TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintinueve de junio de dos mil dieciocho
208º y 159º

ASUNTO: KP02-R-2018-000060

PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES SETA, C.A., firma mercantil inscrita en el registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 10/03/1983, bajo el N° 62, Tomo 5-A, representada por su presidente ciudadano SANTIAGO JOSÉ FORTOUL LÓPEZ, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 2.919.979.

ABOGADO APODERADA DE LA PARTE ACTORA: MARISELA ANZOLA RAMÍREZ, Inpreabogado Nº 90.095.

PARTE DEMANDADA: LOUIS ABDUL RAHIM MIKHAIL, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, identificado con la cedula de identidad N° 18.040.981.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: SOUAD ROSA SAKR SAER, ADRIANA ROSA GUEVARA RONDON Y ALLARY DEL VALLE PIEDRA PÉREZ, Inpreabogado Nros. 35.137, 92.141 y 226.636, bajo los Nos. 44.088, 173.705 y 138.727, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil se procede a hacer una síntesis de la controversia, la cual se hace en los siguientes términos:
La presente controversia se origina por escrito de demanda presentada ante la URDD Civil en fecha 27-10-2016 por el ciudadano Santiago José Fortul López, ya identificado actuando en carácter de presidente de INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES SETA C.A., asistido por la abogada Marisela Anzola, en la que manifestó:
Que en fecha 01/12/2014, la firma mercantil INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES SETA, C.A., debidamente representada por su presidente SANTIAGO JOSÉ FORTOUL LÓPEZ, firmó un contrato de arrendamiento, con el ciudadano LOUIS ABDUL RAHIM MIKHAIL, es el caso, que el arrendatario, durante la relación contractual, incumplió diferentes clausulas, así como todas las normas de convivencia, del centro comercial, de salubridad, sanidad y aseo para el ejercicio de su actividad comercial, (que es elaboración de alimento o comida rápida), modificó sin autorización las estructuras del mismo, causándole molestias al resto de los arrendatarios del centro comercial y a usuarios, por malos olores, perturbaciones, invasiones y obstrucciones, que posteriormente señalaran y probaran en su oportunidad, y así lo hicieron saber en múltiples oportunidades, y la razón fundamental de terminar el contrato, no renovarlo y solicitarle la entrega del mismo, es el hecho de ser perjudicial para el colectivo y la empresa. Afirmó que a pesar de lo expresado y actuando de buena fe, su representada cumplió con el contrato, pero siempre insistió en pedirle al arrendatario el cumplimiento del mismo y de las normas de convivencia, en fecha 16/09/2015, la administradora del centro comercial, le envió una comunicación informándole formalmente, por escrito, alguna de las quejas del resto de los inquilinos, que ya se le había comunicado verbalmente en muchas ocasiones, la cual fue recibida por el ciudadano Ismael Rodríguez, empleado encargado del arrendatario y en fecha 23/09/2015, le envió comunicación al arrendatario, reiterando una vez su molestia ante los abusos y perturbaciones que causaban en el centro comercial. Posteriormente, y visto que se acercaba el término del contrato, procedieron a notificar al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato, y que a pesar de su incumplimiento decidieron otorgarle la prorroga legal, para que pudiera desocupar efectivamente el local y repararlo, pintarlo y restituirlo al estado original, y así se lo hicieron saber mediante carta entregada a unos de sus dependientes en el local arrendado en fecha 26/10/2015., donde se lea la voluntad de no renovar contrato, la fecha en que iniciaba la prorroga legal, en caso de que quisiera ejercerla , el cual establecieron un canon de arrendamiento de Bs. 60.000,00, señalaron que en esa misma semana, lo converso personalmente con el arrendatario, quien manifestó hacer uso de su prorroga legal, ya que no podía desocupar el local hasta no encontrar otro y manifestó su conformidad con el ajuste, monto que el arrendatario pago durante seis meses de prorroga legal, en fecha 30/05/2016, oportunidad para la terminación de la prorroga legal, y el arrendatario no entrego el local y manifestó verbalmente que no lo entregaría.

