REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Barquisimeto, 08 de febrero del dos mil dieciocho 207º y 158º ASUNTO: KP02-V-2016-0003090 La Suscrita Secretaria del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, deja constancia que en el día de hoy 08/02/2018, se agrega el fallo completo al expediente, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria, Abg. Mariani Selena Linares Peraza. Se publico en esta misma fecha y hora a las 11:50 am. La Secretaria, REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara Barquisimeto, 08 de febrero de dos mil diecisiete 207º y 158º ASUNTO: KP02-V-2016-0003090 PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES SETA, C.A., firma mercantil inscrita en el registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 10/03/1983, bajo el N° 62, Tomo 5-A, representada por su presidente ciudadano SANTIAGO JOSÉ FORTOUL LÓPEZ, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 2.919.979. ABOGADO APODERADA DE LA PARTE ACTORA: MARISELA ANZOLA RAMÍREZ, Inpreabogado Nº 90.095. PARTE DEMANDADA: LOUIS ABDUL RAHIM MIKHAIL, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, identificado con la cedula de identidad N° 18.040.981. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: SOUAD ROSA SAKR SAER, ADRIANA ROSA GUEVARA RONDON Y ALLARY DEL VALLE PIEDRA PÉREZ, Inpreabogado Nros. 35.137, 92.141 y 226.636, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL SENTENCIA DEFINITIVA (extensión del fallo). DE LA AUDIENCIA ORAL Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la firma mercantil INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES SETA, C.A., debidamente representada por su presidente SANTIAGO JOSÉ FORTOUL LÓPEZ contra el ciudadanos LOUIS ABDUL RAHIM MIKHAIL, todos antes identificados. Y encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código Adjetivo, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos: SINTESIS DE LA LITIS: ALEGATOS DE LAS PARTES: Alegatos de la parte demandante: En fecha 27/10/2016, firma mercantil INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES SETA, C.A., debidamente representada por su presidente SANTIAGO JOSÉ FORTOUL LÓPEZ, asistida por la abogada MARISELA ANZOLA RAMÍREZ, Inpreabogado N° 90.095, presentó demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL contra el ciudadano LOUIS ABDUL RAHIM MIKHAIL, titular de la cédula de identidad Nros. 18.040.981, alegando que dio en arrendamiento un local comercial, ubicado en la avenida Capanaparo entre avenida Lara y Madrid, Centro Comercial Seta, planta bajo, denominado kiosko, en la ciudad de Barquisimeto estado Lara, según consta en contrato de arrendamiento privado de fecha 01/12/2014, suscrito entre las partes, es el caso, que el arrendatario, durante la relación contractual, incumplió diferentes clausulas, así como todas las normas de convivencia, del centro comercial, de salubridad, sanidad y aseo para el ejercicio de su actividad comercial, (que es elaboración de alimento o comida rápida), modifico sin autorización las estructuras del mismo, causándole molestias al resto de los arrendatarios del centro comercial y a usuarios, por malos olores, perturbaciones, invasiones y obstrucciones, que posteriormente señalaran y probaran en su oportunidad, y así lo hicieron saber en múltiples oportunidades, y la razón fundamental de terminar el contrato, no renovarlo y solicitarle la entrega del mismo, es el hecho de ser perjudicial para el colectivo y la empresa. Afirmo que a pesar de lo expresado y actuando de buena fe, su representada cumplió con el contrato, pero siempre insistió en pedirle al arrendatario el cumplimiento del mismo y de las normas de convivencia, en fecha 16/09/2015, la administradora del centro comercial, le envió una comunicación informándole formalmente, por escrito, alguna de las quejas del resto de los inquilinos, que ya se le había comunicado verbalmente en muchas ocasiones, la cual fue recibida por el ciudadano Ismael Rodríguez, empleado encargado del arrendatario y en fecha 23/09/2015, le envió comunicación al arrendatario, reiterando una vez su molestia ante los abusos y perturbaciones que causaban en el centro comercial. Posteriormente, y visto que se acercaba el término del contrato, procedieron a notificar al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato, y que a pesar de su incumplimiento decidieron otorgarle la prorroga legal, para que pudiera desocupar efectivamente el local y repararlo, pintarlo y restituirlo al estado original, y así se lo hicieron saber mediante carta entregada a unos de sus dependientes en el local arrendado en fecha 26/10/2015., donde se lea la voluntad de no renovar contrato, la fecha en que iniciaba la prorroga legal, en caso de que quisiera ejercerla , el cual establecieron un canon de arrendamiento de bs. 60.000,00, señalaron que en esa misma semana, lo converso personalmente con el arrendatario, quien manifestó hacer uso de su prorroga legal, ya que no podía desocupar el local hasta no encontrar otro y manifestó su conformidad con el ajuste, monto que el arrendatario pago durante seis meses de prorroga legal, en fecha 30/05/2016, oportunidad para la terminación de la prorroga legal, y el arrendatario no entrego el local y manifestó verbalmente que no lo entregaría. En fecha 08/06/2016, las partes celebraron un acto conciliatorio