REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL (BIENES) Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL Barquisimeto, once (11) de abril de dos mil diecinueve. 208º y 160º Exp. Nº KP02-R-2018-000704 PARTE DEMANDANTE: Ciudadano, MIGUEL DA SILVA LOUREIRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.433.894, de este domicilio. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados TOMAS COLINA RAMOS y AGOSTINHO DA SILVA inscritos en los I.P.S.A. bajo los N° 27.350 y 104.129 respectivamente, ambos de este domicilio. PARTE DEMANDADA: Ciudadanos, CARLOS ALBERTO RODRIGUEZ JARDIM y JOSE RAMON DOMINGUEZ RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-7.832.141 y V-10.847.461 respectivamente. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados GILBERTO DE JESÚS LEÓN, JOSÉ NAYIB ABRAHAM y MIGUEL ADOLFO ANZOLA, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 42.165, 131.343 y 31.267, respectivamente. MOTIVO: Retracto Legal Arrendaticio. SENTENCIA: Definitiva I ITER PROCEDIMENTAL En fecha 21 de noviembre de 2018, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, el Oficio Nº 0900-741-742de fecha 12 de noviembre de 2018 emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió el expediente contentivo de la demanda por motivo de retracto legal arrendaticio, interpuesta por el ciudadano Miguel Da Silva Loureiro, titular de la cédula de identidad Nº V-11.433.894, asistido por los abogados Tomás Colina Ramos y Gabriela Trovato Spatafora, inscritos en el Inpreabogado bajos los No. 27.350 y 90.166, respectivamente, contra los ciudadanos Carlos Alberto Rodríguez Jardim, titular de la cédula de identidad N° V-7.382.141, y José Ramón Domínguez Rodríguez, titular de la cédula de identidad N° V-10.847.461. Tal remisión se efectuó en virtud de la apelación interpuesta por el abogado Tomás Colina Ramos, ya identificado, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia de fecha 5 de octubre de 2018, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda interpuesta. En fecha 13 de diciembre de 2018, este Juzgado Superior le dio entrada al presente asunto, y por cuanto se trata de una apelación contra una Decisión definitiva, se fija el acto de informes para el vigésimo (20°) día de despacho siguiente. En fecha 30 de enero de 2019 se recibieron escrito de informes del abogado Tomas Colina Ramos en su condición de apoderado de la parte actora, así como el abogado Miguel Anzola, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano José Ramón Domínguez Rodríguez, ya identificado. En fecha 01 de febrero de 2019 se aboca al conocimiento de la presente causa la Abg. Rosa Virginia Acosta Castillo, en virtud de su designación por parte de la comisión judicial, como Jueza Temporal del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental. En fecha 6 de febrero de 2019, vencido como se encontraba el lapso de recusación indicado en el auto anterior, se recibieron de nuevo escrito de informes del abogado Miguel Anzola, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano José Ramón Domínguez Rodríguez. En fecha 12 de febrero de 2019 se recibió escrito de observaciones a los informe de la parte actora, presentado por el abogado Gilberto León, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Carlos Alberto Rodríguez Jardim, todos identificados antes. En fecha 18 de febrero de 2019, quien aquí suscribe se aboca nuevamente al conocimiento de la causa. Finalmente, revisadas las actas procesales, y llegada la oportunidad de dictar sentencia definitiva, en acatamiento a un consumo prudente de los recursos de energía y papel para un mantenimiento sano del medio ambiente y ahorro eficiente, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes: II DE LA COMPETENCIA A los efectos de determinar la competencia para el conocimiento del presente asunto, de este Juzgado Superior en lo Civil ( Bienes) y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, la misma está definida de acuerdo a la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, y en materia civil de acuerdo a lo previsto en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en concordancia con la Resolución N° 235 del Consejo de la Judicatura del 24 de abril de 1995, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N° 35.715, de fecha 22 de mayo de 1995. Respecto a la competencia civil, de este órgano solo está facultado para intervenir en aquellas causas que versen sobre derechos cuyo objeto sean bienes, entendiendo el vocablo “bien” en su noción de carácter jurídico. Reconocido por la Sala Constitucional en sentencia Nº 642 de fecha 22 de junio de 2010, expediente Nº 10-0153, caso: Promotora Club House, C.A., y la Sala de Casación Civil, en decisión RC.000146-1, de fecha 22 de marzo de 2018, expediente N° 2017-000726, caso: Francisco D´Paula Aristeguieta Correa contra H.G. Nuevo Triángulo, C.A, y en mas reciente criterio de la misma sala de Casación Civil de fecha diez (10) de agosto de 2018. Exp. 2018-000167, con Ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vázquez. Por lo tanto, considera quien aquí Juzga hacer mención al referido artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece: “Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones: …Omissis… B. EN MATERIA CIVIL: 1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho. …Omissis…“ (Negrillas de este Juzgado) Adicionalmente, el artículo 295 del Código de Procedimiento Civil indica que: “Admitida la apelación en el solo efecto devolutivo, se remitirá con oficio al Tribunal de alzada copia de las actas conducentes que indiquen las partes, y de aquellas que indique el Tribunal, a menos que la cuestión apelada se esté tramitando en cuaderno separado, en cuyos casos se remitirá el cuaderno original” (Negrillas de este Juzgado) Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil (Bienes) y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia interlocutoria dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide. III DE LA DEMANDA INTERPUESTA En fecha 31 de marzo de 2017, la parte actora interpuso demanda por retracto legal arrendaticio, reformada mediante escrito de fecha 5 de junio de 2017, admitido por él a quo mediante auto de fecha 12 de junio de 2017, con base a las siguientes consideraciones de hecho y de derecho: Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 06 de agosto de 2010, bajo el N° 49, Tomo 196, de los libros respectivos, que es arrendatario de un inmueble constituido por un local para uso comercial, con área de Trescientos Quince Metros Cuadrados (315,00 M2), ubicado en la Autopista Centro Occidental, hoy Avenida José Florencio Jiménez, entre Calles 6 y 7 del Barrio Pueblo Nuevo, Barquisimeto, Parroquia Juan de Villegas, Municipio Iribarren del Estado Lara, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Avenida José Florencio Jiménez; SUR: Lindero Sur de la parcela; ESTE. Distribuidora de Licores Confianza-El Tamunangue; y OESTE: Lindero oeste de la parcela. Dicho inmueble arrendado forma parte de uno de mayor extensión, de SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CUATRO CENTÍMETROS CUADRADOS ( 686,34 M2), cuyos linderos generales son: NORTE; con Autopista Centro Occidental, que es su frente, SUR; con terrenos ocupados por el aserradero El Rubí, ESTE; con Calle 6 del mencionado Barrio Pueblo Nuevo y OESTE; con galpón industrial y terreno que es o fue de Elías Boustani Faisal, propiedad de “EL ARRENDADOR”, ciudadano CARLOS ALBERTO RODRIGUEZ JARDIM, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-7.382.141, según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 2011.1213, Asiento Registral N° 1, de fecha 26 de Julio de 2011, y por documento de adjudicación protocolizado por ante la misma Oficina de Registro, bajo el N° 2011.2013, Asiento Registral N° 2, de fecha 09 de Noviembre de 2015, ambos asientos del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816 e identificado con el Código Catastral N° 13-03-04-U01-215-0051-018-000. Que en el referido Contrato de Arrendamiento se pactó que el tiempo de duración del mismo seria de CINCO (05) AÑOS, contados a partir del 1° de Marzo de 2010 hasta el día 27 de Febrero de 2015 (clausula CUARTA), fijándose, un canon de arrendamiento variable (clausula TERCERA), específicamente, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) mensuales durante los primeros dieciocho (18) meses; y a partir de allí se incrementaría el canon mensual de arrendamiento en la forma establecida en el contrato, ello hasta el día 27 de Febrero de 2015, siendo que en la actualidad continua ocupando el inmueble arrendado, con el mismo carácter, y pagando mensualmente el canon de arrendamiento. Que actualmente, el canon de arrendamiento, según lo convenido, es de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) mensuales, cantidad que hasta el presente ha sido satisfecha mediante depósitos y transferencias efectuadas a la cuenta bancaria N° 01050107511107100208, del Banco Mercantil, cuyo titular es “EL ARRENDADOR-PROPIETARIO”, Carlos Alberto Rodríguez Jardim, ya identificado. Que siendo que la referida relación arrendaticia sobre el inmueble identificado ut supra, se estableció por el termino de CINCO (05) AÑOS, contados a partir del 1° de Marzo de 2010 hasta el día 27 de Febrero de 2015, manteniéndose hasta el presente, ello hace surgir para para sí como arrendatario, la PREFERENCIA OFERTIVA establecida en el Artículo 38 del Decreto con Rango valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que en efecto, mediante documento suscrito por ambos contratantes el día 19 de Diciembre de 2016, “EL ARRENDADOR-PROPIETARIO”, Carlos Alberto Rodríguez Jardim, le manifestó su intención de enajenar el inmueble objeto del contrato, el cual ocupa desde el día 01 de Marzo de 2010 hasta el presente, sin cumplir con el requisito sine qua non establecido en el único aparte del citado artículo, es decir, mediante notificación escrita; a través de Notaría Pública; indicando