REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veinticinco de junio de dos mil dieciocho
208º y 159º

ASUNTO: KP02-R-2018-000165

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS


DEMANDANTE: Ciudadana YANEIXIS JOSEFINA NAVA MONTES DE OCA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad N° V-14.639.201, con domicilio en la ciudad de Carora, municipio Torres del estado Lara.

APODERADO: ALBERTO JOSÉ CASTILLO, abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 63.172.

DEMANDADO: Ciudadano, JOSÉ RAFAEL NOGUERA ALDANA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-9.631.453, con domicilio en la ciudad de Carora, municipio Torres del estado Lara, asistido por los abogados en ejercicio ANDRIZ VIVAS y EDGARDO ARMAO, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 136.025 y 161.665, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA. Expediente Nº 18-232 (ASUNTO: KP02-R-2018-000165).

Preámbulo

Con ocasión al juicio por resolución de contrato, intentada por la ciudadana Yaneixis Josefina Nava Montes de Oca, contra el ciudadano José Rafael Noguera Aldana, subieron las actuaciones a esta alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 2 de marzo del 2018 (fs. 312 y 313, de la pieza N° 2), por la representación judicial de la parte actora, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 23 de febrero de 2018 (fs. 306 al 311, pieza N° 2), por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante el cual declaró inadmisible la demanda.

Mediante auto de fecha 11 de abril de 2018 (f. 316, pieza N° 2), se le da entrada al presente asunto. En fecha 17 abril de 2018 (f. 318, pieza N° 2), se fijan los lapsos para la presentación de los informes, observaciones y sentencia, siendo que en fecha 4 de mayo de 2018 (fs. 319 al 322, pieza 2), la representación judicial de la parte actora recurrente, presenta informes ante esta alzada.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia, este juzgado superior observa:

Libelo de la demanda: La ciudadana Yaneixis Josefina Nava Montes, debidamente asistida por el abogado Alberto José Castillo, presento libelo de demanda (fs. 1 al 4, con anexos a los fs. 5 18), donde entre otras cosas adujo que suscribió en su carácter de oferente, un contrato privado de opción a compra con el ciudadano José Rafael Noguera Aldana, en su carácter de oferido, en fecha de 25 de julio de 2014, cuyo original fue utilizado por el demandado, ante la institución bancaria, Banco Banesco Banca Universal, sucursal Carora, el cual tenía por objeto un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por una (01) casa constante de cinco (05) habitaciones, dos (02) salas, dos (02) cocinas, dos (02) comedores, cuatro (04) baños, construida con paredes de bloques de concreto, con estructura de concretó armado, techo de acerolit y riple, con estructura de hierro, piso de baldosa de arcilla, ventanas y puertas de hierro con rejas, edificadas sobre un lote de terreno propio con extensión de setecientos dos metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros (702, 45 mts²), ubicado en la calle Bolivariana con calle 01 del Barrio Simón Rodríguez, de esta ciudad de Carora, municipio Torres del estado Lara, cuyos linderos se especifican en el documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público del municipio Torres del estado Lara, bajo el N° 2012.363, asiento registral 1 del libro de folio de fecha 29 de mayo del 2012. Que en contrato de opción de compra suscrito, en el cual se le da al oferido en opción a compra el citado inmueble, se fijó como precio de la opción a compra la suma de setecientos mil bolívares (. 700.000,00), el cual fue establecido en la cláusula primera del contrato, y donde pactaron que el oferido debía pagar el monto del precio convenido en dos (02) partes, la primera con un depósito de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) a su cuenta personal, lo cual efectivamente fue lo único que realizo, una vez que le fue aceptada la gestión del crédito de Ley de Política Habitacional, y la segunda cuota de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) debería pagarlo una vez que fuera aprobado el crédito solicitado.

Que conforme a la cláusula tercera, ambas partes convinieron en que la duración del contrato de opción a compra seria de noventa (90) días calendarios y/o continuos, prorrogables por noventa (90) días calendarios y/o continuos, contados a partir de la misma fecha del otorgamiento del contrato, es decir, desde el día 25 de julio de 2014, por lo que al verificar vía calendario el vencimiento del plazo de la opción de compra era el 23 de octubre de 2014 y la prorroga acordada también expiraba el 21 de enero de 2015, y en ninguna de las oportunidades señaladas el oferido realizo algún tipo de acto tendiente a la aceptación o no de la oferta irrevocable generada por el contrato de opción en el plazo fijado en dicho instrumento. Que en la cláusula cuarta del contrato se convino y se estableció entre ambos, una clausula penal por concepto de daños y prejuicios, en caso de incumplir el contrato en la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000, 00) que pagaderos en un lapso de quince (15) días continuos, contados a partir del vencimiento que se refiere la cláusula tercera del contrato con un interés del 1% mensual.