convocado por el Prefecto del Municipio Iribarren del estado Lara, a su solicitud, a los fines de que cesaran las perturbaciones por ante el arrendatario, ya que el mismo además de no desocupar el local, insistía en colocar sillas y mesas en las áreas de circulación del centro comercial, áreas que no fueron arrendadas y se había insistido en que no usara y molestara al resto de los inquilinos, fumaban y ocupaban las aéreas comunes del centro comercial, posteriormente en fecha 5/07/2016, ante nuevas agresiones por parte del arrendatario y el incumplimiento de lo ordenado por el prefecto procedió a hacer denuncia por ante el ente policial, y notifico el dio 7/07/2016, a la prefecto, no solo del incumplimiento si no del hecho punible perpetrado en el arrendatario, al violentar una puerta de acceso del área común del centro comercial y finalmente ante los hechos de violencia, delictivo, perpetrado por el arrendatario ilegal, procedió a formalizar denuncia ante la fiscalía Municipal. Y actualmente cursa ante el Tribunal de Control 2 Municipal Penal del estado Lara, de todo lo anterior, puede ilustrar los atropellos a los cuales han sido victima por parte del arrendatario ilegal, el cual no ha cumplido con las clausulas tercera, sexta, octava y decima tercera del contrato y no ha realizado la restitución del mismo, sino que ha incurrido en derechos punibles, perturbando y perjudicando la colectividad, por distintas promesas verbales del arrendatario, llamadas de su abogado para ganar tiempo, el cierre del local comercial temporalmente para distraerlos y hacerles pensar que entregarían el local, razones personales y de salud, hasta la fecha estuvieron esperando la entrega voluntaria del mismo y el cese de las acciones ilegales del arrendatario, pero visto que reabrieron el local, que siguen las perturbaciones y que definitivamente el arrendatario se niega a entregarlo, es por lo que acuden de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, encontrándose vencido el contrato de arrendamiento, y su respectiva prorroga legal y por las razones de hecho y derecho antes expuestas, acude a demandar en nombre de su representada Inversiones y Construcciones Seta C.A., al ciudadano LOUIS ABDUL RAHIM MIHKAIL, Antes identificado, con fundamento en los literales c, i y g, en su condición de arrendatario, para que convenga o a ello sea condenado por este Juzgado 1) el desalojo del inmueble arrendado. 2) la entrega del inmueble totalmente desocupado, libre de persona y cosas, con todas sus partes y accesorios, limpio, con la misma estructura, divisiones y partes en que le fue entregado. Ya que el inmueble se encuentra deteriorado de tanta grasa y sucio. Igualmente solicitaron expresamente la restitución del inmueble al estado en que le fue arrendado, ya que fue modificado en su estructura sin autorización de su representada, la administradora o su persona, y por tanto debe cumplir con la clausula sexta del contrato y las normas relativas del arrendamiento, restituyéndolo igual a como lo recibió. 3) el pago de la indemnización prevista en el numeral 3 del artículo 22 de la Ley que Regula el arrendamiento inmobiliario de uso comercial, equivalente al monto establecido como ultimo canon de arrendamiento diario, que fue bs. 2000, 00 más el 50% que son bs. 1000, para un total de bs. 3000, 00 diarios, durante todo el tiempo que transcurra entre la terminación de la prorroga legal que fue el 30/05/2016 y la entrega definitiva del inmueble, por los daños causados a su representada, por el incumplimiento de la obligación de entregar en inmueble en su oportunidad. 4) La entrega de recibos de pago de corpoelec, internet, cantv, tv por cable o cualquier otro servicio público, debidamente pagados, hasta la efectiva entrega del inmueble, ya que el pago de dicho servicios es una obligación contraída por el arrendatario, según lo establece el contrato de arrendamiento en sus clausulas tercera y quinta. 5) el pago de los costos que ocasione el presente juicio de desalojo, en todas sus instancias. 6) el pago de los honorarios profesionales de abogados o costas, que se causen en ocasión, con el presente procedimiento de desalojo. Alegatos de la parte demandada: En la oportunidad de dar contestación a la demanda la representación judicial de la parte demandada, solicito como punto previo se declare la perención de la presente causa, ya que la demandante no cumplió con la obligación de diligenciar señalado que habían entregado los emolumentos al alguacil, para su traslado a fin de citar a su representado, solo realizo diligencia señalando la entrega de fotostato del libelo para que libre compulsa, pero en ningún momento señalo haber dado los emolumentos para su traslado a realizar la citación, que son dos condiciones necesarias para que no opere la perención breve tal como lo establece el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Reconoció que su representada suscribió un contrato de arrendamiento sobre un local comercial situado en la Avenida Lara y Madrid de esta ciudad de Barquisimeto, que el pago realizado por el demandante era para cubrir cánones de arrendamiento siendo el ultimo canon de arrendamiento a pagar la suma de Bs. 60.000,00. Asimismo, rechazo y contradijo la presente demanda desalojo, instaurada en contra de su representado tanto en los hechos como en el derecho, ya que es falso