Que en fecha 08/06/2016, las partes celebraron un acto conciliatorio convocado por el Prefecto del Municipio Iribarren del estado Lara, a su solicitud, a los fines de que cesaran las perturbaciones por ante el arrendatario, ya que el mismo además de no desocupar el local, insistía en colocar sillas y mesas en las áreas de circulación del centro comercial, áreas que no fueron arrendadas y se había insistido en que no usara y molestara al resto de los inquilinos, fumaban y ocupaban las aéreas comunes del centro comercial, posteriormente en fecha 5/07/2016, ante nuevas agresiones por parte del arrendatario y el incumplimiento de lo ordenado por el prefecto procedió a hacer denuncia por ante el ente policial, y notifico el dio 7/07/2016, a la prefecto, no solo del incumplimiento si no del hecho punible perpetrado en el arrendatario, al violentar una puerta de acceso del área común del centro comercial y finalmente ante los hechos de violencia, delictivo, perpetrado por el arrendatario ilegal, procedió a formalizar denuncia ante la Fiscalía Municipal. Y actualmente cursa ante el Tribunal de Control 2 Municipal Penal del estado Lara, de todo lo anterior, puede ilustrar los atropellos a los cuales han sido victima por parte del arrendatario ilegal, el cual no ha cumplido con las clausulas tercera, sexta, octava y decima tercera del contrato y no ha realizado la restitución del mismo, sino que ha incurrido en derechos punibles, perturbando y perjudicando la colectividad, por distintas promesas verbales del arrendatario, llamadas de su abogado para ganar tiempo, el cierre del local comercial temporalmente para distraerlos y hacerles pensar que entregarían el local, razones personales y de salud, hasta la fecha estuvieron esperando la entrega voluntaria del mismo y el cese de las acciones ilegales del arrendatario, pero visto que reabrieron el local, que siguen las perturbaciones y que definitivamente el arrendatario se niega a entregarlo, es por lo que acuden de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, encontrándose vencido el contrato de arrendamiento, y su respectiva prorroga legal y por las razones de hecho y derecho antes expuestas, acude a demandar en nombre de su representada Inversiones y Construcciones Seta C.A., al ciudadano LOUIS ABDUL RAHIM MIHKAIL, Antes identificado, con fundamento en los literales c, i y g, en su condición de arrendatario, para que convenga o a ello sea condenado por este Juzgado 1) el desalojo del inmueble arrendado. 2) la entrega del inmueble totalmente desocupado, libre de persona y cosas, con todas sus partes y accesorios, limpio, con la misma estructura, divisiones y partes en que le fue entregado. Ya que el inmueble se encuentra deteriorado de tanta grasa y sucio. Igualmente solicitaron expresamente la restitución del inmueble al estado en que le fue arrendado, ya que fue modificado en su estructura sin autorización de su representada, la administradora o su persona, y por tanto debe cumplir con la clausula sexta del contrato y las normas relativas del arrendamiento, restituyéndolo igual a como lo recibió. 3) el pago de la indemnización prevista en el numeral 3 del artículo 22 de la Ley que Regula el arrendamiento inmobiliario de uso comercial, equivalente al monto establecido como ultimo canon de arrendamiento diario, que fue bs. 2000, 00 más el 50% que son bs. 1000, para un total de bs. 3000, 00 diarios, durante todo el tiempo que transcurra entre la terminación de la prorroga legal que fue el 30/05/2016 y la entrega definitiva del inmueble, por los daños causados a su representada, por el incumplimiento de la obligación de entregar en inmueble en su oportunidad. 4) La entrega de recibos de pago de CORPOELEC, internet, CANTV, tv por cable o cualquier otro servicio público, debidamente pagados, hasta la efectiva entrega del inmueble, ya que el pago de dicho servicios es una obligación contraída por el arrendatario, según lo establece el contrato de arrendamiento en sus clausulas tercera y quinta. 5) el pago de los costos que ocasione el presente juicio de desalojo, en todas sus instancias. 6) el pago de los honorarios profesionales de abogados o costas, que se causen en ocasión, con el presente procedimiento de desalojo.
Mediante auto de fecha 15-12-2016, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió la presente demanda.

