TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veinte de julio de dos mil dieciocho
208º y 159º

ASUNTO: KP02-R-2018-000347

PARTE DEMANDANTE: YRMA JOSEFINA FERNANDEZ GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.386.685, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: LARRY ANTONIO PACINELLI CASTILLO, inscrito en el I.P.S.A bajo el No. 186.698, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: PEDRO RICO y MIGDALIA ROSA PAEZ DE RICO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.919.454 y 5.937. 145 respectivamente, y de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MIRELLA COROMOTO CASTILLO OLIVERA, inscrita en el I.P.S.A bajo el No. 207.930, de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA
SENTENCIA: DEFINITIVA

Habiéndose celebrado la audiencia oral en el presente juicio y habiéndose dictado el dispositivo del fallo de acuerdo al artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Superior procede aplicando por analogía el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 16-04-2017, el abogado Jorge Querales, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Yrma Josefina Fernández González, presentó escrito libelar en el que manifestó:
Que en fecha 01 de febrero del 2004, dio en contrato de alquiler a los ciudadanos Pedro Rico y Migdalia Rosa Páez de Rico, un inmueble ubicado en el Barrio Santa Isabel, entre calles 9 y 1, Conjunto Residencial Yupa, Edificio Sukumo, Piso 11, apartamento 11-C, Parroquia Juan de Villegas, Municipio Iribarren del Estado Lara, con una superficie aproximada de Ochenta y cuatro metros cuadrados con cincuenta y cinco decímetros (84,55 M2), cuyos linderos constan en el documento de propiedad y se dan aquí por reproducidos., se estableció el tiempo de duración del contrato, lugar y las condiciones que regirían para la negociación.

Que desde el momento de la realización del contrato hasta el 08/01/2014, transcurrieron aproximadamente diez (10) años de arrendamiento, y ofreció por ante ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, dar en opción de compra-venta el inmueble a los arrendatarios, pero días después de suscribir el convenio, el hijo de la actora quien padece de déficit cognitivo intelectual severo y retardo mental moderado a severo, atentó contra la vida de su madre, por lo que introdujo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, una reconsideración ante los arrendatarios para explicarles las causales de su negativa a vender el inmueble. Seguidamente el 13-08-2014 se efectuó una conciliación, en el cual invocaba a la buena fe y comprensión de los arrendatarios, para que por razones humanitarias entendieran su necesidad de la solicitud de entrega del inmueble, quienes introdujeron unos escritos manifestando su intención de comprar el inmueble.

Alegó el actor que en ningún momento recibió tipo de pago bajo ninguna forma o circunstancia para la compra venta del inmueble, por parte de los arrendatarios y de ningún tercero, y que su grave situación personal y familiar no fue comprendida por los arrendatarios en la audiencia de conciliación, de la cual no se llegó a ningún acuerdo y solicitaron la debida providencia administrativa habilitándose la Vía Judicial.

Alegó que fueron nugatorias las diligencias personales, morales y escritas ante los anteriormente referidos ciudadanos para que se realizaran las actuaciones administrativas necesarias de conformidad con el Decreto No 8.190 Decreto con rango, valor y Fuerza de Ley Contra el desalojo y Desocupación Arbitraria de viviendas, asimismo lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas en Cumplimiento con el Procedimiento de Ley, y que dicho procedimiento administrativo se actuó de conformidad a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y las demás señaladas anteriormente obteniendo como resultado el acta del expediente emitida por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, Superintendencia Nacional de Arrendamiento del Estado Lara, con fecha 12/08/2014 acta de expediente No B-026-10-2013, negándose los ciudadanos hoy demandados a la entrega del inmueble en cuestión, y que luego estos de haber suscrito el contrato de arrendamiento no han cumplido y que como consecuencia de ello, le produjo daños y perjuicios.

Fundamentó su acción en los artículos 545, 547, 548, 784, 1.167, 1.133, 1.159, 1.559, 1160 y 1264 del Código Civil, artículos 32, 50, 51, 55, 91 numeral 1, 2, 4 y 5, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101 y 102 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, artículos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 y 17 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Por lo anterior demandó a los ciudadanos PEDRO RICO y MIGDALIA ROSA PAEZ DE RICO, antes identificados, para que convengan a la entrega del inmueble o que el Tribunal declare la Resolución del Contrato en virtud del derecho real sobre la cosa., a que cancelen la deuda por servicios públicos que tengan con el estado, para que convengan o así sea declarado por el Tribunal que los referidos ciudadanos no tienen ningún título ni mucho menos derechos para ocupar el inmueble ya identificado en el presente libelo.

