a ser pagado en tiempos ciertos, claros y entendidos, es decir, en fechas precisas acorde en la posibilidad libre del monto y capacidad de pago que tuviera el comprador, pero no fue así porque después que se firmó el contrato y luego de varias reuniones y de constantes llamadas hechas por el ciudadano Virguez, llamadas expresas en la cual propone que se realice un contrato autenticado, para fines de requisitos discrecionales ya que el mismo es un requisito de fondo para realizar y consignar una solicitud ante su banco, utilizando la figura de derecho de contrato de opción por su termino de vigencia el mismo cumplió con periodo de vigencia. Alega que el mismo se firmó el día 30/09/2013, con plazos a términos, precisos y claro, también el mismo quedo sin efecto al quedar su término vencido en fecha 30/12/2013 y menciona la prorroga enfoque de derecho para establecer si se ha cumplido lo estipulado en las cláusulas o no se estudia que el mismo no se cumplió y en ello se aplica en derecho la resolución contractual se extingue el contrato autenticado y con ello todas las cláusulas suscritas sin validez, menciona que el ciudadano Mario Virguez está en posesión de su vivienda haciendo en su familia y su persona una reversibilidad en su bienestar y patrimonio, al decirle que el dinero que entrego no lo dispusiera hasta tanto el ciudadano Mario Virguez pudiera conseguir un financiamiento bancario, siendo la solución del demandante que el pagaría la cantidad de 2.000 bolívares mensuales por canon de arrendamiento y la promesa firma de devolver su vivienda el mes de diciembre del año 2.013 tiempo firme y excluyendo la prórroga por ser una desventajas en todo contenido legal, familiar y social, sobre como poder comprar una propiedad si no puede disponer del dinero no es comprensible tal concepto.

Ante los hechos planteados por los litigantes, esta Administradora de Justicia, estima necesario analizar e interpretar el contenido y alcance de la convención contractual que atañe al caso sub-lite, y es Ley entre las partes, teniendo como norte lo estatuido en el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, el contrato objeto de litis establece una serie de obligaciones para la compradora (actora), los cuales para una mejor comprensión de las partes intervinientes en el presente juicio se procede a transcribir:

SEGUNDA: El precio de la venta acordado por las partes es por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (1.2.00.000,00) Los cuales serán cancelados por EL PROMITENTE COMPRADOR de la siguiente manera: a) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (300.000,00 Bs.), en calidad de inicial al momento de la firma del presente documento, en cheque Nro. 96838990, de la entidad financiera Banco Mercantil, girado contra la Cuenta Corriente Nro. 01050102411102100285, en fecha 19 de Septiembre de 2013; b) NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (900.000,00 Bs.) al momento de la firma del documento definitivo de venta por crédito hipotecario. TERCERA: El lapso de tiempo estipulado para la presente opción es de Noventa (90) Días, calendarios, contados a partir de la firma de la presente opción más Treinta (30) Días de prórroga.
…Omissis…
QUINTA: EL PROMINENTE VENDEDOR se obliga a entregar el bien vendido, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, en perfecto estado, libre de gravámenes, solvente en todos sus servicios públicos y privados, así como las respectivas Solvencias Nacionales y Municipales. (Mayúsculas y Negrillas propias del contrato autenticado, subrayado de este Juzgado)

De las clausulas citadas entiende esta Juzgadora que por la teoría de la autonomía de la voluntad de los sujetos contratantes que las obligaciones de la compradora (demandante), consistían en pagar el precio de la venta por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (1.2.00.000,00), que serian pagados de la siguiente manera la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (300.000,00 Bs.), en calidad de inicial al momento de la firma del referido documento, quedando un saldo restante de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (900.000,00 Bs.), que debían de ser pagaderos de acuerdo a la cláusula segunda, al momento de la firma del documento definitivo de venta por crédito hipotecario y las obligaciones del demandado (vendedor), era entregar el bien vendido, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, en perfecto estado, libre de gravámenes, solvente en todos sus servicios públicos y privados, así como las respectivas Solvencias Nacionales y Municipales.

