TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiuno (21) de septiembre de dos mil dieciocho (2018)
208º y 159º

ASUNTO: KP02-V-2017-001820
SENTENCIA DEFINITIVA
(Dentro de lapso)
PARTE DEMANDANTE: ciudadano FARES ABOU-HANNA ABOU KAIS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 6.191.131.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos ELIO RAFAEL LANDAETA y GAUDY ERNESTO SOTELDO SANCHEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 108.610 y 205.144 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano WILMER HERRERA HART, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-4.383.845 y la firma mercantil INVERSORA BUENA VISTA DE BARQUISIMETO W.E.J. C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 09 de diciembre de 2003, bajo el No. 34, tomo 55-A, representada por el ciudadano Wilmer Herrera Hart.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos MARIA JOSEFA RODRIGUEZ, MARCOS ARMANDO SUAREZ GUZMAN y GLADYS EMILIA RIVERO RIVAS, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 186.666, 22.719 y 186.665 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO VERBAL DE OPCION A COMPRA

I
RELACION SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inició la presente acción por libelo de demanda presentado en fecha 21 de junio de 2017, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Civil de Barquisimeto y previa distribución de Ley correspondió el conocimiento a este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas.
Por auto de fecha 26 de junio de 2017, fue admitida la demanda por el procedimiento ordinario y se ordenó la citación de la parte demandada para que dieran contestación a la demanda, practicadas las gestiones de la citación resultaron infructuosas, por lo que a solicitud de parte se acordó la citación por carteles y consignados los ejemplares publicados en prensa, se dejó constancia por Secretaría en fecha 24 de noviembre de 2017, que se trasladó a la dirección de la parte demandada a fijar el cartel dándose cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15 de enero de 2018, compareció el ciudadano WILMER HERRERA HART actuando en su propio nombre y en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil INVERSORA BUENAS VISTA DE BARQUISIMETO W.R.J. C.A. y confirió poder apud acta a los abogados que lo representan en juicio y se da por citado.
Cursa a los folios 138 al 144 escrito de contestación a la demanda, y formulada reconvención fue admitida conforme auto de fecha 19 de febrero de 2018.
Por diligencia de fecha 22 de febrero de 2018, el apoderado judicial de la parte actora insiste en la validez del documento consignado marcado con letra “D”, y en 26 de febrero de 2018, la parte actora reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 21 de marzo de 2018, se agregó a las actas los escritos de promoción de pruebas presentado por las partes, y formulada oposición, el Tribunal dictó decisión el 04 de abril de 2018, declarando sin lugar la oposición, y se procedió a la admisión de las pruebas, librándose los respectivos oficios.
Por auto de fecha 22 de mayo de 2018, se fijó oportunidad para que las partes presentaran informes, haciendo uso ambas de ese derecho y vencido el lapso de observaciones el tribunal en fecha 27 de junio de 2018, dijo VISTOS y la causa entró en estado de sentencia.
Siendo la oportunidad para dictar el pronunciamiento de fondo, este Tribunal pasa de seguidas hacerlo en los siguientes términos:
II
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme al ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos el Código de Procedimiento Civil estipula:
“Artículo 12.- Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Al respecto contempla el Código Civil lo siguiente:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Verificadas las distintas etapas de este asunto y analizada la normativa que lo rige, es menester para el Tribunal explanar los términos en que quedó planteado el mismo:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Expresa que celebró un contrato de opción de compra venta con el hoy demandado, el cual inició de manera verbal, perfeccionándose con los recibos de pago emitidos por el vendedor los cuales consignó marcado con letras “A”, “B”, “C” y “D”, sobre un inmueble constituido por un edificio de dos (2) plantas, en las cuales se encuentra un local en la primera de ellas y un apartamento en la segunda construido sobre un terreno propio, el cual mide 227,44 mts2. ubicado en la carrera 21 a 19,58 metros del eje de la calle 27, distinguido con los Nos. 26-83 y 26-87, en jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del estado Lara, cuyos linderos y demás determinaciones se dan aquí por reproducidas.
Que el precio fijado fue la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), hoy producto de la reconversión monetaria Veinte bolívares (Bs.S 20,00) de los cuales se cancelaron al momento de la negociación 03 de septiembre de 2013 el monto de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00) hoy equivalentes a Trece Bolívares (BsS.13,00) restando la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), hoy conforme a la reconversión monetaria Siete bolívares (BsS.7,00) que serían cancelados en dos partes en fecha 02 de agosto de 2014 y 02 de agosto de 2015.
Aduce que en fecha 11 de junio de 2014, canceló la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) en dinero de curso legal. En la misma fecha entregó por la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) un carro marca Ford, año 1966, color rojo, clase automóvil, tipo coupe, placas MDU637, como parte del referido pago; en fecha 09 de octubre de 2014, canceló la suma de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00) y en fecha 16 de octubre de 2014, la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) mediante cheques signados con los Nos. 50601360 y 73601361 del Banco Nacional de Crédito; y con el cheque No. 00009460 del Banco Provincial la suma de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), lo que arroja un total de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00), hoy producto de la reconversión monetaria Cinco bolívares con cincuenta céntimos (Bs.S 5,50) restando como saldo deudor la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) hoy producto de la reconversión monetaria Un bolívar con cincuenta céntimos (Bs.S 1,50).
Narra que llegado el momento del pago de la última cuota, acudió a realizarlo y el hoy demandado se negó a aceptar el dinero restante para finalizar la negociación siendo imposible localizarlo a partir de ese momento. Que presentó oferta real de pago en fecha 14 de agosto de 2015, por ante el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de la cual se evidencia que ha sido imposible ser atendido por persona alguna; y en fecha 22 de noviembre de 2016, envió telegrama con acuse de recibo al ciudadano Wilmer José Herrera Hart, siendo imposible su entrega en virtud que el domicilio se encuentra cerrado.
Que vencido como fue el lapso para que el vendedor cumpliera con su obligación en la venta del inmueble el cual ocupa desde el año 2007, en virtud de que la relación se inició con un contrato de arrendamiento, finalizando en abril de 2010 con la venta pactada entre las partes, en virtud de la infructuosidad de las gestiones para la suscripción del documento definitivo procede a demandar al ciudadano WILMER HERRERA HART y la firma mercantil INVERSORA BUENA VISTA DE BARQUISIMETO W.R.J. C.A. para que convengan o en su defecto sean condenados por el tribunal a: Cumplir con su obligación de vender el inmueble objeto de la negociación de compra venta, anteriormente identificado, y en el supuesto de que no lo hiciera, solicita que la sentencia sirva de título de propiedad tal como lo preceptúa el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, señalando que en el lapso de cumplimiento voluntario consignará el remanente del precio, que es la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) hoy producto de la reconversión monetaria Un bolívar con cincuenta céntimos (Bs.S 1,50); el pago de las costas del proceso.
Fundamentó la demanda en los artículos 1161, 1167 y 1464 del Código Civil. Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar la cual fue negada. Estimó la demanda en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) hoy producto de la reconversión monetaria Un bolívar con cincuenta céntimos (Bs.S 1,50) equivalentes a 847,45 unidades tributarias.