que su mandante haya incumplido con las normas de convivencia, aseo y sanidad para el desarrollo de la actividad comercial. De igual manera, rechazo y contradijo que a su mandante se le haya enviado misivas, tal como dice el demandante, ya que ninguna de ellas está firmada por él y mucho menos fue recibida por algún empleado de su mandante, en donde se le notifico que no se le prorrogaría el contrato. Anteriormente señalo que al no cumplir con los parámetros legales el contrato, el mismo pasa a ser un contrato verbal, por lo cual nunca el mismo es tiempo indeterminado, no existe prorroga legal. Rechazo y contradijo que se haya notificado a su representado de la prorroga legal, ya que el contrato de arrendamiento, el mismo es inexistente y es tiempo indeterminado, por lo cual la presente demanda por vencimiento de la prorroga legal, no debe prosperar y así pide se establezca en la definitiva. Rechazo y contradijo se le condene a pagar a su representado la suma de Bs. 3000,00, diarios desde que termino la prorroga hasta que conste la entrega del inmueble, ya que no existiendo contrato de arrendamiento como lo exige la Ley y estando en presencia de un contrato de arrendamiento verbal el mismo no le corresponde prorroga legal alguna, es decir el contrato es a tiempo indeterminado y así pide se establezca en la definitiva. Rechazo y contradijo se le condene a entregar pagados los recibos corpoelec, ya que su representado tiene un contrato a tiempo indeterminado y en cuanto al servicio cantv e internet, estos no los tenía el local y no los tiene y así pide se establezca. Rechazo y contradijo se le condene a pagar a su representado las costas y costos del proceso, ya que es falso lo alegado en la demanda. DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS: Mediante auto el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos, dados los alegatos de las partes anteriormente señalados estableciéndose lo siguiente: 1) la inexistencia del contrato de arrendamiento 2) el modo y forma de la ocurrencia de los hechos, que dieron lugar a la controversia. 3) el cambio del uso del inmueble sin autorización. 4) incumplimiento de las clausulas: tercera, sexta, octava y decima tercera del contrato de arrendamiento. 5) vencimiento del contrato de arrendamiento y su prorroga legal. 6) deterioro del inmueble. DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN: Con el libelo de la demanda la parte demandante promovió las siguientes documentales: • Copia simple de Acta Constitutiva de la Sociedad de Comercio INVERSIONES Y CONSTRUCIONES SETA, C.A., cursante a los folios 10 al 20. Se trata de un documento público, no siendo impugnado por la parte contraria, por lo que el Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio. Con el referido documento se acredita la constitución de la empresa demandante arrendadora INVERSIONES Y CONSTRUCIONES SETA. • Original y copia simple del Contrato de arrendamiento privado, celebrado entre las partes, cursante a los folios 21 al 31. Será valorado en la motiva del presente fallo. • Originales de cartas, marcada como anexos D, E, F, G, y H, cursante a los folios 32 al 36. Dada la motiva del presente fallo, resulta inoficioso pronunciarse sobre la mismas. • Acta de comparecencia del acto de conciliación, expediente PMI-0-302-16, celebrado entre las partes en fecha 8/06/2016, ante la Prefectura del estado Lara, cursante a los folios, 37 al 38. Original de la constancia de denuncia expedida por el cuerpo de policía del estado Lara, de fecha 5/07/2016, marcada J, cursante al folio 39. Original del escrito de denuncia anexo marcado L, presentado por ante la Fiscalía Municipal Tercera del Ministerio Publico de la circunscripción judicial del estado Lara, cursante al folio 40 al 45. Las cuales fueron impugnadas por la parte contraria, y la parte actora en el lapso de promoción de pruebas presento copia certificadas de las referidas documentales por lo que esté Tribunal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, les otorga valor probatorio las cuales demuestran que las partes acudieron a las referidas instituciones, realizaron actos conciliatorios y se reservaron el derecho de acudir a la vía jurisdiccional para resolver sus controversias. • Copia simple de 5 facturas legales de pago de cánones de arrendamiento de los meses que transcurrieron durante la prorroga legal, cursante al folio 46 al 50. Cuyos originales reposan en la caja fuerte de este Tribunal se desechan por cuanto no son pruebas sobre el merito de la causa. • Solicito inspección judicial de conformidad al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que el Tribunal se trasladara al Centro Comercial Seta, C.A., nivel planta baja, ubicado en la avenida Capanaparo entre avenida Lara y Madrid, Barquisimeto estado Lara, cuyas resultan cursan a los folios 222 al 224, en la evacuación de los particulares se dejo constancia que en local comercial se dedica a la actividad comercial a la venta de comida árabe y al momento de constituirse el Tribunal las áreas externa y interna del local se encontraba limpio, se observo que en el local comercial de lado de la acera peatonal y del lado del área de la basura del edificio existía un equipo de elaboración de shawarma, que en área de entrada al estacionamiento se encontraba libre, que el local está construido con una estructura de