Estimó la presente acción en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 800.000,00) expresado en unidades tributarias en la cantidad de TRESCIENTOS CATORCE CON NOVENTA Y SEIS U.T (4.519,8 U.T) más los honorarios de los abogados en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 900.000,00) expresado en Unidades Tributarias en la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS CON CUARENTA Y CUATRO U.T (5.084,7 U.T).

En fecha 07/06/2017, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió la presente demanda y citó a la parte demandada para que compareciera dentro de los 20 días de despacho siguientes a que conste en autos la citación. (folios 79 de la Pieza Nº1).

Riela a los folios 117 al 120 de la Pieza Nº1, escrito de contestación de la demanda.

En fecha 18/12/2017, el a quo subsanó el error en que incurrió en el auto de admisión de fecha 07/06/2017, por lo que ordenó reponer la causa al estado de que se admita el presente juicio por el procedimiento especial establecido en el artículo 97 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.

Una vez realizada la práctica de la citación, el a quo en fecha 17/01/2018, oportunidad para llevar a cabo la audiencia de mediación, dejó constancia de la comparecencia de los apoderados judiciales de las partes, por lo que se dio por concluida la misma el a quo ordenó continuar con el trámite de la misma.

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA,

Riela a los folios 117 al 120 la primera contestación presentada por los demandados, asistidos por la Abg. Mirella Castillo; posteriormente en fecha 08-12-2017 la parte demandada nuevamente, dieron contestación a la demanda en los siguientes términos:
Que la presente demanda no debió ser admitida por cuanto del petitorio se desprenden dos pretensiones que se excluyen mutuamente por ser contrarias entre sí, por cuanto se solicitó la reivindicación del inmueble, conjuntamente con la resolución del contrato de arrendamiento, señalaron que la reivindicación es una acción que corresponde al propietario del inmueble contra el poseedor que no es propietario, mientras que la resolución del Contrato de Arrendamiento se trata de ponerle fin al contrato suscrito entre las partes por incumplimiento de contrato.

Señalaron que del documento privado la ciudadana Yrma Fernández González les dio por escrito y verbal la venta del bien en litigio y que nunca los esposos demandados tuvieron la intensión de apropiarse del bien en cuestión, sino que la actora les animó en los años 2009, 2013 y 2014 para venderles dicho inmueble.
Rechazaron y contradijeron la pretensión de resolución de contrato interpuesta por la actora, por no ajustarse a la realidad de los hechos invocados, circunstancia que no le hace aplicable el derecho invocado por ella.

Rechazaron y contradijeron la pretensión de resolución de contrato por ser falso de toda falsedad que la demandante tenga necesidad de ocupar el inmueble arrendado.

Impugnaron el documento consignado por la parte actora consistente en unos supuestos informes médicos emitido por la Unidad Clínica Neurológica Centro Occidental, y supuestamente suscrita por el médico Hely Brandt, por cuanto dicha documentación no es idónea ni conducente para acreditar el estado de salud mental del ciudadano Andrés Eliezer Colina Fernández.

Que sobre la necesidad de la actora de ocupar el inmueble arrendado por sus representados, para que en el mismo viva el ciudadano Andrés Eliezer Colina Fernández, quien supuestamente sufre de un déficit cognitivo intelectual severo, retardo mental moderado severo y supuestamente había incurrido en un episodio en el cual trato de matar a la madre de la demandante; lo cual consideraron que carece de veracidad alguna, por cuanto, la actora ni siquiera señaló el día en que supuestamente incurrió ese incidente, y concluyeron que son alegatos falsos, asimismo que por ser un apartamento arrendando en un undécimo piso (11°) de una edificación residencial multifamiliar, con regular mantenimiento, y que sus ascensores casi nunca sirven y que generalmente hay que subir los pisos señalados por las escaleras, y por tener una superficie en su extensión muy pequeña donde una familia normal vive incómodamente, y que en las circunstancias que la actora ha señalado que su hijo se encuentra en estado de salud donde sufre de ataques violentos de conducta mental.

