TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL
Barquisimeto, seis (06) de noviembre de dos mil dieciocho
208º y 159º
Exp. Nº KP02-R-2018-000387
PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS, venezolanos, mayor de edad, titulares de la cédula de identidad números V-13.786.662 y V-09.850.966, respectivamente.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado Alejandro José Rodríguez Pagazani, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 19.333.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanas DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, venezolanas, mayor de edad, titulares de la cédula de identidad número V-16.751.404 y V-04.370.812, respectivamente.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado Juan Alcides Caro Pérez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 73.986
MOTIVO: Retracto Legal
SENTENCIA: Definitiva
I
ITER PROCEDIMENTAL
En fecha diecinueve (19) de julio de 2018, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, el oficio Nº 546, de fecha veintiséis (26) de junio del mismo año, emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió expediente contentivo de la demanda por motivo de RETRACTO LEGAL, interpuesta por los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS; contra las ciudadanas DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, supra identificados.
Tal remisión se efectuó en virtud del auto dictado en fecha veintiséis (26) de junio de 2018, mediante el cual el referido Juzgado oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido el día dieciocho (18) de junio del mismo año, por el abogado Juan Alcides Caro Pérez, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada; contra la sentencia dictada en fecha quince (15) de junio de 2018 en la cual se declara CON LUGAR la demanda por retracto legal.
Posteriormente, en fecha veinte (20) de julio de 2018, este Tribunal recibió el presente asunto.
Asimismo en fecha veinticinco (25) de julio del 2018, se le da entrada y este juzgado acuerda celebrar el Acto de Informes al vigésimo (20mo) día de despacho siguiente a la fecha del presente auto, de conformidad con lo establecido en el 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veintiséis (26) de septiembre de 2018, se revocó de conformidad con lo previsto en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil el auto de fecha 25 de julio de 2018. Asimismo se acordó notificar a las partes para que tengan conocimiento del presente auto.
En fecha veinticuatro (24) de octubre de 2018 este Tribunal fija para el tercer (3er) día de despacho siguiente, para la realización de la Audiencia Oral de conformidad con lo establecido en artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Finalmente, revisadas las actas procesales y llegadas la oportunidad de dictar sentencia definitiva, estando la presente decisión inmersa dentro del plan de descongestionamiento interno por encontrarse dentro de lapso y acatando un consumo prudente de los recursos de energía y papel para un mantenimiento sano del medio ambiente y ahorro eficiente, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:
II
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…Omissis…
B. EN MATERIA CIVIL:
1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.
…Omissis… “ (Negrillas de este Juzgado)
Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:
“Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si ésta se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar…”
Por otra parte, el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señala:
“De la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos, independiente de su cuantía; debiendo ser propuesta dentro de los cinco días de despacho siguientes a la publicación del fallo.
Oída la apelación, el Tribunal Superior dará entrada al expediente y fijará la audiencia oral para el tercer día de despacho siguiente (…).” (Negrillas de este Juzgado)

Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.
III
DE LA DEMANDA
Mediante escrito presentado en fecha treinta y uno (31) de octubre de 2014, la parte actora, ya identificada, interpuso demanda por retracto legal con el siguiente fundamento:
Que “(…) desde el 01 de octubre del 2.012, [han] venido ocupando el inmueble que más adelante se identifica, en calidad de arrendamiento, mediante un contrato verbal, fijándose el canon de arrendamiento en la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) mensuales, pagados inicialmente a CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ y a DARWIN SANDOVAL (…), hasta el canon correspondiente al mes de junio de 2.013, cancelándole los cánones de arrendamiento subsiguientes, a partir del mes de julio del 2.013 a DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO, acordando con la misma, quien es la propietaria, que se pagaría dicho canon hasta que nos otorgara el documento de venta, del referido Inmueble destinado a Vivienda Principal, constituido por una Casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nro. D-10, con número Catastral 13-06-01-08-63-10, del Sector D, de la Urbanización Horizonte, ubicada en el Asentamiento Campesino Tarabana, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara (…) el cual era propiedad de la ciudadana DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO, conforme a documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de Palavecino del Estado Lara (…)”. (Mayúscula y negrita de la cita, corchete del Tribunal).
Que “(…) la prenombrada ciudadana DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO vendió la Casa, anteriormente identificada, por documento protocolizado en dicha Oficina, el 18 de julio del 2.014 (…) a la ciudadana CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ (…) a pesar de que teníamos el derecho de preferencia que según el Artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y estábamos celebrando, en paralelo, sobre el inmueble una negociación, mediante un contrato de opción de compra y una prórroga del mismo, que no se materializo por causa de las demandadas (…)”. (Mayúscula y negrita de la cita).
Que “(…) como puede observarse, se incumplieron los requisitos de la oferta de la preferencia Ofertiva, y el inmueble fue vendido a un precio inferior al pactado en la oferta. (…)”
Finalmente solicita que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley.
IV
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En fecha doce (12) de enero de 2016, el abogado Juan Alcides Caro Pérez, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, presento contestación de la demanda con el siguiente fundamento:
PUNTO PREVIO
CUESTIONES PREVIAS
Que, “(…) La parte actora no acompañó al libelo, los recibos de pago de alquiler que acreditaren su solvencia para el momento de la Transferencia de propiedad del inmueble objeto de esta controversia. (…)
En razón de la insuficiencia derivada de la confrontación del libelo de la demanda, y las instrumentales acompañadas al mismo, no se encuentra satisfecha la exigencia del ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil.
