TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dieciocho de diciembre de dos mil dieciocho
208º y 159º

ASUNTO: KP02-R-2018-000469

DEMANDANTE: OSCAR ENRIQUE MARTÍNEZ AZUAJE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.565.028, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: FILIPPO MTORTORICI SAMBITO, AYMARA TAINA BRACHO RAMIREZ, MAXIMILIANO LEONE DIAZ, CARMINE EDUARDO PETRILLI STELLUTO y HENRY JOSÉ ARRIECHE VARGAS, abogados en ejercicios, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 45.954, 138.706, 90.018, 108.822 y 55.040, respectivamente.

DEMANDADO: BODEGÓN EL MANA, C.A, Sociedad Mercantil, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 08/12/2015, bajo el N° 31, Tomo 184-A, representada por el ciudadano FERNANDO JAVIER PETIT RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.974.651, en su carácter de PRESIDENTE.

APODERADO JUDICIAL: ASUNCIÓN DE JESÚS SULBARÁN PÉREZ, abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 113.872.-

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).

SENTENCIA: DEFINITIVA.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, se procede a hacer una síntesis de la controversia y a tal efecto tenemos:
FUNDAMENTO DE LA ACCIÓN DE DESALOJO

En fecha 26 de mayo del 2017, el abogado FILIPPO TORTORICI SAMBITO, inscrito por ante el I.P.S.A bajo el N° 45.954 apoderado judicial del ciudadano OSCAR ENRIQUE MARTÍNEZ AZUAJE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.565.028 y de este domicilio, presentaron por ante la URDD Civil, escrito de demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) (folios 01 al 08), alegó que su representado otorgó en calidad de arrendamiento, a través de un contrato de arrendamiento privado de fecha primero (1°) de marzo del 2016, el cual consignó en original (folios 11 al 13), a la Sociedad Mercantil BODEGÓN EL MANA, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 08 de diciembre del 2015, bajo el N° 31, Tomo 184-A, un inmueble constituido por un Local Comercial identificado con el N° L-4, ubicado en la Estación de Servicio Valle Hondo, en la ciudad de Cabudare Estado Lara, dentro de los siguientes linderos: NORTE: en 8,00 metros con vialidad vehicular, SUR: en dos líneas, la primera (5.90mts) con el Local N°7 y la segunda de (2,10mts) con el baño del local N° 5; ESTE: en dos líneas, la primera de (11,20mts) con el local N° 3 y la segunda de (1,70mts) con el baño del local N°7; OESTE: en tres líneas, la primera de (6,50mts) con el local N° 5, la segunda de (2,20mts) con depósito de la Estación de Servicio y la tercera de (2,80mts) con el local N° 5, el inmueble consta de un área de OCHENTA Y UN METROS CUADRADORS CON CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (81,04mts2).
En la cláusula primera del referido contrato de arrendamiento se pactó que el uso que se dará al referido Inmueble, es Comercial compra y venta de productos de charcutería en todas sus modalidades, quesos en todos sus derivados, cremas y mantequillas, compra y venta de víveres alimentos perecederos y no perecederos, carnes, pollos y cerdos en sus distintas presentaciones; así mismo todo lo referentes a panadería y otros comestibles y en general podrá realizar cualquier actividad de licito comercio relacionado con el objeto principal; no pudiendo la arrendataria hoy aquí demandada cambiar su destino sin previa autorización otorgada por su representado.
En la cláusula segunda, se estableció el plazo de duración de dicho contrato de arrendamiento, fue de un (01) año contando a partir del 1° de marzo del 2016 hasta el 28 de febrero del 2017, en consecuencia finalizaría el 28 de febrero del 2018, sin necesidad de desahucio, pues la voluntad inequívoca de las partes es la contratarse a plazo fijo, iniciando al día siguiente del vencimiento de dicho lapso de ope legis, el lapso de prórroga legal contenido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que permanecía posterior al vencimiento original del lapso de duración del contrato de arrendamiento como el pago de cánones de arrendamiento no produciría tácita reproducción alguna.
En la cláusula tercera, de común acuerdo las partes fijaron, de conformidad con el artículo 32 N° 1° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el canon de arrendamiento de OCHENTA Y NUEVE MIL CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 89.056,92) mensuales, más lo correspondiente al IVA, pagaderos dentro de los primeros cinco días de cada mes, dicho canon estaría vigente durante todo el año de duración del lapso pactado, por lo que una vez vencido el mismo, la arrendataria hoy aquí demandada, decidiese acogerse al lapso de prórroga legal, el mismo se ajustaría a partir del mes inmediato siguiente a dicho vencimiento.
Por su parte la cláusula cuarta, estableció que se representado tendría en derecho a exigir a la hoy aquí demandada, la restitución del inmueble, aun cuando no se haya vencido el plazo máximo de duración del plazo original o de su prórroga legal en el supuesto que ocurra un incumplimiento por parte de la demandada y en especial la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas.
En el presente asunto, el contrato de marras venció el día veintiocho (28) de febrero de 2017, comenzó a correr de pleno derecho el lapso de prórroga legal, es decir seis (06) meses en virtud de que la relación es de un (01) año, venciendo la misma el 31 de agosto de 2017, el cual se incremento a la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y SEIS MIL, CIENTO DIEZ Y SEIS CON 78/100 CENTIMOS (Bs. 156.116,78) mensuales.
Ahora bien, la demandada se ha negado de manera rotunda a pagar el canon de arrendamiento de los meses de (marzo, abril y mayo de 2017) a razón de CIENTO CINCUENTA Y SEIS MIL, CIENTO DIEZ Y SEIS CON 78/100 CENTIMOS (Bs. 156.116,78) mensuales más el pago del impuesto al valor agregado, y es por tal motivo que acuden a demandar de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en acción de desalojo por falta de pago a la Sociedad Mercantil BODEGÓN EL MANA, C.A, a los efectos que entreguen a su representada totalmente desocupado de bienes y personas el inmueble a objeto del arrendamiento el cual es propiedad del demandante.
A los efectos de establecer la competencia del Tribunal por la cuantía se estima la presente demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL, TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON TREINTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 468.350,34) que equivalen a UN MIL QUINIENTAS SESENTA Y UN ENTEROS CON DIECISEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (1.561,16 UT).
Anexó las siguientes documentales: A) Poder autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto (folios 09 al 10), B) original del contrato de arrendamiento (folios 11 al 13), C) acta constitutiva de la Sociedad Mercantil BODEGÓN EL MANA C.A (folios 14 al 22).
En fecha 01 de junio del 2017, el Tribunal Cuatro de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, dio por recibido y lo admitió, ordenó la citación del demandado, ordenándose la comparecencia de la parte demandada dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, concediendo un (01) día más como termino de distancia a dar contestación a la demanda.
En fecha 29 de junio de 2017, el a quo acordó librar compulsa de Citación a la Sociedad Mercantil BODEGON EL MANA, C.A, ordeno librar exhorto y oficio en la Jurisdicción del Municipio Palavecino, por cuanto la parte demanda se encuentra domiciliada en el Municipio Palavecino.
En fecha 23 de enero de 2018, la Secretaria de ese Tribunal, dejo constancia vista las resultas emanada del Juzgado Comisionado, fueron cumplidas las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16 de febrero de 2018, el abogado ASUNCIÓN DE JESÚS SULBARÁN PÉREZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 113.872, apoderado judicial de la Sociedad Mercantil BODEGÓN EL MANÁ, C.A, consignó escrito de Contestación a la Demanda (folios 63 al 65) más anexos (folios 66 al 95).
En fecha 20 de marzo de 2018, el a quo a los fines de dar seguridad jurídica a las partes, ordeno de oficio practicar cómputos por Secretaria de los día de despacho desde el 16 de febrero de 2018 hasta el 19 de marzo de 2018, de conformidad con el artículo 866 numeral 2° del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de abril de 2018, el abogado FILIPPO TORTORICI SAMBITO, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 45.954 apoderado judicial del ciudadano OSCAR ENRIQUE MARTÍNEZ AZUAJE, consigna escrito de Contradicción de Cuestión Previas (folios 99 al 107).
El 10 de abril de 2018, el a quo dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se declaró subsanada la cuestión previa opuesta por la parte demandada, y a los fines de dar seguridad jurídica se advirtió que comenzaba a transcurrir el lapso de contestación de la demanda, en la cual expusieron:

