TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la
Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, veinte de Diciembre de dos mil diecinueve
209º y 160º

ASUNTO: KP02-V-2019-000207
DEMANDANTE RECONVENIDO: TUGERMI JOSE JIMENEZ RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.237.458.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Rafael Arturo González Rivas, Jorge Luis Aliendo Vargas, Pedro José Romero Velásquez y Richard Pastor Rodríguez Marchan, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 24.882, 143.887, 31.263 y 90.324, respectivamente.

DEMANDADA RECONVINIENTE: LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO y SARA ADELA SAAP OTAMENDI, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nro. V-4.721.100 y V-3.316.442, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Félix Otamendi Ososrio, Isabel Otamendi Saap, Sarah Otamendi Saap, y Arturo Meléndez Arispe, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 3.994, 54.260, 80.218 y 53.487, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

BREVE RESEÑAS DE LAS ACTUACIONES PROCESALES
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda por motivo de Cumplimiento de Contrato, presentado por el ciudadano Tugermi José Jiménez Ramos, asistido de abogado contra las ciudadanas Lucy Pastora Saap De Romero y Sara Adela Saap Otamendi, el cual le correspondió conocer al Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del estado Lara, quien admitió a sustanciación dicha pretensión en fecha 28/11/2016.
En fecha 10 de enero de 2017, la parte actora presento escrito de reforma a la demanda propuesta, la cual fue admitida por el Tribunal antes nombrado en fecha 17/01/2017.
En fecha 23 de enero 2017, se ordenó librar compulsa de citación a la demandada, la cual fue consignada por el alguacil de Tribunal de Primera Instancia que inicialmente conoció del asunto, en fecha 22/03/2017, “sin firmar”. En virtud de ello, se acordó librar cartel de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, mediante auto de fecha 28 de marzo 2017.
En fecha 04 de abril de 2017, el actor debidamente asistido consigno la publicación de los referidos carteles de citación, y, en fecha 03/07/2017, la Secretaria deja constancia en autos de la fijación del cartel, dando así cumplimiento de las últimas formalidades respecto a la citación cartelar.
En fecha 11 de agosto de 2017, se designa defensor Ad-litem de las demandadas de autos, previa solicitud de la parte actora; el cual fue juramentado en fecha 08/02/2018; en la misma fecha comparece la abogada Sarah Otamendi, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, dándose por notificada de la presente demanda; en virtud de ello, mediante auto se dejo constancia del cese de las funciones del defensor Ad-litem.
En fecha 12 de marzo de 2018, la apoderada judicial de la parte demandada presento escrito de contestación así como también propuso reconvención; la cual fue admitida en fecha 14/03/2018. El apoderado judicial de la parte actora reconvenida presento escrito de contestación a dicha reconvención; en fecha 21 de marzo 2018.
En fecha 22 de marzo de 2018, mediante auto se advirtió a las partes el inicio del cómputo establecido en los artículos 388 y 396 de la norma adjetiva Civil.
En fechas 17 y 18 de abril de 2018, ambas partes presentaron escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas mediante auto de fecha 20/04/2.018, abriéndose en consecuencia, el lapso de oposición a pruebas.
En fecha 24 de abril de 2018, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, se opuso a las pruebas propuestas por el actor reconvenido, tal oposición fue resuelta mediante auto de fecha 30/04/2018, y subsiguientemente se providenciaron pruebas.
En fecha 13 de julio de 2018, por auto se dejó constancia que en fecha 09/07/2018 venció el término fijado para la presentación de los informes, por lo que a partir del día siguiente se comenzó a computar el lapso de sentencia conforme a lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 09 de octubre de 2018, el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del estado Lara, dicto sentencia interlocutoria con ocasión a dictar definitiva, en la que declaro con lugar la impugnación de la cuantía presentada por la representación judicial de la parte demandada y se declaró incompetente para conocer de la presente causa en razón de la cuantía; del tal decisión fue solicitada regulación de competencia generándose el asunto KP02-R-2018-625; la cual fue decidida por un Tribunal Superior mediante sentencia de fecha 19/12/2018, confirmando la decisión del primer Juzgado mencionado; correspondiéndole a este Tribunal conocer de dicho asunto, el cual fue recibido en fecha 19 de febrero de 2019, dándosele entrada al mismo y haciéndose las anotaciones respectivas.
En fecha 18 de marzo de 2019, la suscrita juez se aboco al conocimiento de la causa, y en fecha 22/03/2019, se ordenó la notificación de las partes de dicho abocamiento; las cuales fueron consignadas por el alguacil de este Tribunal en fechas 13 de junio y 02 de octubre de 2019.
En fecha 22 de octubre de 2019, se fijo oportunidad para dictar sentencia definitiva, de conformidad a lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo la oportunidad para dictar el fallo correspondiente, este Tribunal hace las siguientes consideraciones:
SINTESIS DE LA LITIS
Alegatos de la parte demandante-reconvenida:
La parte actora arguye en su escrito de reforma de la demanda, que en fecha 30 de abril de 2014, celebro un contrato ante la Notaria Pública Primera de Barquisimeto, que en fecha 30/04/2014, inserto bajo el N° 36, Tomo 61, con las ciudadanas Lucy Pastora Saap de Romero y Sara Adela Saap Otamendi, antes identificadas, un contrato de opción de compra venta, referido a un inmueble construido por un apartamento distinguido con el N° 59, ubicado en el piso 5, del Edificio Saap, situado en la Avenida 20 entre calles 28 y 29 de esta ciudad, el cual tiene una superficie aproximada de ciento catorce metros cuadrados con noventa decímetros cuadrados (114,90 Mts2), cuyos linderos y medidas constan en el referido documento, propiedad de las vendedoras conforme se desprende del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo (02) del Municipio Iribarren del estado Lara, inserto bajo el Nro. 31, folios 1 al 3, Tomo Nro. 13, de fecha 29/12/1989.
Manifiesta que fue convenido y aceptado por las partes, tal como quedó expresado en la cláusula segunda del referido contrato, que el precio pactado para la venta definitiva fue por la cantidad de cuatrocientos noventa y cinco mil seiscientos noventa y dos bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs. 495.692,51); el cual fue recibido a la entrega y cabal satisfacción de las vendedoras en el acto de la firma del documento referido, la cantidad de ciento ochenta y tres mil setecientos ocho bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs. 183.708,00), quedando un remanente o saldo pendiente de trescientos once mil novecientos ochenta y cuatro bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs. 311.984,51), los cuales serían pagados mediante la entrega de cheques de gerencia a su nombre en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, previa la entrega oportuna por parte de las propietarias del inmueble, de las solvencias del inmueble respecto al pago de impuestos municipales Corpoelec e Hidrolara, la planilla de liquidación y pago el Seniat del impuesto y demás recaudos exigidos por la Oficina de Registro Público para la presentación y revisión del documento definitivo de compraventa, para que una vez aprobado y realizados los cálculos de los emolumentos por la naturaleza del contrato y el monto de la operación, el comprador procediera a su cancelación y se fijara la oportunidad para el otorgamiento.
