TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, ocho de febrero de dos mil diecinueve
208º y 159º
ASUNTO: KP02-R-2018-000718
PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: sociedad mercantil INVERSIONES AJE, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 23 de junio de 2004, bajo el N° 49, Tomo 43-A; representada por los ciudadanos JORGE KHARRAK MOSDELLI y ELIAS KHORRAK MARDELLY, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.819.921 y 10.756.824, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: MARITZA RODRIGUEZ GARCÍA, GLORYS ALEJANDRA CORONADO RODRIGUEZ y PASTOR RODRIGUEZ GARCÍA, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.995, 92.351 y 45.434, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: NELIS COROMOTO JIMÉNEZ de ROJAS venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.476.074.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALFONZO MONTERO ALVARADO, RICARDO RUIZ CORDERO y HUGO EDUARDO JIMÉNEZ, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.370, 58.576 y 90.382, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA

En fecha 1 de noviembre del 2018, el Juzgado Sexto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA interpuesto por la empresa INVERSIONES A.J.E., C.A. en contra de la ciudadana NELIS COROMOTO JIMÉNEZ de ROJAS, dictó fallo al tenor siguiente:
“…declara CON LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA propuesta por la firma INVERSIONES A.J.E, C.A, inscrita en fecha 23 de junio de 2004, ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anotada bajo el Nº 49, Tomo 43-A; contra la ciudadana: NELIS COROMOTO JIMENEZ DE ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.476.074. En consecuencia, se declara resuelto el contrato preliminar de compra venta suscrito entre las partes de manera privada en fecha 25 de julio de 2012 y que tiene por objeto el inmueble constituido por un puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, el cual tiene una superficie aproximada de DOCE METROS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (12,50 mts2), cuyos linderos y demás especificaciones están indicados en los diagramas realizados de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos, situado en Tarabana, sector La Uveda, municipio Palavecino del Estado Lara y que se encuentra ubicado en un terreno que tiene un área de CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (55.764,39 mts2). De igual forma se establece que, en razón a la anterior declaratoria, se establece que quedan a favor de la demandante, las sumas de dinero entregadas por LA PROMITENTE COMPRADORA como justa indemnización por los daños y perjuicios causados. Ello conforme a la cláusula cuarta del contrato.
Se condena en costas a la parte perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida…”

En fecha 7 de noviembre de 2018, el abogado ALFONZO MONTERO ALVARADO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, interpuso recurso de apelación en contra de sentencia transcrita ut-supra, el a-quo el día 14 de noviembre de 2018 oyó el mencionado recurso en ambos efectos y en consecuencia ordena remitir las actas procesales a la URDD Civil del estado Lara, a los fines de ser distribuidas entre los Juzgados Superiores para su posterior solución, correspondiéndole a esta sentenciadora conocer de la presente causa, por lo que en fecha 17 de diciembre de 2018, le da entrada, fijando el décimo día de despacho siguiente para dictar y publicar y siendo la oportunidad legal para dictar sentencia esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES
En fecha 16 de noviembre de 2017, la abogada Maritza Rodríguez, en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES A.J.E., C.A, interpuso demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA contra la ciudadana NELIS COROMOTO JIMÉNEZ DE ROJAS, en los siguientes términos: Que en fecha 25 de julio de 2012, su representada suscribió un contrato privado de Opción a Compra con la parte demandada, el cual tenía como objeto un inmueble constituido por un puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, el cual tiene una superficie aproximada de doce metros con cincuenta decímetros cuadrados (12,50 mts2) cuyos linderos y demás especificaciones están indicados en los diagramas realizados de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos, situado en Tarabana, sector La Uveda, Municipio Palavecino del estado Lara y que se encuentra ubicado en un terreno que tiene un área de cincuenta y cinco mil setecientos sesenta y cuatro metros cuadrados con treinta y nueve decímetros cuadrados (55.764,39 mts2); pertenecientes a su representada según documento en copia simple, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 09 de agosto de 2005, bajo el N° 20, folios 01 al 03, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto (15°), Tercer Trimestre de ese año. Indicó que el precio de venta fue estipulado en la cantidad de ciento sesenta mil bolívares exactos (Bs. 160.000,00), según indicaron en el texto del contrato, y serían cancelados por la demandada de la siguiente forma: a) la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) cancelados al momento de la reserva; b) el saldo restante de ciento cuarenta y cinco mil bolívares exactos (bs. 145.000,00), serían cancelados por (17) cuotas mensuales especificadas en el plan de pago anexo al contrato por ocho mil cincuenta y cinco bolívares exactos (Bs. 8.055,00) cada una y una última cuota por ocho mil sesenta y cinco bolívares (Bs. 8.065,00), pagaderas a partir del 30-08-2012 y con pagos los días 30 de cada mes subsiguiente, a excepción de la cuota 5/18 y 17/18 que se pagarían los días 15-12-2012 y 15-12-2013, respectivamente. Afirmó que la parte demandada canceló las cuotas correspondientes hasta el día 30 de mayo de 2013, es decir, hasta la cuota 10/18; y sin motivo alguno dejó de cancelar el resto de las cuotas pactadas, y de manera arbitraria dejó de cancelar 7 cuotas a razón de ocho mil cincuenta y cinco bolívares (Bs. 8.055,00) y la última cuota por ocho mil sesenta y cinco bolívares (Bs. 8.065,00), para un total de sesenta y cuatro mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 64.450,00); que hasta la fecha de la presente demanda no ha demostrado su intención de honrar su obligación y de concluir la opción de compra pactada. Continuo con su relato al señalar que en razón de la interrupción del pago de manera personal por la parte demandada, y dando el incumplimiento al contrato de pago pactado entre las partes; y dado que, el contrato constituye ley entre las partes y ante el incumplimiento de una obligación contractual surge para su representada el derecho de reclamar en estrados su resolución, y es por el cual demanda como en efecto lo hace, a la ciudadana NELIS COROMOTO JIMÉNEZ DE ROJAS, para que convenga o a ello sea condenada en lo siguiente: A) En resolver el Contrato de venta de opción a compra celebrado de manera privada entre las partes, cuyo objeto es un puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, el cual tiene una superficie aproximada de DOCE METROS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (12,50 mts2), cuyos linderos y demás especificaciones están indicados en los diagramas realizados de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos, situado en Tarabana, sector La Uveda, Municipio Palavecino del Estado Lara y que se encuentra ubicado en un terreno que tiene un área de cincuenta y cinco mil setecientos sesenta y cuatro metros cuadrados con treinta y nueve decímetros cuadrados (55.764,39 mts2); terreno que le pertenece a su representada según documento en copia simple, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del estado Lara, de fecha 09 de agosto de 2005, bajo el N° 20, folios 01 al 03, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto (15°), Tercer Trimestre de ese. B) Visto que el contrato de venta de opción a compra no se ejecutó por parte de la demandada, que quede a favor de su representada como justa indemnización por los daños y perjuicios causados, las sumas de dinero entregadas por la parte demandada. Todo conforme a la cláusula cuarta del contrato. C) Se declare sin efecto jurídico el contrato celebrado y D) Se condene a la parte demandada al pago de costas procesales. Fundamentó la presente pretensión en los siguientes artículos: 1159, 1160, 1161, 1167, 1486, 1488, 1527, 1528 y 1295 del Código Civil y las cláusulas segunda y cuarta del contrato celebrado entre las partes. Estimó la presente acción en lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimando la suma en ciento sesenta mil bolívares exactos (Bs. 160.000,00), equivalentes a quinientos treinta y tres con treinta y tres Unidades Tributarias (533,33 U.T.). Por último solicitó que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y se declarase con lugar en la definitiva con expresa condenatoria en costas.