el precio justo condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses; indicando procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad y certificación de gravámenes. Que posteriormente a la fecha de suscripción del referido documento violatorio de la preferencia Ofertiva, tuvo conocimiento de la efectiva enajenación por parte de “EL ARRENDADOR-PROPIETARIO”, Carlos Alberto Rodríguez Jardim, del inmueble arrendado, por documento autenticado en fecha 03 de Noviembre de 2016, inserto bajo el N° 6, Tomo 188, folios 29 al 31, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, al ciudadano JOSE RAMON DOMINGUEZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-10.847.461, por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00), documento que posteriormente fuera protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el N° 2011.2013, Asiento Registral N° 3, del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, en fecha 07 de Abril de 2017, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Que al no haber dado cumplimiento “EL ARRENDADOR-PROPIETARIO” al mandato expreso establecido en el referido artículo 38, en el sentido de haber enajenado el inmueble de marras sin haberlo ofrecido, en su condición de arrendatario con más de dos (02) años de ocupación, a sabiendas que se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, vulneró de manera flagrante su derecho a la PREFERENCIA OFERTIVA, por lo que con ello ha surgido para él su DERECHO AL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, establecido en el Artículo 39, ajusten (sic). Que vista la violación por parte tanto de “EL ARRENDADOR-PROPIETARIO” como del nuevo adquiriente, de la preferencia Ofertiva en favor suyo, ello deja sin efecto lo establecido en el punto “SEXTO” del instrumento anexo “C”, esto es, la renuncia “al derecho del ejercicio del retracto legal arrendaticio en el artículo 1.546 del Código Civil”, por mandato expreso del Artículo 2° [3]del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que prevé que los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter IRRENUNCIABLE, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo…”. (Mayúsculas y cursiva del libelo), amén de haberla fundamentado en una norma que no aplica al caso de autos. Que en el tantas veces referido documento fechado 19 de diciembre de 2016 se estableció: “SEXTO: “EL ARRENDADOR” notifica en el presento (Sic) acto a “EL ARRENDATARIO”, de operación de la venta (Sic) de la TOTALIDAD del inmueble identificado en la cláusula primera de este convenio, motivo por el cual, no obstante carecer de derecho preferente para adquirirlo por tratarse de una enajenación de transferencia global de la propiedad del inmueble, renuncia eventualmente al derecho del ejercicio del retracto legal arrendaticio establecido en el artículo 1.546 del Código Civil”. Que pretendió el “EL ARRENDADOR-PROPIETARIO” desconocer el Derecho a la Preferencia Ofertiva bajo el argumento de que la enajenación global del inmueble excluye el derecho al retracto legal del arrendatario, excepción que afirma se encuentra establecida en el Artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999, resultando que ha sido con la promulgación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 en fecha 23 de mayo de 2014, que los inmuebles destinados a actividades comerciales se dejan de regir por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 por la derogatoria expresa de dicha ley, decreto que a su vez deroga, en el Numeral 3 de su Artículo 93, al Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27-09-1.947, que es el que remitía al artículo 1.546 del Código Civil, arriba mencionado. Que, en definitiva, no existe en nuestro ordenamiento jurídico disposición alguna que niegue o permita la renuncia a la Preferencia Ofertiva o al derecho al Retracto Legal Arrendaticio en caso de enajenación global del inmueble arrendado, ello por mandato del Artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que sanciona con la nulidad “todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia…” de los derechos establecidos en él. Que el Artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial exige, para optar a la Preferencia Ofertiva o para ejercer el derecho al Retracto Legal Arrendaticio, la solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, mismos que han sido sufragado mediante transferencias y depósitos efectuadas a la cuenta bancaria N° 01050107511107100208, del Banco Mercantil, cuyo titular es “EL ARRENDADOR-PROPIETARIO”, Carlos Alberto Rodríguez Jardim, ya identificado, canon de arrendamiento que actualmente asciende a la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) mensuales, tal como se indicó ut supra. Que por tales razones, y vista la venta efectuada por “EL ARRENDADOR-PROPIETARIO” Carlos Alberto Rodríguez Jardim al ciudadano José Ramón Domínguez Rodríguez, ambos identificados, del inmueble ubicado en la Autopista vía Centro Occidental, hoy avenida José Florencio Jiménez, entre calles 6 y 7 del Barrio Pueblo Nuevo de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Juan de Villegas en jurisdicción del Municipio Iribarren del Estado Lara, de SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CUATRO CENTÍMETROS CUADRADOS ( 686,34 M2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con Autopista Centro Occidental, que es su frente; SUR: con terrenos ocupados por el aserradero El Rubí; ESTE: con Calle 6 del mencionado Barrio Pueblo Nuevo y OESTE: con galpón industrial y terreno que es o fue de Elías Boustani Faisal, según documento autenticado en fecha 03 de Noviembre de 2016, inserto bajo el N° 6, Tomo 188, folios 29 al 31, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el N° 2011.2013, Asiento Registral N° 3, del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, en fecha 07 de Abril de 2017, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, en franca violación al derecho a la Preferencia Ofertiva que legalmente le corresponde, es por lo que demanda al ciudadano CARLOS ALBERTO RODRIGUEZ JARDIM, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-7.382.141, en su carácter de PROPIETARIO-VENDEDOR, y al ciudadano JOSE RAMON DOMINGUEZ RODRIGUEZ , venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-10.847.461, en su carácter de PROPIETARIO-COMPRADOR, del inmueble arrendado, identificado ut supra, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, para que convengan, o a ello sean condenados por este Tribunal, a: 1. Declarar el derecho de la parte actora a la PREFERENCIA OFERTIVA sobre el inmueble objeto de esta acción, ubicado en la Autopista vía Centro Occidental, hoy avenida José Florencio Jiménez, entre calles 6 y 7 del Barrio Pueblo Nuevo de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Juan de Villegas, Municipio Iribarren del Estado Lara, de SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CUATRO CENTÍMETROS CUADRADOS ( 686,34 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: con Autopista Centro Occidental, que es su frente; SUR: con terrenos ocupados por el aserradero El Rubí; ESTE: con Calle 6 del mencionado Barrio Pueblo Nuevo y OESTE: con galpón industrial y terreno que es o fue de Elías Boustani Faisal, enajenado según documento autenticado en fecha 03 de Noviembre de 2016, inserto bajo el N° 6, Tomo 188, folios 29 al 31, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el N° 2011.2013, Asiento Registral N° 3, del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, en fecha 07 de Abril de 2017, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. 2. Anular la venta del referido inmueble, contenida en documento autenticado en fecha 03 de Noviembre de 2016, inserto bajo el N° 6, Tomo 188, folios 29 al 31, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el N° 2011.2013, Asiento Registral N° 3, del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, en fecha 07 de Abril de 2017, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, por ser una consecuencia directa e inmediata de la declaratoria con lugar de la pretensión principal como lo es el retracto. 3. Se declare a la parte actora subrogado en las mismas condiciones estipuladas en el referido instrumento traslativo de la propiedad, en lugar del adquiriente del inmueble arrendado, JOSE RAMON DOMINGUEZ RODRIGUEZ, en las mismas condiciones en que éste adquirió, particularmente en el precio, es decir, por la suma de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00) que habrá de pagar cuando el tribunal lo disponga. 