Afirma, el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de las vendedoras aquí demandadas, indicando que después de firmado el contrato de opción de compra, cuando se acercaba la fecha prevista para su vencimiento, habiendo tramitado y obtenido el préstamo del Banco del Tesoro para pagar a las vendedoras la totalidad del precio pactado y solicitarles le suministraran oportunamente los recaudos inherente al inmueble y a sus personas, para hacer efectiva la venta definitiva del apartamento, las referidas le manifestaron que el precio por el cual le habían ofertado el inmueble y que habían establecido en la opción, era inferior al que según ellas, tenía el inmueble, señalándole que para concretar esa negociación y traspasarle en forma definitiva la propiedad del inmueble debía pagarles una cantidad mayor, situación que no pudo aceptarla por lo que se negaron a entregarle los instrumentos necesario para la elaboración del documento definitivo de compraventa y los recaudos exigido por la oficina de registro para su tramitación, haciéndole imposible por esas causas imputables exclusivamente a las vendedoras, materializar la venta definitiva del inmueble en la fecha pautada. Que a partir de ese incidente, iniciaron una serie de conversaciones para llegar a un acuerdo satisfactorio para ambas partes, las cuales en definitiva resultaron desde todo punto de vista nugatorio, aseverando que la negativa de cumplir con la promesa de venta en la forma acordada, lesiona su derecho como arrendatario, ya que como dijo anteriormente, las vendedoras están en pleno conocimientos que desde hace más de veinte años está en posición del apartamento que le fue ofertado por ellas para su venta.
Apuntó, que en virtud del tiempo transcurrido y siendo que las vendedoras no cumplieron con la obligación de otórgale el documento definitivo de compra-venta del inmueble opinado en la forma convenida y aceptada en el contrato bilateral de opción a compra-venta, es por lo que acude a este Tribunal para demandar por cumplimiento de contrato a las ciudadanas Lucy Pastora Saap De Romero y Sara Adela Saap Otamendi, previamente identificadas, para que convengan o en su defecto a ellos sean condenadas por este Tribunal en cumplir con sus obligaciones de acuerdo a lo convenido y aceptado en el contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barquisimeto, de fecha 30/04/2.014, inserto bajo el N° 36, Tomo 61, y en consecuencia otorgarle por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, el documento definitivo de compraventa del bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 59, ubicado en el piso 5, del Edificio Saap, situado en la Avenida 20 entre calles 28 y 29 de esta ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara, y de ser el caso que las demandada se nieguen a cumplir con su obligación de otorgar el documento por el cual de forma definitiva se le traspase la propiedad del inmueble, que la sentencia definitivamente firme que dicten en este proceso sirva de título para su protocolización, comprometiéndose a cancelar el saldo deudor dentro del lapso que al efecto establezca el Tribunal. Fundamenta su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 eiusdem, respectivamente.
Respecto a la contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada, rechazo, negó y contradijo: la referida reconvención en todas y cada una de sus partes; que las demandadas hayan hecho entrega alguna de documentos indispensables para la tramitación de las solvencias de Hidrolara, inscripción catastral ni solvencia municipal; que el demandado haya efectuado comunicación, notificación o participación alguna con su persona a través de ningún medio público, ni privado referente al documento de opción de compra venta objeto de la presente acción, aseverando que las propietarias aquí demandadas reconvinientes, pretenden librarse de sus responsabilidades con vagas afirmaciones y que las mismas señalan que supuestamente entregaron los recaudos para la redacción del documento de venta definitivo del inmueble o0bjeto de litigio, y, que en el supuesto negado que se hubiera efectuado tales pagos de servicios, al ser pagados oportunamente deberían ser acompañados como instrumentos de la reconvención, pretendiendo –a su decir- desconocer el grave incumplimiento en el contrato de opción a compra venta, como son la falta de pago de las pensiones insolutas demandadas y el deterioro del inmueble objeto del arrendamiento, cuando es la principal obligación de un arrendatario que ha tenido el inmueble por décadas, beneficiándose abiertamente de su explotación comercial. Que de acuerdo a su apreciación como promitente comprador del apartamento de marras, si el documento de opción de compra venta fue redactado por las propietarias reconvinientes, como pudieran afirmar que le hicieron entrega de documentos para la tramitación del documento definitivo de compra venta cuestionando la cuantía de la demanda, por cuanto ellas no accionaron oportunamente la resolución del contrato, de estar seguras de haber cumplido con su obligación de que una vez firmado el contrato de opción de compra venta hicieron los pagos y tramites de los recaudos exigidos por el Registro Inmobiliario para la protocolización del documento definitivo de compra venta, si ellas afirman que los documentos para la redacción del documento de venta estaban en la Notaría Pública, eso queda desvirtuado cuando se puede observar que consta nota de la Notaría Pública Primera de Barquisimeto que la ciudadana notario tuvo a la vista el documento de propiedad solamente.
Apunta que no podía presentarse ante la oficina del Servicio Municipal Tributario de la Alcaldía del Municipio Iribarren (SEMAT), a fin de pagar los impuestos municipales en nombre de las propietarias sin tener documentación alguna que lo acreditara como su representante o apoderado, sin llevar un recibo de pago municipal, solvencia, inscripción catastral donde aparezcan todos los datos y así poder obtener un estado cuenta para tramitar solvencia, aseverando que el incumplimiento fue generado única y exclusivamente por las vendedoras, siendo que es un hecho público y notorio para todo ciudadano que para la simple revisión de un documento ante el Registro Inmobiliario, se deba acompañar todos los recaudos exigidos por este ente gubernamental para su protocolización requisito sine qua non impuesto por el Servicio Autónomo de Registros y Notarías, ratificando al Tribunal de la ilegalidad de la reconvención intentada por ser incompatible con la demanda principal, razón por la cual solicita sea desechada la pretensión de reconvención y sean condenadas por la demanda principal.

