TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNALQUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO
Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO
IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO LARA

ASUNTO: KP02-V-2016-002473

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, procede este Juzgador a señalar las partes y sus apoderados, a cuyo efecto establece:

PARTE DEMANDANTE: ciudadana: VENANCIA TEODORA REYES DE HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad N° V-829.231, representada por sus Apoderados Judiciales Abg. JORGE LUIS ALIENDO y FRANCISCO BARRIOS BRICEÑO, inscritos en el I.P.S.A. bajo los N° 143.887 y 212.908, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadana MARIA ASCENCION RODRIGUEZ SOSA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.350.004.

MOTIVO: Desalojo (Vivienda).

TIPO DE SENTENCIA: Definitiva.

INICIO

Se inició el presente proceso mediante demanda presentada en fecha 05 de octubre de 2016, interpuesta por la ciudadana: VENANCIA TEODORA REYES DE HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad N° V-829.231 a través del abogado JORGE LUIS ALIENDO inscrito en el IPSA bajo el N° 143.887, en contra de la ciudadana MARIA ASCENCION RODRIGUEZ SOSA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.514.008, y fue recibida por ante este Tribunal en fecha 05 de octubre de 2016.

I
En fecha 23 de Enero de 2018, de conformidad a lo previsto en los artículos 114 y siguientes de Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda, se llevo a cabo la audiencia de juicio en el presente asunto. Asimismo establece el artículo 121 ejusdem que: “Dentro del lapso de tres días de despacho siguiente al pronunciamiento oral de la sentencia , el juez o jueza deberá en su publicación reducir por escrito el fallo completo, el cual se agregara al expediente dejando constancia el secretario o secretaria del día y hora de la publicación. (…)”, por lo que estando en la oportunidad legal correspondiente para reducir por escrito el fallo completo en el presente asunto este Tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones:

PRIMERO: Establece los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1354 del Código Civil, que corresponde a la partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Seguidamente, esta Juzgadora procede a valorar las pruebas de las partes, a los fines de determinar si son procedentes o no los argumentos en que basó su pretensión.

Pruebas de la parte demandante:

1. Copia certificada del documento de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, en fecha 30 de julio de 1995, bajo el número 49, folio a al 3, protocolo primero, tomo 14, del segundo trimestre del año 1995. Con respecto a este documental por no haber sido impugnada por el adversario se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Así se establece.

2. Original del contrato de arrendamiento privado celebrado entre las partes.
Con respecto a este documental por no haber sido impugnada, desconocidos, o tachados por la parte demandada siendo los mismos los documentos fundamentales de la demanda, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Así se establece.

3. Informes médicos emitidos por la Dra. Katiusca Maldonado, médico cardiólogo, inscrita en el M.S.D.A.: 66548, C.M.A.: 8232 y el Dr. Santiago Rosales, médico geriatra, inscrito en el M.S.A.S.: 27.524, i.C.M.Y.: 695. Con respecto a estas documentales este Tribunal observa que los mismos no fueron ratificados en juicio mediante la prueba testimonial, en consecuencia este tribunal no puede valorar los mismos de conformidad con lo establecido con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

4. Providencia administrativa emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat. Con respecto a este documental por no haber sido impugnada, desconocidos, o tachados por la parte demandada siendo los mismos los documentos fundamentales de la demanda, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Así se establece.

5. Testimoniales de los ciudadanos ISABEL RODRIGUEZ, ISABEL CRISTINA GONZALEZ DE CUENCA y ORLANDO DE JESUS CUENCA, titulares de las cédulas de identidad N° V-3.186.878, V-7.732.398 y V-5.724.090, respectivamente; en cuanto a esta prueba a este tribunal le resulta forzoso valorarla por cuanto los testigos no comparecieron al acto. Así se establece.-

Pruebas de la parte demandante:

1. Señala esta juzgadora que el principio de la comunidad de la prueba indica que debe ser aplicado por los jueces en el proceso de valoración de las mismas siendo esta actuación de oficio, sin que sea necesaria su invocación por las partes, es el caso que la parte demandada solicitó de forma general se aplicara el principio de adquisición de la prueba y el merito favorable que pueda beneficiar a su representada, cabe destacar que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación criterio anteriormente mencionado, en tal razón, no es susceptible de ser valorado como medio probatorio, debiendo además indicar que los alegatos de las partes no son pruebas, a menos que se trate de la confesión judicial (que no es el caso). Y así se establece.