“…Con vista al escrito presentado en fecha 16 de febrero de 2018, por el abogado ASUNCION DE JESUS SULBARAN PEREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demanda, mediante el cual opone la cuestión previa del ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal a los fines de proveer observa:

Dispone el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“Si el demandado planteare en su contestación cuestiones previas de las contempladas en el artículo 346, éstas se decidirán en todo caso antes de la fijación de la audiencia o debate oral en la forma siguiente: …2° Las contempladas en los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346 podrán ser subsanadas por el demandante en el plazo de cinco (05) días en la forma prevista en el artículo 350, sin que se causen costas para la parte que subsana el defecto u omisión…”

En el caso de autos se evidencia que cursa a los folios 99 al 107 escrito de subsanación presentado por el apoderado judicial de la parte demandante, entre cuyos alegatos señala que la demandada confunde legitimación a la causa con falta de capacidad. Que la contraparte pretende hacer ver que el hecho por demás negado de falta de la titularidad del derecho de propiedad del bien inmueble arrendado. El hecho de no ser propietario del bien inmueble no le resta capacidad de obrar en juicio por sí mismo o a través de apoderados, ya que esta capacidad de ejercicio puede estar limitada de manera temporal o definitiva o anulada de un todo, sea por razones naturales (minoridad, senectud) o patológicas (enfermedad mental o en los sentidos), limitaciones estas que no fueron invocadas por la demandada.
Alega que la demanda fue interpuesta por el ciudadano OSCAR ENRIQUE MARTINEZ AZUAJE, quien es la persona que aparece suscribiendo el contrato de arrendamiento, documento fundamental de la demanda, como arrendador del inmueble y está debidamente asistido en el proceso, por lo que la cuestión previa opuesta con el referido fundamento legal no debe prosperar.
Por otra parte indica que el inmueble arrendado es propiedad de la sociedad mercantil ESTACION DE SERVICIO VALLE HONDO C.A. empresa cuya capital accionario es propiedad total y absoluta del ciudadano OSCAR ENRIQUE MARTINEZ AZUAJE.

Consta al folio 108 escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demanda, el cual se transcribe parcialmente:

“…paso a considerar, que en el escrito presentado por la parte demandante…no existe la intención de demostrar la cualidad jurídica del propietario, para poder arrendar, vale decir ni en el contrato de arrendamiento, (el cual nunca lo quiso autenticar, violando flagrantemente el artículo 13 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial), ni en la demanda, se demuestra la cualidad para poder arrendar…puesto que el daño irreparable causado a mi representada es cuantioso…”

En este sentido considera esta Juzgadora traer a colación lo establecido en sentencia de fecha 12 de marzo de 2009, dictada por la Sala de Casación Civil, expediente No. 2008-000569 con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, que señala:

“…Ahora bien, en cuanto a la necesidad de pronunciamiento del juez sobre la idoneidad o no de la actividad subsanadora de las cuestiones previas por parte del accionante cuando no haya impugnación a ésta, la Sala en sentencia N° 363, de fecha 16 de noviembre de 2001, caso: Cedel Mercado de Capitales, C.A., contra Microsoft Corporation, Exp. N° 2001-000132, estableció lo siguiente:
“…Ahora bien, como quiera que procesalmente la materia de cuestiones previas ha sido objeto de diferentes estudios doctrinarios y jurisprudenciales, la Sala a objeto de conciliar una sana interpretación que pudiera en definitiva establecer idoneidad en su desenvolvimiento y resultado, estima pertinente puntualizar la doctrina precitada y en tal sentido se modifica para dejar establecido que en estos casos debe procederse de la manera siguiente:
A la letra del artículo 358 ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, en caso de que la parte actora subsane voluntariamente el defecto u omisión imputado al libelo, si no hay impugnación, el lapso de cinco días para contestar la demanda comienza a correr al día siguiente de que la actora subsane voluntariamente sin necesidad de que el Juez, de oficio, deba pronunciarse acerca de si la actora subsanó correcta o incorrectamente desde luego que ello, significaría tanto como quebrantar el principio de no poder actuar de oficio salvo expresa autorización de la ley.
Ahora bien, como la demandada también tiene el derecho de objetar el modo como la actora subsanó el defecto u omisión imputados al libelo, puede la accionada, dentro de ese lapso que le nació como consecuencia de la conducta de la actora, impugnar u oponerse a la subsanación, razonando debidamente sus objeciones, como efectivamente lo hizo la demandada de autos en los escritos de fechas 29 de septiembre de 1997 y 7 de octubre de 1997.
De esta manera y como consecuencia de tal oposición nace para el Juez el deber de emitir un pronunciamiento donde determine si la parte subsanó correctamente o no el defecto u omisión imputado al libelo…”
Conforme a la jurisprudencia antes transcrita y por cuanto del escrito presentado por la parte actora se evidencia que subsana voluntariamente la cuestión previa alegada, y siendo que lo expuesto por la parte demandada no realiza objeciones razonadas, esta Juzgadora considera subsanada la cuestión previa, y a los fines de garantizar el derecho a la defensa y el debido proceso se advierte que comenzará a transcurrir el lapso de contestación, y así de decide.-
Por todas lo antes expuesto este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justica en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: Subsanada la cuestión previa del ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Segundo: Se advierte a las partes que a partir del día de despacho siguiente al de hoy, comenzará a transcurrir el lapso de cinco (05) días de despacho para la contestación de la demanda, de conformidad a lo establecido en el artículo 358 del Código de Procedimiento Civil”.