Alegatos de la parte demandada-reconviniente:
La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, reconoció que sus representadas suscribieron con el actor un contrato de promesa bilateral de opción de compra venta, en fecha 30/04/2014 con una vigencia de 90 días, autenticado ante la Notaria Publica de Barquisimeto, bajo el N° 36, Tomo 61, reconociendo incluso la naturaleza del mismo alegada por el actor; asimismo, rechazo, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda instaurada en contra de sus representadas a través del presente proceso, indicando que son totalmente falsos los hechos alegados en el escrito libelar así como el derecho invocado, que son inexistente los incumplimientos que alega incurrieron sus mandantes.
Negó, rechazó y contradijo que sus representadas hayan estado en conocimiento que desde hace más de veinte años supuestamente el actor haya estado en posesión del apartamento, y que lo hay ocupado como inquilino; apuntando que la verdadera realidad de los hechos es que sus representadas suscribieron con el actor en fecha 30/04/2014, un contrato de promesa bilateral de compra venta u opción a compra venta sobre el inmueble ya descrito, manifestando que no son ciertos ninguno de los hechos expuestos por la parte demandante en relación a una supuesta y negada relación arrendaticia que existió en forma previa a la suscripción del contrato, pues este nunca ha sido arrendatario de sus representadas, no profundizando en estos hechos al resultar impertinentes al no guardar relación con la controversia, que no es otra que cumplimiento o no de las obligaciones derivadas de la suscripción de un contrato de promesa bilateral de compra venta antes señalado.
Realiza un esbozo de la cláusula octava del contrato objeto de controversia, aludiendo que las partes acordaron un plazo de noventa días para que el optante i) ordenara la redacción del documento definitivo de compra venta, ii) introdujera dicho documento en la oficina Subalterna de Registro Público competente, iii) pagara el precio acordado, y iv) avisara a las propietarias con cinco días de antelación la firma del Registro Público respectivo, afirmando que la parte demandada no cumplió con ello en tiempo oportuno, sino que pretende suscribir el contrato de compra venta en enero de 2017, es decir, dos años y medios después de vencido el plazo concebido en el tantas veces mencionado contrato de promesa bilateral de compra venta, incumpliendo en forma clara y contundente el optante con las obligaciones asumidas en el contrato, que jamás el optante notifico a sus representadas el cumplimiento de cualquiera de los compromisos asumidos. Afirma que sus representadas contaban con todos los documentos necesarios para ello; resaltando como primera defensa: excepción non adimpleti contratus.
Como segunda defensa, alega la existencia de una causa extraña no imputable para sus defendidas, que en todo caso el único responsable de la inejecución de la obligación cuyo cumplimiento se pide en este juicio es el ciudadano Tumergi Jiménez, aquí demandante, afirmando que la presente demanda no puede prosperar en derecho, por cuanto si el demandante alega que sus representantes incumplieron la obligación contenida en el contrato de la promesa bilateral de compra venta, para luego posteriormente afirmar que sus representadas se negaron a entregarle los documentos necesarios para la elaboración del documento y otros recaudos del Registro, en todo caso, que ha sido el actor quien impidió que las propietarias honraran su compromiso contractual de vender el inmueble, manifestando que apenas fue suscrito el contrato de promesa bilateral, las propietarias entregaron todos los recaudos necesarios para que el accionante procediera a la redacción del documento de compra venta, incluso en el cuerpo del documento de opción de compra venta quedaron claramente identificados los datos de protocolización del documento de propiedad, así como el documento de condominio del edificio en donde se encuentra el inmueble, que igualmente en la nota de autenticación quedo claro que en la notaría tuvo a la vista todos los documentos necesarios para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo, que aunado a ello, la obligación de la propietaria, según el contrato antes identificado, era solo de obtener la solvencia municipal del inmueble y el pago del impuesto que nunca fue solicitado por el actor, afirmando que la culpa de no haberse suscrito el contrato definitivo de compra venta es del optante, aquí demandante; por tales razones alega que lejos de ocurrir un incumplimiento culposo (o doloso) por parte de sus representadas, lo que se ha verificado es una causa extraña no imputable que impidió que estas cumplieran.