Así mismo [opuso] la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como lo es la prohibición de la Ley de admitir la acción Propuesta. La parte actora para demandar su derecho de preferencia tenían que estar solvente para el momento en que hubo el traslado de propiedad sobre el inmueble objeto de este litigio y no constas [Sic] en autos el haber acreditado su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de los demandantes. Que en razón de no haberse demostrado la solvencia en el pago del canon de arrendamiento la cual es uno de los requisito esencial para demandar el retracto legal arrendaticio, solicit[ó] sea declarada con lugar la cuestión previa opuesta (…)” (Corchetes del Tribunal)
Que “(…) PRIMERO: Si es cierto que en fecha 01 de Octubre de 2.012, [su] representada pacto un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de esta controversia con los de [sic] demandantes JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS plenamente identificada en autos, pero es FALSO que lo [hicieran] de carácter verbal sino que fue un contrato de arrendamiento escrito de carácter privado (…)” (Mayúscula, subrayado y negrita de la cita, corchetes del Tribunal).
Que “(…) SEGUNDO: [Negó, rechazó y contradijo] que el contrato de opción de compra más la prorroga de éste [Sic] sobre el inmueble objeto de la presente controversia no se haya materializado por causas imputables a [sus] representadas ya que [su] representada le entrego todos los documentos exigidos por la entidad bancaria que los actores habían escogidos pero nunca tramitaron el crédito para hacer efectivo la opción (…)”. (Mayúscula, subrayado y negrita de la cita, corchetes del Tribunal).
Que “(…) en razón de la insuficiencia derivada de la confrontación del libelo de la demanda y las instrumentales acompañadas al mismo, no se encuentra en autos la exigencia del legislador como es la solvencia en el pago de los cánones arrendaticio para poder accionar en caso de demanda por retracto legal arrendaticio.
Que “(…) la parte actora para demandar su derecho de preferencia tenían que estar solvente para el momento en que hubo el traslado de propiedad sobre el inmueble objeto de este litigio y no constas en autos el haber acreditado su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de los demandantes” (…).
Que “(…) Finalmente solicito que el presente escrito de Contestación de la demanda, sea admitido y substanciado conforme a derecho con todos los pronunciamientos de Ley en la definitiva.
V
DE LAS PRUEBAS
De las pruebas consignadas por la actora
1. Marcada con la letra “A” (Folio 05 al 11 Pieza 1) copia fotostática de documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Público de Palavecino del Estado Lara, en fecha 15 de abril del 2.009, bajo el No 2009.1172. Este Tribunal le otorga valor probatorio en cuanto a la existencia del inmueble propiedad de la demandada ciudadana DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.
2. Marcada con “B” (Folio 12 al 18 Pieza 1) copia fotostática de documento de Compra-Venta, protocolizado por ante el Registro Público de Palavecino del Estado Lara, en fecha 18 de julio del 2.014, bajo el No 2009.1172 asiento registral del inmueble matriculado con el No 359.11.5.1.190. Posteriormente consignado en copia certificada (folios 225 al 234). Del cual se evidencia la venta realizada, entre las ciudadanas DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, la cual se valora como prueba de la venta efectuada entre las demandadas, de conformidad con el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3. Marcada con “C” y “D” (Folio 19 al 23 Pieza 1) copia fotostáticas de promesa bilateral de Compra Venta y prórroga suscrito entre las partes ciudadana DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS, acompañados con copia fotostática de cheques de gerencia Nº 74000311 del Banco del Tesoro y No 02005003 del Banco de Venezuela perteneciente al ciudadano José Pacheco, por un monto de Bs. 200.000,00 y 10.000,00 Bs a favor de la ciudadana Clara Díaz Hernández de fechas 28/09/2012. Este Tribunal la valora como prueba de la convención entre las partes, por cuanto no se observa que fueron tachados ni desconocidos por la parte contraria en la oportunidad procesal establecida para ello, de conformidad con los artículos 443, 444, 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.
4. Marcada con “E” (Folio 24 al 27) copia fotostática poder especial de Administración y Disposición protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino Estado Lara, inscrito bajo el No 34, folio 96 del tomo 18, conferido por la codemandada y abogada CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, a la ciudadana Damaris Milexza Fernández Urbano en fecha 24 de Septiembre del 2.017, y al no haber sido impugnado ni tachado por la parte demandada en la oportunidad legal establecida para ello, se valora de conformidad con los artículos 150 y 429, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil. Así se establece.
5. Sin marcar (Folio 28 al 36 Pieza 1L) copias fotostáticas de cheques y recibos de pagos discriminados de la siguiente manera: Cheque Nº 77000117 del Banco del Tesoro perteneciente al ciudadano José Gruber, por un monto de Bs. 6.000,00 a favor de Clara Estrella Díaz, de fecha 28/09/2012; Cheque Nº 63005010 del Banco de Venezuela perteneciente al ciudadano José Manuel Antonio Gruber, por un monto de Bs. 3.000,00 a favor de Darwin Sandoval, de fecha 03/12/2012; Cheque Nº 71005014 del Banco de Venezuela perteneciente al ciudadano José Manuel Antonio Gruber, por un monto de Bs. 3.000,00 a favor de Darwin Sandoval, de fecha 07/01/2013; Cheque Nº 18005021 del Banco de Venezuela perteneciente al ciudadano José Manuel Antonio Gruber, por un monto de Bs. 3.000,00 a favor de Darwin Sandoval, de fecha 14/03/2013; Cheque Nº 73005027 del Banco de Venezuela perteneciente al ciudadano José Manuel Antonio Gruber, por un monto de Bs. 6.000,00 a favor de Darwin Sandoval, de fecha 29/04/2013; Copias de recibos de pago y cheque, firmado por los ciudadanos Damaris Fernández y José Pacheco, por un monto de Bs. 3.000,00, Cheque Nº 61005040 del Banco de Venezuela, de fecha 31/07/2013; Recibo de pago y Cheque, firmado por los ciudadanos Damaris Fernández y José Pacheco, por un monto de Bs. 3.000,00, Cheque Nº 20005043 del Banco de Venezuela. De Fecha 30/08/2013; Recibos de pagos duplicados, firmados por los ciudadanos Damaris Fernández y José Pacheco, por un monto de Bs. 3.000,00, de fecha 25/09/2013. Esta juzgadora evidencia el pago efectuado de los cánones de arrendamiento establecidos en el contrato, a nombre de José Pacheco, para ser pagados a favor de la demandada ciudadana Damaris Fernández, pertenecientes al año 2013, por cuanto no se observa que fueron tachados ni desconocidos por la parte contraria en la oportunidad procesal establecida para ello, se les otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.