Adicionalmente, acoto que aun cuando en el contrato que sirvió de base al negocio jurídico en su cláusula novena establecía que el oferente le haría entrega material del inmueble al oferido una vez pagara o cancelara la totalidad del precio convenido y que se perfeccionaría la venta por ante el Registro Público competente, sorprendida en su buena fe permitió que el ciudadano demandado ocupara el inmueble desde el momento de la firma del contrato de opción a compra, es decir, que desde el 25 de julio de 2014, hasta el momento de la introducción de la presente demanda continua ocupándolo, sin obtener la demandante ninguna contraprestación por el uso, goce o disfrute por parte del demandado; el cual claramente le ha causa un detrimento patrimonial a la demandante y negándose el demandado rotundamente a entregarle el inmueble, atropellándola y prohibiéndole hasta de acercarse al inmueble que le pertenece, y viviendo alquilada teniendo un bien que no puede habitar.

Que por las consideraciones precedentes, tanto de hecho como de derecho, es que acude para demandar, como en efecto lo hace, al ciudadano José Rafael Noguera Aldana, ya identificado, para que convenga en aceptar, o en su defecto a ello sea condenado por este tribunal a: 1. Dar por resuelto el contrato de opción a compra, suscrito de manera privada, cuyo original fue utilizado por el referido ciudadano para tramitar por ante la institución bancaria. 2. Consecuencialmente en pagarle la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100. 000, 00), procedente como clausula penal equiparable a la indemnización por daños y perjuicios. 3. En hacerle la entrega material y formal del inmueble que le pertenece, libre de personas y bienes en el mismo perfecto estado de conservación y mantenimiento.

Fundamenta la acción en el contenido de los artículos 26 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, 547, 548, 1.137, 1.159, 1.160, 1.133, 1.134, 1.167, 1.257, 1.258 y 1.264 del Código Civil. Estimo la acción en la cantad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000, 00), equivalente a 1000 U/T. Señalo domicilio procesal. Solicitando que la presente acción sea admitida y sustanciada conforme a derecho.

Escrito de contestación: Por su parte, el ciudadano Rafael Noguera Aldana, debidamente asistido por los abogados Andriz Vivas y Edgardo Armao, encontrándose en su oportunidad legal para contestar la acción incoada en su contra, presento escrito (fs. 27 y 28, con anexos a los fs. 29 al 288) donde sostiene que no es cierto que se haya celebrado contrato de opción a compra venta en fecha 25 de julio del 2014, como lo había alegado la demandante, ya que el primer contrato que habían celebrado fue en fecha del 11 de abril del 2013, siendo entregado un pago por la suma total de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000, 00) en esa misma fecha. Que posteriormente es reformado dicho contrato, debido a que el inmueble no tenía la documentación completa exigida por el banco, en el cual estando de acuerdo ambas partes y de manera voluntaria la demandante hace un aumento al precio fijado en el primer contrato, lo cual fue renovado en fecha del 15 de julio del 2014. Que de las pruebas anexas al escrito de contestación, resalta la institución financiera exige que el mencionado contrato debe ser reformado nuevamente debido a que el señor José Rafael Noguera Lameda, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-2.383.295, padre del demandado, debía aparecer en el contrato de opción a compra como co-solicitante de dicho crédito, siendo este un requisito exigido por la entidad bancaria para dar por terminada la dicha solicitud de Ley de Política Habitacional, y en enero del año 2015 devolvieron la carpeta ya que había que actualizar los documentos, y el demandado opto por vender un vehículo de su propiedad para dar por terminado dicho contrato de opción a compra, a lo cual la ciudadana demandante, se negó rotundamente a recibir y es por ello que llegaron a esta instancia.

Que quedo entendido en la cláusula primera, que la actora quedo en darle en opción a compra un inmueble de su propiedad, consistente en una casa familiar en construcción inconclusa inhabitable y en total estado abandono. Promueve junto al libelo las testimoniales de los ciudadanos Leonardo Antonio Lameda Torres, Ricardo Antonio Chirinos Domínguez, Rafael Antonio Pérez, Yamileth Mercedes Robertiz Meléndez.

Informes presentados en alzada por la parte demandante: En la oportunidad para presentar informes, el abogado Alberto José Castillo, en representación de la parte actora recurrente, acudió ante esta autoridad para exponerlos de la siguiente manera:

Que la sentencia producida por el tribunal a quo, en fecha 23 de febrero de 2018, registrada bajo en N° 12/2018, fue producida con una serie de vicios que afectan su validez, puesto que en su adopción el tribunal que la produjo incurre en una serie de inobservancias y errores que justifican la procedencia del presente recurso.