Como tercera defensa subsidiaria, enuncia la consecuencia legal por el supuesto negado incumplimiento de las propietarias, señalando que a través de la cláusula octava del contrato, las partes de mutuo acuerdo pactaron un mecanismo para su resolución de pleno de derecho y sin la necesidad de intervención judicial consistente en una indemnización única y total por los daños y perjuicios ocasionados, ante el posible incumplimiento de las obligaciones contractuales por una de las partes, y que en ningún caso, puede ser la venta del inmueble como pretende demandar el actor a través de esta acción, con bases a las excepciones opuesta, pide en nombre de sus representadas, que se declare sin lugar la demanda. Igualmente, impugno la estimación de la demanda realizada por el actor y alego la incompetencia del Tribunal, la cual fue decidida por el Tribunal de Primera Instancia, y en razón a ello, le correspondió conocer a este Tribunal a fin de decidir sobre el fondo del asunto.
Reconvine en la demanda por resolución de contrato, de conformidad con el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, afirmando que el ciudadano Tugermi Jiménez, no tramito la protocolización del documento definitivo de venta ni pago el precio convenido, que incumplió con las obligaciones derivadas de la suscripción del contrato en el tiempo oportuno y establecido por las partes, fundamentando su pretensión en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil, apuntando que la obligación principal del demandante-reconvenido pactadas en el contrato objeto de la pretensión era notificar con cinco días de antelación la fecha de suscripción del contrato definitivo de compra venta a sus representadas, y que debía ser cumplida antes del 29/07/2014, así como pagar el precio convenido en la oportunidad respectiva, perdiendo totalmente comunicación con las propietarias, considerando que su incumplimiento da pie a la resolución del mismo, fundamentando su contrademanda en lo previsto en las normas citadas ut supra del Código Sustantivo Civil, peticionando en consecuencia: la incompetencia de Tribunal por la cuantía, que sea declarada con lugar la resolución del contrato bilateral de compra venta suscrito entre las partes en fecha 30/04/2014, por reconversión al pago de daños y perjuicios originados por su incumplimiento, que fueron tasados por las partes en la cláusula octava del contrato en la cantidad de Bs. 18.370,80, que sea declarada sin lugar la demandada principal, y que sea condenado el actor reconvenido a pagar las costas por haber obligado a sus representadas a litigar y defender sus derechos, pidiendo al Tribunal se calculen las mismas de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, estimando finalmente la cuantía de la presente demanda en la cantidad de cuatrocientos noventa y cinco mil seiscientos noventa y dos bolívares con cincuenta y un céntimos Bs. 495.692,51, equivalentes al momento de su interposición a la cantidad de 991,38 U.T.
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
A objeto de demostrar las afirmaciones contenidas en el escrito libelar, el actor incorporó a los autos como elementos probatorios:
• Copia certificada de Poder autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto de fecha 12/08/2016, inserto bajo el N° 21, Tomo 131, (F. 04 al 06, pieza I del exp.); con el referido documento autenticado por un funcionario público, se demuestra la cualidad con la que actuó en el presente asunto el abogado Pastor Mujica como apoderado judicial de la parte actora, el cual no fue impugnado por la parte contraria, por lo que, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 151 y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio.
• Copia certificada del documento de opción a compra-venta autenticado ante la Notaria Pública Primera de Barquisimeto estado Lara, de fecha 30/04/2014, bajo el N° 36, Tomo 61, Marcado “A”, cursante a los folios 07 al 13 de la primera pieza del expediente; el cual fue consignado en el lapso probatorio en copias simples (folios 90 al 97 pieza I del exp.); Se trata de un documento autenticado, el cual fue traído a estrados como documento fundamental de la pretensión, el mismo no fue impugnado por la parte demandada sino que por el contrario dicha parte convino en la celebración del mismo, por lo que de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio, la cual se evidencia que efectivamente existe un contrato de opción a compra venta entre las partes contendientes en el presente asunto, por lo que la relación jurídica procesal está debidamente constituida, así se establece.
• Copias fotostáticas de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 29/12/1989, inserto bajo el N° 31, tomo 13; (folios 17 al 23 pieza I del exp.); de las que se determina la cualidad de propietaria de las ciudadanas Lucy Pastora Saap de Romero y Sara Adela Saap Otamendi, sobre el edificio situado en la Av. 20 entre Calles 28 y 29 de esta ciudad, donde se encuentra el inmueble identificado con el N° 59 ubicado en el piso 5, objeto de la controversia; tales instrumentales no fueron impugnadas, desconocidas ni tachadas, por lo que se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil venezolano.
