TSJ Regiones - Decisión

Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, Doce (12) de Noviembre de dos mil dieciocho (2018)
208º y 159º

ASUNTO: KP02-V-2017-002678.

DEMANDANTE: Ciudadana MARIA ELENA BOUSTANI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.069.580, de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE: DAYANA AGUIRRE B, abogada inscrita en el Inpreabogado bajo el N°126.048 de este domicilio.
DEMANDADO: ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad N° V-9.852.479., de este domicilio.
APODERADOS: JESUS ELIAS MENDOZA OROPEZA y ELIAS JERONIMO MENDOZA ROYET, Abogados inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 9.361 y 76.485, de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA
Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley y habiéndose celebrado la audiencia o debate oral del presente juicio, de conformidad con los artículos 870, 872 y 876 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la Sentencia, la cual, fue declarada: Como punto previo, INADMISIBLE LA RECONVENCION interpuesta por la parte demandada JUAN CARLOS GARCIA ALONSO contra la parte demandante y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Desalojo interpuesta por el ciudadana MARIA ELENA BOUSTANI, asistida por la Abogada DAYANA AGUIRRE B, contra el ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, a tal efecto se declaró: Primero: CON LUGAR el desalojo del inmueble arrendado Local Comercial distinguido con el N° 2 de un edificio de cuatro pisos, ubicado en la carrera 21 entre calles 29 y 30, N°29-104, Municipio Iribarren, Barquisimeto, Estado Lara, se ordenó a la parte demandada ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, titular de la cedula de identidad N° V-9.852.479 a entregar el local comercial plenamente identificado, libre de personas y cosas, en el mismo estado en que lo recibió. Segundo: SIN LUGAR la garantía por el incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la prorroga legal prevista en el numeral 3 del artículo 22 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial. No se condenó en costas en la reconvención dado la especial naturaleza declarativa del fallo. No se condenó en costas en el Desalojo por no haber vencimiento total. Y de conformidad a lo establecido en la norma contenida en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, encontrándonos dentro de la oportunidad procesal, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:
I
SINTESIS DE LA LITIS:
ALEGATOS DE LAS PARTES:
PARTE DEMANDANTE:
Escrito Libelar:
Se inició el presente juicio, mediante libelo de demanda interpuesta por la ciudadana MARIA ELENA BOUSTANI, titular de la cédula de identidad V-4.069.580, debidamente asistida por la abogada DAYANA AGUIRRE B, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 126.048, en fecha 5 de Octubre de 2017 por ante la Oficina de Recepción de Documentos Civiles y distribuida en fecha 6 de Octubre de 2017 al Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara (fs. 1 al 7 y anexos del folio 8 al 20), por motivo de Desalojo de local comercial, por vencimiento del lapso convencional de duración de contrato y del lapso de prorroga legal del mismo contra el ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, titular de la cedula de identidad N° V-9.852.479, recibido el presente asunto por este Tribunal, en fecha 23 de Julio de 2018 por motivo de RECUSACIÓN planteada por la parte demandada contra el Juez Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
Señala la demandante, que mediante documento privado otorgado en fecha primero de septiembre del año dos mil diez (01/09/2010), celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, mediante el cual le dio en arrendamiento un (1) inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 2 de un edificio de cuatro pisos, ubicado en la carrera 21 entre calles 29 y 30, N°29-104, Municipio Iribarren, Barquisimeto, Estado Lara. Que en el contrato antes mencionado, se estableció que su lapso de duración seria de doce (12) meses, contado desde el primero de septiembre del año dos mil diez (01/09/2010) al Treinta y uno de Agosto del año dos mil once (31/08/2011), estableciéndose en el contrato que el canon de arrendamiento, seria de la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 5.000,00), los primeros seis (06) meses y la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/100CENTIMOS (Bs. 5.500,00) los seis (06) meses restantes, pagaderos por mensualidades adelantadas, los primeros cinco días de cada mes.
Arguyo, que vencido el primer lapso de duración del contrato de arrendamiento antes mencionado, en fecha primero de septiembre del año dos mil once (01/09/2011), se modificó la relación arrendaticia al suscribir ambas partes cuatro contratos de arrendamientos más, que se especifican así: En el Primer contrato, se estableció que el lapso de duración del contrato seria de doce (12) meses, contado desde el primero de septiembre del año dos mil once (01/09/2011) al treinta y uno de agosto del año dos mil doce (31/08/2012). También se estableció que el canon de arrendamiento seria la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 7.000,00), pagaderos por mensualidades adelantadas, los primeros cinco días de cada mes y por último se estableció que el inmueble arrendado solo será utilizado para la venta de sandalias. Manteniéndose vigentes en su esencia las demás cláusulas del contrato. En el Segundo contrato, se estableció que el lapso de duración del contrato seria de doce (12) meses, contado desde el primero de septiembre del año dos mil doce (01/09/2012) al treinta y uno de agosto del año dos mil trece (31/08/2013), además se estableció que el canon de arrendamiento seria de la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 9.000,00), pagaderos por mensualidades adelantadas, los primeros cinco días de cada mes. Manteniéndose vigentes en su esencia las demás cláusulas del contrato. En el Tercer contrato, se estableció que el lapso de duración del contrato seria de doce (12) meses, contado desde el primero de septiembre del año dos mil trece (01/09/2013) al treinta y uno de agosto del año dos mil catorce (31/08/2014), estableciéndose que el canon de arrendamiento seria la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARESCON 00/100 CENTIMOS (Bs. 10.000,00), los primeros seis (06) meses y la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 12.000,00) los seis (06) meses restantes, pagaderos por mensualidades adelantadas, los primeros cinco días de cada mes. Manteniéndose vigentes en su esencia las demás cláusulas del contrato. Y en el Cuarto Contrato, se estableció que el lapso de duración del contrato seria de doce (12) meses, contado desde el primero de septiembre del año dos mil catorce (01/09/2014) al treinta y uno de agosto del año dos mil quince (31/08/2015), además se estableció que el canon de arrendamiento seria la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 15.000,00), los primeros seis (06) meses y la cantidad de QUINCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 15.500,00) los seis (06) meses restantes, pagaderos por mensualidades adelantadas, los primeros cinco días de cada mes. Manteniéndose vigentes en su esencia las demás cláusulas del contrato.
Señaló, que habiéndose vencido el lapso de prorroga legal en fecha treinta y uno de agosto del año dos mil diecisiete (31-08-2017), el arrendatario no cumplió con su obligación de entregar el inmueble arrendado, habiendo sido infructuosas las gestiones realizadas a los fines de lograr que la misma cumpla con su obligación, por cuanto en virtud de los contratos que de común acuerdo suscribió con el arrendatario JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, desde el 01/09/2010 prorrogándose anualmente hasta el 31/08/2015, le fue otorgado al arrendatario dos (2) años de prorroga legal conforme lo estipula el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, notificándole vía telegrama enviado a través de la oficina de IPOSTEL, del comienzo y de la finalización del lapso de prorroga legal, así como de la fecha en que debió hacer la entrega material libre de personas y cosas del inmueble arrendado. Habiendo sido infructuosas las gestiones realizadas a los fines de lograr que el ciudadano JUAN CARLOS GARCCIA ALONSO cumpla con su obligación, es por lo que solicitó el desalojo del local comercial arrendado por cumplimiento del lapso convencional de duración del contrato de arrendamiento celebrado, y del lapso de prorroga legal del mismo, para que le sea entregado el local comercial arrendado, solicitando en su petitorio, la entrega sin plazo alguno, libre de personas y bienes, en el mismo buen estado que lo recibió el inmueble arrendado, constituido por un local comercial, distinguido con el N° 2 de un edificio de cuatro Pisos, ubicado en la carrera 21 entre calles 29 y 30, N°29-104, Municipio Iribarren, Barquisimeto, Estado Lara. También que le pague por el incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble Arrendado al vencimiento de la prorroga legal, en fecha treinta y uno De agosto del año dos mil diecisiete (31/08/2017), la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs.750,00) diarios, cantidad equivalente al monto diario del canon de Arrendamiento vigente para el momento de vencimiento de la Prorroga legal, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta Por ciento (50%) de dicho monto; cantidad a pagar desde el primero de septiembre del año dos mil diecisiete (01/09/2017), hasta la fecha en que sea entregado el inmueble arrendado a su Representada; de conformidad con lo establecido en el numeral 3 del artículo 22 del Decreto Presidencial N°: 929 de fecha veinticuatro de abril del año dos mil catorce (24/04/2014), publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha veintitrés de mayo del año dos mil catorce(23/05/2014), con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial. Al igual que devolver el inmueble solvente de los servicios de agua, energía eléctrica y aseo urbano de acuerdo a lo verbalmente convenido debiendo entregar al término del contrato las solvencias correspondientes y a Pagar las costas y costos del proceso.
Así mismo, fundamentó su demanda de Desalojo de Local comercial, en los artículos 1.167 y 1.594 del Código Civil, asimismo en los artículos 40 en su literal g, 22 en su numeral 3 y 43 del Decreto Presidencial N°: 929 de fecha veinticuatro de abril del año dos mil catorce (24-04-2014), publicado en la Gaceta Oficial N°: 40.418 de fecha veintitrés de mayo del año dos mil catorce (23/05/2014),Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Escrito de Contestación a la reconvención:
En fecha 18 de Diciembre de 2017 (fs. 112 al 123), la ciudadana MARIA ELENA BOUSTANI asistida por los abogados SANDRA ELIZABETH RODRIGUEZ GONZALEZ y ROGER JOSE ADAN CORDERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 136.155 y 127.585, consignó escrito de contestación a la reconvención por ante el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, donde como punto previo rechazó el argumento esgrimido por la demandada, en su escrito de contestación al señalar la condición de “sedicente del abogado que asiste a la demandante; por cuanto miente descaradamente o por IGNORANCIA O POR MALA FE; al tratar de confundir al juez”; puesto que ciertamente durante el curso de la prorroga legal se mantienen vigentes las obligaciones contractuales para el arrendatario, no es menos cierto también, que independientemente de la duración de dicha prorroga (un año o dos años), lo cierto es que la demandada tenia obligaciones como la de entregar el inmueble a la fecha de expiración de la prórroga. Por otro la reconoció la demanda que interpuso ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, según expediente N° KP02-V-2016-1054 por motivo de desalojo la cual fue declarada inadmisible.
Asimismo, rechazó que haya operado la tacita reconducción alegada por el reconviniente, señalando algunos criterios doctrinales y jurisprudenciales sobre el tema. Señalo que indistintamente que la prorroga legal sea de un año o de dos; lo cierto es que no ha habido anuencia para que el demandado arrendatario continúe ocupando el inmueble arrendado, ya que como consta en copias de telegramas acompañados al escrito libelar y que no fueron impugnados por la parte demandada se requirió la entrega del local arrendado para el mes de agosto de 2017.
