TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintitrés de enero de dos mil dieciocho
207º y 158º

ASUNTO: KP02-R-2017-000618

DEMANDANTE: BENILDA RAMONA ARANGUREN BARCO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.457.831.

APODERADO JUDICIAL: ESTEBAN DE JESÚS SILVA FIGUEROA, abogado en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo le Nro. 176.658.

DEMANDADO: SOCIEDAD MERCANTIL RESTAURANT NIGHT CLUB LA GUACAMAYA S.R.L representado por su Presidente: ciudadano DAVID EUGENIO DA SILVA R, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-25.834.006, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: JUNIOR ALFONSO GÓMEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 229.850.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).

SENTENCIA: DEFINITIVA

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, se procede a hacer una síntesis de la controversia y a tal efecto tenemos:

FUNDAMENTO DE LA ACCIÓN DE DESALOJO

En fecha 10 de octubre de 2016, el abogado ESTEBAN DE JESÚS SILVA FIGUEROA, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 176.658 apoderado de la ciudadana BENILDA RAMONA ARANGUREN, presentaron por ante la URDD Civil, escrito de demanda por Desalojo (Local Comercial) (folios 01 al 64), posteriormente el 01 de octubre de 2009, la señora Benilda Aranguren, suscribió un contrato de arrendamiento de un local comercial, ubicado en la carrera 24 con esquina de la calle 40, distinguido con el Nro. 39-10, consta de (390 Mts2) con la firma comercial CERVECERÍA RESTAURANT LA GUACAMAYA S.R.L, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 147 de diciembre de 1992, bajo el Nro. 2 Tomo 21A y modificado en fecha 21 de septiembre de 1992 quedando bajo el Nro. 38 Tomo 21A, representada por su Presidente ciudadano David Eugenio Da Silva Rodríguez, donde se estableció un canon de arrendamiento mensual de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) y para el segundo y último contrato de arrendamiento estableció un canon de arrendamiento mensual de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00). El día 30 de agosto de 2011, la Arrendadora decide no renovar el contrato de arrendamiento a la firma comercial, por cuanto el Arrendatario se niega a cumplir con las cláusulas establecidas contractualmente sin la previa autorización de la Arrendadora, negándose de cancelar el incremento del canon de arrendamiento (Clausula 4ta del último contrato firmado). El 12 de septiembre de 2011, la Arrendadora solicitó el apoyo del Consejo Comunal del Sector, el cual notifican al ciudadano David Da Silva para que asistan a una Asamblea de Ciudadanos, donde le manifestó que no le renovará el Contrato de Arrendamiento a la firma Comercial, ya que el Centro Nocturno causa incomodidad a los vecinos del sector, retirándose de la misma el Notificado, rompiendo todo tipo de comunicación con la Arrendadora en virtud de la conducta desplegada por el Arrendatario, contratan a la abogada Pastora Gutiérrez, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro. 140. 824, quien va hasta el local comercial a conversar con el Arrendatario a los fines de lograr un acuerdo para la entrega material del inmueble, negándose en todo momento de la entrega material del local, posteriormente, en fecha 16 de septiembre se le extendió por escrito la notificación del término de la relación la cual se negó a firmar y el 18 de septiembre el demandado asistido por el abogado Miguel Ángel Giménez consignan junto con el escrito de Consignación de Canon de Arrendamiento, cheque de gerencia del Banco BANESCO Nro. 00008093 de fecha 17/10/2011, por la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) aperturado con el Nro. Exp. KP02-S-2011-007414 del Juzgado Primero de Municipio del Estado Lara, hecho que desconoció la accionante y en fecha 05 de octubre de 2011, la abogada que asistía a la Arrendadora envía telegrama urgente a través de IPOSTEL al Arrendatario notificando el término de la relación contractual, cosa que no acató y siguió realizando sus consignaciones. En fecha 08 de mayo del 2015, se realizó denuncias contra el ciudadano David Da Silva ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren para su comparecencia y así lograr un acuerdo para la entrega material del inmueble, resultado infructuoso, por cuanto el accionado no compareció; por lo que en fecha 05 de junio de 2015 la señora Irma Atinencia Lucena, patrocinada por la Representación Judicial introduce demanda de Desalojo ante el Tribunal Segundo de Municipio Iribarren del Estado Lara, con Nomenclatura KP02-V-2015-1521, el cual culminó en fecha 07 de junio de 2016, con una sentencia dictada por el Juez de la causa.

Anexó las siguientes documentales: Original del Poder otorgado al accionante marcado en A (folios 6, 7 y 8); Copia Certificada emitida por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, Copia Certificada emanada del Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, Tres (03) copias simple del Contratos de Compra Venta, Copia simple del documento de propiedad.

En fecha 13 de octubre de 2016, el A quo admitió la demanda y ordenó la citación del demandado, ordenándose la comparecencia de la parte demandada dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda.

En fecha 24 de noviembre de 2016, se abocó al conocimiento la nueva Juez designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia con Oficio CJ-16-3505 a la Jueza Abg. Rosangela Sorondo Gil y en esa misma fecha, el alguacil consignó boleta de citación debidamente firmada dirigida a la firma COMERCIAL CERVECERÍA Y RESTAURANT LA GUACAMAYA S.R.L
Cursa al folio 27, poder apud acta otorgado por la parte accionada el ciudadano DAVID EUGENIO DA SILVA RODRÍGUEZ en su carácter de Presidente de la CERVECERÍA RESTAURANT NIGHT, al abogado JUNIOR ALFONSO GÓMEZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 229.850, respectivamente.