El día 10 de octubre de 2018, siendo la oportunidad procesal para que tuviese lugar la contestación, la ciudadana NELIS COROMOTO JIMÉNEZ DE ROJAS, parte demandada, debidamente asistida por el abogado Alfonzo Montero Alvarado, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 24.370, procedió a dar contestación y reconvención a la demanda y alegó: Como punto previo impugnó de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las documentales acompañadas al libelo de demanda; alegando la falta de cualidad e interés de la abogado Maritza Rodríguez, de no tener acreditación para comparecer a ejercer la representación de apodera judicial en la presente causa, afirmando que el documento consignado carece de validez y legitimidad al ser copia simple del poder judicial general conferido por la parte actora, no acreditando su representación al ser impugnada y al documento de Registro Inmobiliario del terreno y en el cual no consta que el puesto de estacionamiento objeto de negociación sea propiedad de la parte actora. Asimismo procedió a alegar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3, 6 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; con respecto a las cuestiones previas, fueron declaras no opuestas por el Tribunal A-quo, por auto dictado de fecha 11 de octubre de 2018, en razón de haber sido opuestas de manera acumulada con la contestación al fondo. Procedió a contestar el fondo de la demanda afirmando que: Sin darle valor y convalidar las actuaciones realizadas por la abogada Maritza Rodríguez que para ellos evidentemente serían nulas y carecen de la representación que se acredita, indicó que no fue producido con el libelo el documento, en el cual conste que la parte actora ha sido propietaria del inmueble, objeto de la presente causa y el cual es fundamental en la presente acción. Negó, rechazó y contradijo los hechos y el derecho alegado por la parte actora en su escrito libelar, en virtud de que son inciertos los hechos narrados e infundado el derecho invocado. Afirmó que en el supuesto Contrato Bilateral de Opción a Compra Venta celebrado de fecha 25-06-2012 con la parte actora, sobre el inmueble plenamente identificado y por el precio de ciento sesenta mil bolívares exactos (Bs. 160.000,00) para ser pagados conforme al plan de pago convenido, el demandante recibió (1) cuota inicial por la cantidad de bolívares quince mil exactos (Bs. 15.000,00), igualmente canceló las cuotas del 1 al 10, correspondientes a los meses de agosto de 2012 hasta el mes de mayo de 2013, por un monto total de bolívares ochenta mil quinientos cincuenta exactos (Bs. 80.550,00), del mismo modo indicó que fue una venta complementaria a plazo sobre (1) puesto de estacionamiento adicional al que posee la vivienda principal, que la parte demanda le compro a la parte actora. Señaló que la transacción del inmueble principal, se evidenció según documento debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, de fecha 11-07-2013, inscrito bajo el N° 2013.1283, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 359.11.5.3.285 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013. Continuó con su relato al señalar que dicha protocolización se logró como consecuencia de la denuncia formulada ante el Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat, al emanar la orden, en virtud del indudable incumplimiento y arbitrariedades por parte de la parte actora. Enfatizó el hecho que desde el mismo momento que se protocolizó la venta antes señalada, la parte demandada ocupó legítimamente a partir del 11 de julio de 2013, el puesto de estacionamiento objeto de la presente controversia, con previa autorización de la parte demandante e incluso se le facultó para ceder el contrato dada la evidente cualidad de propietaria según el contrato consignado por la parte actora. Indicó que desde la fecha antes indicada se le permitió realizar mejoras y remodelaciones en el inmueble, señalando que asumió todos los gastos y pagos que se generaron producto de la ocupación legal del mismo. Indicó que los hechos alegados por la parte actora son totalmente falsos y contraria a la buena fe y a la buena intención que se presume en el cumplimiento del contrato acordado, al pretender evadir civilmente los compromisos adquiridos con anterioridad, al protocolizar el documento de venta y al negarse a recibir el saldo deudor injustificadamente y posterior al nuevo plazo convenido; ocasionándole graves daños y reservándose las acciones legales en caso de que resulte engañoso el esfuerzo para que la vendedora convenga en cumplir el contrato de venta. Afirmó que los recibos de pago debidamente consignados con el presente escrito de contestación, evidenció lo pagos realizados oportunamente, correspondientes a las cuotas 1/18 al 4/18 hasta noviembre de 2012; mes según el cual la demandante incumplió muchas de sus obligaciones, pero que luego las denuncias formuladas en razón de estafa inmobiliaria y debidamente protocolizado el documento de compra de la vivienda se acordó un nuevo plazo para el pago, evidenciado según recibo anexo con el presente escrito y resaltó que según fecha del 18 de octubre de 2018 fue recibido conforme el pago de las cuotas 5/18 a la 10/18, con vencimiento desde el 15 de diciembre de 2012 hasta el 30 de mayo de 2013; asimismo acordaron en la entrega por parte del actor, de los documentos necesarios para la protocolización de la de compra del estacionamiento y en dicho acto se haría pago del saldo del precio. Afirmó que ofreció al actor el pago de las cuotas restantes y obtuvo como respuesta una negativa al no recibirlos de forma injustificadamente; evidenciándose una prórroga tácita para el pago, y creándose un nuevo plazo dado que se recibió conforme el pago de las cinco cuotas anteriormente señaladas después del vencimiento, lo cual evidenció el incumplimiento de la parte demandante. Señaló que conforme a la cláusula séptima del contrato realizado entre las partes involucrada en el presente acto, la vendedora obligó a entregar la solvencia necesaria para la protocolización del documento de venta; y esta incumplió, ya que no entregó los recaudos necesarios para la protocolización y al negarse, sin justificación alguna a recibir los pagos correspondientes a las cuotas 11/18 a la 18/18, indiscutiblemente no existió incumplimiento por parte de la demandada. Enfatizó en su escrito que la actora incumplió las normas contractuales y legales e incluso el plazo para el pago del saldo restante. Destacó que en la cláusula quinta la parte actora estipuló claramente que en caso que no se cumpliera la obligación de cancelar las cantidades adeudadas daría derecho a considerar la obligación de plazo vencido y se exigiría el pago total de la obligación y no la resolución contractual. Ratificando el hecho de que ha mantenido su total disposición en cancelar la deuda, y a la fecha no se ha materializado la misma, ante la negativa e injustificada manera de actuar por parte del actor, en no aceptar el pago de la deuda y en protocolizar el documento de la venta del puesto del objeto en litigio. En el mismo escrito de contestación en su parte ínfine, procedió a reconvenir en contra del actor, en los siguientes términos: La demandada reconviniente ratificó los hechos expuestos en su contestación, haciendo valer las documentales consignadas por la parte actora en cuanto a la celebración del supuesto Contrato Bilateral de Opción a Compra venta, la posesión del inmueble objeto de la presente demanda, los recibos de pago evidenciando el plazo para el pago del precio pactado y la excepción de contrato no cumplido, y que por las razones antes expuestas procedía a reconvenir a la arrendadora para que la misma conviniera o fuese condenada por el tribunal, en lo establecido en el Contrato celebrado entre las partes a: 1) Convenir en el cumplimiento del contrato y realizase la tradición mediante la protocolización del documento de venta, 2) En recibir el saldo del precio establecido por este despacho; 3) En caso del no cumplimiento por parte de la parte actora reconvenida, que la sentencia que se dicte sirviese como documento de propiedad del inmueble (estacionamiento); 4) Condenase al demandante reconvenida en costas. Asimismo estimó la presente reconvención en la cantidad de DIECISIETE BOLÍVARES SOBERANOS EXACTOS (Bs. 17,00) equivalentes a UNA Unidad Tributaria (1 U.T.), dentro de los parámetros indicados en los últimos ajustes. Finalmente solicitó que la presente reconvención fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y se declarase Con lugar en la definitiva. Dicha reconvención fue admitida en fecha 11 de octubre de 2018, por el Juzgado a-quo.

