TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dieciocho (18) de julio de Dos mil dieciocho (2018).
208º y 159º

ASUNTO: KP02-V-2017-003353
PARTE ACTORA: FIRMA MERCANTIL “INVERSIONES VENROL S.A” debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción del Distrito Capital del Estado Miranda, bajo el Nro: 19, Tomo: 58-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados DUMELYS GONZALEZ ESCALONA y MARCO ALEXANDER ASUAJE COLMENAREZ, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 133.298 y 249.115, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSE GUSTAVO DE JESUS QUEVEDO HIDALGO, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula N° V- 4.304.837, de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada MARIA CASTRO, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N°: 160.668.

SENTENCIA DEFINITIVA
JUICIO DE DESALOJO DE LOCAL COMERIAL

-I-
SINTESIS PROCESAL

Se inició el presente juicio por escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción de Documentos (U.R.D.D), en fecha 7 de diciembre del año 2017, y por sorteo le correspondió conocer al Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, siendo admitida en fecha 10 de enero de 2018, ordenándose la Citación de la Parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación.

Asimismo en fecha 9 de marzo del año que discurre, la Ciudadana ANA MARIA DESTRO, Venezolana, Mayor de edad, titular de la cedula de Identidad N° V-7.446.318, de este domicilio, en su carácter de Representante de la Firma Mercantil “ADMINISTRADORA VENETO C.A”, plenamente identificada en autos, OTORGÓ poder Apud Acta a los Abogados DUMELYS GONZALEZ ESCALONA y MARCO ALEXANDER ASUAJE COLMENAREZ, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 133.298 y 249.115, respectivamente.

Asimismo en fecha 9 de marzo del 2018, la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda, de igual forma en fecha 30 de abril de 2018, se llevó a cabo la Audiencia Preliminar en el presente juicio, en la cual la parte actora insistió en la demanda y la parte demandada ratificó la contestación de la misma.

En fecha 7 de mayo de 2018, este Juzgado realizó la fijación de los hechos de la presente causa, y advirtió a las partes sobre el lapso para promover pruebas sobre el mérito de la causa, asimismo en fecha 15 de mayo del año 2018 la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, en la cual mediante auto de fecha 16 de mayo de 2018 se admitieron las mismas, en fecha 29 de junio del año 2018 se llevó a cabo el Debate Oral.-

-II-
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

ALEGATOS EXPLANADOS POR LA PARTE ACTORA

Alegando la representación judicial de la parte actora que su representada en fecha 15 de julio de 2013 celebró contrato privado de arrendamiento con el Ciudadano JOSE GUSTAVO DE JESUS QUEVEDO HIDALGO, plenamente identificado en autos, sobre los Locales Comerciales, identificados con los números D-01, D-02, modulo de servicio del “CENTRO COMERCIAL VENROL” ubicado en la Avenida Pedro León Torres entre calles 49 y 50, con un área aproximada de SETENTA Y SIETE CON OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (77,86 mts2), cada local para un área de total de Ciento Cincuenta y Cinco Metros con Setenta y Dos Centímetros Cuadrados (155,72 mts2).

Señaló que en el situado contrato firmado por las partes se acordó el valor del canon de arrendamiento de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs 2.259,00), los cuales debían ser cancelados dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes adelantado, expresó que del contrato se desprende que era obligación del arrendatario cancelar los pagos de los servicios públicos y privados correspondientes a las áreas comunes.

Arguyó que el Ciudadano JOSE GUSTAVO DE JESUS QUEVEDO HIDALGO, identificado en autos, hasta el mes de Diciembre del año 2015 cumplió con sus obligaciones de cánones de alquiler, siendo que a partir del mes de enero del año 2016 a la interposición de la demanda ha incumplido lo dispuesto en la clausula tercera del contrato de arrendamiento, en relación al pago del canon de arrendamiento, indicó que no ha cumplido con el pago correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2016, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2017, que también ha incumplido con lo dispuesto en la clausula Octava del contrato de arrendamiento con relación al pago de cuotas de gastos comunes (condominio), lo cual ha incumplido con los pagos correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2016, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2017.

