REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL Barquisimeto, nueve (09) de julio de dos mil diecinueve 209º y 160º Exp. Nº KP02-R-2019-000056 PARTE DEMANDANTE: Ciudadano, ALESSANDRO SALLUSTI DE MARCHIS, titular de la cédula de identidad N° 7.302.666.- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados Miguel Felipe Gabaldon Gabaldon, José Eduardo Baralt López Y Whill Robhinson Pérez Colmenarez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 4.842, 21.797 y 177.105, respectivamente.- PARTE DEMANDADA: Ciudadanos, SERGIO SALLUSTI CHINZONE y ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.410.080 y 12.851.884, respectivamente, y la Sociedad Civil Saldema, de este domicilio, inscrita por ante el referido Registro Público del Primer Circuito de este Municipio Iribarren del citado Estado Lara en fecha 03 de noviembre de 2015, inscrita bajo el Nº: 46, del tomo 29, del protocolo de transcripción del año 2015.- APODERADOS JUDICIALES DE LAS PARTE SDEMANDADAS: Abogados Filippo Tortorici Sambito, Aymara Bracho, Carmine Eduardo Petrilli Stelluto y Deisy Rojas, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 45.954, 138.706, 108.822 y 119.341, respectivamente.- MOTIVO: Recurso de Apelación (Cumplimiento de contrato) SENTENCIA: Definitiva I Secuencia Procedimental En fecha dieciocho (18) de febrero de 2019, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, Estado Lara, el Oficio Nº 071, de fecha once (11) de febrero de 2019, emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió el expediente contentivo del juicio por cumplimiento de contrato, interpuesto por el ciudadano ALESSANDRO SALLUSTI DE MARCHIS, contra los ciudadanos, SERGIO SALLUSTI CHINZONE y ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI, y SALDEMA S.C., representada por sus Directores, los ciudadanos SERGIO SALLUSTI CHINZONE y ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI. Dicha remisión obedece al auto de fecha once (11) de febrero de 2019, dictado por el referido Juzgado mediante el cual se oyó en ambos efectos la apelación interpuesta en fecha 05 de febrero de 2019 y ratificada en fecha 07 del mismo mes y año por el abogado CARMINE EDUARDO PETRILLI STELLUTO, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 31 de enero de 2019, que declaró CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de compra venta. Asimismo en fecha veintisiete (27) de febrero del 2019, se le da entrada y este juzgado acuerda celebrar el Acto de Informes al vigésimo (20mo) día de despacho siguiente a la fecha del presente auto, de conformidad con lo establecido en el 517 del Código de Procedimiento Civil. En fecha ocho (08) de mayo de 2019 se dejó constancia que el día siete (07) del mismo mes y año venció la oportunidad legal para el acto de Informes, presentando escrito el abogado Whill Pérez Colmenarez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 177.105, en su condición de apoderado judicial de la parte actora; y el abogado Filippo Tortorici Sambito, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 45.954, en su condición de apoderado judicial de la parte codemandada. En fecha veintiuno (21) de mayo de 2019 se dejó constancia que el día siete (07) del mismo mes y año venció la oportunidad legal para el Acto de Observación a los Informes, presentando escrito el abogado Filippo Tortorici Sambito, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 45.954, en su condición de apoderado judicial de la parte codemandada y el abogado Whill Pérez Colmenarez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 177.105, en su condición de apoderado judicial de la parte actora; en consecuencia este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil procederá al dictado y publicación de la sentencia respectiva. En fecha tres (03) de junio de 2019 por medio de auto este Tribunal procedió a subsanar error cometido en auto dictado en fecha 21 de mayo de 2019, en consecuencia se anuló el mismo conforme lo previsto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil. Considerando que la presente causa se encuentra en etapa de sentencia quien juzga acordó agregar los escritos presentados por el abogado Filippo Tortorici Sambito, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 45.954, en su condición de apoderado judicial de la parte codemandada y el abogado Whill Pérez Colmenarez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 177.105, en su condición de apoderado judicial de la parte actora. Finalmente, revisadas las actas procesales y llegada la oportunidad de dictar sentencia definitiva, estando la presente decisión inmersa dentro del plan de descongestionamiento interno por encontrarse dentro de lapso y acatando un consumo prudente de los recursos de energía y papel para un mantenimiento sano del medio ambiente y ahorro eficiente, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes: II DE LA COMPETENCIA A los efectos de determinar la competencia para el conocimiento del presente asunto, de este Juzgado Superior en lo Civil (Bienes) y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, la misma está definida de acuerdo a la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, y en materia civil de acuerdo a lo previsto en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en concordancia con la Resolución N° 235 del Consejo de la Judicatura del 24 de abril de 1995, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N° 35.715, de fecha 22 de mayo de 1995. Respecto a la competencia civil, de este órgano solo está facultado para intervenir en aquellas causas que versen sobre derechos cuyo objeto sean bienes, entendiendo el vocablo “bien” en su noción de carácter jurídico. Reconocido por la Sala Constitucional en sentencia Nº 642 de fecha 22 de junio de 2010, expediente Nº 10-0153, caso: Promotora Club House, C.A., y la Sala de Casación Civil, en decisión RC.000146-1, de fecha 22 de marzo de 2018, expediente N° 2017-000726, caso: Francisco D´ Paula Aristeguieta Correa contra H.G. Nuevo Triángulo, C.A, y en más reciente criterio de la misma Sala de Casación Civil de fecha diez (10) de agosto de 2018, Exp. 2018-000167, con Ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vázquez. Por lo tanto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que: “Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones: …Omissis… B. EN MATERIA CIVIL: 1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho. …Omissis… “ (Negrillas de este Juzgado) Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que: “Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. (…).” (Negrillas de este Juzgado) Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide. III DE LA DEMANDA Mediante escrito presentado en fecha uno (01) de diciembre de 2017, la parte actora, ya identificada, interpuso demanda por cumplimiento de contrato, reformando el libelo de demanda en fecha diecinueve (19) de febrero de 2018, con base a los siguientes alegatos: Que “(…) Consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, de fecha 02/09/2009, anotado bajo el No. 02 y tomo 117 de los libros de autenticaciones llevados por ese ente notarial, (anexo “A”), que el ciudadano SERGIO SALLUSTI y autorizado por ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, de este domicilio, con cédulas de identidad N° V- 7.410.080 y V- 12.851.884 respectivamente, [le] dio en OPCIÓN DE COMPRA (VENTA), la Planta Mezzanina identificada: MEZZ LC-5 situada en la MEZZANINA del local comercial LC-5, de que formó parte del inmueble de su exclusiva propiedad el cual el vendedor lo adquirió mediante documento registrado en fecha 07-02-1995, inscrito en la anteriormente denominada Oficina Subalterna de Registro (hoy Registro Público) del Primer Circuito del Distrito (hoy Municipio) Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 20, folios 1 al 2, protocolo primero, tomo 7; contrato preliminar del que resalto lo siguiente: 1. Que SERGIO SALLUSTI, [le] dio en venta, mediante OPCIÓN DE COMPRA la Planta Mezzanina identificada: “MEZZ LC-5, situada en el local comercial LC-5 ubicado en la planta baja del edificio denominado: “TORRE FINANCIERA DEL CENTRO”, ubicado en la Calle 23 entre Carreras 18 y 19 Nro. 3-11, esquina de la Carrera 18 de la ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción del Municipio (hoy Parroquia) Catedral, Distrito (hoy Municipio) Iribarren del Estado Lara; 2. Que La Planta Mezzanina identificada MEZZ LC-5 tiene un área aproximada de VEINTISIETE METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (27,47 m2) (…) actualmente le corresponde un porcentaje de 3,22% sobre las cargas comunes, derechos y obligaciones del identificado edificio el cual será actualizado en el documento definitivo de venta. 3. Que La MEZZ LC-5 objeto de esta operación de OPCION DE COMPRA (VENTA) está sometida a las regulaciones contenidas en la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL y en el DOCUMENTO DE CONDOMINIO protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara en fecha 31 de Octubre de 1.994, bajo el N° 44, folios 1 al 10, Protocolo Primero, Tomo 7 y sus respectivas aclaratorias protocolizadas en la misma Oficina de Registro Subalterno. 4. Que El precio de la venta fue por la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 6.500,00), de los cuales [pagó] al vendedor la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 5.500,00), y el saldo restante se pactó seria pagado al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. 5. Que el lapso estipulado para el otorgamiento del documento definitivo de venta lo fue de ciento ochenta (180) días hábiles computados a partir de la citada fecha de autenticación del documento de opción de compra venta. Cabe destacar que transcurridos los 180 días citados up supra, el vendedor y su cónyuge no dieron cumplimiento a su obligación de presentar el documento definitivo de venta por ante la citada oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren de este Estado Lara, por lo que fue modificado dicho instrumento por las partes de manera privada, sólo en lo que respecta al lapso y, transcurrido el nuevo plazo, tampoco cumplieron con su obligación convenida contractualmente; antes por el contrario, sin que ellos pudieran disponer de [su] propiedad, lo que hicieron fue y de manera, aparentemente ilícita, unilateral e inconsulta, haciendo abstracción de su descrita obligación de hacer, aportaron pura y simple, la cosa en su integridad a la sociedad civil: “SALDEMA” o sea el cien por ciento de todos los derechos que tenían sobre la Mezzanina LC-5 del inmueble mediante documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 17-11-2016, bajo el N° 2016-1982, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 362.11.2.1.6761 (anexo “B”), correspondiente al libro de folio real del año 2016, a la nombrada Sociedad Civil Saldema”, de este domicilio, inscrita por ante el referido Registro Público del Primer Circuito de este Municipio Iribarren del citado Estado Lara en fecha 03 de noviembre de 2015, inscrita bajo el N°: 46, del tomo 29, del protocolo de transcripción del año 2015 (anexo “C”) donde los únicos socios son SERGIO SALLUSTI y su cónyuge ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI tratando de sustraerse de las obligaciones (hacer) del otorgamiento del documento definitivo de venta, perfecta porque así fue estipulado. (…) Y por cuanto el inmueble objeto de la venta, fue adquirido por la comunidad conyugal, la cónyuge de SERGIO SALLUSTI interviene en la redacción del documento y declara lo siguiente: “…Y yo, ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI, venezolana, titular de la Cédula de Identidad N° 12.851.884, actuando con el carácter de cónyuge de SERGIO SALLUSTI, declaro: estar de acuerdo con la presente operación y lo autorizo plenamente.” Ahora bien, los obligados vendedores no solo tratan de evadir la obligación sino que aportan, dizque a un tercero, [su] propiedad y no han consignado el documento definitivo de venta para la debida protocolización, estando en mora en el cumplimiento de ésta (Protocolización del documento definitivo de venta), sino que mucho antes de vencer el lapso, como lo acredit[ó] en el documento adjunto (anexo “B”) lo aportaron como un todo, a la prenombrado sociedad Civil Saldema pre identificada, por lo cual ésta sociedad, sin tener la propiedad plena, puede enajenar a un tercero un bien ajeno, como es el local LC-5, incluyendo: La MEZZ LC-5, de la cual [ha] pagado un 84,62%, sin que convalide tal ilicitud la circunstancia de que SERGIO SALLUSTI [le] haya notificado mediante telegrama la referida, ilegal e inconsulta cesión ulterior, en que aluden a un documento privado, que IMPUGN[Ó], (Negritas mías) en el cual habrían modificado las obligaciones personales traspasándolas a SALDEMA s/c el documento que dio origen a la opción y venta, ya que éste produce los efectos erga omnes que prevén los artículos 1357 y 1359 y 1360 del Código Civil, y que en todo caso [se] reserv[a] el derecho de pedir la exhibición de los dos documentos privados aludidos en el telegrama que adjunt[ó] marcado con la letra “C”, acorde con lo preceptuado en los artículos 436 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ya que en el aludido telegrama el referido SERGIO SALLUSTI, vendedor, manifiesta que realizó cesión a la ya nombrada sociedad civil y que le habrían hecho a través de documento privado tratando de modificar un documento público por lo que carece de valor, es írrito, lo [desconoce], lo [impugna] en lo que respecta que le fue cedido los derechos de la Opción, la obligación de hacer, en forma totalmente ilegal y tratando de evadir sus responsabilidades. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal) Solicitó que, “(…) convengan, o en su defecto a ello sean condenados por el tribunal, en el cumplimiento de la obligación de realizar la tradición del bien: La MEZZ LC-5, ya identificada, y sean conminados en plazo perentorio no mayor a sesenta (60) días calendarios a cumplir con su obligación contractualmente pactada, (…)” En el mismo orden de ideas, “(…) solicit[ó] se decrete prohibición de enajenar y gravar sobre el pre alinderado inmueble (…) Este pedimento se hace por cuanto de los recaudos que se acompañan, se evidencia que están llenos los extremos de ley para la procedencia de la precautelativa requerida, por lo que el Fumus Bonis Iuris se acredita del contrato de opción a compra (anexo “A”), de donde se puede apreciar de su cuerpo escritural que el vendedor recibió a su entera satisfacción más del 84% del pago del inmueble y solo se debe la cantidad de Un Mil Bolívares, que [debe] pagar en el acto de otorgamiento del documento definitivo de venta en el Registro Público competente (…)El Periculum in Mora, elemento éste determinable por la sola verificación del requisito anterior, pues la circunstancia de que exista presunción grave del derecho que se reclama, el cual por su naturaleza debe ser tutelado ipso facto, pues del hecho cierto que en el caso que la situación jurídica infringida por los demandados persista en el tiempo, acontecimiento éste que evidencia un riesgo inminente y manifiesto por su aporte simulado a SALDEMA s/c, que sea infructuosa la ejecución de la sentencia lo que se traduce en la amenaza de daño que proviene de la conducta de los demandados, por cuanto si realizaren enajenaciones ulteriores a cualquier tercero, ello afectaría [su] expectativa patrimonial, lo cual pudiera hacer desaparecer la perspectiva del derecho reclamado, ya que el tiempo y las circunstancias constituyen evidentemente un riesgo para [el actor] y dicha perspectiva patrimonial quedaría burlada ante la insolvencia de los vendedores demandados, circunstancias éstas que evidencian el tercer y último requisito concurrente, suficiente para decretar la medida solicitada, lo que la doctrina y jurisprudencia han denominado como el Periculum In Damni, léase el fundado temor de que se le causen lesiones graves o de difícil reparación a [sus] derechos, es decir, el camino que lleva a que un evento dañoso aparezca, como de hecho hoy está ocurriendo producto del incumplimiento y actitud asumida por los aquí demandados, y de los recaudos acompañados a la presente demanda, por lo que concurren en forma copulativa los extremos que nuestro estatuto procesal exige para el decretamiento de la medida pre cautelar solicitada, lo que en efecto [requirió] jurando la urgencia del caso. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal) Finalmente estimó la presente demanda en la cantidad de, “(…) UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), equivalentes a 5.000 unidades tributarias, calculadas al valor actual que lo es en TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) por cada unidad tributaria, según Gaceta Oficial Extraordinaria No. 6.287, del 27/02/2017, (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita) IV DE LA CONTESTACION Mediante escrito presentado en fecha veinticinco (25) de abril de 2018 el abogado Filippo Tortorici Sambito, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, con base a los siguientes alegatos: Que, “(…) IMPUGN[Ó] la estimación de la demanda formulada por la parte actora en su escrito de reforma de la demanda por ser exagerada; (…) (…) la contraparte solicita el cumplimiento del contrato preliminar de opción de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barquisimeto, de fecha 2 de septiembre de 2009, inserto bajo el N° 2, Tomo 117 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo precio se fijó en la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.500,00), quedando a deber según sus dichos la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) por lo que el valor de la cosa litigada según el referido contrato es la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.500,00) equivalentes a VEINTIUN CON SESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (21,66), equivalencia que se efectúa en base al valor de la unidad tributaria vigente a la fecha de presentación de la demanda, y este debe ser el monto de la estimación de la presente demanda y no la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) estimados por la contraparte en su libelo y reforma sin justificación alguna y sin explicar de dónde provienen. (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita. Corchete del Tribunal) …omissis… Señala que en nombre de sus representado, “(…) [rechazó, negó y contradijo] tanto los hechos como el derecho presentados por el demandante en su libelo de demanda por ser inciertos, contradictorios, infundados y temerarios, de la siguiente manera: (…) que sus representados acordaron con el demandante dar en opción de compra venta parte del local comercial proindiviso, específicamente la Mezzanina, documento este que quedó debidamente autenticada por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, de fecha 2 de septiembre de 2009, inserto bajo el N° 2, Tomo 117 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, procedieron en fecha 17 de noviembre de 2016 a cederle a la tantas veces nombrada sociedad civil “SALDEMA” todos los derechos y acciones de que eran propietarios sobre la referida opción de compra venta sobre la Mezzanina de marras, cesión esta que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.550 del Código Civil fue debidamente notificada al hoy demandante con sendos telegramas que el propio demandante expresamente reconoce haberlos recibidos y en consecuencia haber sido debidamente notificado de la referida cesión, (…) (…) el demandante se encontraba debidamente notificado de la cesión y en consecuencia conocía y sabía que para cualquier solicitud de cumplimiento, resolución, nulidad o reclamo desde la misma fecha de la notificación en relación a la mencionada opción de compra venta era y es la sociedad civil “SALDEMA”; en virtud de la cesión, el cesionario asume la misma posición en que se encontraba el cedente: tanto con respecto a las cargas y obligaciones como los derechos objeto de la cesión, como si fueran propios, con ello quiere decirse que desde el punto de vista dogmático, tanto objetiva como subjetivamente, es perfectamente válido concebir una transmisión globalizada de una determinada posición jurídica, es decir, del conjunto de efectos contractuales que de la misma derivan, sin necesidad de descomponerla en tantos negocios transmisivos [Sic] como créditos y obligaciones aquella origina. (…) (…) habiendo cedido [sus] representados los derechos en el contrato de opción de compra venta de marras a la sociedad civil “SALDEMA”, esta pasó desde el mismo instante en que fue notificado el hoy demandante a sustituir a [sus] representados en la posición contractual en que se encontraban ellos, máxime cuando dicha sociedad a su vez resulta ser la única que podría, en el supuesto negado, cumplir con el contrato o con una sentencia que declarara con lugar la presente demanda, y en consecuencia transmitirle al demandante a través de documento registrado la propiedad del inmueble en cuestión. (…) (…) se evidencia que [sus] representados se encuentran imposibilitados de cumplir con el referido contrato de opción compra venta debidamente autenticada por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, de fecha 2 de septiembre de 2009, inserto bajo el N° 2, Tomo 117 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Y Así solicit[ó] se declare. (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal) Indica que, “(…) En el presente caso tenemos que ambas partes conocían de antemano y antes de suscribirla que el objeto del contrato de opción de compra venta de la MEZZ LC-5 no era posible, ya que, la misma forma parte de otro inmueble el denominado LOCAL COMERCIAL LC-5 de la “TORRE FINANCIERA DEL CENTRO” en virtud de que el Documento de Condominio, por el cual se rige expresamente indica en sus artículos décimo cuarto y décimo quinto la imposibilidad de dividir un inmueble de los edificados en él y enajenarlos por separado. En conclusión, no se puede pedir la ejecución de un contrato cuyo objeto no sea posible. (…) (…) siendo el documento suscrito por las partes por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, de fecha 2 de septiembre de 2009, inserto bajo el N° 2, Tomo 117 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, un contrato preliminar en donde se estableció una obligación con un objeto no posible la contraparte se encuentra imposibilita de exigir su cumplimiento. Y así solicit[ó] se declare. (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita. Corchete del Tribunal) Que, “(…) [Rechazó, negó y contradijo] lo alegado por el demandante tanto en su libelo de demanda original como en su reforma que la MEZZ LC-5 “formo” parte del LOCAL COMERCIAL LC-5 de la “TORRE FINANCIERA DEL CENTRO”, cuando lo cierto es que dicha MEZZ LC-5 sigue formando parte integrante y proindiviso del LOCAL COMERCIAL LC-5 de la “TORRE FINANCIERA DEL CENTRO”, por así establecerlo expresamente los artículos décimo cuarto y décimo quinto del Documento de Condominio de dicho edificio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de Registro del Distrito (hoy Municipio) Iribarren del Estado Lara, en fecha 31 de octubre de 1994, bajo el N° 44, folios 1 al 10, Protocolo Primero, Tomo 7° y sus respectivas aclaratorias protocolizadas en la misma Oficina de Registro Subalterno, en fecha 07 de noviembre de 1994, bajo el N° 49, Tomo 10°, folios 1 al 2, Protocolo Primero, y en fecha 16 de noviembre de 1994, bajo el N° 50, folios 1 al vto., Protocolo Primero, Tomo 13°. (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita. Corchete del Tribunal) Igualmente, “(…) [Rechazó, negó y contradijo] lo alegado por el demandante tanto en su libelo de demanda original como en su reforma que lo suscrito por [sus] representados por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, de fecha 2 de septiembre de 2009, inserto bajo el N° 2, Tomo 117 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría hubiere sido un documento de compra venta, cuando lo cierto es que suscribieron fue un contrato preliminar, tal como expresamente lo indicó el demandante en su reforma de demanda al folio 1, línea 32. En el peor de los casos sea contrato preliminar o fuere en el supuesto negado compra venta la misma es inexistente por carecer de objeto posible, tal como lo indica[ron] en el punto II de esta contestación. (…)” (Corchetes del Tribunal) Asimismo, “(…) [Rechazó, negó y contradijo] lo alegado por el demandante tanto en su libelo de demanda original como en su reforma que a la MEZZ LC-5 le corresponda un porcentaje de 3.22% sobre las cargas comunes, derechos y obligaciones, por cuanto en el Documento de Condominio de dicho edificio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de Registro del Distrito (hoy Municipio) Iribarren del Estado Lara, en fecha 31 de octubre de 1994, [ya identificado], (…) dicho porcentaje se le encuentra asignado es al LOCAL COMERCIAL LC-5 de la “TORRE FINANCIERA DEL CENTRO”, sobre dicha Mezzanina el referido documento de condominio no indica nada en lo absoluto. (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal) En el mismo orden de ideas, opuso, “(…) la nulidad absoluta del contrato preliminar de opción de compra venta suscrito entre [sus] representados y el demandante ALESSANDRO SALLUSTI DE MARCHIS, (…) en función de lo siguiente: El inmueble objeto del contrato preliminar de opción de compra venta es la Planta Mezzanina identificada como MEZZ LC-5, dicho inmueble no es uno independiente susceptible de enajenación, ya que, el mismo forma parte integrante del Local Comercial [supra identificado] (…) Tanto [sus] representados como el hoy demandante convinieron expresamente que el inmueble objeto del contrato preliminar de opción de compra venta se encontraba sometido a las disposiciones legales establecidas en la Ley de Propiedad horizontal como en el documento de condominio del edificio en donde se encuentra construido el LOCAL COMERCIAL LC-5 el cual contiene la referida MEZZ LC-5 objeto de la negociación, denominado “TORRE FINANCIERA DEL CENTRO”, el cual como manifest[ó] supra se encuentra protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de Registro del Distrito (hoy Municipio) Iribarren del Estado Lara, (…) (…) se evidencia que existe una prohibición expresa en el referido documento de condominio de marras de disponer fraccionadamente los inmuebles y siendo que el inmueble objeto de la opción de compra venta, vale decir, la MEZZ LC-5 no es un inmueble independiente susceptible de enajenación, ya que, la misma forma parte del LOCAL COMERCIAL LC-5 de la “TORRE FINANCIERA DEL CENTRO”; en el supuesto negado que la parte demandante resultase vencedora del presente procedimiento, la posible sentencia de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil no podrá ser registrada y no se le podrá tener como título de propiedad. Y así solicit[ó] se declare. (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal) Reconvención De conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil [procedió] en este acto en nombre de [sus] representados a presentar formal RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN en contra del ciudadano ALESSANDRO SALLUSTIS DE MARCHIS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.302.666, con el objeto de obtener la nulidad del contrato preliminar de opción de compra venta otorgado por ante la Notaría Pública de Barquisimeto, de fecha 2 de septiembre de 2009, inserto bajo el N° 2, Tomo 117 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, ya que dicho contrato se encuentra imbuido en causales de nulidad absoluta y relativa, la cual solicit[ó] en base a los siguientes pedimentos: Nulidad Absoluta (…) una de las causales de nulidad absoluta de los contratos es cuando se contraríen disposiciones legales, efectivamente, ya como se ha dicho en innumerables ocasiones en el presente escrito el inmueble objeto del contrato preliminar de opción de compra venta, consiste en la MEZZ LC-5, la cual forma parte integrante de otro inmueble, específicamente el LOCAL COMERCIAL LC-5 del denominado edificio “TORRE FINANCIERA DEL CENTRO”, el cual por expresa disposición de los constructores fue destinado a la venta bajo el régimen de propiedad horizontal, es decir, bajo el amparo de la Ley de Propiedad Horizontal, la cual en su artículo 26 establece la obligatoriedad de realizar previamente a las ventas individuales de cada unidad un documento de condominio, (…) Efectivamente el documento de condominio del edificio “TORRE FINANCIERA DEL CENTRO” fue debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de Registro del Distrito (hoy Municipio) Iribarren del Estado Lara, en fecha 31 de octubre de 1994, bajo el N° 44, folios 1 al 10, Protocolo Primero, Tomo 7° y sus respectivas aclaratorias protocolizadas en la misma Oficina de Registro Subalterno, en fecha 07 de noviembre de 1994, bajo el N° 49, Tomo 10°, folios 1 al 2, Protocolo Primero, y en fecha 16 de noviembre de 1994, bajo el N° 50, folios 1 al vto., Protocolo Primero, Tomo 13°; identifica las unidades sujetas a enajenación realizando una delimitada descripción tanto del área, dependencias, pertenencias, anexidades y las cargas sobre los bienes comunes. Dentro de los bienes susceptibles de enajenación en dicho documento de condominio se identificó al LOCAL COMERCIAL LC-5, el cual contiene la siguiente mesura, linderos, pertenencias, anexidades y cargas comunes: Según el Capítulo Tercero del documento de condominio se identifica al referido local comercial con un área de CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y DOS DECIMETROS CUADRADOS (55,62 M2), dentro de los siguientes linderos NORTE: con local LC-6; SUR: con LOCAL C-4; ESTE: con acera sobre la Calle 23 y OESTE: con estacionamiento, más adelante en el mismo Capitulo se establece que al referido local comercial le pertenece como anexidad la Mezzanina identificada como MEZZ LC-5 con un área de VEINTISIETE METROS CUADRADOS CON CUARENTISIETE DECIMETROS CUADRADOS (27,47 M2), así como un puesto de estacionamiento; por ultimo establece dicha capitulo que al LOCAL COMERCIAL LC-5 le corresponde un porcentaje sobre las cargas comunes equivalentes al 3,22%, no atribuyéndole a las anexidades porcentaje alguno sobre los bienes comunes. (…) (…) existe una prohibición expresa en el referido documento de condominio de marras de disponer fraccionadamente los anexos del LOCAL COMERCIAL LC-5 tanto de la Mezzanina como del puesto de estacionamiento, vicio este que resulta insubsanable por las partes suscribientes del referido contrato preliminar de opción de compra venta otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, de fecha 2 de septiembre de 2009, inserto bajo el N° 2, Tomo 117 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; hecho éste que lo imbuye en causal de nulidad absoluta. Y así solicit[ó] se declare. (…) Nulidad Relativa (…) En el presente caso ambas partes (el demandante y [sus] representados) incurrieron en error de derecho al momento de suscribir el contrato preliminar de opción de compra venta otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, de fecha 2 de septiembre de 2009, (…) en virtud de que el inmueble que pretendieron opcionar no es un inmueble que pueda ser enajenado de manera independiente, ya que, el mismo es un anexo del LOCAL COMERCIAL LC-5 del edificio TORRE FINANCIERA DEL CENTRO según lo establece expresamente el documento de condominio de dicho edificio destinado a ser enajenado bajo régimen de propiedad horizontal, (…) (…) existe una prohibición expresa en el referido documento de condominio de marras de disponer fraccionadamente los anexos del LOCAL COMERCIAL LC-5 tanto de la Mezzanina como del puesto de estacionamiento, prohibición que como [dijo] supra conocían de antemano las partes, ya que, el contrato de condominio fue registrado con anterioridad al otorgamiento del documento preliminar de marras, y el registro le otorga fe pública y publicidad, y siendo que las disposiciones contenidas en el documento de condominio de conformidad con el Articulo 30 de dicha Ley son de obligatorio cumplimiento tanto por los compradores originales como los subsiguientes propietarios de las unidades (…) demostrándose el conocimiento que tenía el demandante de la imposibilidad de enajenación, de lo que se evidencia que a [sus] representados no se le puede aplicar la sanción contenida en el artículo 1.149 del Código Civil, por cuanto el error de derecho es imputable a ambas partes. De todo lo anteriormente expuesto queda demostrado que el contrato preliminar de opción de compra venta otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, de fecha 2 de septiembre de 2009, inserto bajo el N° 2, Tomo 117 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría se encuentra imbuido en causal de relativa. Y así solicit[ó] se declare. Por todo lo anteriormente expuesto que [acude] a su competente autoridad a reconvenir al ciudadano ALESSANDRO SALLUSTIS DE MARCHIS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.302.666 en nulidad del contrato preliminar de opción de compra venta otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, de fecha 2 de septiembre de 2009, inserto bajo el N° 2, Tomo 117 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y así solicit[ó] se declare. (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal) V DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN Mediante escrito presentado en fecha quince (15) de mayo de 2018 el abogado Whill R. Pérez Colmenarez, inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el N° 177.105, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de contestación a las reconvenciones, con base a los siguientes alegatos: Que, “(…) [Negó, rechazó y contradijo] como en efecto así lo [hace] en este mismo acto, de manera tajante todos y cada uno de los diversos ARGUMENTOS DE HECHO Y DERECHO sobre los cuales se apoyan las inapropiadas reconvenciones interpuestas el 25 DE ABRIL DE 2018 en escritos separados, es decir cada parte demandada planteó RECONVENCIÓN y téngase este escrito como la CONTESTACIÓN A LAS RECONVENCIONES PROPUESTAS. Igualmente [negó] a que LOS DEMANDADOS les asista el derecho de demandar nulidades absolutas ni relativas, y en el supuesto negado que de ser procedente, a todo evento [opone] la caducidad y la prescripción de tales acciones por haber transcurrido con exceso los lapsos contados desde el 02-09-2009 al 25-04-2018. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal) Que, “(…) [Rechazó, negó y contradijo] lo siguiente: PRIMERO: Que los DEMANDADOS, TENGAN DERECHO a RECLAMAR la NULIDAD del CONTRATO PRELIMINAR DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto en fecha: 02 DE SEPTIEMBRE DE 2009, anotado bajo el No.: 02, Tomo: 117 de los correspondientes Libros de Autenticaciones, en los TÉRMINOS en los cuales han sido. (…) (…) lo cierto es que en el CONTRATO PRELIMINAR DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA se lee que el Notario dejo constancia de lo siguiente: “Así mismo se deja constancia que dio cumplimiento a los establecido (vigente para la fecha) en el Ordinal Segundo del Art. 79 (hoy 78), de la Ley de Registro Público y del Notariado, informándose a la parte del contenido del documento a suscribir la naturaleza, trascendencia y consecuencias legales de este acto o negocio jurídico…” (Entre comillas del suscrito) SEGUNDO: Que el referido CONTRATO PRELIMINAR DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA tenga VICIOS que ACARREEN su NULIDAD. [Negó, rechazó y contradijo] que el documento de condominio tenga prevalencia sobre la Ley de Propiedad Horizontal y esté prohibido modificar dicho documento. En efecto el articulo 29 eiusdem lo prevé como excepción, por lo que reafirm[a] NO EXISTE ERROR DE DERECHO alguno ni mucho menos que el contrato y/o documento sea nulo o anulable, lo que [pidió] respetuosamente así sea declarado. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal) Finalmente solicitó que, “(…) declare CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato propuesta, y en consecuencia, SIN LUGAR las excepciones de falta de cualidad e interés y las referidas reconvenciones, (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita) VI DE LAS PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS ANEXOS AL LIBELO DE DEMANDA 1. Copia (CERTIFICADA) de Documento de Contrato de Promesa Bilateral de opción a Compra Venta, suscrito por los ciudadanos SERGIO SALLUSTI, ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI, con el ciudadano ALESSANDRO SALLUSTI, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto, en fecha 02 de septiembre del año 2009, quedando inserto bajo el N° 02, Tomo: 117. Se analiza como instrumento fundamental de la pretensión aquí iniciada y como prueba de las obligaciones y condiciones acordadas por ambas partes en el cuerpo del contrato, además se le da una apreciación principal ya que allí se describe el inmueble objeto del contrato, se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.- 2. Copia Certificada de Documento registrado contentivo del aporte del local LC-5 incluyendo la MEZZ LC-5, objeto del presente litigio, a la codemandada Sociedad Civil Saldema”, protocolizado dicho instrumento por ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 17-11-2016, bajo el Nº 2016-1982, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 362.11.2.1.6761, correspondiente al libro de folio real del año 2016. Se valora como documento de propiedad, que tiene la Sociedad Civil SALDEMA, sobre el inmueble del presente litigio, ya que el mismo demuestra la tradición del bien que fue con posterioridad a la fecha en la que se pactó la opción de compra-venta, con el ciudadano ALESSANDRO SALLUSTI, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 14, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se determina.- 3. Copia Certificada de Acta Constitutiva de la Sociedad Civil “SALDEMA”, inscrita por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 03 de noviembre del año 2015, quedando inscrita bajo el N° 46, Folios 361 del Tomo 29 del año del protocolo del año 2015. Instrumento que se valora como prueba de su personalidad jurídica, de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.- 4. Telegrama recibido por el ciudadano ALESANDRO SALLUSTI, enviado a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), siendo el remitente SERGIO SALLUSTI donde notifica e identifica: Documento original de la opción, del documento privado que la modifica y la cesión privada de los derechos a la Sociedad Civil SALDEMA; de fecha 10 de octubre de 2017. Aun cuando la anterior instrumental fue impugnada por la parte promovente, este Tribunal tiene en cuenta la notificación realizada por la parte codemandada al ciudadano ALESSANDRO SALLUSTI, por motivo de la traslación de propiedad efectuada por medio de la cesión de derechos de propiedad sobre el inmueble del presente litigio. Así se establece.- 5. Copia Fotostática de Poder Especial conferido por el ciudadano ALESSANDRO SALLUSTI, a los abogados MIGUEL FELIPE GABALDON GABALDON, JOSE EDUARDO BARALT LOPEZ y WHILL ROBHINSON PEREZ COLMENAREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 4.842, 21.797, y 177.105, respectivamente, autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, bajo el N° 39, Tomo: 16, Folios 124 hasta el 126. Dicha instrumental por cuanto no fue cuestionada en modo alguno, se tiene como fidedigna y se valora de conformidad con lo establecido en los Artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene como cierta la representación ejercida por los mandatarios en nombre de su poderdante. Así se establece.- ANEXOS A LA CONTESTACION DE LA DEMANDA 1. Copia Fotostática de Poder Especial conferido por los ciudadanos SERGIO SALLUSTI y ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI, en su carácter de Directores de la Sociedad Civil “SALDEMA” a los abogados FILIPPO TORTORICI SAMBITO, AYMARA BRACHO, CARMINE EDUARDO PETRILLI STELLUTO, y DEISY ROJAS inscritos en el Inpreabogado, bajo los Nros: 45.954, 138.706, 108.822 y 119.341, respectivamente, autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, bajo el N° 26, Tomo: 201, Folios 78 hasta el 80. 2. Copia Certificada de documento de condominio, protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, del edificio de la “Torre Financiera del Centro”, en fecha 31 de octubre de 1994, bajo el N 44, folios 1 al 10, Protocolo Primero, Tomo 7. La referida documental se valora como documento administrativo. De la misma se aprecian las condiciones establecidas por los miembros de la junta de condominio de INVERSIONES SALLUSTI, es decir del edificio Torre Financiera del Centro, para el desarrollo y desenvolvimiento de la actividad administrativa, sin embargo el desarrollo de la valoración a la anterior instrumental se fundamentará en la motiva de la presente decisión. Así se establece.- 3. Copia Fotostática de Poder Especial conferido por el ciudadano SERGIO SALLUSTI a los abogados FILIPPO TORTORICI SAMBITO, AYMARA BRACHO, CARMINE EDUARDO PETRILLI STELLUTO, y DEISY ROJAS inscritos en el Inpreabogado, bajo los Nros: 45.954, 138.706, 108.822 y 119.341, respectivamente, autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, bajo el N° 44, Tomo: 20, Folios 134 hasta el 136. 4. Copia Fotostática de Poder Especial conferido por la ciudadana ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI, a los abogados FILIPPO TORTORICI SAMBITO, AYMARA BRACHO, CARMINE EDUARDO PETRILLI STELLUTO, y DEISY ROJAS inscritos en el Inpreabogado, bajo los Nros: 45.954, 138.706, 108.822 y 119.341, respectivamente, autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, bajo el N° 15, Tomo: 11, Folios 44 hasta el 46. Las instrumentales signadas con los números 1, 3, 4 por cuanto no fueron impugnadas en modo alguno, se tienen como fidedignas y se valoran de conformidad con lo establecido en los Artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene como cierta la representación ejercida por los mandatarios en nombre de sus poderdantes. Así se establece.- EN EL LAPSO PROBATORIO PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA 1. Ratificó y promovió el valor probatorio del documento contrato preliminar consistente en una opción a compra, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 02/09/2009, anotado bajo el No. 02 y tomo 117 de los libros de autenticaciones llevados por ese ente notarial, adjunto al libelo contentivo de la demanda identificado con la letra “A”. Ratificó y promovió el valor probatorio del documento registrado contentivo del aporte del local LC-5 incluyendo la MEZZ LC-5, ésta objeto del presente litigio, a la codemandada Sociedad Civil SALDEMA”, protocolizado dicho instrumento por ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 17-11-2016, bajo el Nº 2016-1982, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 362.11.2.1.6761, correspondiente al libro de folio real del año 2016, adjunto al libelo contentivo de la demanda identificado con la letra “B”. Ratificó y promovió el valor probatorio del Acta Constitutiva de la Sociedad Civil SALDEMA”, inscrita por ante el referido Registro Público del Primer Circuito de este Municipio Iribarren del citado Estado Lara en fecha 03 de noviembre de 2015, inscrita bajo el Nº: 46, del tomo 29, del protocolo de transcripción del año 2015, documento este que fue adjunto al libelo contentivo de la demanda identificado con la letra “C”. Ratificó y Promovió Telegrama recibido por el ciudadano ALESANDRO SALLUSTI, enviado a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), siendo el remitente Sergio Sallusti donde notifica e identifica: Documento original de la opción, del documento privado que la modifica y la cesión privada de los derechos a la Sociedad Civil SALDEMA; de fecha 10 de octubre de 2017, marcado con la letra “D”. Dichos medios probatorios fueron valorados con anterioridad por lo que se dan por reproducidas. Así se establece.- PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA 1. Promovió el mérito favorable de todos los autos contentivos en el presente procedimiento, acogiéndose al principio de la comunidad de la prueba. La sola enunciación del mérito favorable de los autos, no constituye prueba alguna que requiera ser valorada, y con respecto a la comunidad de la prueba la parte debe indicar, y omitió hacerlo, de cual prueba en particular se quiere beneficiar ya que las pruebas pertenecen al proceso y corresponde su valoración al juez. Así se establece.- 2. Promovió y ratificó Copia Fotostática de Documento de Contrato de Promesa Bilateral de opción a Compra Venta, suscrito por los ciudadanos SERGIO SALLUSTI, ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI, con el ciudadano ALESSANDRO SALLUSTI, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto, en fecha 02 de septiembre del año 2009, quedando inserto bajo el N° 02, Tomo: 117. Copia Certificada de documento de condominio, protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, del edificio de la “Torre Financiera del Centro”, en fecha 31 de octubre de 1994, bajo el N 44, folios 1 al 10, Protocolo Primero, Tomo 7. Dichos medios probatorios fueron valorados con anterioridad por lo que se dan por reproducidos. Así se establece.- 3. Promovió Original de contrato privado de cesión de derechos realizado en fecha 17 de noviembre de 2016, sobre el contrato de Opción de Compraventa, celebrado entre los ciudadanos ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI y SERGIO SALLUSTI CHINZONE y el ciudadano ALESSANDRO SALLUSTI DE MARCHI. La referida documental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 14, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil como documento privado cuyo valor es indiciario, sirve como indicio para la formación del criterio de la jueza, del cual se demuestra la tradición del bien y que la cesión fue con posterioridad a la fecha en la que se pactó la opción de compra-venta, con el ciudadano ALESSANDRO SALLUSTI, siendo así por la naturaleza de la instrumental no se puede acreditar la venta de un inmueble ante un tercero.. Así se determina.- 4. Promovió Original de Telegrama dirigido al ciudadano ALESSANDRO SALLUSTI DE MARCHI, mediante el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), de fecha 16 de octubre de 2017. Vista la anterior instrumental, este Tribunal los valora de conformidad con el artículo 1.375 del Código Civil, como documento privado cuyo eficacia probatoria es indiciaria para la juez, y de la misma se aprecia que la fecha de envío del mismo fue con posterioridad a la fecha en la que realmente se realizó la cesión de derecho por lo que mal puede considerarse como un medio de notificación veraz de la cesión realizada por los codemandados a la Sociedad Civil SALDEMA, ya que tuvo que haberse notificado con antelación para que así la parte que se considerare con objeción alguna ejerciera las acciones y recursos pertinentes. Así se decide.- VII DE LA SENTENCIA APELADA En fecha treinta y uno (31) de enero de 2019 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia en el presente asunto con el siguiente fundamento: …Omissis… “(…) Asimismo se observa del juicio bajo análisis que fue impugnada la cuantía estimada por el demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por ser exagerada, ya que la contraparte solicita el cumplimiento del contrato preliminar de opción de compra-venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, de fecha 2 de septiembre de 2009, cuyo precio se fijó en la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.500,00), quedando a deber según sus dichos la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00), por lo que el valor de la cosa litigada según el referido contrato es la cantidad de SEIS MIL QUINIWENTOS BOLIVARES (Bs. 6.500,00), equivalentes a VEINTIUN CON SESENTA Y SEISU.T (21,66), equivalencia que se efectúa en base al valor de la unidad tributaria vigente a la fecha de presentación de la demanda, y ese debe ser el monto de la estimación de la demanda y no la cantidad de UN MILLONQUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00). (…) …omissis… Si bien es cierto tal como consta en actas del expediente, copia del contrato suscrito por las partes en la cual establecen el precio de venta por la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.500,00), actualmente (0,65) con los cambios del cono monetario, quedando a deber según sus dichos la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00), no es menos cierto que dado los índices inflacionarios al pedirse el cumplimiento o resolución de referido contrato no corresponde la reclamación por el monto pactado, ya que genéricamente se ha convertido en un criterio subjetivo del accionante, difícil de determinar que al intentarse una acción judicial deberá cuantificarse por el valor de adquisición del bien o de venta establecido en el contrato por ser cambiante dada la variación económica, siendo un tópico discrecional del juez de instancia, y que por la sana crítica y máximas de experiencia determina que un inmueble con esas características supera tal cantidad, por ello en atención a las razones ampliamente justificadas con anterioridad, desecha la impugnación realizada y ratifica la cuantía estimada por el accionante. Así se decide.