El día 16 de octubre de 2018, siendo la oportunidad legal para contestar la reconvención la abogada MARITZA RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora reconvenida, consignó escrito de contestación a la reconvención en los siguientes términos: Como punto previo indicó que la parte demandada reconviniente procedió a impugnar los documentos acompañados en el escrito libelar, marcados con las letras “A” y “C”, y de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió en este mismo acto anexar copia certificada del instrumento de poder otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 28 de julio de 2014, bajo el N° 11, Tomo 128 de los libros de Autenticaciones, a los fines de acreditar su condición de apoderada judicial de la parte actora. Indicó también que la impugnación realizada a la copia de documento de propiedad del terreno que le pertenece a su representada, fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del estado Lara, en fecha 09 de agosto de 2005, bajo el N° 20, folio 01 al 03, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto (15°), Tercer Trimestre de ese año; señalando que el mismo no constituye el documento fundamental a que se refiere el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, por lo que erróneamente fue calificado de esa manera por la demandada reconviniente. Afirmó que el título, es el documento fundamental; argumentando que la demandada pretende hacer ver que su representada no es propietaria del bien identificado en el contrato, y sería un motivo adicional para que solicitare la resolución o nulidad de la venta efectuada por haberse vendido una cosa ajena. Señaló que la parte demandada con invocar la excepción “non adimpleti contractus”, trató de fundamentar y justificar la falta de pago de las cuotas, ya comprometidas en el contrato bilateral de opción a compra. Adujo que para proceder la excepción opuesta por la parte demandada reconvieniente, requería que la contraparte hubiese exigido el cumplimiento de su obligación, y que verse sobre obligaciones principales y no sobre obligaciones secundarias. Que su representada reclamo la resolución del contrato de opción a compra y no su cumplimiento. Arguyó que la demandada reconviniente afirmó que ella no incumplió ninguna de sus obligaciones contractuales y legales anteriormente indicadas, que al razonar de esa manera, no tendría razón en invocar una excepción, al manifestar no haber incumplido con ninguna obligación contractual. Continúo con su relato al señalar que con relación a la obligación de plazo vencido, la demandada reconviniente señaló que siempre estuvo en la disposición de cancelar la deuda, razón que no sucedió ante la negativa injustificada de la demandante de aceptar el pago de lo debido y a protocolizar el documento de venta. Negó, rechazó y contradijo la reconvención en todas y cada una de las partes, tanto en los hechos como en el derecho. Rechazó, negó y contradijo que el contrato que vincula a las partes, sea un contrato de compra; y mucho menos calificarlo como una venta. Alegó que ambas partes de mutuo y común acuerdo suscribieron un contrato que denominaron: Contrato de Opción a Compra y que conforme al criterio jurisprudencial existente al momento de la celebración del negocio jurídico era considerado como un contrato preparatorio, en los cuales se pueden establecer las condiciones de la futura negociación. Rechazó, negó y contradijo que la demandada reconviniente tuviese posesión del puesto de estacionamiento. Adujo que su representada por ser la dueña y vendedora del proyecto Conjunto Residencial Villa Paris J, era la encargada de los trámites pertinentes para negociar los inmuebles, allí construidos, donde figura el puesto de estacionamiento identificado con anterioridad. Afirmó ser falso que la demandada ocupara de forma legítima el puesto de estacionamiento desde el momento en que fue protocolizado el documento de compra de la vivienda principal, en fecha 11 de julio de 2013. Arguyó que no guarda ninguna vinculación en la presente causa el hecho que la demandada adquirió una vivienda en dicho urbanismo; ya se trataron de contratos independientes y no eran objetos de controversia si la demandada es propietaria en dicho conjunto. Señaló que la posesión de los bienes que su representada vendió fueron con posterioridad a la venta perfectamente realizada por ante la Oficina de Registro Público respectivo y el pago del precio pactado; en el presente caso no ocurrió y por tanto no pudo haber tenido la posesión legítima de dicho puesto de estacionamiento. Rechazó, negó y contradijo que por el hecho de tener la posesión legítima del estacionamiento, se le haya permitido efectuar mejoras y remodelaciones al inmueble; y que tal circunstancia la haya llevado a asumir gastos o pagos generados, producto de la ocupación legal del mismo. Afirmó que existe un apartado destinado a los puestos de estacionamientos adicionales, constatando que dichos puestos están debidamente techados, señalado que no puede existir una mejora adicional por parte de la demandada reconviniente, pues alteraría la uniformidad de los mismos, y está prohibido. Arguyó que los propietarios de las viviendas y de los puestos de estacionamientos adicionales, poseen un cargo de los gastos comunes, representado proporcionalmente en base al porcentaje o área que ocupan. Que es falso que la demandada asumió todos los gastos o pagos del inmueble desde el mes de julio de 2013, ya que tales gasto los a cancelado la parte actora. Rechazó, negó y contradijo la existencia de un plazo para el pago del precio. Que la parte demandada afirmó que su representada incumplió muchas de sus obligaciones, dando como resultado la denuncia a mi representada por estafa inmobiliaria y la protocolización de la compra de la vivienda, ya que esos hechos no forman parte de la acción. Que el recibo de pago consignado por la demandante no significó un acuerdo de un nuevo plazo, lo que implicó fue la aceptación del pago atrasado pero no representó novación. Arguyó que es falso que su representada se comprometiera en entregar los documentos necesarios para la protocolización del documento de compra del estacionamiento y que en dicho acto se haría el pago del saldo del precio. Señaló que su representada como dueña de la obra y del conjunto residencial, era la encargada para realizar los trámites administrativos correspondientes para la protocolización de las ventas, actos que no le corresponden a un comprador en específico que decide de manera caprichosa, insolventarse y pretender establecer condiciones o modalidades distintas a las contratadas, impuestas por el vendedor de la obra. Por lo expuesto anteriormente no se puede hablar que opero una prórroga para el pago, por cuanto las condiciones y hechos que motivaron al cierre del negocio jurídico de la venta de la vivienda J-73 a la parte demandada; no son objeto de discusión en el presente proceso, ni forman parte del negocio jurídico que tiene como objeto el puesto de estacionamiento adicional en dicho condominio. Rechazó, negó y contradijo que su representada se negara en entregar la solvencia necesaria para la protocolización del documento de venta; aseverando que la parte actora se negó en recibir los pagos correspondientes a las cuotas 11/18 a la 18/18 sin ninguna justificación. Afirmó que la parte demandada reconoció el hecho de encontrarse en mora con respecto al pago de las cuotas pactadas en el contrato de opción a compra; reconoció de igual manera que no pagó el cargo correspondiente por concepto a los gastos comunes; y que mal puede pretender en entregar la solvencia que sirve de fundamento para la protocolización de venta. Señaló que en caso de mora en el pago, la ley establece unos elementos para que la demandada hiciera efectivo el pago que adeuda y evitar la morosidad; y así evitaría las consecuencias que le produciría dicha mora. Rechazó, negó y contradijo que la presente relación debía tratarse como una obligación de plazo vencido y que la resolución de la presente controversia tenía como única solución la de exigirle a la demandada el pago total de la obligación aceptada. Invocó el artículo 1140 del Código Civil, al señalar que el contrato que los vincula, fuese un contrato de promesa bilateral de compraventa y que se estableció como contrato preparatorio o preliminar; y por las disposiciones generales del contrato igualmente lo rigen y que por ese motivo invocó el artículo 1167 del Código Civil Venezolano como fundamento de la pretensión.