aluminio y algunas paredes de vidrio la cual una de la puerta que se encuentra de lado del estacionamiento el vidrio se encuentra roto. • Promovió la testimonial del ciudadano Ismael Rodríguez. No se presento en la audiencia de juico quede desechado del proceso. • Promovió prueba de informe del Servicio Nacional integrado Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). No fue admitida dicha prueba. En la oportunidad procesal para promover pruebas, la parte actora incorporo lo siguiente: • Ratifico y promovió todas las documentales promovidas con el escrito libelar. • Copia simple de cinco facturas legales de pago de cánones de arrendamiento de los meses transcurrido durante la prorroga legal, cursante a los folios 46 al 50, ya hubo pronunciamiento up-supra- • Promovió Copia certificada del expediente KP02-S-2016-3174, llevado por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, cursante al folio 200 al 2012. No fue admitida dicha prueba de conformidad con el artículo 864 del código de Procedimiento Civil. • Ratificaron y promovieron carta original anexa al libelo marcada como “F”, cursante al folio 34. ya hubo pronunciamiento up-supra- • promovió la solicitud original sellada y firmada presentada ante él director de planificación y control Urbano del Municipio Iribarren del estado Lara, folio 182. Promovieron constancia de bomberos, resolución de certificación urbanística y recaudos presentados por el demandado arrendatario para que le fuera otorgado una licencia de funcionamiento a una persona jurídica que al parecer representa, que tiene como objeto el inmueble objeto de la acción de desalojo. Cursante al folio 194 al 186, No fue admitida dicha prueba de conformidad con el artículo 864 del código de Procedimiento Civil. • Promovió copia certificada del expediente N° KP01-P-2016-26357, llevado por el Tribunal de Juicio N° 5 del circuito penal del estado Lara, cursante al folio 144 al 174. acta de comparecencia del acto de conciliación, expediente PMI-0-032-16, celebrado entre las partes en fecha 08/06/2016, marcada como anexo “I”, solicitud de enjuiciamiento, entrevistas y declaración de testigos y acta de Suspensión condicional del Proceso. Cursante a los folios 37. valorado up-supra • Ratifico y promovió inspección judicial. Valorada up-supra. • Promovió y ratifico prueba de informe al Servicio Nacional Integrado Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). Promovió copia certificada de 4 folios de un supuesto contrato de arrendamiento, cursante a los folios 186 al 190, Dicha prueba no fue admitida mediante auto de fecha 14/07/2017.Promovió Inspección judicial ante la Dirección de Planificación y Control Urbano del estado Lara, cursante a los folios 182 al 185 Promovió Inspección judicial ante el SEMAT, cursante al folio. Promovió y consigno 2 cartas y sus respectivas copias, con sello húmedo como recibida del día 12/07/2017, por la Dirección de Planificación y Control Urbano del Municipio Iribarren del estado Lara y por el Servicio Municipal de Administración Tributaria (SEMAT), cursante a los folios 197 al 199. Dichas pruebas no fueron admitida mediante auto de fecha 14/07/2017. • Promovió las dos actas impugnadas por el demandado en su contestación, registradas en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 10/03/1983, bajo el N° 62, Tomo 5-A y acta de Asamblea posteriormente registrada en el respectivo Registro Mercantil, en fecha 5/06/2013, bajo el N° 9, Tomo 41-A, que rielan a los folios 10 AL 19. Valoradas un supra. En el lapso de promoción de pruebas la representación judicial de la parte demandada promovió lo siguiente: • Promovió y opuso a la demandante contrato de arrendamiento que fue elaborado en contravención del artículo 24 de la Ley que Regula el Arrendamiento de Uso Comercial. Se emitirá pronunciamiento en la motiva del presente fallo. • Promovió Inspección Judicial de conformidad con el articulo 472 Y 475 del Código de Procedimiento Civil., a los fines de que este Juzgado se constituya en un inmueble conformado sobre un local comercial (KIOSKO), situado en el centro comercial Zeta, planta baja, ubicado en la Avenida Capanaparo entre avenida Lara y Madrid de Barquisimeto. Cuya resulta cursa al folio 225 al 227, contiene la misma apreciación de la inspección judicial valorada anteriormente. • Promovió prueba de informe a la Fiscalía Municipal Tercera de la Circunscripción judicial del estado Lara, Cuya resulta cursa al folio 241. Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Dicha causa se encuentra con solicitud de enjuiciamiento por los hechos relacionados por el corte de agua y soldadura de la puerta principal, denuncia interpuesta por el demandado LOUIS ABDUL RAHIM MIKHAIL contra el representante legal de la empresa actora. MOTIVOS DE HECHOS Y DE DERECHO PARA DECIDIR: Por cuanto la parte demandada en el escrito de la contestación de la demanda, alego la perención breve de la instancia, por lo que primeramente este Tribunal procede a verificar la misma dado que constituye materia de orden público, en ese sentido la demandada solicito como punto previo se declare la perención de la presente causa, ya que la demandante no cumplió con la obligación de diligenciar señalando que habían entregado los emolumentos al alguacil, para su traslado a fin de citar a su representado, solo realizo diligencia señalando la entrega de fotostato del libelo para que libre compulsa, pero en ningún momento señalo haber dado los emolumentos para su traslado a realizar la citación, que son dos condiciones necesarias para que no opere la perención breve tal como lo establece el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Ante la situación plateada, tenemos, que el artículo 267 encabezamiento y su ordinal 1 del Código Adjetivo Civil, conceptúa lo que es la perención de la instancia y señala en el ordinal 1, los requisitos de procedencia de la perención breve cuando establece: …Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención. También se extingue la instancia: 1-Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.,..Sic”. Sobre estas obligaciones es pertinente traer la doctrina establecida por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia en la sentencia RC 000461 de fecha 28-07-2015 en la cual estableció: Con respecto a la perención de la instancia, “…institución ésta de orden público, esta Sala ha sostenido en reiteradas ocasiones, que la misma se traduce en una sanción que produce el declive del juicio como consecuencia de la inactividad de las partes, quienes durante el transcurso de un tiempo previsto en la ley, no impulsan el proceso ocasionando su extinción. (Vid. Sentencia N° 006, de fecha 17 de enero de 2012, caso: Vicente Ríos Castillo y otra contra Hippocampus Vacation Club, C.A. y otros). Así, el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: “También se extingue la instancia: 1°. Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado. La norma precedentemente transcrita se refiere en su ordinal primero a la perención breve de la instancia, la cual se verifica cuando la parte actora incumple con las obligaciones legalmente establecidas para llevar a cabo la citación de la parte demandada. Al respecto, cabe destacar que las referidas obligaciones o cargas procesales que el demandante debe cumplir dentro del lapso de los treinta (30) días siguientes a la admisión de la demanda o de la reforma de la misma se circunscriben fundamentalmente a:-La obligación de suministrar la dirección o lugar en el cual se encuentra la persona a citar-La elaboración de los recaudos de citación o compulsa del libelo y libramiento de boletade citación. (Véase: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/julio/180045-RC.000461-28715-2015-14-702.HTML). Las condiciones exigidas para que opere la perención de la instancia, fueron señaladas por la referida Sala en sentencia N° RC-00747 de fecha 11 de diciembre del 2009 en la que estableció lo siguiente: La Sala encuentra que la única exigencia de que trata el ordina 1 del artículo 267 del Código de procedimiento Civil, para que se produzca la perención de la instancia, es que el actor no cumpla con todas las obligaciones que tiene a su cargo. Por ende al cumplir al menos con algunas de ellas ya no opera el supuesto de hecho de la norma… considera la Sala que aun cuando se hubiese verificado en el expediente la falta de cancelación de los conceptos inherente a obligación del demandante para efectuar la citación referido al pago de los gastos de traslado del aguacil, es necesario insistir en que la finalidad del acto se cumplió en virtud de que la citación de los demandados se llevo a cabo debidamente y estos estuvieron a derecho durante todas las etapas del proceso en consecuencia no puede considerarse que se haya configurado la perención breve de la instancia … Así, en el caso de autos se desprende, que la demanda fue admitida en fecha 15 de diciembre del 2016 y en fecha 09 de enero del 2017, la apoderada actora diligencio consignando las copias a los fines de librar la compulsa para la citación del demandado, por lo que claramente se desprende que no habían trascurridos los 30 días establecidos en la citada norma, cumpliendo así la parte actora con unas de las obligaciones establecidas dentro del lapso para impulsar la citación, aún, cuando conste en el expediente que la parte demandante no consigno diligencia en la que dejara constancia de haber pagado los gastos de traslado del aguacil, lo que verdaderamente debe examinar el juez para declarar la perención de la instancia, es que el demandante haya demostrado desidia o un total desinterés en relación al juicio que intento, respecto de las obligaciones para lograr la citación de su contraparte y al verificarse que la parte actora cumplió dentro del lapso con unas de las obligaciones establecida en la norma y la jurisprudencia citada, la perención de la instancia solicitada por la parte demandada es improcedente. Así se decide. Por otra parte, este Tribunal pasa a determinar si es aplicable la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial; en ese sentido se verifica que la parte actora indico en su libelo que dio en arrendamiento al ciudadano LOUIS ABDUL RAHIM MIIKHAL, un local ubicado en la avenida Capanaparo entre la avenida Lara y Madrid Centro Comercial SETA planta baja Barquisimeto denominado kiosco y de la inspección realizada por este Tribunal se constato que el inmueble tiene uso comercial por cuanto se dedica a la venta de comida árabe específicamente Shawarma de conformidad con lo establecido en el artículo 2 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, la cual establece: “Se entiende por inmuebles destinados al uso