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En fecha 16 de enero de 2017, el abogado JUNIOR ALFONSO GÓMEZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 229.850 en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil CERVECERÍA RESTAURANT NIGHT LA GUACAMAYA S.R.L, su presidente el ciudadano David Eugenio Da Silva Rodríguez, presentó escrito de contestación (folios 78 al 82), solicitando una inspección judicial para constatar el estado el estado de dicho Local Comercial y cerciorar de manera fehaciente y oportuna el estado de dicha estructura, consignó los siguientes documentales: a) Documento protocolizado de propiedad, b) Evidencia registrado en el Registro Subalterno Segundo, c) Documento Público Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, d) Instrumento de Pago (Cheques), e) Carta Aval del Concejo Comunal Centro Norte y consignó Datos de los Testigos.
Que a todo evento pasó a dar contestación al fondo de la demanda, negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada en contra de su representado, en los siguientes términos:
a.- La Pretensión de Desalojo, que ante este digno Tribunal pretende la actora por medio de la apoderada judicial, por ser la misma Oscura, Incierta, Temeraria y de Mala Fe, ya que en el libelo se limita a citar las disposiciones legales.
b.- El Hecho alegado por la demandante en su escrito de demanda que debe aplicarse el artículo 40 ordinal G donde establece la Ley que el Contrato haya vencido.
c.- El Hecho alegado por la demandante en su demanda, la pretensión del desalojo por aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, Artículo 40, Letra I.
d.- Con respeto a la Inobservancia e Incumplimiento de la Cláusula Séptima, ya que nunca se ha modificado ni alterado dicho inmueble, ya que la Contraloría Sanitaria por medio de un procedimiento administrativo se cierra por 30 días el establecimiento.
Una vez vencido el lapso para impugnar los instrumentos que acompaña el escrito de contestación, y visto el escrito consignado, quién juzga observa que dicho lapso concluyó el martes 24 de enero de 2017, donde se evidencia que dicha consignación es Extemporánea.
El 20 de febrero de 2017, se fija oportunidad para celebrar la Audiencia Preliminar, para el Quinto (5to) Día de Despacho siguiente a las 9:30 am, en la cual expusieron:
“…seguidamente se concede el derecho de palabra a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil Venezolano y expone: “La demanda incoada por esta representación judicial en nombre de mi mandante se realiza por la ocurrencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre el demandado y la demandada que goza de reconocimiento judicial ante el Juzgado Primero de Municipio ya que una vez que el demandado fue notificado de la no renovación del contrato este se dirigió en fecha 19/10/2011 a la URDD Civil introduciendo una solicitud de consignación de canon de arrendamiento, la cual fue admitida en esa misma fecha por el Juzgado supra mencionado, asignándole la nomenclatura KP02-S-2011-7414 donde también consignó un cheque a nombre de mi mandante por la cantidad de Bs. 3.000,00 solicitud de consignación que cursa en la presente causa en copia certificada en los folios 9 al 14. En diversas ocasiones se le ha hecho notificaciones al ciudadano demandado para que realice la entrega del inmueble libre de bienes y personas pero han sido infructuosas de igual forma esta representación judicial ratifica en todos y cada uno los hechos y el derecho invocado en el libelo de la demanda haciendo énfasis en las causales de desalojo invocadas por esta representación basadas en el artículo 40 literal g y literal i por cuanto no existe voluntad de las partes en cuanto a la relación arrendaticia por cuanto el demandado ha violentado el contrato de arrendamiento haciendo remodelaciones dentro del local y cambiando el objeto del contrato para su funcionamiento. Es todo”. Seguidamente toma la palabra la parte demandada y expone: “En nombre de mi representado niego, rechazo y contradigo los alegatos y pretensión de la parte actora, como punto previo es importante resaltar que la presente relación arrendaticia comienza hace más de 23 años siendo las personas que firmaban dichos contratos los verdaderos dueños del local, se demanda por la ley de arrendamientos inmobiliarios, por considerar la parte actora que hay incumplimiento en relación al artículo 40 literales g e i y en el contrato de arrendamiento clausula cuarta y séptima, en cuanto al literal g del artículo 40 expone la parte actora el vencimiento del contrato, lo cual es incierto ya que el último contrato que se firma no tiene fecha cierta mal podría pensarse cuando el mismo culmina. Con relación al literal i, de igual manera niego que se haya incumplido con las obligaciones del contrato de arrendamiento, considera esta defensa que la parte actora no agota la conciliación ya que los comuneros plenamente identificados en la contestación si estaban de acuerdo en continuar la relación arrendaticia de hecho en diversas oportunidades y reuniones llegaron al acuerdo de vender su cuota parte, lo cual consta en documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 18/05/2016, por lo que considera esta defensa que los derechos que la parte actora pudiese solicitar serían las dos cuotas partes que le corresponden a la ciudadana Irma Atenencia Aranguren y Yolanda del Carmen Aranguren, es importante acotar que las mismas fueron informadas de dicha venta para que hicieran uso del retracto legal que le confiere el Código Civil en su artículo 1.547 y 1.548. Con respecto al contrato de arrendamiento, según la parte actora hubo incumplimiento con respecto a la ley y al contrato en su clausula cuarta y séptima, lo cual rechazo, niego y contradigo, en cuanto a la clausula cuarta que establece lo que es el incremento del canon de arrendamiento es importante acotar que nunca se solicitó el procedimiento aplicable para tal incremento, ya que la parte actora establece que se solicitó ante la oficina de inquilinato fue el desalojo de manera unilateral es decir solamente uno de los comuneros es quien actúa ante dicha oficina mientras que los otros comuneros a excepción de la señora Yolanda establecían negociaciones con mi representado. En cuanto a la clausula séptima de igual manera niego, rechazo y contradigo tal afirmación ya que de manera muy responsable puedo afirmar que por medio de contraloría sanitaria extrañamente se le hace una inspección al local y el mismo fue cerrado por un mes, ya que había que hacerle unos cambios a los baños a las salidas de aguas negras, cumpliendo mi representado con dicha solicitud de la contraloría y dicho local fue reaperturado nuevamente y las reparaciones que se le han hecho han sido reparaciones menores y necesarias ya que es un inmueble que data de más de 60 años, por ultimo solicito muy respetuosamente sirva oficiar una inspección para constatar el estado de dicho local comercial…”.