- (…) …omissis… Al observar las condiciones del contrato, esta juzgadora aprecia tal cual como se desprende del contrato objeto de la presente controversia, así como de los hechos alegados por la parte codemandada la aceptación con respecto del pago de la venta del inmueble, quedando pendiente la materialización de la venta mediante contrato definitivo por parte de la vendedora para que el comprador procediera a pagar el resto de la deuda pendiente, entendiéndose que la parte compradora u promitente-compradora procedió a dar cabal cumplimiento a las condiciones pactadas en el contrato objeto del presente juicio. Así se establece.- De esta manera, entonces corresponde a quien aquí Juzga analizar y verificar si las condiciones pactadas por parte de la vendedora; fueron cumplidas íntegramente como fueron acordadas; se evidencia del contrato suscrito que los codemandados de autos se comprometieron a dar en venta al ciudadano ALESSANDRO SALLUSTI, plenamente identificado anteriormente, promesa esta aun no cumplida por cuanto no se ha realizado el documento de venta definitivo y es por eso que se motiva la pretensión incoada. Así se precisa.- Al no haberse cuestionado de modo alguno la existencia del contrato, objeto del presente litigio entiende esta Juzgadora una tacita admisión y de reconocimiento del pacto de venta realizada por parte de los ciudadanos SERGIO SALLUSTI CHINZONE y ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI, antes identificados, por lo que queda válidamente verificado que tal actuación no constituye un hecho controvertido en el presente litigio, siendo que aun cuando en el momento de contestar la demanda, categóricamente negó, rechazó y contradijo todos los hechos y derechos alegados por la parte actora, pues no desvirtuó en ningún momento el vínculo contractual, por ende queda reconocida la obligación de entrega del mismo. Así se determina.- Sin embargo, las defensas de los demandados no fueron limitadas, ya que oportunamente opusieron de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, formal reconvención, ambos por la nulidad del contrato de venta, es decir el mismo que motiva a la parte accionante pedir el cumplimiento, verificadas las formalidades de ley para ser admitidas, este Tribunal oportunamente se pronunció y admitió la misma en cuanto a lugar en derecho, contestando tempestivamente el demandante sobre los hechos reconvenidos, alegando la prescripción de la acción de nulidad. Los términos en los que fue propuesta la reconvención, abarcan imposibilidad de dividir la cosa objeto del litigio, arguyendo la nulidad absoluta del contrato preliminar objeto de la presente demanda, alegando que existe una prohibición expresa en el documento de condominio de disponer fraccionadamente los anexos del Local Comercial LC-5, tanto de la Mezzanina como del puesto de estacionamiento, vicio este que resulta insubsanable por las partes suscribientes del referido contrato preliminar de opción de compraventa, asimismo de conformidad con el articulo 1.133 y siguientes del Código Civil, solicitó la Nulidad Relativa del contrato de opción de compraventa, alegando que tanto sus representados como el demandante incurrieron en error de derecho al momento de suscribir el contrato preliminar, en virtud de que el inmueble que pretendieron opcionar no es un inmueble que pueda ser enajenado de manera independiente.- (…) (…) el lapso para que se pueda solicitar la Nulidad de un convenio, en el caso sub lite, se observa que el contrato de opción de compra-venta, objeto del presente litigio, fue suscrito por ambas partes, en fecha 02 de septiembre del año 2009, transcurriendo hasta el momento en la que se interpone la nulidad como defensa, que fue en fecha 25 de abril del 2018, desprendiéndose el curso suficiente que establece la norma parcialmente transcrita con anterioridad, por lo tanto han transcurrido con creces el lapso quincenal dispuesto, en consecuencia esta acción es extemporánea ya que se materializo el termino de prescripción establecida en el artículo 1.346 del Código Civil Venezolano, y así se dejara asentado en la dispositiva de la presente sentencia, por lo de que la reconvención planteada no ha de prosperar. Así se decide.- Por otra parte, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación. Como consecuencia de lo anteriormente expuesto surge el principio que el contrato legalmente perfeccionando tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento. (…) Asimismo, es importante resaltar que un contrato de promesa bilateral de venta, es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta. Si bien es cierto que nuestro Código Civil, no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, específicamente cuando se celebra bilateralmente y mediante reciprocas obligaciones, por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que contiene el Artículo 1.133 del Código Civil según el cual: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico”. Indudablemente que si en la promesa bilateral de venta han expresado su consentimiento sobre la cosa y el precio, es obvio que estamos en presencia de una venta y no de un precontrato, desde luego, que los contratantes deben atenerse a los términos en que quedó planteada la convención en el documento escrito y por consiguiente, la parte que incumpla su obligación sufrirá las consecuencias del proceso resolutorio, por iniciativa procesal de la otra parte y la sentencia devenida de la controversia judicial tendrá efecto declarativo ya que de acuerdo con el artículo 1.161 del Código Civil. “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado”. (…) Se observa de los argumentos esgrimidos por la parte demandada, que fundamenta sus defensas en la norma antes transcrita, sin embargo esta operadora de justicia observa que no se relaciona la fundamentación legal con la imposibilidad de cumplir el contrato, es decir no atañe a esta Juzgadora dotar de una fundamentación profunda, acerca de la misma. Así se precisa.- Aunado a las consideraciones altamente realizadas por esta Juzgadora, observa también que de las defensas ejercidas por los codemandados, se relevan al hecho de imposibilidad de dividir la Mezzanina del local comercial, trayendo una acción de mala fe por parte de la misma, ya que aun cuando tenía conocimiento de los estatutos condominales, contrato y recibió el pago de la Mezzanina al hoy accionante, lo que hoy ha de cuestionarse a través del presente fallo, convirtiéndose a partir de la protocolización el documento definitivo de venta en una especie de comunero, por lo que se condenara en definitiva a los demandados a cumplir el contrato suscrito en fecha 02 de Septiembre del año 2009, en los términos que fue contraído, para así lograr la perfección del contrato con el saldo restante que adeuda el demandante de autos, por la cantidad de UN MIL BOLIVARES FUERTES, (Bs.F 1.000,00) según el cono monetario antiguo, que en efecto se condenara a pagar. Así se decide.- Así las cosas, por todas las razones expuestas, la realidad es que de las actuaciones cursantes a los autos la parte actora ha cumplido con sus obligaciones, en tiempo y lugar contractualmente establecido por lo que opera en su favor la letra del artículo 1.167 del Código Civil, esto es, exigir la ejecución o cumplimiento del contrato. Por lo tanto, la vendedora, una vez quede firme la presente decisión, deberá comparecer junto al actor al Registro respectivo y protocolizar el documento definitivo de venta; y el demandante deberá cancelar la deuda restante, es decir la cantidad de CERO CON UN CENTIMO (Bs.S. 0.01), según el cono monetario actual, caso contrario, este Tribunal remitirá oficio con copia certificada de la presente decisión al Registro respectivo para que le sirva a la demandante comprador como documento traslativo de propiedad, consiguiendo así el cumplimiento del contrato suscrito. Así decide.- DECISIÓN Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el ciudadano ALESSANDRO SALLUSTI DE MARCHIS, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de identidad N° V- 7.302.666, de este domicilio, contra la SOCIEDAD CIVIL “SALDEMA”, S.C, debidamente inscrita por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 03 de Noviembre del año 2015, inserta en el N°: 46, Tomo: 29, folio 361, de protocolo de transcripción del año 2015, inscrita en el Registro de Información Fiscal RIF: J40693502-6 y Ciudadanos SERGIO SALLUSTI CHINZONE y ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros: V- 7.410.080, y V- 12.851.884, respectivamente, de este domicilio; SEGUNDO: Sin Lugar la defensa perentoria de Falta de Cualidad Pasiva alegada por los codemandados reconvinientes; TERCERO: Sin Lugar la Impugnación de Cuantía efectuada por los codemandados reconvinientes, en consecuencia se deja sin efecto la impugnación efectuada y se decreta la firmeza de la estimación hecha por la parte demandante reconvenida; CUARTO: Prescrita la Acción de Nulidad, por ende sin lugar la Reconvención interpuesta por los codemandados SERGIO SALLUSTI CHINZONE y ANTONINA DE MATTEIS DE SALUSTI, plenamente identificados; QUINTO: Como consecuencia del particular primero los codemandados reconvinientes deberán comparecer junto al demandante reconvenido al Registro respectivo y protocolizar el documento definitivo de venta; y el demandante reconvenido deberá cancelar la cantidad de CERO CON UN CENTIMO (Bs.S. 0,01), por concepto del resto del pago que adeuda por la venta del inmueble, objeto de la presente controversia, caso contrario, este Tribunal remitirá oficio con copia certificada de la presente decisión al Registro respectivo para que le sirva al demandante comprador como documento traslativo de propiedad, un vez quede firme la presente decisión y vencido el lapso de ejecución voluntaria; SEXTO: Se condena en costas a la parte codemandada reconviniente por resultar totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita) VIII DE LOS INFORMES De los informes consignados por la parte adherente En fecha siete (07) de mayo de 2019 el abogado Whill R. Pérez Colmenarez, actuando en su condición de apoderado del ciudadano Alessandro Sallusti de Marchis, parte accionante, consignó escrito de informes con el siguiente fundamento: Que, “(…) la parte demandante reconvenida al contradecir todas y cada una de las defensas opuestas, destruyó todos los alegatos formulados por los accionados, ello, reflejo inequívoco del dispositivo del fallo (…) la recurrida no acogió todos los fundamentos interpuestos por [su] representado, es decir, obvio pronunciarse sobre la primacía de la ley ante un documento de condominio, es decir, del alegado artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que motiva a que [su] patrocinado se adhiera a la apelación, (…)” (Corchetes del Tribunal) Que, “(…) En nombre de [su] representado, haciendo uso del derecho a la defensa consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, formaliz[ó] en esta oportunidad legal la ADHESIÓN A LA APELACIÓN de conformidad con lo dispuesto en los artículos 299, 300, 301 y 302 del Código Procedimiento Civil interpuesta por la parte perdidosa, lo que en efecto realiz[ó] conforme a los siguientes argumentos: (…) la presente adhesión a la apelación es procedente por cuanto lo obviado por la recurrida, no solamente es materia de fondo sino que incumbe al orden público y, ante este escenario, pertinente es traer a colación la doctrina reiterada y pacífica de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, contenida en su sentencia No. 00557, fechada el 16-06-2010, con ponencia del Magistrado Hadel Mostafá Paolini, (…) Y es con fundamento en el criterio jurisprudencial precedentemente transcrito que solicit[ó] respetuosamente a esta Alzada a su cargo, que declare con lugar la adhesión a la apelación por ser procedente conforme a derecho. (…)” (Mayúsculas y negritas de la cita. Corchetes del Tribunal) Finalmente solicitó que, “(…) se reforme IN MELIUS el correspondiente dispositivo de la sentencia dictada el 31 de enero del 2019 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, por no guardar dicho dictamen definitivo la debida armonía o los puntos específicos ya tratados como con la ley, conforme a la sentencia no.: 1.279/2006 de fecha: 26 de junio de 2006 (caso Luis Antonio Durán Gutiérrez) dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia; por manera que [pidió] muy respetuosamente a este juzgado Ad quem se sirva examinar y resolver favorablemente la cuestión planteada que debe prosperar, de modo que la recurrida sea reformada única y exclusivamente en la parte señalada y, sea declarada “con lugar” como corresponde en estricto derecho y téngase el presente escrito de adhesión a la apelación, también como escrito de informes. (…)” (Mayúsculas y negritas de la cita. Corchetes del Tribunal) De los informes consignados por la parte demandada aquí recurrente En fecha siete (07) de mayo de 2019 el abogado Filippo Tortorici Sambito, actuando en su condición de apoderado de la parte demandada, consignó escrito de informes con el siguiente fundamento: Que “(…) al momento de contestar la demanda la falta de cualidad para sostener el presente juicio, en virtud de que [sus] representados a pesar de haber suscrito un contrato preliminar a través de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, de fecha 2 de septiembre de 2009, inserto bajo el N° 2, Tomo 117 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría con el hoy demandante por un inmueble constituido por una Mezzanina, cuyos datos se encuentran plasmados en el libelo de demanda y [da] aquí por reproducidos, los referidos derechos contenidos en el documento preliminar de opción de compra venta, los mismos fueron cedidos a través de documento privado a la sociedad civil “SALDEMA”, Registrada por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 3 de noviembre de 2015, inscrita bajo el N° 46, Folio 361 del Tomo 29 del Protocolo de Transcripción del Año 2015, cesión ésta que fue debidamente notificada al demandante por medio de sendos telegramas con acuse de recibo, (…) Tal cesión se realizó en virtud de que [sus] representados decidieron constituir una sociedad civil la cual aglomerara la totalidad de los bienes pertenecientes a la comunidad de gananciales a tal efecto constituyeron la sociedad civil “SALDEMA”, para lo cual decidieron aportar dicho inmueble, es decir, el local Comercial signado con las siglas LC-5, situado en la planta baja del edificio denominado “TORRE FINANCIERA DEL CENTRO” ubicado en la Calle 23 entre carreras 18 y 19 Nro. 3-11, esquina de la Carrera 18 de esta Ciudad, Jurisdicción del Municipio (hoy parroquia) Catedral, Distrito (hoy Municipio) Iribarren del Estado Lara, con Código Catastral N° 13-03-01-U01-112-1923-005-001PB005, constituido sobre dos parcelas (lote) de terreno propio y contiguas (código Catastral Nro.112.1923-20) con una superficie de 1.075,46 metros cuadrados, (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal) Que, “(…) la cesión es un contrato jurídico válido y permitido en estos tipos de contratos, tal como lo refiere la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, sentencia N° 878, expediente N° 14-0662, el A Quo procedió a declarar sin lugar la referida defensa perentoria de falta de cualidad en virtud de que a su parecer, el contrato preliminar de opción de compra venta resulta ser intuito personae, situación ésta totalmente falsa, por cuanto de la lectura