4. En pagar las costas y costos que ocasiona el presente juicio. IV DE LA CONTESTACION DEL CO-DEMANDADO CARLOS ALBERTO RODRIGUEZ JARDIM Mediante escrito presentado en fecha trece (13) de abril de 2018 por el abogado Gilberto León Álvarez, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano CARLOS ALBERTO RODRIGUEZ JARDIM, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-7.382.141, dio contestación a la demanda, con base a los siguientes alegatos: Negó, rechazó y contradijo en toda forma de derechos la demanda intentada por no ser ciertos los hechos alegados y el derecho invocado; que el demandante tenga algún derecho de preferencia Ofertiva de comprar el inmueble que era propiedad de su representado, de conformidad con el Artículo 38 del Decreto con Rango valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que su representado haya tenido obligación de ofrecer al demandante con preferencia a quien finalmente lo adquirió; que se deba anular la venta que se hizo al ciudadano JOSE RAMON DOMINGUEZ RODRIGUEZ como consecuencia de la presente demanda. Expuso en su escrito que dos hechos concretos deben hacer desestimar la demanda intentada; primero, que al actor y arrendatario no le corresponde la preferencia ofertiva prevista en el artículo 38 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, ya que la ley hace referencia a que el acreedor de ese derecho la tendrá el arrendatario que ocupa el inmueble, y que desde luego ese derecho se refiere solo al local, oficina o área que ocupa, y por interpretación en contrario, si no ocupa la totalidad del inmueble donde forma parte el área o local que ocupa se debe presumir que la ley no le da derecho de preferencia Ofertiva, interpretación que surge del artículo 4 del Código Civil según el cual a la ley debe atribuírsele el sentido que parece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Indicó que en el presente caso el actor solo ocupa una parte y no la totalidad del mismo, por lo que si no ocupa todo el inmueble que es objeto de venta, el derecho que alega no se subsume en la norma del artículo 38 de la referida ley, y si se aplica al caso de autos el citado artículo 4 y se le atribuye el sentido de otorgarle estrictamente ese derecho al arrendatario que ocupa el inmueble, es claro que si no ocupa todo el inmueble que fue objeto de venta lo excluye de ese derecho, por lo que plantear que el arrendatario de una porción de un inmueble de mayor extensión tiene derecho preferente a adquirir la totalidad del inmueble en caso de venderse en forma global resulta una insensatez jurídica contraria a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que prevé este derecho solo al arrendatario que ocupe el inmueble que es objeto de venta, siempre y cuando ese inmueble que ocupa, sea el que va a ser objeto de venta, mas si el mismo no es divisible o forma parte de otro de mayor extensión, o la venta del inmueble del que forma parte es global, en este caso, conforme a la interpretación de la ley, el arrendatario no tiene derecho de preferencia Ofertiva. Señaló que en el presente caso al demandante no le asiste la razón, ni tiene algún derecho de preferencia Ofertiva y no tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, pues se vendió la totalidad del inmueble del cual forma parte el ocupado en arrendamiento, mas no se vendió solamente el local objeto de arrendamiento, razones por las cuales solicita expresamente se declare sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio. También se refirió la parte demandada en su escrito, a que el actor reconoce que tiene un contrato-convenio privado que celebraron las partes el 19 de diciembre de 2016 en el que se acordó en la cláusula cuarta dejar sin efecto el contrato de arrendamiento suscrito, fijándose recíprocas concesiones, entre las cuales, por una parte, se alargó la fecha de entrega del local arrendado, que debía hacerlo el 27 de febrero de 2017, fecha de culminación de la prórroga legal, y se difirió para el 31 de diciembre de 2017, así como se estableció que el arrendatario no cancelaría canon de arrendamiento alguno durante ese plazo; igualmente se estableció en la cláusula sexta de dicha convención, indica la parte demandada, que el arrendador notificaría al arrendatario de la operación de la venta de la totalidad del inmueble y no obstante carecer del derecho preferente, el actor, por tratarse de la transferencia de la totalidad global del inmueble, renuncia eventualmente al derecho de retracto legal arrendaticio establecido en el artículo 1.546 del Código Civil. Precisa que se trata de un contrato-convenio en que las partes se crearon derechos y obligaciones, que conforme al principio de libertad contractual, se encuentran vigentes hasta tanto ese contrato-convenio alegado por el propio actor no se declare nulo o anulado por las causas previstas en el Código Civil, sea que existan vicios de consentimiento o que faltare alguno de los otros elementos del contrato como el objeto y la causa. Sin embargo -expresa - en el petitorio de la demanda se observa que nada pide el actor respecto de la derogatoria, nulidad o anulabilidad de ese contrato en el que se le notifica la voluntad de vender el inmueble y que además éste renunció al ejercicio de la preferencia Ofertiva en forma volitiva, sin presión de ningún tipo, sin que se le vulnere su consentimiento libremente manifestado, por lo que invoca dicho contrato a su favor, conforme al principio de comunidad de prueba, adicionalmente a ello, en ningún tiempo hubo alguna oferta del demandante para adquirir la propiedad del inmueble. Manifestó también la parte demandada en su contestación, que si el actor considera que ese contrato es nulo o anulable porque violó alguna disposición de orden público, o porque su consentimiento de renunciar a la preferencia Ofertiva fue dado por error o arrancado con violencia, o sorprendido por dolo, debió solicitarlo en la demanda, y al no hacerlo, es evidente que el juez no puede pronunciarse sobre la nulidad de una convención no solicitada expresamente por el actor, y de pronunciarse, incurriría la sentencia en el vicio de incongruencia positiva lo que acarrearía su nulidad, por lo que pidió se declare sin lugar la demanda intentada. V DE LA RECONVENCIÓN En la oportunidad de la litiscontestación, el co-demandado CARLOS ALBERTO RODRIGUEZ JARDIM, opuso reconvención o mutua petición, conforme lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, por desalojo, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 40, literal G. de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Alegó el reconviniente que celebró con el demandante reconvenido contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 6 de agosto de 2010, bajo el N° 49, Tomo 196, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, sobre un inmueble constituido por un local para uso comercial, con un área de Trescientos Quince Metros Cuadrados (315 M2), ubicado en la Autopista Centro Occidental, hoy Avenida José Florencio Jiménez, entre Calles 6 y 7 del Barrio Pueblo Nuevo, Parroquia Juan de Villegas, Municipio Iribarren del Estado Lara, dentro de los siguientes linderos: NORTE: Avenida José Florencio Jiménez; SUR: Lindero Sur de la parcela; ESTE: Distribuidora de Licores Confianza-El Tamunangue; y OESTE: Lindero Oeste de la Parcela. Dicho inmueble forma parte de uno de mayor extensión que tiene un área general de Seiscientos Ochenta y Seis Metros Cuadrados con Treinta y Cuatro Centímetros Cuadrados (686,34 M2), dentro de los siguientes linderos generales: NORTE: con Autopista Centro Occidental, que es su frente; SUR: con terrenos ocupados por el Aserradero El Rubí; ESTE: Con Calle 6 del Barrio Pueblo Nuevo; y OESTE: con galpón industrial y terreno que es propiedad de José Ramón Domínguez Rodríguez. Indicó que el contrato de arrendamiento se celebró, de acuerdo con su cláusula cuarta, por un lapso de cinco (5) años fijos, no prorrogable, contados a partir del 01 de marzo de 2010 hasta el 27 de febrero de 2015 y luego de ello, se le otorgó la prórroga legal al arrendamiento de dos (2) años, conforme lo establece el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, prórroga que, conforme acuerdo celebrado el 19 de diciembre de 2016, se prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2017, plazo que se convino sería fijo, definitivo e improrrogable, no sujeto a notificación alguna por parte de “el arrendador” a “el arrendatario”. Señaló que de igual forma el arrendatario se obligó en ese convenio a entregar el inmueble libre de personas y cosas salvo las contenidas en el inventario adjunto al contrato de arrendamiento propiedad de la empresa Fuente de Soda y Restaurant Tamunangue, S.R.L. quedando a su favor todas las mejoras realizadas en el mismo durante la vigencia de la relación arrendaticia, y asimismo se estableció que durante ese lapso el arrendatario no cancelaría canon de arrendamiento alguno a los fines de facilitar la entrega del inmueble a la fecha establecida en ese documento. Alegó que el arrendatario no dio cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble a la fecha establecida en el referido convenio, hecho este que lo lleva a demandar el desalojo del inmueble antes identificado objeto del contrato de arrendamiento, conforme a lo establecido en el artículo 40, literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en caso de no desalojar el inmueble en forma voluntaria, solicita sea condenado a ello, ordenándose la entrega del mismo al reconviniente libre de bienes y personas. VI CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN Mediante escrito de fecha 30 de abril de 2018, el abogado Tomás Colina Ramos, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, dio contestación a la reconvención impetrada, oponiendo como defensa de fondo la falta de cualidad tanto activa como pasiva, ello motivado al hecho de la enajenación del inmueble arrendado hecha por el demandado reconviniente, mediante documento autenticado en fecha 3 de noviembre de 2016, anotado bajo el N° 6, Tomo 188, folios 29 al 31, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, al co-demandado José Ramón Domínguez Rodríguez, identificado en autos, que obra en los autos del Folio 14 al 19, el cual fue posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el N° 2011.2013, Asiento Registral N° 3, del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, en fecha 07 de abril de 2017, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Asimismo, a todo evento, negó y rechazó la reconvención propuesta ya que la misma pretende el desalojo por vencimiento del contrato, señalando, primero, que la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo, toda vez que culminada la vigencia del contrato inicialmente convenida, el 27-02-2015, su representado y arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado y pagando a su arrendador, el hoy demandado reconviniente, mensualmente, el monto del canon establecido; y segundo, que tal como lo señala el demandado reconviniente, su pretensión se fundamenta en el contrato-convenio suscrito en fecha 19 de diciembre de 2016 (Folios 12 y 13), siendo que para el momento de la suscripción del referido contrato-convenio, el demandado reconviniente ya no era propietario y menos aún arrendador del inmueble objeto de retracto, por efecto de la enajenación del mismo efectuada en fecha 03-11-2016, por