RECHAZO DE LA PRETENSIÓN
En la oportunidad de la contestación de la demanda la representación judicial de la parte demandada reconoce que el hoy demandante es arrendatario de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la planta baja del edificio propiedad de su representado, situado en la carrera 21 entre calles 26 y 27 identificado con los Nos. 26-83 y 26-87, Barquisimeto estado Lara, relación arrendaticia que se mantiene hasta la presente fecha por cuanto las partes no han convenido en la extinción y ningún tribunal la ha resuelto. Que en el año 2013 su representado el ciudadano WILMER HERRERA HART tuvo interés en vender la totalidad del inmueble cuya propiedad es de la empresa INVERSORA BUENA VISTA BARQUISIMETO W.R.J.C.A. procedió a ofrecerle la opción de comprarlo al arrendatario ciudadano FARES ABOU HANNA KAIS, razón por la cual en fecha 03 de septiembre de 2013 abonó la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00) hoy equivalentes a Trece Bolívares (BsS.13,00) y el saldo restante lo pagaría en un término de dos años.
Rechaza y contradice que se haya establecido verbalmente que el precio de la venta del inmueble sea de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) hoy producto de la reconversión monetaria Veinte bolívares (Bs.S 20,00), por cuanto es una cantidad que no se corresponde con el valor real del inmueble para el mes de julio de 2013, mes en que se produjeron las negociaciones entre sus representados y el demandante, porque no tiene lógica establecer un precio fijo por un lapso de 2 años.
De igual manera rechaza y contradice que sus representados hayan recibido en pago por parte del demandante un vehículo marca Ford, placas MDU637, para lo cual se acompañó junto con el libelo copia simple de un documento privado de la referida venta, la cual alega no se perfeccionó por cuanto el vehículo nunca ha sido propiedad del demandante, por lo que se produjo la ruptura de las negociaciones entre las partes.
Impugnó la copia simple del documento privado marcado “D” cursante al folio 9, por carecer de valor, ya que la propiedad de los vehículos automotores está sometida al régimen de publicidad, por lo que su propiedad solo puede transmitirse por documento público. Como consecuencia el recibo consignado marcado con letra “C” folio 8 no produce ningún efecto ya que el pago que se acredita en ese recibo no se verificó y por consiguiente no hubo abono al precio.
Rechaza que sus representados hayan recibido en fechas 09/10/2014 y 16/10/2014, el pago de parte del demandante de las cantidades de Bs. 25.000,00 y 100.000,00 mediante cheques Nos. 50601360 y 73601361 del Banco Nacional de Crédito y Banco Provincial, por cuanto desde el mes de junio de 2014, el demandante dejó de cumplir con el pago del canon de arrendamiento, ni las cuotas convenidas con vencimiento en fechas 02/08/2014 y 02/08/2015.
Rechaza y contradice que hasta el momento de haberse intentado su citación personal hayan tenido conocimiento alguno de que el demandante, había intentado un procedimiento de oferta real de pago, y pasado más de dos años y medio no se haya practicado la oferta ni citado a la oferida, lo cual es demostrativo de la falta de interés del demandante.