6. Sin marcar (Folio 235 al 242 Pieza 1) copias fotostáticas de escrito dirigido al Director Estadal de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI) Lara, de fecha 26 de Agosto del 2.014. Se valora como prueba de la diligencia realizada por la parte actora por ante la vía administrativa en busca de mediación de conformidad con los artículos 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
De las pruebas consignadas por la parte demandada
1. Marcada con la letra “A” (Folio 82 al 84 Pieza 1) Original de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ciudadanas DAMARIS ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ y los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO BRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS, el cual ratifica en el lapso de promoción de pruebas por lo que se valora como prueba de la relación arrendaticia entre las partes, y al no haber sido impugnado ni tachado por la parte actora en la oportunidad legal establecida para ello, se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil. Así se establece.-
2. Marcado con la letra “B” (Folio 245 al 294 Pieza 1) copia certificada de expediente con motivo de Oferta Real de Pago, llevada por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara con nomenclatura KP02-V-2014-0001803. Esta juzgadora le otorga valor probatorio como prueba de que la parte actora por medio de una Oferta Real de Pago quiso en su oportunidad reintegrar la cantidad de dinero recibida de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con los artículos 429, 507, 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
VI
SENTENCIA APELADA
En fecha quince (15) de junio de 2018 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara dictó sentencia definitiva con los siguientes fundamentos:
“(…) A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda y dando cumplimiento a la decisión de fecha 27 de Septiembre del 2017, emanada del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza DEL RETRACTO LEGAL, al respecto cabe señalar lo siguiente:
La figura del Retracto Legal está comprendida en el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en cuanto a los requisitos de procedencia, los mismo se encuentran consagrados en los artículos 136 y 140 ejusdem.
Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.
Artículo 136. Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditarse como apoderado o apoderada mediante documento auténtico, con la fe de vida del poderdante actualizada para la fecha de presentación. En caso de ser persona jurídica, presentar el acta constitutiva de la empresa, última acta de asamblea donde se haga la mención del otorgamiento del poder y última declaración del Impuesto Sobre la Renta. Además de determinar con precisión las condiciones establecidas para la negociación, según lo establece la presente Ley.
Artículo 140. Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente Ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:
1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley.
2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias. (Negrillas del Tribunal)
De conformidad con la disposición legal el retracto es la consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, cuando la misma no ha sido efectuada conforme a derecho o han sido menoscabados de alguna manera. Tiene entonces el arrendatario la posibilidad de intentar judicialmente en contra del arrendador que cedido la propiedad del inmueble y en contra del adquiriente del mismo. Las normas comentadas ponen como requisito para la procedencia del retracto la necesidad de satisfacer las pretensiones del vendedor, en los mismos términos cedidos al tercero. …omissis…
En el caso de marras, la parte accionante, demostró tener un contrato de arrendamiento y la venta a favor de un tercero, sin haberse cumplido lo que refiere el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por parte del vendedor al no informar al arrendatario que ocupaba el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia, la cual debió ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtiría efecto legal alguno, no logrando así, demostrar que hizo la notificación para la preferencia ofertiva, tal como lo establece la ley.
Por otra parte, se evidencia del acervo probatorio tanto anexo al libelo de la demanda donde se acompañaron un contrato de arrendamiento el cual se valoró como prueba de la relación arrendaticia entre las partes, de conformidad con los artículos 12, 150, 151, 154, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil, un contrato de compra venta, donde se evidenció la venta realizada, entre las ciudadanas DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, partes demandadas, valorándose de conformidad con el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, copias fotostáticas de recibos de pagos y cheques los cuales fueron valorados en el lapso probatorio, evidenciando el pago efectuado de los cánones de arrendamiento establecidos en el contrato, a nombre de José Pacheco, para ser pagados a favor de la demandada ciudadana Damaris Fernández, pertenecientes al año 2013, y es de acotar que los mismos ni fueron tachados ni desconocidos por la parte contraria en la oportunidad procesal establecida para ello, se valoraron de conformidad con los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, asimismo, y para mayor abundamiento, al folio 80, al momento de interposición de cuestiones previas, reconocen que los actores “pagan no cuando lo indica la norma jurídica sino cuando a ellos le parece”, deduciendo esta juzgadora, que el pago se ha efectuado pero en un tiempo que el arrendador no consiente, lo cual debió demostrar este último en el debate probatorio por ser su alegato y haber operado la inversión de la carga de la prueba, aunado a ello, concatenadas con la demás pruebas traídas a los autos deja en claro el cumplimiento por parte de la actora de la carga probatoria para exigir el Retracto Legal Arrendaticio. Así se decide.
