TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, seis de diciembre de dos mil diecinueve
209º y 160º
ASUNTO: KP02-R-2019-000278
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTE- RECONVENIDA: Ciudadana MARIA GABRIELA WILCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 12.206.212.

APODERADAS JUDICIALES: SILENY ALEJANDRA BRITO MELENDEZ y YELITZA ZENAIDA SOTO CASTELLANOS, abogadas inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 102.227 y 92.359, respectivamente.

DEMANDADOS-RECONVINIENTES: Ciudadanos LUIS MIGUEL MONTES DE OCA y MERCEDES RAMÍREZ GARCÍA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. V-7.336.834 y V-5.614.282, respectivamente.

ABOGADODE LOS CO-DEMANDADOS RECONVINIENTES: MERCEDES ESTHER RAMÍREZ GARCÍA, abogada inscrita en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo el N°. 269.070, actuando en su propio nombre y representación, y en condición de abogada asistente del co-demandado reconviniente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA y RECONVENCION.

SENTENCIA: DEFINITIVA. Expediente Nº 19-0071 (Asunto: KP02-R-2019-000278).

PREÁMBULO
Se recibe en esta alzada el presente asunto, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 14 de junio del año 2019 (f. 171, pieza N° 2) por el ciudadano LUIS MIGUEL MONTES DE OCA ÁLVAREZ, asistido por la abogada MERCEDES ESTHER RAMÍREZ GARCÍA demandados reconvinientes, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 10de Junio del año 2019 (f. 130 al 170, pieza N° 2), la cual se ordena a oír en ambos efectos y es remitido el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civiles, a los fines de la distribución, la cual correspondió a este Juzgado Superior y por ello se le dio entrada en fecha 28 de junio del año 2019 (f. 176, pieza N° 2).
RELACIÓN SUSTANCIAL CONTROVERTIDA

Inicia la presente causa judicial por demanda presentada por la representación judicial de la ciudadana MARIA GABRIELA WILCHEZ (f. 01 al 13, pieza N° 01), en la que expresa que en fecha 09 de marzo de 2017 su representada suscribió contrato que denominaron “promesa bilateral de compra-venta” con los ciudadanos LUIS MIGUEL MONTES DE OCA ÁLVAREZ y MERCEDES ESTHER RAMÍREZ GARCÍA, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, bajo el N° 57, tomo 40, folios 175 al 178, donde se comprometen a vender y comprar un inmueble, constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, ubicada en la urbanización CAPAUPEL, sector La Morenera, parroquia José Gregorio Bastidas, municipio Palavecino, del estado Lara, distinguida con el N° VU-19, cédula catastral 13-06-02-000-017-050-022-000-000-000, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: en 20,00 metros con parcela UV-20, SUR: en 20,00 metros con parcela UV-18M, ESTE: en 10,00 metros con la calle Francisco Tamayo y OESTE: en 10,00 metros con parcela VU-33, así como los derechos de parcelamiento conforme documento protocolizado en la oficina del Registro Subalterno del Municipio Palavecino en fecha 05 de marzo de 2008, bajo el N° 15, protocolo primero, folios N° 1 al 6, trimestre del año 2008.