El 06 de febrero de 2017, se fijaron los límites de la controversia, los cuales se hicieron en los siguientes términos (folio 103 y 104):
“1. Hechos No Controvertidos:
PRIMERO: Que debe aplicarse el artículo 40 ordinal g donde establece la Ley que el Contrato haya vencido.
SEGUNDO: Que el hecho alegado por la demandante, la pretensión del desalojo por Aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, artículo 40, letra i, por no haber incumplidoel demandado con sus obligaciones.
TERCERO: Que se haya incumplido con la clausula cuarta y séptima, por no haberse modificado ni alterado el inmueble.
2.- Hechos Controvertidos:
PRIMERO: Demanda Principal: Demanda el Desalojo por vencimiento del término del contrato, con fundamento en el artículo 40 literal g, e. i de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
SEGUNDO: Contestación: Hehos Admitidos, la demandante suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 01 de Octubre de 2009, con la Sociedad Comercial Cervecería…”

Cursa a los folios 105 al 106, escrito de Promoción de Prueba de la parte actora, siendo éstas admitas por auto de fechas 14 de marzo de 2017.
Una vez vencida el lapso de evacuación de pruebas, el A quo el 08 de mayo de 2017, fijó para el 19 de junio de 9:30 am, para que tenga lugar la Audiencia o Debate Oral, el cual expusieron:
“…Se anuncia el acto, encontrándose presente el abogado ESTEBAN DE JESÚS SILVA FIGUEROA, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 176.658 apoderado judicial de la ciudadana BENILDA RAMONA ARANGUREN BARCO, asimismo se encuentra presente el ciudadano DAVID EUGENIO DA SILVA RODRÍGUEZ en su carácter de Presidente de la SOCIEDAD MERCANTIL CERVECERÍA RESTAURANT NIGHT CLUB LA GUACAMAYA S.R.L asistido por el abogado JUNIOR GÓMEZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 229.850, toma la palabra la ciudadana Jueza para declarar abierto el debate y como punto previo le indica a los apoderados judiciales de las partes que los testigos promovidos por la parte actora, se anuncio el acto y los mismos no comparecieron, en consecuencia se declara desierto, asimismo, los testigos promovidos por la parte demandada, se anuncio el acto y los mismos no comparecieron, en consecuencia se declara desierto, en consecuencia se da inicio al debate oral se le otorga un tiempo breve a cada uno para que hagan sus exposiciones, en consecuencia este Tribunal declara Con Lugar la presente demanda incoada por la ciudadana BENILDA RAMONA ARANGUREN BARCO asistida por el abogado apoderado ESTEBAN DE JESÚS SILVA FIGUEROA contra la SOCIEDAD MERCANTIL CERVECERÍA RESTAURANT NIGHT CLUB LA GUACAMAYA S.R.L, representada por el ciudadano DAVID EUGENIO DA SILVA RODRÍGUEZ en su carácter de Presidente asistido por el abogado JUNIOR GÓMEZ, por lo que se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida…”

En fecha 22 de junio de 2017, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado JUNIOR ALFONSO GÓMEZ, apeló de la sentencia de fecha 19 de junio de 2017 y Publicada en fecha 20 de junio de 2017 (folio 147 al 152).
En fecha 28 de junio de 2017, este Tribunal advierte a la parte que de conformidad al artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “…Dentro del plazo de diez días se extenderá por escrito el fallo completo y se agregará a los autos dejando constancia el Secretario del día y hora de la consignación. El fallo será redactado en términos claros, precisos y lacónicos sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten de autos; pero contendrá los motivos de hecho y de derecho de la decisión y los demás requisitos exigidos en el artículo 243…”, la Audiencia o Debate Oral fue celebrada en fecha 19/06/2017, y no ha precluido hasta la presente fecha dicho lapso, asimismo, el artículo 878 de la Ley Adjetiva Civil, establece: “…En el procedimiento oral las sentencias interlocutorias son inapelables, salvo disposición expresa en contrario. De la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos en el plazo ordinario, el cual comenzará a correr el día siguiente a la consignación en autos del fallo completo. Si el valor de la demanda no excediere de veinticinco mil bolívares, la sentencia definitiva no tendrá Apelación…”
En fecha 04 de julio de 2017, de conformidad con la norma contenida en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, este Tribunal estando dentro del lapso legal procede a extender el fallo completo, en los términos indicados en la mencionada norma, por lo que se hace prescindencia de la narrativa ni se hacen transcripciones de actas ni documentos que constan a los autos.
Llevados a cabo cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, “este Tribunal declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO de local comercial, incoada por la ciudadana BENILDA RAMONA ARANGUREN BARCO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.457.831 y de este domicilio, contra la SOCIEDAD MERCANTIL RESTAURANT NIGHT CLUB LA GUACAMAYA S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anotado bajo el N° 2, tomo 21-A, de fecha 14/12/1992, representada por el ciudadano DAVID EUGENIO DA SILVA RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-25.834.006 y de este domicilio, en su carácter de Presidente, por lo que se ordenó el desalojo del local comercial ubicado en la carrera 24, entre calles 39 y 40, local N° 39-76, parroquia Concepción del municipio Iribarren del estado Lara, y se condenó al pago de las costas a la demandada. Encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo...”
En mérito de las precedentes consideraciones este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA CON LUGAR la demanda de DESALOJO, intentada por la ciudadana BENILDA RAMONA ARANGUREN BARCO, contra la SOCIEDAD MERCANTIL RESTAURANT NIGHT CLUB LA GUACAMAYA S.R.L., representada por el ciudadano DAVID EUGENIO DA SILVA RODRÍGUEZ, en su carácter de Presidente, supra identificados. En consecuencia: PRIMERO: Se ordena el Desalojo del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la carrera 24, entre calles 39 y 40, local N° 39-76, parroquia Concepción del municipio Iribarren del estado Lara; SEGUNDO: Se ordena la entrega material del inmueble supra identificado libre de bienes y personas. TERCERO: Se condena en costas a la demandada, toda vez que ha resultado totalmente vencida en el presente proceso, todo ello de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 10 de julio de 2017, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado JUNIOR ALFONSO GÓMEZ, ratifica la apelación de la Sentencia Definitiva (Folio 172). En fecha 14 de julio de 2017 este Tribunal la oye en ambos efectos, remítase a la URDD Civil, a los fines de su distribución entre los Juzgados Superiores Civiles.

En fecha 08 de agosto de 2017, se dá por recibido en el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara y en fecha 20 de septiembre de 2017, se ordenó que la tramitación de la presente causa se hiciera por el Procedimiento Oral conforme a lo previsto al artículo 879 del Código Adjetivo Civil, fijandose de acuerdo al artículo 517 eiusdem, el vigésimo (20º) día de despacho siguiente al de hoy para la presentación de los informes de las partes.

