TSJ Regiones - Decisión

Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 02 de Octubre de 2018
ASUNTO: KP02-V-2015-002732
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, procede esta Juzgadora a señalar las partes y sus apoderados, a cuyo efecto establece:
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JOSÉ DE JESÚS HERRERA ORELLANA, titular de la cédula de identidad N° V-1.270.578, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado GUSTAVO LEOPOLDO EVIES LÓPEZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 108.661.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano VICTOR RICARDO DOS SANTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.590.430.
APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDADA: Abogados ROGER JOSÉ ADÁN CORDERO y MARITZA RODRIGUEZ, inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nros.° 127.585 y 25.585, respectivamente.
MOTIVO: Desalojo (Local Comercial)
TIPO DE SENTENCIA: Definitiva
INICIO
Se inició el presente juicio, mediante libelo de demanda presentado en fecha: 10 de octubre de 2017, por el ciudadano JOSÉ DE JESUS HERRERA ORELLANA, titular de la cédula de identidad N° V-1.270.578 debidamente asistido por el Abg. GUSTAVO LEOPOLDO EVIES LÓPEZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 108.661, de este domicilio, en contra del ciudadano VICTOR RICARDO DOS SANTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.590.430, por DESALOJO (Local Comercial), el cual fue recibido por este Tribunal en fecha 11de octubre de 2017.
I
DE LA AUDIENCIA ORAL EN JUICIO
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, en fecha dieciocho (18) de septiembre del año dos mil dieciocho, siendo las 10:00 A.M., para llevar a cabo el Debate Oral, en el presente juicio, se anunció el acto en las puertas del Tribunal por el alguacil del mismo,
compareciendo los abogados GUSTAVO LEOPOLDO EVIES, mayor de edad, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 108.661, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, JOSÉ JESÚS HERRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 1.270.578; al mismo tiempo, comparecen los abogados ROGER JOSÉ ADÁN CORDERO y MARITZA RODRIGUEZ GARCÍA, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el I.P.S.A. bajo los N° 127.585 y 25.995, respectivamente, en su carácter de apoderados judicial de la parte demandada, VÍCTOR RICARDO DOS SANTOS COSTA, titular de la cedula de identidad N° V-14.590.430. De manera subsecuente, se informa que la presente audiencia, en contra de lo previsto en el artículo 871 del Código de Procedimiento Civil, no será grabada debido a que el Tribunal no cuenta con equipo de grabación a que se refiere el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil, al mismo tiempo, se dejará constancia de todo lo alegado por las partes en la respectiva acta. En este estado el Tribunal, a través de la Juez Temporal de este Despacho, Abg. Belén Beatriz Dan Colmenárez y su secretario, Jhonny Alvarado Hernández, declaran abierta la audiencia de conformidad a lo previsto en el artículo 872 eiusdem; y una vez explicadas las reglas como se llevaría a cabo el debate oral le concedió el derecho de palabra a la parte demandante quien expuso: “Ratifico la pretensión de desalojo, basado en el incumplimiento del artículo 40.a de la Ley Especial que rige la materia, y de la cláusula 14 del contrato de arrendamiento, además, por incurrir en la causal de desalojo establecida en el artículo 40.g, referente a la falta de acuerdo para la prorroga o renovación del contrato de arrendamiento, en concordancia con la cláusula 15 del contrato suscrito por las partes. Ratificamos el convenimiento en cuanto a la celebración del contrato 30 de mayo del 2016 con un canon de arrendamiento de BsF. 80.000,00 mensuales, ratifico los medios de prueba aportados en el libelo de la demanda, como es el contrato de arrendamiento en cuestión, además, de los argumentos y pruebas documentales aportadas, a los efectos de demostrar el reconocimiento y por ende, la confesión de la parte demandada, en el asunto consignatorio KP02-S-2017-4329 del Tribunal Tercero de Municipio del Estado Lara, donde señala expresamente que tales consignaciones las están realizando acuerdo para la renovación o la prórroga. Por último, es necesario destacar los hechos controvertidos fijados por este tribunal, y ratificar que la relación arrendaticia con el señor Víctor Dos Santos es del 30 de mayo de 2016 al 30 de mayo del 2017, cuya prorroga legal corresponde a 6 meses, los cuales ya se encuentran vencidos, en virtud del contenido en el artículo 201 del Código de Comercio, que señala que las compañías constituyen personas jurídicas distintas a la de sus socias; y el segundo punto controvertido, que radica en la tacita reconducción, alegada por la parte demandada, es importante destacar que el contenido de la sentencia de la Sala de Casación del 21/11/2016, también alegada por la misma parte en la contestación de la demanda, en donde si bien es cierto, explica la tacita reconducción, la misma sentencia señala que debe existir la anuencia para que este se realice, caso que no ocurrió, ya que se instauró la presente demanda y el propio contrato de arrendamiento así lo establece en su cláusula tercera. Es todo” .En este estado, se le concedió el derecho de palabra a la parte demandada quien expuso: “Se ratifica en este acto todos y cada uno de los argumentos y
defensas expuestas al momento de contestar la demanda, en tal sentido, se conviene que ciertamente se celebró contrato de arrendamiento en fecha 30 de mayo de 2016, con un canon de arrendamiento mensual de BsF. 80.000,00 pagaderos por mensualidades vencidas los 5 primeros días de cada mes, sin embargo, se niega que nuestro representado se encuentra insolvente, ya que efectivamente, como del demandante lo reconoce, fueron debidamente cancelados mediante el procedimiento de consignación de alquileres, efectuados de manera puntual conforme a los parámetros indicados en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, cuya relación fue detalla en la contestación, especificando la fecha en la cuales fueron cancelados los cánones de arrendamiento, aunado a ello se destaca el hecho que la demandante no especifica con claridad, cuales son los cánones consecutivos cuya insolvencia alega para poderlo subsumir en el supuesto de hecho previsto en el artículo 40 literal A de la Ley Especial, no siendo dable para el demandado, ni mucho menos para el Juez, suponer cuales son los meses demandados como insolutos, situación está que deja en estado de indefensión a la parte demandada. Otro hecho que se destaca, es que la relación arrendaticia que existe entre las partes data desde el año 2005, y prueba de ello lo constituyen los contratos de arrendamientos acompañados en la contestación y cuya exhibición fueron requeridas, suscritos en los años 2005, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2014 y 2016, en los cuales, se ha mantenido el objeto del arrendamiento, es decir, para que el local arrendado funcione la empresa DIESEL MOTOR 2004 C.A., cambiando únicamente en algunos contratos el arrendatario, con este proceder, lo que se pretendió por parte del arrendador es la de desconocer los derechos que le corresponde al inquilino demandado, como lo es el de la prorroga legal, simulado de esta manera diversas relaciones locativas distintas entre sí, pero que, de una simple lectura de los contratos promovidos se observa claramente que la intención de las partes siempre fue la permanencia de la empresa antes nombrada funcionando en el local objeto de juicio, empresa esta, que constituye una empresa familiar y su representantes han sido los diferentes inquilinos que han figurado en los diferentes contratos. Adicionalmente se destaca que, la presente demanda fue presentada en fecha 10 de octubre de 2017, es decir, cinco meses de posterioridad al vencimiento del contrato alegado por el demandante, lo que denota un consentimiento en la permanencia por espacio prolongado y que produjo la tacita reconducción prevista en el articula 1.600 del Código Civil, por lo que, conforme al Juez prudencial citado en la contestación y referenciado previamente por la demandante, se deduce que el contrato de arrendamiento se recondujo en los mismos términos, por lo que mal puede proceder la presente demanda de desalojo. Encontrándose solvente nuestro representado, se niega también el pago de intereses de mora pretendido por el demandante, quien además no indico la rata porcentual o la forma de cálculo de los supuestos intereses pretendidos, por último, y a fin de demostrar la verdad de los hechos alegados se ratifica las documentales promovidas con el escrito de contestación relativo a los contratos de arrendamiento celebrados con el demandante, y cuya exhibición fue solicitada y evacuada, de igual forma se ratifica las copias certificadas del expediente de consignación de alquileres expedidas por el Juzgado Tercero de Municipio bajo el número KP02-S-2017-4329, en donde se evidencia que
nuestro representado ha cancelado puntualmente los cánones de arrendamiento. Es todo”. En este estado, procede el Tribunal a emitir pronunciamiento oral declarando SIN LUGAR la acción por DESALOJO de Local Comercial.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien estando dentro de la oportunidad fijada para dictar Extenso de la Sentencia en la presente causa, esta Juzgadora procede a dictar el fallo correspondiente, en los siguientes términos:
PRIMERO: En la oportunidad de dar contestación a la demanda los Abogados Maritza Rodríguez García y Roger José Adán inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 25.995 y 127.585, respectivamente, presentaron escrito de contestación a la demanda y anexos, en los siguientes términos:
Admitió que efectivamente en fecha 30 de mayo de 2016, se suscribió contrato de arrendamiento sobre un local comercial ubicado en la Av. Libertador, esquina calle 50, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren con el ciudadano José de Jesús Herrera Orellana. Igualmente convino que el canon de arrendamiento pactado es de Ochenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 80.000,00) pagaderos por mensualidades vencidas, los primeros cinco (5) días de cada mes.
Asimismo, negó, rechazó y contradijo que desde el 06 de junio de 2017, su representado, sin justificación haya dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente e igualmente negó el supuesto incumplimiento de las obligaciones sea causal de desalojo del local comercial de conformidad con lo establecido en el artículo 40.A y 40.G de la LALC. Así mismo, negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento haya vencido el 31 de mayo de 2017 y que no exista acuerdo de prorroga o renovación.
Manifiesta que lo cierto del presente caso es que la relación locativa que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, data desde el año 2005, es decir se trata de una relación locativa que se inició bajo la vigencia de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir desde hace 12 años y que por tanto, al entrar en vigencia la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, la misma ordena adecuar todas las relaciones locativas a los parámetros legales previstos en dicho texto legal.
De igual manera, expresa que la parte actora pretende hacer ver a este tribunal una realidad distinta a los expuestos facticos que configuran la realidad material existente. Es por ello, que señala que en un primer momento, su representado conjuntamente con la ciudadana Elsa Cristina Costa Dos Santos suscribieron un primer contrato con el demandante José Jesús Herrera, el cual sería destinado exclusivamente para el funcionamiento del establecimiento comercial denominado DIESEL MOTOR 2004 C.A, y fue celebrado el 05 de mayo de 2005, con una vigencia de un año fijo contado desde el 05/05/2005 al 05/05/2006 y un canon de arrendamiento de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00) mensuales. Dicho contrato se venció y por ello, su representado continúo ocupando el inmueble arrendado.
Posteriormente celebran un nuevo contrato de arrendamiento con una vigencia de un año fijo a partir del 05/05/2007 al 05/05/2008, con un canon de un millón cuatrocientos mil bolívares (BS. 1.400.000,00).
Arguyo, que una vez vencido este contrato se celebró un nuevo contrato de arrendamiento, pero figurando la sociedad mercantil DIESEL MOTOR 2004 C.A, como arrendatario, y se encontraba representada por los ciudadanos Víctor Ricardo Dos Santos y Elsa Cristina Costa Dos Santos, es decir, los mismos arrendatarios que originalmente suscribieron el contrato, este nuevo contrato de arrendamiento se celebró por un periodo de un año, vigente desde el 30/05/2008 al 30/05/2009, con un canon de arrendamiento de Dos Mil Cien Bolívares (Bs. 2.100,00), por lo que a su decir se mantiene el objeto de la relación locativa y se pretendió disfrazar la nueva relación arrendataria cambiando los nombre de los arrendadores.
Así mismo, una vez vencido dicho contrato se realiza un renovación del contrato de arrendamiento, figurando como arrendatario nuevamente la sociedad mercantil DIESEL MOTOR 2004 C.A celebrado por un periodo de un año fijo, con vigencia desde el 30/05/2009 al 30/05/2010, con un canon de arrendamiento de Tres Mil Bolívares Fuertes (Bs.3.000,00), tal situación se repite en los años 2010, 2011 y 2014, en donde celebraron los contrato de manera idéntica, variando la vigencia y los cánones de arrendamiento, una vez vencido el último contrato el mismo no se renovó, por lo que se continuo ocupando el inmueble para el uso pactado.
Sin embargo, se suscribe un nuevo contrato de arrendamiento de fecha 30/5/2016 al 30/5/2017, y en donde a lo largo de trece (13) años, la sociedad mercantil, viene ocupando dicho local comercial, por lo que se puede observar que existe una posesión precaria continua e ininterrumpida en el tiempo, lo que a su decir, la parte demandante al cambiar el nombre del arrendatario pero dejando de manifiesto que el objeto es solo para el funcionamiento de la firma mercantil DIESEL MOTOR 2004 C.A, pretendió desconocer los derechos que le corresponde a su representado y hacerlos nulos, entre los que destaca la prorroga legal.
Manifestó que previo al vencimiento de último contrato entable varias conversaciones para renovar el mismo, pero el arrendador pretendió elevar el canon de arrendamiento a Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) , lo cual no fue aceptado por su representado, señalo que en todos las convenciones arrendaticias suscritas, se estipulo que el canon de arrendamiento se cancelaría por mensualidades vencidas los primeros cinco días de cada mes, por lo que se tiene que su representado canceló todos los cánones de arrendamiento durante el tiempo que se mantuvo la relación arrendaticia, y para el 30 de mayo de 2017, la sociedad mercantil continuaba en posesión del inmueble arrendado .
De igual manera, ante la negativa de celebrar un nuevo contrato y ante la certeza de los derechos de su representado a fin de continuar garantizando la posesión precaria del bien arrendado, es por lo que el 14 de julio de 2017 se procedió a presentar solicitud de pago de cánones de arrendamiento correspondiente a al mes de junio de 2017, la cual fue efectuada por el ciudadano Víctor Martins Dos Santos, y se procedió a iniciar el procedimiento consignatario de alquileres por ante los tribunales respectivo, creándose el asunto KP02-S-
2017-004329, por ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara., cancelando los cánones de arrendamiento de la siguiente manera: Junio 2017 en fecha 14/07/2017, Julio 2017 en fecha 07/08/2017, Agosto 2017 en fecha 08/09/2017, Septiembre 2017 en fecha 09/10/2017, Octubre 2017 en fecha 08/11/2017, Noviembre 2017 en fecha 04/12/2017, Diciembre 2017 en fecha 04/01/2018, Enero 2017 en fecha 05/02/2018 y Febrero 2017 en fecha 05/03/2018.
Señaló que la parte actora en su libelo de la demanda no precisa con exactitud que cánones ha dejado de cancelar su representado, a sabienda que los cánones eran cancelados los primeros 5 días de cada mes, es por lo que el demandante señala que desde el día 06/06/2017 no se tiene certeza de los pagos efectuados, obviando que por disposición legal su representado tiene un plazo de 15 adicionales a la fecha estipulada en el contrato para la cancelación del canon de arrendamiento en la forma pactada, es decir tiene hasta el 20 de cada mes para pagar la mensualidad del canon del mes inmediatamente anterior, razón por la cual se realizaron las consignaciones arrendaticias en la forma anteriormente detallada, lo que no fundamenta para pretender el desalojo conforme al supuesto contenido en el literal “A” y “G” del artículo 40 de la Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, basando así dicha petición en el hecho de que el contrato se estipulo en que vencería el 31 de mayo de 2017, y que por no existe acuerdo de renovación alguno.
Asimismo, hace mención que su representado viene ocupando desde hace 13 años aproximadamente el inmueble dado en arrendamiento, lo que le otorga el beneficio de la prorroga legal que establece el artículo 26 de la referida ley, por lo que le correspondería una prorroga legal de 3 años, de igual manera indico que al haber expirado el termino contractual y al haber dejado a su representado en posesión de la cosa arrendada, y al no existir una manifestación de voluntad de requerir la entrega del inmueble, salvo la interposición de la presente demanda luego de 5 meses una vez vencido el contrato de arrendamiento.
Igualmente indicó que en el presente caso operó la tacita reconducción, según la cual, la relación locativa se reconduce para las partes contractuales, por lo que se tiene que si no hubo oposición por parte del arrendador-demandante al vencimiento contractual , el mismo se recondujo en los mismos términos, es decir, se renovó por un año fijo nuevamente, corriendo un nuevo lapso de arrendamiento desde el 30/05/2017 al 30/05/2018, ya que no hubo anuencia del arrendador de exigir la entrega del inmueble antes del vencimiento, sino que lo hizo con posterioridad, por lo que este supuesto no se encuentra configurado a la causal “G” de la Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
Por último, negó, rechazo y contradijo que su representado tenga que pagar “interese de mora” conforme a la clausula Quinta del contrato suscrito entre las partes, el mismo no señala con precisión la rata porcentual que pretende aplicar como interés de mora.
SEGUNDO: Establecen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que corresponde a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación, por lo que esta Operadora de Justicia, procede a valorar las pruebas promovidas por ambas partes, de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Pruebas agregadas con el libelo específicamente la siguiente:
 Original de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de fecha 30 de mayo de 2016, en donde se da en arrendamiento un local comercial ubicado en la Avenida Libertador Esquina de la calle 50, Barquisimeto, Estado Lara.
En el lapso procesal correspondiente para la promoción de pruebas la realizo de la siguiente manera: De la Confesión:
Fundamento este medio probatorio en el escrito consignatario que acompaña marcado como “A” relativa al expediente de consignaciones cursante por ante el tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Prueba presentadas junto a la contestación a la demanda, específicamente las siguientes:
 Marcado con la letra “A”: Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano José Jesús Herrera y la Sociedad Mercantil DIESEL MOTOR 2004. C.A., representada por los ciudadanos Víctor Ricardo Dos santos y Elsa Cristina Costa Dos Santos, del local comercial, de fecha 5 de Mayo de 2005.
 Marcado con la letra “B”: Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano José de Jesús Herrera Orellana y la Sociedad Mercantil DIESEL MOTOR 2004. C.A., representada por los ciudadanos Víctor Ricardo Dos santos y Elsa Cristina Costa Dos Santos, del local comercial.
 Marcado con la letra “C”: Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano José de Jesús Herrera Orellana y la Sociedad Mercantil DIESEL MOTOR 2004. C.A., representada por los ciudadanos
Víctor Ricardo Dos santos y Elsa Cristina Costa Dos Santos, del local comercial, de fecha 5 de Mayo de 2008.
 Marcado con la letra “D”: Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano José de Jesús Herrera Orellana y la Sociedad Mercantil DIESEL MOTOR 2004. C.A., representada por los ciudadanos Víctor Ricardo Dos santos y Elsa Cristina Costa Dos Santos, del local comercial, de fecha 30 de Mayo de 2009.
 Marcado con la letra “E”: Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano José de Jesús Herrera Orellana y la Sociedad Mercantil DIESEL MOTOR 2004. C.A., representada por los ciudadanos Víctor Ricardo Dos santos y Elsa Cristina Costa Dos Santos, del local comercial, de fecha 30 de Mayo de 2010.”.
 Marcado con la letra “F”: Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano José de Jesús Herrera Orellana y la Sociedad Mercantil DIESEL MOTOR 2004. C.A., representada por los ciudadanos Víctor Ricardo Dos santos y Elsa Cristina Costa Dos Santos, del local comercial, de fecha 30 de Mayo de 2011.
 Marcado con la letra “G”: Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano José de Jesús Herrera Orellana y la Sociedad Mercantil DIESEL MOTOR 2004. C.A., representada por los ciudadanos Víctor Ricardo Dos santos y Elsa Cristina Costa Dos Santos, del local comercial, de fecha 30 de Mayo de 2014.
 Marcado con la letra “H”: Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano José de Jesús Herrera Orellana y el ciudadano Víctor Ricardo Dos santos, del local comercial, de fecha 30 de Mayo de 2016.
 Marcado con la letra “I”, Copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento, signado con la nomenclatura KP02-S-2017- 004329, llevado ante el Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara..
En la oportunidad procesal correspondiente para la promoción de pruebas la parte demandada promueve las siguientes: Pruebas de Exhibición:
Solicitó la intimación de la parte actora a exhibir los originales de los contratos de arrendamiento que en duplicados fueron consignados conjuntamente con la contestación a la demanda, marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, los cuales fueron suscritos en fechas 05/05/2005, 05/05/2007, 05/05/2008, 30/05/2009, 30/05/2010, 30/05/2011, 30/05/2014 y 30/05/2016.
Prueba Documental:
Marcado con la letra “I”, Copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento, signado con la nomenclatura KP02-S-2017- 004329, llevado ante el Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Promovió el merito favorable de los autos que se evidencian del hecho alegado por la demandante, al indicar que el contrato expiro el dia 30 de mayo de 2017.
VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA Original de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de fecha 30 de mayo de 2016, en donde se da en arrendamiento un local comercial ubicado en la Avenida Libertador Esquina de la calle 50, Barquisimeto, Estado Lara.
Con respecto a esta documental la cual corre inserta a los folios 04, 05 y 06 se puso observar que es un contrato privado suscrito entre las partes de fecha 30 de mayo 2016,. Aprecia esta Juzgadora que dicho contrato en modo alguno no fue impugnado, desconocido o tachado, siendo el mismo el documento fundamental de la demanda, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Y ASÍ SE ESTABLECE. De la Confesión:
Fundamento este medio probatorio en el escrito consignatario que acompaña marcado como “A” relativa al expediente de consignaciones cursante por ante el tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
Con respecto a estas documentales, esta juzgadora le otorga valor probatorio por cuanto y será adminiculada con el resto de los medios probatorios aportados al proceso. Así se decide.
VALORACIÓN PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Marcado con la letra “A”: Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano José Jesús Herrera y la Sociedad Mercantil DIESEL MOTOR 2004. C.A., representada por los ciudadanos Víctor Ricardo Dos santos y Elsa Cristina Costa Dos Santos, del local comercial, de fecha 5 de Mayo de 2005. Marcado con la letra “B”: Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano José de Jesús Herrera Orellana y la Sociedad
Mercantil DIESEL MOTOR 2004. C.A., representada por los ciudadanos Víctor Ricardo Dos santos y Elsa Cristina Costa Dos Santos, del local comercial. Marcado con la letra “C”: Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano José de Jesús Herrera Orellana y la Sociedad Mercantil DIESEL MOTOR 2004. C.A., representada por los ciudadanos Víctor Ricardo Dos santos y Elsa Cristina Costa Dos Santos, del local comercial, de fecha 5 de Mayo de 2008. Marcado con la letra “D”: Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano José de Jesús Herrera Orellana y la Sociedad Mercantil DIESEL MOTOR 2004. C.A., representada por los ciudadanos Víctor Ricardo Dos santos y Elsa Cristina Costa Dos Santos, del local comercial, de fecha 30 de Mayo de 2009. Marcado con la letra “E”: Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano José de Jesús Herrera Orellana y la Sociedad Mercantil DIESEL MOTOR 2004. C.A., representada por los ciudadanos Víctor Ricardo Dos santos y Elsa Cristina Costa Dos Santos, del local comercial, de fecha 30 de Mayo de 2010.”. Marcado con la letra “F”: Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano José de Jesús Herrera Orellana y la Sociedad Mercantil DIESEL MOTOR 2004. C.A., representada por los ciudadanos Víctor Ricardo Dos santos y Elsa Cristina Costa Dos Santos, del local comercial, de fecha 30 de Mayo de 2011. Marcado con la letra “G”: Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano José de Jesús Herrera Orellana y la Sociedad Mercantil DIESEL MOTOR 2004. C.A., representada por los ciudadanos Víctor Ricardo Dos santos y Elsa Cristina Costa Dos Santos, del local comercial, de fecha 30 de Mayo de 2014. Marcado con la letra “H”: Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano José de Jesús Herrera Orellana y el ciudadano Víctor Ricardo Dos santos, del local comercial, de fecha 30 de Mayo de 2016.
Con respecto a estas documentales arriba señaladas, la cual corren insertas a los autos, siendo pues que esta documental fue consignada en copias simples y por ser un documento privado no desvirtuado en el proceso, este Tribunal le confiere valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se decide. Exhibición de documentos: A) Contrato de arrendamiento marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, los cuales fueron suscritos en fechas 05/05/2005, 05/05/2007, 05/05/2008, 30/05/2009, 30/05/2010, 30/05/2011, 30/05/2014 y 30/05/2016. estos son los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes intervinientes en el presente juicio, del local
comercial, ubicado en la Avenida Libertador esquina de la calle 50 de esta ciudad de Barquisimeto estado Lara.
Con respecto a esta prueba esta juzgadora observa en virtud de la no comparecencia de la parte actora, se tiene como exacto el texto del documento y ciertos los datos afirmados por la parte demandante, de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento, signado con la nomenclatura KP02-S-2017- 004329, llevado ante el Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
Con respecto a esta prueba, esta juzgadora la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual se evidencia que la parte demandada ha cancelando los cánones de arrendamiento correspondiente a cada mes y presentados cada pago de la siguiente manera: Junio 2017 en fecha 14/07/2017, Julio 2017 en fecha 07/08/2017, Agosto 2017 en fecha 08/09/2017, Septiembre 2017 en fecha 09/10/2017, Octubre 2017 en fecha 08/11/2017, Noviembre 2017 en fecha 04/12/2017, Diciembre 2017 en fecha 04/01/2018, Enero 2017 en fecha 05/02/2018 y Febrero 2017 en fecha 05/03/2018.
TERCERO: Trabada como quedo en estos términos la litis y valorado el material probatorio aportado al presente proceso, pasa esta Juzgadora a dilucidar la cuestión jurídica sometida y considerando lo antes planteado, es oportuno señalar que el contrato es ley entre las partes, principio este que viene del ya bastante conocido principio del Derecho Romano “pacta sunt servanda”, y que nuestro legislador patrio lo consagra en el artículo 1159 del Código Civil venezolano vigente; lo que implica que es la voluntad de las partes la que impera, aún sobre cualquier otro interés ajeno a la convención, siempre y cuando se respeten normas de orden público que interesen al Estado.
Del estudio del libelo de la demanda observa este Tribunal que la pretensión de la parte actora se contrae básicamente en el Desalojo del inmueble dado a que venció el termino legal del contrato, fundamentado en el artículo 40 literal “A” y ”G” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, por cuanto no existe acuerdo de renovar contrato entre las partes.
Así las cosas, es oportuno para este Tribunal traer a colación lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 del Código Civil, los cuales literalmente establece los siguientes:
“Articulo 1159. Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
Articulo 1160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Articulo1264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
Ahora bien, una vez establecido lo anterior, y a los fines de resolver la controversia, observa este Tribunal lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo.
Así tenemos, que los contratos de arrendamiento pueden ser contratados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario no se fija el tiempo de su vencimiento mas sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado.
Por ello, cuando en la propia convención contractual se ha establecido un termino de duración o vigencia, es éste término y no otro el que determina la existencia de estarse frente a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, salvo que en el mismo se haya estipulado prórroga automática, que de operar, en forma alguna cambia la naturaleza determinada de la relación, lo que no ocurre cuando ha operado la ya estudiada tácita reconducción, que en definitiva si cambia la naturaleza del contrato de determinado a indeterminado en el tiempo.
Por su parte el artículo 40 literal “a” y “g”, eiusdem establece:
“Articulo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
En sentido procesal, el principio universal de la carga de la prueba está consagrado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
“Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el afamado doctrinario James Goldschmidt, en su obra Teoría General del Proceso como: “La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”.
A tal efecto nuestra más reciente norma jurídica estableció las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los intereses de las venezolanas y venezolanos.
En cuanto a verificar la existencia de la relación arrendaticia se constató la misma debido a que en el escrito de contestación a la demanda, no se rechazó la existencia del contrato a tiempo determinado, así como el canon de arrendamiento estipulado en el contrato por la cantidad de ochenta mil bolívares (BS.80.000,00), se tienen como hechos no controvertidos y aceptados por la parte demandada. Y así se decide.
Aplicando la norma transcrita al caso que nos ocupa, así como el referido contrato de arrendamiento que vincula al “ARRENDADOR” con el “ARRENDATARIO”, parte actora y demandada respectivamente en el presente proceso, observó este Tribunal, que la parte actora en el presente asunto, en su primer supuesto alegó la falta de pago de (02) cánones de arrendamiento, se pudo evidenciar que la parte actora en el libelo de la demanda no especifico cuales son los cánones de arrendamiento insolutos, haciendo referencia a un atraso de forma genérica a partir del mes de junio 2017, esta sentenciadora al realizar la revisión exhaustiva del expediente pudo constatar la existencia de un asunto de consignaciones de cánones de arrendamiento, signado con la nomenclatura KP02-S-2017- 004329, llevado por el Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara y se verifico que a partir del mes de julio y los cinco (5) meses subsiguientes fueron depositados los cánones de arrendamiento dentro del lapso establecido en la Ley, todo ello en concordancia con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
De la norma anteriormente expuesta, se puede determinar que el arrendador tiene quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, es decir, puede pagar los cánones de arrendamiento vencidos dentro de los 20 días de cada mes, lo que trae como consecuencia que no prospere la presente acción por la causal descrita en el literal “A” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Así se establece.