La obligación principal de la parte accionante (comprador ), consistía en pagar el precio de la venta por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (1.2.00.000,00), que serian pagados de la siguiente manera la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (300.000,00 Bs.), en calidad de inicial al momento de la firma del referido documento y el saldo restante del negocio jurídico equivalente a la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00), que debían de ser pagaderos de acuerdo a la cláusula segunda, al momento de la firma del documento definitivo de venta por crédito hipotecario, sin embargo, la parte actora afirma en su libelo primero; que en 12/08/2.013, celebro un convenio previo a una opción de compra venta con el ciudadano Jesús Alejandro Rodríguez Silva, mediante el cual le entrego la suma de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) y que al momento de suscribirse la opción de compra-venta por ante Notaria Publica le entregaría a cuenta del precio de la compra-venta la cantidad de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000,00), entregándose en ambos convenios a cuenta del precio, la cantidad de Bolívares Ochocientos Cincuenta Mil (Bs. 850.000,00) y segundo que de igual forma obtuvo el crédito hipotecario para pagar las obligaciones conforme al contrato, alega que serían pagados al momento de la firma del documento definitivo de venta. Observándose que el ciudadano JESÚS ALEJANDRO RODRIGUEZ SILVA, parte demandada, en la contestación de la demanda, reconoció el contrato privado celebrado previo a la opción de compra venta, al cual las partes denominaron reserva de compra cursante al folio (5), asimismo el ciudadano JESÚS ALEJANDRO RODRIGUEZ SILVA quien absolvió recíprocamente posiciones juradas admitió y confesó que el ciudadano Mario Virguez le había pagado la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. F 850.000,00), por la negociación de compra venta pactada, tal como lo afirma el demandante en su libelo, igualmente este Tribunal observa, de la copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara en fecha 05/02/2.014, inserto bajo el N° 13, Tomo 13 literal “B1” (fs. 12 al 29 de la I Pieza), que el comprador (parte accionante), obtuvo el crédito hipotecario por parte de la entidad bancaria BANCARIBE, conforme lo establece el contrato, de lo que el demandado alegó que la parte actora no cumplió con el crédito hipotecario, por vencerse los lapsos establecidos en el contrato suscrito que el mismo quedo sin efecto al quedar su término vencido en fecha 30/12/2013, siendo, que el contrato de opción a compra venta, en su cláusula tercera, se estableció claramente que el lapso de tiempo estipulado para la opción es de Noventa (90) días, calendarios, contados a partir de la firma de la opción más treinta (30) días de prórroga, es decir, si se firmó la opción en fecha 30/09/2013, vencía el lapso natural del contrato más su prorroga en fecha 30/01/2014, y el documento autenticado donde se obtuvo el crédito hipotecario up-supra, se desprende que fue presentado en fecha 30/01/2014 y con la nota de autenticación de fecha 05/02/2014, así, entiende esta Juzgadora que el comprador demandante, cumplió con su obligación de obtener su crédito hipotecario por la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00), dentro del lapso previsto en el contrato de opción de compra venta tantas veces mencionado, de lo que se concluye que la parte actora (comprador), cumplió cabalmente con sus obligaciones, al pagar al ciudadano Jesús Alejandro Rodríguez Silva, la cantidad Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), cuando celebro el convenio previo a la opción de compra venta, la cual las partes denominaron reserva de compra y que al momento de suscribirse la opción de compra-venta por ante Notaria Publica le entregaría a cuenta del precio de la compra-venta la cantidad de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000,00), entregándose en ambos convenios a cuenta del precio, la cantidad de Bolívares Ochocientos Cincuenta Mil (Bs. 850.000,00) y al adquirir el crédito hipotecario dentro de los ciento veinte (120) días, del lapso establecido en el contrato de opción de compra venta, para el pago restante del precio de la venta, al momento de la firma del documento definido de venta, cumpliéndose así, con el segundo de los requisitos para procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, esto es, que la parte que reclama el cumplimiento el comprador demandante ha cumplido con su obligación. Así se establece.

Y finalmente en cuanto al tercer requisito para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato; que la otra parte no ejecute la suya. Se desprende de los autos que era obligación del demandado vendedor conforme a la clausula quinta del contrato, entregar el bien vendido, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, en perfecto estado, libre de gravámenes, solvente en todos sus servicios públicos y privados, así como las respectivas Solvencias Nacionales y Municipales. Ambas partes reconocieron que el vendedor le entrego el inmueble al comprador el cual que se encuentra ocupándolo, no obstante, el vendedor demandado no cumplió con su obligación de entregar el inmueble libre de gravámenes como lo establece la cláusula quinta del referido contrato, puesto que no cumplió debidamente con la liberación de la hipoteca de primer grado que recae sobre el bien objeto del contrato suscrito, para la debida protocolización por ante el Registro respectivo del documento definitivo de venta, incumpliendo así el vendedor demandado, con sus obligaciones contractuales, cumpliéndose en vía de consecuencia con el tercer y último de los supuestos establecidos en el artículo 1.167 del Código Sustantivo Civil, para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato. Así se decide.