En fecha 29 de octubre del año 2018 el abogado ALFONZO MONTERO ALVARADO, apoderado judicial de la parte demandada, apeló del auto de admisión de pruebas dictado por el Tribunal A-quo el día 25 de ese mismo mes y año, por lo que el día 30 de octubre de 2018, el Tribunal A-quo dicto auto donde declaró inexistente el recurso ejercido en virtud de la prohibición contenida en el artículo 894 del Código de procedimiento Civil.
PRUEBAS PRESENTADAS EN AUTOS
Pruebas presentadas por la parte actora:
Parte Demandante Reconvenida (Acompañó con el libelo)
1. Promovió marcada con la letra A copia simple del poder judicial general otorgado por los ciudadanos Jorge Kharrak y Elias Khorrak, venezolanos, titular de la cédula de identidad N° V-7.819.921 y V-10.756.824, en su carácter de Presidente y Director General de la sociedad mercantil INVERSIONES A.J.E., C.A, a los abogados MARITZA RODRIGUEZ GARCÍA, GLORYS ALEJANDRA CORONADO RODRIGUEZ y PASTOR RODRIGUEZ GARCÍA, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 25.995, 92.351 y 45.434, respectivamente, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 28-07-2014, bajo el N° 11, Tomo 128 de los libros de Autenticaciones. Se valora de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil y por cuanto habiendo sido desconocida su presentación no se abre la incidencia pertinente, adminiculado a la presentación original de dicha instrumental que riela a los folios 77 y 78 se tiene como cierta la representación legal de la apoderada de la parte actora. Así se decide.
2. Promovió marcada con la letra B original del contrato privado suscrito entre la empresa INVERSIONES AJE, C.A. y NELIS COROMOTO JIMÉNEZ de ROJAS, en fecha 25 de julio de 2012. A este instrumento se les confiere mérito probatorio para demostrar la forma de pago del inmueble ofertado de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, así como el contenido y alcance de todas y cada una de las clausulas volitivamente pactada entre las partes que permiten inferir el cumplimiento o el incumplimiento de las mismas. Así se decide.
3. Promovió marcada con la letra C Copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 09 de agosto de 2005, bajo el N° 20, folios 01 al 03, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto (15°), Tercer Trimestre de ese año. Al tratarse de una fotocopia de documento público, aun cuando fue impugnado sin el consecuente procedimiento, la parte promovente no insistió en hacerlo valer según lo pauta el ultimo aparte del artículo 429 del Código Procedimiento Civil. Todo lo cual conlleva a su desestimación de la presente causa. Así se decide.

Pruebas presentadas por la parte demandante reconvenida junto al escrito de contestación:
1) Promovió copia certificada del poder otorgado por los ciudadanos Jorge Kharrak Mosdelli y Elias Khorrak Mardelly, titulares de las cédulas de identidad N° V-7.819.921 y V-10.756.824, respectivamente, a los abogados MARITZA RODRIGUEZ GARCÍA, GLORYS ALEJANDRA CORONADO RODRIGUEZ y PASTOR RODRIGUEZ GARCÍA, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 25.995, 92.351 y 45.434, respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto estado Lara, en fecha 19 de julio de 2.012, inserto bajo el N° 47, Tomo 98 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaria. Ya hubo pronunciamiento en cuanto a su valoración. Así se decide.
2) Promovió solvencia y recibos de pagos emitidos por el Condominio Villa Paris C.A., por concepto de cancelación Apartamento J-04. Por cuanto no fueron ratificadas en juicio al tratarse de recibos emanados de un tercero ajeno a la presente causa, se desestima su contenido. Así se decide.
3) Promovió en copia simple del libelo de demanda del signado con el Nº KP02-V-2014-003429, que cursó por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara. Su valoración forma parte esencial del proceso ya que contiene declarativa de la pretensión actoral más sin embargo no constituye por sí solo medio alguno de probanzas.