En fecha 07-06-2017, la apoderada judicial de la parte demandada, presentó su escrito de contestación a la demanda, en el cual manifestó:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda la representación judicial de la parte demandada, solicitó como punto previo se declare la perención de la presente causa, ya que la demandante no cumplió con la obligación de diligenciar señalado que habían entregado los emolumentos al alguacil, para su traslado a fin de citar a su representado, solo realizo diligencia señalando la entrega de fotostato del libelo para que libre compulsa, pero en ningún momento señalo haber dado los emolumentos para su traslado a realizar la citación, que son dos condiciones necesarias para que no opere la perención breve tal como lo establece el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Reconoció que su representada suscribió un contrato de arrendamiento sobre un local comercial situado en la Avenida Lara y Madrid de esta ciudad de Barquisimeto, que el pago realizado por el demandante era para cubrir cánones de arrendamiento siendo el último canon de arrendamiento a pagar la suma de Bs. 60.000,00. Asimismo, rechazo y contradijo la presente demanda desalojo, instaurada en contra de su representado tanto en los hechos como en el derecho, ya que es falso que su mandante haya incumplido con las normas de convivencia, aseo y sanidad para el desarrollo de la actividad comercial.

Rechazo y contradijo que a su mandante se le haya enviado misivas, tal como dice el demandante, ya que ninguna de ellas está firmada por él y mucho menos fue recibida por algún empleado de su mandante, en donde se le notifico que no se le prorrogaría el contrato. Anteriormente señalo que al no cumplir con los parámetros legales el contrato, el mismo pasa a ser un contrato verbal, por lo cual nunca el mismo es tiempo indeterminado, no existe prorroga legal. Rechazo y contradijo que se haya notificado a su representado de la prorroga legal, ya que el contrato de arrendamiento, el mismo es inexistente y es tiempo indeterminado, por lo cual la presente demanda por vencimiento de la prorroga legal, no debe prosperar y así pide se establezca en la definitiva. Rechazo y contradijo se le condene a pagar a su representado la suma de Bs. 3000,00, diarios desde que termino la prorroga hasta que conste la entrega del inmueble, ya que no existiendo contrato de arrendamiento como lo exige la Ley y estando en presencia de un contrato de arrendamiento verbal el mismo no le corresponde prorroga legal alguna, es decir el contrato es a tiempo indeterminado y así pide se establezca en la definitiva. Rechazo y contradijo se le condene a entregar pagados los recibos CORPOELEC, ya que su representado tiene un contrato a tiempo indeterminado y en cuanto al servicio CANTV e internet, estos no los tenía el local y no los tiene y así pide se establezca.

Rechazó y contradijo se le condene a pagar a su representado las costas y costos del proceso, ya que es falso lo alegado en la demanda.

En fecha 28/06/2018, tuvo lugar la audiencia preliminar, compareciendo a dicho acto las apoderadas judiciales de las partes, quienes formularon su respectivas exposiciones y conforme establece el tercer párrafo del artículo 868 del Código Adjetivo Civil el a quo hará la fijación de los hechos y límites de la controversia.
En fecha 06-07-2017, el a quo mediante auto estableció como hechos controvertidos: 1.- La indexación del contrato de arrendamiento, 2.- El modo y forma de la ocurrencia de los hechos que dieron lugar a la controversia, 3.- El cambio y el uso de inmueble sin autorización, 4.- Incumplimiento de las cláusulas: tercera, octava y décima tercera del contrato de arrendamiento, 5.- Vencimiento del contrato de arrendamiento y su prorroga legal y 6.- Deterioro del inmueble.

Riela a los folios 126 al 132, escrito de promoción de pruebas presentados por las partes.

DE LA SENTENCIA DICTADA POR EL A QUO

El día 08-02-2018, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara dictó sentencia, de la cual se transcribe parte de su dispositiva:

“…este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE LA PERENCION BREVE solicitada por la parte demandada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL del articulo 40 literales “G”, “C”, “I” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, del inmueble constituido por un local ubicado en la avenida Capanaparo entre Av. Lara y Madrid Centro Comercial Seta, planta baja denominado Kiosco en la Ciudad de Barquisimeto estado Lara. Intentada por el ciudadano SANTIAGO JOSE FORTOUL LOPEZ, en su carácter de representante de la empresa INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES SETA C.A., contra el ciudadano LOUIS ABDUL RAHIM MIKHAIL.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS, a la parte demandante, por resultar totalmente vencida de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: La extensión del fallo se agrega al expediente y se publica dentro del lapso de Ley pública.
QUINTO: Déjese copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil…”

