TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, catorce de mayo de dos mil dieciocho
208º y 159º

ASUNTO: KP02-R-2018-000141

DEMANDANTE: EDGAR ORLANDO CONTRERAS FIORITO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-1.739.035, Comerciante y de este domicilio.
ABOGADA ASISTENTE: PATRICIA DEL CARMEN DE FREITAS MÁRQUEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 185.851 y de este domicilio.
DEMANDADA: GLADYS DEL CARMEN SÁNCHEZ ROBLES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.214.023 y de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA INTERLOCUTORIA

Síntesis de la Controversia

De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, se procede a hacer una síntesis de la controversia y tal efecto tenemos:
En fecha 30 de enero de 2018, el ciudadano EDGAR CONTRERAS FIORITO, ya identificado, debidamente asistido por la abogada PATRICA DEL CARMEN DE FREITAS MÁRQUEZ, venezolana, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 185.851, presentaron ante la URDD Civil, escrito de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, del cual argumentó y solicitó lo siguiente: Que la ciudadana GLADYS DEL CARMEN SÁNCHEZ ROBLES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.214.023, de este domicilio, cumpla con la negociación que hace diez (10) años se celebró, sin que hasta la fecha la vendedora haya realizado la tradición del inmueble, es decir, no lo puso en posesión de la Casa, objeto de la compra ni le ha otorgado el documento definitivo de compra-venta ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara; que agotados los recursos de la vía amistosa, ocurrió en su propio nombre y como Comprador del Inmueble y procedió a demandar a la ciudadana Gladys del Carmen Sánchez Robles, en su condición de Vendedora, para que convenga a cumplir con el Contrato Compra Venta de la Casa, suscrito en forma privada en fecha 20 de Mayo de 2008, cuyo original consignado marcado con la letra “A”, que convenga en entregar la Casa objeto de la negociación de compra venta, libre de personas y cosas o en su defecto con fundamento en lo previsto en el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil. Que convenga en otorgar ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, el documento definitivo de la compra venta.
En fecha 19 de febrero de 2018, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial del Estado Lara, le dio entrada y el 01 de marzo de 2018, el A quo declaró “INADMISIBLE” la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA (folio 16) y el 06 de marzo de 2018, el ciudadano EDGAR CONTRERA, parte demandante asistido por la abogada PATRICIA DE FREITAS MARQUEZ, APELÓ de la Sentencia Interlocutoria de fecha 01 de marzo de 2018 (folio 17).
Mediante auto de fecha 12 de marzo de 2018, el A quo ordenó oír en ambos efectos la apelación interpuesta en fecha 06 de marzo de 2018, por la parte actora, asistido por la abogada PATRICIA DE FREITAS MARQUEZ, ese Tribunal se acogió a la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 10 de marzo del año 2010, por lo que se acordó remitir el presente asunto a al URDD Civil, a los fines de su distribución entre los Tribunales Superiores.
Correspondiéndole a esta Alzada conocer de la causa, actuaciones éstas que fueron recibidas el 19 de marzo de 2018, donde se le dió entrada en fecha 23 de marzo de 2018, se fijó fecha para la presentación de informes al décimo (10) día de despacho siguiente, conforme a lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil (folio 20) y el 13 de abril de 2018 esta Alzada dejó constancia que el ciudadano Edgar Contreras, parte actora asistido por la abogada Patricia de Freitas, presentó escrito de informes (folio 22 al 23) el cual expuso:
“El A quo violento el Principio PRO ACTIONE, al no admitir la demanda, alegando que se debió realizar previamente el Procedimiento Administrativo, ya que el objeto era la posesión del inmueble vendido; en ningún artículo, aparte o capítulo de las Leyes se establece la protección administrativa para los vendedores de viviendas, que son reticentes a la entrega material del bien vendido, a los vendedores de los inmuebles de vivienda que una vez recibido el pago del precio de la venta, continúen disfrutando del bien como si nunca lo hubiesen vendido, lo que contribuye un incumplimiento negocial, siendo resueltos estos conflictos por la vía judicial y no administrativa. Es por lo que solicitó, se revoque la sentencia dictada por el A quo, se ordene la admisión, a los fines de tramitar el inter procesal”
y en esa misma fecha el Tribunal se acogió al lapso de observaciones a los informes establecido en el artículo 519 eiusdem; y se acogió el lapso para dictar y publicar sentencia, establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil (folio 21). Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal observa:

DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES.