Asegura que en el contrato se deja constancia de, que los vendedores estaban a la espera de la Liberación de Hipoteca por parte del Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), a los fines de protocolizar el documento definitivo de venta. La venta del inmueble fue pactada por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 70.000.000,00), los cuales fueron pagados por la hoy accionante. Agrega que conforme a la cláusula cuarta del contrato de promesa bilateral, los promitentes vendedores debían hacer entrega a la beneficiaria del inmueble por cuanto esta había pagado la totalidad del monto pactado en la venta. Asimismo, expresa que una vez protocolizada la liberación de hipoteca, procedió a presentar el documento final de venta para su revisión y posterior protocolización ante el Registro Inmobiliario de Palavecino, según consta en trámite N° 359.2018.1.34 de fecha 09/01/2018, siendo que para el otorgamiento del documento los demandados cuentan con un periodo de 60 días para la presentación del documento para su firma, sin embargo, la ciudadana MERCEDES RAMÍREZ hizo acto de presencia en el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, y manifestó que no firmaría el documento de venta definitivo, lo que evidencia el incumplimiento. Fundamentaron la demanda en los artículos 340, 864 del Código de Procedimiento Civil, así como los artículos 1113, 1159, 1160,1161, 1167 del Código Civil vigente.
Por su parte, los ciudadanos LUIS MIGUEL MONTES DE OCA ÁLVAREZ, y MERCEDES ESTHER RAMÍREZ G., actuando en su propio nombre y representación judicial de ambos, presentaron escrito de contestación a la demanda(f. 67 al 79, pieza N° 01) expresando que rechazan y contradicen en todo y cada uno de los hechos y el derecho invocados en la demanda de manera absoluta, alegan que si fue celebrado un contrato de promesa bilateral debidamente notariado ante la Notaría Tercera de Barquisimeto, bajo el N° 57, Tomo 40, folios 175 al 178, con la Ciudadana María Wilchez. Manifiestan que la demandante ha ocupado el inmueble objeto de ese contrato de Promesa Bilateral Compra-Venta de manera violenta, sin el consentimiento de ambos desde la fecha 06/09/2017, cuando se le es notificado y enviado vía e-mail, el finiquito de liberación de hipoteca entregado en Caracas, para que ésta hiciera lo conducente, su obligación de elaborar el documento definitivo de venta. Niegan, rechazan y contradicen que los pagos hayan sido cancelados por la accionante, tal como lo hace valer en su escrito libelar, ya que la cantidad de bolívares sesenta millones (Bs. 60.000.000,00), en transferencia y depósitos fueron efectuados por personas ajenas a la negociación con las que existía la relación jurídica en el contrato de negociación. Agrega que la compradora incurrió en ausencia e inacción durante 2 meses. En la misma oportunidad contestación, ejercen reconvención aduciendo que, el contrato suscrito con la demandante quedó resuelto de pleno derecho por efecto del vencimiento del término establecido en la cláusula sexta, el cual se firmó ante la Notaría Pública el 31-03-2017 y la vigencia era hasta el 31-03-2017.
En tal sentido, la demandante de autos presenta contestación a la reconvención en fecha 16 de mayo del año 2018 (f. 85 al 88, pieza N° 01), alegando que la reconvención resulta inadmisible debido a que con la misma se pretende el despojo de la tenencia del inmueble objeto de la presente acción.
Luego, en fecha 10 de junio del año 2019, la primera instancia dicta sentencia de mérito en el presente asunto (f. 130 al 170, pieza N° 02), estableciendo quela pretensión de daños y perjuicios no deben prosperar por cuanto la demandante compradora se encuentra en posesión del inmueble desde el 31-03-2017, es por ello que declara parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta, condenándose a parte demandada a dar cumplimiento a la tradición legal del inmueble y cumpla con la protocolización del documento definitivo de venta ante el Registro respectivo; asimismo declara inadmisible la reconvención ejercida por los demandados, debido a que con ella pretenden la entrega del inmueble, lo cual requiere el agotamiento previo de la vía administrativa conforme el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo Arbitrario de Vivienda.
Posteriormente, la parte demandada presenta escrito de informe ante esta alzada (f. 181 al 200, de la pieza N° 02), alegando que la demanda fue admitida contrariando el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrario d Vivienda, pues no agoto la vía administrativa para poder ejercer la acción judicial, aducen que es inaplicable lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, ya que la demandante no ha cumplido con la prestación, pues considera que la demandante desapareció y no aceptó la renegociación, asimismo, insiste que la reconvención es procedente, pues la demandante incumplió al no efectuar las obligaciones con los co-demandados para la elaboración del documento definitivo, manifiesta que el fallo de primera instancia carece de imparcialidad, pues la juez de oficio desecho las pruebas sin ni siquiera haber sido impugnado por la demandante, negando la prueba de informe que demuestra que se agotó la vía administrativa para accionar ante tribunales.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Esta juzgadora, a fin de establecer las razones de hecho y de Derecho en la presente causa, expresa el siguiente análisis de las pruebas que constan en auto, conforme al principio de exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:

De las pruebas promovidas por la parte demandante reconvenida.
• Marcado con la letra “A”, copia fotostática simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto estado Lara, inserto bajo el N° 62, Tomo 257, folios 189 al 191, de fecha 24 de noviembre del año 2017 (f. 14 al 15 pieza N° 1), el cual se valora conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil adminiculado con el artículo 1359 del Código Civil, y por ello se le atribuye plena prueba y del mismo se evidencia el carácter con el que actúa la abogada SILENY ALEJANDRA BRITO MELENDEZ en el presente asunto.
• Marcado con la letra “B”, copia fotostática simple de documento de Promesa Bilateral de Compra-Venta, ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto estado Lara, bajo el N° 57, Tomo 40, folios 175 al 178, de fecha 09 de marzo del año 2017 (f. 16 al 19, pieza N° 1), el cual consta en original (f. 62 al 65, pieza N° 02) y se valora conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil adminiculado con el artículo 1359 del Código Civil, y por ello se le atribuye plena prueba y del mismo se evidencia la relación
• Marcado con la letra “D”, inspección judicial extra-litem efectuada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha31 de enero del año 2018 (f. 20 al 38 de la pieza N° 01), se valora conforme al artículo 1430 del Código Civil, y evidencia que la demandante de autos ocupa el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda en la presente causa judicial.
• Marcado con la letra “E”, copia certificada de documento de liberación de hipoteca de primer grado, protocolizada ante el Registro Público del Municipio de Palavecino del Estado Lara, bajo el N° 19, folio 377, Tomo 41, de fecha 06 de diciembre de 2017 (f. 39 al 44, pieza N° 1) el cual se valora conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil adminiculado con el artículo 1359 del Código Civil, y por ello se le atribuye plena prueba y del mismo se evidencia, que el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda en la presente causa judicial, no se encuentra afectado de gravamen alguno y por ende los propietarios demandados pueden disponer del mismo.
• Marcado con la letra “F”, “F1”, “F2”, “F3”, “F4”, “F5”, “F6”, “F7”,“F8” y“F9”, diez publicaciones en prensa, donde se le notifica a la parte demandada, hacer acto de presencia ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara para firmar documento de venta de inmueble (f. 45 al 54, pieza N° 1), las cuales se valora conforme al artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, y se tienen como fidedigno, de que la demandante cumplió las gestiones ente el registro inmobiliario que le correspondía como vendedora conforme al contrato cuyo cumplimiento se demanda.
• Copia simple de escritos consignados por la parte demandada ante la jurisdicción y la administración, por lo que se considera que se trata de instrumentales privadas que emanan de la parte demandada, y la no haber sido desconocidas (f. 89 al 98, pieza N° 01), se tienen por legalmente reconocidas y por ende se valoran conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con los artículos 1363 y 1359 del Código Civil, y de las misma se evidencia que la compradora cumplió con su obligación de pagar el precio de i inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda.
• Marcado con la letra “A”, acta de audiencia conciliatoria efectuada ante la Coordinación Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda de Estado Lara, expediente N° B-1626-01-2018, en fecha 23 de marzo de 2018 (f. 111 al 112, pieza N° 1), la cual se trata de una documental pública administrativa, y por ende se le atribuye valor de presunción de certeza, en la que entre otras cosas se deja constancia que los demandados de autos afirman que “…le notificamos a la accionada de desistir del negocio de venta por su desinterés y ausencia de dos meses de comunicación con nosotros…”
• Marcado con la letra “B”, copia fotostática simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de la Asociación de Propietarios de la Urbanización CAPAUPEL, de fecha 27 de abril del año 2017 (f. 113 al 116, pieza N° 1),la cual se desecha por resultar manifiestamente ilegal conforme al artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, por contrariar la norma del 431ejusdem.
• Marcado con la letra “C”, “D” y “E” (f. 117 al 118, pieza N° 01) la cual se desecha por resultar manifiestamente ilegal conforme al artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, por contrariar la norma del 431ejusdem.
• Marcado con la letra “F”, copia fotostática certificada de la partida de nacimiento del niño Daniel Eduardo Guevara Wilchez, emitida por la Prefectura Catedral de la Parroquia Barinas del Estado Barinas, registrada bajo el N° 229, Tomo 1, folio 229 (f. 119, pieza N° 1), la cual se desecha por resultar manifiestamente impertinente conforme el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el contenido de la misma no se vincula al hecho controvertido en la presente causa.
• Marcado con la letra “G” y “H”(f. 120 al 122, pieza N° 1) la cual se desecha por resultar manifiestamente ilegal conforme al artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, por contrariar la norma del 431ejusdem.
De las pruebas presentadas por la parte demandada reconviniente:
• Marcado con la letra “A”, Copia fotostática certificada de documento de venta protocolizada ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara de fecha 05 de marzo del año 2008, bajo el N° 7, folios 1 al 6 del Protocolo Primero, Tomo 15, Primer Trimestre del año 2008 (f. 130 al 138, pieza N° 1) el cual se valora conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil adminiculado con el artículo 1359 del Código Civil, y por ello se le atribuye plena prueba y del mismo se evidencia, que el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda en la presente causa judicial era propiedad de los demandados reconvinientes.
• Marcado con la letra “B”, cheque personal N° 65770027, de la entidad financiera Banco Bicentenario del Pueblo, y planillas de depósitos N° 1109545259 de fecha 01 de marzo del año 2017 y 006202353 de fecha 07 de marzo del año 2017 (f. 139 y 140, pieza N° 1), cuyo cheque emana de la parte no promovente y no fue negado, por lo que tiene valor de instrumental privada reconocida, respecto a las planillas de depósitos las mismas se comprende se tratan de tarjas previstas en el artículo 1383 del Código Civil, y todo ello demuestra el cumplimiento de la obligación de pagar el precio que corresponde a la compradora demandante de autos.
• Marcado con la letra “C”, “C.1”, “D”, “D.1”, “D.2”, “D.3”, “D.4”, “D.5”, “D.6” y “D.7”, las cuales se desechan porque se trata de comunicaciones electrónicas que emanan de la propia parte promovente y ello es contrario al principio de alteridad de la prueba, cuyo principio consiste en que nadie puede fabricarse para sí mismo una prueba (f. 141 al 152, pieza N° 01).
• Marcado con la letra “E”, “F”, “G”, “H” e “I” dichas instrumentales su valoración se da por reproducida (f. 153 al 165, pieza N° 01).
• Marcado con la letra “F”, copia fotostática simple del documento de Liberación de Hipoteca, registrado bajo el N° 19, folio 377, Tomo 41 del Protocolo de transcripción, en fecha seis (06) de diciembre del año 2017 (f. 154 al 157, pieza N° 1).
• Marcado con la letra “J” y “K”, tales instrumentales se desechan por cuanto el contenido de la misma no se vincula al hecho controvertido de la presente causa (f. 166 al 168, pieza N° 01), resultando impertinente conforme lo previsto en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil.
• Marcado con la letra “K1”, copia fotostática simple de denuncia presentada ante la Coordinación del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (f. 169 al 172, pieza N° 1), la cual se desecha por quebrantar el principio de alteridad de la prueba.
• Marcado con la letra “L”, documento de promesa bilateral de Compra-Venta, autentica ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto estado Lara, bajo el N° 57, Tomo 40, folios 175 al 178, de fecha 09 de marzo del año 2017 (f. 173 al 177, pieza N° 1), cuyo valor se da por reproducido.
• Marcado con la letra “M”, copia fotostática simple de Documento de compraventa ante la Oficina del Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, bajo el N° 7, folios 1 al 6 del Protocolo Primero, Tomo 15, Primer Trimestre del año 2008, de fecha 05 de marzo del año 2008 (f. 178 al 184, pieza N° 1), cuyo valor se da por reproducido.
• Marcado con la letra “N”, copia fotostática simple de factura emitida por CORPOELEC, correspondiente al servicio de energía eléctrica del mes de enero de la vivienda objeto de la controversia (f. 185 al 186, pieza N° 1), la cual se desechan por cuanto el contenido de la misma no se vincula al hecho controvertido de la presente causa, resultando impertinente conforme lo previsto en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia fotostática simple de correo electrónico N° 1, enviado por la ciudadana Mercedes Ramírez a la ciudadana María Gabriela Wilchez (f. 187, pieza N° 1) la cual se desecha por quebrantar el principio de alteridad de la prueba.
• Copia fotostática de oficio N° CJ/O/2017, de fecha 04 de septiembre del 2017, suscrito por el consultor jurídico del Banco Bicentenario, la cual se desecha por cuanto el contenido de la misma resulta irrelevante a los efectos de determinar la certeza o no del hecho que se debate (f. 188,piezaN° 01).
• Copia fotostática simple de factura N° 00000239, facturas N° 01163 y 06317 (f. 189 al 191, pieza N° 1), las cuales se desechan por resultar manifiestamente ilegales conforme al artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, por contrariar la norma del 431ejusdem.
• Marcado con la letra “O”, poder autenticado ante la Notaría Pública de Cabudare Estado Lara, inscrito bajo el N° 22, Tomo 116, folios 82 al 84, en fecha 31 de agosto del año 2018 (f. 192 al 194. Pieza N° 1), la cual resulta manifiestamente impertinente, pues su contenido no se vincula con el hecho controvertido en la presente causa, por ende se desecha conforme el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil.
• Marcado con la letra “P”, Copia fotostática simple de mensajes de textos privados, enviado por la ciudadana Mercedes Ramírez a través del N° celular 0424-1754484, al N° 0424-5542868 de María Gabriela Wilchez, en fecha 07 de septiembre del año 2017, (f. 195, pieza N° 1) la cual resulta inconducente, pues no tiene la capacidad de acreditar la certeza del hecho controvertido en la presente causa, por ende se desecha.
• CORREO 2 y CORREO 3 (f. 196 y 197, pieza N° 1) las cuales se desechan porque se trata de comunicaciones electrónicas que emanan de la propia parte promovente y ello es contrario al principio de alteridad de la prueba, cuyo principio consiste en que nadie puede fabricarse para sí mismo una prueba.
• Marcado con la letra y N° “Q y Q1”, copias fotostáticas simples de mensajes de texto privado enviados por la Ciudadana María Gabriela Wilchez N° 0424-554-2868, a los demandados reconvinientes Mercedes Ramírez y Luis Montes de Oca, en fecha treinta y uno (31) de del año 2017 (f. 198 al 199, pieza N° 1) las cuales resultan inconducentes, pues no tienen la capacidad de acreditar la certeza del hecho controvertido en la presente causa, por ende se desecha.