Llegado el lapso probatorio, la parte actora reconvenida consignó las siguientes pruebas:
1) Invocó el mérito favorable del contrato de opción a compra celebrado de manera privada, y la parte demandada no ejerció ningún tipo de impugnación contra el documento, haciendo valer a) Que ambas partes, de mutuo acuerdo acordaron la celebración de un contrato de opción a compra y no de una venta como erróneamente lo manifestó la parte demandada, b) Qué dicha opción a compra estableció celebrar una futura venta del objeto en controversia, c) Que ambas partes estipularon las condiciones elegidas en lo relativo al precio de la futura venta y las condiciones al pago del mismo. El contenido de esta documental fue inferido precedentemente, sin poder servirse como pruebas aisladas el contenido que de las clausulas expresadas. Convertirlas en pruebas con fines testimoniales, seria desvirtuar la propia esencia del contrato. Así se decide.
2) Promovió la confesión realizada por la parte demandada en su escrito de contestación al admitir en estar en la disposición de cancelar lo adeudado, a los fines demostrar que la parte demandada, incumplió el plan de pago acordado entre ambas partes. Tal promoción no constituye un medio de prueba. Así se decide.
3) Solicito se oficiare al Condominio Villa Paris, a los fines de que informare lo siguiente: A) Si dentro de administración se encuentra un puesto de estacionamiento techado adicional privado, para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, etapa “J”, signado con el Nº 04, ubicado en la ciudad de Cabudare, estado Lara, B) Si dentro de sus archivos internos tienen registrado los nombre de los propietarios de los inmuebles del Conjunto Residencial Villa Paris, etapa “J” y en caso afirmativo indicar el nombre que figura como propietario del puesto de estacionamiento, signado con el Nº 04, ubicado en dicho conjunto residencial, C) Indicar el nombre de la persona encargada en cancelar los gastos comunes, correspondientes al puesto de estacionamiento, identificado anteriormente. En fecha 30 de octubre de 2018 fue recibido oficio, emitido por el Condominio Villa Paris, C.A., fecha el mismo 30-10-2018, mediante el cual informó: A) Que efectivamente dentro de administración se encuentra un puesto de estacionamiento techado adicional privado, para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, etapa “J”, signado con el Nº 04, ubicado en la ciudad de Cabudare, estado Lara, B) Que en los archivos llevados por el Condominio Villa Paris, C.A., figura como propietaria del puesto de estacionamiento Nº 04, Inversiones AJE, C.A., ubicado en dicho Conjunto Residencial y C) Quien figura como encargada de cancelar los gastos comunes correspondientes al puesto de estacionamiento privado, signado con el Nº 04, ubicado en dicho conjunto residencial, es ejercida por Inversiones AJE, C.A. Se valora su contenido como demostrativo de la persona quien aparece como titular del objeto de la presente demanda, así como quien paga los gastos comunes, de donde se infiere que tal persona jurídica que funge como propietaria es la parte aquí demandante así como que es quien paga los conceptos referidos. Así se decide.

Pruebas presentadas por la parte demandada reconviniente:
Pruebas promovidas junto al escrito de reconvención:

1) Promovió en original recibo de pago, emanado por Inversiones AJE, C.A., Nº 0749 de fecha 25 de julio de 2012, por Bs. 15.000,00, según cheque Nº 45034543, del Banco Banesco, por concepto reserva de estacionamiento Nº J-4, marcado con la letra “F”. Se valora al no ser impugnado ni desconocido, como demostrativo del cumplimiento de parte del pago pactado entre las partes. Así se decide.
2) Promovió en original recibos de pago, emanado por Inversiones AJE, C.A., Nº 0789, según cheque Nº 00008822, del Banco Provincial, de fecha 6 de septiembre de 2012, Nº 0816, según cheque Nº 79000100, del Banco del Tesoro, de fecha 8 de octubre de 2012, Nº 0845, según cheque Nº 01000222, del Banco del Tesoro, de fecha 14 de noviembre de 2012, Nº 0857, según cheque Nº 81000232, del Banco del tesoro, de fecha 29 de noviembre de 2012, por Bs. 8.055,00 cada uno y recibo Nº 1156, según cheque Nº 22653798, del Banco Banesco, de fecha 18 de octubre de 2013, por Bs. 48.330,00, por concepto cancelación de los giros Nº 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10, relacionados al puesto de estacionamiento Nº J-4, marcado con las letras “G”, “H”, “I”, “J”, “K” .Dichos recibos no desconocidos continúan aportando los montos que fueron cancelados por el aquí demandado, sin entrar a analizar la temporalidad de los mismos constituyen erogaciones aceptadas por el aquí demandante. Así se decide.
3) Promovió copia certificada del documento de compra venta de la vivienda N° J-73, protocolizado e inscrito bajo el N° 2013.1283, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 359.11.5.3.285 y correspondiente al folio real del año 2013. Marcado con la letra “L”. Su contenido no forma parte del tema decidendum por lo tanto se desecha en la presente causa. Así se decide.

Llegado el lapso probatorio, la parte accionada, consignó las siguientes pruebas:
4) Ratificó todos y cada uno de las documentales anexadas junto con la contestación de la demanda. No hay mérito para valorar.
5) Promovió en original denuncia formulada ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, recibida en fecha 29 de abril de 2013 y recibida por la Asesoría Jurídica de INAVI en fecha 30 del mismo mes y año, según el Nº 0635, marcado con la letra “M”. Su contenido aun cuando emana de un organismo público, no logra enervar los fundamentos de la presente acción. Así se decide.
6) Promovió en copia simple Acta de Convenio celebrada en el Instituto Nacional de la Vivienda, en fecha 06 de mayo de 2013, según Expedientes Nº 08/13, 09/13 y 10/13, con ocasión a la denuncia formulada, anteriormente especificada, llevada a cabo entre las partes intervinientes en el presente juicio, marcada con la letra “N”. Ya hubo pronunciamiento previo.
7) Promovió en copia simple denuncia formulada por las ciudadanas Yenny Mirley Camacho, Mercedes Landaeta de Suescun y Karelis Urdaneta, ante la Fiscalía Primera del Ministerio Público del estado Lara, según asunto Nº 176963-2013, marcada con la letra “O”. Su contenido nada aporta al tema decidendum. Así se decide.
8) Promovió en copia simple denuncia formulada por las ciudadanas Patricia Cabezas, Dilcia de Lugo, Luisa Pérez de Álvarado, Yenny Mirley Camacho, Mercedes Landaeta de Suescun, Aryelis Yaris y Karelis Urdaneta, ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, recibida el 9 de octubre de 2013, bajo el Nº 1617, marcada con la letra “P”. Se desecha por cuanto de su contenido no emergen elementos que incidan en la causa de autos. Así se establece.
9) Promovió las testimoniales de los ciudadanos Luisa Pérez de Álvarado, César A. Dhoy Segobia, Jorge Luis Guerrero, Edixon Locwin González y Aryelis Yaris, titulares de las cédulas de identidad N° V-8.052.819, V-13.265.057, V-7.420.906, V-14.031.587 Y V-16.089.587, de este domicilio, con el fin de demostrar los argumentos expuestos. En fecha 30 de octubre de 2018, el Tribunal a quo, negó la admisión de las mismas según el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil. No hay méritos para valorar.
10) Solicitó se oficiare al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, Dirección Ministerial en el estado Lara, a los fines que remitiese información sobre la denuncia formulada ante dicho organismo por la parte demandada, en fecha 29 de abril de 2013, por la Asesoría Jurídica del Instituto Nacional de la Vivienda IINAVI) y recibida según sello húmedo de INAVI en fecha 30 de abril de 2013, bajo el Nº 0635, y a tal efecto remitiese copia del mismo. No fue evacuada.
11) Solicitó se oficiare al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, Dirección Ministerial en el estado Lara, a los fines que remitiese información sobre el Acta contentiva del acuerdo celebrado en el Instituto Nacional de la Vivienda IINAVI) en fecha 6 de MAYO de 2013, Expedientes Nº 08/13, 09/13 y 10/13, y a tal efecto remitiese copia del mismo. No fue evacuada.
12) Solicitó se oficiare a la Fiscalía Primera del Ministerio Público del estado Lara, a los fines que remitiese información sobre la denuncia formulada por las ciudadanas Yenny Mirley Camacho, Mercedes Landaeta de Suescun y Karelis Urdaneta, según asunto Nº 176963-2013, y a tal efecto remitiese copia del mismo. No fue evacuada.
13) Solicitó se oficiare al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, Dirección Ministerial en el estado Lara, a los fines que remitiese información sobre denuncia formulada por las ciudadanas Patricia Cabezas, Dilcia de Lugo, Luisa Pérez de Álvarado, Yenny Mirley Camacho, Mercedes Landaeta de Suescun, Aryelis Yaris y Karelis Urdaneta, ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, recibida el día 9 de octubre de 2013, bajo el Nº 1617, y a tal efecto remitiese copia del mismo. No fue evacuada.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el presente recurso de apelación ejercido por la parte demandada en contra de la sentencia proferida por el a-quo, para así determinar si la misma se encuentra o no ajustada a derecho.