Es pertinente acotar que la competencia Funcional Jerárquica Vertical de este Juzgado Superior Segundo, se asume respecto a la sentencia del caso sub lite, a pesar de haber sido emitida por un Juzgado de Municipio, acogiendo lo establecido en las sentencias Nros. REG. 00740 y REG. 0049, de fechas 10-12-2.009 y 10-03-2.010, respectivamente, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual señaló que los Juzgados Superiores son competentes para conocer de los recursos de apelación de sentencias emitidas por los Juzgados de Municipio. En cuanto a los límites de la competencia, son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión de la sentencia dictada por el a quo en la que declaró LA INADMISIÓN DE LA DEMANDA y por ser este Juzgado el Superior Funcional Jerárquico Vertical al Tribunal del Municipio que dictó la sentencia recurrida, y así se declara.

MOTIVA

Corresponde a esta alzada determinar si la decisión de Inadmisibilidad de la acción de autos está o no ajustada a derechos y para ello se ha de verificar si la ausencia del requisito del agotamiento de la Vía Administrativa es requisito sine qua non para admitir o no la acción de autos, conforme al artículo 31, tal como lo fundamentó el a quo en la recurrida.
A tales efectos, tenemos que el artículo 94 de la Ley de Alquiler de Vivienda preceptúa:
“…Previo a las demandas pro desalojos, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendatario y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”

Sobre este particular, es pertinente traer a colación la doctrina de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia en sentencia N° RC000674 de fecha 02-11-2017 en la cual estableció:
“…En este mismo orden de ideas, en relación con los efectos de la declaratoria con lugar de las demandas por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, este Alto Tribunal fijó criterio a través de la Sala Constitucional en sentencia N° 64, de fecha 2 de marzo de 2016, expediente 15-0650, caso: Argemar Bartolo Vargas Soto, establece lo siguiente:

“…Ahora bien, esta Sala considera oportuno destacar que el a quo constitucional declaró con lugar el amparo ejercido al estimar que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, incurrió en error cuando inadvertidamente procedió a la admisión de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, sin haber constatado el agotamiento previo del procedimiento administrativo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
No obstante lo anterior, a partir de una lectura comparada del dispositivo del fallo definitivo dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, el 25 de noviembre de 2014, que sucintamente decidió ‘procedente el instituto de CONFESIÓN FICTA (...) en consecuencia la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DEBE PROSPERAR’ y, de lo ordenado por el referido Juzgado, el 22 de enero de 2015, al Juez Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la misma Circunscripción Judicial, esta Sala observa que las verdaderas violaciones de orden público que inciden perniciosamente en la garantía al debido proceso, lo constituye el contenido del decreto de ejecución que no coincide con lo efectivamente decidido en la fase de sentencia, concretamente, cuando se ordenó ‘hacer la entrega Real, Material y efectiva a la actora’ de la casa destinada a la vivienda principal objeto del contrato de opción compra-venta, contrariando de esta forma la correspondencia que debe existir entre los términos de lo debatido y decidido con lo que debe ejecutar el órgano jurisdiccional (vid. Sentencia de esta Sala N° 2.326 del 2 de octubre de 2002, caso: “Distribuidora Médica París”).
(…Omissis…)
Partiendo de las anteriores precisiones, debe esta Sala advertir que en el caso de autos no podía el a quo constitucional establecer como un requisito ineludible antes de acudir a la vía jurisdiccional, el trámite previo de los procedimientos ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, en tanto, la correspondencia entre lo decidido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, el 25 de noviembre de 2014, y lo que armoniosamente debió ejecutarse por parte del órgano jurisdiccional -Cfr. Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil-, no puede considerarse como aquellas acciones de las cuales pueda derivar una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por el referido Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en tanto, el ordenamiento jurídico solo atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo la ejecución forzosa en las promesas de compraventa una obligación de hacer, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar (vid. Sentencia de esta Sala n° 878 del 20 de julio de 2015, caso: “Sociedad Mercantil Panadería la Cesta de los Panes, C.A”); por lo que, de la presente acción, no podía derivar el desalojo o la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble…”. (Negritas y subrayado de la Sala).
De lo anterior, se observa que en los juicios por cumplimiento del contrato de opción de compra venta, el ordenamiento jurídico venezolano, sólo atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, trayendo como consecuencia a la parte perdidosa la cual no cumpla voluntariamente con su obligación, el otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar, siendo que la ejecución forzosa en las promesas de compra venta involucran una obligación de hacer, y en ningún caso, de la decisión que conlleva esta demanda, derivaría el desalojo o la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble.
Asimismo, en relación con el trámite del procedimiento administrativo regulado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria, específicamente en aquellos casos en los que se pretenda el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, esta Sala, mediante sentencia N° 397, dictada en fecha 22 de junio de 2016, caso: Dorky Teresa Abreu contra Marbella Esperanza Hernández Sánchez y otro, expediente N° 2015-506, estableció que:
“…De manera que considerando el hecho de que el objeto de la pretensión está dirigido a dar cumplimiento a la venta que había sido pactada previamente como actos preparatorios a una venta, mal podría aplicarse el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, para que la accionante agote el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, pues en principio debe verificarse si procede o no la venta definitiva, ya que de ser declarada sin lugar la pretensión resultaría inoficioso el desalojo de la vivienda por estar ocupada por su propietario legítimo hoy vendedor del inmueble objeto de juicio.
Aunado a lo antes expuesto, tomando en cuenta que en el presente caso ya se tramitó la doble instancia y que con esta decisión del juzgado superior, se ordena la protocolización del documento de venta definitivo, por vía de consecuencia, en este caso nace el derecho de propiedad del comprador (hoy demandante) y con ello el derecho a ocupar el bien inmueble, por tanto, luego de cumplidos estos actos si el vendedor no desocupa es que nace el derecho del nuevo propietario a pedir la desocupación del inmueble y no antes…”.
De los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos se desprende que: 1) previo a las demandas judiciales que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia legítima de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, deberá agotarse el procedimiento administrativo regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; 2) dicha norma resulta aplicable a los juicios derivados de las relaciones arrendaticias y a los juicios de otra naturaleza en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, y 3) que en los juicios de opción de compra venta mal podría exigirse el trámite previo del procedimiento administrativo previo ante el Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, pues con este tipo de pretensiones lo que se busca es la venta definitiva, es decir, una obligación de hacer.
Por tanto, considerando que la pretensión del actor consiste en que la parte demandada cumpla con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta de inmueble, específicamente con la tradición del derecho de propiedad del inmueble, mal podría exigirse la tramitación previa del procedimiento administrativo regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que, por un lado, de ser declarada sin lugar la acción resultaría inoficioso el desalo del inmueble pues éste se encuentra ocupado por quien hasta hoy es su propietario legítimo, y, por otro lado, de ser declarada con lugar la demanda, se ordenaría la protocolización del documento de venta definitivo, momento en el cual nacería el derecho de propiedad en el comprador, hoy demandante, y el derecho a ocupar el bien inmueble, por lo tanto, después de cumplidos estos actos es que nace el derecho del nuevo propietario a pedir la desocupación del inmueble y no antes.
En atención a los precedentes antes expuestos, la Sala considera que no resulta aplicable al presente caso el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ni el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, pues como se indicó anteriormente la presente acción se propuso por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, lo que implica la pretensión de cumplimiento de una obligación de hacer como es el otorgar y protocolizar el documento de venta definitivo, razón por la cual no se cumple el supuesto de hecho contenido en los cuerpos normativos antes señalados relacionados con la desposesión o pérdida del inmueble.
En consecuencia y de acuerdo a los razonamientos precedentemente expuestos esta Sala de Casación Civil, casa de oficio la decisión recurrida con base en la infracción del artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, con un evidente menoscabo al debido proceso y al derecho a la defensa de los accionantes, así como también el 206, 208 y 341 eiusdem, porque el juez de alzada no debió declarar inadmisible la demanda, sino pronunciarse sobre el fondo de la controversia planteada. Así se decide.”
Doctrina que se acoge y aplica al caso sub iudice de acuerdo al artículo 321 del Código Adjetivo Civil, y en consecuencia, subsumiendo dentro del supra transcrito artículo 94 y en la doctrina en referencia, los hechos aducidos y la pretensión del accionante en el libelo de la demanda cuando señaló:
“…En fecha veinte (20) de Mayo de 2008, celebré con la ciudadana GLADYS DEL CARMEN SANCHEZ ROBLES, a través de documento privado, una negociación de compra venta de una CASA edificada sobre un terreno de propiedad municipal, ubicada en la calle 60 entre carreras 18 y 19 N° 18-93 de esta ciudad de Barquisimeto ….Omisis…”
Y luego en el particular segundo del petitorio solicita: “SEGUNDO: Que convenga la Demandada en entregarme la CASA objeto de la negociación de compra venta, libre de personas y cosas o en su defecto, con fundamento en lo previsto en el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal ordene la entrega forzosa del inmueble….SIC”; pretensión ésta que obviamente refleja o evidencia que la decisión buscada comporta la perdida de la posesión de la casa vivienda de la demandada, lo cual implica, que ello encuadra dentro del supuesto de hecho del supra transcrito artículo 94 y en lo establecido en la supra transcrita parcialmente doctrina Constitucional, como es, que sí se requiere para el caso de la acción de Cumplimiento de Contrato de Compra Venta con pretensión de la entrega de la casa presuntamente vendida, el cumplimiento previo del procedimiento administrativo a la demanda, establecido en el supra artículo 94; por lo que al no haberse cumplido con él la acción de auto infringe a dicho artículo y la hace inadmisible conforme al artículo 341 del Código Adjetivo Civil, el cual preceptúa:
“…Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa.
Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