Menciona que la parte accionante, invoca en su pretensión que en fecha 15 de julio de 2014, suscribió con el ciudadano José Rafael Noguera, titular de la cedula de identidad N°: V-9.631.453, un contrato de opción a compra, en vía privada, cuyo original del contrato fue utilizado por el demandado, para tramitar ante la institución Banco Banesco Banca Universal, sucursal Carora, para un crédito de vivienda.

Que dicho contrato tenía por objeto un inmueble propiedad de la demandante. Que tal como se explicó, suscribieron el contrato de “Opción de Compra” y mediante el mismo la accionante ofreció y dio en opción de compra al ciudadano José Rafael Noguera, el inmueble ya descrito, por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000, 00). Que pactaron que “El Oferido” debía pagarle a “La Oferente” el monto del precio convenido en dos partes, la primera con un depósito de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), a su cuenta personal, que efectivamente fue lo único que cancelo a esta, y la segunda con un pago de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), que debían ser pagados una vez que le fuere aprobado el crédito solicitado, como ya lo habían convenido y lo habían establecido en la cláusula segunda. Que conforme a la cláusula tercera, las partes convinieron en que la duración del contrato de opción a compra era de noventa (90) días calendarios continuos y prorrogables por noventa (90) días calendarios continuos, contados a partir de la fecha del otorgamiento del contrato, por lo que al verificar vía calendario, el plazo otorgado al oferido, para manifestar su aceptación y materializar la opción de compra, venció el día 23 de octubre de 2014, y la prorroga acordada expiró en fecha 21 de enero de 2015, y en ninguna de las oportunidades señaladas el oferido manifestó algún tipo de acto tendiente a materializar la aceptación o no de la oferta del contrato de opción a compra.

Que de igual manera entre las partes establecieron en la cláusula cuarta del contrato, una clausula penal, por concepto de daños y perjuicios en caso de incumplimiento del contrato fijada por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), que debían ser pagados en un lapso de quince (15) días continuos contados a partir del vencimiento a que se refiere la cláusula tercera, con un interés del 1% mensual. Adicionalmente, aun cuando en el contrato que sirvió de base al negocio jurídico en la cláusula novena, establecieron que la oferente, le haría entrega material del inmueble opcionado al oferido una vez, le pagara o cancelara la totalidad del precio convenido y que se suscribiera el contrato que perfeccionaría la venta por ante el Registro Público competente, sorprendida en su buena fe permitió que el ciudadano José Rafael Noguera Aldana, ocupara el inmueble desde el momento de la firma del contrato, es decir, desde el 25 de julio de 2014, y hasta el momento de la introducción de la demanda, a la presente fecha continua ocupándolo, sin obtener la demandante nada por parte del demandado ni ninguna contraprestación por el uso, gozo y disfrute del inmueble, lo cual claramente causa un detrimento patrimonial y perdida de utilidad o de ganancia, y negándose el demandado, sin ninguna razón ni justificación legal, a entregar el inmueble, y de manera grosera y abusiva acercarse a lo que legalmente le pertenece, mientras que la demandante actualmente se encuentra alquilada teniendo su casa, que no puede habitar.

Que la pretensión de la parte actora invoca un hecho negativo de la parte demandada, como es el hecho del vencimiento del plazo pactado y de la prorroga convenida, como de no manifestar la voluntad de la aceptación de pagar el precio convenido, incumpliendo así el ciudadano José Rafael Noguera Aldana, con las obligaciones establecidas en el contrato de opción a compra, en el lapso fijado por estos. Que vale mencionar la opinión del autor Patrio Mauricio Rodríguez Ferrara en su obra “El Contrato de opción” en su página 67, que relata sobre la relevancia del contrato de opción a compra, su obligación y su proceso.

Que visto el incumplimiento de las obligaciones por parte del ciudadano José Rafael Noguera Aldana, se hace mención también, a la cláusula cuarta que es la cláusula penal, que fue considerada por las partes como indemnización de daños y perjuicios, causados por la inejecución de la obligación principal, que resultaren procedente para la parte actora de reclamar su pago, máxime cuando el mismo artículo 1167 del Código Civil Venezolano vigente lo faculta.