Así las cosas, quien este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009, considera que es competente como Tribunal Superior para conocer y decidir cómo alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, siendo así previa observación de los informes presentado por el apelante, esta juzgadora procede como a continuación se expresa.

Esta Alzada, asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.

Toda la compleja cadena de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes.

En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.

En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la Sentencia, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso entre las partes, el Juez como director del proceso, verifico si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La doctrina pacífica y reiterada del más Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento. Así lo dicho en relación a la actuación de los Jueces, establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que:

Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.

Así las cosas, en base a lo precedente, luego de analizar la causa de autos con todas las incidencias ocurridas en la instancia que nos precede y dada la sentencia proferida, resulta imperante pronunciarnos con relación al silencio e inmotivacion que a todas luces contiene el fallo apelado.

Se desprende del escrito de contestación predicho por la parte demandada que en el mismo se propusieron las cuestiones previas de los numerales 3°,6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así como la Reconvención de la demanda y si bien es cierto que el Tribunal a quo en fecha 11 de octubre de 2018 negó la tramitación de las mismas por la forma en que fueron planteadas, no es menos cierto que el juzgador en total desacierto del derecho a la defensa y al debido proceso que le asiste al demandado de ser oído y tramitados sus pedimentos, en nada se pronunció en cuanto a la cuestión previa al fondo del literal 11° así como la motivación en que se basó la declaratoria sin lugar de la reconvención propuesta, lo cual conlleva al incumplimiento de las pautas que el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil refiere con relación a los requisitos que debe contener la sentencia, especialmente lo descrito en los numerales 4° y 5° del prenombrado artículo. Todas estas circunstancias para quien se pronuncia no pueden pasar por alto, siendo necesario que antes de entrar a conocer el fondo de la presente controversia se decida conforme a lo que contempla el ordenamiento procesal especialmente en el artículo 244 de la norma adjetiva.

Al respecto, de lo advertido en la sentencia apelada, importa ilustrar que en adición a lo expresado, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en reiterados fallos, ha sostenido que la motivación de las decisiones judiciales constituye un requisito esencial a su validez, de eminente orden público, cuyo incumplimiento atenta contra la garantía de la tutela judicial efectiva, el debido proceso y el derecho a la defensa.

Así, en sentencia de fecha 13 de mayo de 2004, dicha S. expresó:
(Omissis) Es criterio vinculante de esta Sala que, aun cuando el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela no lo indique expresamente, es de su esencia el que todo acto de juzgamiento contenga una motivación, requerimiento éste que atañe al orden público, puesto que, de lo contrario, no tendría aplicación el sistema de responsabilidad de los jueces que la propia norma preceptúa, además de que se desconocería cómo se obtuvo la cosa juzgada, al tiempo que ‘principios rectores como el de congruencia y de la defensa se minimizarían, por lo cual surgiría un caos social’. (Cfr. S.S.C. n| 150/24.03.00, caso J.G.D.M.U. y C.E.S.P.

…Así también en jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil, tanto de la extinta Corte Suprema de Justicia como del actual Tribunal Supremo de Justicia, la cual ha hecho suya esta Sala Constitucional en sentencias Nos. 1222/06.07.01 (caso Distribuciones Importaciones Cosbell C.A.) y 32409.03.04, (caso Inversiones La Suprema C.A.) los requisitos intrínsecos de la sentencia, que indica el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, son de estricto orden público.

….La obligación de motivación de los fallos es uno de esos requisitos y constituye una garantía contra el atropello y el abuso, precisamente porque, a través de aquéllas, es posible la distinción entre lo que es una imposición arbitraria de una decisión y lo que es una sentencia imparcial.
(omissis)

(htpp://www.tsj.gov.ve).

Planteado lo anterior considera quien conoce, que al respecto de lo acaecido en el presente fallo, debe discurrir acerca de lo que plantea el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil cuando establece:
“La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246…

En esta sintonía conforme a lo antes citado, es deber para esta juzgadora del segundo grado de jurisdicción luego de percatarse de las omisiones advertidas en la sentencia apelada, proceder a decretar la Nulidad, tal como se hará en la parte dispositiva de esta sentencia y en consecuencia pronunciarse sobre todo lo omitido para luego conocer el fondo de la controversia, aun cuando encuentre que la sentencia apelada se halle viciada por defectos de forma, pues en el actual régimen procesal el juez de alzada debe reexaminar la controversia y proceder a corregir los defectos de forma en que hubiese incurrido la sentencia de primera instancia.

PREVIO AL FONDO
DE LA CUESTION PREVIA ARTICULO 346 ORDINAL 11° DEL
CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
Tal como se indicare up supra se desprende del escrito de contestación, que también fue propuesta la cuestión previa señalada del artículo 346 ordinal 11°del Código de Procedimiento Civil, la cual corresponde ser resuelta tal como lo indica la norma sustantiva, previo al fondo de la demanda y en virtud de que el juzgador a-quo silencio su deber de pronunciarse y que motivo la Nulidad decretada, de seguidas entra quien decide a conocer los fundamentos en que se basó la cuestión propuesta.

Señalo el demandado que para el caso que se declararan sin lugar las cuestiones previas indicadas en el escrito, a todo evento estando dentro de la oportunidad legal propone también la cuestión previa del ordinal 11° pues a su decir existe la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por cuanto no acompaña los documentos fundamentales en que se fundamenta la acción, la cual pide que sea declarada con lugar en la definitiva.

