TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, seis (06) de julio de Dos mil dieciocho (2018).
208º y 159º

ASUNTO: KP02-V-2017-003358
PARTE ACTORA: FIRMA MERCANTIL “INVERSIONES VENROL S.A” debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción del Distrito Capital del Estado Miranda, bajo el Nro: 39, Tomo: 39-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados DUMELYS GONZALEZ ESCALONA y MARCO ALEXANDER ASUAJE COLMENAREZ, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 133.298 y 249.115, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: FIRMA MERCANTIL “SERVICIOS INTEGRALES PROFESIONALES COMERCIALES C.A”, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el Nro: 2, Tomo: 4-A.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado CARLOS JUAN TORRELLAS CABEZAS, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N°: 182.538.

SENTENCIA DEFINITIVA

JUICIO DE DESALOJO DE LOCAL COMERIAL

-I-

SINTESIS PROCESAL

Se inició el presente juicio por escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción de Documentos (U.R.D.D), en fecha 17 de diciembre del año 2017, y por sorteo le correspondió conocer al Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, siendo admitida en fecha 20 de diciembre de 2017, ordenándose la Citación de la Parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación.

Asimismo en fecha 4 de marzo del año que discurre, la Ciudadana ANA MARIA DESTRO, Venezolana, Mayor de edad, titular de la cedula de Identidad N° V-7.446.318, de este domicilio, en su carácter de Representante de la Firma Mercantil “ADMINISTRADORA VENETO C.A”, plenamente identificada en autos, OTORGÓ poder Apud Acta a los Abogados DUMELYS GONZALEZ ESCALONA y MARCO ALEXANDER ASUAJE COLMENAREZ, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 133.298 y 249.115, respectivamente.

Posteriormente en fecha 14 de marzo del 2018, la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda, de igual forma en fecha 17 de abril de 2018, se llevó a cabo la Audiencia Preliminar en el presente juicio, en la cual la parte actora insistió en la demanda y la parte demandada ratificó la contestación de la misma.

En fecha 24 de abril de 2018, este Juzgado realizó la fijación de los hechos de la presente causa, y advirtió a las partes sobre el lapso para promover pruebas sobre el mérito de la causa, asimismo en fecha 02 de mayo del año 2018 la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, en la cual mediante auto de fecha 4 de mayo de 2018 se admitieron las mismas, en fecha 15 de junio del año 2018 se llevó a cabo el Debate Oral, continuando el mismo en fecha 20 del mismo mes y año in comento.-

-II-

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

ALEGATOS EXPLANADOS POR LA PARTE ACTORA

Alegando la representación judicial de la parte actora que su representada Een fecha 07 de mayo de 2014 celebró contrato privado de arrendamiento con la FIRMA MERCANTIL “SERVICIOS INTEGRALES PROFESIONALES C.A”, plenamente identificada en autos, sobre un Local Comercial, identificado con el numero B-26, modulo sur del “CENTRO COMERCIAL VENROL” ubicado en la Avenida Pedro León Torres entre calles 49 y 50, con un área aproximada de SETENTA Y SIETE CON OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (77,86 mts2). Señaló que en el situado contrato firmado por las partes se acordó el valor del canon de arrendamiento de CINCO MIL DOSCIENTOS DOCE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs 5.212,00), los cuales debían ser cancelados dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes adelantado, expresó que del contrato se desprende que era obligación del arrendatario cancelar los pagos de los servicios públicos y privados correspondientes a las áreas comunes.

Arguyó que la Firma Mercantil “Servicios Integrales Profesionales, C.A”, identificada en autos, hasta el mes de Julio del año 2017 cumplió con sus obligaciones de cánones de alquiler, siendo que hasta el mes de agosto del año 2017 a la presente fecha ha incumplido lo dispuesto en la clausula tercera del contrato de arrendamiento, en relación al pago del canon de arrendamiento, indicó que no ha cumplido con el pago correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2017, que también ha incumplido con lo dispuesto en la clausula Octava del contrato de arrendamiento con relación al pago de cuotas de gastos comunes (condominio), lo cual ha incumplido con los pagos correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre del año 2015, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2016, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2017.