En fecha 6 de Febrero del presente, el a quo mediante auto fijando los hechos y estableció los límites de la controversia, de conformidad con lo previsto en el artículo 112 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y ordeno abrir la causa a pruebas por un lapso de ocho días de despacho siguientes para que las partes promovieran las pruebas pertinentes.

En fecha 21-02-2018, el a quo mediante auto ordenó agregar las pruebas promovidas por las partes, y en fecha 01-03-2018 el a quo admitió las pruebas en cuanto a lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva, con excepción de los documentales promovidos por las partes que no fueron señalados en el libelo de la demanda y en la contestación de la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 100 y 107 de la Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

En fecha 18-05-2018, el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, dictó sentencia definitiva en la que declaró:

“…este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR, la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO, incoada por la ciudadana YRMA JOSEFINA FERNANDEZ GONZALEZ, contra los ciudadanos MIGADALI ROSA PAEZ DE RICO y PEDRO RICO, todos identificados en el encabezado de la presente decisión. SEGUNDO: SIN LUGAR la inadmisibilidad de la demanda por Inepta Acumulación de Pretensiones; TERCERO: como consecuencia del particular Primero se ordena la entrega del inmueble, ubicado en el Barrio Santa Isabel, entre Calles 9 y 1, Conjunto Residencial Yupa, Edificio Sukumo, Piso 11, Apartamento 11-C, Parroquia Juan de Villegas, Municipio Iribarren del Estado Lara, con una superficie aproximada de Ochenta y Cuatro Metros Cuadrados con Cincuenta y Cinco Decímetros (84,55 M2), el cual se encuentra comprendido en los siguientes linderos generales: NORTE: Fachada del edificio., SUR: Parte de zona verde del conjunto residencial en la parte que divide del cuarto de basura. Foso del ascensor y Hall de Distribución Planta baja; ESTE: Zona verde del conjunto, OESTE: Apartamento 11D. A este apartamento le corresponde en propiedad el puesto de estacionamiento No 158, el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Puesto de estacionamiento No 157; SUR: Área de libre circulación; ESTE: Área libre y OESTE: Columnas que lo separa del puesto de estacionamiento No 159. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la interposición de la presente acción, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.…”

Sentencia ésta que fue apelada el 30-05-2018 por la abogados Cesar José Tovar Ordaz Y Álvaro José Camacho Romero, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana parte accionada, ciudadana Nelis Maria Certad de Singer, por lo que mediante auto de fecha 23-04-2018, el a quo oyó la apelación en ambos efectos, razón por la cual ordenó la remisión del asunto a la URDD CIVIL a fin de su distribución entre uno de los Juzgados Superiores.
Correspondiéndole conocer del presente asunto a este Juzgado Superior, quien lo recibió el 30-04-2018, y mediante auto de fecha 04-05-2018, se le dio entrada y se fijó la celebración de la audiencia oral para el tercer (3º) día de despacho siguiente al de esa fecha conforme a lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, celebrándose dicha audiencia el 9 de mayo de 2018. Seguidamente en fecha 10-07-2018 se realizó la Audiencia Oral.

DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES.

Dado a que la sentencia recurrida fue emitida por un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por ser este Juzgado Superior le corresponde conocer del fallo recurrido, conforme a lo establecido en la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, referente a los deberes y atribuciones de las Cortes de apelaciones, la cual en su numeral 2, literal A señala: “Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo Civil, y de los Recursos de hecho”. En base a lo antes dicho se procede a establecer los límites de la competencia. Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.
Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso sólo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.
Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por la parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.
Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, y de la apelación interpuesta ante esta Alzada, y por ser este el Juzgado Superior Funcional Jerárquico Vertical al Juzgado de la Primera Instancia que dictó el fallo recurrido. Y así se declara.