Por auto de fecha 20 de abril de 2018, el a quo fijo para el QUINTO DIA DE DESPACHO SIGUIENTE, a las 10:00am a celebrarse la AUDIENCIA PRELIMINAR, conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
“…En horas de despacho del día de hoy, veintisiete (27) de abril de dos mi dieciocho (2.018), siendo las 10:00 a.m., oportunidad y hora fijada por el Tribunal para que tenga lugar el acto de AUDIENCIA PRELIMINAR en el expediente signado bajo el Nº KP02-V-2017-001536 en el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL sigue el ciudadano OSCAR ENRIQUE MARTINEZ AZUAJE, titular de la cédula de identidad No. 3.565.028, a través de su apoderado judicial Abogado FILIPPO TORTORICI SAMBITO, inscrito en el I.P.S.A. bajo el No. 45.954 contra la Sociedad Mercantil BODEGON EL MANA C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, el 13 de Abril de 1999, bajo el N° 14 tomo 12-A, última modificación inscrita en el mismo registro mercantil segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 08 de Diciembre de 2015, bajo el N° 31 tomo 184-A, representada por su Apoderado Judicial Abogado ASUNCION SULBARAN PEREZ, inscrito en el IPSA bajo el Nº 113.872. Se anunció el acto en la Sala del Despacho, por el Alguacil del mismo en las formalidades de Ley, y de conformidad con lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente se deja constancia que comparecieron el Abogado FILIPPO TORTORICI SAMBITO, apoderado judicial de la parte actora y el Abogado ASUNCION SULBARAN PEREZ, inscrito en el IPSA bajo el N° 113.872, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada. Acto seguido la juzgadora exhorta a las partes a la conciliación de conformidad con las facultades conferidas en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Acto continuo, el Tribunal sin menoscabar el derecho a la defensa, fija un lapso de diez (10) minutos a cada uno de los presentes en este acto para que formulen su exposición oral. En este estado, toma la palabra la representación judicial de la parte demandante quien expone: “de conformidad con el artículo 868 del Código de procedimiento civil para la realización de la audiencia preliminar paso a exponer lo siguiente: en primer lugar ratifico en toda y cada una de sus partes el escrito contentivo del libelo de demanda tanto en sus hechos como en derecho así como el escrito de contradicción de cuestión previa; efectivamente la demanda se instauro en virtud de que la parte arrendataria demandada incumplió expresamente una de las obligaciones principales que establece el Código Civil como en el contrato de arrendamiento suscrito por mi representado como lo es la falta de pago del canon de arrendamiento el cual fue pactado en la cantidad de 156.116, 78 Bs. mas el correspondiente IVA, siendo que la mora de la demandada y que motivo la introducción de la demanda se corresponde desde el mes de marzo del año 2.017, lo que la hace incurrir en la causal de desalojo establecida en el literal A del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, hecho este no negado por la parte demandada por cuanto en su escrito de contestación el mismo más allá de demostrar o probar su solvencia procedió a traer hechos distintos a lo exigido en el libelo de demanda como lo es la realización de una supuestas bienhechurías las cuales nunca fueron autorizadas ni mucho menos mi representado se obligó a indemnizar por las mismas en el supuesto negado que las hubiera realizado, el Código Civil establece que todas las mejoras realizadas al inmueble arrendado quedan en beneficio del arrendador o del inmueble salvo que expresamente el arrendador se hubiere obligado a pagarlas al arrendatario, situación está que no se aplica en el presente caso por lo siguiente: a) no existe de manera expresa la obligación de mi representado de retribuir o indemnizar al arrendatario de mejora alguna en el supuesto negado que las hubiere realizado; b) no existe prueba alguna en el procedimiento de la realización de las supuestas y negadas mejoras; c) en el supuesto negado que se hubiese realizado las referidas mejoras las mismas en nada inciden en el cumplimiento de la obligación asumida por la arrendataria como lo es el pago del canon de arrendamiento. Asimismo loa contraparte planteo la situación de la falta de capacidad de mi representado de conformidad con el numeral 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil como cuestión previo, sobre lo anterior y con el mayor de los respetos debo indicar a este tribunal que la contraparte confunde capacidad con legitimidad por cuanto mi representado no se encuentra dentro de las causales de inhabilidad civil o insania mental que le hiciera perder dicha capacidad. De igual manera la contraparte pretende hacer ver que mi representado por no ser propietario del inmueble se encuentra limitado para su arrendamiento debo indicarle a este tribunal que la legislación venezolana y la doctrina no establecen como requisito de validez el hecho de que el arrendador deba de ser el propietario del bien inmueble incluso la propia ley que rige la materia establece en su artículo sexto todas las personas que pueden ser arrendadoras y más allá de esto en Venezuela se permite incluso el arrendamiento de la cosa ajena; el contrato debe ser cumplido de buena fe por las partes y bajo el principio de la relatividad de los contratos obliga exclusivamente a los suscribientes del mismo; con el anterior alegato la contraparte se contradice ya que como se justifica el hecho de por un lado su defensa sea que mi representado supuestamente lo autorizo a realizar mejoras al inmueble y por otro lado mi representado no podía arrendar. Como conclusión se desprende de manera ineludible con las pruebas aportadas por las parte el incumplimiento como es la falta de pago del canon de arrendamiento y así solicito se declare. Es todo”. Seguidamente se concede la palabra al apoderado judicial de la parte demandada y expone: “ En atención al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil paso a manifestar lo siguiente la relación arrendaticia con el ciudadano Oscar Enrique Martinez Asuaje data desde el mes de mayo del año 2.016, y no como se presenta en el escrito de demanda según lo establece el contrato de arrendamiento. En fecha 24 de mayo de 2.016 el ciudadano Oscar Martínez comunica a la Alcaldía de Palavecino a través de carta escrita recibida en la misma fecha en la dirección de Hacienda Municipal textualmente dice en la parte final dejándose constancia que dicha sociedad refiriéndose a Bodegón El Mana C.A en la actualidad se encuentra en plena posesión de dicho local comercial efectuando en la actualidad (24/05/2016) las mejoras o reformas que fueron previamente autorizadas, se evidencia por esta comunicación del ciudadano Oscar Martínez autorizo a mi representada a realizar mejoras a la bienhechuría en una superficie de 50 mts2, área ampliada y remodelada según se evidencia en contrato de servicio entre mi representada y la Firma INVERPET C.A, mi representado en varias oportunidades le solicito al propietario la suscripción de un contrato escrito debidamente autenticado lo cual siempre fue negado violando el artículo 13 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. El local arrendado se encuentra signado con el N° L4, el cual tenía para la fecha del inicio de la relación arrendaticia una superficie de 30 mts2 de construcción por lo cual mi representada realiza la ampliación y remodelación del local mencionado para poder realizar eficientemente su actividad comercial. En honor a la verdad, a la buena fe y a las buenas costumbres solicito y expongo ante este tribunal que se valore la inversión realizada por mi representada puesto que mi representada considero está siendo perjudicada en su buena fe al no quererle reconocer las mejoras realizadas a las bienhechurías y la inversión que durante años de trabajo le costó a mi representada. En relación a los cánones de arrendamiento como lo expongo en el escrito de contestación de la demanda se solicitó ante el órgano competente Ministerio del Poder Popular para la Economía y finanza en la dirección de arrendamiento comercial en fecha 27/04/2017, la regulación del canon de arrendamiento como lo establece la ley especial que rige la materia, dicha regulación por parte del ente competente vale decir Ministerio del Poder Popular para la Economía y finanza a pesar de las diligencia realizadas no se obtuvo respuesta en conversación que sostuvo mi persona Abg. Asunción Sulbaran con el Abogado de la parte demandante para evitar la vía jurisdiccional le plantee el acuerdo de reconocer las mejoras de las bienhechurías mencionadas. Igualmente insisto en esta audiencia que le ciudadano Oscar Martínez no ha presentado hasta la fecha ninguna documentación tanto como persona natural o jurídica que evidencie que el es propietario del inmueble arrendado. Solicito a este Tribunal las diligencias pertinentes para que el propietario del inmueble demuestre su cualidad. Igualmente solicito se valore el hecho de que el señor Oscar Martínez como nos informe el Ministerio correspondiente no aparece registrado en la Superintendencia de Inquilinato ni residencial ni comercial requisito este indispensable para arrendar este tipo de inmueble. Es todo”. En este estado este Tribunal con vista a las conversaciones sostenidas por las partes fija para el QUINTO DIA DE DESPACHO SIGUIENTES AL DE HOY, a las 10:30 a.m., para que tenga lugar un acto conciliatorio entre las partes, una vez conversen con sus respectivos clientes sobre las proposiciones efectuadas en la presente audiencia. Acto seguido, el Tribunal vista las exposiciones de las partes, se reserva el lapso establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, a fin de hacer la fijación de los hechos y establecer los límites de la presente controversia”.