DE LA RECONVENCIÓN
La parte demandada, al momento de la contestación de la demanda, procedió a reconvenir a la parte demandante en los siguientes términos:
La co-demandada reconviniente aduce que el ciudadano no cumplió con el contrato verbal de opción a compra venta celebrado, por lo que reconviene en la resolución del acuerdo verbal de opción de compra venta, y como consecuencia reconozca que su detentación del inmueble se deriva de la relación arrendaticia existente.
Expresa que según documento autenticado su representado WILMER HERRERA HART dio en arrendamiento al ciudadano FARES ABOU-HANNA KAIS un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la planta baja del edificio propiedad de su representado, situado en la carrera 21 entre calles 26 y 27 identificado con el Nos. 26-83 y 26-87, Barquisimeto estado Lara; el local comercial arrendado forma parte de una edificación mayor integrada por otro local en la planta baja, el cual se encuentra ocupado por el fondo de comercio Heladería King’sCream, y por un apartamento destinado a vivienda, situado en la segunda planta del edificio.
En virtud de la relación arrendaticia existente en el año 2013 su representado ciudadano WILMER HERRERA HART tuvo interés en vender la totalidad del inmueble cuya propiedad es de la empresa INVERSORA BUENA VISTA BARQUISIMETO W.R.J.C.A. procedió a ofrecerle la opción de comprarlo al arrendatario ciudadano FARES ABOU HANNA KAIS, razón por la cual en fecha 03 de septiembre de 2013 abonó la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.300.000,00) hoy equivalentes a Trece Bolívares (BsS.13,00) y el saldo restante lo pagaría en un término de dos años conforme a documento marcada “A” consignado por la parte actora.
Que en virtud de lo prolongado del lapso concedido para el pago, este debía continuar pagando el canon de arrendamiento, dado que se establecía un precio determinado de manera mixta, mediante la cantidad indicada en el recibo antes mencionado, más la cantidad que represente la sumatoria de todos los cánones de arrendamiento pagados durante el lapso de los dos años, dada la alta inflación que sufría el país para el año 2013 y que se ha incrementado, debido a que el canon se iría ajustando periódicamente. En ningún momento de convino en la extinción de la relación arrendaticia existente.
Celebrado el acuerdo la relación se mantuvo de manera satisfactoria, continuando el arrendatario pagando el canon hasta el mes de junio de 2014, y realiza un abono de la cuota que le correspondía pagar en el mes de agosto, por la cantidad de Bs. 50.000,00 acompañado por la parte actora marcado con letra “B” y pretendió darle en pago un vehículo a sus representados que no se perfeccionó porque el demandante no era el propietario del vehículo, y llegado el 02 de agosto de 2014 y 02 de agosto de 2015 no se efectuó ningún pago por el demandante reconvenido incumpliendo el convenio verbal celebrado.
Con vista a la actitud del demandante de manera informal le comunicaron que dada su negativa a cumplir con el acuerdo celebrado, a recibir el reintegro de las cantidades pagadas y a continuar pagando el canon de arrendamiento, le serían imputadas esas cantidades a los cánones de arrendamiento que se negaba a pagar.
Fundamenta la reconvención en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1527 del Código Civil.
Finalmente reconviene al ciudadano FARES ABOU-HANNA KAIS, a los fines de que convenga o a ello sea condenado por el tribunal en la resolución del acuerdo verbal de opción a compra venta celebrado, y que el mismo reconozca que su detentación del inmueble se deriva de la relación arrendaticia aún existentes entre las partes, y que en virtud de la resolución del contrato de opción a compra al demandante reconvenido se le debe reintegrar las cantidades de dinero pagadas y efectivamente recibidas por la parte demandada-reconviniente, con sus correspondientes intereses calculados al 12% anual y como compensación la suma que se determine por concepto de corrección monetaria de dichas cantidades calculadas en base a los índices del precio al consumidor emanados del Banco Central de Venezuela.
Estimo la reconvención en OCHOCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 870.000,00) hoy producto de la reconversión monetaria Ocho bolívares con setenta céntimos (BsS.8,70) equivalentes a 2900 unidades tributarias. Solicitó sea declarada sin lugar la demanda y con lugar la reconvención.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
En la oportunidad de la contestación a la reconvención la parte actora reconvenida tiene como cierto que bien como lo manifiesta la demandada reconviniente conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, se le dio en arrendamiento un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la planta baja del edificio propiedad del demandado, situado en la carrera 21 entre calles 26 y 27 identificado con los Nos. 26-83 y 26-87, Barquisimeto estado Lara. Que el local comercial arrendado forma parte de una edificación mayor integrada por otro local en la planta baja, el cual se encuentra ocupado por el fondo de comercio Heladería King’sCream, y por un apartamento destinado a vivienda, situado en la segunda planta del edificio. Que en virtud de la relación arrendaticia que existió entre la demandada y su representado en el año 2013, el ciudadano WILMER HERRERA HART tuvo interés en vender la totalidad del inmueble cuya propiedad es de la empresa INVERSORA BUENA VISTA BARQUISIMETO W.R.J.C.A. procedió a ofrecerle a su representado la opción de comprarlo quien manifestó estar interesado en adquirir la propiedad de la totalidad del inmueble, razón por la cual en fecha 03 de septiembre de 2013 abonó la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00) hoy equivalentes a Trece Bolívares (BsS.13,00)y el saldo restante lo pagaría en un término de dos años conforme consta en recibo consignado por la parte actora.
Niega, rechaza y contradice todas las pretensiones y alegatos esgrimidos por la parte demandada-reconviniente, en razón de lo siguiente:
Primero: que luego de celebrada la opción de compra venta verbal sobre el inmueble en litigio debía continuar pagando paralelamente los cánones de arrendamiento y que se había establecido un precio determinado de manera mixta, mediante la cantidad indicada en el recibo, más la cantidad que representa la sumatoria de todos los cánones de arrendamiento pagados durante el lapso de los dos años, ya que lo alegado no consta ni se lee en los recibos expedidos por el referido ciudadano quien los elaboraba con su propio puño y letra, al contrario dejaba constancia del abono que efectuaba conforme a la negociación celebrada entre ellos.
Segundo: que dicha negociación no tiene lógica por haberse establecido un precio fijo por el lapso de 2 años, ya que la situación país sorprendió a todos, y es allí de donde viene la negativa del demandado-reconviniente a cumplir con la negociación ya que los precios cambiaron, siendo que el lapso de duración de la negociación fue establecida por acuerdo entre las partes y así fue aceptado y reconocido por la parte demandada-reconviniente.
Tercero: Niega que la relación arrendaticia se encuentre vigente ya la misma quedó extinguida con la negociación, tanto es así que desde la fecha de la negociación (03/09/2013) hasta la presente fecha no ha sido demandado por Desalojo por falta de pago y han transcurrido cinco (5) años.
Cuarto: Que la relación se haya mantenido satisfactoria hasta el mes de junio de 2014, cuando realiza un abono de la cuota que le correspondía pagar en el mes de agosto por la cantidad de Bs. 50.000,00 ya que fue por Bs. 350.000,00 y pretendió darle en pago un vehículo, pero la negociación no se perfeccionó por cuanto no era el propietario, situación que es falsa, ya que el ciudadano WILMER HERRERA HART se encuentra en posesión de dicho vehículo y alega que si es el propietario y demostrara en la etapa de pruebas.
Quinto: Niega que haya sido notificado de manera verbal ni por escrito que no se iba a continuar con la negociación y que el dinero cancelado sería imputado a mensualidades de cánones de arrendamiento.

