TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, once de julio de dos mil diecinueve
209º y 160º

ASUNTO: KP02-V-2016-000583
PARTE DEMANDANTE: JANUSZ SZYMON PAWLIK BRONNA y VICTOR JOSE PAWLIK, extranjero residente y venezolano, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº E-81.230.424 y V-23.947.252, respectivamente, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: RAUL E. DUQUE AZPARREN, LUIS ELBANO ZERPA SANTELIZ y ALEJANDRO GUILLEN LOZADA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 113.771, 17.334 y 22.146, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: HECTOR RAMON MEDINA GRIMAN y MARIA ISIDRA VELAZQUEZ PAREDES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-9.269.242 y V-7.424.026, respectivamente, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: HAROLD CONTRERAS ALVIAREZ y FANNY DANIELA MARTINEZ SANTANA, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nº 23.694 y 279.091, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA
Sentencia Definitiva

BREVE RESEÑA DE LOS ACTOS PROCESALES
Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda y posterior reforma, con ocasión a la pretensión de Desalojo de Vivienda, interpuesta por los ciudadanos Janusz Szymon Pawlik Bronna y Víctor José Pawlik, debidamente asistidos de abogado, en contra de los ciudadanos Héctor Ramón Medina Griman y María Isidra Velázquez Paredes.
En fecha 10 de Marzo del 2016, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada para el quinto día de despacho siguiente a que constare en autos su citación, a fin de tener lugar la Audiencia de Mediación.
En fecha 21 de Junio del 2016, el mismo tribunal dictó auto en el cual admitió la reforma de la demanda. Posteriormente en fecha 01 de Julio del 2016, el Tribunal levantó Acta de Inhibición, seguidamente se remitió a la URDD-Civil y por asignación correspondió a este Tribunal Primero de Municipio conocer del asunto.
En fecha 20 de Marzo del 2017, la secretaria del Tribunal dejo constancia de haber practicado la notificación complementaria del co-demandado ciudadano Héctor Ramón Medina, así mismo procedió a fijar cartel de citación de la ciudadana María Velázquez.
En fecha 20 de Abril del 2017, compareció la ciudadana María Velázquez a fin de darse por citada en la presente causa y manifestó no tener recursos para ser asistida por un abogado privado, por lo que solicito se le designara un defensor público; posterior a ello, en fecha 22/02/2018 otorgo poder apud-acta a la abogada Fanny Martínez.
En fecha 28 de Febrero del 2018, la suscriptora del presente fallo se aboco al conocimiento de la presente causa y se ordenó librar boletas de notificación a las partes.
En fecha 10 de Abril del 2018, el Tribunal dictó Sentencia Interlocutoria en la cual ordeno la reposición de la causa al estado de fijar oportunidad para llevar a cabo la Audiencia de Mediación y declaro nulo el acto de fecha 02/06/2017 así como todas las actuaciones posteriores a este.
En fecha 14 de Diciembre del 2018, el Tribunal dejo constancia que tuvo lugar la Audiencia de Mediación, siendo infructuosa la misma, por lo que se advirtió que la causa continuaría su curso de Ley.
En fecha 16 de Enero del 2019, los abogados Fanny Martínez y Harold Contreras Alviarez, consignaron escrito de contestación a la demanda alegando en este la Cuestión Previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual mediante auto de fecha 31/01/2019, se señaló que la misma fue debidamente subsanada por la parte actora. En esa misma fecha se fijaron los límites de la controversia y se abrió el lapso probatorio.
En fechas 08 y 11 de Febrero del 2019, la representación judicial de ambas partes presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 20 de Febrero del 2019, el Tribunal providenció tanto la oposición a pruebas planteada por la parte actora a las pruebas de su contraparte, como la admisión de las pruebas de las partes intervinientes en el presente asunto.
En fecha 08 de Julio del 2019, tuvo lugar la Audiencia Oral de Juicio, dejándose constancia de la comparecencia de ambas partes, quienes realizaron sus exposiciones orales. Concluida la audiencia, la Juez se retiró por el espacio establecido en la Ley y procedió a dictar el dispositivo del fallo declarando CON LUGAR la pretensión actoral, advirtiéndose que conforme el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se procedería a extender el fallo completo en el plazo de tres días de despacho siguientes a esa fecha.