Llegada la hora para decidir, este Tribunal observa:

MOTIVA
En virtud de lo expuesto por las partes en la audiencia supra transcrita y del análisis del escrito de libelo de demanda y del escrito de contestación a ésta y con la copia fotostática certificada de la providencia administrativa N° 000024 de fecha 20 de Febrero del 2015 emitida por la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda la cual cursa del folio 71 al 78, en la cual se observa entre considerandos el motivo de dicho procedimiento administrativo el cual señala: “…Que en fecha 12 de Agosto del 2002 se celebró en esta Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI-Lara) audiencia conciliatoria a los fines de solucionar pacíficamente el conflicto presentado por la ciudadana Irma Josefina Fernández Gonzalez, titular de la Cedula de Identidad N° 4.386.685 y los ciudadanos: Pedro Rico y Migdalia Rosa Páez de Rico, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.919.454 y 5.937.145 respectivamente, en virtud que no se llega a ningún acuerdo con la preferencia ofertiva del inmueble debió a la infructosidad de la audiencia en no llegar a la solución del conflicto, ambas partes solicitan la providencia…”. Se determina que esta providencia se originó con ocasión del conflicto de intereses derivados de la oferta arrendaticia del inmueble pretendido en desalojo, hecho por la aquí accionante, arrendadora propietaria de dicho bien a los aquí accionados como arrendatarios del mismo; y en ningún momento se trató en dicho procedimiento administrativo la resolución del contrato de arrendamiento y subsiguiente desalojo del referido bien arrendado, que es la que habilita para la vía jurisdiccional con la condicionante que sólo será por las causales invocadas en la contestación de dicho proceso administrativo; tal como se infiere del texto del artículo 94de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda cuyo tenor es el siguiente:

Artículo 94: Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida
de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

En concordancia con los artículos 95 y 96 eiusdem que preceptúan:

Artículo 95: El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.

Artículo 96: Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.

Por lo que al pretenderse en la presente causa la resolución del contrato de arrendamiento, y a su vez pretender el desalojo del bien inmueble arrendado basado en una resolución administrativa que no se inició por estas causales, constituye una infracción al artículo 94 supra transcrito, normativa esta que de acuerdo al artículo 6 Ibidem, es de orden público y por ende no relajables por las partes, ni por el juez; y por ende una violación al debido proceso e igualmente el derecho a la defensa de los coaccionados, ya que les estaría admitiendo demanda por motivos distintos a los invocados en el procedimiento administrativo que originó la providencia administrativa con la cual se le está demando e igualmente se originaría en fraude a la ley al pretender valerse de una providencia que no habilita la vía jurisdiccional por los motivos o pretensiones de la demanda de autos, circunstancias estas que obliga a concluir que la recurrida al no haber detectado que la demanda de autos infringió la normativa supra transcrita, la cual es de orden público; y en consecuencia esta Alzada declara con lugar la apelación interpuesta contra esta; anulándose el auto de admisión de la demanda y todas las actuaciones subsiguientes del mismo, declarándose inadmisible la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y desalojo de autos, y así se decide.

DECISIÓN

En virtud de las razones precedentemente expuestas este Juzgador Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada MIRELLA COROMOTO CASTILLO OLIVERA, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 207.930, en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos, PEDRO RICO y MIGDALIA ROSA PAEZ DE RICO ya identificados en autos, contra la decisión de fecha 18 de Mayo del 2018, dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA.

SEGUNDO: En virtud de lo precedentemente decidido se anula el auto de admisión de la demanda y todas las actuaciones subsiguientes del mismo, declarándose en consecuencia inadmisible la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Desalojo, incoada por la ciudadana Yrma Josefina Fernández González, titular de la cedula de identidad N° 4386685, contra los ciudadanos: Pedro Rico y Migdalia Rosa Páez de Rico, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.919.454 y 5.937.145 respectivamente.

TERCERO: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza jurídica repositoria de la decisión y de inadmisión de la demanda de autos.

De conformidad a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, en Barquisimeto a los veinte (20) días del mes de Julio del año dos mil dieciocho (2018).

El Juez Titular,

Abg. José Antonio Ramírez Zambrano
La Secretaria,

Abg. Carmen Moncayo B.

Publicada su misma fecha, a las 9:52a.m., quedando asentado en el Libro Diario bajo el N° 2.

La Secretaria,

Abg. Carmen Moncayo B.

JARZ/RdR