En fecha 10 de octubre de 2017, la ciudadana Belinda Ramona Aranguren Barco consigna Poder Especial otorgado a la abogada Fanny Daniela Martínez Santana, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro. 279.091. (Folios 184 al 187).

En fecha 19 de octubre de 2017, siendo la oportunidad legal para la presentación de los informes de las partes en la presente causa, se deja constancia que los mismos fueron presentados por los abogados Ricardo Díaz y Junior Gómez apoderados de la accionada Sociedad Mercantil RESTAURANT NIGHT CLUB LA GUACAMAYA SRL en quince (15) folios y seis (06) anexos quienes alegaron, …”Donde la presente causa se trata de un Desalojo interpuesto por la ciudadana BENILDA RAMONA ARANGUREN BARCO, aduce ser la propietaria del inmueble que ocupa mi representada y que en razón del contrato de arrendamiento suscrito, con un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), y expresa por haber vencido el contrato e incumplimiento de obligaciones contractuales, es por lo que acude a demandar. La Parte actora no acompaño el contrato , se tiene que el mismo carece de firma de la parte demandante, por otro lado no expresa fecha cierta alguna de suscripción, el caso es que esta Alzada le de valor probatorio al “contrato”acompañado por la demandante, debe precisar que al no tener certeza de la fecha de la celebración del mismo. De la sentencia apelada se observa que la fundamentación para llegar a la decisión fue muy exigua, una decisión totalmente Inmotivada y susceptible de ser anulada por tal vicio, pues le da valor probatorio a un contrato que no fue promovida en original; que no fue suscrito por la demandante; y que no tiene fecha cierta y un supuesto daño al inmueble. En tal sentido se tiene por demostrado que la demandante, incurre en una serie de violaciones al orden público procesal, aunado a ello No Demostro de los supuestos de su pretención, por tanto la apelación ejercida debe ser declarada Con lUgar, y revocar la sentencia apelada declarando la misma Sin Lugar.”, y por la parte actora la abogada Fanny Daniela Martínez Santana apoderada de la ciudadana Benilda Ramona Aranguren Barco, en tres (03) folios útiles: …”La Cláusula Sétima del contrato, señalaba, queda convenido qu el arrendatario no podrá hacer por su cuenta modificaciones ni alteraciones de ningún género en la estructura del inmueble arrendado, sin autorización previa y por escrito de la arrendadora, quien podrá exigir la restitución de tal mejora a su estado original o la entrega del inmueble arrendado. En efecto se demostro por un Organismo Público y la molestia a la vecindad adyacente, que los cambios generaron olores, descomposición que el olor a aguas negras y cloacas era dificil de soportar y el estado del inmueble en mal estado. Se ha realizado todo en cuanto se ha solicitado la entrega del inmueble, que es lo que se pretende, el desalojo del mimso libre de personas y cosas.”, este Tribunal acuerda agregar al expediente y se acoge al lapso de observaciones, de conformidad con el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 23 de octubre de 2017, se acuerda la devolución de Poder original solicitado por el abogado Junior Gómez el cual fue otorgado por el ciudadano David Eugenio Da Silva Rodríguez, dejando en su efecto copia certificada, de conformidad con el artículo 111 y 112 del Código Procedimiento Civil.

En fecha 03 de noviembre de 2017, siendo la oportunidad legal para la presentación de las observaciones a los informes de las partes en la presente causa, se deja constancia que compareció la Abg. Fanny Daniela Martinez Santana, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 279.091 actuando como apoderada judicial de la parte actora Benilda Ramona Aranguren Barco, en seis (06) folios útiles: …”Señalando; que la parte demandada señala unos supuestos errores procedimentales que afectas el orden público poricesal, y señala la falta de cualidad, la cosa juzgada y que no se acompáña el documento Fundamental de la Acción. Señala que esta representación actora no tiene cualidad activa para interponer el presente juicio, por cuanto la ciudadana Irma de Aranguren, presenta un documento (Folio 128) autenticado, donde señala que mi represntada le vendio el inmueble en fecha 08 de septiembre de 2015, y por el cual se le píde al demandado el Desalojo. …”Artículo 1.924: Los documentos, actos y sentencias que la ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tiene ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido, y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.”, “¿Cómo se valoran los contratos traslativos de propiedad privados, notariados (autenticados) o registrados? Si un Registrador Público y un Notario Público pueden dar fe de los actos o negocios realizados, asi como se expresa en palabras sencillas un documento registrado es oponible a terceras personas, como se señaló, cuestión esta que no garantiza a los documentos autenticados, razón por el cual no existe no existe falta de cualidad de la demandante Belinda Ramona Aranguren Barco para interponer el presente juicio, quién es la propietaria del inmueble del cual pide el desalojo”. En cuanto a la Cosa Juzgada, las obligaciones arrendaticias que dimanan para ambas partes respecto a un local dado en arrendamiento son de tracto sucesivo, es decir se ejecutan a través del tiempo y de manera periódica y consecutiva. Por lo que no puede haber cosa juzgada por cánones insolutos, daños emergentes en el inmueble. Finalmente se debe desestimar los informes que en forma mal intencionada presentó la parte demandada , ya que los mismos no poseen asidero jurídico alguno, realizando comentarios que no se encuentran controvertidos en el presente proceso, por ser actos y hechos que debieron ser interpuestos en primera instancia, conducen erróneamente a defensas de fondo de la demanda cuando en esta etapa procede una sintesis clara de los hechos ya debatidos, la naturaleza de la alzada es esgrimir simplemente hechos o errores que fueran efectuados en razón del procedimiento, solicita al Tribunal Sin Lugar la presnete Apelación.”

DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES

Es pertinente acotar que la competencia jerárquica funcional de este Juzgado Superior Segundo, se asume respecto a la sentencia del caso sublite, a pesar de haber sido emitida por un Juzgado de Municipio, acogiendo lo establecido en las sentencias Nros. REG. 00740 y REG. 0049, de fechas 10/12/2009 y 10/03/2010, respectivamente, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual señaló que los Juzgados Superiores son competentes para conocer de los recursos de apelación de sentencias emitidas por los Juzgados de Municipio. En cuanto a los límites de la competencia, son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.

Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria Con Lugar de la demanda interpuesta y por ser este el Juzgado el Superior Funcional Jerárquico Vertical al Juzgado del Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que dictó el fallo recurrido. Y así se declara.

Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal observa:

MOTIVA
Consideraciones para decidir
Corresponde a este Juzgado determinar sí la decisión definitiva de fecha 04 de julio del corriente año, en la cual el A quo declaró:

Dispositiva

…”En mérito de las precedentes consideraciones este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA CON LUGAR la demanda de DESALOJO, intentada por la ciudadana BENILDA RAMONA ARANGUREN BARCO, contra la SOCIEDAD MERCANTIL RESTAURANT NIGHT CLUB LA GUACAMAYA, S.R.L, represantada por el ciudadano DAVID EUGENIO DA SILVA RODRIGUEZ en su carácter de Presidente, supra identificados. En consecuencia: PRIMERO: Se ordena el DESALOJO del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la carrera 24, entre calles 39 y 40, local N° 39-76, parroquia Concepción del municipio Iribarren del estado lara; SEGUNDO: Se ordena la entrega del material del inmueble supra identificado libre de bienes y personas. TERCERO: Se condena en costas a la demandada, toda vez que ha resultado totalmete vencida en el presente proceso, todo ello de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se deja expresa constancia que el presente fallo es dictado dentro del lapso de ley.”

Está o no conforme a derecho y para ello se ha de establecer, sí los hechos admitidos y controvertidos fijados por el A quo en la audiencia preliminar efectivamente fueron probados en autos; y luego verificar, sí los mismos encuadran o no dentro de los supuestos de hecho de la normativa legal aplicable a la solución del caso y la conclusión que arroje esta actividad lógica intelectual compararla con la del A quo en la recurrida, para verificar si coinciden o no, y en base al resultado de ello, emitir el pronunciamiento sobre el recurso de apelación y sus efectos sobre la sentencia recurrida y así se establece.-
A los fines precedentemente establecidos, tenemos que el A quo fijó como hecho admitido la certeza de la suscripción por las partes como arrendador y arrendataria el contrato de arrendamiento de fecha 01 de octubre de 2009; quedando como hechos controvertidos: a) La defensa de la arrendataria-accionada, de que la relación contractual comenzó hace 23 años aproximadamente y no en octubre de 2009 y; b) La no aplicación del literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, por no estar vencido el contrato de marras, ni la del literal “i” del mismo artículo 40; por no haber incumplido la arrendataria con sus obligaciones de las cláusulas cuarta y séptima del contrato de marras, quedando a cargo de las partes la prueba de los hechos constitutivos de sus afirmaciones o defensas, tal como lo prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; y así se establece.-

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN.

De las documentales consignadas con el libelo de demanda y que a su vez fueron promovidas en la etapa pertinente, se hace el siguiente pronunciamiento:
1.-) Respecto al original del poder judicial otorgado por la accionada a los abogados Esteban de Jesús Silva Figueroa y José Gregorio Carrasco Colmenárez por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, bajo el Nro 24. Tomo 49, folios 93 al 95, de fecha 12/04/2016, en virtud de no haber sido impugnado, se ha de considerar válido el mismo y por ende se le reconoce a los referidos abogados de acuerdo al artículo 153 del Código de Procedimiento Civil, las facultades de apoderados judiciales de la actora y así se establece.-
2.-) De las copias fotostáticas certificadas del expediente Nº KP02-V-2015-001501, emitidas por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la cual cursa desde el folio 09 al 64, se aprecia conforme al artículo 11 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia de ello se dá por probado los siguientes hechos:
2.1.-) Que dicho expediente se corresponde a consignación arrendaticia hecha por la aquí accionada “CERVECERÍA RESTAURANT NIGHT CLUB LA GUACAMAYA” S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, bajo el Nº 2, Tomo 21-A de fecha 14 de diciembre de 1992, a favor de la arrendadora (aquí accionante) BENILDA RAMONA ARANGUREN BARCO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.457.831, con ocasión del contrato de arrendamiento del local comercial ubicado en la carrera 24, esquina calle 40 de la Parroquia Concepción, jurisdicción del Municipio Iribarren del Estado Lara (objeto de este Proceso).
2.2.-) Que la arrendataria adujo para ello, que la arrendaticia se había negado a recibir el canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2010 y en consecuancia se había visto obligada a su vez, a interponer interdicto por perturbación.
2.3.-) Que del folio 25 al 27, de dichas copias fotostaticas certificadas, cursa copia del contrato privado de arrendamiento suscrito por las partes del caso sub lite, con fecha 01 de octubre de 2009, en la cual establecieron entre otras condiciones las siguientes cláusulas: SEGUNDA, QUINTA Y SÉPTIMA.
2.4.-) Que la arrendadora aquí accionante, adquirió por documento protocolizado por ante el registro Público de Segundo Circuito del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el Nº 16, Tomo 18, Protocolo Primero del tercer Trimestres del año 1981, según consta de copia fotostática cursante del folio 21 al 23, las cuales se aprecian conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las bienhechurías arrendadas objeto de pretensión de desalojo del caso sub lite.-
2.5.-) Respecto a las documentales privadas, consistentes de contrato de venta de hechos por Refugio Aranguren, titular de la cédula de identidad Nº 3.082.690, cursante al folio 15; José Hugo Aranguren, titular de la cédula de identidad Nº 2.914.301, cursante al folio 16 y Raúl Antonio Lucena, titular de la cédula de identidad Nº 3.542.353, cursante al folio 17; al ciudadano David Eugenio Da Silva Rodríguez (representante de la arrendataria-accionada), en el cual le venden los derechos de copropiedad de las bienhechurías construidas sobre el mismo terreno aludido objeto de este proceso, las cuales se desestiman en virtud que el documento precedentemente señalado; es el que tiene valor frente a terceros, por ser documentos protocolizado ante el Registrador Público, tal como lo establece el artículo 1920 en concordancia con el artículo 1924 ambos del Código Civil; por lo que la accionante se ha de considerar la propietaria de las bienhechurías que le arrendó a la aquí accionada.
2.6.-) Respecto a la documental consistente en telegrama enviado por la accionante BENILDA RAMONA ARANGUREN BARCO al ciudadano David E Da Silva con fecha 05 de octubre de 2011, la cual cursa al folio 38; y en virtud de ser copia de documento administrativo por provenir de IPOSTEL; es decir, de un instituto autónomo de la administración pública, el cual tiene sello húmedo de dicha institución, se aprecia conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por ende se dá por probado, que con esa fecha 05/10/2011 la accionante le envió a la accionada dicho telegrama, notificándole que el contrato de arrendamiento no iba a ser renovado; hecho éste que adminiculado con lo señalado y admitido por la accionada en el escrito de consignación arrendaticia supra señalada, en el cual manifestó:
“…Es el caso ciudadano Juez que la citada ciudadana le ha negado recibir el canon de arrendamiento del mes de septiembre el cual debería ser cancelado el 30 de septiembre de este año;… me he visto en la obligación de interponer ante el tribunal Primero Civil de Municipio Iribarren, expediente Nº V-2011-3026 interdicto por perturbación…”