Así, habiéndose dictado el dispositivo del fallo oportunamente, y siendo esta la ocasión para consignar el extenso del mismo, este Tribunal lo hace de acuerdo a las siguientes consideraciones:

SÍNTESIS DE LA LITIS
Alegatos de la parte demandante:
Los actores manifiestan que en fecha 07 de julio del 2011, suscribieron de manera privada un contrato de arrendamiento con el ciudadano Héctor Ramón Medina Griman, anteriormente identificado, con una duración de un (01) año fijo, prorrogable a voluntad de las partes contratantes por lapsos iguales, sobre un espacio físico de cinco (05) habitaciones, dos (02) baños, una (01) cocina, un (01) lavandero y dos (02) maleteros o depósitos, que forman parte de un inmueble de mayor extensión de nuestra propiedad, ubicado en la Avenida Bolívar con Carrera 1 de la Urbanización Los Libertadores, Casa N° 25, Jurisdicción del Municipio Iribarren del estado Lara, y que dicho contrato refleja que el arrendatario haría uso del mismo exclusivamente como sitio de vivienda, pautando así un canon mensual de Un Mil Ciento Noventa y Tres Bolívares con Setenta y Un Céntimos (Bs. 1.193,61), según Providencia Administrativa de fecha 08/05/2015, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Indican que en el contrato se estableció textualmente que el arrendatario se obligaba a utilizar dicho espacio dentro del inmueble como sitio de vivienda, no siendo permitido celebrar reuniones de carácter público o que generaran molestias al vecindario, por ruidosas o cualquier otra causa, ni destinarlo a depósito de materiales explosivos, ni colocar avisos y/o propagandas sin el consentimiento expreso y dado de los arrendadores, señalando que con el paso del tiempo y en forma inconsulta, el arrendatario cambió el uso de destino del inmueble convirtiéndolo en un taller y punto de venta y comercio, que se le fue hecha la pertinente observación a la cual hizo caso omiso, no mostrando intención de corregir la falta.
Alegan que el uso que se le está dando al espacio arrendado, en virtud del cual se manejan materiales inflamables y peligrosos, herramientas de latonería y pintura con compresores, está generando alteraciones en el área que atentan a la salud pública. Que el arrendatario, usa como taller el espacio físico que se le arrendó para vivir, y que el mismo tiene su vivienda en la Carretera Vía Río Claro entre Manzana Bello Monte, Las Antenas. Que en virtud del uso indebido, el referido espacio físico ha sufrido deterioros continuos y ha carecido de manera notable la falta de atención y mantenimiento adecuado.
Apuntan que una vez vencido el plazo contractualmente establecido y conforme a lo acordado se notificó de diferentes maneras verbales, escritas y vía telegramas, la intención de no renovar el contrato y solicitar así la desocupación del inmueble. Que el demandado a partir del mes de agosto del año 2015, ha estado pagando con ciertas irregularidades, y que el mismo tiene un retardo en los pagos de cánones de arrendamiento. Señalan además que poseen la necesidad de ocupar el inmueble, en virtud del estado de salud de uno de los demandantes.
Fundamenta su pretensión en los artículos 91 y 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 545 y 547 del Código Civil.
Que en virtud de todo lo anteriormente narrado, proceden a demandar a los ciudadanos Héctor Ramón Medina Griman y María Isidra Velázquez Paredes, antes identificados, para que convengan o sea ordenado por este Tribunal en el desalojo de la vivienda objeto de litigio y que sean condenados al pago de costas del presente juicio.
A objeto de demostrar las afirmaciones contenidas en el escrito libelar, el actor incorporó a los autos como elementos probatorios:
• Original del Contrato de Arrendamiento Privado, marcado “A”, cursante a los folios 05 al 07; dicha instrumental le fue opuesta a su contraparte y la misma lo reconoció y convino en su celebración, razón por la cual se declara expresamente reconocido, conforme el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. De la referida documental se determina que es la que rige la relación inicial que vincula a las partes actuantes en el presente proceso, de donde se constata que el inmueble arrendado corresponde al identificado por la actora en el escrito libelar, el cual se encuentra anteriormente señalado. Así pues, se valora en todo su contenido el contrato celebrado por las partes el cual se constituye en ley entre ambas por mandato del artículo 1.159 del Código Civil y del mismo se evidencia las condiciones por las cuales se regularía la relación jurídica celebrada entre ambas.