Así las cosas, y habiendo sido demostrada tanto la relación arrendaticia como la venta a favor de un tercero sin que se haya dado cumplimiento ni existido la comunicación con los requisitos de ley, esta elogiadora estima que la presente demanda por Retracto Legal Arrendaticio debe prosperar, tal y como lo establece en los requisitos consagrados en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por ser procedente en derecho y así quedara sentado en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
DISPOSITIVO

En merito a las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR, la demanda de por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS contra las ciudadanas DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, todos identificados en el encabezado de la presente decisión. SEGUNDO: En consecuencia de la procedencia de la demanda, una vez quede firme la presente decisión, la parte demandante deberá consignar en cheque de gerencia dentro del lapso de quince días calendarios siguientes la cantidad de SEISCIENTOS Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00); posterior al cual el Tribunal oficiara lo conducente al Registro Público respectivo con copia certificada de la presente decisión para que se tenga a los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS, ya identificados, como propietarios del inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nro. D-10, con su Nro. Catastral 13-06-01-08-63-10, del sector D, de la Urbanización Horizonte, ubicada en el Asentamiento Campesino Tarabana, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, con una superficie de 174,50mts2; cuyos linderos y medidas particulares son los siguientes: NORTE: 17,00 mts con parcela Nro. D-11; ESTE: 11,06 mts con calle Los Álamos; SUR: 13,00 mts con O.C.V Guaicaipuro y 4,00 mts con Calle Los Álamos y OESTE: 11,33 mts con parcela Nro. E-09; estos por subrogación en lugar de la ciudadana CLARA ESTRELLA DÍAZ HERNÁNDEZ, ya identificada, según documento protocolizado en fecha 18/07/2014 bajo el N° 2009.1172, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el número 359.11.5.1.190 y correspondiente al libro de folio real del año 2009. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…)” (Mayúsculas, subrayado y negrita de la cita)
VII
AUDIENCIA ORAL EN SEGUNDA INSTANCIA
En fecha seis (06) de noviembre de 2018, oportunidad legal para celebrarse la audiencia oral en el presente juicio de conformidad con el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, la parte actora expuso lo siguiente:
…la presente causa se origina en unas acción de retracto legal mis representantes tenían un contrato de arrendamiento y llegaron a un acuerdo de opción de compra donde dieron una inicial de 110 000 y en el interin hubo un impasse entre la propietaria del inmueble y su apoderadas y llegaron a un acuerdo seguir en el inmueble y subieron el canon de arrendamiento allí se hizo la opción para firmarla en la Notaria Quinta de Barquisimeto y la ciudadana nunca compareció y luego se determino que la ciudadana Damaris vendió a su apoderada por un monto menor al acordado se hizo el retracto legal y la parte demandada opone cuestiones previas entre ellas la consistente en que la parte actora no está solvente en cuanto a los canon de arrendamiento, la cuestión previa fue declarada sin lugar por no ser la oportunidad para alegarse, así las cosas la parte demandada no tenia forma de probar lo alegado, sin embargo el proceso continuo y la Juez en primera instancia estableció los límites de la controversia, posterior hubo una sentencia donde se repuso la causa hecho que está siendo apelado, consignamos por vía excepcional, consignando todas las pruebas como un hecho nuevo. Es todo.
Seguidamente se le concede el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandada, quien expone:
el tribunal a quo en la motiva de la sentencia apelada consagra que el retracto esta en el 136 de la Ley de Arrendamientos, además señala que el legislador de la Ley derogada, señala la jueza de que en virtud de que el traspaso del inmueble data del q8 de julio de 2014, por lo tanto debe aplicarse la Ley para el Arrendamiento de Vivienda, la Juez justifica su decisión yendo al folio 180 y saca con pinza diciendo que el inquilino o la parte puede pagar en el momento que ella quiera, la jueza indica que el retracto legal es consecuencia de la preferencia no tomo en cuenta el 131 de la Ley de Arrendamiento de vivienda que indica la ley de preferencia de los inquilinos siempre y cuando estén vigente en los cánones de arrendamiento, por otra parte al momento de que ella indica que se invirtió la carga de la prueba a la parte demandada ya que el folio 135 el tribunal impone una obligación de probar a la parte actora y demás requisitos, aunado a esto el tribunal a quo no observo el nuevo criterio fijado por la Sala de Casación Civil del 3 de mayo de 2016, partes Francisco Duarter Contra Duarte Molina C.A. Magistrado Ponente Guillermo Blanco, sobre la inversión de la carga del a prueba al señalar que el código adjetivo actual se tradujo en una cualitativa avance, dentro de este cambio y la carga de la prueba se traduce probando, ordena a todos los jueces de la república el régimen rígido de la inversión de la carga de la prueba, establecido en el 506 del Código de Procedimiento Civil, creando la teoría de la carga dinámica, la mejor oportunidad de la carga les ordeno a ellos el deber de probar la transferencia del inmueble, siendo la solvencia el requisito fundamental, consignando unos bauchers, los cuales la juez no los admitió, por lo que solicito muy respetuosamente declare con lugar el presente recurso con todos los pronunciamientos a que haya lugar. Es todo.
Se le concede el derecho a réplica a la parte demandante quien expone:
Insisto en el hecho de que por un error de técnica procesal de la parte actora hubo un alegato que no puede ser traído nuevamente al expediente, las cuestiones previas deben ser alegadas en un mismo acto en el procedimiento previo, precluyo el derecho alegar la falta de solvencia, hubo una confesión de que la gente si cancelaba y estuvo solvente en el pago de canon de arrendamiento, hecho que no alego en la contestación, habiendo una confusión por parte de la juez e3n la sentencia, al no establecer claramente lo que se debía probar, creando una incertidumbre e indefensión a la parte actora, teniendo como efecto no se repuso la causa que origina que a pesar de no requerir la parte de la prueba como es un hecho nuevo de la parte demandada después de la contestación de la demanda, en virtud de la insistencia dije esto es un hecho nuevo y a los fines de probar consigno todos los baucher de pago de canon de arrendamiento incluso hasta luego de la demanda, y en abundamiento y busca de la justicia y la verdad fue que se consignaron los baucher, y la Señora Clara Inés apoderada de Damaris Fernández, cambia el precio del inmueble trata de cambiar el precio del inmueble esta vende el inmueble a su apoderada. Es todo.
Por último, se le concede el derecho a contrarréplica a la parte demandada quien expone:
lo invito a la Juez riela al folio 76 y 80 las cuestiones previas y en la contestación que negamos, rechazamos y contradecimos que la parte actora estuviese solvente en el canon de arrendamiento, existe un nuevo criterio enunciado en mi anterior exposición, que debe cumplirse, que indica sobre la preferencia Ofertiva que indica que deben estar solvente, lo cual les invirtió la carga de la prueba según el criterio antes señalado, y la verdad objetiva era la solvencia y ellos no la probaron, el debate es si procede el requisito si tiene el derecho al retrato legal, que se ventila acá. Es todo.
VIII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Delimitados los extremos en que se encuentra planteada la presente causa, corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha quince (15) de junio de 2018, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual declaro CON LUGAR el juicio por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
Establecido lo anterior, una vez revisada la sentencia proferida por el Juzgado A quo, se observa que la misma adolece del defecto de actividad o de infracción de formas sustanciales, por no haber cumplido con uno de los requisitos previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil específicamente con el ordinal 4°, el cual es del tenor siguiente:
“Toda sentencia debe contener:
1°. La indicación del Tribunal que lo pronuncia;
2°. La indicación de las partes y de sus apoderados;
3°. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos;
4°. Los motivos de hecho y derecho de la decisión;
5°. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia;
6°. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión” (Negrita de esta alzada)
La norma precedentemente transcrita es de eminente orden público, es decir, que la misma es de obligatorio cumplimiento, caso en contrario, se produciría la nulidad de la sentencia dictada por faltar a las determinaciones indicadas en el artículo anterior.
El sentenciador está obligado a expresar en el fallo las razones de hecho y de derecho que han influido en su convicción para llegar a determinado dispositivo, pues el acto jurisdiccional debe llevar en sí mismo la prueba de su legalidad, si bien los jueces no están obligados a dar el por qué de cada motivo, la razón de cada razón, sin embargo es indudable que para que los fundamentos expuestos sean como es debido demostraciones de lo dispositivo, no podrán consistir en meras afirmaciones sobre puntos de hecho, sin que hayan precedido la exposición de tales hechos y un análisis de las pruebas constantes en autos. Tales antecedentes son indispensables para que se ponga de manifiesto cómo es que, aplicando el juzgador las reglas legales del caso, ha llegado a la apreciación que establece como fundamento del fallo.
En el mismo orden, tenemos que en sentencia de la Sala de Casación Civil, Expediente N° 2009-000123, se estableció lo siguiente:
“…La motivación de la sentencia, se encuentra constituida por un conjunto de razonamientos lógicos, expresados por el juez, al analizar los hechos alegados y probados por las partes y subsumirlos en las normas y principios jurídicos que considera aplicables al caso. El cumplimiento de este requisito permite a las partes que puedan comprender las razones del fallo, para que queden convencidas que lo decidido es objetivo, justo y no arbitrario, y en caso de desacuerdo, obtener el control de la legalidad de lo decidido, mediante el ejercicio de los recursos pertinentes.”
Aunado a lo anterior, también ha señalado la Sala en la sentencia con ponencia del magistrado Dr. Alberto Díaz que cuando el legislador impuso a los jueces la obligación de expresar los fundamentos de sus fallos, juzgo necesario advertir que no se trata de cualquiera clase de razonamientos, alegatos o conceptos, porque está sobreentendido que esos fundamentos deben guardar relación lógica y jurídica con la conclusión o disposición de la sentencia. Fundamentos inocuos, ininteligibles o contradictorios equivalen, sin posible duda, según jurisprudencia constante de esta Corte, a falta de motivación del fallo.
En razón de lo anterior, considera importante quien aquí sentencia traer a colación el contenido del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:
“La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, solo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de esta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246.” (Negritas de este Tribunal)
Así las cosas, cuando el Superior encuentre en el fallo apelado la existencia de los vicios censurados en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil y acuerde por ello la revocación del mismo, no ordenara la reposición, sino que en su sentencia corregirá directamente todo lo pertinente al caso, es decir; dictará una sentencia donde resuelva el fondo de la controversia.
Por lo que una vez verificado el vicio de inmotivación en la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha quince (15) de junio de 2018, esta alzada la declara NULA de toda nulidad, y procede a pronunciarse sobre el fondo del asunto. Así se decide.-
Para resolver el fondo
Dentro de este marco, resulta oportuno destacar que este Tribunal Superior inicialmente realice algunas consideraciones en torno a la institución de retracto legal arrendaticio y los efectos que produce su procedencia en derecho, así como la diferencia que guarda con respecto a la preferencia ofertiva.
El autor MARTÍNEZ RIVIELLO en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento de Inmuebles” plantea que el derecho de adquisición preferente puede presentarse previo a la venta para ser preferido en caso de enajenación o, en caso que esta no se realice, como un derecho potestativo del arrendatario de dejar sin efecto la mayor transmisión de propiedad, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la Ley que rige la materia. Debe determinarse de manera precisa, la diferencia que existe entre la Preferencia Ofertiva y el Retracto legal Arrendaticio, entendidas ambas instituciones como derecho que asisten al arrendatario, a cuyo efecto cabe precisar que la preferencia Ofertiva, se refiere al derecho que éste tiene para que se le ofrezca en venta el inmueble que tiene arrendado y que la norma contenidas en la Ley no limitan a reconocerle un derecho sino que, además regulan la forma en la cual debe realizarse la mencionada oferta. Por otro lado, el Retracto Legal Arrendaticio es el derecho que tiene éste mismo arrendatario en un momento posterior, y es decir, una vez que se ha materializado la venta a un tercero sin notificar la oferta de acuerdo a lo términos previstos en la ley, para subrogarse en el lugar del tercero adquirente y en la misma condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad.-
Resulta claro pues que el Legislador previó dos supuestos totalmente diferentes, atendiendo al momento en que se realiza la venta, esto es, la preferencia ofertiva, que se hace antes de la traslación de propiedad y, el retracto legal, encaminado una vez que se efectúa la venta a un tercero distinto al arrendatario. Es menester aclarar que nada obsta para que aquél a quien la ley le ha dado el derecho preferente para adquirir un inmueble, ejerza el Retracto Legal Arrendaticio y se subrogue al derecho de adquirir el Inmueble vendido a un tercero, en virtud de la celebración de un contrato de compra venta, siempre y cuando se verifique la oferta prevista en el artículo 138 de la ley especial.-
De lo anterior se infiere que el espíritu literal del Legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de Retracto Legal es que su ejercicio está previsto, con respecto a la preferencia a partir del aviso que debe hacerle el vendedor sobre la oferta del inmueble y; sobre el retracto, desde el momento en que el nuevo adquiriente le comunique la enajenación o el inquilino tenga conocimiento cierto de ello, a fin de armonizar el eventual interés con otro de carácter superior y de eminente orden público como lo es, el de consolidar el derecho de propiedad previsto, a sus vez, en el Artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.-
En tal sentido, se debe establecer que, la acción de retracto legal arrendaticio persigue que el inquilino cumplidor de las condiciones que hoy impone la Ley especial de la materia de Arrendamientos, y a quien se le violó su derecho a adquirir con preferencia el predio arrendado, se subrogue en el lugar del tercero comprador en el contrato de compraventa celebrado entre él y el arrendador, en las mismas condiciones en que el tercero adquirió. Como se verá, resulta claro que el ejercicio del derecho de retracto en modo alguno puede afectar la validez de la venta realizada entre el tercero y el arrendador, desde luego que de prosperar el retracto, el arrendatario tiene que pasar a sustituir en ese mismo contrato y desde la misma oportunidad de su celebración, al tercero comprador, siempre que satisfaga las condiciones en que ese tercero adquirió la propiedad.-
Es de destacar que en sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 01 de julio de 2015, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco, se señaló:
”…el caso bajo estudio se trata de una demanda por retracto legal arrendaticio, prevista en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en el Titulo VI, de la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal, en su artículo 131 y siguientes, a fin de proteger y beneficiar el derecho de preferencia del inquilino, frente a un tercero, para comprar el inmueble de manos del arrendador.
De esta forma, el inquilino que cumpliendo los requisitos exigidos en dicho artículo, no se le ha ofrecido el bien que ocupa con tal carácter, en primer lugar y con preferencia al adquirente del mismo, conforme lo previsto en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, tiene derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar contractualmente adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria.
En tal sentido, en el retracto los efectos no implican la redacción de un nuevo contrato, ni celebración de otro convenio entre el arrendatario y el propietario, sino exclusivamente que los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario demandante.
La demanda de retracto legal no aumenta el riesgo de desposesión de la vivienda para el arrendatario, por el contrario lo que pretenden los accionantes con su demanda es subrogarse en la propiedad del inmueble que alegan, fue vendido sin su conocimiento a un tercero…”
Igualmente la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda estable en su artículo 138 lo que a a continuación se transcribe:
Art 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que este en arrendamiento. Para ejercer este derecho los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el articulo 136 de la presente Ley, según sea el caso.
Explanada de modo preciso la figura del retracto legal y su diferenciación de la preferencia ofertiva, pasa este Juzgado Superior a resolver el recurso de apelación sometido a su conocimiento y al respecto observa:
Alega la parte demandante que desde el 01/10/2012 han venido ocupando la vivienda en calidad de arrendamiento y que (…) la prenombrada ciudadana DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO vendió la Casa, anteriormente identificada, por documento protocolizado en dicha Oficina, el 18 de julio del 2.014 (…) a la ciudadana CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ (…) a pesar de que teníamos el derecho de preferencia que según el Artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y estábamos celebrando, en paralelo, sobre el inmueble una negociación, mediante un contrato de opción de compra y una prórroga del mismo, que no se materializo por causa de las demandadas (…)”.
Por su parte la demandada de autos admitió en su escrito de contestación que en fecha 01 de Octubre de 2.012, su representada pacto un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de esta controversia, contradiciendo que el referido contrato fuera verbal, sino que por el contrario fue mediante documento privado escrito, alegando además que (…) la parte actora para demandar su derecho de preferencia tenían que estar solvente para el momento en que hubo el traslado de propiedad sobre el inmueble objeto de este litigio y no constas en autos el haber acreditado su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de los demandantes”
En este sentido, es importante mencionar los supuestos para ejercer el retracto legal, los cuales están consagrados en el artículo 140 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda:
Art. 140. Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente Ley cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:
1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley.
2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios y arrendatarias.
En este contexto, también es necesario señalar el lapso que tiene los arrendatarios para ejercer el retracto legal de conformidad a lo establecido en el artículo 139 de la Ley supra mencionada el cual es del siguiente tenor:
Art. 139 El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, del ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedara en poder de los notificados.
En el presente caso, con el objeto de conocer si la acción por retracto legal fue ejercida en tiempo oportuno, observa esta Juzgadora que no existe en las probanzas promovidas por las partes, prueba alguna de que la demandada haya cumplido con este requisito de notificar a la parte, además de ello resulta imposible determinar con exactitud la fecha en que la actora tuvo conocimiento de la venta que realiza la ciudadana Damaris Fernández a la ciudadana Clara Estrella Díaz, en virtud de que la venta fue realizada en fecha 18/07/2014 y la demanda fue interpuesta en fecha el 31/10/2014, sin embargo entre ambas fechas denota con claridad quien aquí suscribe que no transcurrió el lapso de caducidad que aduce el articulo in comento, por lo que debe declararse que la acción fue incoada en tiempo oportuno, siguiendo la doctrina casacional vigente y vinculante en el presente punto, fallo N° 88 de fecha 18 de febrero de 2016, Sala de Casación Civil caso: K-B-LLOS 00, C.A. c/ Inversiones 1182450, C.A. y otra, en la que ratificó que “…el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello…”. Así se decide.-
Resuelto lo anterior, pasa este Tribunal a dilucidar lo concerniente a los supuestos para ejercer el retracto legal, al respecto señala el numeral 1 del artículo 140 “Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley”. Señala el referido artículo:
Art. 132. A los fines del ejercicio de derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento autentico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia
Debe señalarse que en el presente caso no existen dudas acerca de la relación arrendaticia entre las partes, pues este punto no fue objeto de controversia por así señalarlo las partes en sus alegatos y demostrarlo en sus probanzas, por lo que se tiene que la ocupación de la actora en el inmueble objeto de controversia es legal, sin embargo, de acuerdo al artículo in comento, reitera nuevamente este Tribunal que no consta en actas prueba alguna que demuestre el cumplimiento cabal y efectivo de la norma como es la notificación que debe realizar el propietario, en este caso la ciudadana Damaris Fernández a los ocupantes José Pacheco Gruber y Flor Amelia Cañizalez.
No obstante; debe esta Juzgadora señalar que dada la naturaleza del presente juicio existen obligaciones no solo para la propietaria sino también para el arrendatario, a fin de ejercer la acción, en tal sentido se observa:
La demandada de autos insiste en que la actora para demandar su derecho de preferencia debía estar solvente para el momento en que hubo el traslado de la propiedad, por lo que reitera que sus representadas no le dieron la preferencia ofertiva a los arrendatarios en virtud de encontrarse insolventes, por lo que es preciso traer a colación lo establecido en el artículo 131 de la Ley Especial, la cual arguye:
Art. 131 En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Solo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. (Negritas de este Tribunal)
El estado de solvencia del inquilino en que tiene lugar el acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado, constituye el mismo fundamento de constituir el pago del canon arrendaticio una de las obligaciones principales a cargo del arrendatario (ord. 2 art. 1.592, cc); de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligación, que ha debido tener lugar, es comprensible que su incumplimiento indica que tampoco puede exigir.
Señalo la parte demandante en la oportunidad de la audiencia oral en segunda instancia, celebrada en este Tribunal Superior que la Juez A quo no fue lo suficientemente clara al fijar los límites de la controversia, no obstante en revisión que hace esta Juzgadora del auto de fecha 16/05/2016 (Folio 145 Pieza 1) se evidencia que su obligación probatoria consistía en (…) demostrar la existencia de la venta objeto del retracto, así como el cumplimiento de los demás requisitos de ley para su procedencia (…).
Por su parte la demandada apelante, arguye que hubo una inversión de la carga de la prueba al señalar que debió la actora probar su solvencia, por considerar que el iudex A quo así lo exigió cuando estableció en el auto de fijación de los límites de la controversia “así como el cumplimiento de los demás requisitos de ley para su procedencia” por lo que cita el criterio de la Sala de Casación Civil de fecha 03/05/2016 Exp. 2015-00831 con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco, el cual es del siguiente tenor:
Así, dentro de éste cambio paradigmático, el “Derecho y la Carga de Probar” se traducen en defenderse probando, formando parte de la cabal y plena caracterización de la defensa y del fin del proceso (Justicia y Verdad), pues si ello se impide, -aún con normas adjetivas en plena vigencia-, se afectarían las Garantías mismas de Rango Constitucional, generándose una limitación al equilibrio y acceso de los medios al proceso; vale decir, que en la edad de la Garantías Adjetivas Constitucionales, una Carga Probatoria Pétrea o Rígida, sería tanto como crear, procesalmente un: “estado de sitio” de los Derechos Fundamentales.