De la misma manera, desconoció la letra de cambio Sin fecha por un monto de Bs. 120.000,00, ya que la misma no puede considerarse letra de cambio porque en ella no figura el nombre de la beneficiaria. También desconoció las letras de fechas 01/10/10, 01/11/10, 01/12/10, Febrero 2011, 02/03/11, 02/04/11, 02/05/11, por Bs 5.000,00 cada una. También rechazó el resto de las letras de cambio pues las mismas no pueden asimilarse a canon de arrendamientos, ni ser demostrativos de ellos, cuando su Valor dice Convenido. De igual manera Impugnó las documentales Anexo B, por ser copias fotostáticas y en relación a la transferencia bancaria por Bs. 120.000,00 expresó que la misma no demuestra ningún empobrecimiento de la demandada, ni menos un enriquecimiento de la demandante, pues del mismo no se aprecia el nombre del beneficiario a quien se realizó la transferencia, igualmente rechazó el recibo de fecha 01/02/2012 por Bs. 14.000,00 ya que no fue suscrito por ella, ni recibió cantidad alguna de dinero por parte del demandado. Finalizo señalando que es manifiestamente infundada la pretensión reconvencional, solicitando que la misma sea declarada sin lugar.
Audiencia oral:
En la Audiencia oral de juicio llevada a cabo en fecha 29 de Octubre de 2018 (fs. 235 al 237), la parte demandante ciudadana María Elena Boustani, asistida por el Abogado Elio Ramón Mogollón Viloria, inscrito en el IPSA bajo el N° 92.320, expuso: Que ratificaban en todo y cada una de las partes de la demanda y la promoción de pruebas; los contratos de arrendamientos; notificación-desahucio que se le realizo a través de oficina IPOSTEL las cuales corren en autos. También ratificaron en todo y cada una de la partes del escrito de contestación de la reconvención, rechazando la reconvención interpuesta e igualmente solicitaron se declare sin lugar dicha reconvención, dejaron constancia que se le otorgo y cumplió con la prorroga legal, dejaron igualmente constancia que se le notificó del vencimiento del contrato dentro del lapso legal e igualmente el de no continuar con la relación arrendaticia y que era una relación a tiempo determinado. Rechazaron, negaron y contradijeron todas las excepciones y pruebas promovidas por la parte demandada así como su defensa y por ultimo solicitaron se declare el desalojo del local comercial por cuanto se determinó que tenía vencido el lapso convencional del contrato así como disfruto de la prorroga legal correspondiente y que sea condenado a la entrega material del local y declare con lugar la presente demanda.
PARTE DEMANDADA:
Escrito de Contestación:
En fecha 06 de Diciembre de 2017 (fs. 31 al 33 y anexos a los folios 34 al 110), el abogado JESUS ELIAS MENDOZA OROPEZA en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONZO, consignó escrito de contestación a la demanda por ante el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, donde procedió a dar contestación a la demanda y a su vez de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil procedió a proponer la mutua petición contra la parte demandante.
En cuanto a la contestación de la demanda, procedió a dar contestación a la misma interpuesta en contra de su representado y por ende rechazó, contradijo, refutó y negó lo expresado en el libelo respectivo, de manera general y en cada uno de los puntos detallados en la improcedente pretensión. Luego señaló que en el libelo, que corre de los folios uno al siete (1-7); se solicita el desalojo del local comercial ubicado en la carrera21 entre calles 29 y 30 nro. 29-104 de esta ciudad de Barquisimeto arrendado; por vencimiento del lapso de duración del contrato y por vencimiento del lapso de prorroga legal del mismo; también solicitan el pago de la cantidad de setecientos cincuenta bolívares diarios (750 BS) diarios, cantidad equivalente al monto del canon de arrendamiento vigente para el momento del vencimiento de la prorroga legal, más el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de dicho monto y dicen que es la cantidad a pagar desde el primero de septiembre del año 2017, hasta la fecha de entrega de inmueble arrendado. Refiriendo la demandante que la relación arrendaticia se constituyó a partir del 01 septiembre del año 2010 (01-09-2010) según contrato privado, que anexan marcado “A”; allí se estableció el lapso de duración de doce meses del 01/09/2010 al 31/08/2011, también refieren que hubo un segundo contrato privado que acompañan como anexo letra “B” desde el 01/09/2011 al 31 /08/2012.-sucesivamente anexan con la letra marcadas C, D Y E como contratos privados con duración exacta de una año cada uno; siendo que el último contrato se otorgó el 01/09/2014 al 31/08/2015. Que en el Folio Tres (3) dice textualmente la accionante que “desde el año 01/09/2010 prorrogándose anualmente hasta el 30/08/2015, por lo cual le fue otorgado dos años de prorroga legal como lo estipula el artículo 26 de la Ley De Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial” y también argumenta que habiéndose vencido el lapso de prorroga legal desde el año 31/08/2017, no cumplió el arrendatario con entregar el inmueble. Que las afirmaciones anteriores demuestran la condición de sedicente del abogada que asiste a la demandante; por cuanto miente descaradamente o por IGNORANCIA O POR MALA FE, al tratar de confundir al juez y se dice lo anterior, porque el referido artículo 26 de la ley especial, regula la duración de la prorroga legal según los casos, y establece la duración arrendaticia (para la prorroga legal arrendaticia de la siguiente manera: “Artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por UNA PRORROGA LEGAL que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prorroga máxima
Hasta un (1) año; 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años. 3 años…”
Señaló que el encabezamiento de este artículo refiere inequívocamente, que el arrendatario tendrá derecho a optar por “UNA PRORROGA LEGAL” y no dos, siendo también indubitable que en la regulación habla que la misma sea de dos años (2) cuando la relación arrendaticia será de más de cinco y menos de diez años y que cuando esta duración no sea más de cinco años la prorroga legal (única) será de un año. Ahora bien, tanto por los contratos anexados como por lo propio dicho de la demandante, la relación arrendaticia empezó desde 01/09/2010 hasta el 31/08/2015, es decir días menos de cinco años.
Expreso que en consecuencia, de la actas procesales se evidencia que en su caso la prorroga legal correspondiente según la ley es de un año que empezó a correr el 31/08/2015; venciendo en el 31/08/2016.- Señalando además que Según documentos que anexo “B”, en legajo de recibos (17) en total y que son constancias de los pagos de QUINCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs, 15.500,00) cada uno, en la misma cuenta bancaria cuyo titular es la demandante y que desde el principio de la relación arrendaticia, desde el año 2010, ha sido la forma de cancelar los alquileres, y por la propia confesión de la accionante arrendadora siguió recibiendo, después de la prorroga legal de un año, el canon de arrendamiento acordado en el último contrato y como se apreciara, tiene UN AÑO (1) Y CINCO (5) MESES recibiendo el canon de arrendamiento y por supuesto manteniendo al arrendatario en posesión. Es por lo que aquí opera la Tacita Reconducción.
Asimismo procedió, a tenor del artículo 361 del C.P.C, a proponer la mutua petición y lo hizo contra la parte demandante por la figura jurídica establecida en el artículo 1.185 del Código Civil, es decir “el enriquecimiento sin causa”, que acredita a su representado para recibir indemnización por lo que se ha empobrecido por los hechos como sucedieron y por los que también se ha enriquecido la demandante. Que anexo documentos demostrativos de que la accionante recibió cantidades de dinero desde el año 2012 de parte de su poderdante y que los mismos tienen conexión con la relación arrendaticia que entre ambos se configuro hasta la presente fecha, pero que dichos sucesos desde el año 2012, encuadran perfectamente en el supuesto que establece el Código Civil en su artículo 1.184, que textualmente dice “aquel que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligado a indemnizarla, dentro del límite de su propio enriquecimiento, de todo lo aquella se halla empobrecido”, es decir, el enriquecimiento sin causa.
Arguyó, que su defendido Juan Carlos García fue demandado, por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, asunto N° Kp02-V-2016-1054 causa “declarada inamisible”. También se anexó un legajo de 34 letras en original; y 2 recibos que fueron cancelados sin causa. Que en ese expediente se consignaron 34 documentos representados en la figura de letras, cancelados por su mandante y recibidos por la señora Boustani, según se desprende de las firmas que aparecen en el texto de las mismas, que estas erogaciones no tuvieron ninguna causa legal y mucho menos ninguna causa legal la recepción de parte de la Señora Boustani. Que Igualmente bajo las mismas circunstancias, está el documento de fecha 1/02/2012 que corresponde a un depósito de parte del inquilino que tampoco tiene causa legal, porque en ese contrato, de esa fecha se exigió un fiador y la ley no permite ambas garantías (depósito y fianza), que las cantidades de dinero pagados suman SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (646.000,00 BS), según documentos que en original anexaron y es por todo lo expuesto que solicita de la demandante la indemnización por esos conceptos o cantidades, indexadas y de no ser así, que a ello sea condenada por este tribunal; invocando formalmente la indexación de ley, pidiendo sea admitido el presente escrito y sustanciado conforme a derecho y declarando con lugar lo reconvenido.
Audiencia oral:
En la Audiencia oral de juicio llevada a cabo en fecha 29 de Octubre de 2018 (fs. 235 al 237), se deja constancia de la incomparecencia de la parte demandada.
II
ANALISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PRESENTE PROCESO
Planteada así la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil Vigente, que establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, este Tribunal observa que dentro del lapso establecido en la ley las partes ejercieron su derecho a promover pruebas de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
En este sentido, se observa que la parte demandante para demostrar sus respectivas afirmaciones de los hechos, promovió conjuntamente con el escrito libelar las siguientes pruebas:
PRIMERO: Marcada “A”, original de Contrato de Arrendamiento privado (fs. 8 y 9), suscrito por la ciudadana MARIA ELENA BOUSTANI (parte actora) y el ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONSO (parte demandada), sobre un Local Comercial distinguido con el N° 2 de un edificio de cuatro pisos, ubicado en la carrera 21 entre calles 29 y 30, N°29-104, Municipio Iribarren, Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 01/09/2010 por 12 Meses fijos hasta el 31/08/2011.Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil, al ser reconocido éste por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda y así se establece.
SEGUNDO: Marcada “B”, original de Contrato de Arrendamiento privado (fs. 10 y 11), suscrito por la ciudadana MARIA ELENA BOUSTANI (parte actora) y el ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONSO (parte demandada), sobre un Local Comercial distinguido con el N° 2 de un edificio de cuatro pisos, ubicado en la carrera 21 entre calles 29 y 30, N°29-104, Municipio Iribarren, Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 01/09/2011 por 12 Meses fijos hasta el 31/08/2012. Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil, al ser reconocido éste por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda y así se establece.