• Constancia de Residencia marcada “C”, expedida por la Asociación Civil de Inquilinos y Ocupantes del edificio Saap; (F. 104 pieza I del exp.); tal documental emana de terceros que no son parte en el juicio, verificándose que la misma no fue ratificada conforme lo establece el artículo 431 de la norma adjetiva civil, por lo que se desecha del proceso, aunado a que el contenido de tal instrumental no aporta ningún hecho relevante para la resolución de la presente causa, en consecuencia resulta impertinente; la misma suerte debe correr la documental cursante al folio 105 de la primera pieza del expediente, marcada “D”, relativa a solicitud de Reclamo por operaciones en servicios electrónicos, efectuado ante el banco del Tesoro.
• Comprobante emanado del Banco del tesoro marcado “E”; (Folio 106 pieza I del exp.); tal instrumento fue promovido con el objeto de demostrar al Tribunal “la cancelación de precio de venta del apartamento”, verificando quien aquí decide primeramente que el mismo fue efectuado por un monto de 350.0000 Bs., constatándose que tal monto no coincide con lo establecido en la cláusula tercera del contrato el cual se pretende su cumplimiento, en el cual se estableció la suma de 311.984,51 Bs, como pago del remanente, y, en segundo término se constata que el mismo fue expedido en fecha 04/02/2016, es decir, luego del lapso estipulado en la cláusula quinta del referido contrato; tal instrumento fue ratificado a través de la prueba informativa cuyas resultas constan a los folios 178 al 183, de la primera pieza del expediente; por lo que al no ser cuestionado en forma alguna tal medio posee valor probatorio a los efectos de lo controvertido, de conformidad con los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil se le otorga valor probatorio.
• Copia simple de Documento de reglamento de condominio protocolizado ante Registro Público Segundo del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 19/07/2011, inserto bajo el N° 17, folio 89, tomo 21, marcado “F”, (folios 107 al 120 pieza I del exp.); se observa que el mismo fue incorporado al expediente a fin que fuera exhibida la copia certificada de este por parte de la contraria, verificándose que en el lapso correspondiente no fue impulsado ni evacuado tal medio probatorio por la promovente; por lo que la misma no es objeto de análisis ni valoración por ésta sentenciadora; la misma suerte debe correr las copias fotostáticas del documento cursante a los folios 98 al 103, el cual fue protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 29/12/1989, inserto bajo el N° 31, tomo 13, observándose además que estas últimas fueron promovidas por la actora como documentales, y ya fueron apreciadas.
• Impresiones de Resolución 019, marcado “G”; (folios 121 al 124 pieza I del exp.); el cual debe ser desechado por resultar apócrifo, por lo que al carecer de suscripción alguna, mal puede atribuirse a alguien su autoría y el mismo no se constituye como un medio probatorio a fin de decidir sobre la resolución del litigio.
• Prueba de informe Servicio Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara; cuyas resultas cursan a los folios 172 al 175 de la primera pieza del expediente, constatándose del contenido de la misma cuales son los requisitos para el trámite del pago de impuestos municipales, así como también dicho ente informo al Tribunal que “el inmueble ubicado en la av. 20 entre Calles 28 y 29 Edif. Saap Piso 5, Apto N° 59 tiene pago los impuestos hasta el año 2015”, es decir, se constata que las propietarias del inmueble aquí demandadas reconvenientes se encontraban solventes para la obtención de la respectiva solvencia inmobiliaria del referido inmueble, dentro del plazo estipulado en el contrato objeto de litigio, por lo que al no ser cuestionado en forma alguna tal medio posee valor probatorio a los efectos de lo controvertido, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
• Prueba de Informe al Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, cuyas resultas constan al folio 177; se observa que el contenido de tales resultas no contribuye con información relevante a fin de decidir el presente asunto, por lo que se desecha del proceso tal medio probatorio.
• Testimoniales de los ciudadanos Domingo Pascale y Edwar Marín, al respecto aprecia esta juzgadora, que la acción que nos ocupa versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato, en la cual figura como instrumento fundamental de la demanda un documento público, por lo que de conformidad con el artículo 1.387 del Código Civil de Venezuela, no es admisible la prueba de testigo para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor exceda de dos mil bolívares, y tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados, o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares, por lo tanto no es apreciable las testimoniales evacuadas.
• Testimoniales de los ciudadanos Naudy Gómez y José Luis Machado, de autos se observa que tales deposiciones no fueron evacuadas en la etapa respectiva, por lo que la misma no es objeto de análisis ni valoración por ésta sentenciadora.