del referido contrato preliminar de opción de compra venta no se condicionó o se estableció que el mismo fuese intuito personae, por lo cual [sus] representados se encontraban facultados para ceder sus derechos, solamente exigiéndole la ley que dicha cesión tendría valor contra la otra parte suscribiente del contrato una vez fuese notificada de la misma, lo cual ocurrió por así haberlo admitido la contraparte, se evidencia que dicha cesión se perfeccionó. Siendo que en la actualidad el propietario del inmueble objeto de la demanda resulta ser la sociedad civil SALDEMA sería la misma en caso de una posible sentencia condenatoria la única que podría efectuar o suscribir cualquier documento, siempre en el supuesto negado, y no [sus] representados; en virtud de no ser los propietarios del bien; en consecuencia [sus] representados perdieron la cualidad para sostener el presente procedimiento. Y así solicit[ó] se declare. (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal) IX DE LA OBSERVACIÓN A LOS INFORMES De la Observación a los informes consignados por la parte demandada En fecha catorce (14) de mayo de 2019 el abogado Filippo Tortorici Sambito, actuando en su condición de apoderado de la parte demandada, consignó escrito de observación a los informes con el siguiente fundamento: Que “(…) La litis en el presente caso no se circunscribe a que si el documento de condominio que rige el inmueble objeto del tantas veces mencionado contrato preliminar de opción de compra venta puede o no ser modificado, el petitorio del demandante fue claro y enfático al solicitar el cumplimiento de la tradición del inmueble identificado como MEZZ LC-5, el cual como se ha venido alegando y es reconocido por la contraparte forma parte o se encuentra integrado en uno mayor, como lo es el LOCAL COMERCIAL LC-5, tal como le establece el documento de condominio del Edificio Torre Empresarial (…) Habiendo sido demandada la tradición del inmueble, la posible sentencia, por demás negada, que favorezca al demandante deberá otorgar lo peticionado, la cual deberá de cumplirse en base a lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil, es decir, con el otorgamiento del instrumento de propiedad, en este caso y por mandato del artículo 1.920 del Código Civil, por ante el Registro Público correspondiente y en caso de que [su] representada se negase a otorgarlo y tal como la propia sentencia le estableció, la misma sería tomada como título y en consecuencia objeto de registro. Siendo un hecho reconocido que tanto el demandante reconvenido como los suscribientes originales del referido contrato preparatorio y litisconsortes pasivos, sabían de antemano, como lo es la existencia del referido documento de condominio con todas sus cargas, deberes y derechos de los inmuebles sometidos en él, (…) En función de lo anterior, el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, lejos de beneficiar al demandante reconvenido, lo que viene a demostrar que la posible sentencia, por demás negada, a favor de la contraparte estaría infectada de nulidad bien por no ser ejecutable o bien por ser condicionada, el primero de los caos en virtud de que el documento de condominio de la referida Torre Empresarial, (…) (…) existe una prohibición expresa en el referido documento de condominio de marras de disponer fraccionadamente los inmuebles y siendo que el inmueble objeto de la opción de compra venta, vale decir, la MEZZ LC-5 de la “TORRE FINANCIERA DEL CENTRO”; por lo que contrato de opción de compra venta carece de un objeto posible. Lo que se traduce que existe una imposibilidad jurídica, por cuanto dicha Mezzanina de manera separada e individual a todo el inmueble del cual conforma parte es una cosa que esta fuera del comercio. Y resultaría condicionada, por cuanto su posible cumplimiento dependería de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, a que todos los condominios estuvieren de acuerdo a modificar el referido documento de condominio. (…)” (Mayúsculas y negritas de la cita. Corchetes del Tribunal) Señala que, “(…) el demandante reconvenido no alegó la prescripción al momento de contestar la reconvención, sino, al momento de los últimos informes, lo que se debe traducir que hubo una renuncia tácita a la misma, no pudiendo ser suplida tal falta de oposición oportuna y tempestiva por el Juez. Es importante aclarar, que la contraparte pretende otorgarle el carácter de documento otorgarle el carácter de documento público al que suscribieron las partes de manera autentica por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, de fecha 2 de septiembre de 2009, inserto bajo el N° 2, Tomo 117 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. En relación a la diferencia entre documento público y documento autentico o reconocido, en nuestro país, la jurisprudencia y la doctrina han precisado que, autentico es el acto que firman et certam, es decir, cuya certeza legal se conoce, y se sabe que emana de la persona a quien se le atribuye; resaltando que la nota de autenticidad se refiere a lo extrínseco del documento. En otro sentido, la noción de documento público representa un carácter mucho más complejo, ya que este último es un documento autentico por excelencia, por cuanto la autenticidad existe desde el momento de su formación, la cual es atribuida por un funcionario público con facultad para dar fe pública, no solo del elemento extrínseco del acto, sino también de su contenido, es decir, del elemento intrínseco. (…) En relación a la adhesión de la apelación efectuada por la contraparte, la misma resulta totalmente inconexa, incomprensible y enrevesada, ya que, no estableció de manera clara y determinante cual fue lo obviado por él A quo en su fallo que lo pudiera perjudicar, por el contrario en el falo objeto de la apelación efectuada por [su] representada le otorgó todo cuanto había sido objeto de la demanda, no pudiendo de conformidad con lo establecido en el artículo 297 del Código de procedimiento Civil ejerce recurso alguno, por cuanto resultó victorioso de la misma en todas sus parte. Por todo lo anteriormente expuesto es que solicit[ó] sea declarada con lugar la apelación efectuada por [su] representada y como consecuencia de ello sin lugar la demanda y con lugar la reconvención. (…)” (Corchetes del Tribunal) De la Observación a los informes consignados por la parte demandante,aquí adherente En fecha diecisiete (17) de mayo de 2019 el abogado Whill R. Pérez Colmenarez, actuando en su condición de apoderado de la parte demandante, consignó escrito de observación a los informes con el siguiente fundamento: Que, “(…) En lo que respecta a la falta de cualidad alegada por las codemandadas personas naturales Sergio Sallusti y Antonina De Matteis De Sallusti, al respecto [debe] observar lo siguiente: En el documento fundamental de la acción se obligaron a vender y también obligaron a sus HEREDEROS, SI FUERE EL CASO por lo que de esta obligación no podían desligarse, es personalísima, por lo tanto a pesar de ceder en perjuicio de [su] mandante, a este le pretendieron que se quedara sin acción. Y para mayor abundamiento, dicho instituto procesal fue extensamente definido con abundante apoyo doctrinal y jurisprudencial, PERO NUNCA FUE OPUESTO COMO DEFENSA DE FONDO, tal y como se desprende del escrito de contestación a la demanda, más bien la recurrida fue benevolente al pronunciarse sobre dicha defensa. Lo inocultables es que existe la relación contractual entre el actor y SERGIO SALLUSTI y ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI, (sin que ellos pudiesen disponer de la propiedad de [su] representado), lo que hicieron fue y de manera, aparentemente ilícita, unilateral e inconsulta, haciendo abstracción de su descrita obligación de hacer, aportaron pura y simple, la cosa en su integridad a la sociedad civil: “SALDEMA” o sea el cien por ciento de todos los derechos que tenían sobre la Mezzanina LC-5, por lo que en forma subsidiaria y solidaria posteriormente se demandó por esta razón, a la referida sociedad civil, todos plenamente identificados en autos, derivada del documento fundamental de la pretensión, por lo que no están en condiciones de escudarse sobre una no opuesta falta de cualidad e interés fraudulentamente usada. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal) Señala que, “(…) la recurrida estuvo apegada a la doctrina del más alto Tribunal de la República por cuanto al fijar los hechos, denotó el principio de autonomía de voluntad de las partes, en consecuencia interpretó correctamente el contrato fundamento de la acción que nos ocupa, máxime si se estima que las obligaciones contenidas en el mismo no fueron desvirtuadas, convirtiéndose dicho instrumento en plena prueba. Además como bien Ud. podrá apreciar de los autos, es completamente falso que la recurrida haya absuelto la instancia por cuanto decidió todos y cada uno de los alegatos sostenidos por las partes y sometidos a su consideración, siendo propicia la ocasión destacarle que en el acto de contestación a la reconvención opuesta contra [su] representado, el suscrito impugnó tanto el documento privado de cesión de derechos como el telegrama de notificación de dicho acto, y como es su costumbre, la representación judicial de los codemandados se abstuvo de hacerlos valer dentro de los 05 días siguientes a dicha impugnación, quedando los accionados sin probanza alguna que pueda desvirtuar la pretensión del demandante. Dej[ó] así planteadas las observaciones a los informes presentados por la contraparte, requiriéndole respetuosamente a esta Alzada que declare con lugar [su] adhesión a la apelación y sin lugar el presente recurso ejercido por los demandados por estar fundado en falsedades, tergiversaciones y erróneas apreciaciones subjetivas sin soporte probatorio alguno. (…)” (Negrita de la cita y Corchetes del Tribunal). Cumplidas como han sido las formalidades de la sustanciación del presente expediente por parte del tribunal de instancia, procede este Alzada a dictaminar bajo las siguientes consideraciones: X CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Delimitados los extremos en que se encuentra planteada la presente causa, corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha treinta y uno (31) de enero de 2019, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual declaro CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el ciudadano ALESSANDRO SALLUSTI DE MARCHIS, contra la SOCIEDAD CIVIL “SALDEMA”, S.C y Ciudadanos SERGIO SALLUSTI CHINZONE y ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI, Oída dicha apelación en ambos efectos, fue remitida la causa a esta Superioridad para su conocimiento y decisión en segunda instancia. Disponen los artículos 288 y 290 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Artículo 288: De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario. (…) Artículo 290: La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario.” Al respecto, la doctrina patria ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses, por tanto, es el recurso que la ley le concede a la parte en el proceso que se sienta agraviada por la sentencia dictada por un Juzgado de menor grado, para que el Juzgado Superior la revoque, modifique, anule o confirme, incluso para que anule el proceso de verificarse en el mismo, la violación de normas de orden público. Según nuestra Sala de Casación Civil, el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada”. (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa)). De igual manera, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci contra Jaimary Bienes y Raíces, C.A., en cuanto a las facultades del Juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente: “…Ahora bien, el juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”. Así las cosas, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente consta que el abogado WHIL R PEREZ COLMENAREZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, ALESSANDRO SALLUSTI DE MARCHIS, identificado en las actas procesales en la oportunidad de presentación de informes, mediante escrito presentado por ante esta Alzada, se adhirió al recurso de apelación sometido al conocimiento de este despacho, interpuesto en fecha 05 de febrero de 2019 y ratificado en fecha 07 del mismo mes y año por el abogado CARMINE EDUARDO PETRILLI STELLUTO, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 31 de enero de 2019, que declaró CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de compra venta. Esta sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre la incidencia surgida en el proceso con ocasión del recurso de apelación planteado por la parte recurrente, pasa a examinar lo atinente a la adhesión planteada por ante esta alzada como punto previo: PUNTO PREVIO DE LA ADHESIÓN A LA APELACIÓN La adhesión a la apelación permite al juez de alzada examinar y decidir puntos distintos y opuestos de los que fueron materia del recurso principal, situación ésta que sólo puede explicarse racionalmente admitiendo como principio jurídico que gobierna la teoría de la apelación, que el efecto devolutivo del recurso principal se proyecta sobre toda la causa. Por consiguiente, la adhesión tiene precisamente por finalidad ampliar el campo de conocimiento de la causa y decisión del juez ad quem, incorporando al debate de segunda instancia todas aquellas cuestiones que por el dispositivo de la sentencia sean gravosas por acción u omisión, para la parte apelada, y sin cuya denuncia mediante la adhesión, el juez no podría decidirlas de oficio, empeorando con ello la condición del apelante. La institución de la adhesión a la apelación, se encuentra regulada en los artículos 299 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, la normativa señalada dispone: …Artículo 299: Cada parte puede adherirse a la apelación interpuesta por la contraria… …Artículo 300: La adhesión puede tener por objeto la misma cuestión objeto de la apelación, o una diferente o aún opuesta de aquella… …Artículo 301: La adhesión a la apelación deberá formularse ante el Tribunal de alzada, desde el día en que éste reciba el expediente, hasta el acto de informes... El referido abogado, fundamentó la adhesión propuesta, en el hecho de que la sentencia dictada en primera instancia incurre en omisión y destacan que (…) la parte demandada reconviniente al hacer uso del sagrado derecho constitucional interpuso todas las defensas posibles en el juicio tales como error de derecho, reconvenciones, falta de cualidad, nulidad relativa y absoluta. A tal efecto relata, que riela desde el folio 191 al 195, escrito fechado 15-05-2018, contentivo de escrito de contestaciones a las reconvenciones propuestas por los demandados en la cual entre otros argumentos se alegó el contenido del artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como en el escrito de informes al fondo presentado que riela a los autos, se invocó la prescripción que operó ya que no existe en los autos acto alguno capaz de interrupción, aludiéndose igualmente dicha disposición en las observaciones a los informes. El alegato expuesto fue con el propósito de desvirtuar la pretensión de las partes demandadas por cuanto su apoderado judicial sostuvo y alegó el contenido del artículo décimo cuarto y décimo quinto del documento de condominio, siendo desacertado su argumento por cuanto la ley está por encima de cualquier convención así goce de publicidad registral, no obstante lo establecido en el artículo 6 del Código Civil. Al hilo de lo planteado, y de una simple lectura del texto de la sentencia recurrida se puede apreciar que dicha norma fue obviada (art. 29 L.P.H) , es decir, no se encuentra nombrada en el cuerpo escritural de dicho fallo, disposición pre citada que está vinculada con la materia de fondo habida consideración que el documento de condominio SI PUEDE SER MODIFICADO, y sus posteriores modificaciones producirán efectos conforme a los previsto en el artículo 29 de la misma Ley, alegatos que repito fueron detallados tanto en la contestación de las reconvenciones como en los informes al fondo, y en la observación a los informes de la contraparte (…). Por otra parte en los informes presentados ante esta alzada, la parte demandada aquí recurrente aduce, que (…) el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, lejos de beneficiar al demandante reconvenido, lo que viene a demostrar que la posible sentencia, por demás negada, a favor de la contraparte estaría infectada de nulidad bien por no ser ejecutable o bien por ser condicionada, el primero de los caos en virtud de que el documento de condominio de la referida Torre Empresarial, (…) existe una prohibición expresa en el referido documento de condominio de marras de disponer fraccionadamente los inmuebles y siendo que el inmueble objeto de la opción de compra venta, vale decir, la MEZZ LC-5 de la “TORRE FINANCIERA DEL CENTRO”; por lo que contrato de opción de compra venta carece de un objeto posible. Lo que se traduce que existe una imposibilidad jurídica, por cuanto dicha Mezzanina de manera separada e individual a todo el inmueble del cual conforma parte es una cosa que esta fuera del comercio. Y resultaría condicionada, por cuanto su posible cumplimiento dependería de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, a que todos los condominios estuvieren de acuerdo a modificar el referido documento de condominio. (…)” Al respecto, considera relevante esta Superioridad traer a colación los artículos 29 y 30 de la Ley de Propiedad Horizontal, los cuales son del tenor siguiente Artículo 29. Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación. Artículo 30. Las disposiciones del Documento de Condominio y sus modificaciones producirán efectos incluso frente a los causahabientes de los otorgantes por cualquier título. De las disposiciones normativas citadas se extrae claramente la posibilidad de la modificación del documento de condominio y que las mismas producirán incluso efectos frente a los causahabientes de los otorgantes por cualquier título, por haberlo determinado así el legislador, en razón de lo cual, el alegato del apoderado de los demandados consistente en que … existe una prohibición expresa en el referido documento de condominio de marras de disponer fraccionadamente los inmuebles…, contraviene lo estipulado en las transcritas disposiciones legales up supra. En efecto, si bien es cierto que en el artículo décimo quinto del documento de condominio establece que (…) no podrá el propietario disponer parte de las oficinas o locales comerciales a ninguna persona (…); no menos cierto es que la ley especial está por encima del contenido de las cláusulas que integran dicho instrumento, por lo que resulta forzoso para esta Alzada desechar dicho argumento en virtud de lo inteligible del artículo 29 de Ley de Propiedad Horizontal, y desestimar el ya nombrado documento de condominio del edificio Torre Financiera del Centro, así se establece. Al respecto aprecia esta superioridad, que el Tribunal de la causa en el extenso de la sentencia recurrida declaro lo siguiente: (…) Con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato, Sin Lugar la defensa perentoria de Falta de Cualidad Pasiva alegada por los codemandados reconvinientes; Sin Lugar la Impugnación de Cuantía efectuada por los codemandados reconvinientes, en consecuencia se deja sin efecto la impugnación efectuada y se decreta la firmeza de la estimación hecha por la parte demandante reconvenida; Prescrita la Acción de Nulidad, por ende sin lugar la Reconvención interpuesta por los codemandados SERGIO SALLUSTI CHINZONE y ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI, plenamente identificados; Como consecuencia del particular primero los codemandados reconvinientes deberán comparecer junto al demandante reconvenido al Registro respectivo y protocolizar el documento definitivo de venta; y el demandante reconvenido deberá cancelar la cantidad de CERO CON UN CENTIMO (Bs S 0,01), por concepto del resto del pago que adeuda por la venta del inmueble, objeto de la presente controversia, caso contrario, este Tribunal remitirá oficio con copia certificada de la presente decisión al Registro respectivo para que le sirva al demandante comprador como documento traslativo de propiedad, una vez quede firme la presente decisión y vencido el lapso de ejecución voluntaria; Se condena en costas a la parte codemandada reconviniente por resultar totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…). Finalmente, verificado lo argumentado y por considerar esta alzada que lo obviado por la recurrida no solo corresponde a materia del fondo sino que incumbe al orden público y ante la situación de la parte adherente, es por lo que en atención al criterio Doctrinal y Jurisprudencial reiterado por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Número 00557, de fecha 16-06-2010, con ponencia del Magistrado Habdel Mostafa Paulini, la cual asentó que (…) si el demandado resulto ganancioso en instancia y no apelo el considero que la sentencia del a quo no resolvió un alegato lo que resultaría fundamento de su agravio, la sala considera que al plantearse la apelación y renovarse el debate, debe entonces analizarse lo expuesto por el adherente en la sentencia de instancia…”, criterio que hace suyo esta Instancia Superior de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, y como quiera que, la adhesión planteada por el referido abogado fue formulada tempestivamente y cumple con los requisitos de ley; en acatamiento de las normas anteriormente transcritas lo procedente en derecho es admitir la misma. Así se establece. En cuanto a su procedencia o no de la adhesión a la apelación, la misma será plasmada en dispositivo del presente fallo. Y así se precisa. Resuelto el punto previo que antecede, relativo a la admisión a la Adhesión a la apelación formulada ante esta alzada, de seguidas para resolver el recurso pasa quien aquí decide a realizar las siguientes consideraciones en cuanto a las defensas perentorias de falta de cualidad pasiva, impugnación de la cuantía alegadas por la parte demandada en causa aquí recurrentes, así como las nulidades alegadas en la Reconvención planteada ante el Juzgado a quo: DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA: En la oportunidad para dar contestación a la demanda, se observa de autos que los codemandados alegan de conformidad con el artículo 361 la defensa perentoria de falta de cualidad en los siguientes términos: Opusieron la falta de cualidad o interés de las demandadas personas naturales, alegando que a través de documento suscribieron un contrato preliminar de opción de compra venta con el demandante, por un inmueble constituido por una mezzanina, cuyos datos se encuentran plasmados en el libelo de demanda, que los derechos contenidos en la opción de compra venta fueron cedidos a través de documento privado a la sociedad civil SALDEMA, S.C,, cesión esta que fue debidamente notificada al demandante por medio de telegramas con acuse de recibo. El Juzgado de Primera Instancia, con fundamento en la Doctrina citada en el fallo aquí recurrido, consideró que: (…) al analizar si los codemandados ciudadanos SERGIO SALLUSTI CHINZONE y ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros: V- 7.410.080, y V- 12.851.884, respectivamente, poseen la cualidad necesaria para comparecer al presente juicio y es pues que de los alegatos explanados por ellos se evidencia que arguyen tal defensa por ser la propietaria actual del inmueble la Sociedad Civil SALDEMA, a nivel jurídico y no de ellos a nivel personal, en este sentido puede entenderse y evidenciarse tácitamente que si bien es cierto cursa a los autos un documento de propiedad a nombre de SALDEMA, la cual se trata de una cesión de derechos, pues no es menos cierto que del instrumento fundamental de la pretensión, como lo es el contrato, el cual es intuitio personae se observa que como vendedor figuran los referidos ciudadanos, siendo entonces relevante determinar que el mismo contrato debidamente valorado con anterioridad legitima a SERGIO SALLUSTI CHINZONE y ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI, antes identificados para figurar como sujetos pasivos en la presente causa. Razón de ello la referida defensa no ha de prosperar y así se dejará asentado en la dispositiva de la presente decisión (…). Por su parte ante esta alzada en sus informes la representación judicial de las demandadas personas naturales aquí recurrente alegó, que … en virtud de que [sus] representados a pesar de haber suscrito un contrato preliminar a través de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, de fecha 2 de septiembre de 2009, inserto bajo el N° 2, Tomo 117 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría con el hoy demandante por un inmueble constituido por una Mezzanina, cuyos datos se encuentran plasmados en el libelo de demanda y [da] aquí por reproducidos, los referidos derechos contenidos en el documento preliminar de opción de compra venta, los mismos fueron cedidos a través de documento privado a la sociedad civil “SALDEMA”, Registrada por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 3 de noviembre de 2015, inscrita bajo el N° 46, Folio 361 del Tomo 29 del Protocolo de Transcripción del Año 2015, cesión ésta que fue debidamente notificada al demandante por medio de sendos telegramas con acuse de recibo, (…)Tal cesión se realizó en virtud de que [sus] representados decidieron constituir una sociedad civil la cual aglomerara la totalidad de los bienes pertenecientes a la comunidad de gananciales a tal efecto constituyeron la sociedad civil “SALDEMA”, para lo cual decidieron aportar dicho inmueble, es decir, el local Comercial signado con las siglas LC-5, situado en la planta baja del edificio denominado “TORRE FINANCIERA DEL CENTRO” ubicado en la Calle 23 entre carreras 18 y 19 Nro. 3-11, esquina de la Carrera 18 de esta Ciudad, Jurisdicción del Municipio (hoy parroquia) Catedral, Distrito (hoy Municipio) Iribarren del Estado Lara, (Mayúsculas y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal) Que, “(…) la cesión es un contrato jurídico válido y permitido en estos tipos de contratos, tal como lo refiere la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, sentencia N° 878, expediente N° 14-0662, el A Quo procedió a declarar sin lugar la referida defensa perentoria de falta de cualidad en virtud de que a su parecer, el contrato preliminar de opción de compra venta resulta ser intuito personae, situación ésta totalmente falsa, por cuanto de la lectura del referido contrato preliminar de opción de compra venta no se condicionó o se estableció que el mismo fuese intuito personae, por lo cual [sus] representados se encontraban facultados para ceder sus derechos, solamente exigiéndole la ley que dicha cesión tendría valor contra la otra parte suscribiente del contrato una vez fuese notificada de la misma, lo cual ocurrió por así haberlo admitido la contraparte, se evidencia que dicha cesión se perfeccionó. Siendo que en la actualidad el propietario del inmueble objeto de la demanda resulta ser la sociedad civil SALDEMA sería la misma en caso de una posible sentencia condenatoria la única que podría efectuar o suscribir cualquier documento, siempre en el supuesto negado, y no [sus] representados; en virtud de no ser los propietarios del bien; en consecuencia [sus] representados perdieron la cualidad para sostener el presente procedimiento. Y así solicit[ó] se declare. (…)” (Mayúsculas y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal) Al respecto esta Superioridad, a efectos pertinentes trae a colación sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 03 de noviembre de 2016, exp.2016-269, con Ponencia del Magistrado Guillermo Blanco, que estableció lo siguiente en cuanto a la legitimación: (…)esta Sala considera imprescindible revisar algunos conceptos como lo son: i) la legitimación en los casos de litis-consorcio necesario, ii) criterios para distinguir entre cualidad en sentido amplio, esto es cuando se emplea como sinónimo de titularidad del derecho reclamado y cuando es una noción atinente al proceso, es decir que pertenece estrictamente al orden formal; iii) el alcance y los efectos de la expresión “inadmisibilidad de la pretensión”; iv) los principios constitucionales que informan la institución de la legitimación de la parte; y finalmente v) determinar si el juez puede ab initio advertir y corregir la debida integración de la relación jurídico procesal, esto a los fines de garantizar el adecuado desenvolvimiento del proceso hasta obtener una sentencia de mérito, conforme lo exigen las normas constitucionales y legales. (…) omisis… Una vez mencionado lo anterior, es preciso estar atento de no confundir cualidad en sentido amplio susceptible de ser tratada como titularidad -esto en el plano sustantivo-, con la legitimidad como una noción atinente al proceso, es decir, cuando esta se inserta en el campo de este último. Efectivamente, tal distinción resulta fundamental, toda vez que cuando se está en presencia de la legitimidad en el terreno procesal, no puede tratarse unívocamente como un título de derecho, sino como lo precisa el maestro L.L., como un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto la Ley atribuye la facultad de estar en juicio, ya como actor o ya como demandado, para formular una pretensión mediante demanda. La determinación en cada caso concreto, de la persona a quien la Ley atribuye esa facultad de estar en juicio “legítimamente” y frente a las cuales pueda ser dictada una sentencia, equivale a establecer la legitimación en la causa o cualidad. Sobre el particular, cabe destacar que la Sala Constitucional mediante sentencia Nro. 5007 de fecha 15 de diciembre de 2005, expediente 05-0656, caso: A.S.C., en la cual estableció lo siguiente: …El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa En el caso se marras, la decisión de instancia declaratoria de la falta de cualidad del actor para intentar el juicio de resolución de contrato de arrendamiento contra la empresa de autos, definitivamente atenta contra la tutela judicial efectiva, pues de las actas se evidencia que el actor como propietario de las bienhechurías arrendadas y suscriptor del contrato de arrendamiento de dichas bienhechurías, tiene cualidad para solicitar ante la justicia su resolución. En efecto, si bien es cierto que el ciudadano A.S.C., suscribió conjuntamente con el ciudadano G.O.L., el contrato de arrendamiento de marras, ello no puede servir de justificación para negarle el derecho a llevar a cabo un juicio, donde si bien se le permitió acceder a él en principio, injustificadamente se le declara inviable por una presunta falta de cualidad que no es tal, pues la cualidad no se pierde por el hecho de que en una comunidad, alguno de los comuneros ejerza su derecho como medio de protección de sus intereses particulares… (Negrillas y subrayado de esta Sala). Para concluir en lo referente a la falta de cualidad pasiva, conforme a la sentencia citada, difiere esta Instancia Superior de las consideraciones expuestas por el Juzgado a quo, para declarar sin lugar la falta de cualidad en el caso de marras, pues el solo hecho de la suscripción por las partes demandadas del instrumento fundamental de la pretensión, como lo es el contrato que nos ocupa, donde figuran como promitentes vendedores los codemandados SERGIO SALLUSTI CHINZONE y ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI, aunado al hecho que tal y como se determinó en el capítulo de las pruebas el mismo contrato le fue otorgado el pleno valor probatorio por las consideraciones allí expuestas, y siendo por ello que quedan legitimados los ciudadanos, antes identificados para figurar como sujetos pasivos en el presente asunto. Y por lo que respecta a la cesión de derechos tal y como lo afirma la parte demandada en sus dichos, la misma tendría valor contra la otra parte suscribiente del contrato con la notificación, quedando evidenciado de autos la falta de notificación previa y oportuna de la misma, por lo que se tiene como no realizada, en consecuencia, se desecha del presente fallo dicha prueba, así se determina. En tal sentido, considera quien aquí decide que la defensa de falta de cualidad debe ser declara sin lugar, y así se establece. DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA Asimismo se observa del juicio bajo análisis que fue impugnada la cuantía estimada por el demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por ser exagerada, ya que la contraparte solicita el cumplimiento del contrato preliminar de opción de compra-venta debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto, de fecha 2 de septiembre de 2009, cuyo precio se fijó en la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs 6.500,00), quedando a deber según sus dichos la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs 1.000,00), por lo que el valor de la cosa litigada según el referido contrato es la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs 6.500,00), equivalentes a VEINTIUN CON SESENTA Y SEIS U.T (21,66), equivalencia que se efectúa en base al valor de la unidad tributaria vigente a la fecha de presentación de la demanda, y ese debe ser el monto de la estimación de la demanda y no la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 1.500.000,00). Ahora bien, aprecia esta Juzgadora que en el petitorio libelar la demandante estimó su acción, en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 1.500.000,00) como ya fue apuntado, la parte demandada rechazó dicha cuantía por exagerada en la oportunidad de la contestación de la demanda. El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone textualmente, lo siguiente: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitivo. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”. Así las cosas, lo conducente por el juez es analizar las pruebas aportadas por el impugnante que demuestren por qué es exagerada la cuantía, pues es éste quien tiene la carga de la prueba, y en caso de no haber aportado ninguna prueba que justifique su alegato, el juez deberá dejar sin efecto la impugnación efectuada y decretar la firmeza de la estimación hecha por la parte demandante. Efectivamente, la norma citada up supra le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, este pueda rechazar la estimación de la cuantía realizada por la parte demandante, cuando la considere exagerada o insuficiente, siendo deber de este alegar necesariamente alguna de esas circunstancias, las cuales deberá probar en juicio, bajo riesgo de quedar firme la estimación hecha por el actor, no siendo posible el rechazo puro y simple de la estimación realizada. En tal sentido se ha pronunciado esta Sala, entre otras, en sentencia N° 12 del 17 de febrero de 2000, en la cual se reiteró “…que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación…”. (ver sentencia Sala de Casación Civil, de fecha 01 de agosto 2017, ponencia Francisco Velázquez Estévez Exp.: Nº AA20-C-2017-000332) En tal sentido, corresponde a esta Instancia examinar el material probatorio señalado, a los fines de dar cumplimiento a los preceptos contenidos en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual se obtiene luego de su revisión exhaustiva que no hay actividad probatoria desplegada para ello por parte de los impugnantes de la cuantía, y que tal como lo aseveró el Tribunal de Instancia, que si bien es cierto, que las partes en el contrato establecieron el precio de venta por la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs 6.500,00), actualmente (0,65) con los cambios del cono monetario, quedando a deber según sus dichos la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs 1.000,00), no es menos cierto que dado los índices inflacionarios al pedirse el cumplimiento o resolución de referido contrato no corresponde la reclamación por el monto pactado, ya que genéricamente se ha convertido en un criterio subjetivo del accionante, difícil de determinar que al intentarse una acción judicial deberá cuantificarse por el valor de adquisición del bien o de venta establecido en el contrato por ser cambiante dada la variación económica, siendo un tópico discrecional del juez de instancia, y que por la sana crítica y máximas de experiencia determinar que un inmueble con esas características supera tal cantidad, por ello en atención a las razones ampliamente justificadas con anterioridad, desecha la impugnación realizada y ratifica la cuantía estimada por el accionante. Así se establece.- DE LAS RECONVENCIONES Se evidencia de las actas procesales que los demandados reconvinieron por nulidad absoluta del contrato de opción a compra como documento fundamental de la acción, alegando que: (…) una de las causales de nulidad absoluta de los contratos es cuando se contraríen disposiciones legales, efectivamente, ya como se ha dicho en innumerables ocasiones en el presente escrito el inmueble objeto del contrato preliminar de opción de compra venta, consiste en la MEZZ LC-5, la cual forma parte integrante de otro inmueble, específicamente el LOCAL COMERCIAL LC-5 del denominado edificio “TORRE FINANCIERA DEL CENTRO”, el cual por expresa disposición de los constructores fue destinado a la venta bajo el régimen de propiedad horizontal, es decir, bajo el amparo de la Ley de Propiedad Horizontal (…). También reconvinieron los accionados por nulidad relativa, aduciendo que: (…) En el presente caso ambas partes (el demandante y [sus] representados) incurrieron en error de derecho al momento de suscribir el contrato preliminar de opción de compra venta otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, de fecha 2 de septiembre de 2009, (…) en virtud de que el inmueble que pretendieron opcionar no es un inmueble que pueda ser enajenado de manera independiente, ya que, el mismo es un anexo del LOCAL COMERCIAL LC-5 del edificio TORRE FINANCIERA DEL CENTRO según lo establece expresamente el documento de condominio de dicho edificio destinado a ser enajenado bajo régimen de propiedad horizontal, (…). En virtud de las mutuas peticiones interpuestas, la parte actora reconvenida en fecha quince (15) de mayo de 2018, a través de su apoderado, el abogado Whill R. Pérez Colmenarez, inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el N° 177.105, presentó escrito de contestación a las reconvenciones, con base a los siguientes alegatos: Que, “(…) [Negó, rechazó y contradijo] como en efecto así lo [hace] en este mismo acto, de manera tajante todos y cada uno de los diversos ARGUMENTOS DE HECHO Y DERECHO sobre los cuales se apoyan las inapropiadas reconvenciones interpuestas el 25 DE ABRIL DE 2018 en escritos separados, es decir cada parte demandada planteó RECONVENCIÓN y téngase este escrito como la CONTESTACIÓN A LAS RECONVENCIONES PROPUESTAS. Igualmente [negó] a que LOS DEMANDADOS les asista el derecho de demandar nulidades absolutas ni relativas, y en el supuesto negado que de ser procedente, a todo evento [opone] la caducidad y la prescripción de tales acciones por haber transcurrido con exceso los lapsos contados desde el 02-09-2009 al 25-04-2018. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita. Corchetes del Tribunal). El abogado Filippo Toritorici en su condición de apoderado judicial de los demandados recurrentes, en las informes presentados en fecha 07-05-2019 por ante esta instancia señaló que, “(…) el demandante reconvenido no alegó la prescripción al momento de contestar la reconvención, sino, al momento de los últimos informes, lo que se debe traducir que hubo una renuncia tácita a la misma, no pudiendo ser suplida tal falta de oposición oportuna y tempestiva por el Juez (...). Ahora bien, por argumento en contrario tal y como se citó up supra, se evidencia de las actas procesales que desde el folio 136 al 183 cursa escrito presentado en fecha 25 DE ABRIL DE 2018 en donde el demandante reconvenido dio contestación a las reconvenciones propuestas en su contra, alegando efectivamente la prescripción de tales acciones, por lo que se entiende que no renunció a tal defensa. Comprobado lo anterior, esta juzgadora considera necesario verificar si en efecto se consumó o no la prescripción de la prescripción alegada por la parte actora, o si hubo actos por parte de los accionados que hayan interrumpido dicha lapso. Por su parte el artículo 1.346 ejusdem, preceptúa lo siguiente: “La acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición especial de la Ley. Este tiempo no empieza a correr en caso de violencia, sino desde el día en que ésta ha cesado; en caso de error o de dolo, desde el día en que han sido descubiertos; respecto de los actos de los entredichos o inhabilitados, desde el día en que haya sido alzada la interdicción o inhabilitación; y respecto de los actos de los menores, desde el día de su mayoridad. En todo caso, la nulidad puede ser opuesta por aquel que ha sido demandado por la ejecución del contrato”. De la norma transcrita se evidencia el lapso para que se pueda solicitar la nulidad de un convenio, y en el caso sub lite, se observa que el contrato de opción de compra-venta, objeto del presente litigio, fue otorgado por las partes contendientes en fecha 02 de septiembre del año 2009, y a la fecha en que fueron interpuestas las reconvenciones por nulidad relativa y absoluta, que lo fue el 25 de abril del año 2018, transcurrió con creces el lapso de prescripción previsto en el dispositivo citado que lo contiene; en consecuencia, se encuentra ajustado a derecho lo decidido por la recurrida al haber declarado sin lugar dichas reconvenciones; en razón de ello, esta superioridad deberá declarar con lugar la prescripción de las acciones y sin lugar las mutuas peticiones. Así se decide.- A pesar de la determinación anterior, quien juzga considera necesario pronunciarse sobre la nulidad absoluta y relativa alegada por los demandados reconvinienteS y verificar si dichos institutos son procedentes o no. El artículo 1.142 del Código Civil Venezolano establece que: “(…) El contrato puede ser anulado: 1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y 2º Por vicios del consentimiento. En este sentido, es bien conocido en la teoría de las nulidades, tradicionalmente se ha distinguido la llamada nulidad absoluta de la nulidad relativa. Existe nulidad absoluta en un contrato cuando no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocido por la Ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto y causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres. Ello así, la nulidad de un contrato puede ser: a) Por falta de una de las condiciones requeridas para la existencia del contrato; b) Incumplimiento de las formalidades exigidas por la Ley como registro, el cual es en protección de terceros; c) La Falta de cualidad de uno de los contratantes; y, d) El fraude Pauliano. La nulidad absoluta tiende a proteger un interés público, su fundamento es la protección de orden público violado por el contrato, orden que debe ser establecido aún en contra de la voluntad de las partes. Las nulidades protegen intereses generales de la comunidad. La nulidad relativa o anulabilidad cuando el contrato está afectado de vicio del consentimiento o de incapacidad y de nulidad absoluta cuando falta al contrato alguno de los elementos esenciales a su existencia o viola el orden público y las buenas costumbres. El contrato puede ser nulo por causas absolutas o relativas. Las diferencias entre unas y otras han sido perfiladas en la doctrina. Así, es oportuno hacer referencia al criterio sostenido por Francisco López Herrera, en su obra titulada ‘La Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil en Venezuela’, de conformidad con el cual: “Los contratos absolutamente nulos son aquellos que contrarían el orden público, las buenas costumbres y los prohibidos por la Ley, por estar involucrados intereses colectivos y generales. Asimismo, expresa que el fundamento de la nulidad absoluta es la protección del orden público violentado por el contrato, razón por la cual el contrato tiene que caer irremediablemente, a pesar de todos los esfuerzos de las partes por mantener su vida jurídica, pues siempre está involucrado el orden público que debe prevaler sobre el interés privado de las partes.” (pág. 13). Y en relación con la nulidad relativa, el mencionado autor considera que comprende los contratos afectados únicamente por causas de invalidez, es decir, incapacidad legal de una de sus partes o de ambas y vicios en el consentimiento (error, violencia y dolo). De igual manera señala que la nulidad relativa solo puede ser declarada a petición del contratante, o sus causahabientes, cuyos intereses puramente individuales son protegidos en la ley, en cuyas manos queda la decisión de determinar y resolver si el contrato ha de ejecutarse a pesar de estar viciado de nulidad relativa, o si por el contrario, debe ser sometido a la apreciación del juez para que sea declarada su nulidad, siempre que esto último ocurra antes del vencimiento del lapso de cinco (05) cinco años, previsto en el artículo 1.346 del Código Civil. La acción de nulidad, debe estar fundada sobre el hecho de no reunir el contrato impugnado, las condiciones necesarias para su validez, es decir, los elementos necesarios para su existencia (consentimiento, objeto y causa), los cuales deben estar presentes en la formación del mismo; con respecto al consentimiento, para que este sea considerado válido, las manifestaciones de voluntad de las partes contratantes deben estar exentas de irregularidades, anormalidades o vicios que invaliden el consentimiento otorgado por ellas. En este orden ideas, establece el Dr. Eloy Maduro Luyando enseña en su libro titulado Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, Fondo Editorial Luis Sanojo, que la nulidad absoluta es la: (...) sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue (...). (pág. 93). Y respecto de la nulidad relativa, el mencionado autor expresa que es: (...) la sanción legal a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la ley, por parte de los contratantes, cuando esa norma está destinada a proteger los intereses de uno de ellos, a quien la Ley ve con especial simpatía, dada la particular circunstancia que se encontraba al contratar (...). (Ob. Cit. pág. 146). Definen los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre en su obra titulada Curso de Obligaciones’ Tomo II (2003), lo siguiente: “La nulidad de los contratos es la consecuencia de un defecto en su formación que lo hace ineficaz o insuficiente para producir los efectos jurídicos perseguidos por las partes. La sanción puede ser de diversos grados: privarlo de todo efecto (nulidad total), producir algunos efectos (nulidad parcial), o producir efectos distintos de los perseguidos por las partes (conversión del contrato)”. La pretensión de nulidad exige para su procedencia la demostración efectiva de la existencia de razones fácticas y jurídicas que le permitan al Juez determinar que se dan los supuestos para proceder a la anulación del acto o negocio jurídico o de cualquier otra índole. Dentro de esta perspectiva legal y doctrinaria y acorde con jurisprudencia fijada por el más alto Tribual de la República, esta jurisdicente advierte que al analizar las pruebas que sustentan lo dicho por los demandados reconvinientes, se pudo verificar que no existe error de derecho como nulidad relativa, ni mucho menos la nulidad absoluta por cuanto el contenido del contrato de opción a compra no trasgrede el orden público, ni disposición expresa de la ley; además las partes contendientes y otorgantes del contrato de opción a compra plasmaron en el mismo que dicho inmueble está sometido a las regulaciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, en razón de lo cual, tales alegatos no son procedentes. Y así se precisa. DE LA NATURALEZA DEL DOCUMENTO FUNDAMENTAL DE LA ACCION Es oportuno comenzar aclarando lo que es para nuestra ley los contratos en sentido amplio, y existe contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos, y agrega que las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma. Al efecto el contrato, es un esquema genérico en el cual el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades. Todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en contrato y es protegido por la Ley. En este orden, se debe destacar que en principio la sola voluntad de las partes es suficiente para crear los vínculos jurídicos o hacer nacer obligaciones o para transformarlas, modificarlas o