• Tarjeta de Presentación marcado “B”, cursante al folio 08; la cual fue impugnada por la parte contra quien se produjo, y su promovente no activo los mecanismos respectivos a fin de probar su autenticidad, por lo que se desecha del proceso.
• Fotografías del Inmueble, marcado “C”, cursante a los folios 09 al 14; tales instrumentos se valoran como medios de prueba libres y de acuerdo a la sana critica, en ese sentido, la autenticidad de tales instrumentos deben ser probados mediante la confesión de la parte contraria, o de testigos presentes en aquel instante, o que hayan formado parte de la escena captada, o intervenido en el desarrollo posterior del negativo, o por el examen del negativo por peritos, o por un conjunto fehaciente de indicios; sin embargo, las mismas fueron impugnadas y su promovente no activo los mecanismos respectivos a fin de probar su autenticidad, por lo que se desecha del proceso.
• Factura emanada de Corpoelec, marcado “D”, cursante al folio 15; la misma se constituye como un instrumento de servicio público y la valoración de estos encuadra dentro de los medios probatorios conocidos como tarja, de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil de Venezuela, sin embargo, de su contenido no surge ningún hecho a fin de resolver la controversia planteada, por lo que se desecha del proceso.
• Telegramas enviados ante la oficina de Ipostel, marcado “E”, cursante a los folios 16 al 28; dichas documentales se valoran como instrumentos públicos administrativos; no obstante, de su contenido no surge ningún hecho que sea de interés a fin de resolver el presente fallo, por lo que se desecha del proceso.
• Copias certificadas provenientes de la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, cursantes a los folios 29 al 39, marcado “F”, las cuales fueron impugnadas por la parte demandada; y de las que se observa que no se constituye como prueba justificada ni suficiente para determinar que los arrendadores tienen necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, así como tampoco demuestra el resto de las causales contenidas en el artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que se desechan del proceso.
• Copia Simple de la Providencia Administrativa N° 000165 de fecha 08/05/2015, marcada “G”, cursante a los folios 40 al 45; Providencia Administrativa N° 000232 de fecha 10/12/2015, marcado “H”, cursante a los folios 46 al 47; tales instrumentos se consideran ciertos salvo prueba en contrario, por tratarse de documentos públicos administrativos, por lo que se valoran como tal; de los mismos se verifica que fue regulado y fijado canon de arrendamiento respecto al inmueble objeto de litigio así como también la condición de arrendataria de la ciudadana María Isidra Velázquez y según certificado de registro; asimismo, se constata que los arrendadores cumplieron con el procedimiento previo conforme la norma especial que rige los juicios de arrendamiento de vivienda, observándose que fue habilitada la vía judicial para acceder a los órganos jurisdiccionales competentes, dando así cumplimiento a lo establecido en el artículo 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en concordancia al artículo 94 y siguiente de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
• Inspección judicial la cual fue evacuada por este Tribunal en fecha 11/04/2019; en la misma se pudo evidenciar de acuerdo a los particulares señalados por las partes que los arrendatarios no le han ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes de uso normal, dejándose constancia del buen estado de conservación del mismo, sin embargo, se observó que si fue realizada una construcción no autorizada por el arrendador, dejándose constancia de ello en los siguientes términos: “en cuanto a las áreas externas, el Tribunal observo un anexo con techo de acerolit rojo, 1 puerta ubicada en la Avenida Urdaneta, observándose al final del mismo una pared de bloques sin frisar, contrastando con el resto de las pareces que si se encuentran frisadas y pintadas de color blanco, con piso de cemento semi rustico, el mismo se encuentra de forma separada con el inmueble antes identificado…” igualmente se constata que en dicha oportunidad se dejó constancia que “el referido anexo en cuestión, de acuerdo a lo observado por el Tribunal es utilizado como taller de pintura de cuadro y almacén de los mismos…”; por lo que se le otorga valor probatorio conforme a los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil y 1.430 del Código Civil.
• Constancia de fecha 10/09/2018, emanada de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, marcadas “A” y “A-1”, (folio 327) y documentales marcadas “B” y “B-1”, relativas a constancia de adecuación de las variables urbanas, (Folios 329 y 330); de la que se observa que los demandantes son ocupantes de unas bienhechurías edificadas sobre un terreno PROPIO ubicado en sector Este, Urb. Los Libertadores, Av. Bolívar N° 25, signado con el Código Catastral N° 309-0002-027-000 así como la autorización de una cerca perimetral; a tales documentales se les otorga valor probatorio como documentos públicos administrativos.

