TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, diecinueve de diciembre de dos mil diecinueve
209º y 160º

ASUNTO: KP02-R-2019-000155

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadano PEDRO DAVID CHAMI KHAYAT, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.624.719.

APODERADO JUDICIALES: Abogados GEORGINA YOSELIN TARAZI YLANJIAN y ZALG SALVADOR ABI HASSAN, inscritos en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo los Nos. 20.585 y 102.029, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil VAKIPOLLO C.A., cuya última modificación estatutaria consta en acta de asamblea extraordinaria inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Lara en fecha 27/03/2015, anotado bajo el N° 28, tomo 23-A, representada estatutariamente por la ciudadana ELVIA CONSUELO SALAS NUÑEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.485.627.

APODERADO JUDICIAL: Abogados ROSBELYS DESIREE BÁEZ RODRÍGUEZ y VIRGILIO ANTONIO CATARÍ PÉREZ, inscrito e en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo los Nos. 147.184 y 174.185, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (Local Comercial).

SENTENCIA: DEFINITIVA.

PREÁMBULO

Se recibe en esta alzada el presente asunto, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 12 de abril del año 2019 (f. 214) por el apoderado judicial de la parte demandante, abogado VIRGILIO ANTONIO CATARÍ PÉREZ, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara en fecha 25 de Marzo del año 2019 (f. 204al 211), siendo oída en ambos efectos en fecha 12 de Junio del año 2019 (f. 243) y remitido el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civiles, a los fines de la distribución, la cual correspondió a este Juzgado Superior y por ello se le dio entrada en fecha 29 de Julio del año 2019 (f. 249).

RELACIÓN SUSTANCIAL CONTROVERTIDA

Observa esta jurisdicente que el presente juicio se inició, por demanda interpuesta por la representación judicial del ciudadano PEDRO DAVID CHAMI KHAYAT en fecha 18 de mayo del año 2017, (f. 01 al 03), en la que alegó que su representado suscribió un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto en fecha 01 de noviembre del 2011, anotado bajo N°24, Tomo 312, por un periodo de cinco (05) años contados desde el 01/05/2011 al 01/05/2016, con la empresa DISTRIBUIDORA GILSAL C.A., inscrita en el Registro Mercantil 1° del estado Lara, en fecha 20/08/2010, anotado bajo el N° 29, Tomo 64-A, actualmente denominada VAKIPOLLO C.A., conforme a acta de asamblea extraordinaria inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Lara en fecha 31/07/2011, anotado bajo el N° 38, Tomo 43-A, representada por su Presidente, ciudadana ELVIA CONSUELO SALAS NUÑEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.485.627, sobre un inmueble constituido en un local comercial, ubicado en la carrera 23 esquina de la calle 16 signado con el N° 3, de esta ciudad de Barquisimeto estado Lara. Que en fecha 10 de febrero del 2016, se le notificó a LA ARRENDATARIA, a través de telegrama con acuse de recibo, que no se le iba a prorrogar el contrato conforme a la cláusula cuarta, es decir, que con sesenta (60) días de anticipación, se le notifico que no se le prorrogaría el contrato y que a partir del vencimiento del mismo ella, estaría haciendo uso de la prorroga legal que comenzó en fecha 01/05/2016 hasta el 01/05/2017, lo cual así ocurrió. Que vencida la prorroga legal, la arrendataria no ha dado cumplimiento con la entrega del inmueble libre de personas y cosas, y aun continua en el mismo, negándose a su entrega. Que por todas las razones de hecho y de derecho, procedió a demandar el desalojo del inmueble por vencimiento de la prorroga legal, solicitando la entrega del mismo, debidamente desocupado de personas y cosas, el local comercial ubicado en la carrera 23 esquina calle 16 signado con el N° 3, de esta ciudad de Barquisimeto, asimismo solicita que él se condene a entregar cancelados y solventes los servicios públicos de luz eléctrica y aseo urbano.