SEGUNDO: En este sentido, la presente demanda tiene por objeto el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento, a la ciudadana MARIA ASCENCIÓN RODRIGUEZ, suficientemente identificada en autos por haber dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada de acuerdo a lo previsto en el articulo 91 numeral 1 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda, así como la demostración durante el lapso probatorio de la necesidad justificada que tenga el propietario de ocupar el inmueble de conformidad a lo previsto en el numeral 2 del artículo 91 ejusdem, de la Ley in comento.

TERCERO: En este sentido, la parte demandante solicita el desalojo del inmueble constituido por una casa, ubicada en la Urbanización Tarabana III, distinguida con el número 6, vereda 30, del sector 2, Cabudare, Municipio Palavecino del estado Lara y comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: 15 metros con vivienda N° 8, de vereda 30. SUR: 15 metros con vivienda número 4, de vereda 30. ESTE: 7,5 metros con fondo de vivienda N° 1, de vereda 28 y OESTE:
7,5 metros con vereda 30, que es su frente, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 91 ordinal 1 y 2 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda. Manifiesta el demandante en primer lugar que desde el momento que se celebró el contrato de arrendamiento la arrendataria no ha cumplido con su obligación principal, como lo es, el pago del canon de arrendamiento desde la precitada fecha hasta la actualidad, habiendo sido infructuosas todas las diligencias amistosas y extrajudiciales realizadas para que la arrendataria pagara por concepto de cánones de arrendamiento.

En segundo lugar, la demandante alega la necesidad de ocupar el inmueble debido a que actualmente su salud esta delicada y a los fines de demostrar tal hecho consignó Informes Médicos donde le sugieren evitar estrés físico-mental, por lo que es recomendable que se encuentre en un ambiente cómodo y relajante y en la actualidad vive arrimada en casa de la nieta junto con una numerosa familia y a pesar de las buenas intenciones para con ella no puede la nieta seguir dándole apoyo.

En este Sentido, este Tribunal deberá verificar si ciertamente la demandada haya dejado de pagar cuatro meses de cánones de arrendamiento sin causa justificada y la verdadera existencia de la necesidad que tengan las propietarias de ocupar el inmueble tal como lo dispone los ordinales 1° y 2° del artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda, en tal sentido se hace las siguientes consideraciones:

Así las cosas, procede este tribunal a pronunciarse sobre la primera causa alegada, referente a la falta de pago contemplada en el ordinal 1 del artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda, antes señalado “En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, (…)”, arguyo la parte demandante que la arrendataria ciudadana MARIA ASCENCIÓN RODRIGUEZ SOSA, ya identificada dejó de pagar los cánones de arrendamiento desde el momento de la firma del contrato hasta la actualidad.

Por su parte los artículos 1159 y 1167 del Código Civil establecen:

Articulo 1159. Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Articulo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

El contrato tiene fuerza de ley no solo entre las partes, sino inclusive para el Juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad.

Ahora bien, observa esta operadora de justicia que durante el ínterin procesal, especialmente en la contestación de la demanda y en el escrito de pruebas que no hubo prueba alguna que demostrara la solvencia de dichos cánones insolutos por parte de la demandada.

En tal sentido, la clausula QUINTA del contrato de arrendamiento establece: “(…) “Queda expresamente entendido y aceptado por la ARRENDATARIA que la falta de cumplimiento en el pago puntual de las mensualidades de arrendamiento o atraso por un lapso mayor de treinta (30) días, dará pleno derecho a LA ARRENDADORA a dar por finalizado el presente contrato y a exigir la desocupación inmediata de personas y cosas del inmueble arrendado, con el pago correspondiente de los daños y perjuicios a que diere lugar (…)”, por su parte el artículo 67 de Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda, establece que “El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. (…)”, asimismo, el artículo 42 ejusdem, establece que “El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, (…)”, Colorarío de lo antes expuesto este Tribunal observa que no existe prueba alguna que demuestre la solvencia si bien es cierto que la parte demandada realizo los pagos de los meses demandados por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda los realizo de manera extemporáneas, tal como fueron detallados los pagos anteriormente, por lo que este juzgador considera que la causal de desalojo contenida en el ordinal 1° del artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda, debe prosperar. Y así se decide.-