TERCERO: Marcada “C”, original de Contrato de Arrendamiento privado (fs. 12 y 13), suscrito por la ciudadana MARIA ELENA BOUSTANI (parte actora) y el ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONSO (parte demandada), sobre un Local Comercial distinguido con el N° 2 de un edificio de cuatro pisos, ubicado en la carrera 21 entre calles 29 y 30, N°29-104, Municipio Iribarren, Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 01/09/2012 por 12 Meses fijos hasta el 31/08/2013. Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil, al ser reconocido éste por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda y así se establece.
CUARTO: Marcada “D”, original de Contrato de Arrendamiento privado (fs. 14 y 15), suscrito por la ciudadana MARIA ELENA BOUSTANI (parte actora) y el ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONSO (parte demandada), sobre un Local Comercial distinguido con el N° 2 de un edificio de cuatro pisos, ubicado en la carrera 21 entre calles 29 y 30, N°29-104, Municipio Iribarren, Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 01/09/2013 por 12 Meses fijos hasta el 31/08/2014. Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil, al ser reconocido éste por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda y así se establece.
QUINTO: Marcada “E”, original de Contrato de Arrendamiento privado (fs. 16 y 17), suscrito por la ciudadana MARIA ELENA BOUSTANI (parte actora) y el ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONSO (parte demandada), sobre un Local Comercial distinguido con el N° 2 de un edificio de cuatro pisos, ubicado en la carrera 21 entre calles 29 y 30, N°29-104, Municipio Iribarren, Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 01/09/2014 por 12 Meses fijos hasta el 31/08/2015. Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil, al ser reconocido éste por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda y así se establece.
SEXTO: Marcada “F”, copia fotostática simple de Telegrama (folio 18), de fecha 04 de Agosto de 2015, dirigido a JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, por MARIA ELENA BOUSTANI, donde se le notifica que a partir del 01 de Septiembre del 2015, comienza el lapso de su prorroga legal. Este Tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil, por cuanto, el telegrama por provenir de un instituto o ente del Estado Venezolano, tienen el carácter de documentos administrativos, los cuales emanan de funcionarios públicos en ejercicio de sus competencias y se presumen ciertos hasta prueba en contrario y al tratarse de una copia simple debió ser impugnada en su oportunidad, siendo en este caso reconocida por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda y así se establece.
SEPTIMO: Marcada “G”, copia fotostática simple de Telegrama (folio 19), de fecha 13 de Octubre de 2016, dirigido a JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, por MARIA ELENA BOUSTANI, donde se le notifica que el 31 de Agosto de 2016, venció el primer año de prorroga legal que opero de pleno derecho sobre el inmueble antes. Este Tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil, por cuanto, el telegrama por provenir de un instituto o ente del Estado Venezolano, tienen el carácter de documentos administrativos, los cuales emanan de funcionarios públicos en ejercicio de sus competencias y se presumen ciertos hasta prueba en contrario y al tratarse de una copia simple debió ser impugnada en su oportunidad, siendo en este caso reconocida por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda y así se establece.
OCTAVO: Marcada “H”, copia fotostática simple de Telegrama (folio 20), de fecha 16 de Junio de 2017, dirigido a JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, por MARIA ELENA BOUSTANI, donde se le notifica que debe entregar el local en Agosto 2017 libre de personas y cosas, en buen estado. Vence prorroga legal 2 años. Y copia simple de factura N° 875530 de la misma fecha del telegrama expedida por la taquilla de Ipostel Barquisimeto a nombre de María Elena Boustani. Este Tribunal los valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil, por cuanto, el telegrama por provenir de un instituto o ente del Estado Venezolano, tienen el carácter de documentos administrativos, los cuales emanan de funcionarios públicos en ejercicio de sus competencias y se presumen ciertos hasta prueba en contrario y al tratarse de copias simples debieron ser impugnadas en su oportunidad, siendo en este caso reconocidas por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda y así se establece.
Pruebas promovidas en el escrito de promoción de pruebas, (fs. 131 al 134): Abierta la causa a pruebas la ciudadana MARIA ELENA BOUSTANI, parte actora, asistida por los abogados SANDRA ELIZABETH RODRIGUEZ GONZALEZ y ROGER JOSE ADAN CORDERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 136.155 y 127.585, promovió, ratifico e hizo valer las instrumentales acompañadas al escrito libelar, marcadas A, B, C, D y F, sobre las cuales ya se emitió consideraciones respecto al valor probatorio de cada una de ellas y Así se decide.
En cuanto a la reproducción del valor del documento acompañado al libelo de demanda marcado con la letra “F”, “G” y “H”, relativo a copias simples de Resolución Administrativa N° 021-2015-I,al estado de cuenta emitido por el banco Provincial y al expediente KP02-N-2015-000368, respectivamente, las mismas se desechan al ser pruebas inexistentes en autos , toda vez que al revisar el libelo de demanda y sus recaudos las pruebas marcadas “F”, “G” y “H” corresponden a las copias fotostáticas simples de telegramas, que ya fueron valorados en su oportunidad y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Se observa que en el escrito de contestación a la demanda (fs. 31 al 33 y anexos del folio 34 al 110) presentado por el Apoderado de la parte demandada en el presente juicio, que promovió conjuntamente con dicho escrito las siguientes pruebas:
PRIMERO: Original del Poder Especial y copia simple del mismo, otorgado en 29 de Noviembre de 2017 (fs. 34 al 37), por JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, a los abogados JESUS ELIAS MENDOZA OROPEZA y ELIAS JERONIMO MENDOZA ROYET, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 9.361 y 76.485, ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto inserto bajo el N° 7, tomo 262, folios 20 hasta el 22 de los libros llevados por esta notaria, anexo marcado A. Es apreciado por este Tribunal en todo su valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto del mismo se aprecia el carácter con que actúa el abogado Jesús Elías Mendoza Oropeza. Y así se establece.
SEGUNDO: Promovió las testimoniales de los ciudadanos Aroldo Antonio Piña Gil, Juan Perozo, Yesenia Moyetones y Teófilo Arrieche; todos de este domicilio, sin embargo en la Audiencia Oral realizada en fecha 29 de Octubre de 2018, oportunidad para la evacuación de los testigos, la parte demandada y promovente de los testigos, no compareció ni por si, ni por medio de apoderado, en consecuencia, este tribunal declara inexistente la prueba testimonial por falta de oportuna evacuación y así se decide.
Pruebas promovidas en el escrito de promoción de pruebas, (fs. 130): Abierta la causa a pruebas el apoderado judicial de la parte demandada Abogado Jesús Elías Mendoza Oropeza, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 9.361, invocó el mérito favorables de los autos, promovió y ratifico la prueba de testigo e hizo valer las instrumentales acompañadas al escrito de contestación, sobre las cuales ya se emitió consideraciones respecto al valor probatorio de cada una de ellas y Así se decide.
Se observa en el escrito de Reconvención (fs. 31 al 33 y anexos del folio 34 al 110) presentado por el Apoderado de la parte demandada en el presente juicio, que promovió conjuntamente con dicho escrito las siguientes pruebas:
Marcado “A-1”, copia certificada del asunto KP02-V-2016-001054, por motivo de Desalojo (fs.38 al 44), intentada por la ciudadana MARIA ELENA BOUSTANI, asistida por la abogada Dayana Aguirre, contra el ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, expedida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara y demuestra para la fecha, que la demanda fue declarada inadmisible, cuyas partes son las misma en la presenta causa y el motivo está vinculado al arrendamiento del local comercial objeto del presente caso, se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se establece.
Marcado “A-2”, copia certificada del asunto KP02-R-2017-000044, por motivo de apelación del expediente indicado en la prueba marcada “A-1” (fs.45 al 49), intentada ante el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental y demuestra para la fecha, que se Homologo el desistimiento de la apelación, cuyas partes son las misma en la presenta causa y el motivo está vinculado al arrendamiento del local comercial objeto del presente caso, se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se establece.
Marcado “A-3”, Legajo de originales de 33 letras de cambio todas S/N, por diferentes cantidades, cuyo análisis será efectuado en la parte motiva de este fallo por constituir uno de los hechos controvertidos en la reconvención y Así se establece.
Marcado “A-4”, Transferencia a terceros del Banco Provincial a la cuenta abonada 0108-2406-25-0200187219, de fecha 05/02/2014, por Bs. 120.000,00 y original de Recibo de fecha 01/02/2012, donde dice que se ha recibido de JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, en su carácter de arrendatario de un local comercial distinguido con el N° 2 de un edificio de cuatro pisos, ubicado en la carrera 21 entre calles 29 30, N° 29-104 de Barquisimeto, por la cantidad de Bs.14.000,00 por concepto de depósito del local, firma Dayana Aguirre (Fdo. ilegible) y Juna Carlos García Alonso((Fdo. ilegible), cuyo análisis será efectuado en la parte motiva de este fallo por constituir uno de los hechos controvertidos en la reconvención y Así se establece.
Marcado “A-5”, Escrito de Capitulo VIII, de las Acciones Legales que nacen de la irregular Relación Arrendaticia que analizamos, firmada por Jesús Elías Mendoza (Fdo. ilegible), con sello húmedo de la URDD Civil fechado 20/9/16, cuyo análisis será efectuado en la parte motiva de este fallo por constituir uno de los hechos controvertidos en la reconvención y Así se establece.
Marcado “A-6”, copia certificada auto de fecha 27/09/2017, acta de audiencia de juicio y fijación de los límites de la controversia en el asunto KP02-V-2016-001054, por motivo de Desalojo (fs.88 al 93), copia certificada expedida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara y demuestra para la fecha, que se llevo a cabo dichas actuaciones en el referido expediente, se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se establece.
Marcado “B”, Legajo de 17 Transferencias a terceros del Banco Provincial a la cuenta abonada 0108-2406-25-0200187219, de diferentes, cuyo análisis será efectuado en la parte motiva de este fallo por constituir uno de los hechos controvertidos en la reconvención y Así se establece.
Promovió las testimoniales de los ciudadanos Juan Perozo, Yesenia Moyetones, Aroldo Antonio Piña Gil, Nil Marcano, Teófilo Arrieche y Omar Blasco; todos de este domicilio, sin embargo en la Audiencia Oral realizada en fecha 29 de Octubre de 2018, oportunidad para la evacuación de los testigos, la parte demandada y promovente de los testigos, no compareció ni por si, ni por medio de apoderado, en consecuencia, este tribunal declara inexistente la prueba testimonial por falta de oportuna evacuación y así se decide.
Pruebas promovidas en el escrito de promoción de pruebas de la reconvención, (fs. 130): Abierta la causa a pruebas el apoderado judicial de la parte demandada Abogado Jesús Elías Mendoza Oropeza, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 9.361, invocó el mérito favorables de los autos, promovió y ratifico la prueba de testigo e hizo valer las instrumentales acompañadas al escrito de reconvención marcadas A1, A2, A3 y A4, sobre las cuales ya se emitió consideraciones respecto al valor probatorio de cada una de ellas y Así se decide.
Prueba de Inspección Judicial y prueba de Informes: Estas pruebas FUERON NEGADAS en el auto de admisión de fecha 25 de Enero de 2018, (F.135).
III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad procesal para emitir pronunciamiento en el presente asunto, corresponde a esta Juzgadora hacerlo bajo las consideraciones siguientes:
PUNTO PREVIO
DE LA RECONVENCION