A objeto de desvirtuar lo alegado por el actor, la parte demandada incorporó a los autos como elementos probatorios:
• Copia certificada de Poder autenticado ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, en fecha 08/12/2015, inserto bajo el N° 620, Tomo 173, (folios 75 al 77), con el referido documento autenticado por un funcionario público, se demuestra la cualidad con la que actúa en el presente asunto la apoderado judicial de la parte demandada, el cual no fue impugnado por la parte contraria, por lo que, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 151 y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio.
• Marcado “A” pago de tributos municipales del mes de febrero de 2014, (folios 127 al 129) y Marcado “B”, copia de Solvencia Municipal del inmueble de fecha 23/04/2014, (Folio 130); aprecia quien aquí decide, que tales instrumentos poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo y de las siglas identificadoras, así como también sello húmedo del SEMAT, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, por lo que su valoración encuadra dentro de los medios probatorios, conocidos como tarja, de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil de Venezuela, por lo que tiene valor probatorio respecto a su contenido; verificándose que las propietarias del inmueble objeto de litigio se encontraban solvente con respecto a los tributos municipales dentro del lapso de vigencia del contrato suscrito por las partes intervinientes en el presente asunto, tal como fue señalado por el ente administrativo respectivo mediante el contenido de la prueba informativa cursante los folios 172 al 175 de la primera pieza del expediente, (ya valorado).
• Marcado “C” boletín de Notificación Catastral (F. 131); del mismo se constata que el inmueble ubicado en la av. 20 entre Calles 28 y 29 Edif. Saap Piso 5, Apto N° 59 de esta ciudad, desde el mes de Septiembre de 2013, tenía adjudicado su código respectivo; por lo que, tal instrumento se aprecia en virtud que se considera ciertos, salvo prueba en contrario, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
• Testimoniales de las ciudadanas Milka Rodríguez y Aura Álvarez; se desechan del proceso tales deposiciones de conformidad con el artículo 1.387 del Código Civil de Venezuela, por cuanto el presente asunto versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato, en la cual figura como instrumento fundamental de la demanda un documento público.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Preliminar
Respecto de la fuerza vinculante del contrato, resulta siempre adecuado advertir los efectos que de él emanan, a tenor de lo establecido en la legislación sustantiva. Así, establecen los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil:
Artículo 1.133:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