extinguirlas. En consecuencia, el contrato es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir a entregarle bienes, prestarle servicios o abstenerse de hacer algo. Todos los contratos tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas, sin perjuicio de las que establezcan especialmente en los títulos respectivos para algunos de ellos en particular. Las condiciones requeridas para la existencia de un contrato son: Consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia de contrato y causa licita, estas condiciones son elementos esenciales para la existencia del contrato, son indispensables a la propia figura del contrato de modo que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, es decir, lo hace inexistente. Ahora bien, la doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Negritas y Subrayado del Tribunal). Así las cosas, la definición legal del Contrato se encuentra establecida en nuestro Ordenamiento Jurídico, en el Artículo 1133 del Código Civil: “El contrato es una convención entre dos o más personas, para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Los contratos perfeccionados normalmente que reúnen las condiciones esenciales para su existencia y cumplen además con los requisitos de validez, surten plenos efectos jurídicos. Los efectos del contrato de acuerdo al citado Artículo 1133 del Código Civil son: Constituir - reglar – transmitir – modificar y extinguir entre las partes obligaciones y derechos. Por eso el contrato es una fuente de obligaciones. En lo referente al objeto de los contratos, el artículo 1.155 del Código Civil, nos indica lo siguiente: “El objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable”. Por otro lado el artículo 1.167, ejusdem establece que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. La referida norma contempla el ejercicio de tres acciones a saber: a) Ejecución o cumplimento de contrato, b) Resolución del contrato, c) Daños y perjuicios, por ser ésta última de naturaleza accesoria puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (2) primeras. Así las cosas, en el mismo orden a lo pretendido por la parte actora y por versar la presente acción sobre un contrato de Opción a Compra Venta, por así haberlo denominado las partes contratantes, quien aquí decide pasa a realizar las siguientes consideraciones, bajo el criterio establecido en sentencia dictada por la Sala Constitucional de nuestro Máximo Órgano de Justicia, N° 878, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso: PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A. En acatamiento a la citada sentencia, es deber de esta juzgadora revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato objeto de conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El punto neurálgico que propició el conflicto entre las partes, centra su atención en dilucidar la exigibilidad de la obligación que le es atribuida a los hoy demandados respecto a la posibilidad de transmitir su propiedad en beneficio del actor, frente a lo cual es de señalar que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley, pues si se tiene en consideración que el artículo 1.264 del mismo Código sustantivo indica que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios en caso de incumplimiento, es de concluir que el acreedor tiene el derecho a que se le restablezca la situación jurídica de su interés, quebrantada por el proceder negligente o culposo del otro contratante, dado que la falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación, viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica. En cuanto a la naturaleza jurídica del contrato objeto de este juicio, es concluyente afirmar para quien aquí juzga que en el caso bajo análisis, tenemos que dejar claro que, la interposición de la demanda ocurrió en fecha (17 de Febrero de 2018) y admitida en fecha (02 de marzo 2018), que el criterio reinante para ese momento en la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, fue el asentado en la sentencia fechada el 06-10-2016, dictada en el exp. 2016-000302, con ponente del Magistrado YVAN DARIO BASTARDO, que señaló: “(…) Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. (…). Por tanto, aplicando el referido criterio jurisprudencial al presente caso, se tiene que en el Contrato de Opción a Compra Venta con sus condiciones, autenticado en fecha 02 de septiembre del año 2009, por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto del Estado Lara, anotado bajo el N° 02, Tomo: 117, de los libros llevados por dicha notaria, se encuentran presentes los tres elementos requeridos para considerar la opción suscrita como una venta pura y simple, tal y como así lo sentenció la recurrida, a saber: … omisisConsentimiento: Ambas partes se identifican como COMPRADOR y VENDEDOR, y se comprometen por un lado comprar y por otro vender cierto y determinado bien.Objeto: Ambas partes describen el bien objeto de venta, esto es un inmueble, constituido por la planta Mezzanina identificada: Mezz LC-5, situada en la mezzanina del local comercial LC-5 que se ubica en la planta baja del edificio denominado Torre Financiera del Centro, ubicada en la Calle 23 entre Carreras 18 y 19 N° 3-11, esquina de la Carrera 18 de esta ciudad, Municipio Iribarren, Parroquia Catedral del Estado Lara, cuyas medidas, distribución, linderos, y demás datos característicos se dan por reproducidos y ampliamente constan en autos.Precio: Ambas partes lo fijaron en la suma de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs F. 6.500,00); de la cual el comprador tenia abonado a su favor la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs F 5.500,00), quedando un saldo restante de UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs F. 1.000,00), y que dicha deuda seria cancelada al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. (…). Observa quien aquí decide que, la recurrida al efectuar el debido análisis al contrato en cuestión, dio cumplimiento al único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Es importante destacar que no constituye un hecho controvertido por las partes la celebración de un Contrato de Opción de Compra Venta al no haberse sido desvirtuado de modo alguno la existencia del mismo, siendo que aun cuando en el momento de contestar la demanda, categóricamente los demandados negaron, rechazaron y contradijeron todos los hechos y derechos alegados por la parte actora, sin tachar de falso el documento fundamental de la pretensión, así como tampoco objetó el vínculo contractual, por ende quedaron intactas y reconocidas todas las obligaciones contractualmente pactadas. Así se establece. Como consecuencia de lo anteriormente expuesto surge el principio que el contrato legalmente perfeccionando tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las mismas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento. Así tenemos que el artículo1.160 dispone: ‘…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley´. También previó el legislador en el artículo 1.161 del Código Civil que: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado”; dispositivo este que resulta aplicable al caso de marras. Ahora bien, una de las defensas aducidas por los demandados fue lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal lo siguiente: “…Antes de proceder a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el Artículo 1.926 del Código Civil. Se acompañará el documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de propietarios, y versará sobre las siguientes materias: 1. Atribuciones de la Junta de Condominio y del administrador; 2. Garantía que debe prestar el administrador para responder de su gestión; 3. Normas de convivencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento; 4. Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble; 5. Normas para el mejor funcionamiento del régimen. Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta. Todas las especificaciones mencionadas en este Artículo, se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero. Parágrafo Único. Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciera en el Documento de Condominio no se considerará válida…” Se observa de los argumentos esgrimidos por los demandados, que ésta fundamenta sus defensas en la norma antes transcrita, lo cual a juicio de esta superioridad no la exime o imposibilita del cumplimiento del contrato suscrito, siendo que tal y como se expresó precedentemente el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal permite modificaciones al documento de condominio. En el mismo orden de autos se evidencia del documento fundamental de la demanda que el inmueble objeto del contrato está sometido a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, al Documento de Condominio y sus respectivas aclaratorias, y Así se establece. Es de resaltar, al igual que lo hizo el Juzgado de Instancia que de las defensas ejercidas por los codemandados, están dirigidas en función de la imposibilidad de dividir la mezzanina del local comercial, lo que representa una acción de mala fe por parte de los mismos, ya que de ser así, por qué contrató y recibió el pago de la mezzanina al hoy accionante?, estaríamos en presencia de una presunción de mala fe, situación que debe cuestionarse a través del presente fallo, en tal sentido verificado el incumplimiento del contrato por las partes demandadas, es por lo que se condenaran en definitiva a cumplir con el contrato suscrito en fecha 02 de Septiembre del año 2009, en los términos que fue contraído, para así lograr el perfeccionamiento del mismo, debiéndole recibir el saldo restante que adeuda el demandante de autos, es decir, la cantidad de UN MIL BOLIVARES FUERTES,(Bs F 1.000,00) según el cono monetario antiguo, que en efecto se condena a pagar, tal y como se determinará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide. Así las cosas, por todas las razones expuestas, la realidad es que de las actuaciones cursante a los autos la parte actora ha cumplido con sus obligaciones, en tiempo y lugar contractualmente establecido por lo que opera en su favor la letra del artículo 1.167 del Código Civil, esto es, exigir la ejecución o cumplimiento del contrato. Por lo tanto, los demandados una vez quede firme la decisión, deberán comparecer junto al actor al Registro respectivo y protocolizar el documento definitivo de venta; y el demandante deberá cancelar la deuda restante, es decir la cantidad de CERO CON UN CENTIMO (Bs S. 0,01), según el cono monetario actual, caso contrario, el Tribunal de la causa remitirá oficio con copia certificada de su decisión al Registro respectivo para que le sirva al demandante como documento traslativo de propiedad, consiguiendo así el cumplimiento del contrato suscrito. Así se decide.- En sujeción al criterio vinculante citado de la Sala Constitucional, que se debe aplicar al presente caso, por cuanto en dicho se asentó que: (…) Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo (…); y de una revisión del contrato de marras, las partes manifestaron que la posesión del objeto ya se encuentra en manos del futuro adquirente, que los demandados recibieron a su entera satisfacción Bs. 5.500,00; quedando demostrado que la parte demandante cumplió con las obligaciones estipuladas en el contrato de opción a compra y manifestado el incumplimiento en el retardo de la obligación atribuible a los demandados, en virtud de esto, sigue siendo aplicable la jurisprudencia vinculante que asentó: (…) El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción (…); y por cuanto el contrato de opción a compra venta no se estipuló cláusula de retracto, ni el demandante ha renunciado a los derechos que le otorga dicho instrumento, los efectos contractualmente pactados se mantienen indemne, y así se establece. Por todo lo anteriormente expuesto, es por lo que resulta forzoso para esta alzada declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 05 de febrero de 2019 y ratificada el 07 de febrero 2019, por el abogado CARMINE EDUARDO PETRILLI STELLUTO, actuando con el carácter de apoderado judicial de las partes demandadas, contra la sentencia dictada en fecha 31 de enero de 2019, la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato intentada por ALESSANDRO SALLUSTI DE MARCHIS; CON LUGAR la adhesión a la apelación realizada en fecha 07 de mayo de 2019 por el abogado WHIL R. PEREZ COLMENAREZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, ALESSANDRO SALLUSTI DE MARCHIS, CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato; y consecuencialmente confirmada con diferente motiva y modificaciones la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara de fecha 31 de enero de 2019. Así se decide.- XI DECISIÓN Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior en lo Civil (Bienes) y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: Su COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación, interpuesto por la SOCIEDAD CIVIL “SALDEMA”, S.C y los Ciudadanos SERGIO SALLUSTI CHINZONE y ANTONINA DE MATTEIS DE SALLUSTI, contra la sentencia dictada en fecha treinta y uno (31) de enero de 2019, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual declaro CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el ciudadano ALESSANDRO SALLUSTI DE MARCHIS, contra la SOCIEDAD CIVIL “SALDEMA”, S.C y los Ciudadanos SERGIO SALLUSTI CHINZONE y ANTONINA DE MATTEIS DE SALUSTI. SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 05 de febrero de 2019 y ratificada el 07 de febrero 2019, por el abogado CARMINE EDUARDO PETRILLI STELLUTO, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 31 de enero de 2019, que declaró CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de compra venta, TERCERO: CON LUGAR la adhesión a la apelación realizada en fecha 07 de mayo de 2019 por el abogado WHIL R. PEREZ COLMENAREZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, ALESSANDRO SALLUSTI DE MARCHIS. CUARTO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el ciudadano ALESSANDRO SALLUSTI DE MARCHIS, contra la SOCIEDAD CIVIL “SALDEMA”, S.C y Ciudadanos SERGIO SALLUSTI CHINZONE y ANTONINA DE MATTEIS DE SALUSTI. QUINTO: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía fijada por la parte actora ALESSANDRO SALLUSTI DE MARCHIS, en consecuencia se declara firme la estimación a la cuantía realizada por el demandante; y SIN LUGAR la Falta de Cualidad Pasiva alegada por los codemandados reconvinientes, Ciudadanos SERGIO SALLUSTI CHINZONE y ANTONINA DE MATTEIS DE SALUSTI. SEXTO: PRESCRITAS las acciones de nulidad, en consecuencia SIN LUGAR las reconvenciones propuestas por la SOCIEDAD CIVIL “SALDEMA”, S.C y los Ciudadanos SERGIO SALLUSTI CHINZONE y ANTONINA DE MATTEIS DE SALUSTI. SEPTIMO: Queda así MODIFICADA la sentencia definitiva dictada en fecha treinta y uno (31) de enero de 2019 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. OCTAVO: Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro del lapso de ley correspondiente. NOVENO: Remítase el presente asunto en la oportunidad de ley mediante oficio a la Unidad de Recepción y Distribución de documentos no Civiles, para su remisión al Tribunal de origen. DECIIMO: Se condena en costas a la parte recurrente por haber resultado totalmente perdidosa en la interposición del presente recurso de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil (Bienes) y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los nueve (09) días del mes de julio del año dos mil diecinueve (2019). Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación. La Jueza, Abog, Marvis Maluenga de Osorio La Secretaria, Abog. Andreina Giménez Publicada en su fecha a las 12:39 p.m. La Secretaria, L.S. Jueza (fdo) Marvis Coromoto Maluenga de Osorio. La Secretaria (fdo) Andreina Giménez Castellanos. Publicada en su fecha a las 12:39 p.m. La suscrita Secretaria del Juzgado Superior en lo Civil (Bienes) y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, certifica que la presente copia es un traslado fiel y exacto de su original y se expide por mandato judicial, en Barquisimeto a los nueve (09) días del mes de julio del año dos mil diecinueve (2019). Años 209° y 160°. La Secretaria, Abg. Andreina Giménez