Indicó que debido a los constantes atrasos en el pago de los cánones de arrendamiento y de los servicios públicos y privados, donde hicieron diligencias para el cobro del pago oportuno siendo inútiles todas las gestiones ya que el arrendatario se ha negado en cancelar tal obligación conforme a lo pastado y que consta en el referido contrato de arrendamiento. Asimismo alegó que de acuerdo a la relación de gastos de condominio emanada de la Administradora del Centro Comercial Venrol C.A, empresa Administradora Veneto C.A, la demanda adeuda por concepto de cánones de arrendamientos la cantidad de VEINTE MIL OCHECIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs 20.848,00), por concepto de cuatro (4) cuotas correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2017, por un valor de Cinco Mil Doscientos Doce Bolívares (Bs 1.913.552,6), por concepto de Veintiséis (26) cuotas, correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre del año 2015, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2016, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2017.

Fundamentando sus alegatos en los normas contenidas en los artículos 1.579, 1.592, 1.264, articulo 864 del Código de Procedimiento Civil y 1.159 en concordancia con el articulo 1.264 del Código Civil y el artículo 40 literal “a” y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por todo lo anteriormente expuesto acudió ante esta autoridad para demandar por DESALOJO a la Firma Mercantil “SERVICIOS INTEGRALES PROFESIONALES C.A”, plenamente identificada en autos, para que entreguen completamente desocupado y libre de personas y Bienes el Local Comercial objeto del arrendamiento. Estimando la demanda en la suma de UN MILLON NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs 1.934.400,06) equivalentes a 6.448,00 UT.

DEFENSAS DE FONDO DE LA PARTE DEMANDADA

Dentro de su oportunidad procesal, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, en la cual expresó que su representada convino contrato de arrendamiento con Inversiones Venrol S.A, un local identificado como B-26 para su uso de Oficina, por primera vez en Julio de 2001, a través de la Apoderada Gestiones Inmobiliaria LA PRIMERA S.A, que a partir de entonces se hicieron las renovaciones al vencimiento, en julio de cada año hasta el 2014, con los respectivos ajustes en el canon de arrendamiento. Señaló que el último pago realizado a esa administradora fue el 01 de octubre de 2014, que durante esa relación nunca se tuvo contacto directo con representantes de Inversiones Venrol, S.A.

Negó, Rechazó y contradijo la pretensión, puesto que en ningún momento han incumplido con las causales de desalojo previsto en el artículo 40 de la Ley de Regulación e Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, con el pago de los cánones de arrendamiento, ni mucho menos los gastos comunes o los gastos de condominios, expresó que han cumplido a cabalidad con tales pagos oportunos desde el inicio de la relación arrendaticia en ese Centro Comercial, a lo largo de cerca de diecisiete (17) años, sin ningún contratiempo con ninguna de las administraciones. Que según factura N° 0069424, Serie “D”, emitida por GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A, de fecha 01 de octubre de 2014, (empresa encargada para ese entonces de las cobranzas del Centro Comercial), a nombre de Servicios Integrales Profesionales, C.A, se evidencia el desglose de dicha factura, indicando muy claramente el mes cancelado por concepto de canon de arrendamiento, señaló que según comunicado entregado a todos los Inquilinos del Centro Comercial Venrol, que el monto del Canon de Arrendamiento correspondiente al mes de octubre y noviembre será el mismo según lo que venían cancelando cada uno, para no generar atrasos mientras se pautaba el nuevo Canon de arrendamiento, dicho pago lo debían efectuar a nombre de Administradora Veneto, C.A, allí ellos mismos marcaron las pautas y fue cumplido por su parte.

Asimismo expresó que como no habían firmado más contratos de arrendamientos es de suponer que se mantenía el mismo canon del contrato anterior, que esta vigente y que el demandante lo reconoce en su escrito libelar. Arguyó que el Centro Comercial Venrol, carece de “Comité Paritario de Administración de Condominio”, por lo tanto no hay normas ni reglamento que regulen esos gastos de condominio que ellos dicen, existiendo un vacío de Poder, dejándole a la Administración del Centro Comercial la plenitud de las cobranzas de los gastos del Centro Comercial, porque el hecho de presentar “NOTIFICACION DE GASTOS” porque facturas como tal no le habían presentado, violando el articulo 30 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Que el Centro Comercial no goza de propiedad Horizontal, por lo tanto no tiene documento de condominio ni la existencia de copropietarios, junta de condominio ni junta paritaria, tal como lo exige la ley, por lo tanto corresponde el pago de gastos comunes bajo la presentación oportuna de facturas, que según el articulo 41 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece en su letra d que esta taxativamente prohibido establecer cánones de arrendamientos según procedimientos ajenos a lo estipulado en este Decreto Ley.