lo que este carecía de legitimación para la suscripción del referido contrato- convenio”, por lo que pidió que la reconvención sea declarada improcedente. VII DE LA CONTESTACION DEL CO-DEMANDADO JOSE RAMON DOMINGUEZ RODRIGUEZ Mediante escrito presentado en fecha 16 de abril de 2018 por los abogados José Nayib Abraham y Miguel Adolfo Anzola Crespo, actuando como apoderados judiciales del ciudadano JOSE RAMON DOMINGUEZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-10.847.461, co-demandado en este juicio, se procedió a dar contestación a la interpuesta demanda en los términos que siguen: En primer lugar, y como punto previo al fondo de la demanda, opusieron la falta de cualidad activa para proponer la presente acción, ya que consta en documento acompañado por el propio demandante, la existencia de un finiquito de la relación arrendaticia contenida en el último contrato suscrito entre el actor el arrendador, el cual debe valorarse en virtud del principio de comunidad de prueba, mismo suscrito por las partes ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 06 de agosto de 2010 bajo el N° 49, Tomo 196 de los libros respectivos, y en el cual acuerdan voluntariamente dejar sin efecto jurídico, circunstancia que hace perder la titularidad para ejercer la presente acción. Destacan que este documento suscrito por el actor contiene la voluntad de extinguir su condición de arrendatario fijado de mutuo acuerdo con el arrendador, estableciéndose mutuamente otras obligaciones con fecha de entrega del inmueble y como contraprestación a ello, la exoneración en el pago de los cánones de arrendamiento, de donde le surge la interrogante de si le fue satisfecho su derecho a través de ese documento de finiquito de la relación arrendaticia, qué interés pudiera tener el demandante en reclamar alguna nulidad de venta del inmueble cuando dejó por sentado que ya no tenía ni ostentaba tal condición de arrendatario al momento de la interposición de la demanda. Expresaron los apoderados judiciales que ningún interés tiene la parte actora, por lo que el demandante carece de interés actual para proponer esta demanda, por haber sido satisfecho su derecho al quedar sin efecto su condición de arrendatario a través de un instrumento jurídico con plena validez, como se indica, y en la forma como lo dispone el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no tiene posibilidad jurídica de promover esta acción, por haber sido satisfecho su derecho, situación que, incluso, puede ser declarada de oficio por el tribunal. Así mismo, los prenombrados apoderados judiciales rechazaron la demanda en todas cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, excepto en aquellos que de manera específica admiten como ciertos; negaron que el demandante tenga algún derecho de preferencia Ofertiva de comprar el inmueble, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; negaron que se deba anular la venta que se le hizo a su representado; alegaron que existe un elemento del que se evidencia la improcedencia de la acción como lo es, que el actor ocupa solo parte del inmueble sobre el cual se hizo la venta global, como consta en las cláusulas primera, segunda y sexta del documento de finiquito acompañado con la demanda, por lo que es claro que no puede pretender la nulidad de una operación de compra-venta sobre un inmueble sobre el cual no ocupa sino en forma parcial, aunado al hecho de que fue notificado en forma personal de la operación de venta y que no obstante no tener derecho, renuncia al ejercicio de esta acción de retracto, y precisa que no se debe confundir que las normas de arrendamiento son de orden público y la renuncia de un derecho que ella consagra por no ejercerlo, ello sí es plenamente válido, argumento que fundamenta citando jurisprudencia, por cuyos razonamientos pide sea declarada sin lugar la demanda. VIII DE LA SENTENCIA APELADA En fecha 05 de octubre de 2018, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara dictó resolución con el siguiente fundamento: …omisis… De las pruebas promovidas por la parte que constan a los autos y que fueron promovidas en la oportunidad legal correspondiente, la existencia de un contrato celebrado entre los ciudadanos Carlos Alberto Rodríguez Jardim y Miguel Da Silva Loureiro del cual se desprende que le dieron fin a la relación arrendaticia, estableciendo fecha de entrega del inmueble, igualmente en la cláusula sexta del mismo, la parte actora procedió a renunciar al derecho de retracto legal arrendaticio, instrumento este que fue presentado por el actor como documento fundamental y el mismo no fue desconocido por ninguna de los codemandados, por lo tanto tal y como lo alega el codemandado, considera esta operadora judicial que resulta procedente la defensa alegada referida a la falta de cualidad activa de la parte actora ya que renunció de forma expresa al derecho de preferencia que ostentaba, en tal sentido carece de cualidad para ejerce esta acción, por lo que forzosamente debe proceder a declararse Sin Lugar la demanda, del referido contrato resulta claro que la intención del actor fue renunciar al derecho que le es concedido por ley. Asimismo en lo referente a la reconvención propuesta por Desalojo de local comercial, se observa que la misma no es contradictoria en cuanto al procedimiento ya que la propia ley establece que es el oral el que deberá seguirse, igualmente del referido documento privado que riela a los autos y que aquí se le otorga pleno valor, se desprende que las partes dieron por terminada la relación arrendaticia y el actor se obligó a hacer entrega del inmueble en fecha determinada por haber hecho uso de la prorroga legal, en consecuencia esta operadora judicial debe proceder a declarar Con Lugar la reconvención propuesta y ordenar el desalojo del local comercial descrito a los autos. Así se decide. DECISIÓN En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, con fundamento en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL, intenta por el ciudadano MIGUEL DA SILVA LOUREIRO contra los ciudadanos CARLOS ALBERTO RODRIGUEZ JARDIM y JOSE RAMON DOMINGUEZ RODRIGUEZ SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención propuesta por el abogado GILBERTO LEON ALVAREZ, actuando en su condición de apoderado judicial del codemandado el ciudadano CARLOS ALBERTO RODRIGUEZ JARDIM. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante, toda vez que ha resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. IX DE LOS INFORMES De los informes presentados por la parte actora Que “(…) Se inicia la presente causa motivado al hecho de que mi mandante, siendo arrendatario de un inmueble constituido por un Local para Uso Comercial, con área de Trescientos Quince Metros Cuadrados (315,00 M2), ubicado en la Autopista Centro Occidental, hoy Avenida José Florencio Jiménez, entre Calles 6 y 7 del Barrio Pueblo Nuevo, Parroquia Juan de Villegas, Municipio Iribarren de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara (...) Que “(...) Dada la vigencia del referido contrato de arrendamiento, correspondía a mi poderdante, MIGUEL DA SILVA LOUREIRO, como arrendatario, la PREFERENCIA OFERTIVA establecida en el Artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, con las formalidades allí establecidas. (Mayúscula de la cita) Que “(...) Es el caso, Ciudadana Juez, que por documento autenticado en fecha 03 de Noviembre de 2016, inserto bajo el N° 6, Tomo 188, folios 29 al 31, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, cursante en autos, el Arrendador, ciudadano CARLOS ALBERTO RODRIGUEZ JARDIM, ya identificado, dio en venta al ciudadano JOSE RAMON DOMINGUEZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 10.847.461, por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00), correspondiente hoy en día a la suma de UN MIL BOLIVARES SOBERANOS (Bs.S. 1.000,00), por efecto de la reconversión monetaria vigente desde el día 20-08-2018, operación de venta que posteriormente fuera protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el N° 2011.2013, Asiento RegistralN0 3, del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, en fecha de Abril de 2017, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. (Mayúscula, negrita y paréntesis de la cita) Que “(...) Mediante documento suscrito por ambos contratantes el día 19 de Diciembre de 2016, el cual se acompañó marcado “B”, “EL ARRENDADOR-PROPIETARIO”, Carlos Alberto Rodríguez Jardim, notificó a mi representado la enajenación del inmueble objeto del contrato, con lo cual quedó evidenciado de manera inequívoca el incumplimiento por parte de aquel, de la preferencia Ofertiva a la cual tenía derecho éste, con el requisito sine qua non indicado en el capítulo II del presente escrito y; menos aún, como pretende “EL ARRENDADOR-PROPIETARIO”, Carlos Alberto Rodríguez Jardim, tener por renunciado el derecho a la PREFERENCIA OFERTIVA por parte de mi representado, MIGUEL DA SILVA LOUREIRO, lo que resulta inadmisible por mandato expreso del artículo 3o del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. (Mayúscula y negrita de la cita) De los informes presentados por la parte demandada Que “(...) Si observamos Ciudadano Juez, el contrato que hace referencia este cláusula es el señalado en la finiquito de la relación arrendaticia es el suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha seis (06) de agosto del año 2010, bajo el No. 49, Tomo 196 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual VOLUNTARIAMENTE ACUERPAN DEJAR SIN EFECTO JURÍDICO, circunstancia que la hace perder la titularidad para el ejercicio de la presente acción. (Mayúscula, negrita y subrayado de la cita) Que “(…) Ciudadano Juez, no obstante lo anterior, es claro que el arrendatario TAMPOCO TIENE DERECHO A EJERCER ESTA ACCIÓN dado que la venta del INMUEBLE FUE GLOBAL Y SO OCUPACION ES SOLO PARCIAL. (Mayúscula, negrita y subrayado de la cita) Que “(...) Es claro por lo tanto, que no puede pretender la