La presente causa se inició mediante libelo de demanda presentado por la ciudadana MARIA ELENA BOUSTANI, asistida por la abogada DAYANA AGUIRRE B, plenamente identificadas en autos, por motivo de Desalojo de Local Comercial, por vencimiento del lapso convencional de duración de contrato y del lapso de prorroga legal del mismo, en contra del ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONSO.
En fecha 06 de Diciembre de 2017 (fs. 31 al 33 y anexos a los folios 34 al 110), el abogado JESUS ELIAS MENDOZA OROPEZA en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONZO, consignó escrito de contestación a la demanda, donde procedió a dar contestación a la demanda y a su vez de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil procedió a proponer la mutua petición contra la parte demandante por motivo de ENRIQUESIMIENTO SIN CAUSA.
En fecha 07 de Diciembre de 2017, el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante auto admitió a sustanciación la reconvención presentada, por no estar incursa en ninguna de las causales de inadmisibilidad contempladas en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil y fijo lapso para la contestación de la misma a la parte actora.
Primariamente, considera necesario quien aquí juzga, realizar algunas consideraciones conceptuales y doctrinarias respecto de los requisitos de admisibilidad de la demanda reconvencional como materia de estricto orden público, al respecto, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil establece:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”
En el caso que nos ocupa, se inició el juicio con libelo de demanda por motivo de Desalojo de Local Comercial, procedimiento regulado por la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil por referirlo así la propia Ley Especial, en la oportunidad de la contestación de la demanda de Desalojo, la parte demandada a través de su Apoderado abogado JESUS ELIAS MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 9.361, procedió a proponer la mutua petición contra la parte demandante ciudadana María Elena Boustani por la figura jurídica establecida en el artículo 1.185 y 1.184 del Código Civil, es decir “ENRIQUESIMIENTO SIN CAUSA”, que acredita a su representado para recibir indemnización por lo que se ha empobrecido por los hechos como sucedieron y por los que también se ha enriquecido la demandante, por lo que puede observar esta juzgadora que los respectivos procedimientos Desalojo y Enriquecimiento Sin Causa son incompatibles entre sí, pues éste último se tramita por el procedimiento ordinario y a tenor de la norma contenida en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil que establece:
“El Juez, a solicitud de parte y aún de oficio, declarara inadmisible la reconvención si esta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario”
La presente reconvención versa sobre procedimientos incompatible entre sí, el primero Desalojo con procedimiento especial y el segundo Enriquecimiento Sin Causa con procedimiento ordinario, por lo que la reconvención debe ser declarada inamisible. Y así se decide.
Aunado, a lo establecido en los artículos 31, 32, 33, 35, 36, 37, 38 y 43 del Código de Procedimiento Civil los cuales señalan las reglas que rigen los supuestos de las demandas cuyo valor conste expresamente y al deber que tienen los justiciables de expresar en sus demandas la estimación en bolívares y su equivalente en unidades tributarias, de conformidad con el artículo 1 de la Resolución N° 2009-0006 emanada del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de Marzo de 2009. No puede inadvertir esta operadora de justicia de la revisión exhaustiva del escrito de reconvención en el caso bajo examen, que la parte demandada- reconviniente intentó la presente acción reconvencional omitiendo la debida estimación.
Ahora bien, lo aquí patentado constituye una infracción que puede y debe producir otras situaciones a ser tomadas en cuenta por esta sentenciadora, ya que a pesar de ser un defecto de forma que no puede ser oponible por la demandante-reconvenida, dado que no es admisible la oposición de cuestiones previas a la demanda reconvencional (artículo 368 Código de Procedimiento Civil), siempre y cuando que sean cuestiones de orden público, puede el juez de oficio resolver y tomar decisiones, cumpliendo así con la función tuitiva del orden público.
En sentido general, la acción es inadmisible cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada y tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación. (Tribunal Supremo de Justicia. Sala Constitucional. Sentencia de fecha 18 de mayo de 2001. Exp. N° 00-2055).
En este sentido, esta juzgadora, en aplicación del criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 151, de fecha 12 de marzo de 2012, el cual faculta al Juez para decretar la inadmisibilidad de una acción cuando se violenten los llamados presupuestos procesales, en especial aquellos relativos a la existencia de la acción misma, y visto que la parte demandada-reconviniente intentó la presente acción reconvencional omitiendo la debida estimación, hace que se tenga por indebidamente admitida la reconvención propuesta, por no cumplir con los presupuestos procesales para su interposición. Y así se decide.-
Establecido lo anterior se hace innecesario resolver sobre el fondo de la demanda reconvencional. Y así se decide. En consecuencia, este Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: INADMISIBLE la reconvención propuesta por el ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, mediante su apoderado Jesús Elías Mendoza Oropeza, contra la ciudadana MARIA ELENA BOUSTANI. No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión.
DE LA DEMANDA
DESALOJO