Permite establecer por vía de presunción hominis de acuerdo al artículo 1399 del Código de Civil, que antes de vencerse la renovación del contrato de arrendamiento de marras (01 de octubre de 2010 al 01 de octubre de 2011), las partes no iban a renovar ese contrato, comenzado en consecuencia a correr a partir del primero de octubre de 2010, la pròrroga legal de una año establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario Vigente para ese momento, hoy contemplada en la Ley que rige la materia de arrendamiento de locales comerciales en su artículo 26 y así se establece.
2.7.-) Respecto a la documental consistente del expediente administrativo llevado por la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, cursante desde el folio 39 al 43, se desestima de acuerdo al artículo 398 del Código de Procedimiento Civil por impertinente, ya que el mismo refleja una controversia entre terceros, como es la ciudadana Irma Atencia Lucena de Aranguren y el ciudadano David Eugenio Da Silva y así se establece.

3.-) En cuanto a las pruebas testificales: RAÚL ARTURO LUCENA, OTTO MIGUEL FALCÓN MÁRQUEZ, YUSMARI MERCEDES HERNÁNDEZ, RAFAEL ANTONIO RAMOS MEDINA, ORLANDO MEZA, JOSÉ HUGO ARANGUREN y REFUGIO ARANGUREN, en virtud que los cinco primeros no concurrieron a su evacuación, por lo cual fueron declarados desiertos sus evacuaciones; mientras que los dos últimos no fueron evacuados por inhabiles, pues no hay pruebas que valorar y así se establece.

4.-) Respecto a la inspección judicial, cuya evacuación cursa a los folios 124 y 125, se aprecia conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y de ella no se deriva prueba alguna contra la accionada, ya que de las obras señaladas en el inmueble, objeto de la misma, no se permite determinar irregularidad alguna respecto a lo imputado por la actora a la accionada, ya que el contrato de arrendamiento en ninguna parte describe cada área del local arrendado, lo cual pudiera permitir comparación con lo establecido en la inspección a los fines de saber cuáles son las reformas denunciadas como hechos sin autorización y así se establece.

5.-) Respecto a las documentales cursantes a los folios 125 al 145, consistentes en planilla de liquidación sucesoral y el documento de partición, se desestima de acuerdo al artículo 398 del Código de Procedimiento Civil por impertinentes, ya que ellas reflejan hechos que no son parte de la controversia de autos, en el cual se discute si efectivamente está o no vencido el contrato de arrendamiento y sí realmente la arrendataria efectuó reformas no autorizadas al local arrendado, mientras que ellas reflejan el pago de tributos sucesorales y la partición de bienes sucesorales y así se establece.

Una vez establecidos los hechos supra señalados, debe este Juzgador pronunciarse de manera previa sobre los alegatos de falta de cualidad de la accionante para incoar el juicio de autos y la cosa juzgada aducidos ante esta Alzada por la parte accionada-recurrente en el escrito de informes, la cual hace así:
En fecha 19 de octubre del corriente año, los abogados Ricardo Díaz Moyano y Junior Alfonso Gómez, inscritos en el IPSA bajo los Nros. 114.330 y 229.850, respectivamente, en sus condiciones de apoderados judiciales de la accionada-recurrente, plantearon en informes ante esta Alzada: 1) Falta de cualidad de la accionante arguyendo.

“Aduce la demandante que suscribió con nuestras representada contrato de arrendamiento sobre un inmueble del cual señala es propietaria y que por las razones señaladas en el escrito libelar pretende el desalojo del mismo; además expresa que subsiste con las personas de arrendamiento que percibe en ocasión de la relación locativa señalada.
Ahora bien, es el caso que al folio 128 cursa escrito presentado por la ciudadano IRMA DE ARANGUREN (que es tercero en el presente proceso) y consignar una serie entre los cuales se tiene en documento autenticado, mediante el cual la demandante BENILDE RAMONA ARANGUREN BARCO le vende el inmueble objeto de juicio a la demandante, esto en fecha 28 de septiembre de 2015.
(…)
En tal sentido, si bien es cierto que se ha realizado la formalidad de otorgar el documento definitivo traslativo de propiedad sobre el inmueble arrendado, no es menos cierto también que el contrato celebrado entre el demandante y dicha tercera, tiene fuerza de Ley, es obligación entre ellos… sic”

Al respecto, quien emite el presente fallo, disiente de los recurrentes, en virtud que la cualidad ha sido conceptualizada reiteradamente por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia a cuyo efecto es pertinente traer a colación la sentencia RC000118 de fecha 23 de abril de 2010.

(...)Al respecto esta Sala hace las siguientes consideraciones:

I.- La legitimatio ad procesum o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquéllas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores.

II.- La falta de cualidad, es una excepción que debe ser decidida en la sentencia de fondo, y el juez, para constatar la legitimación o cualidad de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

III.- La legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional, por lo cual, quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido).

IV.- La legitimación ad causam o cualidad, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.