En fecha 07 de mayo de 2018, el a quo efectúo la fijación de los hechos y límites de la controversia de conformidad con lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, lo cual expusieron.
I
RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS

“…El presente procedimiento fue admitido y sustanciado por los trámites del procedimiento oral, siendo que por auto de fecha 20 de abril de 2018, se fijó la oportunidad para que tuviera lugar el acto de celebración de la audiencia preliminar para el tercer (3°) día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00 a.m.).
Llegada la oportunidad para la audiencia preliminar el día 27 de abril de 2018, se levantó acta dejándose constancia de la comparecencia de los abogados FILIPPO TORTORICI SAMBITO y ASUNCION SULBARAN PEREZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora y demandada respectivamente, quienes formularon su exposición oral, por lo que este Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, hará la fijación de los hechos y de los límites de la controversia, para lo que tomará en consideración los alegatos expuestos por las partes.
Es de advertir que la controversia se traba con los hechos expuestos en el escrito libelar y en la contestación de la demanda y no le es dable al Tribunal tomar en consideración hechos nuevos que alegaren las partes fuera de esas oportunidades, pues de conformidad a lo previsto en el primer aparte del artículo 868 eiusdem, la finalidad de la audiencia preliminar es que: “cada parte deberá expresar si conviene en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolos con claridad; aquellos que consideren admitidos o probados con las pruebas aportadas con la demanda y la contestación; las pruebas que consideren superfluas o impertinentes, o dilatorias y las que se proponen aportar en el lapso probatorio y cualesquiera otras observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia”.

II
DE LA FIJACION DE LOS HECHOS
DE LOS HECHOS ALEGADOS EN EL LIBELO:

La demanda fue interpuesta por el abogado FILIPPO TORTORICI SAMBITO, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano OSCAR ENRIQUE MARTINEZ AZUAJE, fundamentada en los siguientes hechos:
Que su representado otorgó en calidad de arrendamiento, a través de un contrato de arrendamiento privado suscrito el primero (1°) de marzo de 2016 el cual consignó en original marcado con letra “B”, a la sociedad mercantil EL BODEGON EL MANA C.A., un inmueble constituido por un local comercial identificado con el No. L-4, ubicado en la estación de Servicio Valle Hondo, y que en la cláusula primera del referido contrato de arrendamiento se pactó el uso que se le daría al referido inmueble era comercial, única y específicamente para el ramo de comercialización de compra y venta de productos de charcutería en todas sus modalidades en general , e igualmente se fijó el plazo de duración de dicho contrato de arrendamiento fue de un año contado a partir del primero (1) de marzo del 2016 hasta el 28 de febrero de 2017.
Que se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MIL CINCUIENTA Y SEIS BOLVIARES CON NOVENTA Y DOS CENTIMOS (BS. 89.056,92) mensuales más lo correspondiente al IVA pagaderos dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes a través de depósitos bancarios en el Banco Mercantil.
Aduce que la arrendataria hoy demandada se ha negado de manera rotunda a pagar los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo de 2017 a razón de CIENTO CINCUENTA Y SEIS MIL BOLIVARES CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 156.116,78) mensual más lo correspondiente al pago del impuesto al valor agregado, por lo que demanda de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

DE LOS HECHOS ALEGADOS EN LA CONTESTACIÓN

Por su parte, al contestar la demanda se hizo en los siguientes términos: En la demanda se hace mención que el ciudadano quien se identifica como propietario, entregó el referido inmueble a mi representada en calidad de arrendamiento para uso comercial, a través de un contrato de arrendamiento privado, suscrito en fecha 01 de marzo de 2016 con vencimiento el día 28 de febrero de 2017, la relación arrendaticia comenzó antes de la suscripción del contrato de arrendamiento privado (antes de primero 01 de marzo de 2016, puesto que mi representada comenzó a pagarle el canon de arrendamiento al ciudadano Oscar Martínez en el mes de septiembre de 2015, que desde esa fecha su representada ocupa el inmueble, puesto que le compró al ciudadano Ender Alexander Acevedo todo lo que poseía en el local que ocupaba en calidad de arrendatario. Y por cuanto la duración es más de un año y menos de 5 años, la prorroga se vence el 18 de febrero de 2018.
Que en fecha 25 de mayo de 2017, es recibida vía electrónica comunicación dirigida por el ciudadano OSCAR MARTINEZ dando plazo a su representada para desalojar el inmueble en fecha 31 de agosto de 2017. Motivado a que en fecha 29 de marzo de 2017, es recibida vía correo electrónico el texto del nuevo contrato de arrendamiento que mi representada debe suscribir, para poder continuar con la relación arrendaticia. En virtud de que el nuevo canon de arrendamiento sería estipulado según la variación anual y el porcentaje de inflación oficial, este canon de arrendamiento, nunca se presentó a mi representada, sino que por el contrario fue amenazada desde un principio de desalojar el local, a pesar de haber convenido de manera verbal el reconocimiento por parte del arrendador de la inversión realizada por el arrendatario, en cuanto a las mejoras realizadas al inmueble arrendado previamente autorizadas.
Alega que el contrato de arrendamiento nunca se autentico por el arrendador a pesar del pedimento permanente y constante de su representada.
En relación al pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo y abril de 2017, estos se realizaron en fecha 10 de mayo de 2017, puesto que el arrendador no quería que le continuaran pagando, se negaba a recibir el pago y pidió se le entregara el local de inmediato.
Trabada la controversia de la forma plasmada, este Juzgado observa que en principio corresponde a las partes demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho. No obstante ello, en vista de que los hechos afirmados en el libelo fueron negados por la parte demandada, se declara que le corresponde demostrar los hechos nuevos alegados en la contestación; sin perjuicio de que ambas partes hagan uso del derecho de promover pruebas dirigidas a desvirtuar los hechos afirmados por la contraparte.