Como anteriormente se señaló, la presente causa se inició mediante libelo de demanda presentado por la ciudadana MARIA ELENA BOUSTANI, asistida por la abogada DAYANA AGUIRRE B, plenamente identificadas en autos, por motivo de Desalojo de Local Comercial, por vencimiento del lapso convencional de duración de contrato y del lapso de prorroga legal del mismo, en contra del ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, alegando la demandante que, habiéndose vencido el lapso de prorroga legal en fecha treinta y uno de agosto del año dos mil diecisiete (31-08-2017), el arrendatario no cumplió con su obligación de entregar el inmueble arrendado, habiendo sido infructuosas las gestiones realizadas a los fines de lograr que la misma cumpla con su obligación, por cuanto en virtud de los contratos que de común acuerdo suscribió con el arrendatario JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, desde el 01/09/2010, estos se prorrogaron anualmente hasta el 31/08/2015, cuando le fue otorgado al arrendatario dos (2) años de prorroga legal conforme a lo estipula el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, notificándole vía telegrama enviado a través de la oficina de IPOSTEL, del comienzo y de la finalización del lapso de prorroga legal, así como de la fecha en que debió hacer la entrega material libre de personas y cosas del inmueble arrendado.
Ahora bien, tanto la parte demandante como la demandada, coinciden en afirmar y así lo reconocen que la relación arrendaticia entre ambos comenzó mediante contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha primero de septiembre del año dos mil diez (01/09/2010), sobre un (1) inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 2 de un edificio de cuatro pisos, ubicado en la carrera 21 entre calles 29 y 30, N°29-104, Municipio Iribarren, Barquisimeto, Estado Lara. Que en el contrato antes mencionado, se estableció que su lapso de duración seria de doce (12) meses, contado desde el primero de septiembre del año dos mil diez (01/09/2010) al Treinta y uno de Agosto del año dos mil once (31/08/2011), y al vencimiento de éste fueron suscritos anualmente otros contratos de arrendamiento hasta la fecha 31/08/2015, fecha de vencimiento del último contrato suscrito.
Entonces, teniendo claro esta Juzgadora, como se originó la relación arrendaticia entre la arrendadora María Elena Boustani, en su condición de parte demandante y el arrendatario Juan Carlos García Alonso, en su condición de parte demandada y habiéndose establecido por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de la Circunscripción Judicial del Estado Lara como límites de la controversia lo siguiente:
“…2) Canon de arrendamiento. 3) Tacita reconducción. 4) Enriquecimiento sin causa.”