Finalmente solicita que la reconvención sea declarada sin lugar.

Con vista a lo anterior, este Tribunal pasa a analizar el material probatorio anexo a los autos, a fin de determinar la certeza o no de los alegatos y defensas opuestos de la siguiente manera:
III
DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS
1.- Consta a los folios 4 al 5, original instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, en fecha 24 marzo de 2017, bajo el No. 59, tomo 53. La anterior instrumental por cuanto no fue cuestionada en modo alguno, se tiene como fidedigna y se valora conforme a los artículos 12, 150, 151, 154, 155, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene como cierta la representación ejercida por los mandatarios en nombre de su poderdante. ASÍ SE DECIDE.
2.- Cursa a los folios 6 al 8 originales de recibos escritos a mano los cuales no fueron impugnados ni desconocidos por la parte demandada, cuyos originales reposan en la caja fuerte de este Juzgado. En ellos consta que el co-demandado WILMER JOSE HERRERA recibió del actor por concepto de abono al precio pactado en el contrato de opción, las cantidades en ellos indicadas según la siguiente descripción: El marcado “A” fechado 03 de septiembre de 2013, por la cantidad de Bs. 1.300.000,00 por concepto de abono a compra de un inmueble de dos (2) plantas, ubicado en la carrera 21 entre calles 26 y 27, restando Bs. 700.000,00; marcado con letra “B” por la cantidad de Bs. 50.000,00 como abono al periodo 2013-2014 con vencimiento al 2 de agosto de 2014, referente a la venta de un inmueble ubicado en la carrera 21 entre calles 26 y 27; marcado con letra “C” por la suma de Bs. 350.000,00 como abono al periodo 2014-2015 referente a la venta de un inmueble ubicado en la carrera 21 entre calles 26 y 27, representado por un vehículo marca Ford, placas MDU637, serial de carrocería 6Y87232404 usado. Se les da valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil por lo que se da por probado, que efectivamente la accionada recibió del actor las cantidades señaladas y por los conceptos establecidos en ellos y así decide.
3.- Copia fotostática (folio 9) documento privado de compra venta elaborado a mano marcado con letra “D” suscrito por los ciudadanos FARES ABOU HANNA ABOU KAIS (vendedor) y WILMER HERRERA HART (comprador) por un vehículo marca Ford, año 1966, color rojo, tipo coupe, placas MDU637 por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) hoy por la reconversión monetaria equivalentes a Tres bolívares con cincuenta céntimos (BsS.3,50) a la cual se le adminicula la prueba de exhibición de documento que consta al folio 49 de la pieza II del documento consignado con letra “D” que cursa al folio 9 pieza I. La parte demandada impugnó tal documento, sin embargo el promovente del mismo lo hizo valer sin que haya sido tachado de falso y tomando en consideración que la parte demandada no compareció al acto y que el apoderado de la parte actora solicitó se tuviera como exacta la copia consignada para su exhibición, esta surte todos sus efectos de conformidad con el parágrafo 4 del artículo 436 del Código de Procedimiento, por consiguiente se debe valorar tal prueba como un documento privado a tenor de los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se aprecia como cierto que dicho bien se dio en dación de pago respecto el contrato cuyo cumplimiento se exige en este juicio, ya que no hay prueba que determine lo contrario y así se decide.
4.- Copias certificadas (folios 10 al 57) del expediente No. KP02-V-2015-002254 de la nomenclatura del Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial contentivo de la oferta real de pago solicitada por el ciudadano FARES ABOU HANNA ABOU KAIS a favor del ciudadano WILMER HERRERA HART. Estas instrumentales constituyen documentos públicos que se valoran según la regla contenida en el artículo 1357 del Código Civil, sin embargo, se desechan del proceso por cuanto nada aporta al thema decidendum en razón que no se concretó la misma y así se decide.
5.- Marcado con letra “H” (folio 58) telegrama con sello húmedo de IPOSTEL fechado 16 de enero de 2017. La anterior instrumental no fue impugnada por su antagonista en la oportunidad procesal respectiva, advirtiendo que se trata de reproducciones de documentos administrativos que gozan de veracidad por haber sido emitidos por funcionarios competentes y que gozan de tales atribuciones y potestades, por lo que este Tribunal, les otorga valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 429, 509 y 510 del Código Adjetivo Civil y 1.357 del Código Civil; y se aprecia que la oficina de IPOSTEL informa que el telegrama de fecha 22 de noviembre de 2016 no fue entregado por domicilio cerrado y así se decide.
6.- Copia simple (folio 59 al 61) de contrato de arrendamiento marcado con letra “I”, autenticado en fecha 12 de abril de 2007, por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del estado Lara, anotado bajo el No. 15, tomo 98. Dicha instrumental al no haber sido cuestionado en modo alguno se valora conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, y se aprecia la relación arrendaticia entre el ciudadano Wilmer Herrera Hart y el ciudadano Fares Abou Hanna, por un local comercial situado entre la carrera 21 entre calles 26 y 27, No. 26-87, con una duración de tres (3) años fijos renovables, en períodos iguales, con vigencia a partir del 20 de mayo de 2007 y así se decide.