Límites De La Controversia

Hechos Admitidos Por Las Partes

La existencia de la relación arrendaticia sobre el local comercial identificado en el escrito libelar.
Esta Juzgadora considera que los hechos controvertidos se limitan a:
1.-.- Los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo del año 2017
2.-.-El inicio de la relación arrendaticia.
3.-.- El vencimiento de la prórroga legal
4.-.-La remodelación y mejoras efectuadas al inmueble.

Se deja expresa constancia que la presente decisión es dictada dentro fuera de la oportunidad legal por lo que se ordena la notificación de las partes para que la causa continúe en el lapso subsiguiente, que es el probatorio.

De La Fijación Del Lapso Probatorio

En este orden de ideas y de conformidad con el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal abre la causa a pruebas por un lapso de cinco (05) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última notificación que se haga de las partes para que puedan promover pruebas sobre el mérito de la causa, de conformidad a los hechos alegados en el libelo y en la contestación”.

Por auto de fecha 07 de mayo de 2018, el a quo, oportunidad fijada para celebrar el Acto Conciliatorio, se dejo constancia la presencia de los abogados FILIPPO TORTORICI SAMBITO y ASUNCIÓN SULBARAN PEREZ, la Juez los exhorta a la conciliación, manifestando las partes que no fue posible llegar a un acuerdo, por lo que la causa debe continuar, dándose por notificadas de la fijación de los hechos y límites de la controversia, ese Tribunal abre la causa a pruebas por un lapso de cinco(05) días de despacho siguiente para que las partes puedan promover pruebas sobre el merito de la causa.
En fecha 23 de mayo de 2018, ese Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren, vistos los escrito de promoción de pruebas de fecha 10/05/2018 presentado por el abogado FILIPPO TORTORICI SAMBITO apoderado de la parte actora y el de fecha 15/05/2018 presentado por el abogado ASUNCIÓN SULBARAN PEREZ apoderado de la parte demandada, las admitió. Y en fecha 30 de mayo de 2018, el a quo fijó para el día 27 de junio, a las 11:00am la Audiencia Oral.