Que la sentencia apelada resuelve el caso dictaminando que existe una inepta acumulación de pretensiones que están prohibidas por el artículo 1.167 del Código Civil, y por disposición del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y erróneamente pretende dar base a la decisión adoptada indicando que sobre ello existe una sentencia de fecha 13 de marzo de 2006, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente número AA20-C-2004-000361 y la sentencia N° 669 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 04 de abril de 2003, expediente N° 01-2891, sobre la materia referida a que si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y al pago de pensiones adeudadas, y en preclaro error anuncia el juzgado que “Este tribunal advierte que en el criterio actual y vinculante sobre la materia es que cuando en un libelo se acumulan dos o más pretensiones prohibidas como el presente caso, esto conlleva a una inseguridad procesal que atenta contra el derecho a la defensa y al debido proceso. Para finalizar vista las anteriores consideraciones donde se evidencia que la parte actora demando en un mismo libelo la resolución del contrato y a su vez demando el cumplimiento del contrato al pretender el pago de la cantidad de cien mil bolívares por concepto de clausula penal sancionatoria, contenida en la cláusula cuarta del referido contrato, se acumula con ello pretensiones prohibidas, conforme al artículo 1.167 del Código Civil, por lo que este juzgador considera que la presente demanda debe ser declarada inadmisible”.

Que es necesario resaltar los siguientes errores que destacan en la sentencia apelada:

1. En primer término, menciona que el tribunal que produce el fallo apelado, invoca una jurisprudencia que innegablemente faculta a los jueces para verificar si la acumulación de pretensiones en una demanda se ajusta a derecho y ello es perfectamente válido y legal según la sentencia de fecha 13 de marzo de 2006 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia expediente número AA20-C-2004-000361.
2. En segundo término, acota que es donde palmariamente comete el error, fundamentando su decisión invocando la aplicación de la sentencia N° 669 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 04 de abril de 2003, expediente N° 01-2891 sobre la materia referida a que si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de pensiones adeudadas, que pretende parece ignorar y basando su decisión, siendo la causa pretendí del caso, claramente especificada en el líbelo de demanda en su parte final expresando: “De la pretensión: por las consideraciones tanto de hecho y como de derecho, es que acudo su competente autoridad para demandar, como en efecto lo hago, al ciudadano José Rafael Noguera Aldana, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N°V.-9.631.453, para que convenga en aceptar, o en su defecto sea condenado por este tribunal, en: 1° Dar por resuelto el contrato de opción a compra, suscrito entre nosotros en vía privada, cuyo original fue utilizado por el referido ciudadano para tramitar por ante la institución banco Banesco banca universal. 2° consecuencialmente en pagarme la cantidad de cien mil bolívares (100.000,00Bs.) Procedente como clausula penal equiparable a la indemnización por daños y perjuicios acordado. 3° En hacerme entrega material y formal del inmueble que me pertenece, libre de personas y bienes en el mismo perfecto estado de conservación y mantenimiento señalado en la cláusula novena del contrato que suscribiéramos.” Con lo que obviamente se evidencia que la parte actora no pidió la resolución de un contrato de arrendamiento ni el cumplimiento del contrato ni el pago de pensiones adeudadas.
3. El tribunal a quo, no tomo en consideración que para sentenciar una inepta acumulación de pretensiones, esta debe estar expresamente contempladas en una norma, por el contrario, erróneamente señala: “Vista las anteriores consideraciones donde se evidencio que la parte actora demando en un mismo libelo la resolución del contrato y a su vez demando el cumplimiento del contrato al pretender los pagos de la cantidad de cien mil bolívares por concepto de clausula penal sancionatoria, contenidas en la cláusula cuarta del referido contrato celebrado por las partes el 15 de julio de 2015 acumulando con ellos pretensiones prohibidas, conforme al artículo 1.167 del Código Civil, por lo que este juzgador considera que la presente demanda debe ser declarada inadmisible. Y así se decide.”. Que esta aseveración es fácilmente subsumible como vicio de falso supuesto de hecho y de derecho, ya que en su argumentación el juzgador incurrió en una tergiversación en la interpretación de los hechos que constituyen la causa petendi de la actora subsumiéndolos erróneamente en una prohibición que no está expresamente determinada en el artículo 1.167 del Código Civil, incurriendo en un error en la pretensión y calificación de los hechos, con los que forzó la aplicación de una consecuencia jurídico procesal que le permite declarar inadmisible la acción por inepta acumulación de pretensiones. Que el artículo 1.167 del Código Civil específica lo referente al contrato bilateral y su obligación, es decir, que conforme al criterio interpretativo establecido en el artículo 4 ejusdem, no se observa del enunciado de la norma una prohibición expresa de acumulación de pretensiones, al contrario, al utilizar el legislador la preposición “Con”, que en el diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, significa “juntamente y en compañía”. Indicando que las acciones descritas son perfectamente acumulables; a la par que el criterio jurisprudencial señalado como fundamento el tribunal a quo (sentencia N° 669 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 04 de abril de 2003, expediente N° 01-2891), debido a que no es aplicable al caso, ya que el mismo es aplicable a la materia en especial arrendaticia de inmuebles destinados al uso comercial, que para mayor abundancia se rige por las normas del procedimiento breve y no del ordinario como se aplicó en el presente caso.
4. Elude que el tribunal a quo, erróneamente considera que no se puede demandar como en este caso, la resolución de un contrato de opción a compra y la indemnización que en el mismo se pactó, cuando lo cierto es que ello, es perfectamente posible, considerando que pretende desconocer que contractualmente la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal y que a decir de José Melich-Orsini, en su obra “La resolución del contrato por incumplimiento”, la previsión de una clausula penal en un determinado contrato bilateral no excluye la opción, que según el artículo 1.167 del Código Civil, corresponde al acreedor entre la acción por cumplimiento y la acción por resolución.
5. Adicionalmente acoto a lo mencionado, que se debía añadir que el tribunal a quo, incurrió en violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al no haberse pronunciado sobre el alegato central de la demandada, partiendo del principio de que en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, sobre el derecho analógicamente aplicable y tomando en consideración, que la pretensión de la parte actora como lo es el incumplimiento de las obligaciones contractualmente pactadas. En este punto es menester recordar que los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico y en relación a los hechos negativos, la Sala Social de nuestra máximo Tribunal ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este ultimo la carga de demostrar el hecho invocado. (Sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, caso: Cesar Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.) lo cual no realizo la parte demandada con lo que la demanda ha debido ser decretada con lugar, por lo que solicita a la alzada se sirva declarar con lugar el recurso de apelación ejercido en contra de la sentencia dictada por el tribunal de la primera instancia en fecha 23 de febrero de 2018.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Realizado el recorrido de las actas, se tiene que la acción ejercida por la parte actora tiene por objeto la resolución del contrato de opción a compra suscrito de manera privada en fecha 25 de julio del 2014, con el ciudadano José Rafael Noguera Aldana, sobre un inmueble, propiedad de la demandante, y en consecuencia la desocupación del inmueble antes descrito objeto de la resolución del contrato, y de manera subsidiaria el pago correspondiente a la cláusula penal estipulada por el mismo. Es por ello, que tenemos como hechos convenidos y por lo tanto no controvertidos en la presente causa, la suscripción de un contrato de opción de compra venta de manera privada por las partes intervinientes de la presente causa, cuyo objeto es la venta de un inmueble destinado a vivienda, constituido por una (01) casa constante de cinco (05) habitaciones, dos (02) salas, dos (02) cocinas, dos (02) comedores, cuatro (04) baños, construida con paredes de bloques de concreto, con estructura de concretó armado, techo de acerolit y riple, con estructura de hierro, piso de baldosa de arcilla, ventanas y puertas de hierro con rejas, edificadas sobre un lote de terreno propio con extensión de setecientos dos metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros (702, 45 mts²), ubicado en la calle Bolivariana con calle 01 del Barrio Simón Rodríguez, de esta ciudad de Carora, municipio Torres del estado Lara, el cual se encuentra en posesión del demandado, y que el demandado hizo entrega a la actora de la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000, 00), por concepto de anticipo de pago al momento de la suscripción del contrato de marras. Por el contrario constituyen hechos controvertidos, la fecha en fue celebrado el contrato de opción de compra venta entre las partes integrantes de la litis, las condiciones en las cuales fue entregado el inmueble objeto del contrato por la parte actora a la parte demandada, el pago de la suma de cien mil bolívares (Bs.100.000, 00) por concepto de clausula penal, y el incumplimiento de las cláusulas contractuales por las cuales la actora solicita la resolución del mismo.

Así las cosas, es necesario señalar que la carga de la prueba constituye uno de los principios generales del derecho, según el cual las partes tienen la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, y está prevista en nuestro ordenamiento jurídico en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 encabezamiento del Código de Procedimiento Civil, por lo que de acuerdo a su contenido y de las reglas señaladas se desprende que al actor le corresponde probar los hechos en que fundamenta su pretensión y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa.

Ahora bien, una vez que las pruebas son incorporadas al asunto a debatir, éstas dejan de pertenecer a la parte que la promueve, es decir, escapa de la esfera dispositiva y pertenecen al proceso, lo que autoriza al juez a valorarla independientemente de quien la promovió, todo ello de acuerdo al principio de adquisición procesal, por lo que esta juzgadora entra al análisis de las pruebas traídas junto con el libelo de la demanda, contestación y promoción de pruebas.