En fecha 16-02-2018, la abogada Marisela Anzola, inscrita en el IPSA bajo el Nº 90.095, apoderada judicial de la parte demandante, presentó escrito mediante el cual apeló de la sentencia dictada por el a quo en fecha 08-02-2018; apelación que el a quo oyó en un ambos efectos según auto dictado por el a quo en fecha 20-02-2018, ordenándose la remisión del presente asunto a la URDD CIVIL a los fines de su distribución al Juzgado Superior que le corresponda. En fecha 28-02-2018, recibió el presente expediente y en fecha 05-03-2018 se fijó el lapso para la presentación de los informes, conforme al artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

DE LOS INFORMES ANTE ESTA INSTANCIA

En fecha 09-04-2018, oportunidad para la realización del Acto de Informes, este Tribunal dejó constancia que compareció ante la URDD Civil, la apoderada judicial de la parte demandante, y presentó su escrito de informes. Este Superior acordó agregarlos a los autos y se acogió al lapso de presentación de observaciones establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS OBSERVACIONES ANTE ESTA INSTANCIA

En fecha 20-04-2018, oportunidad para la presentación de las observaciones, este Tribunal dejó constancia que compareció ante la URDD Civil, la apoderada judicial de la parte demandada, y presentó su escrito de observaciones, por lo que este Superior se acoge al lapso para dictar y publicar sentencia establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES

Dado a que la sentencia recurrida fue emitida por un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por ser este Juzgado Superior le corresponde conocer del fallo recurrido, conforme a lo establecido en la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, referente a los deberes y atribuciones de las Cortes de apelaciones, la cual en su numeral 2, literal A señala: “Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo Civil, y de los Recursos de hecho”. En base a lo antes dicho se procede a establecer los límites de la competencia. Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso sólo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.

Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por la parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.
Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, en virtud de ser definitiva, y por ser este el Juzgado Superior Funcional Jerárquico Vertical al Juzgado de la Primera Instancia que dictó el fallo recurrido. Y así se declara.

MOTIVA

Corresponde a este Juzgador determinar si la decisión definitiva de fecha 8 de Febrero de 2018, en la cual Declaró Sin Lugar la Demanda de Desalojo de autos está conforme a derecho y para ello se ha de establecer los límites de la controversia, los cuales serán los fijados por el a quo y en base a ello fijar los hechos mediante la valoración de las pruebas para luego hacer la subsunción de estos, dentro de los supuestos de hecho de la normativa legal aplicable a la solución del caso, y la conclusión que arroje esta actividad lógica intelectual compararla con la del a quo en la recurrida para verificar si coinciden o no, y en base al resultado de ello, emitir el pronunciamiento sobre el recurso de apelación y sus efectos sobre la recurrida y así se establece.

A los efectos de lo precedentemente establecido tenemos, que de acuerdo a los hechos aludidos por la parte actora en su libelo de demanda, como por los hechos admitidos, los rechazados y defensas opuestas por la parte accionada en la contestación de la demanda.
Contestación a la demanda como lo afirmado por éstos en la Audiencia Preliminar, se determina que el a quo estableció los hechos controvertidos así:

1. La inexistencia del Contrato de Arrendamiento.
2. El modo y forma de la ocurrencia de los hechos que dieron lugar a la controversia.
3. El cambio de uso del inmueble sin autorización.
4. El incumplimiento de las clausulas: Tercera, Sexta, Octava y Décima Tercera del Contrato de Arrendamiento.
5. Vencimiento del Contrato de Arrendamiento y su Prórroga Legal.
6. Deterioro del Inmueble.
Determinación esta que las partes no manifestaron su inconformidad y por ende sobre ellos se hará el análisis por esta alzada.