nulidad de una operación de compra¬venta sobre un inmueble el cual no ocupa sino en forma parcial, lo cual ha sido reconocido por la doctrina y jurisprudencia en forma pacífica, aunado al hecho de que FUE NOTIFICADO EN FORMA PERSONAL DE LA OPERACIÓN DE LA VENTA Y QUE NO OBSTANTE NO TENER DERECHO. RENUNCIA AL EJERCICIO DE ESTA ACCION DE RETRACTO. (Mayúscula, negrita y subrayado de la cita) X DE LAS OBSERVACIONES Del escrito de observación a los informes presentados por el abogado Miguel Adolfo Anzola, parte demandada Si observamos Ciudadano Juez, el contrato que hace referencia este cláusula es el señalado en la (sic) finiquito de la relación arrendaticia es el suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha seis (06) de agosto del año 2010, bajo el No. 49, Tomo 196 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual VOLUNTARIAMENTE ACUERDAN DEJAR SIN EFECTO JURÍDICO, circunstancia que la hace perder la titularidad para el ejercicio de la presente acción. (Mayúscula, negrita y subrayado de la cita) Que “(...) De igual forma, LA JUEZ A QUO LE DIO PLENAMENTE VALOR A LA DECISIÓN DEL ARRENDATARIO DE NO EJERCER SU DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA Y POR ENDE A LA RENUNCIA DEL EJERCICIO DE ESTA ACCIÓN, todo establecido en la CLÁUSULA SEXTA del aludido DOCUMENTO-FINIQUITO. (Mayúscula, negrita y subrayado de la cita) Finalmente señalo que (...) Es claro que esta misma pretensión es la que contiene la demanda promovida por el actor en contra de nuestro representado, por lo que no puede dársela cabida a tan erróneo argumento, dado que no ocupa le letalidad del inmueble. (Negrita de la cita). Del escrito de observación a los informes presentados por el abogado Gilberto León, parte demandada reconviniente Que “(...) Como puede evidenciarse, la juez a quo consideró determinante una prueba promovida y reconocida por ambas partes en este proceso, como lo fue el documento privado de fecha 19 de diciembre de 2016, donde se le puso fin a la relación contractual arrendaticia estableciéndose un plazo para la entrega del inmueble con evidentes ventajas para el arrendatario en cuanto al tiempo y al costo de su permanencia en el inmueble en el que estuvo arrendado y en el que además disfrutó de la prorroga legal arrendaticia que le otorga la ley por lo tanto finalizada ésta, ya el actor no podía considerarse como arrendatario del inmueble para el ejercicio del retracto arrendaticio al que además renunció producto de un acto volitivo manifestado por el propio actor en ese documento y no se trato de una renuncia producto de alguna triquiñuela por parte de mi representado que es lo que en todo caso protege la ley; es decir, las renuncias disfrazadas o impuestas en el propio contrato de arrendamiento las ccuales evidentemente resultarían nulas, no obstante la efectuada en ese documento privado, ni fue disfrazada, ni está contenida en un contrato de adhesión, ni se le impuso al arrendatario como condición para celebrar el contrato de arrendamiento. Que “(...) Debe tomarse en consideración también, que para que el juez pueda declarar la nulidad de un contrato debe alegarse y probarse que el contrato se encuentra inficionado de algún vicio en el consentimiento de las partes en su objeto o en su causa y ninguna de esas causales fue alegada por el actor en su demanda. Que “(...) La juez en consecuencia adecuó su decisión a lo que había sido la voluntad libremente manifestada por las partes y con base a ello, decidió declarar sin lugar la demanda intentada y con lugar la reconvención propuesta y en consecuencia el desalojo del inmueble. Que “(...) Aunado a ello, tenemos que el contrato convenio al que hace referencia el actor en su demanda, lo suscribió precisamente con mi representado y no con otra persona, lo que determina que mi representado tenía la cualidad para demandar el cumplimiento de ese contrato, incluyendo el desalojo del mismo, todo en el entendido que entre mi representado y el demandante existe un interés jurídico controvertido, esencia fundamental para establecer la cualidad procesal. Finalmente alego que “(...) a todo evento hago valer los argumentos dados en la contestación de la demanda relativos a la improcedencia de la acción por retracto legal arrendaticio en virtud de que lo vendido por mi representado fue la totalidad del inmueble y no una porción de él, como lo fue lo arrendado a la parte actora, razón ésta fundamental para que se desestime la acción intentada. XI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Delimitados los extremos en que se encuentra planteada la presente causa, corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 5 de octubre de 2018 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante el cual declaró sin lugar la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpuesta por el ciudadano Miguel Da Silva Loureiro, titular de la cédula de identidad Nº V-11.433.894, asistido por los abogados Tomás Colina Ramos y Gabriela TrovatoSpatafora, inscritos en el Inpreabogado bajos los No. 27.350 y 90.166, respectivamente, contra los ciudadanos Carlos Alberto Rodríguez Jardim, titular de la cédula de identidad N° V-7.382.141, y José Ramón Domínguez Rodríguez, titular de la cédula de identidad N° V-10.847.461. Planteados los términos como ha quedado la litis y debidamente analizado el acervo probatorio aportado por las partes, pasa esta Sentenciadora al estudio del caso subiudice, asumiendo como paradigma ineludible el mandato Constitucional de Administrar Justicia, teniendo como norte que el proceso constituye el instrumento fundamental para la consecución de la misma y debe impartirse conforme a lo alegado y probado en autos, cuyo análisis, interpretación y valoración se enmarca dentro de los parámetros del ordenamiento legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que ello cercene o menoscabe el derecho conferido por la Ley para la aplicación del Principio IURA NOVIT CURIA ni tampoco los Derechos y Garantías Constitucionales de las partes, todo ello en cumplimiento del deber Jurisdiccional. Asimismo, acoge y se ampara quien la presente causa conoce, en los principios y valores consagrados en nuestra Carta Magna, en especial los preceptuados en sus Artículos 2, 26, 49 y 257, de los cuales deviene el compromiso del Estado a impartir justicia dentro del ámbito del derecho con miras a lograr la Justicia Social, garantizando de esta manera la Paz Social. Disponen los artículos 288 y 290 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: Artículo 288: De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario. Artículo 290: La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario. Al respecto, la doctrina patria ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses, por tanto es el recurso que la ley le concede a la parte en el proceso que se sienta agraviado por la sentencia dictada por un Juzgado de menor grado, para que el Juzgado Superior la revoque, modifique, anule o confirme, incluso para que anule el proceso de verificarse en el mismo, la violación de normas de orden público. Según nuestra Sala de Casación Civil, el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada”. (Sent. S.C.C. del 8-05-2009, caso Banco de Venezuela S.A.-Banco Universal contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa)). De igual manera, la misma Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi MuttiRenuci contra Jaimary Bienes y Raíces, C.A, en cuanto a las facultades del juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente: “…Ahora bien, el juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”. Por lo antes expuesto, estando en la oportunidad legal correspondiente, esta Alzada procede a revisar las actuaciones que cursan en el presente expediente, y a tal efecto pasa a considerar: PUNTO PREVIO INTEGRACION OFICIOSA DEL LITISCONSORCIO PASIVO Resulta necesario en el presente caso, dilucidar, previo análisis del acervo probatorio cursante en autos y de dictar la sentencia de mérito, pronunciarse sobre las incidencias de la contestación de la reconvención opuesta y de las respectivas pruebas traídas al expediente por la parte reconvenida, constando en autos que el apoderado judicial de la parte actora, opone como defensa de fondo al contestar la reconvención, la falta de cualidad tanto activa como pasiva, ello motivado, según alega, al hecho de la enajenación del bien objeto de la acción judicial de retracto legal arrendaticio, hecha por el co-demandado reconviniente, mediante documento autenticado en fecha 03 de noviembre de 2016, anotado bajo el N° 6, Tomo 188, folios 29 al 31, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, al co-demandado José Ramón Domínguez Rodríguez, identificado en autos, el cual obra en los autos de los folios 14 al 19, protocolizado posteriormente, según indica el oponente, por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el N° 2011.2013, Asiento Registral N° 3, del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, en fecha 07 de abril de 2017, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Estando dentro del lapso para promover pruebas, el apoderado judicial del demandante reconvenido, consignó escrito y anexo al cual una (1) documental, que rielan del Folio 157 al 165, consistente en copia certificada del documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el N° 2011.1213, Asiento Registral N° 4, del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, en fecha 06 de Julio de 2017, documental que no fue tachada ni de ninguna manera desconocida en derecho por la parte a quien se le opuso, con el objeto de demostrar la enajenación del referido inmueble por parte del co-demandado José Ramón Domínguez Rodríguez y ratificar la falta de cualidad de Carlos Alberto Rodríguez Jardim para proponer la Reconvención, lo cual formuló en los siguientes términos: “Promuevo copia certificada del documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el N° 2011.1213, Asiento Registral N° 4, del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, en fecha 06 de Julio de 2017, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, el cual acompaño marcado como “Anexo 1”. Con el objeto de demostrar la enajenación del referido inmueble por parte del co-demandado José Ramón Domínguez Rodríguez; y ratificar la falta de cualidad de Carlos Alberto Rodríguez Jardim para proponer la Reconvención”. Observa esta Juzgadora, que en la antes referida documental consta que el ciudadano José Ramón Domínguez Rodríguez, titular de la cédula de identidad N° V-10.847.461, da en venta a los ciudadanos VÍCTOR ROBERTO DE ANDRADE RIBEIRO y LICETTY DE ANDRADE RIBEIRO, venezolanos, solteros, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.404.975 y V-14.404.976, respectivamente, un inmueble construido por una porción de terreno propio y la edificación sobre ella existente, donde funciona el establecimiento denominado FUENTE DE SODA Y RESTAURANT EL TAMUNANGUE, S.R.L, ubicado en la Autopista vía Centroccidental, hoy Avenida José Florencio Jiménez, entre calles 6 y 7 del Barrio Pueblo Nuevo de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Juan de Villegas en jurisdicción del Municipio Iribarren del Estado Lara, con una superficie original según consta en documento de adquisición registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el N° 2011.1213, Asiento Registral 3, del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, en fecha 7 de abril de 2017, de SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CUATRO CENTÍMETROS CUADRADOS (686,34 Mts2) comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: con Autopista Centro Occidental, que es su frente; SUR: con terrenos ocupados por el Aserradero El Rubí; ESTE: Con Calle 6 del mencionado Barrio Pueblo Nuevo; y OESTE: con galpón industrial y terreno que eso fue de Elías Boustani Faisal, y con una superficie y linderos actuales según Cédula Catastral emanada de la Dirección de Catastro del Municipio Iribarren del Estado Lara, signada con el Nro. 15-284534 de fecha 5 de mayo de 2017, con una superficie de SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y CUATRO CENTÍMETROS CUADRADOS (642,44 Mts2) linderos: NORTE: Con la Av. Florencio Jiménez, que es su frente, Sur: SUR: con terreno ocupado por aserradero El Rubí, ESTE: con la calle 6, y OESTE: Terreno ocupado por Frenos Mamusa, y el precio de la venta fue la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00). Sin mayores esfuerzos interpretativos, queda claro que el ciudadano José Ramón Domínguez Rodríguez, titular de la cédula de identidad N° V-10.847.461, co-demandado en calidad tercero adquiriente, traspasó a terceros la propiedad del inmueble pedido en retracto, específicamente a los ciudadanos VÍCTOR ROBERTO DE ANDRADE RIBEIRO y LICETTY DE ANDRADE RIBEIRO, venezolanos, solteros, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.404.975 y V-14.404.976, respectivamente, observándose que ninguno de los prenombrados fue llamado a juicio, hecho que se evidencia claramente de las actas del expediente. Es doctrina pacífica y reiterada de la Sala de Casación Civil, que en el juicio de retracto legal arrendaticio, que deriva tanto del contrato de arrendamiento que demuestra la cualidad de arrendatario del demandante, como del acto traslativo de propiedad que perjudica los derechos del aquél, resulta innegable la necesidad de demandar tanto al comprador del inmueble arrendado como al vendedor, puesto que la declaratoria con lugar de la pretensión por retracto legal arrendaticio, hace nacer en los compradores la posibilidad de ejercer acciones legales contra el vendedor, en tanto que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente, quienes, por tanto, se hallan en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa. De allí, que sea menester indicar que la falta o ausencia de alguna de las partes (que debía estar integrada por una pluralidad de sujetos), sea ésta la actora o demandada, genera una falta de legitimación ad causam y constituye una situación que genera en estado de indefensión. Reiteradamente ha sostenido la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que la indefensión ocurre en el juicio cuando el juez priva o limita a alguna de las partes, el libre ejercicio de los medios o recursos que la ley pone a su alcance para hacer valer sus derechos. De esta forma, para que se configure el vicio de indefensión de la sentencia, es necesario que la parte no haya podido ejercer el medio o recurso en defensa de sus derechos, como resultado de una conducta del juez que lo negó o limitó indebidamente o que se haya producido desigualdad. Acerca del menoscabo del derecho de defensa, la Sala de Casación Civil ha considerado fundamental indicar los supuestos bajo los cuales se configura el mismo, al tiempo que relaciona los actos procesales más importantes con el objeto de constatar o no el quebrantamiento de tan sustancial formalidad, íntimamente vinculada con el principio de legalidad de las formas procesales. Lo anterior significa, que no les está permitido a los jueces de instancia relajar la estructura, secuencia y desarrollo del procedimiento; esto es: el modo, lugar y tiempo en que deben realizarse los actos procesales, por cuanto las garantías del debido proceso, de defensa de las partes y el de tutela judicial efectiva incumbe al orden público, de allí que el Estado sea garante del ejercicio eficaz de los derechos de las partes en el proceso. (Vid. Sentencia N° RC-000625 de fecha 29 de octubre de 2013, expediente N° 13-185, caso GladisYsmenia Pérez Campos contra INVERSORA 015, C.A. y otro) En este sentido, las formas procesales dispuestas en la ley, regulan la actuación del juez y de los intervinientes en el proceso, para mantener el equilibrio entre las partes y el legítimo ejercicio del derecho de defensa. El incumplimiento de estas formas da lugar a la reposición y renovación del acto, siempre que ello sea imputable al juez y hubiese ocasionado indefensión para las partes o alguna de ellas, lo que siempre debe ser examinado en armonía con la nueva concepción del debido proceso consagrada en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que prohíbe las reposiciones inútiles y el predominio de la consecución de la justicia sobre las formas que regulan el trámite procesal. (Vid. Sentencia N° RC-000751 de fecha 04 de diciembre de 2012, expediente N° 12-431, caso Rubén Darío Coromoto León Heredia y Otra contra Sigma, C.A.). Ahora bien, todo atisbo de subversión del trámite procesal o quebrantamiento de formas sustanciales con menoscabo del derecho de defensa implica la revisión del desenvolvimiento del iter procesal, a los fines de advertir objetivamente algún acto írrito capaz de suprimir el derecho de defensa y que de producir tal efecto, su consecuencia inmediata sería la declaratoria de nulidad de éste. En tal sentido, cabe resaltar que lo importante en la teoría de las nulidades procesales es determinar si el acto sometido a impugnación satisface o no los fines prácticos que persigue, es decir, si alcanzó la finalidad a la cual estaba destinado; de ser negativo, es decir, si el mismo no llega a cumplir su misión para el proceso, debe declararse la ilegitimidad de dicho acto, pues, lo esencial para la validez de éste, es que haya alcanzado su objetivo, de lo contrario debe ser anulado. En otro orden de ideas, es menester precisar, que la falta de cualidad es materia de orden público y puede ser declarada en forma oficiosa. Criterio compartido por la Sala de Casación Civil y la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, recogido en sentencia N° RC-000258 dictada por la primera en fecha 20 de junio de 2011, Expediente N° 2010-400, en donde se dispuso: (…)De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros). Como puede observarse, la falta de cualidad puede ser declarada de oficio por el juez y dados sus efectos procesales, que le ponen fin al juicio, es indispensable para esta alzada analizarla previamente, ya que de observarse, es inoficioso resolver sobre los otros aspectos decididos por el Tribunal de Primera Instancia. El trabajo de mayor reconocimiento en la doctrina nacional sobre la cualidad, fue realizado por el reconocido procesalista venezolano Luis Loreto, quien señaló que el fenómeno se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir. La cualidad en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción, precisando que siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico fundamental queda circunscrito a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El eximio procesalista mentado sostiene que el criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña, que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que precisamente, la efectiva y real titularidad de la relación o estados jurídicos, forma el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda. Mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida y la sentencia que así lo reconozca pase en autoridad de cosa juzgada, afirma el autor, no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente. (Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1987). Es sí como el juez debe constatar rigurosamente la legitimación de las partes, particularmente la legitimación en la causa o cualidad que tiene efectos distintos a la legitimación del proceso, al ser un requisito intrínseco de la acción y a través de ella se logra controlar el derecho de acción a favor del titular –que tiene el interés y la cualidad para hacerlo valer en juicio-, para que de esa manera el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y bajo la posibilidad lógica de invocar y justificar el reconocimiento judicial de los derechos e intereses jurídicos propios del justiciable y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Es deber impretermitible defender la integridad y validez de cada uno de los actos del proceso, y de allí la potestad de retrotraer la causa al estado que se haga de nuevo un acto cuyo vicio ha sido constatado por el Juez y no haya declarado su nulidad, en particular, cuando comporte mengua del derecho a la defensa de un de las partes, la cual debe fundarse en las normas que establecen: 1.) el derecho a la defensa y principio de igualdad procesal (artículo 15 del Código de Procedimiento Civil); 2.) El principio finalista del sistema de nulidades procesales (artículo 206 eiusdem); y, 3.) la obligación del juez de alzada de reponer la causa para renovar el acto nulo (artículo 208 ibidem). Además, la doctrina de la Sala de Casación Civil sostiene, con relación a la potestad y medios prácticos que la ley atribuye al juez para defender la integridad y la validez de los actos procesales, que éste al aplicar las normas sobre reposición y demás instituciones procesales, debe interpretarlas en el marco de los principios y normas constitucionales contenidos en los artículos 26 y 257 de la Carta Magna, es decir, ponerlas al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo. Así dejó sentado en la Sentencia N° 000778 de fecha 12 de diciembre de 2012, expediente N° 11-680, caso Luis Miguel Nunes Méndez contra Carmen Olinda Alvelaez de Martínez, en los siguientes términos: (…)en los casos de litis-consorcio, el tribunal está llamado a practicar en cada caso concreto, un detenido análisis de los términos subjetivos de la litis, de conformidad con lo planteado inicialmente en la demanda, para definir bajo su propio criterio jurídico, quiénes son las personas que deben integrar el litis-consorcio necesario, en el cual, como sugiere el maestro Loreto, deberá hacer un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto la Ley atribuye la facultad de estar en juicio, ya como actor o ya como demandado, para formular una pretensión mediante demanda, todo esto con el fin de garantizar una sentencia plenamente eficaz. (L.L. Ensayos Jurídicos. Editorial Jurídica Venezolana. 1987. Página 195). … la legitimación debe ser entendida unívocamente como un juicio puramente lógico de relación, limitadamente dirigido a establecer quiénes son las personas que deben estar en juicio como integrantes de la relación procesal, y, por consiguiente, ese juicio debe aparecer y ser establecido por el juez, pues si hay un titular o titulares efectivos o verdaderos de los derechos en juicio, esos son los que debe determinar el juzgador con tal carácter para la relación procesal, y de ello no puede prescindir el juzgador. De tal manera que, una vez determinado tal extremo y verificado por el juez, en cualquier estado de la causa, que existe un defecto en la integración del litis-consorcio necesario, el juez está en la obligación de ordenar de oficio su integración. Por lo tanto, el juez respectivo al advertir un litisconsorcio pasivo necesario en la causa debe estar atento a resguardar en primer orden los principios: pro actione, de economía procesal, seguridad jurídica, así como en definitiva del derecho a la tutela judicial efectiva, pues el sentenciador en ejercicio de su función correctiva y saneadora del proceso tiene la facultad de integrar de oficio la relación jurídico procesal. En efecto, los principios constitucionales lo autorizan para corregir en cualquier estado y grado de la causa una indebida constitución del proceso, en caso de que ese control no se hubiese realizado a priori en el auto de admisión de la demanda, por consiguiente queda facultado para tomar decisiones de reposición con el fin de ordenar y procurar el equilibrio de las partes en el proceso. Acerca del fenómeno conocido con el nombre de litisconsorcio, baste decir que la concurrencia de una pluralidad de partes en un mismo proceso y en una misma posición procesal, ya sean como actores (litisconsorcio activo) o como demandadas (litisconsorcio pasivo), o como demandantes y demandados (litisconsorcio mixto), incluida la intervención o la entrada en el proceso ya constituido de un tercero, es un tema arraigado desde antiguo en los cimientos de la teoría del Derecho Procesal. Rengel Rombert, en su obra Tratado Derecho Procesal Civil Venezolano, señala lo siguiente: “En sentido técnico, el litisconsorcio puede definirse como la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en proceso, voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados o como actores de un lado y demandado de otro”. Las razones de esta situación procesal del litisconsorcio pueden ser variadas, según dependan de la voluntad de las partes o bien se deba a razones de estricto carácter procesal, como es el caso del litisconsorcio necesario, en cuanto exige la concurrencia al proceso de todos los litisconsortes, esto es, de todas aquellas personas que en su día puedan resultar afectadas por la resolución judicial, el cual puede deberse a dos situaciones, por imposición legal o por exigencia de la propia naturaleza de la relación jurídica material que se debate en juicio. La doctrina, comúnmente, enlista o clasifica la figura del litisconsorcio, y a tal efecto que existe un Litisconsorcio Activo cuando la pluralidad de partes se tiene solamente del lado de los demandantes, es decir, cuando hay varios demandantes y un solo demandado; el Litisconsorcio Pasivo se da cuando la pluralidad de partes se tiene solamente del lado de los demandados, es decir, cuando hay varios demandados y un solo demandante; el Litisconsorcio Mixto se verifica cuando en un proceso la pluralidad de partes existe de ambos lados, en otras palabras, hay varios demandados y varios demandantes. La clasificación que interesa es la referente al litisconsorcio voluntario y necesario. El primero se produce cuando comparecen en juicio varias personas, como demandantes o como demandados, cuando las acciones que se ejerciten provengan de un mismo título o causa de pedir. El segundo se da no cuando la partes pueden (o no) comparecer conjuntamente, sino cuándo deben hacerlo, porque la relación jurídica debatida (relación sustancial, pretensión deducida), es de tal naturaleza que no puede decidirse válidamente si no están presentes todos los litisconsortes. Este último es el que tiene lugar en juicio como el de retracto legal arrendaticio. Por lo demás, y siguiendo los criterios establecidos en el fallo parcialmente transcrito, queda claro que el deber del juez en la aplicación del derecho a determinado asunto de su conocimiento, lo constriñe a tomar en consideración las normas y los principios constitucionales referidos a la tutela judicial efectiva, derecho a la defensa, debido proceso y a favor de la acción, pues, ellos estructuran los medios de los que puede valerse para defender la integridad y validez de los actos del proceso o anularlos en los casos determinados por la ley, o cuando se incumpla en el acto alguna formalidad esencial a su validez, siempre que el acto realizado haya generado indefensión o se haya verificado la transgresión de los derechos y garantías de cualquiera de las partes en lalitis. Los mencionados precedentes judiciales son contestes en aseverar que el juez debe examinar la legitimación de las partes, sin que deba verificar la efectiva titularidad del derecho, pues ello incumbe al fondo de la controversia, su labor es advertir si la legitimación para obrar (activa) se hace corresponder con la legitimación a contradecir (pasiva), o sea, a mantener la situación jurídica opuesta a aquélla que se afirma o se quiere hacer afirmar por el juez. Ha sido criterio reiterado por la jurisprudencia del Alto Tribunal, que la falta de cualidad o legitimación a la causa es una institución procesal que constituye una formalidad esencial para la búsqueda de la justicia, pues está estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y a ser juzgado sin indefensión, aspectos ligados al orden público y, por tanto, el juez tiene el poder de examinar de oficio la subsistencia de la legitimación en todo grado y estado de la causa, visto que su comprobación es prejudicial a cualquier otra. Determinado lo anterior, resulta conveniente establecer que en materia de falta de cualidad, y la vigencia del pronunciamiento de oficio, se debe tomar en cuenta el momento en que sucedieron los hechos, ya que es a partir del mes de junio del 2011, a partir de la fecha en que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dictó el fallo RC-000258 del 20 de junio de 2011, caso Yván Mujica González contra Empresa Campesina Centro Agrario Montaña Verde, resulta permisible que la falta de cualidad debe ser advertida de oficio por el Juez, aún cuando no haya sido alegada por las partes. Así las cosas, basado en lo anterior, esta alzada advierte que en el sub iudice, si bien en la etapa cognitiva no se hizo referencia alguna sobre ese punto en particular, es evidente que los ciudadanos VÍCTOR ROBERTO DE ANDRADE RIBEIRO y LICETTY DE ANDRADE RIBEIRO, venezolanos, solteros, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.404.975 y V-14.404.976, respectivamente, durante el trámite del presente juicio de retracto legal arrendaticio y de manera sobrevenida, adquirieron el inmueble objeto del retracto pretendido, el día 06 de julio de 2017, siendo que la demanda fue presentada el 31 de marzo de 2017, hecho del cual tuvo conocimiento el juez a quo en la etapa probatoria, con la consignación del escrito de pruebas de la parte actora, al presentar la documental que riela del Folio 157 al 165. Lo expuesto implica que ambos propietarios ostentan cualidad o legitimación pasiva en el presente juicio, por lo que, en consecuencia, resulta forzoso conformar válidamente el litisconsorcio pasivo necesario propio de la acción de retracto legal arrendaticio (el cual debe encontrarse integrado tanto por el comprador, como por el o los co-propietarios del inmueble), todo ello en el entendido que la falta o ausencia en juicio de alguna de tales sujetos, genera una falta de legitimación de esa parte, que impedirá que se dicte una sentencia eficaz y por consiguiente desprovista de efectos jurídicos, tal como indica la citada Sentencia de casación N° 778 del 12 de diciembre de 2012. De no estar conformado correctamente ese litisconsorcio, la sentencia no habría sido pronunciada frente a todos aquellos sujetos de derecho ante quienes necesariamente debe dictarse la decisión para producir eficazmente sus efectos jurídicos e incurriría en un flagrante desconocimiento del derecho de defensa de las personas ausentes que deben integrar el litis-consorcio necesario. De no atenderse tal extremo, y no se integra debidamente el litis-consorcio, la sentencia que se dictara devendría inutiliter data, esto es, inoperante de efectos jurídicos, como lo ha sostenido nuestra jurisprudencia en reiteradas decisiones. Tal criterio jurisprudencial encuentra su ratio essendi en el hecho que la declaratoria con lugar de la pretensión por retracto legal arrendaticio, hace nacer en los compradores la posibilidad de ejercer acciones legales contra el vendedor, en tanto que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente, quienes, por tanto, se hallan en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa, como se explicó antes. La Sala de Casación Civil ha expresado en sentencia N° 776 del 15 de diciembre de 2009, expediente N° 09-385, caso Hilda Rodríguez García contra Iván Valdés Martínez y Otra, lo siguiente: (…) en el sub iudice, el juzgador de alzada sí determinó con base a la normativa jurídica que regula el retracto legal arrendaticio, que efectivamente en la presente causa existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal; ya que el demandante que pretenda subrogarse en el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario e impropio, ya que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente… En el mismo sentido se pronunció la misma Sala de Casación Civil en sentencia N° 367 del 10 de agosto de 2010, expediente N° 09-080, casoJorge MassaadMauwad contra Gerardo Antonio MazzeoTuozzo y Otros, en la que se asentó: (…) tampoco es cierto lo que sostiene el abogado formalizante en cuanto a que las resultas del presente juicio sólo afectarían a los compradores del bien inmueble en referencia, ciudadanos M.S.T. y S.S.T., pues de resultar procedente la presente acción por retracto legal arrendaticio, éstos tendrían acciones legales que ejercer contra quienes les vendieron el inmueble en cuestión, vale decir, los miembros de la comunidad conyugal que en vida constituyeron los ciudadanos G.M. y su cónyuge S.G. de M.. Siendo así, queda claro que tal y como acertadamente se declara en la recurrida, en la presente causa el actor estaba obligado a demandar no sólo al ciudadano G.M. y a los compradores del bien perteneciente a la comunidad conyugal, antes nombrados, sino también a la cónyuge de éste, ciudadana S.G. de M., quien contrariamente a lo afirmado por el abogado formalizante no sólo se limitó a dar su consentimiento para la venta, pues, como antes se expresó, en caso de que prosperara la presente acción por retracto legal arrendaticio, los compradores del bien de la comunidad conyugal podrían ejercer acciones legales en su contra (Resaltado y subrayado añadido). Dicho criterio ha sido sostenido más recientemente por la Sala de Casación Civil en sentencia N° RC.000382 de fecha 16 de junio de 2014, caso INVERSIONES SUMAR, C.A. , también por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, para la cual “…la doctrina ha sido pacífica en cuanto a la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario cuando lo que se persigue es el retracto legal arrendaticio” (Vid. Sentencia N° 392 del 14 de marzo de 2008, expediente N° 07-1864, caso: J.M.S. de Gouveia). De modo pues que en materia de retracto legal arrendaticio, el criterio tanto de la Sala de Casación Civil como de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha sido a favor de la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario conformado tanto por el vendedor (propietario) como por el comprador o los compradores del inmueble pretendido en retracto legal arrendaticio, como es el caso en el juicio que se decide. En consecuencia, dado que los terceros que adquirieron de manera sobrevenida el inmueble que se pretende retraer no fueron citados a juicio, el fallo apelado resulta carente de efectos jurídicos, por lo que quien juzga considera que en el caso de autos lo procedente es declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora en fecha 02 de noviembre de 2018 contra la sentencia de fecha 05 de octubre de 2018, emanada del Juzgado Primero de primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara que declara sin lugar la acción de retracto legal arrendaticio intentada, en tal sentido se anula la sentencia recurrida de conformidad con el artículo 245 del Código de Procedimiento Civil, y se repone la causa al estado en que el juez de primera instancia se pronuncie sobre la admisión de las pruebas, con sujeción a lo establecido en esta decisión, ordenándose la correcta integración del litisconsorcio necesario, librando las respectivas boletas de citaciones a los ciudadanos VÍCTOR ROBERTO DE ANDRADE RIBEIRO y LICETTY DE ANDRADE RIBEIRO, venezolanos, solteros, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.404.975 y V-14.404.976, respectivamente, conforme al criterio jurisprudencial citado up supra que resulta aplicable para todas las demandas admitidas a partir del 12 de diciembre de 2012, dado que se evidencia que la demanda de autos fue admitida el 17 de abril de 2017, por lo que tal criterio es aplicable al presente caso, ratione temporis. Asimismo, se declaran nulas todas y cada una de las actuaciones siguientes al auto de admisión de las pruebas que deberá dictar el tribunal a quo, y se mantiene incólume el acervo probatorio cursante en el expediente, excepto su valoración, ello a los fines de preservar el goce pleno del derecho de los terceros que se incorporan sobrevenidamente al juicio, de ejercer el control y contradicción de las pruebas de autos, en cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 49 del Texto Constitucional de 1999, con la exhortación a la parte actora a los fines que señale o indique la dirección donde puedan ser localizados ciudadanos VÍCTOR ROBERTO DE ANDRADE RIBEIRO y LICETTY DE ANDRADE RIBEIRO, identificados antes, y consigne las correspondientes copias, debidamente certificadas, del libelo y del auto de admisión de la demanda, a los fines de compulsar la ordenada citación, tal y como se determinara en la parte dispositiva del presente fallo, y Así se decide. XII DECISIÓN Por las razones precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil (Bienes) y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: Su COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación, interpuesto en fecha 02 de noviembre de 2018 por el abogado Tomás Colina Ramos, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia de fecha 05 de octubre de 2018, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en juicio que por retracto legal arrendaticio sigue el ciudadano Miguel Da Silva Loureiro, titular de la cédula de identidad Nº V-11.433.894, contra los ciudadanos Carlos Alberto Rodríguez Jardim, titular de la cédula de identidad N° V-7.382.141, y José Ramón Domínguez Rodríguez, titular de la cédula de identidad N° V-10.847.461. SEGUNDO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora. TERCERO: SE ANULA de conformidad con el artículo 245 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia de fecha 05 de octubre de 2018, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. CUARTO: SE ORDENA LA REPOSICION de la causa al estado de que se dicte nuevo auto de admisión de pruebas. QUINTO: SE DECLARAN NULAS todas y cada una de las actuaciones siguientes al auto de admisión de las pruebas que deberá dictar el tribunal a quo. SEXTO: SE ORDENA la correcta integración del litisconsorcio necesario, ordenándose librar para ello la citación de los ciudadanos VÍCTOR ROBERTO DE ANDRADE RIBEIRO y LICETTY DE ANDRADE RIBEIRO, venezolanos, solteros, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.404.975 y V-14.404.976, respectivamente, de conformidad con las disposiciones del Título IV, Capítulos IV y V del Código de Procedimiento Civil. SÉPTIMO: SE MANTIENE incólume el acervo probatorio cursante en el expediente, excepto su valoración. OCTAVO: SE EXHORTA a la parte actora a los fines que señale o indique la dirección donde puedan ser localizados ciudadanos VÍCTOR ROBERTO DE ANDRADE RIBEIRO y LICETTY DE ANDRADE RIBEIRO, identificados antes, y consigne las correspondientes copias, debidamente certificadas, del libelo y del auto de admisión de la demanda, a los fines de compulsar la ordenada citación. NOVENO: Se deja constancia que la presente decisión fue dictada dentro del lapso de ley, por lo que se consideran las partes a derecho. No hay especial pronunciamiento sobre costas, dada la naturaleza de la presente decisión. Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad de ley correspondiente. Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil (Bienes) y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los once (11) días del mes de abril del año dos mil diecinueve (2019). Años: 208º de la Independencia y 160º de la Federación. La Jueza Provisoria, Abg. Marvis Coromoto Maluenga de Osorio La Secretaria Temporal, Abg. Andreina Giménez Publicada en su fecha a las 12:04 p.m. La Secretaria Temporal L.S. Jueza Provisoria (fdo) Marvis Coromoto Maluenga de Osorio. La Secretaria Temporal (fdo) Andreina Giménez Publicada en su fecha a las 12:04 p.m. La suscrita Secretaria del Juzgado Superior en lo Civil (Bienes) y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, certifica que la presente copia es un traslado fiel y exacto de su original y se expide por mandato judicial, en Barquisimeto a los once (11) días del mes de abril del año dos mil diecinueve (2019). Años 208° y 160°. La Secretaria Temporal, Abg. Andreina Giménez