Corresponde a esta Operadora de justicia determinar o no la procedencia, en primer lugar, sobre los canon de arrendamiento y en segundo lugar, sobre la tacita reconducción, sin entrar a conocer sobre el enriquecimiento sin causa interpuesto en la reconvención por haberse declarado la misma inadmisible en el punto previo de este fallo.
Ahora bien, en relación con el primer hecho controvertido “canon de arrendamiento”, de la revisión exhaustiva de las actas que componen el presente expediente, muy especialmente del escrito libelar, no se evidencia por parte de la actora pretensión alguna con respecto a los canon de arrendamientos convenidos por las partes en los contratos privados suscritos, solo observa esta Juzgadora que la parte actora menciona cual fue en monto del canon de arrendamiento inicial (primer contrato) en Cinco Mil Bolívares y así sucesivamente señaló las modificaciones de los mismos en cada contrato celebrado, como narración de los hechos. Tampoco se observa de la revisión del escrito de contestación presentado por la parte demandada controversia alguna relacionada con los canon de arrendamientos generados por el alquiler del local comercial, por lo que supone quien juzga, que el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de la Circunscripción Judicial del Estado Lara al establecer como límites de la controversia “Canon de arrendamiento”, confundió los mismos con “La Garantía” solicitada por la parte actora en el particular Segundo del petitorio de la demanda, que señala:
“Segundo: Pagar por el incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble Arrendado al vencimiento de la prorroga legal, en fecha treinta y uno de agosto del año dos mil diecisiete (31/08/2017), la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 750,00) diarios, cantidad equivalente al monto diario del canon de Arrendamiento vigente para el momento de vencimiento de la Prorroga legal, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta Por ciento (50%) de dicho monto; cantidad a pagar desde el primero de septiembre del año dos mil diecisiete (01/09/2017), hasta la fecha en que sea entregado el inmueble arrendado a mí Representada; todo de conformidad con lo establecido en el numeral 3 del artículo 22 del Decreto Presidencial N°: 929 de fecha veinticuatro de abril del año dos mil catorce (24/04/2014), publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha veintitrés de mayo del año dos mil catorce (23/05/2014), con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.”