• CORREO 4, copia fotostática simple de correo electrónico enviado por la ciudadana Mercedes Ramírez a la ciudadana María Gabriela Wilchez, en fecha 06 de noviembre del año 2017 (f. 200 al 202, pieza N° 1), la cual se desecha porque se trata de una comunicación electrónica que emana de la propia parte promovente y ello es contrario al principio de alteridad de la prueba, cuyo principio consiste en que nadie puede fabricarse para sí mismo una prueba.
• Impresiones de transferencia electrónica (f. 201 y 202, pieza N° 01), las cuales se desechan por resultar manifiestamente impertinente conforme al artículo 398 del Código de Procedimiento Civil.
• CORREO O 5, 6 y 7 (f. 203 al 206, pieza N° 1), las cuales se desechan porque se trata de una comunicación electrónica que emana de la propia parte promovente y ello es contrario al principio de alteridad de la prueba, cuyo principio consiste en que nadie puede fabricarse para sí mismo una prueba.
• Marcado con la letra “R” y “S”, copia fotostática simple de Documento de Liberación de Hipoteca de Primer grado, emitida por el Registro Público del Municipio de Palavecino del Estado Lara, bajo el N° 19, folio 377, Tomo 41, de fecha seis (06) de diciembre de 2017 (f. 207 al 218, pieza N° 1), cuya valoración se da por reproducida.
• Marcado con la letra “T”, copia fotostática simple de carta dirigida al Ciudadano JESUS DAVID GÓMEZ CUICAS, Registrador Titular del Registro Público de Palavecino, de fecha 11 de enero de 2018 (f. 219 al 220. Pieza N° 1), la cual se da por reproducida.
• CORREO 8, copia fotostática simple de correo electrónico remitido por la Abogada Sileny Brito a la ciudadana Mercedes Ramírez, en fecha once 11 de enero del año 2018 (f. 221, pieza N° 1) la cual resulta inconducente para determinar o descartar el hecho controvertido en el presente, por ende se desecha.
• Marcado con la letra “U”, copia fotostática simple denuncia formal ante la Coordinación del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), de la zona Palavecino, de fecha 15 de enero de 2018, y de la sede principal de SAREN ubicado en Caracas, de fecha 26 de febrero de 2018 (f. 222 al 230, pieza N° 1), cuya valoración se da por reproducida.
• Marcado con la letra “V”, copia fotostática simple de actuaciones efectuadas ante el Ministerio del Poder para la Vivienda y Habitat (f. 231 al 240, pieza N° 01), cuya valoración se da por reproducida.
• Respecto a las instrumentales insertas desde el folio 284 al 301, las mismas se desechan por resultar manifiestamente impertinentes e irrelevante para acreditar o desvirtuar el hecho controvertido en el presente asunto.
• Marcado con la letra “A”, copia fotostática certificada de providencia administrativa bajo el N° B1626-2018, ante la Coordinación de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Lara, la cual se valora conforme a la presunción de certeza y de la misma se evidencia que la parte de demandada a partir del día 14 de junio del año 2018, quedó habilitada para iniciar la vía judicial, no obstante, la misma la inicio mediante reconvención presentada el día 27 de abril del año 2018, es decir, antes que la efectivamente estuviera habilitada, lo cual demuestra la inadmisibilidad de la reconvención(f. 201 al 204, pieza N° 2).
• Marcado con la letra “B”, Original del Expediente signado bajo el N° S-0028-19 de la solicitud de Inspección Judicial realizada por el Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y Simón Plana de la Circunscripción del Estado Lara, en fecha 13 de mayo del año 2019 (f. 205 al 214, pieza N° 2), de la cual se evidencia la protocolización de la liberación de la hipoteca sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda.
- Prueba de informe: En relación a la información suministrada por la Asociación de Propietarios de la Urbanización CAPAUPEL, (f. 313 al 318, pieza N° 01), por el Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (f. 321 al 324, pieza N° 01), CORPOELEC (f. 326 y 327, pieza N° 01), BANESCO, banco universal, de fecha 09 de octubre del 2018 (f. 07 al 09, pieza N° 02), Superintendencia de las Instituciones, (f. 20 al 22, pieza N° 02), Registrador Público del Municipio Palavecino y Simón Planas del Estado Lara (f. 92 al 93, pieza N° 02) Director General (E) del Servicio Autónomo de Registros de fecha 22 de abril del año 2019 (f. 117, pieza), las mismas se desechan, pues su contenido resulta irrelevante para acreditar o desvirtuar los hechos controvertidos de la presente causa.
Analizada las pruebas que constan en autos, y previo a pronunciarse sobre el mérito de la pretensión contenida en la demanda que dio inicio a la presente causa, considera oportuno juzgar sobre la admisibilidad de la reconvención propuesta por los demandados de autos, y en ese sentido, se expresa lo siguiente:
Del particular séptimo del petitorio dela reconvención, específicamente el folio 79 de la pieza N° 01, se observa que los demandados reconvinientes pretende que la demandante sea condenada a la entrega del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, y en ese sentido, establece el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, que el objeto del mismo es la protección, entre otros, de los ocupantes y adquirientes de viviendas y a su vez establece el artículo 5 del mencionado Decreto-Ley lo siguiente:
Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