Alegó que a finales de octubre de 2014, los inquilinos del centro comercial Venrol, se vieron sorprendidos al ser convocados a reunión con una Nueva Administradora (Administradora Veneto C.A), quien se identifica como la encargada de la cobranza y administración del mencionado centro comercial, en esa reunión los inquilinos preguntaron sobre la condición y autorización formal de la nueva administración, a la vez de la saliente, que no se mostraron documentos que soportaran tal relación, porque según estaban en tramites y negociación, en esa misma reunión se les indicó que los contratos que aun no se ajustaban a la nueva ley de arrendamiento comercial, que serian ajustados en su forma y que se respetarían la condiciones y montos de los cánones de arrendamiento de los vigentes, haciendo los ajustes en su renovación al vencimiento, de igual forma se les indicó cuentas bancarias y otros medios de pago para los montos de alquiler, en vista de la duda sobre el cambio de la administradora, los inquilinos enviaron el día 29 de octubre de 2014 correspondencia a Gestiones Inmobiliarias LA PRIMERA S.A, para aclarar su condición como Administradora del centro comercial Venrol, el cual no hubo respuesta, del mismo modo se envió correspondencia el día 7 de noviembre de 2014 a la nueva administradora Veneto C.A, para que presentara documentos formales como apoderados o autorizados por Inversiones Venrol, S.A y a los estados de cuenta de cada Arrendatario, indicó que se recibió varios meses después una carta firmada por los supuestos dueños del Centro Comercial autorizando a Administradora Veneto C.A a lo referido, dicha carta no tenia forma de ser corroborada por los arrendatarios.

Asimismo manifestó el mal estado físico de las Instalaciones del Centro Comercial, falta de iluminación, sistemas contra incendio, iluminación de emergencia y aspecto general, han dificultado la obtención de permisos municipales y bomberos, en adición la no renovación de contrato ha mantenido a la empresa SIPCA en un limbo jurídico, el cual no ha permitido la realización oportuna de inversiones y captación de clientes para la sostenibilidad del negocio.

-IV-
VALOR DE LAS PRUEBAS

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:
Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.
La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”
Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello porque en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet.
Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.
PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

SE ACOMPAÑÓ AL LIBELO DE LA DEMANDA:
1. Acompañó al Libelo de la Demanda Copia Fotostática de Copia Certificada de Contrato de Venta, debidamente protocolizado por ante el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el N° 07, Tomo 10, Protocolo Primero del Cuarto Trimestre del año 1976, marcada con la letra “A”, rielando a los folios 4 al 8. Se evidencia de dicha Documental la Propiedad que posee la parte actora sobre el inmueble objeto de la controversia, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil. Así se establece.-
2. Original de Contrato Privado de Arrendamiento, suscrito por la Sociedad Mercantil “GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA” S.A y la FIRMA MERCANTIL “SERVICIOS INTEGRALES PROFESIONALES C.A”, representada por el Ciudadano CESAR ARNALDO PINEDA SANCHEZ, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 11.882.331, de fecha 7 de mayo del año 2014, marcada con la letra “B”, cursante a los 9 al folios 11. El cual se valora de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil y se analiza como instrumento fundamental de la demanda contentivo de las obligaciones válidamente suscritas por las partes en el presente juicio. Así se establece.-
3. Copia Fotostática de Poder Especial de Administración, conferido por el Ciudadano HASSAN CHEREM, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-13.859.919, en representación de la firma mercantil “INVERSIONES VENROL, S.A”, a la Firma Mercantil “ADMINISTRACION VENETO, C.A” debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 15 de abril de 2015, bajo el Nro 34, Tomo 146, cursante a los folios 12 al 14, marcada con la letra “C”. Se valora como prueba capacidad procesal que posee la Firma Mercantil “ADMINISTRACION VENETO, C.A”, para sostener la administración con respecto al condominio de la firma mercantil “INVERSIONES VENROL, S.A”. Asi se establece.-
4. Copias Fotostáticas de Notificaciones de Relaciones de Gastos Comunes, correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre del año 2015, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2016, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2017, cada una con cantidades autónomas, emitidas por Grupo Veneto dirigidos a la Firma Mercantil Servicios Integrales Profesionales C.A, cursantes a los folios 15 al 40. Se valoran como prueba de Diligencias realizadas por la Administradora Veneto, con el fin de notificar a la Firma Mercantil Servicios Integrales Profesionales C.A, la deuda de los Gastos comunes pendientes. Así se Aprecia.-