Alegatos de la parte demandada:
En cuanto a los hechos convenidos la representación judicial de la parte demandada manifiesta que es cierto que mantuvieron una relación arrendaticia con los demandantes y que fue suscrito un contrato de arrendamiento en fecha 07 de julio de 2011 sobre una parte del inmueble ya identificado; aduciendo que dicho contrato carecía de toda la adecuación a la realidad, ya que la relación arrendaticia careció de todo arreglo a normas.
Respecto a los hechos negados: rechazan, niegan y contradicen que el espacio que les fuese arrendado y definido como “un espacio físico de cinco (05) habitaciones, dos (02) baños, una (01) cocina, un (01) lavandero y dos (02) maleteros o depósitos…”, se haya destinado a otro fin más que de uso residencial, arguyendo que la demandada habita en dicha vivienda con su familia y desde el momento de la suscripción del contrato se ha utilizado el espacio arrendado como vivienda y no fue destinado para un fin distinto.
Niegan, rechazan y contradicen: que el ciudadano Héctor Medina, posea un inmueble en la Carretera vía Río Claro entre Manzana Bello Monte, Las Antenas; que el espacio físico dado en arrendamiento se encuentre en estado de deterioro, que se han efectuado reiteradas observaciones a los propietarios de los distintos problemas de la vivienda y que los mismos han hecho caso omiso; que una vez vencido el contrato los demandantes hubieran notificado de la no renovación del mismo; que la parte demandante tenga necesidad alguna del inmueble; que se haya incumplido con los pagos correspondientes por concepto de cánones de arrendamiento, indicando que desde que fue emitida la providencia administrativa tales pagos han sido cancelados ante el ente administrativo, de forma correlativa y oportuna, arguyendo que los comprobantes fueron consignados e indicando que fueron cancelados el servicio de agua y de luz de toda la vivienda incluyendo el inmueble donde habitan los demandantes; que se haya incumplido con alguna obligación contractual, indicando que se ha demostrado que han actuado como un buen padre de familia para la conservación y cuido del inmueble, así como también para el cumplimiento de las obligaciones; que el estudio de arte genere alguna violación a las normativas de convivencia ciudadana, toda vez que no existen quejas ni denuncias algunas por ninguno de los miembros de la comunidad aledaña al inmueble, apuntando que los materiales utilizados para la elaboración de las artes no afectan la salud ni al medio ambiente.
Manifiestan que sus representados desarrollan una actividad artística y que el estudio de arte funciona en las bienhechurías construidas por la ciudadana María Isidra Velásquez sobre un área que pertenece a Funrevi y que el mismo no es parte del inmueble dado en arrendamiento, por lo que afirman que tal espacio no es propiedad de los demandantes y que no existe modificación alguna al destino del uso del inmueble.
A objeto de desvirtuar lo alegado por el actor, la parte demandada incorporó a los autos como elementos probatorios:
• Título Supletorio, marcado “A”, cursante a los folios 292 al 301; del cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se evidencia que efectivamente, la parte co-demandada María Velázquez construyo unas bienhechurías de acuerdo al libelo y del referido decreto narradas así “ubicada en la calle Urdaneta entre Av. Bolívar de la Urb. Los Libertadores b1 la carrera b1 de la Urb. El parque (al lado del banco de sangre) Urb. Los Libertadores, Parroquia Santa Rosa Municipio Iribarren del estado Lara”;
• Captura de pantalla de transferencias de fechas 13/06/2016, 13/10/2017, 29/01/2018 y 15/01/2019 (folios 303 al 306) (las últimas dos fueron consignadas nuevamente junto al escrito de pruebas marcado “C” folios 334 y 335); verificando quien aquí decide que la parte promovente pretendía ratificar el contenido de las mismas mediante la prueba de informes dirigida a la entidad bancaria Banesco requiriendo lo siguiente: “a fin de dejar constancia de los pagos efectuados a la cuenta N° 01340447014471045949 a nombre de Víctor Pawlik” a objeto de probar que realizó “todos los pagos desde el año 2016 hasta la actualidad”; examinando quien aquí decide que, hasta la presente fecha no constan resultas ni el impulso del promovente en la evacuación de dicha prueba. En ese sentido, de la revisión efectuada al medio probatorio antes detallado, esta juzgadora en primer término considera que ha transcurrido con creces el tiempo necesario para la espera de dichas resultas, en virtud que el presente asunto debe ser decidido de forma expedita por tratarse de un procedimiento oral el cual debe regirse por los principios procesales de brevedad, oralidad, inmediación, valoración probatoria según la sana crítica, y, en segundo término se evidencia que la evacuación del referido medio probatorio no aportaría nada útil a fin de decidir el presente fallo, en virtud que con las resultas de tal informe no se probaría si los supuestos depósitos efectuados en la cuenta antes señalada fueron realizados con ocasión al pago por cánones de arrendamiento por los meses reclamados por la parte actora o por algún otro concepto; por lo que al no aportar ningún hecho que conlleve al convencimiento de que efectivamente el inquilino haya cumplido con su obligación de pagar oportunamente, esta juzgadora determina que la prueba de informes no requiere de valoración y las documentales antes descritas deben ser desechadas. Así se establece.