Sobre el primero de los hechos controvertidos, tenemos que la apoderada actora adujo que su representada Construcciones Inversiones Soto C.A. el 1 de Diciembre del 2014 suscribió con el accionado un Contrato de Arrendamiento con Vigencia de un año, de un Local ubicado en la Avenida Capanaparo entre Avenida Madrid, Centro Comercial SETA, Planta Baja, denominado Kiosko, en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, el cual cursa del folio 26 al 30, el cual se encuentra alinderado así: NORTE: 2 metros lineales con área de acceso de circulación peatonal S/PL (anexo de servicio); SUR: 2 metros lineales con área de circulación de vehículos; OESTE: 2.65 metros lineales con área libre de servicio techada con Calle Capanaparo; ESTE: 2.65 metros lineales con área de depósito de basura, dicho bien está en el Centro Comercial Z, el cual se encuentra ubicado en la Calle Capanaparo entre Avenida Lara y Madrid de esta ciudad, a cuyo efecto consignó un ejemplar marcado letra “C”, cursante del folio 21 al 25, documento este que la parte accionada da por reconocido al mismo, y por ende los derechos y obligaciones establecidas en él dan por ciertos y aceptados por las partes, y por ende se dan por reproducidos y así se establece.

Ahora bien, en cuanto al alegato impugnatorio del contrato de marras por el accionado, quien adujo, que en fecha 23/05/2014 entró en vigencia la Ley que regula el Arrendamiento de Uso Comercial, el cual de manera expresa señala que, los Contrato de Arrendamiento deberán elaborarse conforme a dicha Ley. Y por cuanto el Contrato de Arrendamiento de marras suscrito por las partes el 01/12/2014 no fue redactado conforme a dicha Ley, es nulo, quedando el mismo como un Contrato Verbal, ya que en el artículo 24 establece los requisitos y modalidades del cálculo adoptado para el Canon de Arrendamiento y no Privado como lo hizo y se sanciona su incumplimiento con MIL QUINIENTAS (1500) Unidades Tributarias, por lo cual no existe Contrato de Arrendamiento ya que no fue suscrito conforme a la Ley vigente y mucho menos se encuentre vencida la prorroga legal y se establezca.

Este Juzgador disiente de este argumento del accionado, así como también de lo aducido por el a quo en la motiva, en la cual basado en el carácter público establecido en la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en concordancia con el artículo 13 ejusdem estableció:
“El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley.”
Según se ha citado, los derechos establecidos en el Decreto Ley son irrecurribles y por ende todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos se considera nulo, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas por lo que, el Contrato de Arrendamiento consignado al no cumplir los requisitos exigidos por el artículo 24 del referido Decreto Ley, no tiene vigencia, validez, y siendo que la parte actora fundamentó su pretensión de desalojo por el literal g del artículo 40 para el caso de los Contratos a Tiempo Determinado, que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, supuesto de hecho que implica la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado y su vencimiento, por lo que indefectiblemente dicha prueba era el contrato el cual se suscribe dentro del Derecho Social que propende a la Justicia Social a favor del débil jurídico, por lo que la causal invocada por el literal g no debe prosperar, es falso que dicha ley obligue.”

Ya que, este artículo establece el derecho del arrendatario de exigir que se le haga el contrato por escrito y autenticidad, lo cual implica en criterio de este Juzgador, que el Contrato de Arrendamiento de Locales Comerciales sigue siendo consensual y teniendo el arrendatario la facultad de que le sea expedido por escrito y que a su vez sea por vía autentica o por vía privada sin que por el hecho que se haga por vía privada implique su inexistencia como concluyó el a quo en la recurrida, ya que cualquier valoración a las estipulaciones establecidas como necesarias señaladas en el artículo 24 de dicho instrumento legal, en todo caso no implica que lo haga inexistente, sino inaplicables alguna de las obligaciones señaladas en el mismo y por ende haría inexistente a estas y que como consecuencia no sería objeto de pretensión y menos aún, de señalamientos de incumplimiento dado el carácter de orden público a la materia de arrendamiento de locales comerciales, como es el caso sub lite, ya que como afirma el autor patrio Kiriakidis L. Jorge en su trabajo El Régimen Inquilinario Venezolano, luego de las recurrentes incorporaciones normativas, quien refiriéndose a este instrumento legal señala, que elimina la regulación de alquileres y estableció parámetros obligatorios para el establecimiento consensual de los cánones de alquiler a través de cualquiera de los tres métodos señalados por dicho Decreto Ley y que en caso de desacuerdo, las partes podían acudir a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos “SUNDEE”, para que resuelva el método de aplicación, al contrato, también estableció cláusulas de contenido sustancial de derechos, obligaciones y prohibiciones a la relación contractual inquilinarias, como son respecto al arrendador: a) Entregar el inmueble arrendado en buen estado de conservación y solvente con el pago de servicios públicos y domiciliarios al inicio de la relación contractual (artículo 8), b) Garantizar el uso y goce pacifico del inmueble arrendado. 3) Usar y mantener una cuenta en la que el arrendatario pueda depositar el canon casi como obligaciones al arrendatario como es la de pagar el canon de arrendamiento y pagar los gastos comunes. 4) Prohibiciones relativas (relajables) como son, que el inquilino no está obligado a comprar los muebles que estén en el local arrendado; no puede subarrendar salvo que lo permita el contrato. Las prohibiciones no relajables, las cuales son de orden público que son las contenidas en el artículo 41 de dicho instrumento legal, como son la prohibición del pago de primas por cesión, traspaso, arriendo de punto. etc. Motivo por el cual se ha de considerar válido el contrato de autos, independientemente de que no sean ejecutables alguna de sus cláusulas por no cumplió con el instrumento legal supra señalado. Y así se establece.