Indicó que debido a los constantes atrasos en el pago de los cánones de arrendamiento y de los servicios públicos y privados, donde hicieron diligencias para el cobro del pago oportuno siendo inútiles todas las gestiones ya que el arrendatario se ha negado en cancelar tal obligación conforme a lo pastado y que consta en el referido contrato de arrendamiento. Asimismo alegó que de acuerdo a la relación de gastos de condominio emanada de la Administradora del Centro Comercial Venrol C.A, empresa Administradora Veneto C.A, la demanda adeuda por concepto de cánones de arrendamientos la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS DIECISEIS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs 54.216,00), por concepto de veinticuatro (24) cuotas correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2016, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2017, por un valor de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs 2.259,00), cada una y por gastos comunes , la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES CON TREINTA Y OCHO CENTIMOS (Bs 1.888.720,38), por concepto de veinticuatro (24) cuotas correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2016, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2017.

Fundamentando sus alegatos en los normas contenidas en los artículos 1.579, 1.592, 1.264, 1.160, del Código Civil, y el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por todo lo anteriormente expuesto acudió ante esta autoridad para demandar por DESALOJO al Ciudadano JOSE GUSTAVO DE JESUS QUEVEDO HIDALGO, plenamente identificado en autos, para que entreguen completamente desocupado y libre de personas y Bienes el Local Comercial objeto del arrendamiento. Estimando la demanda en la suma de UN MILLON NOVECIENTOS CUARENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS CON TREINTA Y OCHO CENTIMOS (Bs 1.942.936,38) equivalente a 6.476,45 UT.

DEFENSAS DE FONDO DE LA PARTE DEMANDADA

Dentro de su oportunidad procesal, la parte demandada dio contestación a la demanda, en la cual expresó que estableció una relación contractual con esa empresa, sobre un local comercial perteneciente al centro comercial “Venrol”, ubicado en la Avenida Pedro León Torres con calles 49 y 50, que dicha relación contractual con la empresa antes mencionada, ha sido violada por dicha empresa desde el año 2013, pues no cumple con ninguna manera los parámetros que allí se establecen por la simple razón que nunca se le ha hecho un contrato notariado a pesar de que sobrepaso el tiempo de mas de 22 años como inquilino del local comercial, asimismo arguyó que su relación contractual ha sido ininterrumpida que lleva mas de 22 años de manera efectiva, cumpliendo todo lo requerido por los contratos que durante esos 22 años les ha exigido la empresa.

Alegó que desde el año 2013 les están aplicando unas alzas en los cánones de arrendamiento de manera unilateral, en reiteradas oportunidades sin tomar en cuenta las clausulas de los contratos y sin ningún tipo de consulta, y atropellos verbales, con agregación de amenazas de desocupación, por parte de quienes ahora tienen la representación de la inversora. Expresó que la relación de arrendamiento siempre ha sido reglada por la buena fe y amparada por contratos escritos privados, donde inicialmente se establecería el pago del canon arrendaticio mas los gastos comunes, sin tener ningún tipo de inconveniente entre las partes, pero desde que se publicó el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, el Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se les notifica un cambio de Administración del Centro Comercial y se les presenta a la firma mercantil Administradora Veneto C.A, quien desde esa fecha asumió la administración del Centro Comercial, presionándolos con sus actuaciones que día a día han sido cada vez mas difíciles, violentas en maltrato y amenazas, hasta el extremo de comenzar a aplicar unos cobros sobre actuaciones de mantenimientos que no ven por ningún lado o no se adecuan a la realidad y cobros de un condominio que no funciona pues no existe garantías de ningún tipo, que ahora pretende establecer un nuevo contrato de arrendamiento, cambiando radicalmente las condiciones contractuales que venían gozando durante los años de relación, contraviniendo la ley, sin consulta ninguna, llevada de manera unilateral y que hasta la fecha han mantenido, señaló que lo que se pretende con ese nuevo contrato establecer revisión de canon de arrendamiento cada tres meses para su aumento y calculados arbitrariamente por ellos, sin tomar lo establecido en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Asimismo arguyó que el 15 de diciembre del año 2014 les entregan una nueva notificación en la cual presentan un avalúo de todos los inmuebles que conforman dicho entro comercial antes descrito, y les comunican que a partir de marzo del año 2015 comenzaría a correr el nuevo canon de arrendamiento según avalúo realizado por ellos, sin tomar en cuenta los términos establecidos en la ley, que ninguno de los inquilinos estuvieron de acuerdo debido a que el avalúo no estaba acorde con las condiciones de los locales, por la inoperancia e ineficiencia de las arrendadores y administración del centro comercial, hasta el extremo que su centro comercial no posee permiso de funcionamiento de la Alcaldía, pues los bomberos determinaron varias áreas del mismo que presentan situaciones de riesgo, indicó que el condominio que regularmente pagaron, no posee documento ni autenticado, ni protocolizado, el cual esta siendo cobrado por la inmobiliaria sin demostración y sin la debida justificación de ley, sobrepasando pagos que superan en un 200, 300 y hasta 400 por ciento el canon de arrendamiento, el cual no entienden ni justifican, señaló que el centro comercial Venrol solo posee un titulo supletorio protocolizado, y que no posee otro documento de perisología o funcionamiento técnico o civil, ante el Municipio Iribarren, SENIAT, o Instituciones Nacionales que garanticen el perfecto funcionamiento de sus locales, violando el derecho que tienen de regularizar totalmente su situación comercial.