7.- Consta a los folios 62 al 68 copia certificada del documento de compra del inmueble de autos suscrito por el ciudadano OSCAR HERRERA VISCAYA (vendedor) y la sociedad mercantil INVERSORA BUENA VISTA DE BARQUISIMETO W.R.J. C.A. (compradora) representada por su presidente ciudadano Wilmer Herrera Hart, debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del estado Lara, en fecha 27/10/2004, bajo el No. 6, tomo 6, protocolo primero del cuarto trimestre del año 2004. Dicha instrumental se observa que la misma tiene el carácter de documento público y se valora conforme lo prevé el artículo 1.357 del Código Civil, y se aprecia que la sociedad mercantil es propiedad del inmueble constituido por un edificio de dos (2) plantas, en las cuales se encuentra un local en la primera de ellas y un apartamento en la segunda construido sobre un terreno propio, el cual mide 227, 44 mts2. ubicado dicho inmueble en la carrera 21 a 19,58 metros del eje de la calle 27, distinguido con los Nos. 26-83 y 26-87, en jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del estado Lara y así se decide.
8.- Cursa al folio 71 de la pieza I certificación de gravámenes que cubre los últimos 20 años, de un inmueble tipo parcela de terreno y el edificio sobre ella construida, distinguido con los Nos. 26-83 y 26-87, ubicado en la carrera 21 a 19,58 metros del eje de la calle 27, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del estado Lara, expedida en fecha 02 de febrero de 2017, por el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del estado Lara, la misma se valora conforme lo prevé el artículo 1.357 del Código Civil, y se aprecia que INVERSORA BUENA VISTA DE BARQUISIMETO W.R.J. C.A. es su actual propietaria desde el 27/10/2004 y así se decide.
9.- Copia certificada (folios 156 al 159) de documento de venta celebrado entre los ciudadanos RAMON JOSE AGÜERO (vendedor) y FARES ABOU HANNA (comprador) de un vehículo marca Ford, año 1966, color rojo y negro, tipo coupe, placa MDU-637, serial de carrocería 6Y87232404, autenticado por ante la Notaría Pública de Cabudare del estado Lara, en fecha 25 de mayo de 2000, bajo el No. 14, tomo 28. Dicha instrumental al no haber sido cuestionada en modo alguno se valora conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia que la parte actora es propietario del vehículo descrito.
10.- Prueba de informes a la Superintendencia de Bancos, se recibió respuesta del Banco Nacional de Crédito comunicando la imposibilidad de suministrar información, la misma se desecha por cuanto nada aporta al thema decidendum y así se decide.
11- Copias simples (folios 119 al 123) documento constitutivo de la firma mercantil INVERSORA BUENA VISTA DE BARQUISIMETO W.R.J. C.A. La anterior probanza al no ser cuestionada en modo alguno se tiene como fidedigna por lo cual se valora con fundamento en los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.357 del Código Civil y se aprecia que la referida Empresa fue inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 09 de diciembre de 2003, bajo el No. 34, tomo 55-A; a la cual se le adminiculan (folios 124 al 136) las actas de asamblea extraordinaria de accionistas celebrada en fecha 03/01/2005, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 13/01/2005, bajo el No. 17, tomo 03-A; la de fecha 03/01/2006, inscrita ante el mismo Registro mercantil en fecha 28/03/2006, bajo el No. 04, tomo 24-A; la del día 23/10/2004, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 25/10/2004, bajo el No. 44, tomo 68-A; y de las mismas se aprecia venta de acciones y modificación de cláusulas y así se decide.
12- Consta a los folios 37 al 40 de la pieza II resultas del oficio dirigido al Instituto Nacional de Transporte del estado Lara. Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia que en el referido Instituto la tradición del vehículo Placas MDU-637 (anterior)- AB214HJ (actual), serial de carrocería 6Y87232404, siendo que conforme al trámite 29/04/1987 la propietaria es la ciudadana Luisa Marianni Rodríguez Lucena y del trámite de fecha 24/05/2004 el propietario Ramón José Agüero y así se decide.
13- Prueba de informes procedente de las Notarías Pública Cuarta, Primera, Segunda, Cuarta, Tercera y Quinta de Barquisimeto, cuyas resultas constan a los folios 51, 54, 60, 81 y 82, se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia que informan que en sus registros, sistema Saren y archivos no reposa ningún documento que tenga relación con el vehículo y los otorgantes mencionados en el oficio, es decir con los ciudadanos FARES ABOU-HANNA KAIS y WILMER HERRERA HART, y así se aprecia.
14- Prueba de informes (folio 68) procedente de la Notaría Pública de Cabudare del estado Lara. Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia que informan que no se encuentra otorgado ningún documento durante el lapso de junio 2014 hasta agosto de 2015, suscrito por las partes de este juicio donde se transmita la propiedad del vehículo.
15- Declaración testimonial de la ciudadana LESBIA MARIA LIAN SANCHEZ GONZALEZ, se declaró desierto los actos, razón por la cual no hay prueba que valorar a tales respectos y así se decide.
IV
Analizado el haz probatorio presentado por las partes, se considera menester acotar que la pretensión de estos autos se circunscribe al cumplimiento de un contrato de opción de compra venta que de acuerdo con los hechos expuestos tanto en el libelo como en la contestación, fue celebrado entre el ciudadano WILMER HERRERA HART en representación de la sociedad mercantil INVERSORA BUENA VISTA DE BARQUISIMETO W.R.J. C.A., en su condición de promitente vendedor y el ciudadano FARES ABOU HANNA en su carácter de promitente comprador.
Es oportuno señalar que de autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia de la OPCIÓN DE COMPRA VENTA, así como las obligaciones que se derivaron de los mismos para los contratantes respecto al bien de marras, y así se decide.
En el caso en estudio nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra-venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar o preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.
La acción de cumplimiento o resolución se encuentra regulada en el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