Por su parte, una vez notificada la accionada, en fecha 12 de marzo del año 2018, la ciudadana ELVIA CONSUELO SALAS NUÑEZ, representante legal de la sociedad mercantil VAKYPOLLO C.A., y debidamente asistida de abogado, presenta formal escrito de contestación, en el que alega que en cierto y no controvertido, que celebro contrato de arrendamiento, por un periodo de cinco (5) años, en fecha 1 de noviembre de 2011. Que niega, rechaza y contradice que la prorroga legal que le correspondía a la empresa demandada era de un (1) año, y que la misma comenzaba a correr del 1 de mayo de 2016 hasta el 1 de mayo de 2017. Que es caso, que de conformidad al lapso de duración del contrato de arrendamiento celebrado entre su persona y el demandante, se puede evidenciar en la cláusula cuarta, que la duración del mismo era de cinco (5) años, y conforme a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vigente, en su artículo 26 numeral 3, corresponde una prorroga máxima de dos (2) años, a los contratos cuya duración estuviere enmarcada en un lapso de más de 5 años y menos de 10 años, como es en el presente caso, por lo tanto, el lapso legal adecuado de dicha prórroga, era del 01-05-2016 hasta el 01-05-2018. Que el demandante vulnerando sus derechos, le otorgo sólo un (01) año de prorroga legal, alegando el numeral 2 del citado artículo que reza que la prórroga es de un año cuando el contrato equivale a más de un (01) año y menos de cinco (05) años, como si en el presente caso, la relación arrendaticia fuera menor a cinco años, dando a entender que la misma tuvo una duración de cuatro (04) años y un (01) mes, para pretender que la prorroga legal que corresponde era para el lapso menos de cinco (05). Que el demandante disminuyo el tiempo de duración que legalmente le corresponde, por lo que procede a impugnar la prorroga legal realizada por el actor, por cuando la misma es violatoria a normas de orden público, solicitando la nulidad de la prorroga legal, y en consecuencia se ordene que la misma sea nuevamente otorgada y notificada conforme al lapso legal que corresponde.

Finalmente, la primera instancia dicta sentencia de mérito en fecha 25 de marzo del año 2019 (f. 204 al 211), en la que declara con lugar la demanda por desalojo de local comercial.

Posteriormente, la representación judicial de la parte demandada en fecha 03 de octubre del año 2019 (f. 251 al 258), presenta escrito de informe ante esta alzada, en la que alega que: “…al partir el juez de mérito del falso supuesto de que la relación locativa debía considerarse por un plazo menor a los cinco (05) años trastoco el orden público del cual hemos hecho referencia pues resulta a todas luces que la presente acción deducida en estrados debe ser declarada inadmisible, por trastocar no solo orden público consagrado por la norma especial expresa ya citada, sino por violentar los propios presupuestos constitutivos temporales de la acción interpuesta según lo tiene establecido en feliz y reiterada doctrina forense tanto la Sala de Casación Civil como la Sala Constitucional...”

Luego la representación judicial de la parte demandante en fecha 04 de octubre del año 2019 (f. 259), presenta escrito de informe ante esta alzada, en el que expresa lo siguiente: “…Se confirma que el contrato de arrendamiento se suscribió por el termino de cinco (05) años, siendo notificado de la no renovación del contrato y/o de la relación arrendaticia, a través de telegrama de fecha 19 de febrero de 2016, como se evidencia de los autos, realizado con sesenta días de anticipación al vencimiento del contrato celebrado, y por tanto quedo reconocido en los autos, quedando demostrado en autos las causales de desalojo en que se fundamenta la acción en el artículo 40 literal gde la Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales….” Razonamientos que reitera en el escrito de observación sobre los informes, presentado en fecha 21 de octubre del año 2019.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Observa esta jurisdicente que el hecho controvertido de la presente causa, se circunscribe en la interpretación del contrato de arrendamiento que vincula a las partes y el sentido de la norma legal relativa a la prorroga legal, y a fin de dilucidar lo concerniente al contradictorio se procede a efectuar el siguiente análisis exhaustivo de la prueba conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

De las pruebas promovidas por la parte demandante:

• Poder autenticado ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 05/04/2017, anotado bajo el N° 22, tomo 56, folio 69, marcado con la letra “A”, (fs. 4 al 6), al cual se le atribuye pleno valor probatorio conforme el artículo 1.359 del Código Civil y demuestra el carácter con el que actúan los abogados LUISANA VANESSA MARQUEZ MONTES DE OCA y PEDRO LUIS CARIDAD.
• Contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Cuarta de Barquisimeto estado Lara, en fecha 25/04/2011, anotado bajo el N° 24, tomo 312, marcado con la letra “B” (fs. 7 al 15), al cual se le atribuye pleno valor probatorio conforme el artículo 1.359 del Código Civil y evidencia el contenido y alcance de la relación arrendaticia entre las partes en el presente asunto, y en el que se destaca la cláusula cuarta del contrato, en el que establece la duración de la relación contractual es de cinco (05) años contados a partir del día primero (01) de mayo del año 2011.
• Copia fotostática de documento privado (f. 14 al 15), el cual se desecha por manifiestamente ilegal conforme al artículo 398 del Código de Procedimiento por el contravención del contenido del artículo 429 ejusdem, pues la únicas copias fotostática que tienen mérito probatorio son las de las instrumentales públicas y privadas reconocidas o legalmente reconocidas.
• Copia certificada de telegrama, emanada de IPOSTEL de fecha 03 de abril del 2017, marcado con las letras “C” y “D” (f. 16 al 18), las cuales se valoran conforme al artículo 1.375 del Código Civil, el cual hace plena fe, y del mismo queda demostrado, la manifestación de voluntad del arrendador de no renovar el contrato.
• Documento autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto en fecha 18/04/2017, marcado con la letra “E”. (fs. 19 al 30), al cual se le atribuye pleno valor probatorio conforme el artículo 1.359 del Código Civil y demuestra, el cumplimiento de la arrendadora de hacer del conocimiento a la arrendataria de la culminación de la prorroga legal es en fecha 01 de mayo del año 2017, y por lo que le solicita la devolución del inmueble arrendado libre de personas y de cosas.
• Instrumentales insertas del folio 31 al 129, las mismas se desechan por cuanto de ellas sólo se desprende la constitución registral de la empresa demandada, y la propiedad del demandante arrendador del inmueble objeto de la presente causa judicial, lo cual no se relaciona con el hecho controvertido de este asunto.
• Poder Autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 13/11/2018, anotado bajo el N° 11, tomo 346, folio 164 hasta 180, (f. 186 al 188), al cual se le atribuye pleno valor probatorio conforme el artículo 1359 del Código Civil y demuestra el carácter con el que actúa la abogada GEORGINA YOSELIN TARAZI YLANJIAN.
De las pruebas promovidas por la parte demandada:

• Reproducción del Telegrama de IPOSTEL, de fecha 01-08-2016 y 08-08-2016, respectivamente, que está marcado con la Letra “A” y “B”, constante de dos (02) folio útiles (fs. 161 al 162), se valora conforme al artículo 1.375 del Código Civil, el cual hace plena fe, y del mismo queda demostrado, la manifestación de voluntad del arrendador de que le sea integrado el inmueble objeto de arrendamiento.
Analizada cada una de las pruebas que conforman el acervo probatorio del presente expediente, se puede establecer judicialmente que entre el accionante de autos y la sociedad mercantil VAKIPOLLO C.A., existe una relación contractual sobre un local comercial, por un lapso de cinco (5) años contados desde el primero (01) de mayo del año 2011, y en el que se evidencia el cumplimiento de la prorroga legal y la voluntad del arrendador de no renovar el contrato.
Ahora bien, ambas partes están conformes en que a la situación fáctica del presente asunto se le deba aplicar el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, específicamente el artículo 26 que establece lo siguiente:

Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga Máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.

No obstante lo anterior, existe una discordancia respecto al contenido y alcance de la norma citada, lo cual motivo la demanda que dio inicio al presente juicio, y además constituye el fundamento de la parte perdidosa que ejerció esta apelación.

En tal sentido, establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que corresponde a los jueces la interpretación de las normas contractuales, y en el caso de marras observa esta jurisdicente que el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que la duración arrendaticia es más de cinco y menor de diez años le corresponde dos años de prorroga legal, ahora bien, en el caso de marras la vigencia del arrendamiento se extiende hasta los cinco años, es decir, no es mayor a los cinco años, por ende, se le debe aplicar la consecuencia jurídica prevista para los supuestos de la relación arrendaticia de “Más de un (1) año y menos de cinco (5) años”, cuya prorroga es de un (01) año. Por lo que el análisis efectuado por la juez de la primera instancia se encuentra ajustado a derecho, lo que trae como consecuencia que el recurso de apelación ejercido no deba prosperar. Y así se decide.

D E C I S I Ó N

En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 12 de abril del año 2019 por el apoderado judicial de la parte demandante, abogado VIRGILIO ANTONIO CATARÍ PÉREZ, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 25 de marzo del año 2019.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de desalojo de inmueble por vencimiento de la prorroga legal, destinado a local comercial, incoada por el ciudadano PEDRO DAVID CHAMI KHAYAT en contra de la sociedad mercantil VAKIPOLLO C.A., representada estatutariamente por la ciudadana ELVIA CONSUELO SALAS NUÑEZ, todos plenamente identificados.

TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada SOCIEDAD MERCANTIL VAKYPOLLO C.A., representada estatutariamente por la ciudadana ELVIA CONSUELO SALAS NUÑEZ, hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento constituido en un local comercial ubicado en la carrera 23, esquina de la calle 16, signado con el N° 03, en Barquisimeto estado Lara, libre de bienes y personas, y solvente de los servicios públicos de luz eléctrica y aseo urbano, a la parte actora.

CUARTO: queda así CONFIRMADA la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara en fecha 25 de Marzo del año 2019.

QUINTO: SE CONDENA EN COSTA A LA PARTE DEMANDADA, conforme a los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, incluso en la pagina web regiones, regístrese y bájese oportunamente el expediente al tribunal de la causa, una vez quede firme la presente decisión.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los diecinueve del mes de diciembre del año dos mil diecinueve (19/12/2019). Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
La Jueza Superior,
La Secretaria Suplente
Dra. Delia González de Leal
Abg. Yenifer C. Escobar Sequera

En igual fecha y siendo las once horas de la mañana (11: 00 a.m.), se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

La Secretaria Suplente

Abg. Yenifer C. Escobar Sequera