SE ACOMPAÑÓ A LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
1. Poder Apud Acta otorgado por la Ciudadana ANA MARIA DESTRO, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V- 7.446.318, en su condición de Representante de la Firma Mercantil “Administradora Veneto, C.A”, a loa Abogados DUMELYS GONZALEZ ESCALONA y MARCO ALEXANDER ASUAJE COLMENAREZ, inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nros: 133.298 y 249.115, respectivamente. La cual se valora como prueba de la capacidad procesal de los apoderados judiciales de la parte demandada, de conformidad con los artículos 150 y 152 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
2. Copia Fotostática de Factura N° 0069424, expedida por Gestiones Inmobiliarias La Primera, S.A, por la cantidad de 5.854,43 Bs, por concepto de alquiler del mes de octubre del 2014 y gastos del mes de septiembre del año 2014, anexado con dicha factura copia fotostática de planilla de depósito, efectuado en la entidad bancaria del Tesoro, por la cantidad de 5.854,43 Bs, de fecha 27 de noviembre de 2014, realizada por “Administradora Veneto C.A”, marcada con la letra “O”, cursante al folio 72. Copia Fotostática de Factura N° 6400, de fecha 28 de noviembre de 2014, emitida por Administradora Veneto c.a, por la cantidad de 5.212,00 Bs, por concepto de canon de arrendamiento, marcada con la letra “P”. Originales y copias fotostáticas de Planillas de Depósitos Bancarios en la Entidad Bancaria del Tesoro, efectuados por el Ciudadano Cesar Pineda, titular de la cedula de Identidad N° V- 11.882.331, a la cuenta N° 0163032597325973253007429, siendo el titular de la cuenta la Firma Mercantil "Administradora Veneto, C.A”, de fechas y cantidades autónomas, cursantes a los folios 57 al 69, marcadas con las letras “A”,“B”, “C”,”D”,”E”,”F”,”G”,”H”,”J”,”K”,”L” y “M”. Se evidencia de las Documentales que la parte demandada faltó en el cumplimiento de sus obligaciones, en lo que respecta el pago de condominio o gastos comunes consecutivos, ya que si bien es cierto que el canceló los gastos generados correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2015, enero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2016, enero, febrero, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y diciembre del año 2017, y enero del año 2018, no es menos cierto que los canceló después de la fecha estipulada en la clausula Tercera del Contrato de Arrendamiento, constituyendo el pago extemporáneo de los mismos, incumpliendo así con el contrato de arrendamiento y a su vez con lo establecido en el articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, ordinal a. Esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio a las instrumentales presentadas y será en la parte motiva de esta Sentencia que se establecerá su relevancia. Así se Establece.-
3. Impresiones de Correos Electrónicos enviados por Venrol B26 de fechas agostos y octubre del año 2017, dirigido a Grupo Veneto, marcados con las letras “N” y “Ñ”, cursantes a los folios 70 al 71. Esta Juzgadora las desecha pues si bien la Ley otorga a las impresiones de correos certificados el valor de copias fotostáticas o simples, no existe ninguna información de certificación de firma sobre los supuestos correos electrónicos consignados, lo cual no permite establecer la veracidad del remitente y destinatario, por lo tanto no puede producir sus mismos efectos, de conformidad con los artículos 4 y 6 del Decreto Con Rango Y Fuerza De Ley Sobre Mensajes De Datos Y Firmas Electrónicas. Así se establece.-
4. Copia Fotostática de comunicado, expedido por la Administradora Veneto C.A, marcada con la letra “Q”, cursante al folio 74.Copia Fotostática de Notificación de Gastos, emanado por la Administradora Veneto C.A, dirigidos a Servicios Integrales Profesionales, C.A, marcada con la letra “R”, cursante al folio 75. Se valoran como pruebas de Diligencias realizadas por la Administradora Veneto, con el fin de notificar a la Firma Mercantil Servicios Integrales Profesionales C.A, la deuda de los Gastos comunes pendientes. Así se Aprecia.-
5. Copia Fotostática de Acta Constitutiva de la Firma Mercantil “SERVICIOS INTEGRALES PROFESIONALES C.A”, suscrita entre los Ciudadanos MILY ESMERALDA MIRANDA DIAZ y CRUZ RORAIMA GRATEROL, Venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad Nros: V- 11.112.464 y V- 5.456.774, respectivamente, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 29 de enero del año 2001, bajo el Nro 2, Tomo 4-A, rielando a los folios 76 al 85 del presente expediente. Instrumento que se valora como prueba de su personalidad jurídica, de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
6. Copia Fotostática de Copia Certificada de Acta de Asamblea General Extraordinaria de la Sociedad Mercantil “Administradora Veneto, C.A”, de fecha 6 de septiembre de 2017, debidamente protocolizada por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Nueva Esparta, inscrita bajo el N° 43, Tomo:90-A,el cual riela a los folios 49 al 54. Copia Fotostática de Acta de Asamblea Extraordinaria de la Firma Mercantil “SERVICIOS INTEGRALES PROFESIONALES C.A” debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 14 de agosto del año 2002, bajo el Nro 2, Tomo 32-A, rielando a los folios 85 al 91 del presente expediente.Copia Fotostática de Acta de Asamblea Extraordinaria de la Firma Mercantil “SERVICIOS INTEGRALES PROFESIONALES C.A” debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 26 de mayo del año 2006, bajo el Nro 57, Tomo 24-A, rielando a los folios 92 al 101 del presente expediente.Copia Fotostática de Acta de Asamblea Extraordinaria de la Firma Mercantil “SERVICIOS INTEGRALES PROFESIONALES C.A” debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 28 de junio del año 2011, bajo el Nro 31, Tomo 52-A, rielando a los folios 102 al 110 del presente expediente. Instrumentos que se valoran como prueba de su personalidad jurídica así como del cabal cumplimiento que presta la organización en cuanto a las reuniones administrativas por ellos realizada, de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
EN EL LAPSO PROBATORIO.