Al respecto dentro del Análisis actoral tanto del libelo contentivo de la pretensión como de las documentales traídas a los autos, quien aquí decide observa que efectivamente la acción propuesta según expresa el actor consiste en que suscribió un contrato privado de Opción a Compra con la parte demandada, el cual tenía como objeto un inmueble constituido por un puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, continua narrando que la parte demandada canceló las cuotas correspondientes hasta el día 30 de mayo de 2013, es decir, hasta la cuota 10/18; y sin motivo alguno dejó de cancelar el resto de las cuotas pactadas, y de manera arbitraria dejó de cancelar 7 cuotas a razón de OCHO MIL CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 8.055,00) y la última cuota por OCHO MIL SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs, 8.065,00), para un total de SESENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 64.450,00); que hasta la fecha de la presente demanda no ha demostrado su intención de honrar su obligación y de concluir la opción de compra pactada. Advierte esta juzgadora que a los folios 14 y 15 del presente expediente corre inserto documento privado y suscrito por las partes cuya validez quedo garantizada en la presente causa por cuanto no fue impugnado ni desconocido. En tal sentido a la hora de analizar los fundamentos del contenido de la propuesta en la cuestión previa invocada, esta alzada pasa a determinar que la acción está amparada en el ordenamiento jurídico vigente, se trata de una pretensión sobre la resolución de un contrato, está socorrido entre otros, en los artículos 1159,1167 del Código Civil. Por consiguiente y visto que el promovente de la cuestión previa no desvirtuó la legalidad de la pretensión invocada, logrando aportar pruebas que demostraran las prohibiciones de la ley como limitante para que la parte actora continuara llevando adelante la acción invocada es por lo que resulta forzoso para quien se pronuncia declarar sin lugar la cuestión previa opuesta y así se decide.
DE LA RECONVENCION
Se desprende de autos que la ciudadana NELIS COROMOTO JIMÉNEZ DE ROJAS, parte demandada, debidamente asistida de abogado, procedió a dar contestación y reconvención a la demanda, alegando como fundamento de la Reconvención en el mismo escrito en su parte ínfine que reconviene para que el demandante convenga en el cumplimiento del contrato que se tienen celebrado y haga la tradición mediante la protocolización del documento de venta. Reciba el saldo del precio establecido y que para el caso de no cumplir la demandada la sentencia que dicte el tribunal sirva como documento de propiedad sobre el inmueble (estacionamiento) y se ordene su registro.

Expuesto lo anterior y vista la pretensión de la demanda reconvencional, necesario establecer preliminarmente, el contenido alcance y fundamentos de la contrademanda propuesta,

Así tenemos que:

La Reconvención, contrademanda o mutua petición no es una defensa, ni una excepción perentoria. Ella constituye una nueva demanda propuesta por el demandado contra el actor, la cual, por razones de economía procesal y de conexión subjetiva, se sustancia y decide en el mismo procedimiento de la demanda principal.

Mediante la reconvención el demandado plantea una nueva pretensión contra el actor, la cual puede tener el mismo objeto y fundamento de la pretensión hecha valer por éste en su demanda, o un objeto o fundamento distintos.

La reconvención o contrademanda origina la constitución de una relación procesal distinta a la derivada de la proposición de la demanda originaria. Por efecto de la reconvención no es que se amplíe el objeto del proceso pendiente, sino que surge un nuevo proceso con un objeto o thema decidendum propio, pero que, por razones de economía procesal y en virtud de la conexión subjetiva existente entre ambas relaciones procesales, simultáneamente se sustancia en el mismo procedimiento que el de la demanda principal, y se decide por el mismo juzgador en una única sentencia que resuelve las pretensiones contenidas en la demanda principal y la reconvencional.

Al hilo de lo expuesto y analizada como fue la contrademanda propuesta tenemos que, el último aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, concede al demandado el derecho procesal de proponer reconvención o mutua petición contra el actor, y visto que en dicha oportunidad lo que se alegó fueron hechos que pretenden exigir el cumplimiento, pero como reconocimiento exigido al actor o impuesto por el juzgador, se percata esta alzada, que no se trajeron a los autos pruebas fehacientes de que estamos frente a una acción autónoma, cuyo cumplimiento del contrato que vincula a las partes por parte del demandado reconviniente de todas y cada una de las obligaciones quedara fehacientemente probado, por argumento contrario, se advierte que lo reconvenido consistió en una especie de contradicción de lo expuesto en la demanda principal. Que por todas y cada una de estas razones expuestas resulta forzoso para quien decide tener que declarar sin lugar la reconvención propuesta tal como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Resuelto como quedaron los puntos precedentes omitidos en la sentencia apelada, corresponde entrar en el análisis exhaustivo de la acción principal objeto de la presente controversia, y así tenemos que el actor pretende la resolución del contrato que tiene celebrado con el comprador aquí demandado, en virtud del incumplimiento del pago por parte de este, de la totalidad del precio convenido como obligación contractual.

Así lo dicho, tenemos que las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que reconoce a las partes la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen. Los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil.

Ahora bien, considera necesario este Juzgado señalar que la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado comprador al opcionante vendedor; además, a través del mencionado contrato se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compra venta; por lo tanto, no pueden tenerse como contratos aislados sino que forman parte de la futura negociación para la adquisición final del bien objeto del contrato.

En sintonía con lo anteriormente expresado, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que prevé “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De la disposición legal precedentemente citada, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes para que en casos como el de autos resulte procedente la acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este Tribunal determinar el segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución del contrato.

De acuerdo a lo precedente tenemos que ante el incumplimiento alegado por el actor, el demandado en su escrito de contestación declaro entre otras cosas: Que se evidenció los pagos realizados oportunamente, correspondientes a las cuotas 1/18 al 4/18 hasta noviembre de 2012; mes según el cual la demandante incumplió muchas de sus obligaciones, pero que luego de las denuncias formuladas en razón de estafa inmobiliaria y debidamente protocolizado el documento de compra de la vivienda se acordó un nuevo plazo para el pago, evidenciado según recibo anexo marcado “K” y resaltó que según fecha del 18 de octubre de 2013 fue recibido conforme el pago de las cuotas 5/18 a la 10/18, con vencimiento desde el 15 de diciembre de 2012 hasta el 30 de mayo de 2013. Que posteriormente a su decir, manifiesta que ofreció el pago de las cuotas restantes negándose el demandante a recibirlos.

Así, en cuanto al incumplimiento, es claro que la parte demandante aduce que si bien es cierto que se cancelaron las cuotas hasta la numero 10/18, sin motivo alguno el comprador dejo de pagar el resto de las cuotas sin que hasta la presente fecha demostrara intención alguna de honrar su obligación.

Resulta imperioso resaltar ante ello lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código de Procedimiento Civil, cuando dispone lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

Como bien se señala por su parte, el artículo 1.167 del Código Civil, establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En este sentido cabe señalar que en la causa que nos ocupa, uno de los alegatos de la parte demandada fue, que existe la excepción de contrato no cumplido, llamada también excepción de incumplimiento, que es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral, a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación, Al respecto y dada como quedo trabada la Litis en la presente causa, la carga de la prueba recae en cabeza del demandado quien es a quien corresponde desvirtuar los hechos narrados por el actor; es decir que si se había cancelado la totalidad del pago pactado, para posteriormente alegar el incumplimiento de este.