Que en el año 2015 nació una nueva propuesta por parte de la arrendadora de efectuar un nuevo contrato escrito y privado por un año, el cual han firmado progresivamente debido a la presión a pesar de ello y ya vencido el contrato, le han pedido a al administradora que establezcan un nuevo contrato de acuerdo a lo establecido en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que hasta la fecha de la interposición de la demanda había sido imposible la regulación de la relación contractual conforme a lo previsto en la ley, contrario a ello siguen insistiendo en actualizar el que tienen elaborado de manera unilateral, motivo por el cual sin dejar de cancelar su canon de arrendamiento, manifestó que lo están obligando a firmar ahora el contrato de arrendamiento el cual no se niegan a firmar, pero exigen se establezcan los parámetros y garantías establecidas en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que en la actualidad les han venido enviando a todos los inquilinos unos telegramas, en el que expresan su decisión de hacerlos entrar en prorroga legal, de no firmar el contrato y cancelar los cánones que ellos desean establecer, es por ello que responden ante esta autoridad a fin de darle carácter obligante al hecho de establecer de acuerdo a ley un contrato con todo lo dispuesto en la misma, que los permitan proceder a pagar un canon convenido entre las partes, conforme a lo establecido ene el articulo 1592 del Código Civil de manera jurídica y legal, o actuar por cualquier cumplimiento del mismo garantizados por el contrato de arrendamiento.

Manifestó que en los actuales momentos están sometidos a una serie de presiones de todo tipo, están siendo sometidos a robos masivos, sin la garantía de la seguridad que según los contratos que firmaron es responsabilidad la empresa, aludió que en días pasados fueron sujetos de robos múltiples, en un gran numero de locales comerciales, que en este ultimo año 2017 la arrendadora les secuestro el estacionamiento y les quitó el acceso libre de personas y vehículos con una cerca perimetral impidiendo el libre paso, que minimizó totalmente el 80% de sus ventas, expresó que nunca se ha negado a cancelar ni cánones de arrendamiento ni gastos comunes, sin embargo nunca ha estado de acuerdo con el establecimiento de aumentos desproporcionados y sin control, creando una obligatoriedad que viola sus derechos como inquilinos, alegó que la administradora desde su instalación creó un condominio totalmente ilegitimo, que no participaron en ello como comité paritario, que es necesario crear condiciones que obliguen a la administradora a subsanar todas las irregularidades que fuera de la ley viene cometiendo y que se desvían de la buena relación que han mantenido durante tantos años. Fundamentó sus alegatos en las normas establecidas en los artículos 6 , 10, 13, 17, 25, 35, 41 y 44 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

-III-
VALOR DE LAS PRUEBAS

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:
Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.
La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”
Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello porque en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet.
Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