“…En horas de despacho del día de hoy, veintisiete (27) de junio del año dos mil dieciocho (2018), siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), oportunidad y hora fijada para celebrar la Audiencia Oral en la presente causa, se anunció el acto por el alguacil a las puertas del Tribunal. Se deja constancia que se encuentran presentes el abogado CARMINE PETRILLI, inscrito en el I.P.S.A bajo el No. 108.822 actuando como apoderado judicial de la parte demandante y el Abogado Asunción Sulbarán, inscrito en el I.P.S.A bajo el No. 113.872 , omo apoderado judicial de la parte demandada. En este estado el Tribunal deja constancia que no cuenta con los medios técnicos de reproducción o grabación, razón por la cual no se puede dar cumplimiento a lo previsto en el único aparte del artículo 865 del Código Procedimiento Civil. Seguidamente la Juez indica a las partes sobre las reglas a seguir durante el desarrollo de la audiencia y procede a concederle el derecho de palabra a la parte demandante quien expone: “Como primer punto ratifico en todas y cada una de sus partes el escrito de libelo de demanda tanto en sus hechos como en el derecho, así como el escrito de contradicción de cuestiones previas y el escrito de promoción de pruebas. En la fijación de los hechos controvertidos los mismos quedaron establecidos y se limitan en cuatro puntos de los cuales los puntos dos, tres y cuatro no guardan relación con el tema decidendum ya que el motivo por el cual se demandó el desalojo, es la falta de pago de los meses marzo, abril y mayo del año 2.017, obligación que debía cumplir la demandada conforme a la cláusula tercera del contrato de marras de manera adelantada dentro de los cinco días de cada mes a través de depósitos bancarios en la cuenta corriente de mi representada, vale decir que el canon de arrendamiento del mes de marzo del año 2.017, debió ser pagado el 05 de marzo y así sucesivamente, no siendo materia de discusión el monto del canon de arrendamiento. Ahora bien, siendo esta la obligación principal del arrendatario tal como lo prevé el artículo 1592 del Código Civil, le corresponde a él presentar la prueba de la liberación del mismo puesto que la contraparte alego su solvencia y sobre tal punto la solvencia la contraparte presenta para demostrar su pago copia simple marcada con la letra K junto con su escrito de contestación, supuestamente correspondiente a los meses de marzo y abril del 2.017, debo indeicar: Primero dicha copia carece de valor probatorio es copia simple de un documento privado y la única copia simple que admite el Código de Procedimiento Civil, son las copias de documentos públicos o privados reconocidos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia al carecer de valor probatorio queda evidenciada la mora del demandado. Segundo a pesar de lo anterior mi representación en fecha 03 de abril del 2.018, impugnó específicamente la copia simple la referida marcada con la letra K que rielan a los folios 94 y 95, en consecuencia dicha documental queda excluida del debate probatorio. Tercero en el supuesto negado que fuera desconocido lo anterior y se le diera valor probatorio a lo impugnado las mismas son pruebas fehacientes del incumplimiento ya que específicamente al momento de contestar la demanda con ese supuesto depósito pretendió pagar los meses de marzo y abril del año 2.017, en fecha 10 de mayo del año 2.017, es decir, fuera de los cinco (05) días de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera. Cuarto como se expresó previamente al momento de contradecir la cuestión previa mi representado de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desconoció la documental marcada con la letra D que cursa al folio 80, e impugno la copia simple del documento privado autorización de mejoras marcado con la letra I que riela al folio 90, al no haber insistido la misma carece de valor probatorio. Quinto la arrendadora carecía de autorización no pudiendo exigir indemnización las cuales no fueron solicitadas en compensación, por lo que la autorización o no en nada condiciona la presente demanda. Por último solicito por todo lo anterior se declare con lugar la presente demanda. Es todo”. Acto seguido se concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte demandada quien expone: “En ocasión a la audiencia oral presente paso a decir lo siguiente, la relación arrendaticia data desde el mes de septiembre del año 2.015, y el primer contrato de arrendamiento no autenticado violando flagrantemente la ley de arrendamiento inmobiliario de uso comercial fue suscrita el 01 de marzo de 2.016, no puede la parte demandada alegar que no autorizo la construcción de las mejoras de bienhechurías cuando estas fueron autorizadas ante un organismo público (Alcaldía del Municipio Palavecino Dirección de Hacienda Municipal) en fecha 24 de mayo de 2.016, donde en oficio recibido en esa dirección el arrendador Oscar Martínez suscribe que deja constancia que dicha sociedad refiriéndose a Bodegón El Mana C.A. en la actualidad se encuentra en plena posesión de dicho local comercial, efectuando en la actualidad las mejoras o reformas que fueron previamente autorizadas, esta comunicación fue hecha pública notoria y lógicamente de valor comunicacional. Igualmente dice en ese oficio que el contrato en la actualidad se encuentra en trámites legales para su suscripción; siendo en fecha 01 de marzo de 2.016, transcurrido 2 meses y 24 días de haber dirigido esta comunicación a la Alcaldía del Municipio Palavecino, la suscripción del contrato de arrendamiento; si bien es cierto, que se realizó un contrato de arrendamiento de manera privada insisto violando flagrantemente la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial que exige la obligatoriedad de elaborar un contrato de arrendamiento autenticado conforme al artículo 13 de dicha ley, el arrendador a pesar de haber autorizado la construcción de las mejoras de las bienhechurías que se hicieron en una superficie de 50 metros cuadrados y a pesar de comprometerse con el arrendatario de autenticar dicho contrato de arrendamiento para reconocerle la inversión realizada, el arrendador permanentemente se negó después de haberse comprometido a reconocer las bienhechurías por la inversión realizada a autenticar dicho contrato. En febrero del año 2.017, mi representada recibe a través de correo electrónico un contrato de arrendamiento para ser suscrito el día 01 de marzo del 2.017, en el cual la arrendadora incrementa inconsultamente el canon de arrendamiento a Bs. 480.907,37 más los correspondiente al IVA; porcentaje este que supera el 540 % al canon de arrendamiento fijado en el contrato anterior, vale decir el que se vencía en marzo del 2.017; se evidencia claramente la mala fe que tuvo el arrendador al permitir la inversión y pretender quedarse con ello como se demuestra hasta el día de hoy. Motivado a esto en fecha 24 de abril de 2.017, se gira comunicación al Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanzas órgano competente para regular el canon de arrendamiento y fijar el porcentaje que permite la ley de incremento. Ruego a este Juzgado valore profundamente estos hechos y el derecho que se ventila en la presente causa, rogando a Dios la justicia que debe existir solicitamos a este Juzgado un pronunciamiento que no afecte como ya ha sido afectado el patrimonio de un trabajador y de quienes dependen de esta firma comercial. Es todo.” En este estado se concede el derecho a réplica al apoderado judicial de la parte actora quien expone: “En este punto toca resaltar que la demanda esta incoada en el no pago de tres mensualidades consecutivas y que si bien es cierto que se realizaron dichos pagos alegados por la parte demandada los mismos fueron de manera extemporánea, insisto en que se declare con lugar la presente demanda. Es todo”. Acto continuo el apoderado judicial de la parte demandada ejerce su derecho a contrarréplica y expone: “El arrendador en todo momento se negó a recibir los pagos correspondiente a los meses de marzo abril y mayo del 2.017 puesto que pretendía que se le pagara con el canon de arrendamiento que fijo en el nuevo contrato de arrendamiento el cual no fue suscrito y cuyo monto era de Bs. 480.907,37, más el IVA conforme a la cláusula tercera de dicho contrato marcado letra G del escrito de contestación de la demanda, el mismo organismo competente Ministerio del Poder Popular para la Economía y Finanzas nos sugiera no pagar el canon de arrendamiento, puesto que ya se había violado la obligatoriedad de autenticar el primer contrato de arrendamiento y de manera unilateral el arrendador tiene prohibición expresa de aumentar el canon de arrendamiento sin cumplir con lo establecido en dicha ley, y si fueron autorizadas las mejoras de las bienhechurías realizadas prometiendo el reconocimiento en un contrato que nunca se autentico. Es todo”. En este estado, siendo las 12:15 p.m. oído como han sido los alegatos de la partes, el Tribunal procede a retirarse por treinta (30) minutos de conformidad con lo previsto en el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de dilucidar la cuestión sometida a su conocimiento. Vencidos como fueron los treinta (30) minutos la Juez regresa a la audiencia a los fines de dictar el dispositivo y lo hace en los siguientes términos:
Analizado el haz probatorio presentado por las partes, se considera menester acotar que el Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, (Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014) prevé:
“Artículo 40 Son causales de desalojo: a “Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”
En ese sentido, se observa que constituye un hecho aceptado, la existencia de la relación arrendaticia de marras. De manera que, en el caso particular de autos, esta juzgadora infiere que la demandante fundamenta su pretensión en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, versa sobre la falta de pago de los meses de marzo, abril y mayo de 2017, y la demandada, se excepciona alegando estar solvente con el pago de los meses demandados; basta entonces que se configure el supuesto previsto en dicha norma para declarar la procedencia o no de la pretensión planteada.
En otro orden de ideas, se tiene que el proceso civil se rige por un sistema de cargas procesales y es por ello que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, casi en idéntico sentido, dispone que las partes tienen la carga de demostrar sus respectivas afirmaciones de hechos; hechos por demás que deben ser alegados en una oportunidad preclusiva para ambas partes, vale decir, el libelo de demanda y en la contestación de demanda; en y los cuales las partes harán uso del abanico probatorio previsto en la ley para demostrar al juzgador la veracidad de sus afirmaciones constitutivas de la pretensión o de la excepción. Y siendo que la parte demandada alega la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento evidentemente se trasladó la carga de la prueba a ella, con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos sobre la falta de pago del canon de alquiler señalado, ya que esta parte a través de su representación judicial, en el acto de contestación a la demanda rechazó y contradijo expresamente la pretensión donde se encuentra implícita la insolvencia arrendaticia opuesta, sin embargo, se ha de destacar que ésta última no acreditó en las actas procesales que conforman este asunto ninguna de las argumentaciones realizadas en su contestación, ni la excepción por excelencia mediante la acreditación del pago reclamado, como lo es demostrar la solvencia que alude, siendo evidente que incumplió una de sus principalísimas obligaciones de todo inquilino, a saber, el pago del alquiler, es decir, en el caso de autos se tiene que la demandada no demostró el pago o el hecho extintivo de la obligación reclamada, por cuanto no demostró el pago correspondiente a los cánones de los meses de marzo, abril y mayo de 2017, en su debida oportunidad, por cuanto de las pruebas reproducidas y aportadas por las partes en el presente proceso, se evidencia que los meses reclamados fueron depositados por la parte demandada fuera del lapso previsto en el contrato que es ley entre las partes, ya que no quedó comprobado que la parte arrendadora se haya negado a recibir pago de canon alguno, por lo tanto las alegaciones contenidas en el escrito libelar en cuanto a la falta de pago en comento se encuentran ajustadas a derecho ya que se da a lugar la configuración de la causal de desalojo contenida en el literal “a” del Artículo 40 del Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ASÍ SE DECIDE.-

En mérito de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano OSCAR ENRIQUE MARTINEZ ASUAJE contra la Sociedad Mercantil BODEGON EL MANA, C.A. En consecuencia se condena a la parte demandada a que desaloje y haga entrega a la parte actora de un inmueble constituido por un local comercial identificado con el No. L-4, ubicado en la Estación de Servicio Valle Hondo, Municipio Palavecino del Estado Lara, a la parte actora totalmente desocupado de bienes y personas.
Se advierte a las partes que las razones de hecho y de derecho que fundamentan la presente decisión, se presentaran in extenso en el fallo que se publicara dentro de los diez (10) días de despachos siguientes al de hoy, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil”.