3.2 En este Orden de ideas este Tribunal procede a analizar el segunda causal, alegada por la parte demandante referente a la necesidad que tiene su representado de ocupar el inmueble ya que manifiesta que en la actualidad vive arrimada en la casa de una nieta con una numerosa familia, en completo estado de hacinamiento, fundamentado en el ordinal 2 del artículo 91 ejusdem, por lo que este operador de justicia hacen las siguientes consideraciones:

En relación a esta causal, observa esta Juzgadora que según la doctrina la parte actora, debe cumplir tres (3) requisitos concurrentes a saber: 1) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido. 2) La cualidad de propietario del inmueble por parte del arrendador y 3) Comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo.

En este orden de ideas, el Profesor Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, pág. 194, indicó:

“…No importa quién lo ha dado en arrendamiento, porque si la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. No se trata de un incumplimiento imputable al locatario, sino el estado de necesidad del locador, el pariente consanguíneo en comento o del hijo adoptivo (expresión que resulta inexistente, tal como infra observamos). En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en

arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa, la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.

En tal sentido, cabe destacar que con respeto a la pretensión de la accionante es necesario precisar que el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté indeterminado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato, y luego el actor deberá plegarse a lo preceptuado en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, concatenado con lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas; en conclusión, los presupuestos procesales para interponer el desalojo de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento son: i) la indeterminación del tiempo en la relación contractual y ii) el actor haya agotado la vía administrativa.

En este orden de ideas, observando, si bien es cierto que de las actas procesales de la relación arrendaticia que vincula a las partes de este proceso, es indeterminada, prosperando así uno de los tres supuestos precitados no es menos cierto que la justificación única alegada parte actora fue el delicado estado de salud de la ciudadana Venancia Teodora Reyes de Hernández, conforme a los informe Médicos consignados los cuales no fueron los cuales no fueron ratificados en juicios mediante la prueba testimonial, conforme a lo establecido en el artículo 431 dl Código de Procedimiento Civil, no prosperando lo alegado por lo que le es forzoso a este Tribunal declarar improcedente esta la causal contenida numeral 2° del artículo 91 ejusdem. Y así se decide.-

DISPOSITIVA

Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, con sede en el Edificio Nacional, de la Ciudad de Barquisimeto, de conformidad con lo establecido en los Artículos 26, 49 ordinal 1ero y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana VENANCIA TEODORA REYES DE HERNANDEZ a través del abogado JORGE LUIS ALIENDO, inscrito en I.P.S.A. bajo el N° 143.887, en su carácter de apoderados judicial, contra de la ciudadana MARIA ASCENSIÓN RODRIGUEZ SOSA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.350.004.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada ciudadana MARIA ASCENSIÓN RODRIGUEZ SOSA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-7.350.004. Hacer entrega a la parte demandante libre de personas y cosas el inmueble constituido por un una casa ubicada en Urbanización Tarabana III, casa distinguida con el número seis (6), vereda 30, del sector 2, Cabudare, Municipio Palavecino del estado Lara, de linderos NORTE: quince metros con la vivienda N° 8, de vereda 30. SUR: quince metros con vivienda N° 4, de vereda 30. ESTE: 7,5 metros con fondo de vivienda N° 1 de la 28 y OESTE: 7,5 metros con vereda 30, que es su frente.
TERCERO: Se condena a la parte demandada ya identificada al pago de los cánones insolutos que fueron peticionados de forma subsidiaria por daños y perjuicios.
CUARTO: se condena en costas a la parte demandada.
QUINTO: En virtud de que la presente decisión fue dictada dentro del lapso legal correspondiente este Tribunal se abstiene de notificar a las partes de conformidad a lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, incluso en la página web de este Despacho y déjese copia certificada. Dada, firmada, sellada en la sala del Despacho del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el Edificio Nacional de la ciudad de Barquisimeto, a los veintiseis (26) días del mes de Enero del año DOS MIL DIECIOCHO (26-01-2018). AÑOS: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

LA JUEZ TEMPORAL

Abg. BELÉN BEATRIZ DAN COLMENAREZ

La Secretaria Suplente

Abg. ARVENIS PINTO

En la misma fecha siendo las dos y cincuenta y dos horas de la tarde (02:52 P.M.) se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.-

La Sec. Suplente