SE ACOMPAÑÓ AL LIBELO DE LA DEMANDA:
1. Acompañó al Libelo de la Demanda Copia Fotostática de Contrato de Venta, debidamente protocolizado por ante el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el N° 07, Tomo 10, Protocolo Primero del Cuarto Trimestre del año 1976, marcada con la letra “A”, rielando a los folios 4 al 8. Se evidencia de dicha Documental la Propiedad que posee la parte actora sobre el inmueble objeto de la controversia, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil. Así se establece.-
2. Contrato Privado de Arrendamiento, suscrito por la Sociedad Mercantil “GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA” S.A y el Ciudadano JOSE GUSTAVO DE JESUS QUEVEDO HIDALGO, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula N° V- 4.304.837, de este domicilio, de fecha 15 de julio del año 2013, marcada con la letra “B”, cursante a los 9 al folios 11. El cual se valora de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil y se analiza como instrumento fundamental de la demanda contentivo de las obligaciones válidamente suscritas por las partes en el presente juicio. Así se establece.-
3. Copia Fotostática de Poder Especial de Administración, conferido por el Ciudadano HASSAN CHEREM, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-13.859.919, en representación de la firma mercantil “INVERSIONES VENROL, S.A”, a la Firma Mercantil “ADMINISTRACION VENETO, C.A” debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 15 de abril de 2015, bajo el Nro 34, Tomo 146, cursante a los folios 12 al 14, marcada con la letra “C”. Se valora como prueba capacidad procesal que posee la Firma Mercantil “ADMINISTRACION VENETO, C.A”, para sostener la administración con respecto al condominio de la firma mercantil “INVERSIONES VENROL, S.A”. Asi se establece.-
4. Copias Fotostáticas de Notificaciones de Relaciones de Gastos Comunes, correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2016, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2017, cada una con cantidades autónomas, emitidas por Grupo Veneto dirigidos al Ciudadano JOSE GUSTAVO DE JESUS QUEVEDO HIDALGO, cursantes a los folios 15 al 38. Se valoran como prueba de Diligencias realizadas por la Administradora Veneto, con el fin de notificar al Ciudadano JOSE GUSTAVO DE JESUS QUEVEDO HIDALGO la deuda de los Gastos comunes pendientes. Así se Aprecia.-