Es menester señalar que se aplica dicha Ley en virtud que la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial presenta un vacío legal que no es más que la ausencia de reglamentación legislativa en una materia concreta, en este caso procedimiento de las consignaciones arrendaticias.
Ahora bien, en cuanto al segundo supuesto alegado por la parte demandante, es decir que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovaciones entre las partes, este tribunal observa que el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental en la presente demanda de desalojo, establece que el termino de duración de la relación arrendaticia fue pactado a tiempo fijo de un (01) año, los cuales transcurrieron desde el día 30-05-2016 al día 30-05-2017; sin que las partes hubieran renovado el mismo por escrito, en razón de lo cual y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento para el uso comercial, el día 01-06-2017 comenzó a correr de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna la prorroga legal arrendaticia, la cual en virtud del tiempo de duración de la relación arrendaticia que fue de un (01) año, corresponde conforme a lo establecido en el artículo 26 de la, ley especial, un lapso máximo de seis (6) meses, es decir hasta el día 16-10-2017,
De igual manera, esta juzgadora observa, que el ciudadano José de Jesús Herrera Orellana, interpone la presente demanda contra el ciudadano Víctor Ricardo Dos Santos, específicamente el 10 de octubre de 2017, es decir dentro del lapso de la prorroga legal, por lo que no prospera así la causal “G” del artículo 40 de la ley especial por cuanto aun no ha finalizado o terminado la prorroga legal. Así se establece.
En cuanto, a la relación locativa presente entre las partes contratantes y la tacita reconducción alegada por la parte demandada en la contestación a la demanda, este tribunal observa, que cuando habiendo nacido el contrato a término fijo mediante cláusula clara al respecto al término o expiración de éste (prorroga legal), si el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se concierte en a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.613 del Código Civil que es la denominada Tácita Reconducción que tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tácito del arrendador sin solución de continuidad y como prolongación del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo. En el caso que nos ocupa, la parte demandada se encuentra en posesión pacifica del inmueble arrendado desde el vencimiento del contrato suscrito entre las partes y por cuanto no humo manifestación alguna de la no renovación y prorroga del mismo, este tribunal señala que si opero la tacita reconducción. Y así se decide.
En este sentido, y habiéndose corroborado los alegatos de la parte actora para intentar la presente acción por DESALOJO (local comercial), y estando la parte demandada dentro de lo establecido en el literal “a” y “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la misma debe ser declarada SIN LUGAR. Y ASÍ SE DECLARA.-
III
DISPOSITIVA:
Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, con sede en el
Edificio Nacional, de la Ciudad de Barquisimeto, de conformidad con lo establecido en los Artículos 26, 49 ordinal 1ero y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por motivo de DESALOJO DE INMUEBLE (Local Comercial), intentada por el ciudadano JOSE DE JESUS HERRERA ORELLANA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 1.270.578, representado por su apoderado judicial abogado GUSTAVO LEOPOLDO EVIES LOPEZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 108.661, en contra del ciudadano VICTOR RICARDO DOS SANTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 14.590.430, representado por los abogados ROGER JOSE ADAN CORDERO y MARITZA RODRIGUEZ GARCIA, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el I.P.S.A bajo los N° 127.585 y 25.995, respectivamente.
SEGUNDO: En consecuencia, no se acuerda el pago del interés de mora establecido en la clausula quinta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en la presente demanda.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante, por haber sido vencida en el presente proceso, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
Publíquese, regístrese, incluso en la página web de este Despacho y déjese copia certificada. Dada, firmada, sellada en la sala del Despacho del Juzgado Quinto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el Edificio Nacional de la ciudad de Barquisimeto, a los dos días del mes de octubre de año dos mil dieciocho (02-10-2018). AÑOS: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZ TEMPORAL,
ABG. BELÉN BEATRIZ DAN COLMENAREZ.
EL SECRETARIO SUPLENTE
ABG. JHONNY ALVARADO
En la misma fecha siendo las ( 12:04 p.m.) se dictó y publicó la anterior sentencia.
El Sec.