Por otra parte, esta Juzgadora observa, que la parte vendedora demandada, alega, que el demandante le pagaría la cantidad de 2.000 bolívares mensuales por canon de arrendamiento y la promesa firma de devolver su vivienda el mes de diciembre del año 2.013, siendo que la parte demandada no logró probar que existe una relación arrendaticia entre las partes litigantes, no demostró en los autos tal alegado. Así se declara.

Establecida la procedencia de la demanda, el Tribunal advierte que el actor deberá honrar también, dentro de los treinta días calendarios siguientes al pronunciamiento que declare firme esta sentencia, el excedente prometido en el momento de la protocolización de la venta definitiva, a saber, TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (350.000,00) actualizados a la reconversión monetaria e indexados, caso contrario se dará por extinguida la presente causa. Igualmente, el demandado una vez quede firme la presente decisión dentro del mismo lapso, treinta días calendarios siguientes al pronunciamiento que declare firme esta sentencia, deberá entregar ante este Despacho los documentos respectivos para protocolizar la venta definitiva, en especial la liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble; caso contrario, el Tribunal con el pago del demandante purgará la hipoteca a favor del acreedor privilegiado y remitirá copia mecanografiada de la presente decisión al registro respectivo, para que sirva como documento traslativo de propiedad de conformidad con lo establecido en el articulo 531del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: CON LUGAR: la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por el ciudadano MARIO VIRGUEZ en contra del ciudadano JESUS ALEJANDRO RODRIGUEZ SILVA, antes identificados.

SEGUNDO: como consecuencia de lo anterior, el actor deberá honrar también, dentro de los treinta días calendarios siguientes al pronunciamiento que declare firme esta sentencia, el excedente prometido en el momento de la protocolización de la venta definitiva, a saber, TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (350.000,00), actualizados a la reconversión monetaria e indexados, caso contrario se dará por extinguida la presente causa. Igualmente, el demandado una vez quede firme la presente decisión dentro del mismo lapso, treinta días calendarios siguientes al pronunciamiento que declare firme esta sentencia, deberá entregar ante este Despacho los documentos respectivos para protocolizar la venta definitiva, en especial la liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguido con el Nro A4-04, ubicada en el Lote de Acceso A-4, del conjunto residencial LOS CORTIJOS II ETAPA, situado en las Cercanías del Caserío La Piedad, en jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Autónomo Palavecino del estado Lara, identificado con el código Catastral 13-06-02-000-015-011-004-000-000-000, tiene un área aproximada de construcción de Sesenta y Ocho Metros Cuadrados (68,00 M2), consta de las siguientes dependencias. Sala-comedor, cocina, dos (2) habitaciones, un (1) baño, porche, lavadero, garaje y con un lote de terreno sobre el cual se encuentra construida la vivienda con un área aproximada de Ciento Cuarenta y Cuatro Metros Cuadrados (144,00 M2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: 9,00 mts con parcela Nº A5-8, SURESTE: 16,00 mts con parcela Nº A4-05, SUROESTE: 9 mts con calle acceso A4 y NORESTE: 16,00 mts con parcela A4-03, correspondiéndole un porcentaje de condominio del 3,231360%; caso contrario, el Tribunal con el pago del demandante purgará la hipoteca a favor del acreedor privilegiado y remitirá copia mecanografiada de la presente decisión al registro respectivo, para que sirva como documento traslativo de propiedad de conformidad con lo establecido en el articulo 531del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: La presente decisión se publica dentro del lapso de Ley.

QUINTO: Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los (19) días del mes Julio de dos mil diecinueve (2.019). Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación.

La Juez Provisoria,

Abg. Milagro de Jesús Vargas El Secretario Temporal,

Abg. Elías Abrahán Pérez

Seguidamente se publicó en esta misma fecha, siendo las 9:00 am.

El Secretario Temporal,

Abg. Elías Abrahán Pérez