Por lo que en criterio de este Juzgador, la recurrida se ajusta a lo preceptuado por la normativa legal supra transcrita y a la doctrina Constitucional referida, lo cual obliga a ratificar la misma, declarándose en consecuencia sin lugar la apelación interpuesta contra ella, y así se decide.
DECISIÓN

En virtud de las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano EDGAR ORLANDO CONTRERAS FIORITO, ya identificado en autos debidamente asistido por la abogada PATRICIA DEL CARMEN DE FREITAS MARQUEZ, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 185.851 contra la decisión de fecha 01 de marzo de corriente año, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
SEGUNDO: En virtud de lo precedentemente decidido, se declara INADMISIBLE la demanda de Cumplimiento de Contrato de Compra Venta, incoada por el ciudadano EDGAR ORLANDO CONTRERAS FIORITO, debidamente asistido por la abogada PATRICA DEL CARMEN DE FREITAS MARQUEZ, en contra de la ciudadana GLADYS DEL CARMEN SANCHEZ ROBLES, todos identificados en auto.
TERCERO: No hay condenatoria en costas por no haber relación jurídica procesal alguna.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, en Barquisimeto a los catorce (14) días del mes de mayo del año dos mil dieciocho (2.018). Años 208º y 159º
El Juez Titular,
La Secretaria Accidental,
Abg. José Antonio Ramírez Zambrano.
Abg. Carmen L. Moncayo Barrios

Publicada en esta misma fecha, siendo a las 11:58 a.m. quedando anotada en el Libro Diario bajo el Nº 06.
La Secretaria Accidental,

Abg. Carmen L. Moncayo Barrios
JARZ/CLMB/bjpz.-