Por lo antes transcrito, procede esta Operadora de justicia a determinar la procedencia o no, de la garantía solicitada por la parte demandante en el particular Segundo del petitorio, en los siguientes términos: Respecto a las garantías arrendaticias, establece la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en su exposición de motivos, que el arrendador podrá exigir al arrendatario garantías en respaldo de las obligaciones asumidas por éste, protegiendo a los sujetos de aplicación del Decreto Ley, y específicamente en uno de sus artículo señala:

“Artículo 19: El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías en respaldo de las obligaciones asumidas por éste. Estas podrán ser mediante depósito en efectivo o fianza. El ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías...” Negrita y subrayado del Tribunal.

En el caso que nos ocupa, ambas partes convinieron en establecer como garantía en respaldo de las obligaciones contraídas por el arrendatario, a un fiador, tal como se desprende de la cláusula DECIMA TERCERA y del Último Aparte de todos los contratos de arrendamiento suscritos por las partes, que corren insertos desde el folio 8 al 17, indicando:
“DECIMA TERCERA: Cuando el fiador se haga insolvente EL ARRENDADOR podrá exigir un nuevo fiador.”
“Último Aparte: Y yo TEOFILO ANTONIO ARRIECHE GOMEZ, venezolano , mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.304.999, en mi carácter de propietario de la firma mercantil “CREACIONES TEODHAM S.R.L” inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el N°5, Tomo 10-A de fecha Quince (15) de Marzo de Mil Novecientos Noventa (1990) declaro que en nombre de mi firma mercantil “CREACIONES TEODHAM S.R.L”, constituimos como fiador solidario y principal pagador de las obligaciones contraídas por el ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, venezolano, mayor de edad, comerciante y titular de la cedula de identidad N° 9.852.479, en lo que respecta a un local comercial, distinguido con el N° 2 de un edificio de cuatro pisos, ubicado en la carrera 21 entre calles 29 y 30, N°29-104, Municipio Iribarren, Barquisimeto, Estado Lara. Es entendido que nuestras responsabilidades no cesan mientras el inquilino o cualquier persona por el autorizada (en forma escrita o verbal) tuviese en estado de insolvencia o solvencia con el canon de arrendamiento, así como por cheques o instrumentos legales que hayan sido aceptados como pago y/o parte de pagos de las obligaciones derivadas del contrato en referencia , como servicio de electricidad , aseo, agua, teléfono y cualquier otro daño que hubiese sufrido el inmueble, los cuales me obligo a cancelar con la presentación de los recibos , giros, cheques, comprobantes o facturas correspondientes, igualmente manifiesto que la presente fianza se constituye por todo el periodo del contrato de arrendamiento y de sus posibles prorrogas y/o modificaciones…”
Es evidente de lo antes transcrito, que la parte actora garantizó el cumplimiento de los contratos de arrendamientos, con la empresa “CREACIONES TEODHAM S.R.L” en su condición de Fiador del ciudadano Juan Carlos García Alonso, hoy parte demandada en el presente asunto, y a su vez solicitó en el petitorio Segundo de la demanda, ya trascrito, el pago por parte del demandado de la Garantía prevista en el artículo 22, numeral 3 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, desde el día 31/08/2017, fecha de vencimiento de la prorroga legal según sus dichos, cuando ambas garantías no pueden coexistir por expresa prohibición del Ley. Y así se decide. Máxime, cuando la parte actora erró al solicitar el pago de la garantía desde el vencimiento de la prorroga legal (31/08/2017) toda vez que se equivocó al establecer el tiempo de la prórroga, lo que quedó demostrado en autos, tanto por lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, en relación al tiempo de duración de la prorroga legal, cuando señalo: “…por cuanto en virtud de los contratos que de común acuerdo suscribió con el arrendatario JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, desde el 01/09/2010 prorrogándose anualmente hasta el 31/08/2015, le fue otorgado al arrendatario dos (2) años de prorroga legal conforme lo estipula el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial…”,y como lo contradijo la parte demandada en su escrito de contestación al reconocer el tiempo de su prorroga legal, cuando manifiesta: “En consecuencia de la actas procesales se evidencia que en nuestro caso la prorroga legal correspondiente según la ley es de un año que empezó a correr el 31/08/2015; venciendo en el 31/08/2016…”. Tal como lo establece la norma contenida en el artículo 26 Eiusdem:

“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prorroga máxima
Hasta un (1) año; 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años. 3 años…”
Negrita y Subrayado del Tribunal.

Queda claro para esta Juzgadora, que en el presente caso, desde el contrato de fecha 01/09/2010 hasta el último contrato que venció en fecha 31/08/2015, la duración de la relación arrendaticia a tiempo determinado fue de 5 años, lo que encuadra según la Ley en el supuesto Más de un (1) año y menos de cinco (5) años, por lo que la parte demándate debió otorgar a la parte demandada la prorroga máxima de 1 año y no de 2 años como lo hizo, es por ello que mal podría este Tribunal condenar al pago de la garantía solicitada por la parte actora, prevista en el numeral 3 del artículo 22 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, cuando la misma a todas luces es improcedente. Y así se decide.

Seguidamente le corresponde a esta Operadora de justicia determinar si hubo o no, la Tacita reconducción como segundo y último hecho controvertido, alegado por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, siendo necesario transcribir lo que al respecto señala el Código Civil venezolano:
“Artículo 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se le presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Artículo 1.614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado."

Estas normas llevan inmersos en su contenido, tres requisitos necesarios para que opere la táctica reconducción, los cuales han sido avalados de igual forma por jurisprudencia, tal es el caso de sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo la Ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, de fecha 15-04-2015, Expediente Nº 14-000800, sentencia Nº RC-0000189, la cual establece en relación con ello, lo siguiente: “… esta Sala indicó: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) la ocupación del inmueble arrendado después de vencido el termino y, c) Que no exista oposición por parte del Propietario de dicha ocupación…”.
En el caso bajo estudio, con relación al primer requisito se puede constatar del contrato de arrendamiento que rige a las partes que se estableció en su Clausula Segunda que la duración del contrato era por Doce (12) Meses fijos, de tal manera que se configura el primer requisito por cuanto se trata de un contrato celebrado a tiempo determinado. Con relación al segundo requisito se puede constatar que el vencimiento de la prorroga legal ocurrió en fecha 31 de Agosto de 2.016 y que el arrendatario se encuentra ocupando el inmueble, configurándose el segundo requisito. En lo relacionado al tercer requisito para que opere la tacita reconducción, consiste en la circunstancia de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el termino y no se oponga el propietario. Ahora bien en este caso, la oposición a que el arrendatario permanezca ocupando el inmueble cedido en arrendamiento, se encuentra más que demostrada, con las probanzas aportadas a través de los telegramas enviados por la arrendadora y debidamente recibidos y aceptados por el arrendador en fechas 04/08/2015, 13/10/2016 y 16/06/2017. Y así se decide.
Por su parte la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 21/07/2010, bajo la ponencia del Magistrado Arcadio Delgado Rosales, expediente Nº 2010-0517, sentencia Nº 789, estableció lo siguiente: “Esta sala advierte de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil para que opere la tacita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario…”, circunstancia esta que no se presenta en el presente caso, ya que la arrendadora efectuó las notificaciones correspondientes al arrendador, para que este entregara el inmueble dado en arrendamiento, por lo que no hubo la tacita reconducción alegada por la parte demandada y así se decide.
En virtud de los razonamientos anteriores considera esta operadora de justicia que la parte demandante de acuerdo a lo alegado y probado en autos si logro probar el vencimiento del lapso convencional de duración de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01//09/2014 hasta el 31//08/2015 y el disfrute del lapso de prorroga legal por parte del arrendador y así se decide.

IV
DISPOSITIVA

Por los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos y debidamente analizados, este Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: Como punto previo, INADMISIBLE LA RECONVENCION interpuesta por la parte demandada JUAN CARLOS GARCIA ALONSO en contra de la parte demandante y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Desalojo interpuesta por el ciudadana MARIA ELENA BOUSTANI, asistida por la Abogada DAYANA AGUIRRE B, contra el ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, a tal efecto se declara: Primero: CON LUGAR el desalojo del inmueble arrendado Local Comercial distinguido con el N° 2 de un edificio de cuatro pisos, ubicado en la carrera 21 entre calles 29 y 30, N°29-104, Municipio Iribarren, Barquisimeto, Estado Lara, se ordena a la parte demandada ciudadano JUAN CARLOS GARCIA ALONSO, titular de la cedula de identidad N° V-9.852.479 a entregar el local comercial plenamente identificado, libre de personas y cosas, en el mismo estado en que lo recibió. Segundo: SIN LUGAR la garantía por el incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la prorroga legal prevista en el numeral 3 del artículo 22 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial. No se condena en costas en la reconvención dado la especial naturaleza declarativa del fallo. No se condena en costas en el Desalojo por no haber vencimiento total.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los Doce (12) días del mes de Noviembre del año dos mil dieciocho ( 2018).
AÑOS: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
La Juez;

Abg. Yosglide Duin León.

La Secretaria Suplente,

Abg. Adriana Avancin Yafrate.

En la misma fecha siendo las 10:15 a.m., se dictó, registró y publicó la anterior sentencia.
La Secretaria Suplente,

Abg. Adriana Avancin Yafrate.