Pruebas de la parte actora:

• Marcado con letra “A”: copia fotostática simple del contrato de opción de compra celebrado en fecha 15 de julio del año 2014 entre la ciudadana Yaneixis Josefina Nava Montes, en su condición de “La Oferente” y el ciudadano José Rafael Hoguera Aldana, en su condición de “El Oferido”, sobre un inmueble constituido por una casa, constante de cinco (5) habitaciones, dos (2) salas, dos (2) cocinas, dos (2) comedores, cuatro (4) baños, edificadas sobre terreno propio, que tiene una extensión de setecientos dos metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros (702, 42 mts²), ubicado en la calle Bolivariana con calle 01 del barrio Simón Rodríguez de la ciudad de Carora, municipio Torres del estado Lara. (fs. 5 y 6 de la pieza N° 1). Observa esta alzada que la mencionada prueba documental, la cual sirve de instrumento fundamental, fue presentada en copia fotostática simple, la cual además no se encuentra firmada por las partes intervinientes del contrato, es decir, es un documento totalmente apócrifo, no suscrito, indicando la promovente que el original de dicho documento se encuentra en poder del demandado, quien lo entrego a la entidad bancaria que gestionaría el crédito hipotecario; en este sentido, se evidencia del escrito de contestación de la demanda, que el demandado señala que “…no es cierto que se haya celebrado contrato de OPCION A COMPRA VENTA de fecha Veinticinco 25 de Julio del 2014 como lo establece la parte demandante en el libelo de demanda, es por tal motivo de Niego Rechazo y Contradigo lo escrito en el libelo ya que el primer contrato celebrado fue en Fecha Once 11 de Abril de 2013…”, por lo que se tiene como no aceptado el mismo, y por tal razón es desechado por esta juzgadora. Así se establece.
• Marcado con letra “B”: copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato, debidamente registrado por ante el Registro Público Del Municipio Torres, estado Lara en fecha 29 de mayo de 2012, inscrito bajo el N° 2012.363, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 360.11.6.1.3602 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, a nombre de la ciudadana Yaneixis Josefina Nava Montes, parte actora. (F.9 al 18 de la pieza N°1). Aprecia esta superioridad que el documento en modo alguno fue impugnado, desconocido o tachado, siendo que del mismo se desprende que el inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, le pertenece en propiedad a la ciudadana Yaneixis Josefina Nava Montes, en virtud de la venta que le hicieran los ciudadanos Neria del Carmen Castillo de Mata, Gregorio de Jesús, Marely del Carmen y Luzmary Idaly Mata Castillo, en fecha 29 de mayo de 2012, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se establece.
• Providencia administrativa N° 432 emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Lara, de fecha 23 de septiembre de 2012, mediante la cual habilita la vía judicial, a los fines de continuar con el presente juicio (fs. 297 y 298). Dicha documental fue aportada por la parte actora en original, previa solicitud del tribunal, el cual se considera cierto salvo prueba en contrario, por tratarse de un documento público administrativo se le otorga valor probatorio, demostrándose del mismo que fue habilitada la vía judicial para acceder a los órganos jurisdiccionales competentes, dando así cumplimiento a lo establecido en el artículo 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así se establece.
Pruebas de la parte demandada:

• Marcado con letra “A”, copia fotostática simple del contrato de opción a compra celebrado en fecha 11 de abril de 2013 entre la ciudadana Yaneixis Josefina Nava Montes, en su condición de oferente, y el ciudadano José Rafael Noguera Aldana, como el oferido, donde se da en opción de compra a el oferido, un inmueble constituido por un casa edificada en terreno propio, perteneciente a la actora, cuyo precio fue fijado en la suma de cuatrocientos setenta mil bolívares (Bs. 470.000, 00). (f. 29 de la pieza N°1). Aprecia esta alzada que dicha documental fue desconocida por la parte actora mediante escrito de fecha 2 de noviembre de 2015 (f. 289), y siendo que el mismo versa sobre un documento privado traído a los autos en copia simple, carece de todo valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Carta de residencia expedida por el consejo comunal “Simón Rodríguez” en fecha 15 de octubre de 2015, donde se hace constar que el demandado se encuentra residenciado en un inmueble ubicado en la calle Bolivariana con calle 1, del barrio Simón Rodríguez de la ciudad de Carora, desde el 25 de abril de 2013. (f. 30 de la pieza N°1). Aprecia esta alzada que dicha documental fue desconocida por la parte actora mediante escrito de fecha 2 de noviembre de 2015 (f. 289), pero que el mismo emana de un consejo comunal, el cual posee personalidad jurídica propia y son una instancia de participación para el ejercicio directo de la soberanía popular, por lo que esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 29 ordinal 10 de la Ley Orgánica de los Consejos Comunales. Así se establece.
• Carta aval expedida por el consejo comunal “Simón Rodríguez”, de fecha 15 de octubre de 2015, donde hacen constar que el demandado ocupa el inmueble que está ubicado en la calle Bolivariana con calle 1, del barrio Simón Rodríguez de la ciudad de Carora estado Lara, desde el 25 de abril de 2013. (F. 31 de la pieza N°1). Dicha documental es desechada por esta alzada, ya que entre las funciones de la unidad ejecutiva de los consejos comunales dispuesto en su ley especial, no se encuentra la de otorgar cartas avales para hacer constar la ocupación de un inmueble y las condiciones en las cuales este se encuentra. Así se establece.
• Recibo por concepto de pago de la primera parte de la opción a compra de una vivienda ubicada en la calle Bolivariana con calle 1 del barrio Simón Rodríguez, de la ciudad de Carora estado Lara, expedido por la ciudadana Yaneixis Josefina Nava Montes, por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), a favor del ciudadano José Rafael Noguera Aldana, en fecha 11 de abril de 2013. (f. 32 de la pieza N°1). Siendo el mismo un documento privado que emana de la parte contraria, el cual no fue desconocido, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Copia fosfática de cheque de gerencia por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) contra el Banco Bicentenario, de fecha 11 de abril de 2013, a nombre de la demandante Yaneixis Josefina Nava Montes. (f. 33 de la pieza N°1). El cual es apreciado por esta alzada como medio probatorio de los llamados tarjas, siendo que dicha suma fue reconocida por el actor, se tiene como documento privado reconocido. Así se establece.
• Marcado con letra “B”: original del contrato de opción a compra suscrito en fecha 15 de julio de 2014, entre la ciudadana Yaneixis Josefina Nava Montes, como la oferente, y el ciudadano José Rafael Noguera Aldana, como el oferido, sobre un inmueble constituido por una casa, constante de cinco (5) habitaciones, dos (2) salas, dos (2) cocinas, dos (2) comedores, cuatro (4) baños, construida sobre paredes de bloques de concreto, con estructura de concreto armada, techo de acerolit y riple, con estructura de hierro, piso de baldosa de arcilla, ventadas y puestas de hierro con rejas, edificadas sobre un lote de terreno propio que tiene una extensión de setecientos dos metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros (702, 45 mts²), ubicado en la calle Bolivariana con calle 01 del Barrio Simón Rodríguez, de la ciudad de Carora estado Lara, cuyo precio fue fijado por la suma de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000, 00). (fs. 34 y 35 de la pieza N°1). Aprecia esta alzada que dicha documental fue desconocida por la parte actora mediante escrito de fecha 2 de noviembre de 2015 (f. 289), el cual tratándose de un documento privado que no fue ratificado conforme lo dispone el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, trae como consecuencia que el mismo carezca de valor probatorio y por lo tanto se desecha. Así se establece.
• Marcados con letras “C”, “D” y “F”, reproducciones fotográficas impresas y en disco compacto, correspondientes al inmueble objeto de contrato (fs. 36 al 39 de la pieza N°1). Aprecia esta alzada que dicha documental fue desconocida por la parte actora mediante escrito de fecha 2 de noviembre de 2015 (f. 289), por tal razón al no haber sido ratificada las mismas carecen de todo valor probatorio. Así se establece.
• Copias fosfáticas de las cedulas de los ciudadanos Yamileth Mercedes Robertiz Meléndez, Ricardo Antonio Chirinos Domínguez, Lameda Torres Leonardo Antonio y Pérez Rafael Antonio, quienes fueron promovidos como testigos. (fs. 40 al 43 de la pieza N°1). No constando en autos la declaración testimonial, esta alzada no tiene prueba que analizar. Así se establece.
• Expediente con antecedentes jurídicos, antecedentes económicos, antecedentes financieros, información interna, garantías otorgadas, correspondiente a documentos del ciudadano José Rafael Noguera Aldana, con sellos húmedos de la entidad bancaria Banesco, recibidos en fechas 7 de julio de 2014, 24 de octubre de 2014 y 19 de diciembre de 2014, correspondiente a la solicitud de crédito hipotecario solicitado por el demandado ante el departamento de operación de crédito bancario del Banco Banesco (fs. 44 al 288 de la pieza N°1) Aprecia esta alzada que dicha documental fue desconocida por la parte actora mediante escrito de fecha 2 de noviembre de 2011 (f. 289), no siendo dichos documentos ratificados en juicio, no puede esta alzada otorgarle valor probatorio. Así se establece.