No constituyó medio probatorio alguno, por cuanto esta Juzgadora no tiene prueba que valorar. Así se establece.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
EN EL LAPSO PROBATORIO.
1. Promovió y ratificó el merito favorable de los autos. Debe señalar este Tribunal que la sola enunciación del merito de autos no constituyen prueba alguna que requieran ser valorados y menos “cuando le favorezcan” pues las pruebas e indicios extraídos de autos incumben y favorecen al proceso como medio para establecer la certeza de los hechos y no pertenecen a una y otra parte. Así se establece.-
2. Promovió y Ratificó las documentales consignadas juntas en la Contestación de la demanda, marcadas con las letras “A”, “B”, “C”, “D”,”E”,”F”,”G”,”H”,”J”,”K”,”L”,”M”,”N”,”Ñ”,”O”,”P”,”Q” y “R”. Las cuales fueron ya valorados en consideraciones que este Tribunal da por reproducidos. Así se establece.-

Siendo la oportunidad procesal para dictar el Fallo Integro en la presente causa de Desalojo, y de conformidad con la norma contenida en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, este Tribunal estando dentro del lapso legal procede a extender el Fallo Integro, dando cumplimiento a lo establecido en la precitada norma.

DEL DEBATE O AUDIENCIA ORAL

Luego de cumplirse en el lapso establecido para ello cada uno de los actos procesales que se encuentran plasmados en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, llevándose a cabo la celebración del Debate Oral del presente juicio de Desalojo en fecha 15 de junio del 2018, teniendo continuidad en fecha 20 de junio de 2018 y de conformidad con el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO de local comercial, incoada por la Firma Mercantil “INVERSIONES VENROL S.A”, contra la FIRMA MERCANTIL “SERVICIOS INTEGRALES PROFESIONALES C.A”, plenamente identificados en autos, de igual forma se ordenó la entrega del Local Comercial y se condena en Costas a la parte demandada.

Así las cosas, y encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo bajo las siguientes consideraciones:

-V-

DEL MERITO DE LA CAUSA

Esta juzgadora a los fines de pronunciarse sobre el fondo de la presente causa, considera que es necesario traer a colación que el contrato suscrito por las partes traduce la proposición u oferta de una de las partes y la aceptación de los términos establecidos para la otra parte, subsumiéndose a las cláusulas convenidas en el mismo, logrando establecer un vinculo jurídico entre las partes contratantes, al respecto cabe señalar que el artículo 1.133 del Código Civil dispone textualmente lo siguiente:

“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vinculo jurídico”

Es decir, que dentro de las relaciones sociales y económicas del hombre, el contrato constituye un valioso e imprescindible instrumento, todos contratan para satisfacer sus necesidades: El estado, los particulares, y empresarios; los trabajadores manuales e intelectuales, industriales, comerciantes. El contrato está vinculado a toda actividad ocupacional, por otro lado, uno de los puntos del contrato y de estrecha relación entre la economía y el derecho, se encuentra precisamente en la actividad contractual.