En efecto, siendo que la pretensión de la reconvención ejercida implica la pérdida material de la posesión u ocupación del inmueble en litigio, debieron los demandados de autos agotar previamente la vía administrativa, de allí que ciertamente la reconvención propuesta resulta inadmisible conforme el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, pues la reconvención fue planteada previo a la habilitación de la vía judicial y así se evidencia de las instrumentales insertas del folio 201 al 204 de la pieza Nº 02. Y así se decide.

Respecto a la pretensión que dio inicio a la presente causa, se observa que la misma se trata un cumplimiento de contrato de “promesa bilateral de compra-venta”, al respecto establece la Sala de Casación Civil en sentencia Nº RC.000820, de fecha 11 de diciembre del año 2015, lo siguiente:

Por lo tanto, a la luz de los postulados y las jurisprudencias antes señaladas, es concluyente para la Sala afirmar, que el juez de la alzada interpretó erradamente la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento con opción de compra-venta de un inmueble pactado entre las partes, al sostener equivocadamente que se trataba sólo de un contrato preparatorio de opción de compra-venta, incurriendo en el error de no establecer en su fallo que el referido contrato de opción de compra-venta es un verdadero contrato de venta, razón por la cual, la Sala determina que el ad quem incurrió en el primer caso de suposición falsa y violó por falta de aplicación el artículo 1.474 del Código Civil. Así se decide.