• Copia de facturas de pago de Hidrolara marcado “D”, (folios 336 al 337); tales documentales fueron presentadas de forma extemporánea por tardía, aunado al hecho que el objeto de su promoción no guardan relación con lo debatido en la causa, en consecuencia resultan impertinentes para la resolución de la misma, en ese sentido se desecha su valoración; la misma suerte debe correr la Copia certificada marcado “1”, cursante a los folios 140 al 146; Así se establece.
• Documentales marcadas “2”, “3”, “4” y “5” , (Folios 147, 148, 149, 150 al 152); al tratarse de documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio y no fueron ratificados conforme lo establece el artículo 431 el Código de Procedimiento Civil, se desechan del proceso. La misma suerte deben correr las copias de cedulas cursantes a los folios 153 al 155, en virtud que su contenido no aporta nada útil a fin de decidir la presente.
• Respecto a las documentales cursante a los Folios 173 al 174, folios 184 al 185; este Tribunal observa que se tratan de resultas de oficios que fueron ordenados librar en auto de fecha 18/07/2017, verificándose que dicho auto quedo nulo de acuerdo a sentencia interlocutoria dictada en fecha 10 de abril de 2018, razón por la cual, no son objeto de valoración.
• Inspección judicial; la cual fue evacuada por este Tribunal en fecha 11/04/2019, la misma ya fue apreciada por esta Juzgadora, por tal motivo se ratifica su valoración. Así se decide.
• Testimoniales de los ciudadanos Loida Jiménez, Flor Hidalgo y Norkis Carrasco; dichas deposiciones no fueron evacuadas en la etapa respectiva por lo que la misma no es objeto de análisis ni valoración por ésta sentenciadora.
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
El artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:
“Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la comunidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendamiento o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes de uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.”
Igualmente, el Código Civil venezolano establece:
Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
De acuerdo a lo antes expuesto, observa esta Juzgadora que la pretensión deducida por la actora, consiste en obtener la entrega de un inmueble de su propiedad, identificado como Casa N° 25, ubicado en la Avenida Bolívar con Carrera 1 de la Urbanización Los Libertadores, al lado del Banco de Sangre y al frente de la Plaza Los Libertadores (General en Jefe Carlos Soublette), Jurisdicción del Municipio Iribarren del estado Lara, con fundamento en todas las causales de Desalojo que prevé el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Igualmente, quien aquí decide verifica que en la contestación de la demanda, la parte accionada reconoció la relación arrendaticia alegada por el actor. No obstante, como punto previo en su contestación alega la cuestión previa contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “en concordancia con la falta de cualidad del actor para intentar la demanda el cual lo planea como defensa de fondo conforme el articulo 361 eiusdem”; por cuanto -a su decir- la accionante no acompañó junto al libelo el documento fundamental de la acción refiriéndose al documento de propiedad del inmueble objeto de litigio; lo que debe advertir esta juzgadora que tal alegato fue resuelto en fecha 31/01/2019, en virtud que la parte actora consigno tal instrumento, haciendo la acotación y la salvedad en relación a ello.