En fecha 13 de julio de 2018, se dictó el extenso del fallo de conformidad con lo estableció en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, donde se decidió lo siguiente:
“…En mérito de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano OSCAR ENRIQUE MARTINEZ ASUAJE contra la Sociedad Mercantil BODEGON EL MANA, C.A., (identificadas en el encabezamiento de la sentencia). En consecuencia se condena a la parte demandada a que desaloje y haga entrega a la parte actora de un inmueble constituido por un local comercial identificado con el No. L-4, ubicado en la Estación de Servicio Valle Hondo, Municipio Palavecino del Estado Lara, a la parte actora totalmente desocupado de bienes y personas.-
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte demandante la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON TREINTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 468.350,34), equivalente a los meses insolutos de marzo, abril y mayo de 2017, a razón de Ciento Cincuenta y Seis Mil Ciento Dieciséis Bolívares con setenta y ocho céntimos (Bs. 156.116,78) mensual más lo correspondiente al pago del impuesto al valor agregado. En el entendido que el monto correspondiente a los meses de marzo y abril se encuentran a disposición de la parte actora por haber sido depositados a su favor, aunque en forma extemporánea que genera su insolvencia.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”.

Por auto de fecha 23 de julio de 2018, visto la diligencia del abogado ASUNCIÓN DE JESÚS SULBARAN PÉREZ apoderado de la parte demandada, donde Apeló de la Sentencia de fecha 13/07/2018, ese Tribunal la oyó en ambos efectos, de conformidad con el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil, y ordeno remitir el asunto a la Unidad Receptora de Distribución y Documento (URDD) para que lo distribuya entre los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Distribución ésta que recayó a esta Alzada, recibiéndose el 30 de julio de 2018, dándosele entrada el día 02 de agosto del presente año, se ordenando su tramitación de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó vigésimo (20º) día de despacho siguiente al de hoy para la presentación de los informes de las partes.
El 03 de octubre de 2018, esta alzada dejó constancia de la comparecencia de los abogados FILIPPO TORTORICI apoderado de la parte actora y el abogado ASUNCIÓN SULBARAN apoderado de la parte demandada, donde consignaron escrito de Informes, el primero en tres (03) folios (142 al 144) y el segundo en tres (03) folios (145 al 147) más anexos en doce (12) folios (148 al 159), como pruebas documentales. Esta alzada niega su admisión por cuanto no son documentos públicos de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, se acoge al lapso de presentación de escrito de observaciones establecido en el artículo 519 eiusdem.
El abogado FILIPPO TORTORICI, apoderado de la parte actora, expuso en su escrito de informe lo siguiente:
La contraparte en su escrito de contestación, procedió a alegar el pago o la solvencia de los cánones de arrendamiento, lo que trajo como consecuencia que la carga probatoria la cual se encontraba ab initio del lapso de su representado se trasladara por efecto del nuevo hecho alegado, teniendo que demostrar que no se encontraba en mora, invertida como fue la carga, la parte demandada no pudo demostrar el haber pagado de manera oportuna, los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo de 2017. En relación a los alegatos presentado por la contraparte en su escrito de contestación referente a las supuestas mejoras y obras realizadas al inmueble, no solamente le tocaba demostrar, sino también que fueron autorizadas, cosa que no ocurrió, la contraparte ni demostró su existencia no que las mismas hubieron sido demostradas, por lo que tal alegato no quedó demostrado en el proceso, lo que equivale a decir que el fallo dictado por el a quo y objeto de la presente apelación se encuentra ajustado a derecho, es por lo que se solicito que dicha apelación sea declarada sin lugar.

El abogado ASUNCIÓN DE JESÚS SULBARAN PÉREZ, apoderado de la parte demandada, expuso en su escrito de informe lo siguiente:
Que su representada realizó la construcción que se describe en el contrato de servicios, puesto que el inmueble arrendado no cumplía con los requisitos mínimos de exigibilidad, higiene y salubridad que exigen el órgano competente para poder expender alimentos. En relación a los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril del 2017, estos se pagaron al monto estipulado en el contrato suscrito entre las partes. En esta demanda el arrendador pretende descargar todo el incumplimiento del contrato suscrito entre las partes, sin la mínima demostración de seriedad y responsabilidad que el caso amerite, siempre sea actuó de buena fe y apegada a la ley. En este contrato de arrendamiento no se cumplieron los extremos de ley establecidos en la Ley Especial que rige la materia, como es la Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial y tampoco se cumplió con lo establecido en el Código Civil, en relación a los contratos, ya que los mismos son bilaterales y aquí se observó la pretensión del arrendador de reclamar sus derechos, cuando el como ciudadano y más aun en su condición de persona jurídica, no demuestre cumplir con sus deberes la Constitución y las Leyes.

En fecha 16 de octubre de 2018, esta alzada dejó constancia de la presentación de los escritos de Observaciones a los Informes, donde comparece los apoderados judiciales de ambas partes y consignaros sus escritos, este Tribunal acordó agregarlas y se acoge al lapso para dictar y publicar sentencia de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

El abogado ASUNCIÓN SULBARAN apoderado de la parte demanda Sociedad Mercantil BODEGÓN EL MANA, C.A, constante de (02) folios (160 al 161) donde expuso:
Que el demandante, baso su demanda en contrato de arrendamiento privado (violando el artículo 13 de la ley especial), esto debió ser acompañado por un documento que lo acredite como propietario del inmueble arrendado. Tal caso se infringe el artículo 557 del Código Civil, cuando en el segundo párrafo establece: “Si tanto el propietario como el ejecutor de la obra hubieren procedido de mala fe, el primero adquirirá la propiedad de la obra, pero debe siempre reembolsar el valor de esta”. Al respecto debe agregar que el ciudadano: Oscar Enrique Martínez Azuaje, de manera verbal en repetidas oportunidades, le oferto al demandado reconocer la inversión que esta había ejecutado (con su autorización) al final la relación arrendaticia, y solicita se declare con lugar en la definitiva.

El abogado FILIPPO TORTORICI SAMBITO apoderado de la parte actora OSCAR ENRIQUE MARTÍNEZ AZUAJE, constante de (03) folios (162 al 164) donde expuso:
El hecho de ser o no propietario de un inmueble no limita a su arrendador a demandar por cualquier razón a su arrendataria suscrito entre ellos, por lo que el documento de propiedad del bien inmueble arrendado no viene a ser un documento fundamental necesario que deba de ser presentado al momento de introducir la demanda. En relación a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2017, el a quo fue muy claro en el sentido de establecer la inversión de la carga probatoria al alegar la solvencia, reproduciendo dicho fallo. Por otro lado solicito se sirva decretar sin lugar la presente apelación.

DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES

Es pertinente acotar que la competencia Funcional Jerárquica Vertical de este Juzgado Superior Segundo, se asume respecto a la sentencia del caso sublite, a pesar de haber sido emitida por un Juzgado de Municipio, acogiendo lo establecido en las sentencias Nros. REG. 00740 y REG. 0049, de fechas 10/12/2009 y 10/03/2010, emitidas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual señaló que los Juzgados Superiores son competentes para conocer de los recursos de apelación de sentencias emitidas por los Juzgados de Municipio. En cuanto a los límites de la competencia, son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.
Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.
Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.
Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, interpuesta y por ser este el Juzgado el Superior Funcional Jerárquico Vertical al Juzgado del Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que dictó el fallo recurrido, y así se declara.
Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal observa:

MOTIVA:

El asunto que hoy nos ocupa, se trata de un juicio de desalojo, donde la actora reclama el pago de los meses de Marzo, Abril y Mayo del año 2017, a razón de CIENTO CINCUENTA Y SEIS MIL, CIENTO DIECISEIS BOLIVARES CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 156.116,78) mensual más lo correspondiente al valor agregado, a la firma BODEGÓN EL MANÁ C.A y es por tal motivo que acude a demandar de conformidad con el articulo 40 literal a) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a los efectos de que le entregue a su representado OSCAR ENRRIQUE MARTINEZ AZUAJE, titular de la cedula de identidad N° 3.565.028, totalmente desocupado de bienes y personas el inmueble objeto del arrendamiento el cual es propiedad de su representado, constituido por un local comercial identificado con el N° L-4 ubicado en la estación de servicio Valle Hondo en la ciudad de Cabudare, Estado Lara, cuyas demás especificaciones constan en el referido escrito libelar, llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada asistida por el abogado ASUNCION DE JESUS SULBARAN PEREZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 113.872, en su escrito de contestación habla de Prorroga legal, de haber recibido vía correo electrónico, nuevo contrato de arrendamiento, de haber pedido regulación del canon de arrendamiento, de haber obtenido autorización de manera verbal para hacer inversiones en el local, habla de haberse violado el artículo 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicito que el demandado probara su cualidad jurídica como propietario del inmueble arrendado y por ultimo en relación al pago que se reclama contesto. CITO: “En relación al pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo, abril y mayo 2017, estos se realizaron en fecha 10 de Mayo de 2017, anexo copias del pago realizado marcado con la letra “K”, se realizo el pago en esta fecha, puesto que el ciudadano: Oscar Enrique Martínez Azuaje, no quería que le continuara pagando, vale decir, se negaba a recibir el pago…”, FIN DE LA CITA. Por lo que esta confesando haber incurrido en estado de insolvencia y agrega que se debió al hecho de que el arrendador se ha negado a recibir el pago, lo cual no justifica el haber incurrido en estado de insolvencia, si sabía de la deuda, debió honrar la misma consignando en un tribunal dicho pago y así quedar liberado de la deuda y solventar el estado de insolvencia en que se encontraba.
La confesión, en que incurrió la demandada hace plena prueba en su contra, toda vez que fue hecha en forma espontánea, expresa, voluntariamente y libre de apremio y coacción, proviene de la parte que han constituido la relación procesal, esto es; la demandada, lo cual adquiere mayor fuerza cuando al folio 94, fueron consignados por la parte demandada anexo con la letra “K”, recibos de trasferencia hechas al actor Oscar Enrique Martínez Aguaje, correspondiente a los cánones de los meses Marzo y Abril. Con la confesión la demandada admitió el estado de atraso, lo cual corrobora lo indicado por el actor en su libelo de demanda y configura la causal del articulo 40 letra a) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; versa sobre hechos personales del confesante. Se sabe que el objeto de la prueba judicial en general son los hechos, obviamente, la confesión como parte de los medios probatorios tiene como objeto los hechos.
Lo que significa, que es una prueba legal cuya valoración no está entregada a la libre apreciación del juez, sino que ha sido dada ya por el legislador, el cual, partiendo de consideraciones de normalidad general, fija en abstracto el modo de entender determinados elementos de decisión, sustrayendo esta operación lógica a aquella que el juez cumple para formar su convicción, y al mismo tiempo, la confesión exime de prueba al hecho confesado.
En virtud de lo expuesto, quedo demostrada la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los mese de Marzo, Abril y Mayo del año 2017, por lo que la demandada está en estado de insolvencia configurándose los extremos del artículo 40 letra a) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que se confirma la sentencia apelada, como bien se indicara en el dispositivo dl fallo .Así se decide
Expresa el artículo 40: Son causales de desalojo:
Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos
...OMISSIS…
En autos quedo demostrado la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses Marzo, Abril y Mayo del 2017, por lo que este tribunal considera cubierto los extremos del artículo anterior. Así se decide
Los otros puntos descritos en el acto de contestación de la demanda, no guardan relación o no tiene ninguna relevancia en sentido que no van a influir en la resolución de este juicio, ya el punto debatido es el estado de insolvencia en que incurrió el arrendatario al incumplir con su obligación, en la forma en que fue planteada, en cuanto a la cualidad de la actora, ya quedo establecido que para instaurar una demanda de desalojo no es requisito sine quanon ser propietario para determinar el derecho de actuar en este juicio.

DISPOSITIVA
En virtud de las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el abogado ASUNCIÓN DE JESÚS SULBARÁN PÉREZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 113.872, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil BODEGÓN EL MANÁ, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha ocho (08) de Diciembre de 2015, bajo el N° 31, Tomo 184-A, RM 365, contra la sentencia dictada por ese Tribunal de fecha trece (13) de julio de 2018.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.

De conformidad con el artículo 281 del Código adjetivo Civil, se condena en costa a la parte demandada por haber sido vencida en el recurso de autos.

De conformidad a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los dieciocho (18) días de diciembre del año dos mil dieciocho (2.018). Años: 208º y 159º.-
El Juez Suplente.,
Abg. Hilarión Riera Ballesteros.
La Secretaria,
Abg. Carmen Moncayo Barrios.

Publicada en esta misma fecha, Siendo las 12:41med, quedando asentada en el Libro Diario bajo el N° 06.-
La Secretaria,
Abg. Carmen Moncayo Barrios.

HRB/CMB/bjpz.-