comercial, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando estos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público”. (Resaltado del Tribunal). Según se ha citado la Ley de Arrendamiento de Uso Comercial, es aplicable aquellos inmuebles cuya actividad sea destinada al uso comercial o de prestación de servicios, y en caso de autos se verifica que la actividad que se realiza en el local kiosco, es de uso comercial, como lo es, la venta de comida árabe específicamente Shawarma, por lo que es aplicable la citada Ley especial de Arrendamiento para Uso Comercial. Así se decide. Establecido lo anterior, esta Juzgadora pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto en ese sentido observa, que la acción incoada en el presente asunto, por el actor, es el desalojo de conformidad con el articulo 40 literales “C”, “G”, “I” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, el cual establece: Son causales de desalojo: …c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. …g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes. …i) Que el arrendatario incumpliera, cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictada por el “Comité Paritario de Administración del Condominio”. La Ley especial de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, es clara al señalar la acción de desalojo, por la causales “G”, “C”, “I”, en el caso de los contratos a tiempo determinado, que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, supuesto de hecho que implica, la prueba, de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la prórroga legal, y que no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, así como la prueba de los deterioros mayores y las reformas no autorizadas ocasionado al inmueble arrendado, en ese sentido se hace necesario señalar que, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. De acuerdo a lo anterior la parte demandante, debe demostrar las causales invocadas a los fines que prospere el desalojo del local comercial. En el caso de autos la parte demandante arguye: que dio en arrendamiento un local comercial, ubicado en la avenida Capanaparo entre avenida Lara y Madrid, Centro Comercial Seta, planta baja, denominado kiosko, en la ciudad de Barquisimeto estado Lara, según consta en contrato de arrendamiento privado de fecha 01/12/2014, suscrito entre las partes, es el caso, que el arrendatario, durante la relación contractual, incumplió diferentes clausulas, así como todas las normas de convivencia, del centro comercial, de salubridad, sanidad y aseo para el ejercicio de su actividad comercial, (que es elaboración de alimento o comida rápida), modifico sin autorización las estructuras del mismo, causándole molestias al resto de los arrendatarios del centro comercial y a usuarios, por malos olores, perturbaciones, invasiones y obstrucciones, que la arrendataria efectuó una modificación en el local siendo la primera violación del contrato, así como también que el arrendatario comenzó a colocar sillas y mesas en la entrada del Centro comercial incumpliendo las clausulas del referido contrato. Por su parte la demandada alego y ratificó todos los hechos alegados en la contestación de la demanda y debatidos con sus respectivas pruebas, indicó que en cuanto a los hechos controvertidos que el contrato elaborado por el actor se estableció en contravención al artículo 24 de la Ley de arrendamientos de locales comerciales, y que su representante no le causó modificación ni deterioro al local comercial. Ante la situación planteada, y al solicitar la parte actora el desalojo fundamentado en el literal “G”, en el caso de los contratos a tiempo determinado, que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, se hace indispensable analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda y analizar si la relación contractual cambió a tiempo indeterminado operando la tácita reconducción, para ello, se impone estudiar la situación posterior al vencimiento del contrato para determinar si efectivamente cambió a indeterminado en cuanto al tiempo de duración, en ese sentido se hace necesario analizar el contrato de arrendamiento consignado como instrumento fundamental de la acción, en el caso de marras, nos encontramos con un contrato de arrendamiento privado, cursante a los folios 21 al 25, celebrado por las partes identificada en el presente proceso, observando el Tribunal que el referido contrato tiene fecha de emisión del 01 de diciembre del 2014, a los efecto de este, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial en su exposición de motivos dispone: El presente Decreto Ley, establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los intereses de los venezolanos y venezolanas. Igualmente el artículo 1 del l mismo Decreto Ley establece lo siguiente: El presente decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. (Resaltado del Tribunal). Y el artículo 6 ibídem señala: … La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica: 1. Las disposiciones del presente Decreto Ley. 2. Los reglamentos que desarrollen el presente decreto ley. 3. Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de carácter general, que fueran dictada por el Ministerio con competencia en materia de comercio de conformidad con lo dispuesto en el presente decreto ley 4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. en tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión. (Resaltado del Tribunal). Según se ha citado, el Decreto Ley establece la prevalencia de su aplicación y es de cumplimiento obligatorio e inmediato, dado los intereses y derechos involucrados, lo contrario significaría violaciones a las normas sustantiva y de procedimientos, las cuales son de orden público, y no pueden ser relajados, el referido Decreto Ley regula las condiciones y las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, prevaleciendo igualmente en su orden los contratos establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas, por lo que no tendrán validez alguna, las disposiciones establecidas en contratos de adhesión, ni en los contratos donde no se observen las disposiciones del Decreto Ley, en ese mismo sentido y dirección el artículo 7 señala : En todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento a suscribir, se procurara el equilibrio y acuerdo entre las partes. En caso de dudas o controversias, cualquiera de las partes podrá solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socio Económico, (SUNDDE). Así, en procura del equilibrio, del acuerdo entre las partes y de relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los intereses de las partes involucradas, no en vano el artículo 24 del citado Decreto Ley dispone que: El contrato de arrendamiento contendrá, al menos las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (01) año, excepto cuando la actividad a desarrollar este enmarcada en temporadas especificas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento sise diera continuidad, o prorroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptad; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además, deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley. Y concatenado con el artículo 13: El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley. En efecto el artículo citado señala los requisitos y estipulaciones que deben contener el contrato de arrendamiento para que sean valido y surta los efectos legales pertinentes el cual debe ser escrito y autenticado si así lo exige el arrendatario, observándose, que en el caso que nos ocupa, el contrato de arrendamiento es privado y de la revisión exhaustivas del mismo, se desprende que no contiene las estipulaciones señaladas en el referido artículo 24, en cuanto; 1) no contiene el valor del inmueble con los datos, este valor viene determinado por el avaluó aprobado por la SUNDDE basado en el costo de reposición, conforme lo establece el artículo 31 del Decreto Ley. 2) en cuanto al canon de arrendamiento, no contiene la modalidad de cálculo adoptada, la cual solo podrá ser conforme algunas de la señaladas en el articulo 32 ibídem, que serian a) canon de arrendamiento fijo. b) canon de arrendamiento variable y c) canon de arrendamiento mixto, no observando ninguna de ellas el contrato privado celebrado entre las partes, sino todo lo contrario, se constata que en el contrato se estableció que las mensualidades de los cánones de arrendamiento serian pagadas con 12 letras de cambio pagaderas al vencimiento de la mensualidad y ello es ilegal y contraría normas de orden público arrendaticio ante indicadas. 3) no contiene el señalamiento del apego a la Ley; debía aparecer también una declaración en el contrato que diga que ambas partes cumplirían y se someterían a los requisitos y condiciones establecidas en el Decreto Ley, desprendiéndose del referido contrato que las partes establecieron que la relación arrendaticia se regula por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual no es aplicable en el presente caso. 4) no contiene la cuenta bancaria del arrendador, dato necesario para que el arrendatario tenga conocimiento y no haya dudas sobre donde depositar el monto del canon de arrendamiento, aunque, no está expresamente señalado como requisito del artículo 24, pero por efecto de lo establecido en el artículo 27, obligatoriamente los contrato de arrendamiento, deben contener los datos correspondientes a la cuenta bancaria lo cual tampoco fue cumplido en el presente caso, así, el arrendador dejo de observar y aplicar los requisitos y estipulaciones que debe contener los contratos conforme a lo señalado en el referido artículo, lo cual, era de observancia obligatoria e inmediata, lo que hace que el contrato de arrendamiento, no sea válido, por violar normas de orden público inquilinario que son de obligatorio cumplimiento, por lo que hace necesario citar lo establecido en el artículo 3: Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En aplicación del presente decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediantes los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas. (Resaltado del Tribunal). Según se ha citado, los derechos establecidos en el Decreto Ley son irrenunciables y por ende todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas, por lo que, el contrato de arrendamiento consignado al no cumplir los requisitos exigidos en el artículo 24 del referido Decreto Ley, no tiene ninguna validez y siendo que la parte actora fundamento su pretensión de desalojo por el ordinal “g” , del artículo 40 “para el caso de los contratos a tiempo determinado, que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes”, supuesto de hecho que implica, la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado y su vencimiento, por lo que indefectiblemente, dicha prueba, era el contrato de arrendamiento a tiempo determinado y al no tener ninguna validez el contrato de arrendamiento consignado por la parte actora, como instrumento fundamental de la acción, en consecuencia, no demuestra la causal invocada antes señalada, por lo que esta Juzgadora, atendiendo el carácter proteccionista del Derecho Inquilinario, el cual se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico, por lo que la causal invocada en el literal “g” del articulo 40 ibídem, no debe prosperar. Así se decide. Igualmente la parte actora invoco la causal contenida en el literal “c” que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, invocando también la causal contenida en el literal “i” que el arrendatario incumpliera, cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley , el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictada por el “Comité Paritario de Administración del Condominio” alegando la actora que el arrendatario modificó la estructura del local comercial arrendado, de lo que destaca el Tribunal tal como se lee del escrito libelar que la parte actora se limitó a señalar que la arrendataria había realizado modificaciones al inmueble sin señalar cuales fueron esas modificaciones realizadas, sino es, en la presente audiencia de juicio cuando alega que tales modificaciones se refieren a la colocación de una máquina de elaboración de shawarma, lo cual debió ser señalado en el escrito libelar lo que constituye un hecho nuevo en la presente audiencia de juicio, lo que va en contra del derecho a la defensa de la parte demandada, además, tenía la carga de probar como fue inicialmente arrendado el local comercial y cuáles fueron las modificaciones posteriores, y siendo que ello, pudo haber sido verificado en el contrato de arrendamiento pero siendo este inexistente no puede ser constatado, y como se dijo, al no ser alegado en la demanda no puede incorporar hechos nuevos en la presente audiencia de juicio, y siendo que este Tribunal en la inspección realizada constato la existencia de la máquina de elaboración de comida, no puede determinar si la misma se encontraba inicialmente o si era parte o no de la relación arrendaticia, igualmente no se verificó en la inspección obstrucciones en la vía, ni sillas, ni mesas en el pasillo que da acceso al área del estacionamiento del local comercial, no logrando la parte actora demostrar cuales fueron los cambios estructurales, pues no lo señalo en el libelo y aun menos demostró cuales fueron esos cambios que modificaron la estructura del local arrendado, asimismo, en dicha inspección el Tribunal no verificó condiciones de insalubridad, no costando deteriores mayores, solo la ruptura de un vidrio, siendo que la ley señala que tiene que probarse deteriores mayores, no verificándose los mismos, lo cual, era carga de la parte actora de no solo alegar, sino también probar y no lo hizo, en consecuencia no demostró el incumpliendo por parte del arrendatario de las obligaciones legales y mucho menos contractuales señaladas en las clausulas tercera, sexta, octava y decima tercera, pues como se dijo el contrato de arrendamiento no tiene ninguna validez, y al ser este inexistente no se puede alegar tales violaciones, por lo que, las causales de desalojo invocadas de los literales “i y c” del citado artículo 40 del Decreto Ley, no pueden prosperar, y siendo que el orden público inquilinario, lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la Ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos, ello en concordancia con los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara improcedente la acción de desalojo del artículo 40 literales “G” “C” “I” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, por lo que le es forzoso declarar SIN LUGAR la presente demanda. Y así se decide. DECISION En mérito de las anteriores consideraciones y con fundamento en las disposiciones legales y jurisprudenciales antes transcritas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE LA PERENCION BREVE solicitada por la parte demandada. SEGUNDO: SIN LUGAR la DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL del articulo 40 literales “G”, “C”, “I” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, del inmueble constituido por un local ubicado en la avenida Capanaparo entre Av. Lara y Madrid Centro Comercial Seta, planta baja denominado Kiosco en la Ciudad de Barquisimeto estado Lara. Intentada por el ciudadano SANTIAGO JOSE FORTOUL LOPEZ, en su carácter de representante de la empresa INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES SETA C.A., contra el ciudadano LOUIS ABDUL RAHIM MIKHAIL. TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS, a la parte demandante, por resultar totalmente vencida de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: La extensión del fallo se agrega al expediente y se publica dentro del lapso de Ley pública. QUINTO: Déjese copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Dada firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto a los ocho (08) días del mes de febrero del año dos mil dieciocho. Años 207° y 158°.- La Juez Provisoria, Abg. Milagro de Jesús Vargas La Secretaria, Abg. Mariani Selena Linares Peraza. Se publico en esta misma fecha y hora a las 11: 50 am. La Secretaria,