Que con respecto a la prórroga o nuevo plazo para el pago alegado por el demandado como causal de su incumplimiento, es importante acotar que no puede esta alzada realizar interpretación distinta más que la establecida por la voluntad de las partes en el denominado anexo integrante del contrato suscrito que corre al folio 16 y en este sentido se señala expresamente que la cuota 18/18, según los pagos sucesivos se cancelaria en fecha 30/01/2014, por lo que al no haber sido probada la prorroga alegada por el demandado tan solo existía vencimiento tal como fue pactado para la fecha up-supra indicada.

Así, contrariamente también a lo expuesto por la parte demandada, cuando indica que pago oportunamente solos hasta el mes de noviembre de 2012, su incumplimiento fue por causa del cumplimiento de muchas de las obligaciones de la parte demandante convenidas en el referido instrumento, ante lo cual se insiste nuevamente que dicho demandado no logro probar, en autos. Ahora bien, en cuanto a obligación que recaía sobre la parte actora no se encuentra estipulada en el contrato otra que no sea la que pactaron en la cláusula Séptima, lo que determina que solo le asistía una vez cancelada la cuota 18/18, su deber de entregar la solvencia que sea necesaria para la protocolización del documento definitivo de compra venta, es claro que es hasta dicho momento cuando la compradora tenía la oportunidad y por tanto la obligación de pagar el saldo restante. En base a ello mal podría establecerse que la parte actora no había cumplido con su obligación.

Lo anterior, resulta de lo previsto en los artículos 1.527 y 1.528 del Código Civil, los cuales establecen lo siguiente:

Artículo 1527.- La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato.

Siendo así, resulta desajustado a derecho el alegato expuesto de pretender reconocer que durante el plazo de prorroga no probado, cuando además no se desprenden del escrito libelar, pues no podría este Juzgado desprender una oportunidad diferente como la alegada por el demandado. Así se declara.

Con respecto a la prórroga y oportunidad del cumplimiento del contrato, cabe señalar que el artículo 1.527 del Código Civil expresamente dispone que “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”.

Constatado lo anterior, en este sentido se evidencia el incumplimiento de la parte demandada con respecto a la cancelación de las cuotas 11/18 hasta la 18/18. Así se decide.

Considerando lo anterior, y vista la exposiciones traída a los autos por la parte accionada en cuanto a que se trata de un contrato de venta y no de una supuesta opción de compra venta se puede concluir que el contrato que originó el juicio es una promesa bilateral de compraventa, ya que, repetimos, se pactaron obligaciones recíprocas, en las cuales una parte se obligaba a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones. Hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de conceder en opción a compra un puesto de estacionamiento privado, signado con el N° 4 cuyas características se dan por reproducidas y el comprador de pagar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.

Resulta aquí importante traer a colación para mayor ilustración de lo peticionado lo que al respecto y tomando en consideración la fecha de la presente demanda se hace vinculante para quien esta causa decide.

En sentencia de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, N° 878, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso: PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., en revisión constitucional, en la cual ante la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción a compra venta, determinó lo siguiente:
“…En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.

Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.

(…omissis…)

El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.

En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.
(Destacados de lo transcrito).

Finalmente en cuanto al argumento señalado por el accionado relacionado a que no es posible el actor demandar la resolución del contrato, ante ello resulta importante recordar que el derecho a la defensa y al debido proceso, y en lo particular, al principio pro actione, constituyen elementos de rango constitucional que prevalecen y desplazan otros fundamentos de rango legal, o contractual de modo que, el alcance del principio pro actione a favor de la acción y consecución de un proceso, hasta obtener sentencia de mérito implica que la interpretación que se haga de las condiciones, requisitos u otras formalidades procesales de acceso y trámite hacia la justicia, de ningún modo puede frustrar injustificadamente el derecho de las partes, no sólo de acceder al órgano jurisdiccional sino a que sea tramitada debidamente su pretensión y obtener solución expedita de la controversia. Es por ello que desde este enfoque la acción aquí planteada es procedente en derecho y a si queda establecido.

En consecuencia, y visto que la parte actora solicita la resolución del contrato de autos, por incumplimiento de las obligaciones contraídas y no cumplidas como lo fue el pago de la totalidad de las cuotas que se tenían convenidas resulta forzoso para este Juzgado condenar la peticionada resolución demandada.

En cuando a la condenatoria solicitada con relación a la indemnización por los daños y perjuicios causados, se desprende de la cláusula Cuarta que ambas partes convinieron que en caso de que la venta pautada no se diera por causa atribuible a El Promitente Comprador las cantidades entregadas quedaran en beneficio de la Promitente Compradora. Por tal razón resulta para quien decide forzoso tener que declarar cumplida tal clausula y en este sentido las cantidades entregadas quedaran a favor de quienes expresamente pactaron las partes contendientes. Así se decide.
DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado ALFONZO MONTERO ALVARADO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 01 de noviembre del 2018, por el JUZGADO SEXTO DEL MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Se declara NULA la sentencia dictada en fecha 01-11-2018, JUZGADO SEXTO DEL MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, de conformidad con el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia de ello, se declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la ciudadana NELIS COROMOTO JIMÉNEZ DE ROJAS, parte demandada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la ciudadana NELIS COROMOTO JIMÉNEZ DE ROJAS, parte demandada.
TERCERO: CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA propuesta por la firma INVERSIONES A.J.E, C.A, inscrita en fecha 23 de junio de 2004, ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anotada bajo el Nº 49, Tomo 43-A; representada por los ciudadanos JORGE KHARRAK MOSDELLI y ELIAS KHORRAK MARDELLY, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.819.921 y 10.756.824, respectivamente, contra la ciudadana NELIS COROMOTO JIMENEZ DE ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.476.074. En consecuencia, se declara RESUELTO EL CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRA VENTA suscrito entre las partes de manera privada en fecha 25 de julio de 2012 y que tiene por objeto el inmueble constituido por un puesto de estacionamiento privado para propietarios del Conjunto Residencial Villa Paris, Etapa “J”, signado con el N° 04, el cual tiene una superficie aproximada de DOCE METROS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (12,50 mts2), cuyos linderos y demás especificaciones están indicados en los diagramas realizados de acuerdo con los planos de arquitectura respectivos, situado en Tarabana, Sector La Uveda, Municipio Palavecino del Estado Lara y que se encuentra ubicado en un terreno que tiene un área de CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (55.764,39 mts2). De igual forma se establece que, en razón a la anterior declaratoria, se establece que quedan a favor de la demandante, las sumas de dinero entregadas por LA PROMITENTE COMPRADORA como justa indemnización por los daños y perjuicios causados. Ello conforme a la cláusula cuarta del contrato.
CUARTO: Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así ANULADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.
La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes