TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Cabudare, 27 de septiembre de dos mil dieciocho
208º y 159º

EXPEDIENTE Nº 5.203-17

PARTE DEMANDANTE: GUSTAVO PASTOR LABRADOR SAAVEDRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.727.129, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: HÉCTOR DAVID MERLO CÁCERES y WILMER ALBERTO PÉREZ GARCÍA, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nro. 131.435 y 54.787, respectivamente, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES PANCHO LUÍS, C.A., firma mercantil debidamente registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 31 de octubre de 2000, inscrita bajo el N° 54, tomo 38-A, e inscrita en el Registro Único de Información Fiscal (RIF) bajo el N° J307706341, representada por su Presidente ciudadano ALEJANDRO JOSÉ SANTANA FUENTES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.696221, y su Vicepresidente ciudadana LUZ MARÍA ESCALONA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.589.366, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: MORELIA LUGO HENDRICKS, JOSÉ ANTONIO LOBO RODRÍGUEZ y NELSON LEDEZMA MENA, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nro. 31.626, 265.204, y 55.976, respectivamente, de este domicilio.

JUICIO: DESALOJO (Local Comercial)

SENTENCIA: DEFINITIVA

Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley y habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, de conformidad con los artículos 870 al 876 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la Sentencia, mediante la cual se declaró: PRIMERO: ABSOLUTAMENTE NULO Y SIN EFECTO LEGAL ALGUNO, el Contrato de Arrendamiento referido al local comercial objeto del litigio, contenido en el documento escrito no autenticado, suscrito entre el ciudadano GUSTAVO PASTOR LABRADOR SAAVEDRA, y la firma mercantil INVERSIONES PANCHO LUÍS, C.A., representada por su Presidente ciudadano ALEJANDRO JOSÉ SANTANA FUENTES, y su Vicepresidente ciudadana LUZ MARÍA ESCALONA, todos plenamente identificados en autos, cursante a los folios 6 y 7 del expediente que contiene la presente causa, por vulnerar las disposiciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por desalojo (Local comercial), interpuesta por el Abogado HÉCTOR DAVID MERLO CÁCERES, en su condición de apoderado judicial del ciudadano GUSTAVO PASTOR LABRADOR SAAVEDRA, contra la firma mercantil INVERSIONES PANCHO LUÍS, C.A., representada por su Presidente ciudadano ALEJANDRO JOSÉ SANTANA FUENTES, y su Vicepresidente ciudadana LUZ MARÍA ESCALONA, todos plenamente identificados en autos; y TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDANTE por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Y de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, encontrándonos dentro de la oportunidad procesal, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:

I
SÍNTESIS DE LA LITIS:
ALEGATOS DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE:

Escrito Libelar:

Alegó en el libelo de demanda que en mayo de 2016, su representado celebró un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado con la firma mercantil INVERSIONES PANCHO LUÍS, C.A., representada por su Presidente ciudadano ALEJANDRO JOSÉ SANTANA FUENTES, y su Vicepresidente ciudadana LUZ MARÍA ESCALONA, el cual tenía por objeto un inmueble, constituido por un local comercial, ubicado en el Centro Comercial La Puerta, identificado con el número LN-09, planta baja, el cual posee una superficie de cuarenta y cuatro metros (44 m2), que a su vez forma parte de los ochenta y ocho metros cuadrados (88 M2) que posee la totalidad del inmueble situado en la Avenida El Placer, entre calles 5,6 y 7, norte del Conjunto Prados de Cabudare II, de la Urbanización La Puerta, Parroquia José Gregorío Bastidas, Municipio Palavecino del estado Lara, cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: 9.85 metros aproximadamente con local LN-08; SUR: 9.85 metros aproximadamente con pasillo e circulación peatonal; ESTE: 6.00 metros aproximadamente con áreas verdes y OESTE: 6.00 metros aproximadamente con pasillo de circulación peatonal, y señalo que la causa que origina la presente acción es el incumplimiento por parte de la arrendataria de efectuar la entrega del inmueble arrendado, aun y cuando se encuentra vencido el contrato suscrito así como la prorroga legal que le correspondía por ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Señaló que el contrato suscrito entre las partes, se inició en mayo de 2016 y tenía una duración de un (1) año, y vencía el primero de mayo de 2017, tal como lo indica el contrato, y el arrendatario era acreedor de una prorroga legal de seis (6) meses, la cual disfrutó íntegramente y que la misma finalizó el 1 de noviembre de 2017, por lo que el arrendatario debía hacer entrega del inmueble arrendado en dicha fecha, lo cual no hizo y se mantiene ocupando el inmueble hasta la actualidad de forma arbitraria y sin consentimiento del arrendador, encontrándose inmerso en las causales de desalojo establecida en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, motivo por el cual demanda el desalojo, para que sea condenado por el Tribunal a entregar libre de personas y cosas el inmueble antes identificado dado en arrendamiento.

Audiencia oral:

En la Audiencia oral de juicio llevada a cabo en fecha 26 de septiembre de 2018 (fs. 119 al 135), el Abogado HÉCTOR DAVID MERLO CÁCERES, en su condición de apoderado judicial del ciudadano GUSTAVO PASTOR LABRADOR SAAVEDRA, parte demandante, expuso que “De forma inicial debo ratificar lo solicitado en el libelo en todas y cada una de su partes, resalto muy especialmente que la duración del contrato para la fecha se encuentra vencida y que la duración de la prorroga legal se encuentra vencida y que el demandado no ha hecho entrega del inmueble, razón por la cual se solicita la entrega del inmueble debo señalar que la cláusula tercera del contrato establece taxativamente e inequívocamente una duración de un (1) año debo recordar que la ley especial de la materia establece una prorroga legal de seis (6) meses para esta duración del contrato lo cual está señalado con los argumentos de la demanda de igual forma los demandados señalan la existencia de varios contratos trayendo así hechos nuevos al proceso que nunca probaron a pesar de que tenían la carga probatoria de hacerlo contratos que niego que hallan existidos entre las partes presentes en el juicio. Igualmente niegan el incumplimiento en la entrega del inmueble por vencimiento del contrato y de la prorroga legal pero es evidente que si incumplieron al verificar el tiempo del contrato y de la prorroga y que para la fecha aún sigue ocupando arbitrariamente el inmueble objeto del litigio. De igual forma lo demandados indican una supuesta obligación por parte de mi representado de comunicar la culminación del contrato o lo que comúnmente se llama desahucio cosa que negamos rotundamente, toda vez que los contratos determinados establecen su duración allí mismo en el contrato y que las partes están en conocimiento de esa duración de igual forma la ley establece que la prorroga legal opera de pleno derecho sin que la misma debe ser notificada e incluso la sentencia que los propios demandados señala de la Sala Constitucional de fecha 2-12-2015, expediente 15-1373, es relativa a lo que acabo de mencionar a este momento a que la prorroga legal opera de pleno derecho. De igual forma los demandados señalan el desconocimiento o nulidad del contrato por no estar apegado supuestamente a la norma especial de la materia referente a esto debo señalar que en el principio de los contratos se permite válidamente la celebración de contratos verbales y de contratos escritos, de contratos a tiempo de terminado y de contratos a tiempo indeterminado, y de que la formalidad de autenticación del contrato de ninguna manera acarrea su nulidad tanto es así que la ley especial sobre la materia en ningún punto de su articulado señala tal consecuencia, en tal caso las únicas sanciones que pudieran acarrear según el caso son las multas administrativas y que el propia artículo 3 de la ley señalados por los demandados lo que habla o hace referencia referente a la nulidad o desconocimiento es de aquellos acuerdos que sean ilegales como lo pudiera ser establecer una duración más corta del contrato pero en ningún lugar se establece la nulidad del mismo incluso anulado un contrato desmejoraría la posición de las partes tanto en el proceso como en la relación arrendaticia de igual forma señalo que los procedimientos legales para atacar un documento privado o un documento público en caso de no estar de acuerdo en el mismo por tener vicio o cualquier otra razón, no son lo que pretende el demandado, tras todos estos argumentos y de la verificación de la duración del contrato de la prorroga legal, y de los hechos probados en juicio, se puede evidenciar clara e inequívocamente que los demandados se encuentran ocupando el inmueble a pesar de estar vencida la duración del contrato y de su prorroga legal y que no existe nada que evidencie la intensión del demandante de continuar con dicha relación, razón por la cual solicito se declare el desalojo del inmueble objeto de la pretensión y se proceda a la debida condenatoria en costas, es todo”.

Asimismo, el Abogado HÉCTOR DAVID MERLO CÁCERES, en su condición de apoderado judicial del ciudadano GUSTAVO PASTOR LABRADOR SAAVEDRA, parte demandante, expuso: “ queda claro que el contrato de arrendamiento realizado entre las partes es un documento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, por lo cual tiene pleno valor probatorio y aplicabilidad y de igual forma la consecuencia jurídica de la no autenticación del contrato conforme establece la ley especial de la materia, no es la nulidad del mismo ni el desconocimiento sino las sanciones de índole administrativas que la propia ley contemple en su sección de sanciones, que incluso ni siquiera en materia de vivienda que es una régimen más estricto se puede anular un contrato totalmente, porque esta situación pondría en peor posición tanto a los arrendadores como a los inquilinos y en ninguna caso los órganos de la administración pública pretenden tal perjuicio, razón por la cual solicito se tenga plenamente el contrato y se le dé todo su valor probatorio y se declare con lugar la demanda interpuesta por esta representación, es todo”

PARTE DEMANDADA:

Escrito de Contestación:

Por su parte, la representación judicial de la firma mercantil INVERSIONES PANCHO LUÍS, C.A., por medio de su escrito de contestación presentado en fecha 6 de junio de 2018 (fs. 51 al 53) negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de sus puntos, tanto en los hechos como en el derecho la demanda de desalojo interpuesta en su contra, negó, rechazó y contradijo que entre su representada y el demandante se hubiera celebrado un solo contrato de arrendamiento, por cuanto se suscribieron varios contratos; negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con la entrega del inmueble arrendado; negó, rechazó y contradijo que la prorroga legal se haya utilizado íntegramente, por cuanto en el contrato se estableció expresamente que el mismo era prorrogable y para que esta operara de pleno derecho debió ser notificada que el contrato no iba a continuar; negó, rechazó y contradijo que tenía que entregar el inmueble arrendado el 1 de noviembre de 2017; negó, rechazó y contradijo que se encuentre ocupando el inmueble de forma ilegal y arbitraria, por cuanto el arrendador no notificó a la arrendataria su intención de no darle continuidad a la relación arrendaticia; negó, rechazó y contradijo que se encuentra inmerso en la causal de desalojo prevista en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación de Arrendamiento de Inmobiliario para el Uso Comercial; negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con sus obligaciones contractuales; negó, rechazó y contradijo que deba convenir o ser condenado a entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas; negó, rechazó y contradijo porque del contrato que fundamenta la demanda no deriva ningún derecho por no cumplir los requisitos de ley; negó, rechazó y contradijo la cuantía de la demanda; y por último solicitó que la demanda sea declarada sin lugar.

Audiencia oral:

En la Audiencia oral de juicio llevada a cabo en fecha 26 de septiembre de 2018 (fs. 119 al 135), el Abogado NELSON LEDEZMA MENA, en representación de la firma mercantil INVERSIONES PANCHO LUÍS, C.A., parte demandada, expuso que: “queremos ratificar el contenido del escrito de contestación al fondo de la demanda en todos y cada una de sus punto tanto en los hechos como en el derecho, de igualmente a contradecir los argumentos de la parte actora por cuanto si estamos claro y de acuerdo en la existencia de una relación contractual arrendaticia pero que el instrumento que se quiere hacer valer como valido es total y absolutamente nulo en tal sentido el artículo 3 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial establece de manera expresa que los derechos establecidos en el decreto ley son de carácter irrenunciables por ende todo acto acuerdo o acción que implique renuncia o menoscabo de alguno de ellos se considera nulo. Por otro lado los acuerdos o convenciones establecidos por las parte tiene que sujetarse o ceñirse a lo que está establecido expresamente en la ley y que se establece de manera general en el Código Civil vigente que no pueden relajarse por convenio particulares las leyes o normas jurídicas en cuya observancia estén interesados el orden público. Continuando con lo que establece la ley la misma establece de una manera tajante que no deja lugar a dudas que el arrendatario tiene derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, que es una obligación del arrendador a efectuarlo en base a las pautas establecidas en el decreto ley ya mencionado, por lo que si se violan los derechos lo establecido en un instrumento privado el mismo debe considerarse nulo en cuanto a su determinación en el tiempo por lo cual la figura contractual establecida tiene que ser considerada a tiempo indeterminado es decir, el instrumento privado como tal al ser considerado sin valor alguno no puede ser objeto de apreciación por parte del tribunal como instrumento fundamental de la acción; si esto fuera poco el representante legal de la parte actora reconoció de manera expresa en el folio 115 del expediente que se trata de un instrumento privado por lo que obviamente está incumpliendo con las estipulaciones o normativas legales al violentarse un derecho al inquilino por lo que debería aplicarse una máxima jurídica que establece “a confesión de parte relevo de prueba”, “que nadie puede alegar en su favor su propia torpeza”, ya que el arrendador no pueda alegar el desconocimiento de la norma no puede asimismo negar lo que está expresamente establecido de manera taxativa en el contenido de la ley que regula las relaciones de arrendamiento para los locales comerciales y en un supuesto negado de que ese instrumento privado tuviese visos de legalidad el mismo contraviene las especificaciones del artículo 24 de la ley en cuanto al contenido del contrato, ya que de una mera revisión del contrato se materializa de manera flagrante que el mismo no cumple con las especificaciones de la ley; de igual manera se incumplió con lo establecido en el artículo 30 en cuanto a la obligación del arrendador de entregar al arrendatario facturas legales, por concepto de pagos recibidos. En resumidas cuentas, el instrumento privado o contrato escrito privado debe ser declarado sin valor alguno y como consecuencia de ello no puede considerarse que el inquilino haya estado en uso de la prorroga legal arrendaticia ya que la misma no es aplicable, consideramos que si bien el representante legal de la parte actora estableció en sus argumentos ocupaciones arbitrarias, hablo del desahucio estableció que la norma legal no establecía sanciones de carácter expreso con respecto al valor del contrato, la ley es muy específica muy clara y determinante en cuanto a considerar nulo las situaciones donde sean violentados derechos y hago énfasis en lo siguiente es un derecho del arrendatario a que se le elabore un contrato escrito y autenticado ya que hacerlo de una sola forma, es decir, solamente escrito, incumple con la ley, finalmente solicitamos al tribunal que declare sin lugar la pretensión del actor por los alegatos ya esgrimidos y asimismo sea publicada la decisión dentro del lapso legalmente establecido y asimismo negamos que se tenga que condenar en costas y costos del proceso a nuestro cliente, es todo”.

Asimismo, el Abogado NELSON LEDEZMA MENA, en representación de la firma mercantil INVERSIONES PANCHO LUÍS, C.A., parte demandada, expuso: “no puede confundirse la figura del contrato establecida en el Código Civil en su artículo 1133, con lo que es el instrumento o documento contentivo de las estipulaciones o convenios que las partes coloque en el mismo como medio probatorio, para que exista un contrato y para que se perfecciones solo hace falta la manifestación de voluntad de las parte de querer obligarse lo otro es, la manera de hacer constar por medio de un instrumento, las convenciones al respecto, es decir, nunca sea negado una relación contractual lo que se está negando y rechazando de manera categórica es el instrumento de carácter privado por no cumplir con lo establecido en la norma, que las leyes nacen o se originan para ser cumplidas que si no se está de acuerdo con una norma en particular debe atacarse por vía jurídica su nulidad pidiendo su derogatoria pero al haber sido establecida con las pautas de ley las mismas son de obligatorio cumplimiento, que la costumbre, que los convenios entre particulares no pueden estar nunca por encima de una norma jurídica por consiguiente el instrumento acompañado en este proceso como fundamental para el proceso es nulo ya se explano suficientemente en el argumento anterior, el hecho de no haber sido autenticado de no contener los requisitos de ley, hacen que el mismo sea inexistente por consiguiente a tiempo indeterminado por ende no existe prorroga legal por consiguiente la presente acción y el presente proceso debe y tiene que ser declarado sin lugar y así expresamente se solicita, es todo”.

II
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS
AL PRESENTE PROCESO

Planteada así la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil Vigente, que establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, este Tribunal observa que dentro del lapso establecido en la ley las partes ejercieron su derecho a promover pruebas de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

En este sentido, se observa que la parte demandante para demostrar sus respectivas afirmaciones de los hechos, promovió conjuntamente con el escrito libelar las siguientes pruebas, las cuales ratificó en el lapso probatorio:

Marcado con la letra “A” original del Poder Especial otorgado en fecha 10 de noviembre de 2017 (fs. 3 al 5), por el ciudadano GUSTAVO PASTOR LABRADOR SAAVEDRA, a los abogados Héctor David Merlo Cáceres y Wilmer Alberto Pérez García, ante la Notaria Publica de Boconó, estado Trujillo inserto bajo el N° 19 del tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados por esta notaria.El documento anterior es apreciado por este Tribunal en todo su valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto del mismo se aprecia el carácter con que actúan los abogados Héctor David Merlo Cáceres y Wilmer Alberto Pérez García. Y así se establece.

Marcado con la letra “B” original del contrato de arrendamiento privado (fs. 6 y 7), suscrito entre el ciudadano GUSTAVO PASTOR LABRADOR SAAVEDRA y la firma mercantil INVERSIONES PANCHO LUÍS, C.A., representada por su Presidente ciudadano ALEJANDRO JOSÉ SANTANA FUENTES, y su Vicepresidente ciudadana LUZ MARÍA ESCALONA, por un local comercial, ubicado en el Centro Comercial La Puerta, identificado con el número LN-09, planta baja, el cual posee una superficie de cuarenta y cuatro metros (44 m2), que a su vez forma parte de los ochenta y ocho metros cuadrados (88 M2) que posee la totalidad del inmueble situado en la Avenida El Placer, entre calles 5,6 y 7, norte del Conjunto Prados de Cabudare II, de la Urbanización La Puerta, Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del estado Lara, cuyos linderos particulares se encuentra plenamente identificados en autos. El anterior instrumento fue negado y rechazado por la parte demandante tanto en su escrito de contestación de la demanda como en la audiencia preliminar celebrada en fecha 15 de junio de 2018, por no cumplir –según su dicho- con los requisitos de ley, documental que fue ratificada para la representación judicial de la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 27 de junio de 2018, por lo que dicho documento es apreciado por este Tribunal en todo su valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar el origen de la relación contractual de arrendamiento entre las partes litigantes, cuyo objeto es el local comercial de marras. En cuanto al cumplimiento de los requisitos de Ley del referido contrato de arrendamiento se pronunciara el Tribunal más adelante. Y así se establece.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Se observa que en el escrito de contestación (fs. 51 al 53) presentado por los abogados Nelson Ledezma Mena y José Antonio Lobo Rodríguez, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, no promovieron conjuntamente con dicho escrito pruebas alguna que demostrara sus afirmaciones. Asimismo, es importante señalar que durante el lapso probatorio la representación judicial de la parte demandante promovieron una seria de documentos y prueba de informe, a los cuales hizo oportuna oposición la parte demandante conforme consta en el escrito cursante al folio 116, motivo por el cual el Tribunal por auto dictado en fecha 10 de julio de 2018 (f. 117), declaró con lugar la oposición, en virtud de que los medios probatorios presentados por el demandante debieron ser promovidos conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda, de conformidad con lo previsto en los artículos 864 y 865 del Código de Procedimiento Civil, decisión que no fue apelada oportunamente por la parte demandada.

III
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Ahora bien, planteado lo anterior corresponde a este sentenciador pronunciarse sobre la demanda de Desalojo (local) interpuesta por el demanda interpuesta por el Abogado HÉCTOR DAVID MERLO CÁCERES, en su condición de apoderado judicial del ciudadano GUSTAVO PASTOR LABRADOR SAAVEDRA, contra la firma mercantil INVERSIONES PANCHO LUÍS, C.A., representada por su Presidente ciudadano ALEJANDRO JOSÉ SANTANA FUENTES, y su Vicepresidente ciudadana LUZ MARÍA ESCALONA, de conformidad con lo previsto en el literal “g” del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Sin embargo, antes de conocer el mérito, debe resolverse previamente sobre el “rechazo” de la impugnación de la cuantía y del contrato de arrendamiento promovido como documento fundamental, para lo cual procede hacerlo en los siguientes términos:

PUNTO PREVIO
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

Se observa, que los abogados Nelson Ledezma Mena y José Antonio Lobo Rodríguez, en su carácter de apoderados judiciales de la firma mercantil INVERSIONES PANCHO LUÍS, C.A., parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda consignado en fecha 6 de junio de 2018 (fs.51 al 53), negaron, rechazaron y contradijeron la cuantía de la demanda establecida por la parte demandante en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) del anterior cono monetario, por considerar que el valor de la demanda no fue calculada cumpliendo con lo establecido en los artículo 29, 30 y 31 del código de Procedimiento Civil.

En tal sentido, es importante señalar, que la impugnación de la cuantía de la demanda, constituye una defensa de fondo que puede ser alegada por el demandado al momento de contestar al fondo la demanda, y rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente, y tal impugnación debe ser resuelta como punto previo al fondo de la sentencia, defensa que se prevista en el artículo 38 Código de Procedimiento Civil, el cual expresamente establece lo siguiente:

“Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente…” (Negrita y subrayado del Tribunal)

Con respecto la estimación de las demandas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 77, de fecha 13 de Abril de 2000, dictada en el Expediente Nº 00-001, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, Caso: Paula Diagracia Lara Zarate contra Electricidad del Centro (Elecentro) señaló:

“…La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula:

“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.

Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, S.R.L. contra Jeannette Maritza de Andrade Reyes) –que hoy se reitera- estableció:

“Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros).

En aplicación de las precedentes consideraciones en el caso concreto, la Sala observa que en el libelo de demanda fue solicitada la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como el pago de dos mensualidades insolutas, correspondientes a los meses de septiembre y octubre, cada una por la cantidad de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75). Dicho contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 15 de julio de 1996, por un lapso de un (1) año, prorrogable por períodos iguales.

En consecuencia, la cuantía comprende la suma de las mensualidades vencidas y aquellas por vencer hasta el 15 de julio de 1997, fecha de terminación del contrato de arrendamiento, lo que suma un total de once mensualidades correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio, cada una por el monto de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75), lo cual asciende a la cantidad de ciento cuarenta y ocho mil novecientos ochenta y un bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 148.981,25).

Es evidente, pues, que el interés principal del juicio no excede de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo) y, por ende, no está cumplido el requisito de la cuantía para la admisión del recurso de casación, ...”.

En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra “Derecho Procesal Civil”:

“En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.

Cuando el artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.

En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé:

“El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.”

Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente:

“Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos:
a) a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda.
b) b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.
c) c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor
d) d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda”.

El anterior criterio ha sido pacífico y reiterado tal como aparece de sentencia de la Sala de 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), que en su parte pertinente expresa:

“Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.

Sentado lo anterior, considera oportuno quien aquí decide, en análisis de la delación sobre la estimación de la cuantía, traer a colación lo dispuesto en el artículo del Código de Procedimiento Civil:

“Artículo 36. - En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”

Al respecto, la doctrina nacional, ha coincidido en la interpretación del citado artículo, y en tal sentido, el procesalista Ricardo Henríquez La Roche, cita en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil al catedrático Arístides Rengel-Romberg, quien ha expresado en su “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, lo siguiente:

“…De un contrato de arrendamiento pueden derivarse diversas acciones: la relativa a la validez del arrendamiento, la que tenga por objeto la resolución del contrato, la de desalojo, la del pago de pensiones, etc. La regla se refiere a las dos primeras hipótesis, y establece que el valor de la demanda en tales casos, se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Pero como la controversia sobre la validez o la continuación del arrendamiento, no se refiere a una obligación singular, sino que el objeto de la demanda es aquí la relación jurídica de arrendamiento, determinar las pensiones sobre que se litigue significa, en este caso, establecer la parte de la relación jurídica de arrendamiento que es realmente controvertida.

La cuestión tiene soluciones diversas, según se trate de demandas sobre la resolución (continuación) del arrendamiento, o de aquellas que versan sobre la nulidad (validez) del mismo. En las demandas por resolución del contrato, la controversia se refiere a las pensiones no vencidas todavía y a las vencidas en cuento se pidiese su pago. En cambio, en las demandas sobre la validez (nulidad) del contrato, la controversia se refiere no solamente a las pensiones por vencerse en el futuro, sino también a las pagadas desde la iniciación del contrato, si la repetición de ellas es solicitada como consecuencia de la inexistencia de la obligación, puesta que la sentencia que acoge la demanda anula la entera relación obligatoria. No cambia la solución que da la regla si la cuestión de validez o continuación del arrendamiento surge por vía de acción, al proponerse la demanda por el actor, o por vía de excepción, al contestarse la demanda cuyo objeto sea solamente el pago de una o varias pensiones atrasadas. En ambos casos, el objeto de la controversia y, por tanto, la parte de la relación jurídica controvertida, se determinan según la regla que acabamos de estudiar. Sólo para el caso de contrato a tiempo indeterminado, el valor de la demanda se determina acumulando las pensiones o cánones de un año.”

En el caso que nos ocupa, el demandante estimó su demanda en la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), del cono monetario anterior, equivalente a su decir; a la cantidad de mil (1.000) Unidades Tributarias (U.T), la cual fue negada, rechazada y contradicha por el demandado sin indicar si esta es insuficiente o exagerada.

Tenemos que, en la doctrina sobre la materia se ha establecido que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, este debe indicar el motivo de dicha impugnación, es decir, debe señalar expresamente si la considera insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, siendo que la parte demandada rechazó de manera pura y simple la estimación de la cuantía de la demanda sin manifestar expresamente si la consideraba insuficiente o exagerada, no aportó un hecho nuevo, no presentó elementos de prueba que fundamenten dicho rechazo, ni tampoco indicó cual es la cuantía propuesta por él, para quien aquí decide queda firme la estimación de la cuantía establecida por el demandante en su libelo de demanda, es decir; la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), y con base en lo antes expuesto, resulta IMPROCEDENTE LA IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA CUANTÍA realizada por la parte demandada, por las razones antes indicadas. Y así se decide.

Resuelto el punto previo de la impugnación de la cuantía, procede este Tribunal a pronunciarse sobre fondo de la causa.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR AL FONDO DE LA CAUSA

Ahora bien, vistos los alegatos y medios probatorios planteados y aportados en el presente asunto, quien juzga considera oportuno rememorar que a partir de la aprobación de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, mediante referéndum popular celebrado el 15 de diciembre de 1999, en el país ha venido surgiendo un nuevo ordenamiento jurídico que es imprescindible respetar, por lo que se pueden efectuar actos, acciones o actividades, en detrimento del ordenamiento jurídico positivo, y mucho menos, en menoscabo del orden público legal.

Por ello, debido a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el 23 de mayo de 2014, se desarrolló un nuevo orden legal que permite asumir las relaciones arrendaticias como parte de un sistema integral basado en el equilibrio y en el irrestricto respeto de los derechos fundamentales; en el que el Estado Venezolano y por tanto el Poder Judicial como parte integrante de este, debe procurar dicho equilibrio, estableciendo regulaciones que permitan crear la igualdad ante la Ley que consagra la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que no es otra que aquella que permite iguales condiciones de desarrollo y de participación en el acceso a la riqueza nacional, permitiendo así el libre desenvolvimiento de las relaciones económicas particulares en verdadera situación de proporción, y en tal sentido el artículo 1 del citado Decreto, instituye que:

“Artículo 1.- El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.” (Negrita del Tribunal)

En este sentido, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece una nueva forma de concebir las relaciones arrendaticias inmobiliarias para uso comercial, siendo las partes libres de acordar sus derechos y obligaciones, siempre y cuando no se incumplan las normas de orden público, las cuales se declaran protectoras del arrendatario por considerarlo el más débil jurídico en la relación. Asimismo, es importante resaltar que el artículo 3 eiusdem, consagrar el carácter de orden público de dicha ley, al disponer lo siguiente:

“Artículo 3.- Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.” (Negrita del Tribunal)

Por otra parte, la Disposición Transitoria Primera contenida en el aludido Decreto Ley, ordenó que:

“Primera.- Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley.” (Negrita del Tribunal)

En consecuencia, en base a lo dispuesto en la referida Disposición Transitoria es imperativo que todos los contratos de arrendamiento de inmuebles de carácter comercial a partir de la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tienen que ajustarse conforme a ese cuerpo normativo, pues la sola falta de adecuación a las normas jurídicas contenidas en el mencionado Decreto-Ley, vulnera el orden jurídico positivo e implica directamente renuncia, disminución o menoscabo de los derechos irrenunciable que asisten al arrendatario.

Tomando en consideración lo antes expuesto y vistos los alegatos y medios probatorios planteados y aportados en el presente asunto, para quien juzga se hace necesario revisar el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el cual en su cláusula TERCERA señala que: “El término de duración del presente contrato será de un (1) año prorrogable contado a partir del mes de mayo de 2016, hasta el primero de Mayo de 2017…” en tal sentido, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o de plazo fijo a tenor del artículo 1.599 del Código Civil, por lo que el contrato sub litis fue suscrito después del 23 de mayo de 2014, fecha en la que entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, motivo por el cual procede este juzgador a verificar si el mencionado contrato cumple con las disposiciones del citado Decreto Ley; lo cual resulta necesario, razonable y útil, en base a lo previsto en el artículo 3 eiusdem.

Ahora bien, en cuanto a los requisitos que deben cumplir los contratos de arrendamiento el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estipula en sus artículos 24 y 27, lo siguiente:

“Artículo 24.-El contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (01) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además, deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley.”

“Artículo 27.- El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador.”

En consecuencia, en base a los artículos antes citados, de la lectura efectuada al contrato de arrendamiento cursante a los folios 6 y 7, se observa en primer lugar que en su encabezado las partes contratantes, es decir; el ciudadano GUSTAVO PASTOR LABRADOR SAAVEDRA, y la firma mercantil INVERSIONES PANCHO LUÍS, C.A., representada por su Presidente ciudadano ALEJANDRO JOSÉ SANTANA FUENTES, y su Vicepresidente ciudadana LUZ MARÍA ESCALONA, se encuentran plenamente identificadas, y de igual forma se establecen las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene, al indicar en su cláusula PRIMERA que el inmueble dado en arrendamiento está constituido por un local comercial, ubicado en el Centro Comercial La Puerta, identificado con el número LN-09, planta baja, el cual posee una superficie de cuarenta y cuatro metros (44 m2), que a su vez forma parte de los ochenta y ocho metros cuadrados (88 M2) que posee la totalidad del inmueble situado en la Avenida El Placer, entre calles 5,6 y 7, norte del Conjunto Prados de Cabudare II, de la Urbanización La Puerta, Parroquia José Gregorío Bastidas, Municipio Palavecino del estado Lara, cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: 9.85 metros aproximadamente con local LN-08; SUR: 9.85 metros aproximadamente con pasillo e circulación peatonal; ESTE: 6.00 metros aproximadamente con áreas verdes y OESTE: 6.00 metros aproximadamente con pasillo de circulación peatonal, y que conforme a la cláusula SEGUNDA, dicho local seria destinado al uso comercial, y por lo tanto el inmueble no se encuentra excluido de la aplicación del Decreto Ley, según su artículo 4. Y así se declara.

En segundo lugar, en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento se estableció que el lapso de duración del mismo seria de un (1) año prorrogable contado a partir del mes de mayo de 2016, hasta el primero de Mayo de 2017, cumpliendo así con la especificación de duración mínima exigida el artículo 24 eiusdem. Y así se declara.

En tercer lugar, el contrato con respecto al valor del inmueble (V.I) dado en arrendamiento y sobre el avalúo que para tal fin ha debido realizarse nada expresa, por lo que a no se cumplió con dicho requisito exigido, quebrantando con ello los artículos 24 y 31 del indicado Decreto-Ley. Y así se declara.

Artículo 31.- El valor del inmueble para el momento de la transacción (VI) se determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición. Le corresponde a la SUNDDE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar.”

En cuarto lugar, el contrato de autos, concretamente en la cláusula CUARTA, se estableció un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (35.000 Bs.), sin embargo, en absoluto se expresa qué método de cálculo contenido en el Decreto-Ley se utilizó, con lo cual se vulneró el derecho que asiste al arrendatario, contenido en el artículo 17 del destacado Decreto-Ley y la prohibición estipulada en el literal “d” del artículo 41 eiusdem. Y así se declara.

“Artículo 17.-Se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que este Decreto Ley ofrece. Los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario no cumplan con el presente artículo, serán sancionados con la multa establecida en el artículo 44 del presente Decreto Ley, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario de iniciar los procedimientos establecidos en el presente Decreto Ley.” (Negrita del Tribunal)

“Artículo 41.- En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:

…d. Establecer cánones de arrendamiento según procedimientos ajenos a lo estipulado en este Decreto Ley…”

En quinto lugar, la cláusula CUARTA del contrato bajo análisis, establece que el pago del canon de arrendamiento mensual serán efectuados a través de depósito bancario o transferencia electrónica en la cuenta corriente número 0108-0061-70-0100018600 del Banco Provincial, a nombre del arrendador, cumpliendo así con la especificación de la cuenta bancaria exigida el artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se declara.

“Artículo 27.- El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador.” (Negrita del Tribunal)

En sexto lugar, las cláusulas QUINTA y DECIMA TERCERA del contrato en mención, establece que la falta de pago de dos (2) cánones mensuales de arrendamiento, da derecho al arrendado, a la resolución de pleno derecho de dicho contrato, haciendo perder al arrendatario el beneficio del plazo. Estas cláusulas contraviene expresamente la prohibición legal contenida en el literal “k” del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se declara.

“Artículo 41.- En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:

…k. La resolución unilateral del contrato de arrendamiento…” (Negrita del Tribunal)

En séptimo lugar, todo el contrato de marras contiene diecisiete (17) cláusulas, de las cuales dieciséis (16) contienen obligaciones sólo para el arrendatario y derechos sólo para el arrendador. Así redactado el contrato, en absoluto procura el necesario equilibrio y acuerdo entre las partes, con lo cual se vulnera el artículo 7 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se declara.

“Artículo 7.- En todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento a suscribir, se procurará el equilibrio y acuerdo entre las partes. En caso de dudas o controversias, cualquiera de las partes podrá solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE).” (Negrita del Tribunal)

En octavo lugar el contrato en referencia en su cláusula DECIMA SEGUNDA, establece que todos los gastos que ocasione por concepto de redacción, legalización, consulta del contrato e igualmente en caso de ejecución serán por cuenta de los arrendatarios, inclusive los honorarios de abogados, haciendo recaer sobre el arrendatario todo la responsabilidad sobre dichos punto, cláusula contraviene expresamente el equilibrio contractual que debe existir en todas las relaciones arrendaticias de inmuebles de uso comercial, con lo cual también se vulnera lo previsto en el artículo 7 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se declara.

Finalmente en noveno lugar, y no menos importante, el mencionado contrato suscrito entre el ciudadano GUSTAVO PASTOR LABRADOR SAAVEDRA, y la firma mercantil INVERSIONES PANCHO LUÍS, C.A., representada por su Presidente ciudadano ALEJANDRO JOSÉ SANTANA FUENTES, y su Vicepresidente ciudadana LUZ MARÍA ESCALONA, todos plenamente identificados en autos, no se encuentra autenticado, con lo cual fue vulnerado el derecho que tiene el arrendatario a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, y que es una obligación exclusiva del arrendador hacerlo considerando las pautas establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en el presente caso no lo hizo; con lo que se vulneró ese derecho que asiste al arrendatario, instituido en el artículo 13 del indicado Decreto-Ley. Y así se declara.

“Artículo 13.- El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley.” (Negrita del Tribunal)

De conformidad con las consideraciones anteriores, el contrato de arrendamiento escrito, no autenticado y a tiempo determinado, en el que hasta ahora consta la convención de arrendamiento existente entre las partes enfrentadas en el presente juicio, es un inaceptable andamiaje que desequilibra y quebranta todas las disposiciones legales antes señaladas, contenidas en el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que implica insalvablemente la renuncia, la disminución y el menoscabo de los derechos irrenunciable de los que es titular la arrendataria, la firma mercantil INVERSIONES PANCHO LUÍS, C.A., representada por su Presidente ciudadano ALEJANDRO JOSÉ SANTANA FUENTES, y su Vicepresidente ciudadana LUZ MARÍA ESCALONA, todos plenamente identificados en autos. En razón de lo cual, por aplicación expresa del artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, este juzgador lo declara ABSOLUTAMENTE NULO Y SIN EFECTO LEGAL ALGUNO. Y así se establece.

En consecuencia, si es absolutamente nulo y sin valor legal alguno el contrato de arrendamiento que había unido en arrendamiento por el local comercial a los sujetos activo y pasivo de este juicio, entonces, la relación contractual de arrendamiento que los ha unido desde la fecha en que suscribió el contrato, el mes de mayo de 2016, ES UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL Y A TIEMPO INDETERMINADO, por lo que quien juzga considera que lo procedente es declarar SIN LUGAR la presente demanda, y así se decide.

Ahora bien, viene al caso determinar judicialmente en qué oportunidad se debe cancelar cada canon de arrendamiento, este jurisdicente, frente a la aquí establecida anulación absoluta del contrato de arrendamiento de marras y al silencio del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, salvo lo indicado en su artículo 14, que no tiene aplicación en este caso, dado que no existe un contrato escrito, por lo que respecto de la oportunidad, tiempo o momento en que el arrendatario debe pagar los cánones de arrendamiento; considera este juzgador que el pago del canon de arrendamiento por el local comercial aquí controvertido, se cancele por mes vencido; es decir, el débil jurídico de la relación contractual, obtiene primero el derecho de poseer y ocupar el local comercial y luego le nace la obligación de pagar el canon. Es por ello que, tal cancelación debe ocurrir durante los primeros cinco (5) días del mes inmediatamente posterior al vencido, en la cuenta bancaria establecida por el arrendador inicialmente para tal fin. Y así se establece.

IV
DISPOSITIVA.

Con base en las consideraciones precedentemente formuladas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: ABSOLUTAMENTE NULO Y SIN EFECTO LEGAL ALGUNO, el Contrato de Arrendamiento referido al local comercial objeto del litigio, contenido en el documento escrito no autenticado, suscrito entre el ciudadano GUSTAVO PASTOR LABRADOR SAAVEDRA, y la firma mercantil INVERSIONES PANCHO LUÍS, C.A., representada por su Presidente ciudadano ALEJANDRO JOSÉ SANTANA FUENTES, y su Vicepresidente ciudadana LUZ MARÍA ESCALONA, todos plenamente identificados en autos, cursante a los folios 6 y 7 del expediente que contiene la presente causa, por vulnerar las disposiciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por desalojo (Local comercial), interpuesta por el Abogado HÉCTOR DAVID MERLO CÁCERES, en su condición de apoderado judicial del ciudadano GUSTAVO PASTOR LABRADOR SAAVEDRA, contra la firma mercantil INVERSIONES PANCHO LUÍS, C.A., representada por su Presidente ciudadano ALEJANDRO JOSÉ SANTANA FUENTES, y su Vicepresidente ciudadana LUZ MARÍA ESCALONA, todos plenamente identificados en autos.

TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDANTE por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En Cabudare, a los veintisiete (27) días del mes de septiembre del año dos mil dieciocho (2018).

AÑOS: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
El Juez,
(Fdo.)
Abg. Juan Carlos Gallardo García
El Secretario,
(Fdo.)
Abg. Lucio Torres Armeya
En la misma fecha siendo las 9:03 a.m., se dictó, registró y publicó la anterior sentencia.
El Secretario,
(Fdo.)
Abg. Lucio Torres Armeya
CERTIFICACIÓN: El suscrito Secretario del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, CERTIFICA: que la copia que antecede es traslado fiel y exacto del original que la contiene SENTENCIA DEFINITIVA dictada en el EXPEDIENTE Nº 5.203-17. En Cabudare, a los veintisiete (27) días del mes de septiembre del año dos mil dieciocho (2018).
El Secretario,

Abg. Lucio Torres Armeya