SE ACOMPAÑÓ A LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
1. Copia Fotostática de Cedula de Identidad del Ciudadano QUEVEDO HIDALGO JOSE GUSTAVO DE JESUS, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V- 4.304.837. se valora como prueba de identidad del mismo. Así se establece.-
2. Propuestas Unilaterales de contrato de Arrendamiento, emitidas por la Administradora Veneto, C.A, dirigidas al Ciudadano QUEVEDO HIDALGO JOSE GUSTAVO DE JESUS, marcada con la letra “C”, cursante a los folios 54 al 72. Notificaciones de Aumentos emitidos por la Administradora Veneto, C.A, dirigidas al Ciudadano QUEVEDO HIDALGO JOSE GUSTAVO DE JESUS, marcada con la letra “D”, cursante a los folios 77 al 87. Denuncia realizada por los Arrendatarios de diversos locales comerciales del centro comercial Venrol, de fecha 27 de junio del año 2017, marcada con la letra “F”, cursante al folio 124. Acta de Asamblea de comerciantes del centro comercial Venrol, realizada en fecha 5 de julio de 2017, dirigida a la Administradora Veneto C.A, marcada con la letra “G”, cursante a los folios 126 al 128. Actuaciones realizadas por ante la Defensoría del Pueblo, ante el SUNDDE, ante el Municipio Iribarren, ante el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, y Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en contra de la Administradora Veneto C.A, rielando a los folios 129 al 210, marcadas con las letras “I”, “H”, “L”, “J” y “K”. Esta Juzgadora desecha dichas Documentales, por cuanto considera que no aporta nada a los hechos controvertidos. Así se establece.-
1. Avisos de Cobro de condominio, correspondiente a los meses de octubre y diciembre del año 2014, enero, febrero, marzo, agosto del año 2015, enero, abril, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y diciembre del 2016, enero, febrero del 2017, emitidos por la Administradora Veneto, C.A, dirigidas al Ciudadano QUEVEDO HIDALGO JOSE GUSTAVO DE JESUS marcada con la letra “E”, cursante a los folios 89 al 122. Se valoran como prueba de Diligencias realizadas por la Administradora Veneto, con el fin de notificar al Ciudadano JOSE GUSTAVO DE JESUS QUEVEDO HIDALGO la deuda de los Gastos comunes pendientes. Así se Aprecia.-
2. Contrato Privado de Arrendamiento, suscrito por la Sociedad Mercantil “GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA” S.A y el Ciudadano JOSE GUSTAVO DE JESUS QUEVEDO HIDALGO, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula N° V- 4.304.837, de este domicilio, de fecha 15 de agosto del año 2014, marcada con la letra “B”, cursante a los folios 74 al 75. El cual se valora de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil y se analiza como instrumento fundamental de la demanda contentivo de las obligaciones válidamente suscritas por las partes en el presente juicio. Así se establece.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
EN EL LAPSO PROBATORIO.
No constituyó medio probatorio alguno, por cuanto esta Juzgadora no tiene prueba que valorar. Así se establece.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
EN EL LAPSO PROBATORIO.
1. Promovió y Ratificó las documentales consignadas juntas en la Contestación de la demanda, marcadas con las letras “B”,”C”,”D”,”F”, “G”, “H”,”I”,”J”,”K” y ”L”. Las cuales fueron ya valorados en consideraciones que este Tribunal da por reproducidos. Así se establece.-
2. Impresiones de fotografías, cursante a los folios 241 al 248. Las fotografías son documentos representativos que sirven para probar el estado de hecho que existía para el momento de ser tomadas, de acuerdo con la libre crítica que de ellas haga el juez. De acuerdo al tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDIA, puede afirmarse que, como es posible preparar el hecho fotográfico o filmado, es indispensable establecer su autenticidad mediante la confesión de la parte contraria, o de testigos presentes en aquel instante, o que hayan formado parte de la escena captada, o intervenido en el desarrollo posterior del negativo, o por el examen del negativo por peritos, o por un conjunto fehaciente de indicios. Cumplido este requisito, como documentos privados auténticos que son, pueden las fotografías llegar a constituir plena prueba de hechos que no requieran por ley un medio diferente; si falta, tendrán un valor relativo libremente valorable por el juez, según la credibilidad que le merezcan y de acuerdo con su contenido, las circunstancias en que pudieron ser obtenidas y sus relaciones con las demás pruebas consignadas.
(vid. “Teoría general de la prueba judicial”, tomo II, quinta edición, Victor P. de Zavalía – Editor, Buenos Aires- Argentina, página 579).
De manera que, a los efectos de reconocerle o no valor probatorio a las fotografías analizadas, debe esta juzgadora determinar primero si la autenticidad de las mismas ha quedado establecida en este proceso, y al efecto observa: No consta a los autos confesión alguna del demandado respecto a las escenas captadas por las fotografías que se hacen valer. Tampoco consta que en dichas imágenes aparezca persona alguna que pueda ratificar la autenticidad de las mismas a través de testimoniales, ni promovió la parte que las trajo a los autos, testigos que puedan declarar en este proceso sobre las mismas, por haber participado en el desarrollo posterior del negativo, así como tampoco promovió el examen de dichos negativos por peritos. Por todas estas razones, esta Juzgadora decide desecha del proceso a las fotografías en referencia. Así se decide.-
3. Constancia de Articulación, emitida por el Consejo Soberano del Poder Popular Ecológico de Desarrollo Endógeno Eje Socialista, rielando a los folios 223 al 225. Acta Constitutiva y Estatutos Sociales del Consejo Socialista de Trabajadores y Trabajadoras del Centro Comercial Venrol, el cual cursa a los folios 226 al 240. Dichas Documentales se desechan por cuanto nada aportan a los hechos aquí controvertidos. Así se establece.-
4. Originales de Planillas de Depósitos Bancarios en la Entidad Bancaria del Tesoro, efectuados por el Ciudadano JOSE GUSTAVO QUEVEDO titular de la cedula de Identidad N° V- 4.304.837, a la cuenta N° 01630325973253007429, siendo el titular de la cuenta la Firma Mercantil "Administradora Veneto, C.A”, de fechas y cantidades autónomas, cursantes a los folios 249 al 262. Se evidencia de las Documentales que la parte demandada faltó en el cumplimiento de sus obligaciones, en lo que respecta el pago de condominio o gastos comunes consecutivos, ya que si bien es cierto que el canceló los gastos generados correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2016, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2017, no es menos cierto que los canceló después de la fecha estipulada en la clausula Tercera del Contrato de Arrendamiento, constituyendo el pago extemporáneo de los mismos, incumpliendo así con el contrato de arrendamiento y a su vez con lo establecido en el articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, ordinal a. Esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio a las instrumentales presentadas y será en la parte motiva de esta Sentencia que se establecerá su relevancia. Así se Establece.-