Por lo tanto, conforme a la doctrina casacional expuesta, comprende esta alzada que el contrato de “promesa bilateral de compra-venta”, es un contrato de venta, por ende debe contener los elementos o condiciones establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son: consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar, el objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede, y causa Lícita, la opción a compra venta del inmueble.

Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que reconoce a las partes la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen, comprendiendo que la promesa bilateral u opción de compraventa, consiste en el acuerdo en el que dos o más personas, naturales o jurídicas, componen pactos en los cuales se identifica el bien objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del bien, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado comprador al opcionante vendedor; además, a través del mencionado contrato se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa; por lo tanto, no pueden tenerse como contratos aislados sino que forman parte de la futura negociación para la adquisición final del bien objeto del bien mueble o inmueble, de lo contrario, se le permitiría al vendedor burlar la ley y la naturaleza del contrato suscrito, por medio del cual las partes han adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado, deben las partes suscribientes imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias al ordenamiento jurídico y a la buena fe que rige estas convenciones.

Asimismo, es importante apreciar que la teoría general de los contratos es necesario observar la condición pacta sunt servanda, es decir, que el contenido de los contratos es obligatorio, tiene fuerza de ley entre las partes y debe cumplirse estrictamente, y de atención a la buena fe, y sobre ello, dispone el artículo 1.160 del Código Civil, lo siguiente:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

En tal sentido, en el presente asunto se observa la demandante es la opcionante compradora, cuya obligación era pagar el precio del inmueble objeto del contrato, siendo la obligación de los demandados opcionantes vendedores, la tradición de la cosa mediante la protocolización del documento definitivo de venta.

Ahora bien, en el caso de marras expresan los demandados en el escrito formal de contestación, específicamente al vuelto del folio 67 de la pieza Nº 01, que la demandante no ha cumplido su obligación del pago del precio, “ya que la cantidad de bolívares sesenta millones (Bs. 60.000.000,00), en transferencia y depósitos fueron efectuados por personas ajenas a la negociación con las que existía la relación jurídica en el contrato de negociación.”, sin embargo, establece el artículo 1283 del Código Civil, que “El pago puede ser hecho por toda persona que tenga interés en ello, y aun por un tercero que no sea interesado…”, en consecuencia, demostrado que la demandante de autos opcionante compradora ha cumplido las obligaciones que le corresponde, deben los opcionantes vendedores cumplir con la tradición formal del inmueble mediante la protocolización del documento definitivo de venta. Así se decide.