Una vez lo precedentemente establecido, corresponde entonces determinar la procedencia o no de la pretensión de desalojo del local comercial por la causal g del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial invocado por la Accionante, el cual preceptúa:

“Artículo 40: Son causales de desalojo:
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,”

A tal efecto tenemos, que en virtud de lo expuesto por la parte accionante, que en su reforma de demanda adujo, que suscribió como arrendador con el accionado como arrendatario, en fecha 1 de Diciembre de 2014 el Contrato de Arrendamiento del inmueble pretendido en desalojo. Siendo dicho arrendamiento por el término de un año; que el 26 de Octubre de 2013 le hicieron llegar a través de uno de los dependientes del arrendatario la voluntad de no renovar el contrato, la fecha que se iniciaba la prórroga legal, para en caso que quisiera ejercerla y que se realizaría un ajuste del canon de arrendamiento, el cual se estableció en Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00). Que el arrendatario había manifestado su voluntad de hacer uso de la prórroga y su aceptación del referido ajuste y que dejó transcurrir la prórroga legal con la promesa del arrendatario de la búsqueda de un nuevo local. Que el 14 de Abril de 2016 por escrito le recuerda a éste, que el día 30 de Mayo de 2016 terminó la prórroga legal y que debe entregar el inmueble arrendado en las condiciones previstas en el contrato, siendo entregada dicha comunicación al dependiente del arrendatario. Que posteriormente en fecha 22 de Mayo de 2016 se le entregó nuevamente copia de la carta precedentemente señalada, la cual señala como anexo H., que llegado el día 30 de Mayo de 2016, oportunidad para la terminación de la de la prórroga legal, el arrendatario no entregó el local y manifestó verbalmente que no la entregaría, lo cual conllevó a celebrar entre ellos el 8 de Junio de 2016 ante la Prefectura del Municipio Iribarren a los fines de que cesarán las perturbaciones por parte del arrendatario, a cuyo efecto anexo documental marcado letra I, promesa que incumplió el arrendatario, la cual obligó a la arrendadora ante la referida Prefectura y posterior denuncia ante la Fiscalía Municipal, la cual anexo Letra L, quien formuló Denuncia ante el Tribunal de Control N° 2 Municipal Penal del Estado Lara con el N°KP02-S-2016-000700; y ante el rechazo por parte del accionado de que algunos de sus empleados ni él hubieren recibido de la arrendadora las referidas notificaciones de prórroga legal, desconociendo las documentales consignadas. A tal efecto, este Juzgador observa:

Dado a que el Contrato de Arrendamiento aceptado por las partes, cuya original cursa del folio 26 al 30, y que se estableció supra es válido, pues se determina, que en su Clausula TERCERA, establecieron:

“Ambas partes convienen que el tiempo de duración de este Contrato de Un Año contados a partir del 1 de Diciembre de 2014 hasta el día 30 de Noviembre de 2015. La ARRENDATARIA hace constar que reserva al Arrendador, de notificarle el desahucio como condición necesaria para evitar incurrir en tácita reconducción, pues es claro que el tiempo de duración de este contrato siempre será fijo un año hasta su vencimiento (30-11-2015), fecha en que se elaborará un nuevo contrato de acordarlo ambas partes.”