La referida norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, y presupone, en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento o la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro máximo Tribunal en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.
Por otra parte, en el contrato de opción de compraventa, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento, y es allí entonces cuando las voluntades se integran y cuando puede decirse que existe el contrato.
En este sentido, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:

“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.

El artículo anterior, dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.
En el caso que nos ocupa se trata de un contrato verbal desprendiéndose tanto de los elementos probatorios como de los alegatos expuestos por la parte actora y la parte demandada que se acordó realizar un pago en porciones como abonos parciales al precio de la compraventa. Es evidencia de que el contrato inició su ejecución y solamente debía concluirse con el pago del saldo final en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa, a fin de realizar la tradición legal del inmueble (artículo 1.488 del Código Civil).
Al efecto resulta oportuno destacar que una de las obligaciones de los vendedores conforme al artículo 1.488 del Código Civil, es hacer la tradición de la cosa vendida, y en caso de bienes inmuebles está se verifica con el otorgamiento del instrumento de propiedad. En consecuencia, la pretensión de la parte actora es que se cumpla con la obligación contraída en el contrato verbal denominado opción de compraventa; y como consecuencia de ello, procedan a efectuar la tradición legal del bien vendido mediante el otorgamiento de la escritura correspondiente del inmueble constituido por un edificio de dos (2) plantas, en las cuales se encuentra un local en la primera de ellas y un apartamento en la segunda construido sobre un terreno propio, el cual mide 227,44 mts2. ubicado en la carrera 21 a 19,58 metros del eje de la calle 27, distinguido con los Nos. 26-83 y 26-87, en jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del estado Lara, objeto del litigio.
De tal modo, que el contrato cuya ejecución ha dado origen al litigio es un contrato que significa un negocio de compraventa ya perfeccionado, a plazos, que contiene los elementos que dan especificidad al contrato de compraventa y deben concurrir en su manifestación: Consentimiento libremente expresado, objeto lícito y precio acordado con sus modalidades de pago.
Es de resaltar lo establecido por la Sala Civil, en cuanto a que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, por cuanto la parte demandante, pretende el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta según lo alegado en el escrito libelar, resulta imperioso señalar el contenido del fallo dictado por la Sala Constitucional de fecha 20 de julio de 2015, de carácter vinculante para todos los tribunales de la República desde su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, efectuada bajo la ponencia del magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, quien determinó lo que sigue:

“…es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.”…

En otro orden de ideas, resulta conveniente precisar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que ‘las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho’, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo ‘reus in excipiendofit actor’, que equivale al principio según el cual ‘corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...’. (Énfasis del Tribunal)

La carga de la prueba, según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
Establecidos los términos en los quedó planteada la controversia, se observa que constituyen hechos aceptados, la existencia del contrato de opción a compra venta verbal celebrado en fecha 03 de septiembre de 2013, por el ciudadano WILMER HERRERA HART en representación de la sociedad mercantil INVERSORA BUENA VISTA DE BARQUISIMETO W.R.J. C.A., en su condición de propietaria y el ciudadano FARES ABOU HANNA en su carácter de comprador, cuyo objeto es la venta del inmueble constituido por un edificio de dos (2) plantas, en las cuales se encuentra un local en la primera de ellas y un apartamento en la segunda construido sobre un terreno propio, el cual mide 227,44 mts2. ubicado en la carrera 21 a 19,58 metros del eje de la calle 27, distinguido con los Nos. 26-83 y 26-87, en jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del estado Lara. Que del precio de la venta el comprador entregó al propietario, al momento de la negociación el monto de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.300.000,00) hoy día producto de la reconversión Trece Bolívares (BsS. 13,00) restando la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), hoy día Siete Bolívares (BsS. 7,00) que serían cancelados en dos partes en fecha 02 de agosto de 2014 y 02 de agosto de 2015; en fecha 11 de junio de 2014, canceló la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) y entregó por la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) un carro marca Ford, año 1966, color rojo, clase automóvil, tipo coupe, placas MDU637, como parte del referido pago; en fecha 09 de octubre de 2014, canceló la suma de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00) y en fecha 16 de octubre de 2014, la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) mediante cheques signados con los Nos. 50601360 y 73601361 del Banco Nacional de Crédito; y con el cheque No. 00009460 del Banco Provincial la suma de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00), lo que arroja un total de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), hoy equivalentes por causa de reconversión monetaria a Cinco bolívares con cincuenta céntimos (BsS. 5,50) restando como saldo deudor la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) hoy equivalentes por causa de la reconversión monetaria a Un bolívar con cincuenta céntimos (BsS.1,50).
Por el contrario constituyen hechos controvertidos, el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, por una parte, el incumplimiento de la actora en su obligación contractual de pagar el precio convenido, y del demandado, en su obligación de suscribir el documento definitivo de venta.
Ahora bien, son requisitos para exigir judicialmente la ejecución del contrato los siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la ejecución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir.
Así podemos observar que como bien lo señalan ambas partes se estableció como plazo de esta opción de compra venta, para la firma definitiva del documento de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro dos (2) años contados a partir de 03 de septiembre de 2013, es decir, que la firma correspondía para el día 03 de septiembre de 2015, previo el cumplimiento de los pagos acordados, sin embargo se debe destacar que del precio de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) de los cuales se pagó inicialmente la cantidad de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,0) hoy día producto de la reconversión Trece Bolívares (BsS. 13,00) quedando pendiente un remanente de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00) hoy día Siete Bolívares (BsS. 7,00), para ser pagado en cuotas, cuyo monto aunque fue cuestionado por la parte demandada esta nunca demostró en autos que fuera un monto diferente, aunado a que quedó demostrado en autos, en que la parte demandada recibió la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), más la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) mediante dación de pago de un carro marca Ford, año 1966, color rojo, clase automóvil, tipo coupe, placas MDU637, al no haber asistido al acto de exhibición de documento, más la suma de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00), la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) mediante cheques signados con los Nos. 50601360 y 73601361 del Banco Nacional de Crédito y con el cheque No. 00009460 del Banco Provincial la suma de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00), lo cual en su conjunto suma la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), hoy equivalentes por causa de reconversión monetaria a Cinco bolívares con cincuenta céntimos (BsS. 5,50) es evidente que se adeuda la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) hoy equivalentes por causa de la reconversión monetaria a Un bolívar con cincuenta céntimos (BsS.1,50), y siendo que la parte demandada incumplió en el otorgamiento de la venta definitiva para la fecha ut supra pactada violó el negocio jurídico pactado, tomando en consideración que los contratos son ley entre las partes, por lo que mal puede alegar que su contraparte no firmó, ni pagó en los términos convenidos, ya que era su carga como vendedora presentar el documento definitivo en el tiempo acordado, lo cual siendo así, sin ningún género de dudas, hacen procedente la acción principal de cumplimiento. Así se decide.
Resuelto como ha quedado el juicio principal pasa el Tribunal a resolver la Reconvención o mutua petición y al respecto observa previamente lo siguiente:
La demanda reconvencional está contemplada en la Ley por motivos de economía procesal, para evitar una multiplicidad de juicios. Por otro lado, de esa manera se evitará el pronunciamiento de sentencias contradictorias respecto de pretensiones conexas.
La reconvención, conforme al criterio del Dr. Arminio Borjas en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, “…se trata, no de una excepción de fondo, no de una defensa, sino de una acción, de una nueva demanda…”. En efecto, la reconvención constituye el ejercicio de una nueva acción, de una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado, o como sostiene el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil”: “…La reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado…”; es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta en el curso de un juicio por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal.-
Para el autor Arístides RengelRomberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano “…La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia...”