Respecto a la desestimación de los daños y perjuicios demandados por la ciudadana MARÍA GABRIELA WILCHEZ, esta alzada, en observancia del principio de reformatio in peius y el deber de congruencia del fallo, no se pronuncia sobre ello, por cuanto la parte que sufrió el agravio de la desestimación no ejerció la apelación en ese sentido. Así se decide.

D E C I S I Ó N
En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 14 de junio del año 2019, por el ciudadano LUIS MIGUEL MONTES DE OCA ÁLVAREZ, asistido por la abogada MERCEDES ESTHER RAMÍREZ GARCÍA demandados reconvinientes, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 10 de Junio del año 2019.
SEGUNDO:PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO presentada por la ciudadana MARÍA GABRIELA WILCHEZ titular de la cédula de identidad N° V- 12.206.212, en contra de los ciudadanos LUIS MIGUEL MONTES DE OCA ÁLVAREZ y MERCEDES ESTHER RAMÍREZ GARCÍA, titulares de la cédula de identidad Nos. V-7.336.834 y V-5.614.282, respectivamente. En consecuencia, una vez quede definitivamente firme la presente sentencia deberá la parte demandada proceder a otorgar el instrumento definitivo de venta sobre el inmueble constituido por una (1) parcela de terreno distinguida con el Nº VU-19 y la casa sobre ella construida, situada en la Calle 1 Francisco Tamayo, de la “Urbanización Capaupel”, ubicada en el Sector la Morenera, Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del estado Lara, identificado con el Número de Catastro 13-06-02-000-017-050-022-000-000-000. Dicha parcela tiene una superficie aproximada de doscientos metros cuadrados (200m2); se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: En (20,00mts) con la Parcela VU-20, SUR: En (20,00mts) con Parcela N°VU-18; ESTE: en (10,00mts) con calle 1 Francisco Tamayo y OESTE: en (10,00mts) con parcela N° VU-33. Al deslindado Inmueble le corresponde un porcentaje sobre las cosas comunes, derechos y obligaciones en la conservación y administración del urbanismo de (1,17%), el mismo le pertenece al ciudadano LUIS MIGUEL MONTES DE OCA ÁLVAREZ, antes identificado y a su cónyuge MERCEDES ESTHER RAMIREZ GARCÍA, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera (03) de Barquisimeto, cursante a los folios 62 al 69 de la I Pieza Principal, de lo contrario procédase a la ejecución forzosa conforme lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: SIN LUGAR la indemnización de daños y perjuicios propuesta por la parte actora ciudadano MARIA GABRIELA WILCHEZ, contra los ciudadanos LUIS MIGUEL MONTES DE OCA, y MERCEDES RAMIREZ GARCÍA, todos anteriormente identificados.
CUARTO: INADMISIBLE la reconvención presentada por los demandados ciudadanos LUIS MIGUEL MONTES DE OCA y MERCEDES RAMÍREZ GARCÍA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. V-7.336.834 y V-5.614.282, respectivamente.
QUINTO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 10 de junio del año 2019.
SEXTO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada reconviniente, conforme los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y bájese oportunamente el expediente al tribunal de la causa, una vez la decisión quede definitivamente firme.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los seis días del mes de diciembre del año dos mil diecinueve (06/12/2019). Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
La Jueza Superior,
La Secretaria Suplente
Dra. Delia González de Leal
Abg. Yenifer C. Escobar Sequera
En igual fecha y siendo las doce y cuarenta horas de la mañana (12:40 a.m.), se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
La Secretaria Suplente
Abg. Yenifer C. Escobar Sequera