Omissis
Así, en muchas ocasiones la normativa adjetiva y sustantiva civil de la carga de la prueba u onus probandi, establecida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, constituyen insuficientes reglas del reparto de la carga en búsqueda de la verdad (…)
Omissis
Ese es en realidad el dilema de nuestro tiempo, especialmente en la República Bolivariana de Venezuela, donde el Derecho Procesal Civil de la Democracia debe eliminar las bases del individualismo generándose un Juez que, siendo imparcial, no puede ignorar lo que sucede en la realidad, y que el contexto es determinante en el proceso.
Omissis
Es necesario que bajo la visión constitucional se solidarice el concepto de carga de la prueba y se proceda a invertir ésta por desaplicación a través del control difuso que otorga la Ley Fundamental a todos los Jueces de la República.
Se debe asumir quien tiene la mejor posibilidad de acreditar la verdad de los hechos, lo que, a pesar de la existencia de las normas de carga probatoria, que deben desaplicarse al caso en concreto, obligan a desplegar la actividad procesal necesaria para probar el hecho en cuestión, por lo que cobra importancia el principio del equilibrio procesal de las partes (artículo 15 del Código Adjetivo Procesal) que involucra el deber de probar a quien mejor puede hacerlo, “favor probationis” o Teoría de las Cargas Probatorias Dinámicas, que hace recaer la carga de la prueba en quien se halla en mejor condición de aportarla, a los fines de obtener la verdad objetiva. (Negrita de la Sala)
De acuerdo al criterio supra citado el cual acoge quien aquí suscribe de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se desprende entonces un cambio del esquema de la carga de la prueba, de tal manera que las Cargas Probatorias Dinámicas ó Solidarias también llamadas de cooperación, sólo provocan, un desplazamiento parcial de la carga probatoria, el cual a pesar de no ser aplicado a todos los casos a resolver, se puede deducir que corresponderá a quien tenga mejores condiciones para probar.
En razón de lo expuesto y con el objeto de desechar el argumento que viene haciendo la demandada desde el inicio del presente procedimiento, y dado a que se invierte la carga probatoria, debió la parte actora demostrar la solvencia del canon de arrendamiento pues era quien tenía las mejores condiciones para probar y así demostrar ser merecedora de la preferencia ofertiva; y que de esta manera hiciera prosperar la acción por retracto legal arrendaticio, no obstante de la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente asunto, no logra evidenciar esta Juzgadora la solvencia del pago de los cánones de arrendamiento a que se contrae el segundo aparte del articulo 131 in comento.
Ciertamente, corre inserto a los folios 110 al 121, ambos inclusive, Pieza 2, depósitos bancarios a favor de la ciudadana Damaris Fernández, los cuales fueron incorporados al presente asunto en la oportunidad de celebrarse la audiencia de juicio en primera instancia, por lo que fueron declarados inadmisibles por el iudex a quo al considerar que las documentales no fueron consignadas en la oportunidad procesal correspondiente, fundamento este que mantiene esta Juzgadora por cuanto de resultar lo contrario, se estaría indefectiblemente en contravención al principio de preclusión de los actos procesales. Así se decide.-
Señala el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil:
Art. 254. Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda, sino cuando, a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
Dado que en el presente caso, la actora no demostró la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento para ser merecedora al derecho de preferencia como así lo alego en el libelo de la demanda, menos aun puede accionar por retracto legal, tomando en consideración que una es consecuencia de la otra, son razones suficientes para que este Tribunal Superior declare SIN LUGAR la acción por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por los ciudadanos José Pacheco Gruber y Flor Amelia Cañizalez contra las ciudadanas Damaris Fernández y Clara Estrella Díaz. Así se decide.-
En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, se declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Juan Alcides Caro, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en consecuencia se declara NULA la sentencia definitiva dictada en fecha quince (15) de junio de 2018, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, y por cuanto se hace necesario que esta alzada asuma la plena jurisdicción para resolver la situación jurídica planteada de conformidad con el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil se declara SIN LUGAR, la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.-
IX
DECISIÓN
Por las razones precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: Su COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación, interpuesto por el abogado Juan Alcides Caro, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada; contra la sentencia definitiva dictada en fecha quince (15) de junio de 2018, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
SEGUNDO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada.
TERCERO: SE ANULA la sentencia definitiva dictada en fecha quince (15) de junio de 2018, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
Conociendo el fondo de la controversia de conformidad con el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil se decide en los siguientes términos:
CUARTO: En consecuencia se declara SIN LUGAR la acción por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por los ciudadanos JOSÉ PACHECO GRUBER Y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ contra las ciudadanas DAMARIS FERNÁNDEZ Y CLARA ESTRELLA DÍAZ, supra identificados.
QUINTO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo
SEXTO: Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
SEPTIMO: Se deja constancia que la presente decisión fue dictada dentro del lapso de ley, por lo que se consideran las partes a derecho.
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los seis (06) días del mes de noviembre del año dos mil dieciocho (2018). Años: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
La Jueza Provisoria,
Abg. Marvis Coromoto Maluenga de Osorio

El Secretario Temporal
Daniel Montoya

Publicada en su fecha a las 02:44 p.m.

El Secretario Temporal
L.S. Jueza Provisoria (fdo.) Abg. Marvis Coromoto Maluenga de Osorio. El Secretario Temporal (fdo.) Daniel Montoya. Publicada en su fecha a las 02:44 p.m. El Secretario Temporal (fdo.). El suscrito Secretario Temporal del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, certifica que la presente copia es un traslado fiel y exacto de su original y se expide por mandato judicial, en Barquisimeto a los seis (06) días del mes de noviembre del año dos mil dieciocho (2018) Años: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.

El Secretario Temporal,
Daniel Montoya.