Hecho este, que en criterio de este Juzgador, las partes convinieron que el contrato era a tiempo determinado y por ende sino renovaban el mismo suscribiendo uno nuevo, pues obviamente se comenzaba de pleno derecho la prórroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual preceptúa:

“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.”

Por lo que en base a dicho Contrato y a la no prueba de que hubieren firmado uno nuevo, pues si bien es cierto, que la actora no probó que quienes reciben la notificación de no prorrogar, eran dependientes del accionado; ello no es obvio para determinar, que el accionado sabía que este no se iba a renovar y por ende al vencer la vigencia de este tal como lo establecieron en el Contrato de marras, vencía el 30 de Noviembre de 2015, comenzando de pleno derecho la prórroga legal acordada de 6 meses tal como lo prevé el supra artículo 26, el 1 de Diciembre de 2015 y culminado la misiva el 30 de Mayo de 2016, hecho este que aunado al conflicto existente entre las partes, tal como consta de copia fotostática del Expediente KP01-P-2016-002635, llevado por el Tribunal de Juicio N° 5 de este Circunscripción Judicial cursante del folio 144 al 176, el cual se aprecia conforme al artículo 111 del Código Adjetivo Civil, en la cual consta que el ciudadano SANTIAGO FORTOUL, titular de la cédula de identidad N° 2.919.979, representante legal de la aquí accionante denunció por ante la Fiscalía Tercera del Ministerio Público al ciudadano Louis Abdul Rahim Mikhail, titular de la cédula de identidad N° 18.040.981 (aquí accionado), por colocar a partir de las cinco de la tarde sillas y mesas en las afueras del negocio”, lo cual obliga a concluir o desestimar, que hubiere ocurrido la tácita reconducción contractual como afirma el demandado, y en su lugar se establece, que están cumplidos los supuestos de hecho del artículo 8 eiusdem que establece:

“… a su vez, culminada la relación arrendaticia al arrendador deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o fuerza mayor.”

Y en consecuencia hace procedente la acción de desalojo de autos, conforme al literal g del artículo 40 ibidem, que establece:

Artículo 40: Son causales de desalojo:
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,”. Y así se establece.

En Cuanto a la pretensión de cobro de indemnización establecido en el artículo 22 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, equivalente al monto establecido como último canon de arrendamiento diario que fue de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2000,00), más el cincuenta por ciento (50%), que son MIL BOLÍVARES (Bs. 1000,00) para un total de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) diario durante todo el tiempo que transcurriera entre a terminación de la prórroga legal, que fue el 30 de mayo de 2016 y la entrega definitiva del inmueble por los daños causados por el incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble. Este Juzgador desestima por improcedente esta pretensión, por cuanto es cierto que el artículo 22, ordinal 3º de dicho instrumento legal, establece ese derecho cuando preceptúa:

“Artículo 22: Cuando la relación arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las partes, por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera:
Omisis…
3. Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha de la restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutará en los términos dispuestos en este Decreto Ley.”

Más sin embargo, en virtud de estar ese derecho sujeto a referencia del precio de arrendamiento, pues al no haberse establecido el monto de canon de arrendamiento por vía consensual y a través de uno de los métodos establecidos en el artículo 32, y al ser la normativa establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, de orden público tal como lo prevé el artículo 3 el cual preceptúa: “Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo…Sic”, pues obliga a declarar sin lugar la referida pretensión, y así se decide.

En cuanto a la pretensión de que el accionado le entregue los recibos de pago de CORPOELEC, INTERNET, CANTV, TV POR CABLE o cualesquiera otro servicio público debidamente pagado hasta la entrega efectivamente del inmueble arrendado, fundamentada en que así lo establecían en el contrato de marras.