De conformidad con el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones que son consideradas principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.-

El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento.-

Dispone la norma contenida en los artículos 1159 y 1160 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
De la norma antes transcrita se observa que las partes deben sujetarse al cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato, ya que tiene fuerza de ley entre ellos.
Por su parte el artículo 1167 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Es claro el establecer que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir la terminación del contrato, y pueden volver a la situación que se encontraban antes de celebrar el contrato; pues esta es la llamada acción resolutoria. Según el derecho común, el deudor está obligado a cumplir con su obligación. Sin embargo, la idea acogida por el legislador es la de que el incumplimiento de una de las partes, hace posible que la otra no deba cumplir con la parte de su compromiso, lo que le asigna el contrato a su cargo.
El artículo 1264 eiusdem, establece:

Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

De los artículos transcritos se desprende que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes de las estipulaciones realizadas en ellos; que el arrendatario esta obligado a pagar los cánones de arrendamiento, asimismo dada que la actividad realizada es comercial encuadra en el artículo 2 del Decreto de la Ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:

“…A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público…”, por lo tanto resulta aplicable la prenombrada Ley.

Ahora bien, la parte actora aduce que la parte demandada ha incumplido el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referido a la causal marcada con la letra a, el arrendatario que haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento y /o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos el cual establece es su literal a:

“…. Son causales de desalojo: …
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y /o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivo. (Resaltado del Tribunal).

Si se analiza la posición de la parte actora en cuanto a los pagos, se desprende del acervo probatorio, específicamente de las planillas de depósito de los gastos comunes correspondiente a las fechas de 8 de octubre y 6 de noviembre del año 2015, 10 de marzo, 7 de abril,6 de mayo, 10 de junio, 12 de julio, 11 de agosto, 8 de septiembre, 7 de octubre, 9 de noviembre y 8 de diciembre del año 2016, 10 de enero, 6 de abril, 9 de mayo, 7 de junio, 28 de julio, 8 de agosto, 7 de septiembre, 9 de octubre,7 de noviembre, y 7 de diciembre del año 2017, el incumplimiento de la parte demandada en la clausula TERCERA del contrato privado de Arrendamiento, en la cual establece que los pagos deberán ser realizados los primeros cinco (5) días de cada mes quedando evidenciado la extemporaneidad de los pagos efectuados, Así se establece.-

Por otra parte evidenciado el pago extemporáneo de los gastos comunes por parte del demandado, se observa de las Actas Procesales que el demandado incurrió en la causal de desalojo establecida en el literal (a) del articulo 40 la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por haber dejado de pagar mas de dos cuotas de condominio o gastos comunes, por que si bien es cierto que se presentaron planillas de depósitos en la cual se pretende demostrar el cumplimiento en los pagos, no es menos cierto que los mismos fueron cancelados de manera tardía, constituyendo incumplimiento por quedar fuera del lapso estipulado en el contrato de arrendamiento, así quedó evidenciado de los medios probatorios traídos al proceso Así se Aprecia.-

En vista a lo anteriormente expuesto, esta Juzgadora debe pronunciarse sobre el Fondo de la demanda, declarando Con Lugar la misma por incumplir en el pago de las cuotas correspondientes al condominio o gastos comunes consecutivos en la fecha prevista y establecida, y así se debe establecer en el dispositivo de esta Sentencia.-

-VI-
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO, intentada por la FIRMA MERCANTIL “INVERSIONES VENROL S.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción del Distrito Capital del Estado Miranda, bajo el Nro: 39, Tomo: 39-A, contra FIRMA MERCANTIL “SERVICIOS INTEGRALES PROFESIONALES COMERCIALES C.A”, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el Nro: 2, Tomo: 4-A. SEGUNDO: Se ordena la entrega material del inmueble libre de bienes y personas, constituido por un local comercial con un con un área aproximada de SETENTA Y SIETE CON OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (77,86 mts2), distinguido con el N° B-26, situado en la Avenida Pedro León Torres entre calles 49 y 50 de esta ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren Estado Lara. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida.
PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, con sede en Barquisimeto, a los catorce seis (6) días del mes de julio del dos mil dieciocho (2018). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación. Sentencia No: 213. Asiento No. 43.
La Juez Provisorio

Abg. Johanna Dayanara Mendoza Torres

El Secretario Temporal

Abg. Luis Fernando Ruiz Hernández
En la misma fecha se dictó sentencia siendo las 12:35 p. m, y se dejó copia certificada para el archivo de este Juzgado.-
El Secretario Temporal

Abg. Luis Fernando Ruiz Hernández