Sin embargo, a los fines que no sea alegada una omisión por parte de esta juzgadora respecto a tal punto previo, quien aquí decide efectúa una síntesis respecto a ello, siendo imperioso apuntar que, el presente asunto versa sobre el arrendamiento del inmueble objeto de litigio y no respecto a la propiedad del mismo; por lo que esta juzgadora, determina que el documento fundamental de dicha pretensión es el contrato de arrendamiento de fecha 07de julio de 2011 el cual fue traído a estrados por el mismo demandante, marcado con la letra “A” y cursante a los folios 05 al 07 de la primera pieza del expediente, y al ser examinado, se constata que el referido instrumento fue suscrito por los ciudadanos Víctor José Pawlik y Janusz Pawlik como arrendadores y el ciudadano Héctor Medina como arrendatario, aquí demandado; del cual se determina la cualidad con la que actuaron en juicio los referidos ciudadanos en su condición de demandantes; por lo que tal defensa previa propuesta por la representación de la parte demandada no puede prosperar. Y así se establece.
En cuanto al punto previo alegado por el abogado Harold Contreras, en la audiencia de juicio, esta juzgadora primeramente advierte que, los alegatos o defensas previas debieron presentarse en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, y, tal como lo establece el artículo 115 de la Ley especial no podrán admitirse en la presente audiencia la alegación de nuevos hechos; resultando imperioso señalar, lo que la jurisprudencia ha sido pacífica y reiterada respecto a los requisitos para la interposición de la acción, determinando así que basta con el agotamiento del procedimiento administrativo así como la mención de alguna causal prevista en la ley para solicitar la desocupación del inmueble destinado a vivienda, por tratarse de una vía conciliatoria para dirimir los conflictos derivados de los alquileres de vivienda.
En relación a lo explanado por la representación de la parte demandada, en la misma audiencia oral, respecto a la cualidad como arrendataria de la ciudadana María Velásquez; resulta imperioso apuntar en primer término que de acuerdo al contrato de arrendamiento que cursa en autos, así como los alegatos efectuados por la demandada en su escrito de contestación, se verifica la relación arrendaticia primigenia existente, la cual sin lugar a dudas comenzó en fecha 07/07/2011, sin embargo, se puede constatar de las actuaciones ante el órgano administrativo, que la referida ciudadana asumió la condición de arrendataria de hecho; y, ante este Tribunal, en el escrito de contestación convino en ser arrendataria desde la fecha anteriormente señalada, y, por lo tanto co-demandada, verificándose de la inspección judicial efectuada por esta juzgadora que la misma ocupa el inmueble objeto del presente juicio, por ser integrante del núcleo familiar del codemandado Héctor Medina; observándose que la misma en la oportunidad correspondiente no objeto tal cualidad, por lo que no pudiera alegar esa circunstancia como un hecho nuevo en esta oportunidad de la audiencia oral.
Así las cosas, esta juzgadora determina que en el contrato objeto de litigio de fecha 07 de julio de 2011 se produjo una tacita reconducción entre los arrendadores aquí demandantes y los ciudadanos Héctor Medina y María Velásquez, en virtud de lo antes expuesto.
En cuanto al punto nodal del asunto, como lo es el examen de los presupuestos de desalojo establecidos en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, resulta oportuno apuntar que la carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el afamado doctrinario James Goldschmidt, en su obra Teoría General del Proceso como: “La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”. Así las cosas, del examen de las actas procesales así como de lo explanado en la oportunidad de la audiencia de juicio esta juzgadora pasa a pronunciarse en relación a los presupuestos de desalojo alegados por la actora contemplado en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en la presente causa en los siguientes términos:
En relación al ordinal 1°, al respecto, se observa que la parte demandada no desvirtuó lo alegado por su contraparte, al no demostrar haber honrado su compromiso, es decir, estar solvente en los pagos reclamados por concepto de cánones de arrendamiento, por cuanto de las pruebas consignadas por la accionada, no fue demostrado el hecho extintivo de la obligación, por concepto de pago de canon de arrendamiento por los meses indicados en el escrito libelar, resultando importante resaltar que, de las copias consignadas como pruebas, las cuales quedaron desechadas del proceso, no se verificaba si tales pagos eran con ocasión a los cánones de arrendamiento de los meses reclamados por la accionante, o si se trataba de otro tipo de pagos, por lo que, a escaza actividad probatoria del demandado, conlleva a esta juzgadora al convencimiento de que efectivamente el arrendatario haya dejado de pagar consecutivamente los cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin, por lo que la presente causal debe prosperar. Y así se establece.