Observa esta alzada que en el presente caso debe pronunciarse en relación a la procedencia o no de la acción de resolución de contrato, con fundamento a lo establecido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y los artículos 547, 548, 1.137, 1.159, 1.160, 1.133, 1.134, 1.167, 1.257, 1.258 y 1.264 del Código Civil, la cual fue declarada inadmisible mediante sentencia definitiva dictada en fecha 23 de febrero de 2018 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

Ante tal motivación jurídica debe establecerse, previamente, si el tipo de acción ejercida reúne los presupuestos de Ley. Así pues, tenemos que en el presente caso, lo que se está intentando es la resolución del contrato, el cual es definido como aquella facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido.

Como quedó reflejado a lo largo del presente fallo, y especial de las pruebas aportadas a la causa, la parte demandada, ciudadano José Rafael Noguera Aldana, en la oportunidad de contestar la demanda, señalo que “…no es cierto que se haya celebrado contrato de OPCION A COMPRA VENTA de fecha Veinticinco 25 de Julio del 2014 como lo establece la parte demandante en el libelo de demanda, es por tal motivo de Niego Rechazo y Contradigo lo escrito en el libelo ya que el primer contrato celebrado fue en Fecha Once 11 de Abril de 2013…”.

En relación a las condiciones requeridas para la existencia y validez del contrato, la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Vilma Fernández, en sentencia de fecha 09 de agosto de 2016, expediente 16-159, dejo establecido que: “… a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil, se desprende que en él se encuentran reguladas las condiciones requeridas para la existencia del contrato, y particularmente, en su ordinal 1º se contempla el consentimiento de las partes como el primero de sus requisitos, el cual supone la presencia de la declaración de voluntad emanada quien lo suscribe...”

Esta alzada larense considera menester indicar que conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido.

Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica o como comúnmente se le llama también, una carga. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 eiusdem, señala que el juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado. O sea, que en nuestra legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar.

Aplicando los principios anteriormente señalados, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la máxima romana ‘actori incumbit probatio’, la cual se complementa con la otra ‘reus in exipiendo fit actor’. Vale decir, que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado.

En el presente caso, la actora tenía la carga de probar el hecho constitutivo, como es la existencia del contrato bilateral celebrado de forma privada, el demandado al haber negado la existencia del contrato suscrito en fecha 25 de julio de 2014, como lo hizo saber la actora en su escrito libelar, le correspondía a la parte actora la carga de la prueba, y a juicio de esta superioridad, las pruebas aportadas por no fueron suficientes, ya que el contrato traído como documento fundamental de la demanda, no fue reconocido por el demandado, y el que fue consignado por este, es decir, por el demandado, que cursa en original a los folios 34 y 35 de autos, marco “B”, fue desconocido por el apoderado judicial de la parte actora, al igual que el contrato suscrito en fecha 11 de abril de 2013 cursante al folio 29, careciendo de todo valor probatorio, por lo que, si bien es cierto, es reconocida la existencia de un vínculo contractual que une a las partes integrantes de la litis, así como la entrega por parte del demandado de la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000, 00), como parte de pago, y que se encuentra en posesión del inmueble, no menos cierto es, que al no existir un contrato que verifique la fecha en que esta relación fue convenida, y por ende no se determinen las condiciones o las clausulas en que fueron pactadas para verificar el incumplimiento de esta, que lleven en consecuencia a la resolución que se demandó, quien juzga considera que lo procedente en derecho es declarar sin lugar el recurso de apelación formulado por la parte actora en fecha 2 de marzo de 2018, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 21 de febrero de 2018, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara, la cual debe ser revocada. Así se declara.


D E C I S I Ó N

En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, actuando en sede de Tránsito, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 02 de marzo del 2018, por la abogado Alberto José Castillo, en su carácter de apoderada judicial de parte la actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 23 de febrero de dos mil dieciocho, dictada por el Tribunal segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres, de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, incoada por la ciudadana Yaneixis Josefina Nava Montes, contra el ciudadano José Rafael Noguera Aldana, todos debidamente identificados en el encabezamiento del presente fallo.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante recurrente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: REVOCADA la sentencia dictada en fecha 23 de febrero de 2018, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

QUINTO: la presente decisión fue dictada dentro del lapso legal correspondiente, por lo que este tribunal se abstiene de notificar a las partes.

Expídase copia certificada de la presente sentencia para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y bájese oportunamente el expediente al tribunal de la causa.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los veinticinco días del mes de junio del año dos mil dieciocho (25/06/2018). Años: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
La Juez Superior,

La Secretaria Suplente,
Dra. Delia González de Leal

Abg. Ivon Lucena

En igual fecha y siendo las tres y catorce horas de la tarde (3: 14 p.m.), se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
La Secretaria Suplente,

Abg. Ivon Lucena