En tanto que el mismo texto sustantivo en su artículo 1.264 señala:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

Merced a tales disposiciones, conviene dilucidar a cargo de cuál de las partes debe acreditarse el cumplimiento o incumplimiento de los términos contractuales originalmente pactados, para luego estimar la pertinencia en derecho de las alegaciones fácticas planteadas por la demandante o bien por la demandada a través de la vía reconvencional.
La pretensión de cumplimiento
En sintonía con lo anterior, se tiene que la norma rectora de la pretensión de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que es del tenor siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

De la disposición legal supra citada, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes para que en casos como el de autos resulte procedente la pretendida condena de cumplimiento o resolución de contrato deducida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y, la consumación o no de la prestación a cargo de una de las partes, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por quienes hoy antagonizan, se estima satisfecho el primero de tales elementos, en tanto que debe este Tribunal evidenciar el segundo de ellos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato por la demandante reconvenida y la resolución por la demandada reconviniente del contrato de opción de compra venta.
En el caso de marras, estamos en presencia de una convención entre particulares en el que fue estipulado en la cláusula cuarta que “ambas partes declaran que la presente escritura no es sino un contrato preparatorio de la venta que se perfeccionará en la oportunidad señalada en la cláusula quinta…”, es decir, fue nominado como un contrato de opción a compra, siendo imperioso apuntar lo señalado por el autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala: “El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley. Las reglas de apreciación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a las reglas de la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes” (pg. 766 y 67)”
Sobre la discrecionalidad que existe para los jueces a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones, este Tribunal se permite transcribir la siguiente jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil de fecha 21/09/2006 (Exp.: Nº AA20-C-2006-000237:
“…La Sala observa, que la formalizante pretende cuestionar en Casación la supuesta desviación intelectual del juez superior al interpretar el contrato de opción de compra-venta.
Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...”(Negritas de la Sala)
Más recientemente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 878, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso: Panadería La Cesta De Los Panes, C.A., en revisión constitucional, en la cual ante la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción a compra venta, determinó lo siguiente:
“(…) En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
(…omissis…)
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.”
En ese sentido, quedó determinado en el contrato en referencia, que la parte demandante reconvenida de autos se denominó “EL OPTANTE” y la demandada reconviniente se denominó “LAS PROPETARIAS”, con lo que se ratifica que lo realmente celebrado por las partes fue una promesa bilateral u opción de compraventa y no un contrato definitivo de compra venta, conforme a la interpretación efectuada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 10 de mayo de 2018, Exp. 2017-000285, Magistrado Ponente: Yvan Darío Bastardo Flores, la cual es acogida por esta juzgadora.
Así las cosas, se evidencia del precitado contrato de fecha 30 de abril del 2014, el cual fue hecho valer por ambas partes, quienes son contestes al afirmar la existencia del referido y cuyo cumplimiento se procura en estrados, del cual se observa que la optante compradora, aquí demandante reconvenida, entrega un anticipo de 183.708,00 Bs que forma parte del precio definitivo de venta a las propietarias vendedoras aquí demandadas reconviniente, y, el remanente, esto es, la suma de 311.984,51 Bs, serían entregados en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta quedando enmarcado lo siguiente: “que será el momento en el cual se perfeccionará la venta del inmueble”; examinándose del referido contrato objeto de la pretensión, que fue estipulado un plazo de noventa (60) -sic- días continuos contados a partir de la fecha de suscripción del mismo, a fin de firmar el documento definitivo ante el Registro correspondiente, verificándose que a la fecha de interposición de la demanda, tal lapso ya había precluido con creces.
Adicionalmente, se constata que aunque el referido instrumento fue denominado como contrato preparatorio de la venta, tal situación no ocasionaba impedimento alguno para las partes a fin que tal protocolización definitiva se celebrara satisfactoriamente en el plazo acordado; considerándose sobre dicho punto, que la vendedora, hoy demandada, cumplió con su obligación de acuerdo a las pruebas aportadas al proceso, ya valoradas.
Consecuentemente, las obligaciones tipificadas en el instrumento generador de esta controversia debían haberse cumplido por parte del demandante a más tardar a finales del mes de julio del año 2014. En ese sentido, si bien el actor reconvenido explana una serie de circunstancias por medio de las que pretende justificar la extemporaneidad de esa actuación, atribuyéndole tal circunstancia a la parte demandada, no obstante, ninguna razón ofrece, ni tampoco la demuestra a través de medio alguno, que pretexte la omisión respecto a la introducción del documento definitivo ante el Registro respectivo dentro del lapso establecido, así como la intempestividad de la presentación del comprobante del cheque de gerencia exhibido “para la cancelación total del precio de venta del apartamento”; por tanto, a juicio de quien este fallo suscribe, la pretensión actoral carece de asidero jurídico. Así se establece.