PROMOVIÓ LAS SIGUIENTES TESTIMONIALES:
1. Ciudadanos MARIA COROMOTO COLMENAREZ FOMSECA, ROMAN JOSE ANZOLA PEREZ, y MARIA RODRIGUEZ RUBIO, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de Identidad Nros: V- 7.360.014, V- 3.787.190, y V- 7.641.345, respectivamente. En cuanto a los testigos evacuados, esta Juzgadora los desecha, pues sus locuciones no resultaron demostrativos de los hechos y circunstancias que se configuran en el Juicio de Desalojo que aquí se Ventila, en función de lo cual el Tribunal no le acredita valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
2. Ciudadanos RITA MARGARITA NAVAS MORA y FRANCISCO JOSE COLMENAREZ MACHADO, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de Identidad Nros: V- 7.641.345, V- 7.472.874 y V- 3.863.878, respectivamente. Se desprende del Debate Oral que no fueron evacuados dichos testigos, por lo tanto esta Sentenciadora no tiene nada que valorar. Así se Precisa.-

Siendo la oportunidad procesal para dictar el Fallo Integro en la presente causa de Desalojo, y de conformidad con la norma contenida en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, este Tribunal estando dentro del lapso legal procede a extender el Fallo Integro, dando cumplimiento a lo establecido en la precitada norma.

DEL DEBATE O AUDIENCIA ORAL

Luego de cumplirse en el lapso establecido para ello cada uno de los actos procesales que se encuentran plasmados en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, llevándose a cabo la celebración del Debate Oral del presente juicio de Desalojo en fecha 15 de junio del 2018, teniendo continuidad en fecha 29 de junio de 2018 y de conformidad con el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO de local comercial, incoada por la Firma Mercantil “INVERSIONES VENROL S.A”, contra el Ciudadano JOSE GUSTAVO DE JESUS QUEVEDO HIDALGO, plenamente identificados en autos, de igual forma se ordenó la entrega del Local Comercial y se condena en Costas a la parte demandada.

Así las cosas, y encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo bajo las siguientes consideraciones:

-IV-
DEL MERITO DE LA CAUSA
Esta juzgadora a los fines de pronunciarse sobre el fondo de la presente causa, considera que es necesario traer a colación que el contrato suscrito por las partes traduce la proposición u oferta de una de las partes y la aceptación de los términos establecidos para la otra parte, subsumiéndose a las cláusulas convenidas en el mismo, logrando establecer un vinculo jurídico entre las partes contratantes, al respecto cabe señalar que el artículo 1.133 del Código Civil dispone textualmente lo siguiente:

“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vinculo jurídico”

Es decir, que dentro de las relaciones sociales y económicas del hombre, el contrato constituye un valioso e imprescindible instrumento, todos contratan para satisfacer sus necesidades: El estado, los particulares, y empresarios; los trabajadores manuales e intelectuales, industriales, comerciantes. El contrato está vinculado a toda actividad ocupacional, por otro lado, uno de los puntos del contrato y de estrecha relación entre la economía y el derecho, se encuentra precisamente en la actividad contractual.

De conformidad con el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones que son consideradas principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.-

El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento.-

Dispone la norma contenida en los artículos 1159 y 1160 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
De la norma antes transcrita se observa que las partes deben sujetarse al cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato, ya que tiene fuerza de ley entre ellos.
Por su parte el artículo 1167 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Es claro el establecer que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir la terminación del contrato, y pueden volver a la situación que se encontraban antes de celebrar el contrato; pues esta es la llamada acción resolutoria. Según el derecho común, el deudor está obligado a cumplir con su obligación. Sin embargo, la idea acogida por el legislador es la de que el incumplimiento de una de las partes, hace posible que la otra no deba cumplir con la parte de su compromiso, lo que le asigna el contrato a su cargo.
El artículo 1264 eiusdem, establece:

Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

De los artículos transcritos se desprende que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes de las estipulaciones realizadas en ellos; que el arrendatario esta obligado a pagar los cánones de arrendamiento, asimismo dada que la actividad realizada es comercial encuadra en el artículo 2 del Decreto de la Ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:
“…A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público…”, por lo tanto resulta aplicable la prenombrada Ley.