V.- Que la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del demandante, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

VI.- El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

VII.- Una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, surge en el juez la obligación de pronunciarse en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, o por el contrario, si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés. (¿)

Doctrina que se acoge y aplica al caso sub lite de acuerdo al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, por lo que subsumiendo dentro de ella, el hecho cierto admitido por la accionada y probado a través de la copia fotostática certificada del expediente de consignación arrendaticia Nº KP02-V-2015-001501, expedido por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, que el contrato inicial de arrendamiento suscrito entre la aquí accionante como arrendadora y la accionada como arrendataria fue suscrito el 01 de octubre de 2009, por un año, contado a partir de esa fecha hasta el primero de octubre de 2010; y de que el conflicto entre las partes con respecto al mismo se originó antes de vencerse la prórroga en septiembre de 2011; y dado a que el artículo 6 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el cual preceptúa:

Artículo 6: …”La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convecional que se establecia entre ek arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no.
Cuano el propietario del inmueble no fuere su arrendador, será solidariamente responsable, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia, conjuntamente con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador, sin perjuicio de los negocios jurídicos que éstos hubieren celebrado o acordado.
La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica:
1.- Las disposiciones del presente Decreto Ley.
2.- Los reglamentos que desarrollen el presente Decreto Ley.
3.- Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de carácter general, que fueren dictadas por el Ministro con competencia en materia de comercio, de conformidad con lo dispuesto en el presente Decreto Ley.
4.- Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. En tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión.””

Permite que alguien que no sea propietario del inmueble, lo pueda dar en arrendamiento, lo cual obliga a concluir, que en el caso sub lite al ser la relación arrendaticia entre la accionante y la accionada, pues indudablemente que la actora sí tiene cualidad para ejercer sus derechos del contrato de marras; apreciación ésta que se refuerza con el hecho cierto demostrado documentalmente, que la actora es la propietaria de dicho inmueble a través de documento protocolizado el 28 de septiembre de 1981, bajo el Nº 16, tomo 18, Protocolo Primero, tercer trimestre del año 1981, del Registro Público del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, aunado al hecho, que el desalojo se está pidiendo por vencimiento de prórroga y por realización de obras en el inmueble arrendado y no porque la arrendadora como propietaria lo necesite; todo lo cual conlleva a tener que declarar sin lugar la defensa de falta de cualidad activa de la demandante para incoar en el juicio de auto, defensa ésta que si bien es cierto, no fue opuesta por la accionada al momento de contestar la demanda como era su etapa procesal, en virtud que ella ha sido considerada de orden público por la doctrina casacional civil, obliga al pronunciamiento en esta Alzada; y así se establece.-
En cuanto al alegato en esta Alzada de la cosa juzgada, aduciendo:

“…En tal sentido, se tiene de la propia lectura del libelo de demanda, que la propia demandante señala que interpuso esta demanda con anterioridad y se sustancia por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en el expediente signado con el Nº KP02-V-2015- 001521. El proceso en cuestión intervienen las mismas partes y el motivo fue decidida por el referido Tribunal EN FECHA 07-06-2016, declarando SIN LUGAR la demanda y apelada la misma, conoció del asunto el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro occidental con el Nº KP02-2016-000031 quien en fecha 03-08-2016, homologó el desistimiento de la apelación efectuada por la parte demandada con la cual adquirió firme la decisión dictada en primera instancia…”.
Quien emite el presente fallo desestima dicho alegato, en virtud de: 1) la cosa juzgada está consagrada como garantía constitucional en el artículo 49, ordinal 7 de nuestra Carta Magna el cual preceptúa:

“Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas y, en consecuencia:
Ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente….”

Por su parte, con el Código Adjetivo Civil consagra la cosa juzgada material cuando preceptúa:
Artículo 273: …”La sentencia definitivamente firme es ley de las partes en los limites de la controversia decidida y es vinculante en todo proceso futuro.”

Mientras que le articulo 1395, ordinal 3 del Código Civil establece específicamente el objeto y requisito de la cosa juzgada cuando preceptúa:

“La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son:
3º La autoridad que da la Ley a la cosa juzgada.
La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior.”

Al respecto, es pertinente traer a colación la doctrina de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, establecida en la sentencia Nº RC000770 de fecha 11-12-2003 en la que estableció;

“(…) Señala esta Sala que de conformidad con el ordinal 3 del artículo 1395 (sic) del Código Civil , la autoridad de cosa juzgada solo procede respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia , por lo que la misma cosa, entre las mismas partes y por la misma causa legal, es decir, que la autoridad de cosa juzgada se encuentra limitada las partes del proceso en que recayó la sentencia y por lo que respecta a la pretensión declarada en ella, que en aquel caso no se refería al pago de las acreencia de la accionante, que al no haber sido parte en dicho juicio, tampoco fue contra dicho legítimo y cuya acreencia considera ésta Sala en nada queda afectada la sentencia accionada y así se declara…(sic)” (véase: http://historico.tsj.gob.ve.desiciones.scc/diciembre/RC000770._11122003_02895HTM)”

Doctrina que se acoje y aplica al caso sub lite de acuerdo al artículo 321 del Código Adjetivo Civil; por lo que subsumiendo dentro de la normativa precedentemente transcrita y a la doctrina jurisprudencial señalada y aplicada al hecho de que la accionante en su libelo señaló:

“…. Por lo cual en fecha 5 de julio 2015, la señala Irma Atencio Lucena patrocinada por esta representación judicial introduce demanda de desalojo ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, siendo aperturado el asunto con la nomenclatura alfanumérica Nº KP02-V-2015-001521, el cual culminó 07 de junio del 2016 con una sentencia dictada por el juez de la causa…)”;

con el hecho, que la demandante del caso sub lite es la ciudadana BENILDA RAMONA ARANGUREN BARCO, permite inferir, que los accionantes en ambos casos son distintos; hecho éste que desvirtúa el alegato de la cosa juzgada planteada ante esta Alzada por la accionada recurrente y por ende obliga a desestimarlo y así se decide.

En cuanto a la estimación de la demanda, lo cual fue hecho en el libelo por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) equivalentes a mil seiscientos noventa y cuatro unidades tributarias con 92/100 decimas ( U.T 1.694,92); en virtud de no haber dicho rechazada por la accionada tal como lo exige el artículo 38 de Código Adjetivo Civil, pues dicha estimación se ha de considerar valida y en consecuencia de ello se determina que el a quo era el competente para conocer de la causa en fuero de la cuantía y así se establece.

DEL FONDO DEL ASUNTO

En cuanto a la pretensión de desalojo fundamentada en el artículo 10, literales g, i, del Decretó con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual preceptúa:

“Artículo 40: Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio….”

Respectos a los hechos aducidos, como fundamento de las causales de desalojos supra transcrito se observa, que la actora argumentó entre otros hechos los siguiente:

“ que en fecha 09 de octubre del 230009 la señora BENILDA RAMONA ARANGUREN BARCO suscribió un contrato de arrendamiento de un local comercial … con la firma mercantil CERVECERÍA Y RESTAURANTE LA GUACAMAYA S.R.L., representada por su presidente David Eugenio Da Silva Rodríguez; todo iba tranquilo hasta el 30 de agosto de 2011, la arrendadora decide no renovar el contrato, por cuanto el arrendatario se niega a cumplir con la clausulas establecidas contractualmente, ya que éste ha venido realizando divisiones en el referido local comercial sin la previa autorización de la arrendadora… por tal razón en fecha 30-08-2011 le manifiesta de forma verbal a la arrendatario que no se renovara el contrato de arrendamiento, quien se molesta al instante y rompe todo el logro de comunicación con la arrendadora… en fecha 18 de septiembre de ese mismo año el demandado de autos… introdujo escrito de consignación de canon de arrendamiento a través de la U.R.D.D. de esta ciudad donde consigna cheque de gerencia de la entidad bancaria Banesco… de fecha 17 de octubre de 20011 por la cantidad (Bs. 3000) siendo distribuido al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, aperturando el asunto con el alfanumérico Nº KP02-S-2011-007414…(sic).

Y resulta que ante la aceptación de la accionada de la suscripción de fecha 01 de octubre de 2009, el cual contempla en la clausula 2 “termino: de manera expresa se establece y así lo acepta “ARRENDATARIO” que el termino de duración del presente contrato será de un (1) año, contado a partir del primero (1º) de octubre de 2009 hasta el primero (1º) octubre del año 2010, siempre que una de las partes participe a la otra con treinta (30) días de anticipación su deseo de prorrogarlo. Este término comenzará a contarse a partir de la fecha de éste documento (véase folio 25 al 27 de la coipas fotostática certificada del referido expediente de consignación arrendaticia); y ante la desestimación de la defensa de la accionada de que el contrato de arrendamiento no se corresponde a esa fecha, sino que tenían la relación arrendaticia desde hacía 25 años, lo cual no probó esa excepción como era su obligación aunado al hecho, de que la desavenencia entre las partes sobre la relación contractual de marras se originó antes de 1º de octubre de 2011; es decir, antes de vencerse la primera prórroga, lo cual por vía de presunción hominis de acuerdo al artículo 1399 del Código Civil, permite establecer, que no renovaron el referido el contrato, por lo que a partir del 1º de octubre de 2011, comenzó a correr la prórroga de un año establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, vigente para esa fecha, hoy establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; circunstancia ésta que adminiculada en la fecha de interposición de la demanda de autos (10/10/2016); permite inferir que ésta fue interpuesta legalmente, por cuanto fue incoada después de vencido el lapso de prórroga legal arrendaticia (1º de octubre de 2012) y que ante el incumplimiento de la arrendataria en la obligación legal de devolver el inmueble arrendado, tal como lo prevé el artículo 20 ibidem, cuando preceptúa:
“Finalizada la relación arrendaticia, el arrendatario restituirá la posesión del inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones en que lo recibió, considerando la depreciación y desgaste propios del uso normal del inmueble. Si al momento de la recepción del inmueble hubieren obligaciones insolutas por parte del arrendatario respecto del contrato de arrendamiento, las partes podrán acordar de manera consensuada la forma de cumplimiento o pago de tales obligaciones. Si el consenso no fuera posible, las partes podrán acudir al proceso jurisdiccional.”

Obliga a concluir que está probada la causal de desalojo contemplada en el literal “g” del artículo 40 del del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual preceptúa: ““Son causales de desalojo… g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”

En cuanto a la causal del literal “i” del artículo 40 ibidem, a cuyo efecto aduce la actora que la accionada efectuó devisiones no autorizadas en el inmueble arrendado; quien suscribe el presente fallo concuerda con el A quo que esos hechos no fueron probados, por cuanto si bien es cierto que se efectuó una inspección judicial tal como consta fue ut supra valorada, lo establecido en ella no permitía establecer que esas devisiones efectivamente las hubiese realizado la arrendataria, ya que el contrato de arrendamiento no discriminó o describió la distribución del inmueble arrendado y así se establece.-

DISPOSITIVA

En virtud de las razones precedentemente expuesto, este Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado JUNIOR ALFONSO GÓMEZ, inscrito en el IPSA bajo el N° 229.850, en su carácter de apoderado judicial de la accionada SOCIEDAD MERCANTIL RESTAURANT NIGHT CLUB LA GUACAMAYA S.R.L., en contra la decisión definitiva de fecha cuatro (04) de julio del dos mil diecisiete (2.017) dictada por el Juzgado Septimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, ubicado en la carrera 24 entre Calles 39 y 40, local Nº 39-79, Parroquia Concepción, jurisdicción del Municipio Iribarren del Estado Lara, incoado por la ciudadana BENILDA RAMONA ARANGUREN BARCO contra la SOCIEDAD MERCANTIL RESTAURANT NIGHT CLUB LA GUACAMAYA S.R.L., ambas identificadas en autos. Se ordena a la accionada a entregar a la actora el inmueble arrendado consistente de local comercial, ubicado en la carrera 24 esquina calle 40, distinguido con el N° 39-10, Parroquia Concepción, jurisdicción del Municipio Iribarren del Estado Lara, ratificándose en consecuencia la decisión recurrida.
TERCERO: De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costa a la parte accionada-recurrente.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintitres (23) días del mes de enero del dos mil dieciocho (2.018). Años: 206º y 158º

El Juez Titular

Abg. José Antonio Ramírez Zambrano.
La Secretaria Acc.,

Abg. Carmen Moncayo Barrios.

Publicada en esta misma fecha, siendo las 11:23 a.m., queda asentada en el libro diario bajo el Nº 04.
La Secretaria Acc.,

Abg. Carmen Moncayo Barrios.

JARZ/CMB/bjp