La pretensión reconvencional
La representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación propone reconvención por Resolución de Contrato, señalando el marcado incumplimiento del actor reconvenido en las obligaciones que estaban de su cargo, conforme al contrato previamente suscrito, igualmente exige el pago de los daños y perjuicios originados por su incumplimiento, los cuales fueron tasados por las partes de mutuo acuerdo en la cláusula octava del referido contrato en la cantidad de 18.370,80 Bs.
Como quiera que el contrato de donde deriva el vínculo entre las hoy contendientes ya fue debidamente valorado, así, al hilo de las precedentes consideraciones, se puede establecer de tal convenio el diferimiento por parte del prominente comprador (hoy demandante reconvenido) en lo que respecta al cumplimiento de las obligaciones estipuladas en las clausulas quinta y sexta del referido instrumento, esto es, la introducción del documento definitivo ante el Registro respectivo dentro del tiempo acordado por ambas partes y la notificación de las propietarias del inmueble respecto a la primera de las obligaciones indicadas, cuya venta definitiva había quedado diferida hasta el momento de otorgar el documento definitivo por ante la oficina de Registro correspondiente, por lo que, al no ser demostrado por la parte actora reconvenida que haya cumplido con alguno de los requisitos suscritos en el contrato de marras, de acuerdo a las pruebas previamente valoradas, y conforme a lo acordado por ambas partes en la cláusula séptima del contrato supra nombrado, permite a esta sentenciadora colegir que la reconviniente se había despejado de las cargas que a su responsabilidad colocaba el contrato en cuestión. De ello se sigue, que la resolución contractual que aspira la demandada reconviniente debe ser declarada procedente en derecho así como la exigencia del pago de los daños y perjuicios originados por el incumplimiento del actor. Así se decide.
Este tribunal hace la acotación que los montos antes transcritos los cuales fueron señalados por las partes, son reflejados como bolívares fuertes, cuyo cono monetario para el momento de la interposición de la demanda se encontraba vigente y en circulación, sin embargo, es necesario apuntar que en el dispositivo del fallo serán reflejados con su respectiva conversión en bolívares soberanos, que es la moneda de curso legal actual.

DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
1. SIN LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por el ciudadano TUGERMI JOSE JIMENEZ RAMOS, contra las ciudadanas LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO y SARA ADELA SAAP OTAMENDI, todos previamente identificados.
2. CON LUGAR la pretensión de RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO planteada por la abogada SARAH OTAMENDI actuando como apoderada judicial de las demandadas antes nombradas, en contra del primero de los señalados, que procuraba el cumplimiento de contrato.
3. En consecuencia, se declara resuelto el contrato suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto del estado Lara, de fecha 30 de abril de 2014, bajo el N° 36, Tomo 61, llevados por ante esa oficina.
4. La parte demandada reconviniente deberá conservar la suma de Bs. 18.370,8 (actualmente 0,18 Bs. S.) correspondiente al 10% de la suma de 183.708,00 Bs. F., (actualmente 1,83 Bs. S), monto recibido como arras compromisorias estipulado en la cláusula octava del contrato, es decir ello por concepto de daños y perjuicios, debiendo reintegrar el 90% de dicho monto a la parte actora reconvenida.
5. Se condena en costas a la actora reconvenida perdidosa, tanto por haber fracasado su pretensión, como por haber resultado perdidosa en la reconvención intentada en su contra.
Déjese copia certificada de la presente decisión, según lo tipificado en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los veinte (20) días del mes de diciembre del año dos mil diecinueve (2019). Años: 209° de la Independencia y 160° de la Federación.

La Juez Provisoria,

Abg. Mariani Selena Linares Peraza
El secretario,

Abg. Jhonny José Alvarado Hernández

Seguidamente se publicó la presente sentencia siendo las 11:00 a.m.
El secretario,

MSLP/