Ahora bien, la parte actora aduce que la parte demandada ha incumplido el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referido a la causal marcada con la letra a, el arrendatario que haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento y /o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos el cual establece es su literal a:

“…. Son causales de desalojo: …
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y /o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivo. (Resaltado del Tribunal).
Si se analiza la posición de la parte actora en cuanto a los pagos, se desprende del acervo probatorio, específicamente de las planillas de depósito de los cánones de Arrendamiento correspondiente a las fechas de 29 de enero, 29 de febrero, 29 de marzo, 29 de abril, 30 de mayo, 30 de junio, 29 de junio, 30 de agosto, 30 de septiembre, 28 de octubre, 29 de noviembre y 27 de diciembre del año 2016, 30 de enero, 24 de febrero, 28 de marzo, 28 de abril, 30 de mayo, 29 de junio, 28 de julio, 29 de agosto, 29 de septiembre, 30 de octubre, 29 de noviembre y 29 de diciembre del año 2017, el incumplimiento de la parte demandada en la clausula TERCERA del contrato privado de Arrendamiento, en la cual establece que los pagos deberán ser realizados los primeros cinco (5) días de cada mes quedando evidenciado la extemporaneidad de los pagos efectuados, Así se establece.-

Por otra parte evidenciado el pago extemporáneo de los cánones de Arrendamiento por parte del demandado, se observa de las Actas Procesales que el demandado incurrió en la causal de desalojo establecida en el literal (a) del articulo 40 la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por haber dejado de pagar mas de dos cuotas de condominio o gastos comunes, por que si bien es cierto que se presentaron planillas de depósitos en la cual se pretende demostrar el cumplimiento en los pagos, no es menos cierto que los mismos fueron cancelados de manera tardía, constituyendo incumplimiento por quedar fuera del lapso estipulado en el contrato de arrendamiento, así quedó evidenciado de los medios probatorios traídos al proceso Así se Aprecia.-

En vista a lo anteriormente expuesto, esta Juzgadora debe pronunciarse sobre el Fondo de la demanda, declarando Con Lugar la misma por incumplir en el pago de las cuotas correspondientes al condominio o gastos comunes consecutivos en la fecha prevista y establecida, y así se debe establecer en el dispositivo de esta Sentencia.-

-VI-
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO, intentada por la FIRMA MERCANTIL “INVERSIONES VENROL S.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción del Distrito Capital del Estado Miranda, bajo el Nro: 39, Tomo: 39-A, contra el Ciudadano JOSE GUSTAVO DE JESUS QUEVEDO HIDALGO, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula N° V- 4.304.837, de este domicilio. SEGUNDO: Se ordena la entrega material del inmueble libre de bienes y personas, constituido por dos locales comerciales distinguidos con los N° D-01 y D-02, modulo de Servicio del Centro Comercial Venrol, C.A, con un área aproximada de SETENTA Y SIETE CON OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (77,86 mts2), cada local, para un área total de CIENTO CINCUENTA Y CINCO METROS CON SETENTA Y DOS CENTIMETROS CUADRADOS (155,72mts2), situados en la Avenida Pedro León Torres entre calles 49 y 50 de esta ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren Estado Lara. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida.
PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, con sede en Barquisimeto, a los dieciocho (18) días del mes de julio del dos mil dieciocho (2018). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación. Sentencia No: 240. Asiento No. 49.
La Juez Provisorio

Abg. Johanna Dayanara Mendoza Torres
El Secretario Temporal

Abg. Luis Fernando Ruiz Hernández
En la misma fecha se dictó sentencia siendo las 2:27 p. m, y se dejó copia certificada para el archivo de este Juzgado.-
El Secretario Temporal

Abg. Luis Fernando Ruiz Hernández