Definiendo la reconvención, la Sala de Casación Civil, mediante decisión proferida el 26 de marzo de 1987, en el juicio seguido por la sociedad mercantil Inversiones Xoma, C.R.L. contra Lya Márquez Corao de Valery, expresó:
“…Ahora, bien, la reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal…”

La reconvención no puede confundirse con la excepción, por tratarse ésta de una respuesta defensiva contra el ataque del actor argumentada por la parte demandada en el acto de contestación, formando junto con la pretensión una sola causa, en tanto que aquella es un ataque propiamente contra el actor, una nueva demanda, una nueva causa que se constituye con vida autónoma, surtirá respecto del demandado reconviniente y del demandante reconvenido los mismos efectos de la demanda original, salvo los efectos de iniciar el procedimiento y determinar la competencia.
La oportunidad para intentar la reconvención o mutua petición está consagrada en el último aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, o sea, en la oportunidad de dar contestación a la demanda.
Así las cosas, al analizar el caso sub examine, se evidencia que la parte actora reconvenida al dar contestación a la reconvención, negó, rechazó y contradijo todas las pretensiones y alegatos esgrimidos por la parte demandada-reconviniente, cierto es también que al haber incurrido la parte demandada reconviniente en no presentar el contrato definitivo de compraventa en la oportunidad pactada en el contrato preparatorio, es evidente que incumplió en una de sus principalísimas obligaciones como vendedora, por lo que mal puede imputarle incumplimiento alguno a su contraparte, cuando ella fue quien incumplió la negociación, por lo tanto la mutua petición por resolución contractual debe sucumbir al no estar ajustada a derecho. Así se decide.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante Sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.-
Determinados suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia bajo estudio, constata esta Juzgadora la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho y al tener como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiese sido alegado y probado en autos, forzosamente debe declarar Con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta y Sin lugar la reconvención bajo estudio; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente concluye ésta Operadora del Sistema de Justicia.
V
DISPOSITIVA
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de contrato de opción a compra intentado por el ciudadano FARES ABOU-HANNA ABOU KAIS contra el ciudadano WILMER HERRERA HART y la sociedad mercantil INVERSORA BUENA VISTA DE BARQUISIMETO W.E.J. C.A. (ampliamente identificados en el encabezamiento del fallo).
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada reconviniente a que cumpla de manera voluntaria con el otorgamiento del documento definitivo de compra del inmueble constituido por un edificio de dos (2) plantas, en las cuales se encuentra un local en la primera de ellas y un apartamento en la segunda construido sobre un terreno propio, el cual mide 227,44 mts2. ubicado en la carrera 21 a 19,58 metros del eje de la calle 27, distinguido con los Nos. 26-83 y 26-87, en jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del estado Lara, cuyos linderos son: NORTE: en diez metros con veintitrés centímetros (10, 23 mts.) con terreno ocupado por Vicente Giffoni o sucesores; SUR: en nueve metros con setenta y tres centímetros (9,73 mts) con la carrera 21 que es su frente; ESTE: en veintidós metros con ochenta y tres centímetros (22,83 mts) con terreno ocupado por Flor María Crespo y OESTE: en veintidós metros con noventa centímetros (22,90 mts) con terreno ocupado por Vicente Giffoni o sucesores; una vez recibido el pago de la diferencia del precio de la venta pactada para la época de la negociación, es decir, la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) hoy equivalentes por causa de reconversión monetaria a UN BOLÍVAR CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.S.1,50) por la parte demandante. Con la advertencia que en caso de no darle cumplimiento a esta sentencia, se ordena protocolizarla en la oficina de registro correspondiente con fundamento en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para que sirva de título de propiedad a la parte demandante una vez agotadas todas las formalidades de registro.
TERCERO: SIN LUGAR LA RECONVENCION intentada por el ciudadano WILMER HERRERA HART y la sociedad mercantil INVERSORA BUENA VISTA DE BARQUISIMETO W.E.J. C.A. contra el ciudadano FARES ABOU-HANNA ABOU KAIS.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el ordinal 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En Barquisimeto, a los veintiuno (21) días del mes de septiembre del año dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
LA JUEZ PROVISORIA,

ABG. DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO
EL SECRETARIO ACC

ALEXIS LEONARDO VASQUEZ

En esta misma fecha, siendo las 09:34 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.
EL SECRETARIO ACC

ALEXIS LEONARDO VASQUEZ

DJPB/ALV
KP02-V-2017-001820
ASIENTO LIBRO DIARIO: ___________