Respecto a la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, prevista en el ordinal 2°, este tribunal considera que con los medios probatorios aportados, la parte actora no demostró suficientes elementos de convicción para determinar que efectivamente dicha parte tiene la necesidad de ocupar del inmueble, no prosperando así dicha causal de desalojo. Y así se declara.
En cuanto a lo establecido en el ordinal 3°, de la revisión y análisis de las actuaciones cursantes, así como de los medios probatorios incorporados, muy especialmente de la inspección realizada por este Tribunal en fecha 11/04/2019 no se desprende que los arrendatarios hayan destinado el inmueble a usos deshonestos o indebidos o cambiados el uso del mismo; por lo que tal causal no debe prosperar. Y así se establece.
Ahora bien, en relación al ordinal 4°, esta juzgadora de la inspección judicial realizada en la oportunidad correspondiente, evidencio que no existen deteriores que van más allá del uso ordinario; sin embargo se observó que existen modificaciones del inmueble, lo cual fue convenido en la contestación por la parte demandada y se desprende del título Supletorio signado con el alfanumérico KP02-J-2017-001089; en el cual, no se evidencia autorización por parte de los arrendatarios para tramitar título supletorio alguno, ni reformar o realizar construcciones en el inmueble, en contravención a la cláusula sexta del contrato la cual prevé “el arrendatario no podrá efectuar ningún cambio en las condiciones del inmueble objeto de este contrato, ni construir ni agregar nada sin el previo consentimiento de los arrendadores…”, por lo que no existiendo autorización expresa de los arrendatarios ni ara construir y menos para tramitar tal Titulo Supletorio, esta Juzgadora considera que fueron llenados los extremos establecidos en tal ordinal para que el mismo prospere. Y así se declara.
En lo que se refiere a la causal 5°, no se desprende de autos denuncias interpuestas por los voceros del Consejo Comunal o autoridades competentes de la zona donde se encuentra ubicado el inmueble objeto del presente juicio, así como ningún medio probatorio que fundamente la referida causal, por lo que la misma no debe prosperar. Así se establece.
Así, al hilo de los precedentes señalamientos, y, no aportando la parte demandada arrendataria ningún hecho que conlleve a esta jurisdicente al convencimiento a fin de desvirtuar lo alegado por el actor, respecto a las causales de los ordinales 1° y 4° del artículo 91 de la Ley de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, resulta procedente la acción de desalojo alegada conforme la norma antes invocada en concordancia con el artículo 1.167 del Código civil venezolano. Y así se establece.

DECISION
En razón de todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, de conformidad con lo establecido en los Artículos 26, 49 ordinal 1° y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y 120 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión por DESALOJO incoada por los ciudadanos JANUSZ SZYMON PAWLIK BRONNA y VICTOR JOSE PAWLIK, titulares de las cedulas de identidad N° E-81.230.424 y V-23.947.252, respectivamente, contra los ciudadanos MARIA ISADRA VELASQUEZ y HECTOR MEDINA, titulares de las cedulas de identidad N° V-7.424.026 y V-9.269.242, respectivamente.
SEGUNDO: En consecuencia se ordena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble identificado como Casa N° 25, ubicado en la Avenida Bolívar con Carrera 1 de la Urbanización Los Libertadores , Municipio Iribarren del estado Lara, libre de personas y cosas a la parte demandante.
TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte perdidosa al pago de Costas procesales al demandado por haber resultado totalmente vencido.
CUARTO: Una vez quede firme la presente decisión se ordena notificar a la parte demandada, ello conforme el artículo 12 del Decreto con Rango, valor y Fuerza de ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria. Igualmente, se oficiar a la Superintendencia Nacional de Vivienda conforme el ordinal 2° del artículo 13 de la referida norma.

Déjese copia certificada de la presente decisión, según lo tipificado en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los once (11) días del mes de julio del año dos mil diecinueve (2019). Años: 209° de la Independencia y 160° de la Federación.
La Juez Temporal,
Abg. Mariani Selena Linares Peraza.
El Secretario,
Abg. Jhonny José Alvarado Hernández

En la misma fecha, siendo las 12:12 p.m., se publicó la presente decisión.
El Sec,

MSLP/Jalvarado/mfqa.-