Al respecto, este Juzgador considera que al haber establecido esa obligación en el contrato de arrendamiento del inmueble pretendido en desalojo, específicamente en la Cláusula Cuarta, cuyo tenor es el siguiente:

“CUARTA: Es entendido que los servicios de luz, aseo urbano domiciliario, vigilancia y teléfono (en caso de arrendataria la solicitó) y cualquier otro servicio público o privado, será poo cuenta de LA ARRENDATARIA quien al final de este contrato deberá entregar a EL ARRENDADOR los recibos de estos servicios debidamente cancelados…”

Pues de acuerdo al artículo 8 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, el cual preceptúa:

“Los arrendadores de inmuebles de uso comercial, están en la obligación de entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación, y solventes en servicios públicos domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia. A su vez, culminada la relación arrendaticia, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o de fuerza mayor.”

Es procedente y así se decide.

De manera, que en base a lo aquí expuesto, obliga a concluir, que la recurrida no se ajustó a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual preceptúa: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella…Sic”, por lo que la apelación interpuesta contra ella se ha de declarar con lugar, revocandose en consecuencia la misma y en consecuencia, se ha de declarar parcialmente con lugar la demanda de autos en los términos y condiciones que se infra se expone y así se decide.
DISPOSITIVA

En virtud de las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley decide:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la accionante INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES SETA, C.A, identificada en autos, a través de la abogado MARISELA ANZOLA RAMÍREZ, inscrita en el IPSA bajo el N° 90.095 contra la decisión definitiva dictada en fecha 08 de febrero 2018, por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE ESTA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL, revocándose en consecuencia la misma.

SEGUNDO: En virtud de lo precedentemente decidió, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL Y PRETENSIÓN DE COBRO DE INDEMNIZACIÓN prevista en el ordinal 3º del artículo 22 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, más la pretensión de que el accionado entregue debidamente los recibos de pago de los servicios públicos que más abajo se especifican, incoado por la accionante INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES SETA, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 10 de marzo de 1983, bajo el Nº 62, Tomo 5-A, contra del ciudadano LOUIS ABDUL RAHIM MIKHAIL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 18.040.981 y en consecuencia decide:

a) CON LUGAR la pretensión de desalojo del local, condenándose al arrendatario a entregarle a la accionante el inmueble arrendado, consistente en: un Local ubicado en la Avenida Capanaparo entre Avenida Madrid, Centro Comercial SETA, Planta Baja, denominado Kiosko, en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, el cual cursa del folio 26 al 30, el cual se encuentra alinderado así: NORTE: 2 metros lineales con área de acceso de circulación peatonal S/PL (anexo de servicio); SUR: 2 metros lineales con área de circulación de vehículos; OESTE: 2.65 metros lineales con área libre de servicio techada con Calle Capanaparo; ESTE: 2.65 metros lineales con área de depósito de basura, dicho bien está en el Centro Comercial Z, el cual se encuentra ubicado en la Calle Capanaparo entre Avenida Lara y Madrid de esta ciudad.
b) Se condena al accionado a entregar al accionante arrendadora los recibos de pago de CORPOELEC, INTERNET, CANTV, TV POR CABLE o cualesquiera otro servicio público que hubiese solicitado y disfrutando durante el tiempo de arrendamiento y su prórroga hasta la efectiva entrega del inmueble arrendado supra identificado.
c) SIN LUGAR la pretensión de COBRO POR INDEMNIZACIÓN, equivalente al monto de dos mil bolívares (Bs. 2000,00) establecido como canon de arrendamiento diario, más el equivalente por el monto a la cuenta de este para un total de tres mil bolívares (B. 3.000,00) diarios durante el tiempo transcurrido de la prórroga legal que fue el 30 de Mayo de 2016 y la entrega definitiva del inmueble por los daños causados por la no entrega oportuna del inmueble arrendado
TERCERO: No hay condenatoria en costas, por no haber vencimiento total de la demanda.
De conformidad a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintiocho (28) días del mes de junio del año dos mil dieciocho (2018).
El Juez Titular,

Abg. José Antonio Ramírez Zambrano.
La Secretaria Acc,

Abg. Carmen Moncayo Barrios.

Publicada en esta misma fecha, siendo las 3:01 p.m., quedando asentada en el Libro Diario bajo el N° 12.

La Secretaria Acc,

Abg. Carmen Moncayo Barrios.

JARZ/RdR